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资金信托和财产权信托业务类型中盛律师事务所〔2012年9月〕目录一、信托业务流程1、集合信托业务流程2、单一信托业务流程二、资金信托业务模式〔以房地产领域为例〕1、资金来源2、交易结构〔1〕信托贷款〔2〕股权模式〔3〕项目收益权3、核心资料4、房地产信托业务风险5、风控措施三、财产权信托业务模式1、定义2、交易结构图3、主要交易文件4、信托利益分配5、财产权信托项目确权6、常见特别条款一、信托业务流程1、集合信托业务流程(1)项目前期考察〔中介机构尽职调查〕、制定信托方案(2)信托公司合规与风险管理部审核(3)业务决策审委信托公司会审议通过(4)信托公司董事会信托委员会审议通过，向银监部门报备(5)起草信托文件、交易文件〔安排签署〕(6)委托推介行推介，推介期届满，信托计划成立(7)信托项目后续管理(8)信托计划期限届满，信托计划终止2、单一信托业务流程(1)项目组对项目进行前期考察(2)信托公司合规与风险管理部审核(3)业务决策委员会审议通过，向银监部门报备(4)起草信托、交易文件，各方签署审(5)信托项目后续管理(6)信托期限届满，信托终止二、资金信托业务模式〔以房地产为例〕1、资金来源(1)集合资金信托(2)单一资金信托2、交易结构(1)信托贷款硬性条件：＊二级资质〔房地产商或其控股股东具备二级资质〕＊30%项目资本金比例投入〔股东借款【股东承诺在项目公司归还银行或信托公司贷款前放弃对该股东借款受偿权的情形除外】、银行贷款等债务性资金和除商业银行私人银行业务外的银行个人理财资金，不得充作项目资本金〕＊四证齐全〔国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证〕《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》〔银监办发【2008】265号〕、《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》〔银监办发【2010】54号〕、《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》〔国发【2009】27号〕在这种模式下，信托公司作为受托人，接受不特定投资者的委托，以集合资金信托计划的形式将委托人交付的资金集合起来，通过信托贷款的方式贷给房地产开发商，开发商定期支付本息给受托人，受托人按照信托合同约定向信托计划受益人分配信托利益。
信托公司的投资组合与风险控制信托公司作为一种金融机构，扮演着资金中介和理财服务的角色。
为了实现资金的增值与风险的控制，信托公司需要进行有效的投资组合管理与风险控制。
本文将探讨信托公司的投资组合构建与风险控制策略，以及其在实际运作中的应用。
一、投资组合构建1. 投资目标的确定信托公司在投资组合构建之前，首先需要明确自身投资目标。
这包括追求的收益率、风险偏好、流动性需求和投资期限等因素。
根据不同的目标，信托公司可以选择稳健型、平衡型或积极型等不同类型的投资组合。
2. 多样化的资产配置为了降低投资风险，信托公司通常将资金分散投资于不同的资产类别和市场。
这可以通过同时投资于股票、债券、房地产等不同资产，以及跨国市场和不同行业来实现。
多样化的资产配置能够分散风险，并提高整体的收益稳定性。
3. 资产的选择与筛选在进行资产配置时，信托公司需要严格的筛选与选择过程。
这包括对资产的基本面分析、估值分析和技术分析等方法，以确定投资的价值和风险。
此外，信托公司还需考虑到市场流动性、潜在的风险因素和相关法规等因素。
二、风险控制策略1. 风险度量与评估信托公司需要建立有效的风险度量与评估体系。
