42第九章第三节现金流量折现法和传统方法及第四节：假设开发法测算中各项的求取(2012版)

假设开发法的两种估价方法应用对比分析假设开发法通常在实务中运用于估算房地产开发商在面对一块可供开发的土地愿意出的最高价格。

假设开发法具体运用时有现金流折现法和传统方法两种。

通过用这两种方法对实际成交的土地进行分析，推出土地使用权价值，并将两种方法进行对比分析。

關键词：土地使用权估价；假设开发法；现金流折现法；传统方法假设开发法（hypothetical development method）又称剩余法，是预测待估价的房地产开发完成后的房地产的正常交易的价格的基础上，再减去预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算待估价的房地产的价值的方法。

假设开发法一般用于具有开发或再开发潜力的房地产的估价，例如待开发土地、在建工程以及对原有建筑物拆迁重新进行建设开发等，特别是对于待开发土地的价值的评估，在土地拍卖市场上房地产开发商评估愿意购买该土地的最高价格，假设开发法运用较为广泛。

假设开发法的基本思路是开发后房地产的价值减去建设开发房地产就支出的一切合理、必要的费用、税金及应获得的利润，可以表现如下：待开发土地价格=开发完成后的房地产价值-正常费用、税金、利润假设开发法在具体用于待开发土地估价时有现金流量折现法和传统方法两种方法，下面以2014年12月某房地产公司竞得的南京的NO.2014G83地块为例，分析两种估价方法。

1基本参数1.1调查评估对象的基本情况G83地块土地位置是江宁开发区双龙大道以东、牛首山河以南地块，东至规划道路，西至双龙大道，南至现状，北至规划道路。

交付条件为净地出让，即地块范围内房屋及建构筑物拆至室内地坪，其余维持自然现状。

出让范围内杆（高压）管线由受让人自行处置。

外部条件（道路、水、电、气等）均以现状为准。

出让面积为94623.91平方米，出让年限70年，规划用途为住宅。

容积率为1<容积率≤2.80。

1.2估计完成开发经营所需要的时间G83地块毗邻万科金域蓝湾项目，为同一开发商开发，根据其历史数据和周边地块的开发经营状况及市场需求，预计该地块开发经营期为四年，其中开发前期为0.5年，建设期为3年，销售期为1年。

第五节假设开发法总结和运用举例一、假设开发法总结对假设开发法的内容进行归纳总结可知：假设开发法在本质上是一种收益法，在形式上是成本法的“倒算法”。

根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。

假设开发法适用的估价对象是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，简称为待开发房地产。

假设开发法的测算结果为估价对象开发完成后的价值减去后续必要支出及应得利润。

运用假设开发法估价的关键，首先是要把握住两头：一头是待开发房地产状况；另一头是未来开发完成后的房地产状况。

然后假设将待开发房地产状况“变成”未来开发完成后的房地产状况，需要做哪些工作，完成这些工作需要多长时间，需要哪些必要支出，相应要获得多少利润。

在实际估价中，待开发房地产状况和未来开发完成后的房地产状况是多种多样的。

待开发房地产状况可分为可供开发的土地、在建工程、可重新改造或改变用途的旧房三大类。

可供开发的土地又可分为生地、毛地、熟地三类。

未来开发完成后的房地产状况，对生地和毛地的估价对象来说，有熟地和新房两类；对熟地、在建工程和旧房的估价对象来说，只有新房一类。

新房又可分为毛坯房、粗装修房和精装修房三类。

另外，未来开发完成后的房地产状况不一定是纯粹的房地产，还可能包含着家具、机器设备等动产和特许经营权等权利。

开发完成后的价值可采用市场法或长期趋势法求取，也可采用收益法求取。

后续必要支出及应得利润通常分为待开发房地产取得税费、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。

假设开发法估价测算汇总表，见表9-1和表9-2假设开发法（现金流量折现法）估价测算汇总表表9-1假设开发法（传统方法）估价测算汇总表表9-2二、假设开发法运用举例［例9－1］某成片荒地的面积为2k㎡，适宜开发成“五通一平”的熟地分块转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的“小块”“五通一平”熟地的单价为800元/㎡；建设期为3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的建设成本以及管理费用、销售费用为2．5亿元/k㎡；贷款年利率为8%；土地开发的年平均投资利润率为10%；当地土地转让中卖方需要缴纳的营业税等税费和买方需要缴纳的契税等税费，分别为转让价格的6%和4%。

