基于进化博弈模型的我国成品住房推进工作研究

第２５卷第２期　２０１１年０４月　工程管理学报　

Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆＥｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ　Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ　Ｖ＿０１．２５　ＮＯ．２　Ａｐｒ．２０１１　

基于进化博弈模型的我国成品住房推进工作研究　

屠立辉，瞿富强，李慧慧　

（南京工业大学土木工程学院，江苏南京２　１　０００９，Ｅ．ｍａｉｌ：ｔｕｌｉｈｕｉ　１　９８６＠ｙａｈｏｏ．ｃｏｒｎ．ｃａ）　

摘要：成品住房建设符合国家节能减排的政策方针，受到了各级政府的高度重视，但现阶段我国成品住房推进工作进展缓　慢，毛坯房仍占据市场的主导地位。文章基于有限理性的假设，运用进化博弈理论构建了成品住房推进过程中开发商和消费　者群体之间的复制动态模型，分析了不同情况下系统的进化稳定策略以及成品住房推进工作的动态进化路径，从而明确了影　响成品住房推进工作的关键因素；在此基础上，从政府、开发商和消费者三方角度，提出了加快成品住房推进工作的对策建　

议。　关键词：成品住房；进化博弈；复制动态　中图分类号：Ｆ４０７．９　文献标识码：Ａ　文章编号：１６７４—８８５９（２０１１）０２—２１５—０５　

Ｒｅｓｅａｒｃｈ　ｏｎ　ｔｈｅ　Ｐｒｏｍｏｔｉｏｎ　ｏｆ　Ｆｉｎｉｓｈｅｄ　

Ｈｏｕｓｉｎｇ　ｉｎ　Ｃｈｉｎａ　Ｂａｓｅｄ　ｏｎ　ｔｈｅ　Ｅｖｏｌｕｔｉｏｎａｒｙ　Ｇａｍｅ　Ｍｏｄｅｌ　

ＴＵ　Ｌｉ—ｈｕｉ，ＱＵ　Ｆｕ－ｑｉａｎｇ，ＬＩ　Ｈｕｉ—ｈｕｉ　

（Ｃｏｌｌｅｇｅ　ｏｆＣｉｖｉｌ　Ｅｎｇｉｎｅｅｒｉｎｇ，Ｎａｎｊｉｎｇ　Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ　ｏｆＴｅｃｈｎｏｌｏｇｙ，Ｎａｎｊｉｎｇ　２１０００９，Ｃｈｉｎａ，Ｅ—ｍａｉｌ：ｔｕｌｉｈｕｉ１９８６＠ｙａｈｏｏ．ｃｏｍ．ｃａ）　

Ａｂｓｔｒａｃｔ：Ｔｈｅ　ｃｏｎｓｔｒｕｃｔｉｏｎ　ｏｆ　ｆｉｎｉｓｈｅｄ　ｈｏｕｓｉｎｇ　ｃｏｍｐｌｉｅｓ　ｗｉｔｈ　ｔｈｅ　ｎａｔｉｏｎａｌ　ｐｏｌｉｃｙ　ｏｆ　ｅｎｅｒｇｙ　ｓａｖｉｎｇ　ａｎｄ　ｃｏｎｓｕｍｐｔｉｏｎ　ｒｅｄｕｃｔｉｏｎ　ａｎｄ　

