43第九章第四节：假设开发法测算中各项的求取(2012版)

第五节假设开发法总结和运用举例一、假设开发法总结对假设开发法的内容进行归纳总结可知：假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。

根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。

假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，简称为待开发房地产。

假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续必要支出及应得利润。

运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。

然后假设将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。

在实际估价中，待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况是多种多样的。

待开发房地产状况可分为可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房三大类。

可供开发的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。

未来开发完成后的房地产状况，对生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。

新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类。

另外，未来开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包含着家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。

开发完成后的价值可采用市场法或长期趋势法求取，也可采用收益法求取。

后续必要支出及应得利润通常分为待开发房地产取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

假设开发法估价测算汇总表，见表9-1和表9-2假设开发法（现金流量折现法）估价测算汇总表表9-1假设开发法（传统方法）估价测算汇总表表9-2二、假设开发法运用举例［例9－1］某成片荒地的面积为2k㎡，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2．5亿元/k㎡；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义1房地产估价的假设开发法1.假设开发法概述（剩余法、预期开发法、开发法）2.假设开发法的适用范围3.假设开发法的步骤4.假设开发法的公式5.假设开发法的两种方法6.公式中各项的求取1.假设开发法概述（剩余法、预期开发法、开发法）■是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。

是成本法的倒算法。

■未完成的房地产的价值取决于它完成后的房地产价值与未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。

2.假设开发法的适用范围■适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。

【2011年真题】对写字楼在建工程进行估价，适用的估价方法有（）。

A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.基准地价修正法[答疑编号2526090501]『正确答案』BD『答案解析』本题考查房地产的估价方法。

在建工程的评价，可以采用成本法和假设开发法。

【2011年真题】对近几年建成的一幢写字楼进行估价，适用的估价方法有（）。

A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.基准地价修正法[答疑编号2526090502]『正确答案』ABC『答案解析』本题考查房地产的估价方法。

假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，基准地价修正法适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地，所以排除DE。

3.假设开发法的步骤⑴调查了解待开发房地产的状况；⑵选择最佳的开发利用方式；⑶估算开发经营期；。

假设开发法评估房地产过程中相关税费的计算上海立信资产评估有限公司尹鹏假设开发法是预计评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润和投资者购买待开发房地产应负担的税费等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的评估，这里的房地产包括生地、毛地、熟地和在建工程等。

假设开发法模拟了房地产开发的全过程，因此，凡房地产开发工程中涉及到的税费在评估过程中均应加以计算，作为预期房地产价值的扣除部分。

一般而言，房地产开发过程中涉及的税费包括：契税——在开发商取得房地产时缴纳，按取得价的3％～5％计算；营业税——在开发商销售开发产品时缴纳，按销售价的5％计算；城市维护建设税——在开发商销售开发产品时缴纳，按营业税额的1％～7％计算；教育费附加——在开发商销售开发产品时缴纳，按营业税额的3％计算；土地增值税——一般在开发商销售开发产品时预缴，房地产开发项目办理决算后再计算缴纳，多退少补；企业所得税——企业所得税按年度计算缴纳，但评估过程中亦可按房地产开发项目整体考虑应纳所得税计算扣除；印花税——在开发商与相关土地出让、转让方、施工方、借款人、商品房购买人等订立合同时缴纳。

以上税费中，契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加均是以交易额的一定比例计缴的税费，计算较为简单，印花税金额较小，一般在房地产开发的管理费用中一并考虑，不再单列，因此，采用假设开发法评估房地产时计算税费的难点主要就在土地增值税及企业所得税上。

另外，虽然这些税费是房地产开发过程中都会涉及到的，但是在评估时，根据不同的评估目的，在计算税费扣除时会有一定的区别。

通常，我们在评估房地产时会碰到这样的两种情况，一种是委托方本身是房地产项目的所有者，因转让房地产项目或是抵押贷款等原因委托评估，另一种是尚未拥有房地产的投资者，因拟投资某房地产项目等原因委托评估，在这两种情况下，房地产的价值是不一样的，简单来说，就是房地产项目的价值对于出售者和购买者而言，在量上是不等的。

假设开发法的含义：简要地说，假设开发法是根据估价对象语气开发完成后的价值来求取估价对象价值的方法。

具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。

假设开发法的本质与收益法相同，是以房地产的预期收益(具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发的必要支出及应得利润后的余额)为导向来求取房地产的价值。

假设开发法是一种科学、实用的估价方法，在中国现阶段房地产开发活动较多的情况下，得到了广泛应用。

假设开发法的理论依据：假设开发法的理论依据与收益法相同，是预期原理。

假设开发法估价的基本思路用这样一个例子可以较好地反映出来。

该例子是模拟一个典型的房地产开发企业，在公平竞争、土地由出价最高者获得的土地市场上取得一块房地产开发用地，是如何思考其愿意支付的最高价格的：假如有一块房地产开发用地要出让或转让，同时有许多房地产开发企业想得到它，作为其中一个房地产开发企业将愿意出价多少?首先，该房地产开发企业要深入调查、分析该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，如该块土地的位置、四至、面积(包括规划总用地面积、建设用地面积和代征地面积)、形状、地形、地势、地基(工程地质)、土壤、开发程度、交通条件、周围环境和景观、规划条件(如土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率，以及配套建设保障性住房、公共服务设施等要求)和将拥有的土地权利等。