折现现金流量计算方法一、净现值法（Net Present Value, NPV）净现值法是将未来现金流量的各期现值汇总，减去初始投资的现值，以确定投资项目的经济效益是否为正。

计算净现值的步骤如下：1.确定投资项目的现金流量，包括初始投资和未来期间的现金流。

2.根据投资项目的租赁期限和折现率，对现金流进行贴现，得到各期现金流的现值。

3.将各期现值相加，减去初始投资的现值，得到净现值。

如果净现值大于零，表明投资项目具有经济价值；如果净现值小于零，表明投资项目不具有经济价值。

二、内部收益率法（Internal Rate of Return, IRR）内部收益率法是指在项目的生命周期中，使项目净现值等于零的收益率。

通过计算该收益率，我们可以确定投资项目的可行性和经济效益。

计算内部收益率的步骤如下：1.确定投资项目的现金流量，包括初始投资和未来期间的现金流。

2.根据投资项目的租赁期限和折现率，对现金流进行贴现，得到各期现金流的现值。

3.利用试错法或迭代法计算内部收益率，找到使净现值等于零的收益率。

如果内部收益率大于投资项目的折现率，表示该项目是可行的。

三、贴现法贴现法是一种基于时间价值的计算方法，它将未来现金流量按照时间价值折算成现值。

根据预期未来现金流量的时间和金额，可以通过贴现法计算投资项目的净现值。

计算净现值的步骤如下：1.确定投资项目的未来现金流量，包括初始投资和未来期间的现金流。

2.根据投资项目的租赁期限和折现率，对未来现金流进行贴现，得到各期现金流的现值。

3.将各期现值相加，得到投资项目的净现值。

如果净现值大于零，表示投资项目是可行的；如果净现值小于零，表示投资项目不具有经济价值。

总结：折现现金流量计算方法是一种常用的投资项目评估方法。

净现值法通过计算现金流的现值和初始投资的现值，来评估投资项目的经济效益。

内部收益率法通过计算使净现值等于零的收益率，来评估投资项目的可行性。

贴现法通过将未来现金流量折算成现值，来评估投资项目的净现值。

现金流量折现法简析什么是现金流量折现法？所谓现金流量折现法先预测未来的现金流量再来进行估值的手法，目的是确定股票发行价。

投资股票为投资者带来的收益主要包括股利收入和最后出售股票的差价收入。

使用此法的关键确定：第一，预期企业未来存续期各年度的现金流量；第二，要找到一个合理的公允的折现率，折现率的大小取决于取得的未来现金流量的风险，风险越大，要求的折现率就越高；反之亦反之。

折现现金流方法是目前企业价值评估模式中最主要的一种方法，它的理论基础在于现值原则：即任何资产的价值是资产的预期现金流量根据和现金流量相适应的折现率进行折现而得到的现值和。

国外许多研究证明，公司的价值基础是现金流量。

当现金流量与利润不一致时，公司价值的变化与现金流量的变化更为一致，而与利润的变化无关。

从可持续发展角度考虑，应选用未来自由现金流量法评估企业价值，但在应用这一方法时，不能忽视这一方法应用的假设前提，即企业经营持续稳定，未来现金流序列可预期且为正值。