这可以通过使用各种金融模型和风险评估工具，如价值-at-风险和条件-value-at-风险等方法来实现。
通过对投资组合的风险进行度量和评估，信托公司可以更好地把握投资组合的风险水平。
2. 风险分散与控制在投资组合的构建过程中，信托公司需要实施风险分散和控制策略。
这包括通过不同资产类别和市场的配置来降低系统性风险，以及适当分散投资于不同行业和地区的资产来降低非系统性风险。
此外，信托公司还应注重资产的流动性和实时监控，以及定期进行投资组合的再平衡。
3. 风险对冲与保险信托公司可以利用金融工具进行风险对冲和保险。
例如，通过期货、期权和衍生品等工具进行套期保值，以减少投资组合在不利市场条件下的损失。
此外，信托公司还可以购买保险产品，如信贷违约保险和利率衍生品保险，以规避特定的风险。
深度解析房地产信托风控之前我们出过一篇关于如何挑选优质房地产信托产品的文章，主要是从融资主体、投资项目类别、投资项目阶段、风控措施等方面进行介绍，但内容相对笼统，这次我们重点针对投资者最为关注的风控措施方面进行分析，帮助投资者更深入地了解房地产信托产品。
房地产信托产品常设置的风控措施主要包括：土地、在建工程、房产抵押；股权质押；应收账款质押；政府信用；第三方担保；结构化设计；其他（信托公司监管、托管银行监管、信托资金提前归集等）。
下面我们针对这些风控逐一进行分析。
第一，土地、在建工程、房产抵押。
通常将这些不动产作为抵押物时，抵押率一般设置在50%以下，即信托计划募集总规模占抵押物估值的比例最好低于50%，且越低越好。
这样设置是考虑到这些抵押物或会贬值的可能性，且房地产信托产品通常会用融资项目本身的土地和在建工程作为抵押，那么抵押物会否贬值就更值得关注。
尤其是目前，在国家对房地产行业调控不放松的宏观政策下，人们对房地产行业看空，预计土地、房产价格会下降的情况下，抵押率越低，抵押物保障力度越大。
不过，虽然房地产行业未来几年高速增长的可能性不大了，但也一定不会出现崩盘的情况。
我国的地价和房价势必会经历一个相对较长的调整过程，让房地产行业对经济的影响回归到一个合理的水平。
当然，这个调整将会是循序渐进的，自然对整个房地产行业，对房地产信托不会产生大幅波动影响。
第二，股权质押。
与不动产抵押相同，考虑到公司因为经营等问题，未来资产可能缩水，股权贬值等情况，股权质押的质押率一般也设置在50%以下，同样是质押率越低越好。
另外值得注意的是上市公司的股票质押，情况就要复杂一些。
首先，质押股票是否属于流通股，流通股自然比限售股要好，变现能力强；其次，质押股票的公司所属行业和公司本身未来发展情况，即公司所在行业有无前景，公司自身经营是否良好，决定了其股票未来能否升值；第三，大盘走势，以目前的经济形势来看，股市短中期还会在低位徘徊，大幅跳水、上涨的可能性都不大，因此这个时期的上市公司股票价值变动不会太大，不必太杞人忧天，但也不要放松警惕，还是要有预警的相关措施，这就是上市公司股票质押要关注的第四点；设置警戒线，因为二级市场股票价格变动较大，因此给质押股票设置警戒线其实就是相当于给该股票设置止损线，当股价下降到一定程度，信托公司会及时要求融资方追加质押物，直到回归原始质押水平。
信托公司风险控制
信托公司在风险控制上采取许多措施：
1、资产负债管理：限制负债和保证金，调整资产负债比例，加大对资产负债状况的监控力度；
2、投资管理：重视投资组合多样性，构建可控的投资组合，以实现投资风险的控制；
3、客户风险管理：实施严格的客户资格审核，建立客户风险评级制度，加强对客户的综合管理；
4、反洗钱管理：建立起可持续的反洗钱体系，实施严格的反洗钱控制；
5、内部控制管理：建立内部控制制度及流程，强化内部控制，加大对内部合规性的监控力度；
6、风险培训：设立风险培训机构，定期向企业内部人员开展风险管理培训，提高其对风险管理的认识和水平；
