假设开发法及其运用

假设开发法及其运用开发法，又称创新法、发明法，是一种通过创造性思维方法来解决问题和促进创新的工具和技术。

它是由俄国心理学家阿列克谢·尼古拉耶维奇·科留金在20世纪60年代初提出的，主要用于提高创造力和创新能力。

开发法的核心思想是通过创造一个类似问题的理想解决方案，然后逐步将其转化为现实可行的解决方案。

它分为以下几个步骤：1.定义问题：明确问题的本质和目标，形成问题陈述，找出需要解决的问题和矛盾之处。

2.寻找理想解决方案：使用创造性思维方法，发散思维，尽可能产生多样的创意和解决办法，甚至可以不考虑实际可行性。

3.分析和改进理想解决方案：对产生的创意进行分析，找出可行性和效果最佳的解决方案，并将其修改和改进，使其更符合实际需求。

4.转化为现实：将改进后的解决方案转化为实际操作步骤和措施，进行实施和验证，不断完善和改进。

开发法运用于各个领域，尤其在科学研究、工程技术、产品设计、教育培训、企业管理等方面更为常见。

它能够帮助人们解决复杂问题，创造新产品和服务，并提高创新能力和竞争力。

例如，在产品设计方面，开发法可以帮助设计师提出创新的设计理念，并将其转化为具体的产品原型和方案。

通过使用开发法，设计师可以发散思维，产生更多的创意和解决方案，然后通过分析和改进，找出最佳方案。

最后，设计师可以将方案转化为实际的产品，并不断优化和改进，以满足用户的需求和期望。

在企业管理方面，开发法可以帮助领导者解决复杂的管理问题，改进管理方法和流程。

通过运用开发法，领导者可以挖掘员工的潜力和创意，鼓励他们提出新的想法和解决方案。

然后，通过分析和改进，领导者可以选择最佳的方法和方案，并在组织中推广和应用。

这样可以提高组织的创新能力和竞争力，促进组织的可持续发展。

总之，开发法是一种有助于解决问题和促进创新的方法。

它通过创造性思维和方法，帮助人们提出创新的解决方案，并将其转化为现实可行的操作步骤和措施。

通过运用开发法，人们可以提高创造力和创新能力，解决复杂问题，创造新的产品和服务，并提高个人和组织的竞争力。

房地产评估假设开发法的应用解析房地产评估是一个比较复杂的过程，需要运用多种方法和理论来确定房屋价值和价格。

在房地产评估的领域中，评估假设开发法是一种被广泛应用的评估方法。

本文将对评估假设开发法进行应用解析，探究它在房地产评估中的重要性和应用。

评估假设开发法，英文名称为Development Method（DM），是基于土地它的最佳用途，展开开发的一个评估方法。

假设开发法主要是评估土地最大现值，其基本原则是，以最佳的土地用途为基础，选择合理的开发方案，评估地价和总开发成本，计算获利，从而反映出铺设商的投资效益，最终确定土地价格。

它通常运用于开发土地或项目的实际价格评估中，是房地产评估领域中的一种常用方法。

假设开发法的思路是以土地最佳用途为基础，依据市场条件和要求，设计和确定一个可行和经济的开发方案，计算出开发成本、税费等全部支出，最后得到预期获利。

首先，要确定土地的最佳用途，对于不同的土地类型和地段，它们的最佳用途不同，不同的最佳用途会对土地价值产生不同的影响，如商业用地和居住用地或工业用地，它们往往具有不同的土地价值；其次，要设计和确定开发方案，通过对市场需求和土地特点的分析，设计最佳的开发方案进行计划，包括建筑物的规划和布局、建筑的用途和功能、以及物业配套设施等方面；最后计算和预估开发成本和税费等支出，计算预期获利，确定土地价格，从而完成房地产评估过程。

在实际应用过程中，开发假设法是对土地最大现值的预测，严格说是土地市值，只需要加上建筑修建成本便可以得到楼房最终的评估价值。

房地产评估假设开发法的应用十分广泛。

主要体现在以下几个方面：1.在土地和房产交易过程中，可以运用假设开发法进行房地产评估，确定土地和房产的价格;2.开发企业需要进行项目可行性分析和投资决策，在项目开发过程中，需要对项目进行成本分析和预测，利润预测，可以使用假设开发法进行评估和预测。