现金流折现的原理很简单。

比如说，我们以100万的价格买入某套房子，如果出租出去，每年能产生5%的收益（租金）,即每年5万元。

3年后，该物业以110万价格出售。

在我们持有该物业这3年中，产生的现金流分别是第一年的5万租金收益，第二年的5万租金收益，第三年115万收益（5万租金+110万出售物业）。

即第一年产生的现金流5万，第二年产生的现金流5万，第三年产生了115万的现金流。

我们知道，今年的5万元和明年，后年的5万元价值是不一样的。

所以，这其中有一个折现率。

即明年和后年的5万元“折现”到今年值多少钱？我们假设折现率是10%。

那么，我们可以计算出来，该套物业如果每年能产生5%的租金收益，且第三年出售时交易价格为110万元，则该套物业的现值为104.55万元，相比于100万元的交易价格是低估的。

在DCF模型中，用权益资本成本贴现权益自由现金流可以得出股东权益的价值，用资本加权平均成本贴现公司自由现金流可以得出整个公司的价值。

假设开发法一、内容提要：假设开发法的基本原理，假设开发法的基本公式，现金流量折现法和传统方法，假设开发法计算中各项的求取，假设开发法运用举例。

重点、难点：熟悉假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，现金流量折现法和传统方法，假设开发法计算中各项的求取。

二、内容讲解：7．1 假设开发法的基本原理7．1．1 假设开发法的概念假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。

7．1．2 假设开发法的理论依据假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

假设开发法估价的基本思路，用下列模拟一个典型投资者思想活动的例子，可以较好地反映出来。

假如我是一个房地产开发商，同时有一块可供开发建设的土地，我将愿意以多高的价格来购买它?无疑，我明白购买该块土地的目的不是为了自己享有，而是要通过它赚取利润。

我也清楚想得到该块土地的开发商不止我一个，他们都怀有与我一样的动机。

因此，我不能企求从这块土地的开发中得到超乎寻常的利润，否则，争夺该块土地的竞争将使我得不到它，从而我会一无所获。

但是，我打算从这块土地的开发中获得的利润也不能比别人所愿意获得的最低利润少，或将此资金、时间和精力投到其他方面所能取得的正常利润少，否则我还不如将此资金、时间和精力投到其他方面(此点是基于机会成本的考虑)。

所以，我只求得到社会上同类房地产开发项目的一般正常利润。

而为了得到这块土地，我首先得仔细分析这块土地的内外条件，如坐落位置，面积大小和形状，基础设施完备程度和土地平整程度，地质和水文状况，规划允许的用途、建筑高度和容积率等。

根据土地的内外条件，我知道了这块土地在规划许可的范围内最适宜做何种用途、规模多大、什么档次，例如是建商场，还是建写字楼或住宅。

在做了这些工作之后，我要预测这座建筑物假如建成后连同土地一起出售，将会卖到多高的价钱；为了建造这座建筑物我将要花多少费用，包括投资利息(我投入的这些资金要么是自己的，要么是从银行贷款的，但都要计算利息。