ｉｓ　ｆｏｃｕｓｅｄ　ｂｙ　ｅａｃｈ　ｌｅｖｅｌ　ｏｆ　ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｓ．Ｔｈｅ　ｐｒｏｍｏｔｉｏｎ　ｗｏｒｋ　ｏｆ　ｆｉｎｉｓｈｅｄ　ｈｏｕｓｉｎｇ　ａｔ　ｃｕｒｒｅｎｔ　ｓｔａｇｅ　ｉｓ　ｓｌｏｗ　ａｎｄ　ｔｈｅ　ｒｏｕｇｈｃａｓｔ　ｈｏｕｓｉｎｇ　ｓｔｉｌｌ　ａｃｃｏｕｎｔｓ　ｆｏｒ　ｔｈｅ　ｄｏｍｉｎａｎｔ　ｍａｒｋｅｔ　ｓｈａｒｅ．Ｔｈｉｓ　ｐａｐｅｒ　ｄｅｖｅｌｏｐｅｄ　ａ　ｒｅｐｌｉｃａｔｅｄ　ｄｙｎａｍｉｃ　ｍｏｄｅｌ　ｂｅｔｗｅｅｎ　ｏｗｎｅｒｓ　ａｎｄ　ｃｏｎｓｕｍｅｒｓ　ｂｙ　ｕｓｉｎｇ　ｅｖｏｌｕｔｉｏｎａｒｙ　ｇａｍｅ　ｔｈｅｏｒｙ　ｏｎ　ｔｈｅ　ｂａｓｉｓ　ｏｆ　ｌｉｍｉｔｅｄ　ｒａｔｉｏｎａｌ　ａｓｓｕｍｐｔｉｏｎ，ａｎｄ　ａｎａｌｙｚｅｄ　ｉｔｓ　ｅｖｏｌｕｔｉｏｎａｒｙ　ｓｔａｂｌｅ　ｓｔｒａｔｅｇｉｅｓ　ｕｎｄｅｒ　ｄｉｆｆｅｒｅｎｔ　ｃｏｎｄｉｔｉｏｎｓ　ａｎｄ　ｔｈｅ　ｄｙｎａｍｉｃ　ｅｖｏｌｕｔｉｏｎ　ｐａｔｈｓ　ｆｏｒ　ｔｈｅ　ｐｒｏｍｏｔｉｏｎ　ｏｆ　ｆｉｎｉｓｈｅｄ　ｈｏｕｓｉｎｇ　ＳＯ　ａｓ　ｔｏ　ｄｅｔｅｒｍｉｎｅ　ｔｈｅ　ｍａｉｎ　ｉｎｆｌｕｅｎｃｉｎｇ　ｆａｃｔｏｒｓ　ｉｎ　ｔｈｅ　ｐｒｏｍｏｔｉｏｎ　ｐｒｏｃｅｓｓ．Ｔｈｅ　ｓｔｒａｔｅｇｉｃ　ｓｕｇｇｅｓｔｉｏｎｓ　ｗｅｒｅ　ｐｕｔ　ｆｏｒｗａｒｄ　ｆｒｏｍ　ｔｈｅ　ｖｉｅｗｓ　ｏｆｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔｓ，ｏｗｎｅｒｓ　ａｎｄ　ｃｏｎｓｕｍｅｒｓ　ｉｎ　ｏｒｄｅｒ　ｔｏ　ａｃｃｅｌｅｒａｔｅ　ｔｈｅ　ｆｉｎｉｓｈｅｄ　ｈｏｕｓｉｎｇ　ｐｒｏｍｏｔｉｏｎ．　Ｋｅｙｗｏｒｄｓ：ｆｉｎｉｓｈｅｄ　ｈｏｕｓｉｎｇ；ｅｖｏｌｕｔｉｏｎａｒｙ　ｇａｍｅ；ｒｅｐｌｉｃａｔｅｄ　ｄｙｎａｍｉｃｓ　