7、事件管理：建立健全事件管理机制，对有关信息予以及时发现，并及时进行处理和跟踪。
信托操作风险管控措施我跟你说啊，这信托操作风险管控，那可真是个大事儿。
就像走在一条满是坑洼的小路上，你得时刻小心着，不然就掉进去了。
咱先说说这信托操作里的人。
你看那些搞信托的，一个个穿着笔挺的西装，头发梳得油光锃亮，看着可精神了。
但有时候，这人啊，越是看着精神，越容易犯糊涂。
我就见过这么一个，那眼睛瞪得老大，像是在找什么宝藏似的盯着那些文件，可最后还是出了岔子。
为啥呢？他就觉得自己经验老到，有些步骤就想省了。
我就跟他说：“兄弟，你这可不行啊，就像盖房子，少一块砖都不行啊。
”他还不听，跟我梗着脖子说：“我这么干多少年了，能有啥事儿？”结果呢，风险就像个小鬼一样，悄悄就来了。
这风险管控啊，就得从人开始。
要把那些搞信托操作的人都培训得明明白白的。
不是光讲讲那些大道理就行，得真刀真枪地给他们看例子。
比如说，把那些因为操作失误导致大问题的案例拿出来，就像把那些出事儿的信托项目的文件都摊在他们面前，说：“你们看看，这就是马虎的下场。
”让他们看看那些人当时的表情，估计都是一脸懊悔，就像丢了魂儿似的。
再就是这信托操作的流程。
这流程就像是一条长长的锁链，一环扣一环的。
可不能让这锁链有个薄弱的地方。
我去考察过一些信托公司，那办公的地方，大倒是大，可有些流程乱得像一团麻。
我就问他们的负责人：“你们这流程咋回事儿啊？看着都头疼。
”那负责人挠挠头，有点不好意思地说：“刘老师啊，我们这也想整明白，就是这事儿太多，顾不过来。
”我就跟他说：“你这可不行，就像你要做一道好菜，你得按照菜谱一步一步来，少放一勺盐，那味道就不对了。
”这流程管控啊，就得细致。
每个步骤都得有个标准，就像每个人都得站在自己的位置上，不能乱跑。
而且，这中间得有监督的环节。
我想起来我小时候上学，那老师在讲台上看着我们，谁要是做小动作，立马就被发现了。
这信托操作也得这样，得有个“老师”在旁边看着，一旦有不符合流程的操作，就得马上指出来。
还有这信托操作的环境，这也很重要。
各类房地产信托的风控要点2014-12-02 信托网11月21日降息的消息接轨之前限购”限贷'政策的相继取消，为低迷的地产行业再次注入了一剂强心针。
而作为地产行业的重要输血渠道，房地产信托则将再迎发展良机。
11月21日晚间，央行意外宣布降息，决定自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。
此次降息接轨之前限购”限贷'政策的相继取消，为低迷的地产行业再次注入了一剂强心针。
而作为地产行业的重要输血渠道，房地产信托则将再迎发展良机。
当然，站在高位，信托对地产也必须持更加审慎的态度，以更专业严谨的态度为投资者保驾护航。
对此，格上理财梳理了各类房地产项目的风控要点以飨读者。
按用资阶段分前期拿地：指开发商处于土地获取阶段的融资需求，此时项目尚不符合银行及信托贷款要求，一般会通过股权投资类信托来实现融资。
这类项目要重点关注土地款的缴纳中信托融资与自有资金的配比比例、项目规划以及各种证照的获取时间点等要素。
建筑施工：处于建筑施工阶段的房产项目融资途径较多，融资方式也相对灵活。
此类房产项目已进入正轨，要更加关注房地产规划的执行情况以及预售情况。
资金缺口、销售定价、市场定位、周边配套、去化率、销转投比例等因素会影响还款来源。
装修经营：一般指成熟的房产项目的升级改造或者经营所需资金，常见于商业地产项目，还款来源多为商业物业的租金。
此类项目基于已经建成且成功经营的房产基础上，其主要考察点为项目本身的经营情况，比如入住率或出租率、租赁合同期限、期限内经营回款等。
按房产种类分住宅：是指专供居住的房屋，包括别墅、公寓等。