折现现金流量计算方法折现现金流量计算是一种用于评估投资项目或业务决策的工具，它通过将未来的现金流量折现到现值，以便对项目的盈利能力进行定量分析。

这种分析方法能够帮助管理者在不同的投资项目或决策方案之间做出合理的选择。

本文将详细介绍折现现金流量计算的方法及其应用。

一、折现现金流量计算的基本原理1.时间价值的概念：由于货币的时间价值，未来的现金流量将比同等金额的现金流量更具价值。

因此，需要将未来的现金流量折现为现值，以便进行比较和分析。

2.折现率的确定：折现率是用来计算未来现金流量的现值的利率。

它通常由市场利率、借款成本或公司预期回报率等因素决定。

折现率越高，未来现金流量的现值越低。

3.现金流量的预测：折现现金流量计算方法要求对未来的现金流量进行预测。

这涉及到对销售收入、成本、税收、折旧等因素的合理估计和预测。

4.现金流量的计算：现金流量包括净现金流入和净现金流出两部分。

净现金流入是指项目或业务带来的现金流入，如销售收入；净现金流出是指项目或业务引起的现金流出，如成本、税收等。

5.折现现金流量的计算：将未来的现金流量按照折现率进行折现，得到每期的现值，然后将所有现值相加，得到项目的净现值。

如果净现值大于零，表示项目有盈利能力；如果净现值小于零，表示项目没有盈利能力。

二、折现现金流量计算的方法1.净现值法（NPV）：净现值法是最常用的折现现金流量计算方法之一、它的计算公式为：净现值=现金流量1/（1+折现率）^1+现金流量2/（1+折现率）^2+…+现金流量n/（1+折现率）^n-投资成本。

如果净现值大于零，表示项目有盈利能力；如果净现值小于零，表示项目没有盈利能力。

2.内部收益率法（IRR）：内部收益率是使项目净现值等于零的折现率。

内部收益率法的计算相对复杂，可以通过试错法或数值解法进行计算。

如果内部收益率大于市场利率或公司的预期回报率，表示项目有盈利能力；如果内部收益率小于市场利率或公司的预期回报率，表示项目没有盈利能力。

正保远程教育旗下品牌网站美国纽交所上市公司(NYSE:DL)职业培训教育网职业人的网上家园中级经济师考试辅导《房地产专业知识与实务》第九章第四节讲义1房地产估价的假设开发法1.假设开发法概述（剩余法、预期开发法、开发法）2.假设开发法的适用范围3.假设开发法的步骤4.假设开发法的公式5.假设开发法的两种方法6.公式中各项的求取1.假设开发法概述（剩余法、预期开发法、开发法）■是求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此估算出估价对象的客观合理价格或价值的方法。

是成本法的倒算法。

■未完成的房地产的价值取决于它完成后的房地产价值与未完成到完成阶段所需增加的各项投入以及相应的利息、利润、税费的差额。

2.假设开发法的适用范围■适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产估价，如待开发的土地、在建工程、可装修改造或可改变用途的旧房等。

【2011年真题】对写字楼在建工程进行估价，适用的估价方法有（）。

A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.基准地价修正法[答疑编号2526090501]『正确答案』BD『答案解析』本题考查房地产的估价方法。

在建工程的评价，可以采用成本法和假设开发法。

【2011年真题】对近几年建成的一幢写字楼进行估价，适用的估价方法有（）。

A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.基准地价修正法[答疑编号2526090502]『正确答案』ABC『答案解析』本题考查房地产的估价方法。

假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，基准地价修正法适用于城市建成区内难以求取重新开发成本的土地，所以排除DE。

3.假设开发法的步骤⑴调查了解待开发房地产的状况；⑵选择最佳的开发利用方式；⑶估算开发经营期；。

第三节现金流量折现法和传统方法运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法。

一、现金流量折现法和传统方法的定义房地产的开发周期一般较长，其土地取得成本和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费以及开发完成后的价值等所发生的时间不尽相同，特别是那些大型的房地产开发项目。

因此，运用假设开发法估价必须考虑资金的时间价值。

但考虑资金的时间价值有两种方式：一是折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为现金流量折现法；二是计算投资利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为传统方法。

现金流量是指一个项目（方案或企业）在某一特定的时期内收入和支出的资金数额。

现金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。

资金的收入称为现金流入，相应的数额称为现金流入量。

资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。

现金流入通常表示为正现金流量，现金流出通常表示为负现金流量。

净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量＝现金流入量－现金流出量二、现金流量折现法与传统方法的区别现金流量折现法与传统方法主要有下列3大区别：（1）对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中主要是根据估价时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在估价时点的金额。

而在现金流量折现法中，是模拟房地产开发过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。

史家解读：传统方法中的开发完成后价值、后续必要支出和应得利润是不需要预测的！（2）传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上（直接或最终折算到估价时点上），然后再相加减。