成品住房作为一种新的住宅产品方式和营销　

手段，其定义为：套内所有功能空间的固定面铺装　

或涂饰、管线及终端安装、厨房和卫生间的基本设　施等全部完成，已具备基本使用功能的住房Ｌｌ　Ｊ。加　

快成品住房建设有利于资源节约和环境保护；有利　

于降低装修成本和净化装修市场；有利于强化质量　

责任和消除安全隐患；符合国家节能减排的政策方　针，因此受到了各级政府的高度重视【２］。住房和城　

乡建设部从１９９４～２００８年，先后颁布了建监［１９９４１　

第３９２号文《住宅工程初装饰竣工验收办法》、建　

住房［２００２１　１　９０号文《商品住宅装修一次到位实施导　

收稿日期：２０１０—１２—０３．　基金项目：江苏省建设系统科技项目（ＪＳ２００９ＪＨ１３）　则》、建质［２００８１　１　３３号文《关于进一步加强住宅装　

饰装修管理的通知》，住房交付标准也从提供初装　

修房、积极推进全装修住宅转变为逐步向消费者提　

供全装修成品住房。各地政府同时也在积极探索多　

种鼓励措施，例如，江苏省在苏政办发［２００９１１２８　

号文《关于推进节约型城乡建设工作的意见》中明　

确指出，对全装修成品住房，可由地方政府结合当　地实际给予适当补贴。　

虽然成品住房与毛坯房相比有着很大的优势，　

而且还有政府的大力倡导、专家和舆论的高声呼　

吁，但现阶段我国成品住房推进工作进展缓慢，毛　

坯房仍占据市场的主导地位。据统计，我国成品住　

房的开发量不足住宅年开发量的ｌ０％，而发达国家　工　程　管　理　学　报　第２５卷　

成品住房开发量一般占８０％以上【３］。其实法规的出　

台体现的是政府的导向和态度，真正执行和实施的　

是开发商，而真正要从中转变观念的，则是广大的　

消费者。本文从成品住房推进过程中开发商与消费　

者之间的进化博弈分析人手，通过求解模型的进化　

稳定策略，找出影响成品住房推进工作的关键因　

素，并提出相应对策。　

１进化博弈原理　

进化博弈理论是在结合生物进化论与传统博　弈理论的基础上提出的一种新兴的分析方法。该理　

论通常采用生物进化的“复制动态”（Ｒｅｐｌｉｃａｔｅｄ　

Ｄｙｎａｍｉｃ）机制来模拟博弈中各参与主体的学习和　

动态调整过程，最终获得“进化稳定策略”　

