第九章 假设开发法 第一节 假设开发法的基本原理

假设开发法假设开发法（hypothetical development method， residual method）：房地产估价方法之一，运用假设开发法评估待开发房地产的价值，具体有现金流量折现法和传统方法，其在土地估价中又称为剩余法。

定义指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

在运用现金流量折现法时，不用扣除利润部分。

应用方向假设开发法除了能用于待开发房地产价格评估外，还可以为房地产投资者提供以下分析：（1）测算待开发房地产的最高价格。

（2）测算房地产开发项目的预期利润。

（3）测算房地产开发中可能的最高费用。

应用范围假设开发法是我们在房地产估价中常用的方法，具体估价时有现金流量折现法和传统方法。

有观点认为现金流折现法和传统方法有着明显的区别，且从理论上讲，前者优于后者。

其实，它们之间的区别只是表面上的，具体出发点不同而已，从理论上来讲并不存在优劣，只是在考虑资金的时间价值时，前者是现值原理，后者是终值原理。

它们之间应该是等价的。

搞清上述原理可以澄清一些错误认识，有利于在估价实践中正确确定有关项目。

假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价。

运用此方法应把握待开发房地产在投资开发前后的状态，以及投资开发后的房地产的经营方式。

待开发房地产投资开发前的状态，包括生地、毛地、熟地、旧房和在建工程等；投资开发后的状态，包括熟地和房屋（含土地）等；投资开发后的房地产的经营方式，包括出售（含预售）、出租（含预租）和自营等。

假设开发法的基本理论依据与收益法相同，是预期原理。

优缺点从理论上讲，现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程较为复杂;传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。

就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完全如此，这是因为现金流量折现法从某种意义上讲要求“先知先觉”，具体需要做到以下3点：①后续开发经营期究竟多长要预测准确;②各项收入、支出在何时发生要预测准确;③各项收入、支出发生的金额要预测准确。

房地产评估假设开发法房地产评估假设开发法1. 引言房地产评估是指通过对不动产进行综合分析和研究，确定其在特定条件下的价值。

评估房地产是一个复杂且多变的过程，需要考虑到许多因素，如市场需求、土地规划、建筑质量等。

而在评估过程中，假设开发法是一种常用的评估方法之一。

本文将介绍房地产评估中的假设开发法，并详细说明其原理和应用。

2. 假设开发法原理假设开发法是一种基于预测未来开发潜力的评估方法。

它通过假设一个未来潜在的开发方案，并以该开发方案的价值作为评估对象的价值。

具体的原理可以概括为以下几点：2.1 假设开发方案在假设开发法中，评估人员根据对市场的了解和对可行性的评估，假设一个未来潜在的开发方案。

这个方案可以是基于目前房地产市场的需求和未来的发展趋势，也可以是根据土地规划和周边环境的特点提出的。

2.2 评估方案的可行性分析评估人员需要对假设的开发方案进行可行性分析。

这包括对土地的开发条件、建筑规划、市场需求等进行评估，确定该方案是否具备可行性和可持续性。

2.3 评估方案的市场价值在确定了可行的开发方案后，评估人员需要确定该方案的市场价值。

这可以通过对类似项目的市场销售情况的研究和分析来预测。

2.4 扣除开发成本得出评估价值最后，评估人员需要根据开发方案的市场价值扣除开发成本，得出最终的评估价值。

开发成本包括土地购置费用、建筑施工费用、市政设施费用等。

评估价值反映了该房地产项目在未来开发潜力的基础上的实际价值。

3. 假设开发法的应用假设开发法广泛应用于商业地产和住宅地产的评估中。

以下是该方法在房地产评估中的应用案例：3.1 商业地产评估在商业地产评估中，假设开发法主要用于评估商业综合体、购物中心、办公楼等商业项目。

评估人员可以根据市场需求和商业环境的发展趋势，假设一个具有高回报率和增值潜力的商业开发方案，来评估项目的价值。

3.2 住宅地产评估在住宅地产评估中，假设开发法主要用于评估住宅小区、公寓楼等住宅项目。

假设开发法假设开发法，是在预计不动产开发完成后正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和销售税费等，以价格余额来估算估价对象价格的方法。