什么是现金流量折现法现金流量折现法：是对企业未来的现金流量及其风险进行预期，然后选择合理的贴现率，将未来的现金流量折合成现值。

使用此法的关键确定：第一，预期企业未来存续期各年度的现金流量；第二，要找到一个合理的公允的折现率，折现率的大小取决于取得的未来现金流量的风险，风险越大，要求的折现率就越高；反之亦反之。

在实际操作中现金流量主要使用实体现金流量和股权现金流量。

实体现金流量是指企业全部投资人拥有的现金流量总和。

实体现金流量通常用加权平均资本成本来折现。

股权现金流量是指实体现金流量扣除与债务相联系的现金流量。

股权现金流量通常用权益资本成本来折现，而权益资本成本可以通过资本资产定价模式来求得。

[编辑]现金流量折现模型价值其中：n为资产的年限；CF t为t年的现金流量；城市照明减碳项目一体化外包机构支援呼叫：138********r为包含了预计现金流量风险的折现率。

[编辑]现金流量折现法运用前提[1]现金流量折现法是建立在完全市场基础之上的,它应用的前提条件是,企业的经营是有规律的、并且是可以预测的,包括：（1）资本市场是有效率的,资产的价格反映资产的价值。

企业能够按照资本市场的利率,筹集足够数量的资金资本市场可以按照股东所承担的市场系统风险提供资金报酬。

（2）企业所面临的经营环境是稳定的,只要人们按照科学程序进行预测,得出的结论会接近企业的实际,即科学的预测模型可以有效防止经营环境的不确定因素,从而使预测变得更加科学。

（3）企业的经营是不可逆的,企业投资、融资决策具有不可更改性,一旦做出决策,做便无法更改。

同时企业满足持续经营假设,没有特殊情况,企业将无限期地经营下去。

（4）投资者的估计是无偏差的,投资者往往都是理性的投资者,可以利用一切可以得到的企业信息进行投资决策,对于同一企业,不同的投资者得出的结论往往是相同的。

[编辑]现金流量折现法的局限性[1]城市照明减碳项目一体化外包机构支援呼叫：138********由于目前的现金流量折现方法存在种种假设前提,而现实的资本市场和投资者素质往往无法达到其要求的条件,因此在利用现金流量折现方法进行评估时会出现各种问题,主要表现在：（1）没有反映现金流量的动态变化由于企业的现金流量时刻处干变化之中,而且现金流量是时间、销售收入等参数的变化函数,必然导致依赖于现金流量的企业价值也处于动态变化之中。

折现现金流量的方法及应用一、什么是折现现金流量？随着时代的发展，人们在日常生活和商业运营中都需要对资金进行有效的管理。

公司财务部门需要计算利润和损失以及现金流量管理等方面的问题。

在这些问题中，现金流量管理是最核心的部分之一。

而折现现金流量就是现金流量管理的重要组成部分之一。

折现现金流量是指将未来的现金流量现值化，也就是将未来的现金流量折现至现在的价值。

折现的原理基于时间价值的概念，即现在持有的资金价值高于未来同样额度的资金，因为持有现金会产生时间价值。

二、折现现金流量的方法折现现金流量的方法主要有两种：净现值法和内部收益率法。

1.净现值法净现值法是将未来的现金流量折现至现在的价值，并将所有现值汇总相减得出的净现值。

这样可以判断一个投资在净现值方面是否有盈余，同时可以比较不同投资项目的盈利效果。

净现值公式：NPV=C0+C1/(1+r)^1+C2/(1+r)^2+…+Cn/(1+r)^n其中，C代表每期现金流量，n代表现金流量期数，r代表贴现率，C0代表初期现金投入。