（Ｅｖｏｌｕｔｉｏｎａｒｙ　Ｓｔａｂｌｅ　Ｓｔｒａｔｅｇｙ，ＥＳＳ）下稳定状态的　

适应度。相对经典博弈论的“完全理陛”假设，进　

化博弈论将群体行为的调整过程看作为一个动态　

系统，从有限理性的角度分析参与人的资源配置行　

为，这意味着博弈方往往不会一开始就找到最优策　

略，而是在博弈过程中学习博弈，通过试错寻找较　

好的策略，这就使得分析结果与现实生活相符，更　

具说服力Ｌ４Ｊ。　

１．１　ＥＳＳ原理　ＥＳＳ表示一个种群抵抗变异策略进入的一种稳　定状态，意味着仅具备有限理性的博弈参与者参与　

随机配对进行重复博弈时，出于利益得失考虑，其　

不断用较高支付的策略代替较低支付的策略，并最　

终达到一种均衡，这时不再有个体愿意改变其策　

略，从而达到均衡状态。其定义为：策略　∈Ｓ是一　

个演化稳定策略，当且仅当对任何策略　’知，存在　

％∈（０，１）使得不等式厂（Ｓ，ｈ）＞厂（Ｓ’，ｈ）对　

所有的Ｕ≤“　成立。　

１．２复制动态　复制动态方程实际上是描述一个特定策略在　

一个种群中被采用的频数或频度的微分方程。其基　

本思想是：如果策略的结果优于平均水平，那么选　择该策略的那些群体在整个种群中的比重就会上　升。其动态变化速度的表达式为【５Ｊ：　

ｄｘ　／ｄｔ＝　［　（　，　）一　（　，　）］　

ｋ＝１，２，３，…，ｎ　

式中，　为一个种群中采用策略ｋ的比例；　（ｋ，　）　

为采用策略ｋ时的适应度；　，　）为该种群采用　

其策略空间中所有策略的平均适应度；ｋ表示不同　

的策略；ｎ表示策略总数。　２成品住房推进过程中开发商与消费者的　

进化博弈模型　

在成品住房推进过程中，开发商群体和购房者　群体具有两大特点：一是有限理性。由于信息不对　

称和投机因素，现实中开发商和购房者是不可能完　

全理性的，房地产市场的政策导向性使政府相对于　开发商和购房者具有信息优势，同时房地产市场的　

专业性导致房地产开发商相对于购房者具有信息　

优势，并且可以在一定程度上影响购房者的未来预　期Ｌ６ｊ。二是反复学习和调整策略的过程。开发商与　

购房者之间的博弈，是一个不断学习、不断试错、　

不断调整的动态过程，开发商和购房者在做出各自　

的决策时很难确认他们的选择是否最大化自己的　

利益。综上所述，应用进化博弈论的理论与方法对　

成品住房推进过程中开发商和购房者行为进行研　

究比传统的基于完全理性的博弈方法进行研究更　

为合适。　

２．１进化博弈模型基本假设　假设本模型有开发商群体和消费者群体两个有　

限理｝生的博弈群体，每一次博弈实际都是这两个群　

体中的成员随机配对进行博弈，博弈是非对称进化　

博弈。为讨论方便，假设博弈中消费者指增量房购　

买者，不包含存量房购买者。开发商可以选择的策　

略集合为Ｓｌ＝｛开发成品住房，开发毛坯房ｌ；消费　

者可以选择的策略集合为　＝｛购买成品住房，购买　

毛坯房１。由此构造双方博弈的收益矩阵，如表ｌ所　

示。　

表１开发商与消费者博弈的收益矩阵　

消费者　

在表１中ｍ为开发商开发毛坯房所获得的收益；　

ａ为开发成品住房从装修环节所获得的额外收益；ｂ　

为政府对成品住房开发项目的激励效应，包括政策　

扶持和财政补贴等；ｃ为所付出的额外成本，包括开　

发模式创新、企业内部环境转变、技术研发所需的　

费用以及成品住房本身存在的开发风险；ｄ为政府对　

毛坯房项目的监管效应，包括对环境污染，资源浪　

费、产能落后等现象的处罚等；厂为消费者要为开发　

商开发毛坯房所引起的材料浪费和环境污染承担一　部分的社会成本；Ｓ和，分别代表消费者购买毛坯房　

和成品住房的收益。

　第２期　屠立辉，等：基于进化博弈模型的我国成品住房推进工作研究　・２１７・　

假设住房长期是呈升值趋势的，因此有，一＞０，　

Ｓ＞０。　２．２进化博弈模型适应度分析　开发商选择开发成品住房策略的比例为Ｘ　

（０＜Ｘ＜１），选择开发毛坯房策略的比例为１一　；　

消费者选择购买成品住房策略的比例为Ｙ（０＜　＜　

１），选择购买毛坯房策略的比例为１一Ｙ。　

开发商开发成品住房和毛坯房的适应度和群　

体平均适应度分别记为　，　，　：　

Ｕ１。＝ｙ（ｍ＋ａ＋ｂ—ｃ）＋（１一　）（６一ｃ）　Ｕ１　＝Ｙ（一ｄ）＋（１一Ｙ）（，　一ｄ）　

＝ｘＵ１　＋（１一Ｘ）ｕ１　

＝２ｍｘｙ＋ａｘｙ＋ｆｂ—Ｃ—ｍ＋ｄ）Ｘ　

—ｍｙ＋ｍ—ｄ　构造开发商选择开发成品住房比例的动态复　制方程为：　

Ｆ（　）＝　＝ｘ（Ｕ　Ｕ一１）　

＝ｘ（１～ｘ）（２ｍｙ＋　＋ｂ—ｃ—ｍ＋　）　同理，构造消费者选择购买成品住房比例的动　

态复制方程为：　

Ｆ（　）＝　＝ｙ（Ｕ　２　一Ｕ一２）　

＝ｙ（１一ｙ）（ｘｒ＋ＸＳ—　１　荆、　描述了该系统的复制动态，分析该　

系统的动态复制方程可知，其平衡点的值只有当　

ｄｘ／ｄｔ＝－Ｏ和ｃｌｙ／ｃｌｔ＝Ｏ时存在，因此该博弈系统存在５　

个平衡点，分别为：　

０（０，０），Ａ（Ｏ，１），Ｂ（１，Ｏ），Ｃ（１，１），Ｄ　，Ｙ　），　

其中　：　，　・：　。当０＜　，　＋Ｓ　２ｍ＋ａ　＜１时，点Ｄ才存在。　

根据Ｆｒｉｅｄｍａｎ（１９９１）提出的方法，其平衡点　

的稳定性可由该系统的雅可比矩阵的局部稳定性　分析得到［７】。对　）、　ｙ）依次求Ｘ和Ｙ的偏导数，