3.在土地征购、土地拍卖等土地变更过程中，政府需要对土地的价格进行评估和确定，可以使用假设开发法进行评估。

房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法1. 引言房地产评估是指通过对不动产进行综合分析和研究，确定其在特定条件下的价值。

评估房地产是一个复杂且多变的过程，需要考虑到许多因素，如市场需求、土地规划、建筑质量等。

而在评估过程中，假设开发法是一种常用的评估方法之一。

本文将介绍房地产评估中的假设开发法，并详细说明其原理和应用。

2. 假设开发法原理假设开发法是一种基于预测未来开发潜力的评估方法。

它通过假设一个未来潜在的开发方案，并以该开发方案的价值作为评估对象的价值。

具体的原理可以概括为以下几点：2.1 假设开发方案在假设开发法中，评估人员根据对市场的了解和对可行性的评估，假设一个未来潜在的开发方案。

这个方案可以是基于目前房地产市场的需求和未来的发展趋势，也可以是根据土地规划和周边环境的特点提出的。

2.2 评估方案的可行性分析评估人员需要对假设的开发方案进行可行性分析。

这包括对土地的开发条件、建筑规划、市场需求等进行评估，确定该方案是否具备可行性和可持续性。

2.3 评估方案的市场价值在确定了可行的开发方案后，评估人员需要确定该方案的市场价值。

这可以通过对类似项目的市场销售情况的研究和分析来预测。

2.4 扣除开发成本得出评估价值最后，评估人员需要根据开发方案的市场价值扣除开发成本，得出最终的评估价值。

开发成本包括土地购置费用、建筑施工费用、市政设施费用等。

评估价值反映了该房地产项目在未来开发潜力的基础上的实际价值。

3. 假设开发法的应用假设开发法广泛应用于商业地产和住宅地产的评估中。

以下是该方法在房地产评估中的应用案例：3.1 商业地产评估在商业地产评估中，假设开发法主要用于评估商业综合体、购物中心、办公楼等商业项目。

评估人员可以根据市场需求和商业环境的发展趋势，假设一个具有高回报率和增值潜力的商业开发方案，来评估项目的价值。

3.2 住宅地产评估在住宅地产评估中，假设开发法主要用于评估住宅小区、公寓楼等住宅项目。

第八章 假设开发法及其运用学习目的本部分的考试目的是测查应试人员对假设开发法的含义、理论依据、适用的估价对象、估价需要具备的条件、估价的操作步骤以及每个操作步骤所涉及的具体内容等的了解、熟悉和掌握的程度。

第一节 假设开发法概述1.假设开发法的含义根据估价对象预期开发完成后的价值，来求取估价对象价值或价格的方法。

求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减（动态分析法），或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润（静态分析法），得到估价对象价值或价格的方法。

本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益（从静态分析法来看，具体为开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润后的余额，简称剩余开发价值）为导向来求取房地产的价值或价格。

2.假设开发法的理论依据（熟悉）（1）理论依据——预期原理和地租原理（一次性的价格剩余）。

（2）表现形式——评估新开发建设的房地产价值的成本法的倒算法。

（3）假设开发法与成本法主要区别：①成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。

②假设开发法中，开发完成后的房地产价值通过预测得到，需要求取的是土地价值。

③起点和终点（已知和未知）刚好相反。

3.假设开发法适用的估价对象（掌握）（1）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力，且开发完成后的价值可用成本法以外的其他方法（比较法、收益法、趋势分析法等）求取的房地产。

（2）具体包括：可供开发的土地；在建工程；可重新开发、更新改造或改变用途的房地产。

（3）不适合采用假设开发法的项目：有规划条件但规划条件不明确的待开发房地产；如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设（估价假设）在估价报告中特别提示。