2.内部收益率法内部收益率法也是将未来的现金流量折现至现在的价值，并得出一个针对特定投资项目的特定贴现率。

这个值可以用于比较不同投资项目的盈利效果，也可以被用来评估一个投资项目的风险性。

内部收益率公式：C0+C1/(1+IRR)^1+C2/(1+IRR)^2+…+Cn/(1+IRR)^n=0其中，C代表每期现金流量，n代表现金流量期数，IRR代表内部收益率，C0代表初期现金投入。

三、折现现金流量的应用折现现金流量的应用范围十分广泛。

无论是商业投资、公司财务规划，都需要依靠折现现金流量进行业务决策，这些决策对于企业的未来纵向发展具有决定性的影响。

以下是三种典型应用场景：1.项目决策在决策一个投资项目是否值得去做时，通过计算其净现值和内部收益率可以明确其投资回报和风险情况，从而判断这个项目是否值得投资。

2.资本预算资本预算是一种财务规划工具，它用于计算企业在现有资金和未来投资项目之间的任何资本变化。

企业价值评估之现金流量折现法现金流量折现法的基本思想是增量现金流量原则和时间价值原则，也就是任何资产的价值是其产生的未来现金流量按照含有风险的折现率计算的现值。

利用现金流量折现法评估企业的价值有两种常用方法：即实体现金流量折现模型和股权现金流量折现模型，关键是确定每年的现金流量和折现率，其中涉及的营业现金毛流量、营业现金净流量与实体现金流量是按照编制后的预计资产负债表和预计的利润表调整后得来的（其与第二章关联度很大，第二章是给出了传统财务报表，然后调整为管理用资产负债表和管理用利润表，然后计算现金流量，本章是编制预计资产负债表、预计利润表，然后计算现金流量），所以就要编制预计资产负债表和预计利润表。

第五章固定增长股票价值的计算模型也为本章现金流量折现法下的折现模型提供了方法。

第六章加权平均资本成本为本章企业价值评估的现金流量折现法提供了折现工具。

一、编制预计资产负债表和预计利润表（一）结合销售百分比法、剩余股利政策编制预计财务报表编制预计资产负债表时，根据销售百分比假设，经营资产、经营负债与销售收入同比例增长，剩余股利政策下要保持目标资本结构，故关键是确定股本及年末未分配利润的金额。

编制预计利润表时，最终要确定净利润，净利润＝税后经营净利润－税后利息，故要确定利息费用数额。

剩余股利政策要求企业实现的净利润在满足企业未来的生产经营活动中所需追加的权益资本后，如果有剩余，则给股东派发现金股利，如果没有剩余就不能给股东派发现金股利。

那么最关键的是要比较净利润与股东权益的增加。

股东权益增加有两个途径：一是依靠企业税后利润留存形成的留存收益，二是依靠外部股权融资，筹集权益资本时优先考虑企业税后利润留存形成的留存收益，留存收益不够再考虑外部股权融资。

如果净利润大于股东权益的增加，意味着依靠企业内部留存收益即可满足追加的权益资本，无需增发普通股，那么股本数额就维持上年不变，依照剩余股利政策，净利润与股东权益的其差额为现金股利数额，净利润与分配的现金股利数额之差就是本年的留存收益，年初的未分配利润与本年的留存收益之和就是本年年末的未分配利润数额；如果净利润小于股东权益增加额，意味着企业税后利润全部留存下来还不够未来追加的权益资本，那就要增发普通股，股本数额就要增加，而不能给股东派发现金股利，企业实现的净利润全部为留存收益，年初未分配利润与净利润之和便为年末未分配利润。