此类项目要优选人口净流入、房产库存较低的城市，其次看其市场定位，一般刚需型房产（小户型）优于改善型住房（大户型）优于高端住宅（洋房、别墅等），再看项目周边配套的完善度以及交通的便利性等。
商业地产：包括集中商业、写字楼等。
对集中商业来说，主要考察后期是租是售、是整是零，能否形成区域规模效应、当地经济水平如何、人流量大小等因素。
信托业务风险与风险控制研究解析一、引言信托业务作为金融行业的重要组成部份，具有较高的风险性。
为了保护投资者利益和维护金融市场的稳定，对信托业务风险进行深入研究并实施有效的风险控制措施至关重要。
本文将对信托业务风险的特点、来源以及风险控制的方法进行解析。
二、信托业务风险的特点1. 多元化风险：信托业务涉及的领域广泛，包括股权投资、房地产信托、债权投资等，因此风险也具有多元化的特点。
2. 长期性风险：信托业务通常具有较长的投资期限，因此风险也具有长期性的特点。
3. 杠杆效应：信托业务通常采用杠杆投资，即通过借款来放大投资收益，但同时也增加了风险的承担。
4. 不对称信息：信托业务中，信托公司通常具有更多的信息优势，而投资者相对信息较少，导致信息不对称的问题。
三、信托业务风险的来源1. 市场风险：包括市场价格波动、市场供求关系变化等因素对信托资产价值的影响。
2. 信用风险：指信托业务中债务人或者发行人无法按时偿还本金和利息的风险。
3. 流动性风险：指信托产品的流动性不足，无法满足投资者的提款需求。
4. 法律风险：包括法律法规变化、合同纠纷等因素对信托业务的影响。
5. 操作风险：指信托公司内部管理不善、操作失误等因素导致的风险。
四、信托业务风险控制方法1. 风险评估和监测：信托公司应建立完善的风险评估和监测体系，定期对信托业务的风险进行评估和监测，及时发现和应对风险。
2. 多元化投资：信托公司应将投资资金分散投资于不同领域、不同行业，以降低单一投资项目带来的风险。
3. 控制杠杆比例：信托公司应合理控制杠杆比例，避免过度杠杆化带来的风险。
4. 加强信息披露：信托公司应加强对投资者的信息披露工作，提供准确、完整的信息，降低信息不对称带来的风险。
5. 建立风险管理制度：信托公司应建立健全的风险管理制度，包括风险管理部门的设立、风险管理流程的规范等，以确保风险得到有效管理和控制。
五、结论信托业务风险控制是保障金融市场稳定和投资者利益的重要措施。
信托公司的资产保护策略与风险控制信托公司作为金融机构的一种，扮演着资产保护和风险控制的重要角色。
由于信托公司的主要经营活动是管理他人委托的资产，因此资产保护和风险控制是信托公司成功运营的基石。
本文将探讨信托公司的资产保护策略和风险控制措施。
1. 资产保护策略1.1 多元化投资组合为了降低资产集中度的风险，信托公司采取多元化投资组合策略。
通过将资金投资于不同类型的资产，如股票、债券、房地产等，信托公司能够分散风险，从而保护委托人的资产。
此外，对于不同行业、不同地区以及不同市场的投资也能够进一步降低潜在的风险。
1.2 严格的尽职调查在进行投资决策之前，信托公司会进行严格的尽职调查。
尽职调查包括对投资项目的财务状况、管理层素质、市场前景等方面进行全面评估。
通过深入了解投资项目的种种细节，信托公司能够识别潜在风险，并采取相应的措施来保护资产。
1.3 强大的风险管理团队信托公司配备了强大的风险管理团队，负责监测和管理资产的风险。
该团队会定期评估风险水平，并采取相应的措施来降低或控制风险。
如制定风险控制策略、建立风险预警机制等，以确保资产的安全。
2. 风险控制措施2.1 风险分散信托公司的风险控制措施之一是风险分散。
该策略旨在通过将资金投资于不同类型的项目或资产，将风险分散到不同领域，以降低整体风险。
这不仅包括不同行业、不同地区的分散，还包括不同时间段的分散投资。