（4）除了适用于房地产估价，还适用于房地产开发项目分析。

假设开发法用于估价与用于项目分析的区别：（与第三章中市场价值，投资价值的区别一致）在选取有关参数和测算有关数值时，房地产估价是站在一个典型投资者的立场上（公允的、客观的），而房地产开发项目分析是站在某个特定投资者的立场上。

房地产估价师房地产估价理论与方法第八章假设开发法及其运用综合练习与答案一、单选题1、在最佳开发经营方式的选取中，要弄清土地的区位状况，包括下列（）。

A.所在城市性质B.面积C.容积率D.开发程度【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是最佳开发经营方式的选择。

搞清楚土地的区位状况包括三个层次：土地所在城市的性质；土地所在城市内的区域的性质；具体的区位状况。

选项BD属于实物状况；选项C属于权益状况。

2、测算（）的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。

A.待开发房地产最高费用B.待开发房地产预期利润C.待开发房地产最高价格D.待开发房地产最优资源【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法适用的估价对象。

测算最高费用的目的是为了使开发利润保持在一个合理的范围内，同时使建设成本等成本.费用.税金在开发过程的各个阶段得到有效控制，不至于在开发过程中出现成本失控。

3、假设开发法最基本的公式是（）。

A.房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润B.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－相应的支出及利润C.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－已完成工作的必要费用D.待开发房地产价值＝开发完成后的价值－开发成本【参考答案】：A【试题解析】：本题考查的是假设开发法最基本的公式。

假设开发法最基本的公式为：房地产价值＝开发完成后的价值－后续开发的必要支出及应得利润。

4、关于假设开发法中后续开发利润的说法，正确的是（）。

A.根据当地上年度所有新开发项目的平均利润率来计算B.采用直接成本利润率计算时，计算基数为后续开发建设成本C.静态分析法中可用总利润率或年平均利润率测算后续开发利润D.开发利润率应为扣除所得税后的净利润率【参考答案】：C【试题解析】：本题考查的是后续开发的应得利润。

选项A错误，开发利润率应当是典型的房地产开发企业进行特定的房地产开发所期望获得利润率（平均利润率）；选项B错误，采用直接成本利润率计算时，计算基数为待开发房地产价值及其取得税费.以及后续的建设成本；选项D错误，因为所得税是以企业为对象缴纳，不同业务的盈亏情况不统一，为了便于开发利润率的调查.估计，不应扣除所得税。

房地产估价理论与方法：假设开发法及其运用考考试题（最新版） 考试时间：120分钟 考试总分：100分遵守考场纪律，维护知识尊严，杜绝违纪行为，确保考试结果公正。

1、多项选择题 未来开发完成后的房地产价值可以用（ ）方法求取。

A.成本法 B.长期趋势法 C.收益法 D.市场法 本题答案：B, C, D 本题解析：成本法基于生产费用价值论，既不能用来预测，也不能用来比较。

2、单项选择题 假设开发法更深层的理论依据，类似于（ ）。

A.适合原理 B.地租原理 C.均衡原理 D.预期原理 本题答案：B 本题解析：暂无解析 3、判断题 开发完成后的房地产价值，是指开发完成时的房地产状况的实际价值。

（ ） 本题答案：错 本题解析：暂无解析 4、多项选择题姓名：________________ 班级：________________ 学号：________________ --------------------密----------------------------------封 ----------------------------------------------线----------------------由于开发期延长，对于开发商来说会出现（）的情况。

A.要承担总费用上涨的风险B.要承担更多的投资利息C.能够提高利润D.成本将会降低E.报酬率将会提高本题答案：A, B本题解析：暂无解析5、多项选择题现金流量分为（）。

A.现金流入量B.现金流出量C.毛现金流量D.净现金流量本题答案：A, B, D本题解析：没有毛现金流量。

6、判断题在任何情况下，房地产开发的销售期和建设期都不可能重合。

（）本题答案：错本题解析：在有预售的情况下，销售期与建设期可能重合。

7、判断题开发经营期的终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。

（）本题答案：对本题解析：暂无解析8、判断题评估尚未完成房屋征收补偿等工作的毛地价值时，扣减项目应包括地上物拆除费等费用，但不包括房屋征收补偿费。