公式如下：地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－销售税费测算思路是：1)、确定土地的最佳利用方式；2)、预计开发完成后不动产总价；3)、建筑物开发成本=建造成本+管理费+专业人士费；4)、投资利息＝建筑物开发成本×利息率×开发周期/2＋地价×利息率×开发周期；5)、投资利润＝（建筑物开发成本＋地价）×投资利润率；6)、交易税费＝不动产总价×税率；7)、总地价＝预计开发完成后不动产总价－开发成本－投资利息－投资利润－交易税费8)、单位面积地价＝总地价÷总用地面积（或规划建筑面积）其详细测算过程如下：(1)、确定土地的最佳利用方式根据北京市规划委员会建设项目规划条件记载，总建筑控制规模4140平方米，经对同类房地产开发的市场调查后认为，自购入土地之日起，项目建设开发周期为2年，土地费用一次性投入，建造成本连续均匀投入。

(2)、预计开发完成后不动产总价通过对估价对象附近同类用途销售市场交易价格情况调查，该区域同类型房屋售价范围为40000-50000元/平方米，结合本次估价对象的实际情况，确定该项目的售价为45000元/平方米。

待估宗地开发完成后总价值=45000元/平方米×4140平方米=186300000元。

(3)、建筑物开发成本（1）建造成本①建安造价根据对估价对象相同的建安造价调查资料，确定估价对象的平均建筑安装工程（包含设备及公共部分装修）造价为7500元/平方米。

建安造价＝7500×4140 ＝31050000（元）②红线内基础设施及配套建设费包括红线内的给排水、供电、通讯、雨污水、通路等费用及道路、绿化、围墙、围栏大门等费用，按建安工程造价的15%计。

房地产评估假设开发法房地产评估是指通过对不动产（房地产）进行定量的、定性的、技术性的分析和研究，得出其市场价值的一种方法。

而评估假设开发法则是在房地产评估中常用的一种方法。

本文将探讨房地产评估假设开发法的原理、应用以及优缺点。

一、房地产评估假设开发法的原理房地产评估假设开发法是根据一定的评估假设，基于活动土地市场的开发前景和效果，预测未来可能的现金流量，并计算出相应的评估价值。

它主要基于以下几个方面的原理：1. 开发潜力：房地产评估假设开发法将土地的开发潜力作为评估的关键指标。

通过评估土地开发的可能性、开发效果以及相应的市场需求，确定土地价值。

2. 现金流量预测：评估假设开发法基于时间价值的原理，预测未来可能的现金流量，并以此为基础计算评估价值。

通过对开发项目的市场需求、租金调查、市场调研等数据的分析，预测开发过程中可能产生的现金流量。

3. 风险调整：评估假设开发法将风险因素纳入考虑。

根据项目的风险程度和潜在风险，对现金流量进行风险调整，以反映项目的风险性，并最终确定评估价值。

二、房地产评估假设开发法的应用房地产评估假设开发法在实际中有广泛的应用。

它常用于以下几个方面：1. 土地评估：在土地购买、租赁或者转让等情况下，可以使用评估假设开发法估计土地的市场价值。

通过分析土地未来的开发可能性和预测现金流量，得出土地的评估价值。

2. 不动产投资：对于房地产投资者来说，评估假设开发法可以帮助他们决策是否值得投资某个不动产。

通过对项目的市场潜力、预测现金流量、风险调整等方面的分析，可以得出投资决策的依据。

3. 金融贷款：对于银行等金融机构来说，评估假设开发法可以用作贷款决策的参考依据。

通过评估项目的价值和风险，确定贷款金额和利率。

三、房地产评估假设开发法的优缺点评估假设开发法作为一种评估方法，具有一些优点和缺点。

1. 优点：（1）考虑了土地的开发潜力，更为准确地反映了土地的价值。

（2）基于现金流量预测，更具实际意义，能够提供对项目未来收益的直观认识。