2.2 严格的风险评估和监测信托公司对资产进行严格的风险评估和监测是关键的风险控制措施之一。
通过建立风险评估模型和监测系统，信托公司能够及时识别风险，并采取相应的措施进行应对。
这包括定期监测投资项目的财务状况、市场变化、政策影响等因素，并及时调整投资组合以减少风险。
2.3 强化合规管理信托公司高度重视合规管理，加强对内部风险和外部市场变化的监管。
通过建立健全的合规体系，信托公司能够及时应对各种风险，并保护委托人的利益。
严格遵守相关法律法规、规章制度，确保运营合规性，是信托公司风险控制的重要手段之一。
信托产品的风险控制措施引言信托产品是一种投资工具，在金融市场中扮演着重要角色。
然而，信托产品存在着一定的风险。
因此，为了保障投资者利益和维护金融市场的稳定，信托公司需要采取一系列风险控制措施。
本文将介绍信托产品的风险控制措施，以帮助投资者更好地了解和分析信托产品的风险。
分散投资分散投资是信托产品风险控制的关键策略之一。
通过在不同领域、不同行业、不同地区等进行投资，可以减少特定领域或行业的风险对整个信托产品的影响。
如果将所有的资金投资于同一领域或行业，一旦该领域或行业出现问题，整个信托产品的价值可能会受到极大的影响。
因此，分散投资是降低信托产品风险的有效手段。
风险评估与管理在信托产品的运作过程中，风险评估和管理扮演着重要的角色。
信托公司通常会对投资项目进行详细的风险评估，评估项目的可行性和风险程度。
通过科学的方法和模型，信托公司能够对投资项目的潜在风险进行预测和评估，从而在投资决策时权衡风险与收益的关系。
另外，信托公司还需要建立和实施风险管理制度。
这包括建立合理的投资决策流程、设立激励约束机制、建立风险控制岗位等。
通过风险管理制度，信托公司能够及时发现并控制潜在风险，将风险降到最低程度。
严格的投资标准在信托产品的投资决策中，严格的投资标准是保证风险控制的重要手段之一。
信托公司通常会制定一系列投资标准和指南，用于筛选和评估投资项目。
这些投资标准可以包括项目的收益性、市场前景、公司治理、财务状况等。
通过严格的投资标准，信托公司能够排除更多的潜在风险，提高投资项目的成功率。
风险警示和风险披露为了提醒投资者投资信托产品的风险，信托公司通常会在相关文件和宣传资料中做出风险警示和风险披露。
通过充分披露信托产品的风险和相关信息，投资者可以更全面地了解信托产品的特点和风险。
这使得投资者能够做出明智的投资决策，并根据自身的风险承受能力选择适合自己的信托产品。
风险防范和应急预案除了前面提到的风险控制措施，信托产品的风险控制还需要建立一套完善的风险防范和应急预案。
信托风控的十八般武艺：优势与问题柏钦涛信托行业的价值在于能够发现好的投资项目并能够运用专业手段降低风险，从而实现不同风险偏好的社会资本与具有不同利润创造能力的企业的对接。
自有资本不过数十亿的信托公司管理着数以千亿计的资产，每个项目出现问题都不容小视。
风险防控对于信托业有着无比重要的意义。
随着近年来兑付危机的初步显现，面对诸多的质疑，持乐观态度的人士往往提出信托风控的强大，核心便是担保物的足值。
实际上，信托业的风控手段远不限于抵押担保，信托风控实有十八般武艺可以施展。
真正的问题在于，每一种武艺都有他的弱点甚至是致命伤。
一、项目审查篇(一)遴选交易对手遴选交易对手是信托风控的重要一环。
最优质的融资方往往能够凭借自身信用从银行取得贷款。
信托公司除非有特殊资源，很难在这些优质融资主体上有所斩获。
不过，追求稳健和资金来源充足的信托公司可能会以较低的融资成本赢得这类项目。
在目前的国情之下，选择良好的交易对手的确是降低风险最简单、有效的方式。
但是过于注重交易对手也有可能会走向两种极端，一是只看交易对手，只要交易对手资信较强，就放松项目设计中的风控措施，结果埋下隐患，二是对于一些交易对手不够强大但可以通过项目设计防控风险的项目也拒绝操作。