其次，该房地产开发企业要根据调查、分析得到的该块土地的内外部状况和当地的房地产市场状况，研究、判断该块土地的最高最佳利用，即在规划允许的范围内最适宜做何种用途、建筑规模多大、什么档次。

例如，是建住宅还是建写字楼或商场、酒店;如果建住宅，是建普通住宅还是建高档公寓或别墅。

接下来，该房地产开发企业要预测在未来适当的时候销售(包括预售、建成后销售)开发完成后的房地产，价格将是多少;在取得该块土地时作为买方需要缴纳的契税等"取得税费"将是多少;为了开发和售出该房地产，支出将是多少，包括建设成本、管理费用、销售费用、投资利息(该房地产开发企业投入的资金有些是自己的，有些是向银行借的，有些还可能是通过其他融资渠道获得的，但都要计算利息，因为借入的资金要支付利息，自有的资金要考虑其机会成本);在出售开发完成后的房地产时作为卖方需要缴纳的营业税等"销售税费"将是多少。

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中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义2
房地产估价的假设开发法
[答疑编号2526090505]
『正确答案』假设开发法，从2009年9月1日主体完工，到最后完工，还需在1.5年的时间内投资总建设费用的60%，即还需投入2300×124000×60%。

但是如果要用现金流量折现法，必须把这笔投入折算到估价时点，即2012年9月1日的价值。

投入是在整个期间内非均速发生的，这样根本无法计算，因此根据估价的一般规定，发生在一个期间内的投入或费用，为了方便计算，都要假设是发生在期间中点，这样来计算利率或进行的折现。

所以折现时，要假设在中点即0.75年时发生。

【重点难点】易错点归纳
■现金流量折现法中不计算利润和利息两项；
■减去的建设费用，只看后续还需投多少，不管以前投了多少；。

新版《房地产估价理论与方法》房地产估价师统考考试题库（含答案解析）一、单选题1.有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地收益为（）万元（收益可视为无限年）。

A、3B、4C、5D、6答案：A解析：考点:收益法总结。

该宗房地产的净收益为：V＝A／Y，A＝100×7％＝7（万元），设土地的净收益为AL，建筑物的净收益为7－AL，则AL／6％＋（7－AL）／8％＝100，AL＝3（万元）。

2.在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于（）。

A、社会因素B、环境因素C、人口因素D、行政因素答案：A解析：本题考查的是社会因素。

影响房地产价格的社会因素：政治安定状况、社会治安状况、房地产投机、城市化。

3.房屋征收中，用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值，其价值时点应为（）。

A、房屋征收决定公告之日B、原征收补偿协议达成之日C、用于产权调换房屋交付之日D、委托估价之日答案：A解析：本题考查的是价值时点原则。

在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，评估用于产权调换房屋的价值时，价值时点应与评估被征收房屋价值的价值时点一致，房屋征收估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。

4.在房地产市场中，有保护价值的建筑物适用于（）。

A、重建成本B、重置成本C、估算重置成本D、估算重建成本答案：A解析：考点:建筑物重新购建成本的求取方式。

有保护价值的建筑物适用重建成本。

5.下列情形中不会导致房地产当前需求增加的是（）。

A、消费者预期未来的房地产价格上升B、消费者对某种房地产的偏好增强C、作为互补品的房地产的价格上升D、消费者的收入增加答案：C解析：本题考查的是房地产需求。

决定房地产需求量的因素：该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关物品的价格水平、消费者对未来的预期。

第七章假设开发法教学时数：6课时教学目的与要求：通过本章学习，使学生掌握假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，掌握假设开发法的估价步骤教学重点：假设开发法的基本公式教学难点：投资利息的计算教学手段和方法：以讲授为主，辅以多媒体教学手段。

教学内容：第一节基本原理一、定义假设开发法又称为剩余法、倒算法、余值法、残值法，它是指在估算未来房地产正常交易价格的基础上，减去地上建筑物、附着物建造成本、专业费、利息、利润、税费等费用，最后得到的剩余值即为土地的价格。

二、理论依据假设开发法的理论依据是预期原理。

假设开发法的基本思路可以通过房地产开发商购置待建土地的报价过程这一具体事例来加以体现，如某房地产开发商准备购置一块土地开发完成房屋出售，为了获得一定的开发利润，开发商一般可这样确定购置土地的最高价格：首先研究这块土地的内、外部条件，并分析房地产市场状况，据此选择这块土地的开发方案；选定了开发方案后，开发商就要预测大楼建成后的总售价，然后计算建造该大楼需要支付的总费用（主要包括前期费、建安工程费、配套费以及利息和税收等）。

这些数据确定之后，开发商就可将楼价减去总开发费用，再减去所要获得的开发利润后的余额作为购置该土地的最高价格。

由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新建房地产价格的成本法的倒算法。

与成本法的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。

三、假设开发法的特点、适用条件与对象1、假设开发法的特点1）可靠性基于对待开发不动产的各种假设；2）以种种假定或限制条件为前提；（房地产总价、租金和成本数据在开发期间不会大变化；在开发期间各项成本是均匀或分段均匀投入的）3）有动态和静态两种计算方式。

静态计算不考虑资金的时间因素，但是要单独计算利息（传统方法）。

动态计算则要将所有不同时点发生的费用全部贴现到地价发生的时点，利息不必单独计算。