财务管理制度的现金流量和净现值的测算是什么在企业管理中，财务管理制度是不可或缺的一部分。

财务管理制度的目的是通过有效地管理企业的财务活动，保证企业的正常运营和可持续发展。

现金流量和净现值的测算是财务管理制度中最为重要和常用的方法之一。

本文将介绍现金流量和净现值的测算方法以及其应用。

一、现金流量的测算现金流量是指企业在特定时间内所获得的现金收入和支出的总和。

现金流量的测算是非常重要的，因为它反映了企业的真实财务状况。

现金流量的测算可以通过两种方法来实现：1.直接法直接法是指通过对企业现金账户的变动情况进行分析，从而确定企业在特定时间内所获得的现金收入和支出的总和。

直接法的优点是直观、简单，容易理解和使用。

但是，它需要进行大量的数据处理和统计工作，速度较慢，所需时间和精力较多。

2.间接法间接法是指通过企业的利润表和资产负债表，计算企业净利润、折旧和递延税款等因素对现金流量的影响，从而确定企业在特定时间内所获得的现金收入和支出的总和。

间接法的优点是计算速度快，需要的精力和时间较少，统计工作也比较简单。

但是，它的缺点是难以确定各项费用和资产负债的确切数值，需要进行逐一计算和处理。

无论是直接法还是间接法，现金流量的测算都是财务管理制度中比较重要的一部分。

它可以为企业管理人员提供重要的决策依据，帮助他们全面了解企业的财务状况和运营情况，并作出优化和调整的决策。

二、净现值的测算净现值是指将所有现金流量转换为当前价值后，计算所有现金流量之和与投资额之差的值。

净现值的测算是一种比较普遍的投资决策工具，它可以帮助企业管理人员作出正确的投资决策。

净现值的计算公式如下：净现值=∑(货币时间价值系数×现金流出量)-投资额其中，货币时间价值系数是由财务管理人员根据市场和企业内部条件，结合现金流量和投资额等因素来确定的。

净现值的测算过程需要涉及多个因素，其中包括投资额、预期现金流量及其时间分布、资本成本或折现率等因素。

所谓价值评估，指买卖双方对标的做出的价值判断。

在企业并购活动中，对目标企业的估价是决定交易是否成交的价值基础。

目标企业估价主要取决于并购企业对其未来收益的大小和时间的预期。

其本质上是一种主观判断，但并不是可以随意估价，而是有一定的科学方法可依据的。

企业一般可以使用多种方法对目标企业估值。

现金流量折现法是一种理论性较强的方法，它是以现金流量预测为基础，充分考虑了目标企业未来创造现金流量能力对其价值的影响，在崇尚“现金至尊”的现代理财环境中，对企业并购决策具有现实的指导意义。

现金流量折现法中，沃斯顿（weston）模型估价法是最具代表性的一种估价方法，目前在欧美国家企业并购活动中已得到广泛采用。

用现金流量法折现评估目标企业价值，同一般资本预算分析相似：估计兼并后增加的现金流量和用于计算这些现金流量现值的折现率，然后计算出这些增加的现金流量的现值，这就是兼并方所能支付的最高价格。

如果实际成交价格高于这个价格，兼并不但没有给兼并企业带来好处，反而引起亏损。

一、现金净流量NCF=X(1-T)-I其中：NC 现金净流量;X――营业净收入（NOI）或税前息前盈余（EBIT）；T――所得税率;I ――投资。

二、折现率在现金流量折现模型中，折现率是考虑投资风险后，兼并方要求的最低收益率，也就是该项投资的资本成本。

但这里的资本成本是兼并企业投资于目标企业的资本的边际成本，而不是兼并方企业资本的成本。

兼并目标企业所用的资本，一部分来自兼并企业和被兼并企业的自有资本，另一部分则是兼并企业和被兼并企业向外界举债。

自有资金的成本可用资本资产定价模式（CAPM求得，而债务成本则可用债务利息经税务调整后的有效利率得到。

最后, 该项投资的资本成本就是这2者的加权平均，也就是平均资本成本（WACC, 即:WACGK=Ks( SN) +Kb (1-T) ( B/V)其中：B――企业向外举债;S――企业动用自有资金数量;V——企业的市场总价值;Ks——企业股东对此次投资要求的收益率;Kb债务的利率;T――兼并后企业的边际税率。