前者是过于轻信，后者是不够自信，都是应当避免的。
总体而言，信托项目融资方的资信要劣于银行的贷款客户。
但是如果融资方资信存在重大问题，比如存在高额民间借贷或者违法预售等严重不规范情形，无论其是否能够提供足额抵押担保，信托公司都应当避免与其合作。
因为对于这类企业，无法按照常理来预期其未来的经营行为，也无法对其进行有效的中后期管理，甚至连抵押物也可能存在重大瑕疵。
实践中已经暴露出这样的问题。
政信合作项目的大量开展也是基于对政府的信任。
目前有些地方政府通过融资平台大规模借道信托融资，并以人大预算函、政府承诺等方式提供隐形保障。
信托公司对此类项目趋之若鹜，虽明知政府的保证在法律上没有效力，但还是认为政府是资信最好的客户。
可是，如果地方政府为了得到信托融资把自己的公章都变成了橡皮图章，我们也无法预期他们提供的材料在多大程度上是可信的。
他们对信托公司百般迎合，并不是因为信托公司有多么牛气，而是屈从于自身利益需要，我们也无法预期等他们无力偿债、发生纠纷后，会如何运用手中的权力，以迎合他们彼时的利益。
官员们拍胸脯做保证的干脆利落程度往往是跟出现问题时推诿扯皮的功夫成正比。
(二)尽职调查信托公司的项目分散在全国各地，但没有银行那样数量庞大、根基深厚的营业网点。
对于交易对手缺乏了解，这是相对于银行的重大劣势。
在企业财务报表难以反映真实财务状况的情况下，通过尽调了解企业的资信状况、经营状况、盈利能力等，意义不言自明。
对于一些地方性的中小企业项目，企业负责人的经营能力和执业行为甚至个人品性对于判断项目风险的意义，可能会胜过行业分析报告，而尽调中的察言观色可能要胜于厚厚的财务报表。
目前信托公司业务人员普遍年轻，专业水准可能较高，但社会经验不足，难在短暂接触中辩别人的真假善恶。
更何况，业务人员还不可避免的带有一定的个人利益冲动。
极端情况下，个别信托经理法律意识薄弱，直接将融资方提供的资料简单汇总甚至将其他金融机构做的尽调报告稍作修改即提交本公司审议，这可能造成严重的尽调失职。
不少尽调报告中对于融资方和交易方的介绍是直接从网站上粘贴复制而来，充斥着主观判断性的褒扬语句，如果出现诉讼纠纷，这也会成为委托人主张信托公司未能尽职的理由。
新近出现兑付风险的某信托项目，信托公司将资金提供给一个曾大规模圈钱却长达数年没有动工的地方性开发商，就暴露出尽调不足的问题。
有些项目中，开发商通过特殊手段获得了怀有政绩冲动的地方政府的支持，低价拿地或者先办土地证后交出让款，然后通过违规预售获得资金来缴付出让款，这种运作在房地产销售一片火爆的情况下自然是玩得转的，但是一旦某个环节出现问题或者房地产业不景气，整个游戏就无法继续。
向这样的房地产企业提供融资，一旦出现风险，后果可想而知，连抵押物也可能存在重大瑕疵，无法处置。
优秀的尽调对信托经理要求较高，难度和工作量都很大。
目前尽调所要获得的信息集中掌握在司法、工商、税务、住建、土地等公权力部门，如果这些部门不主动公开，难以获取。
有的律所和其他中介机构通过自身掌握的资源，已经具备很强的尽调能力。
要求信托经理做出他们那样的尽调报告，不太现实。
但是通过公开渠道可以查询和验证的信息，还是应当去获取的，而不应单纯依赖融资方自身提供。
如果尽调报告中的关键信息与公开查询、验证的结果不符，则委托人要求受托人承担管理失职的责任，法院很可能会支持。
以较高的专业标准实施尽调，这将是未来的发展方向，但是在现有体制下，信托经理没有动力去做。
或许随着风险的不断爆发，信托公司会对自己的员工提出更高的要求，甚至在部分项目中聘请独立的第三方机构提供尽调服务。
在当下的市场环境下，通过尽调发现融资方的实际经营状况和项目潜在风险将是检验信托经理业务能力和职业操守最重要的指标之一。
尽调是所有项目风控的开始，而对于一些地方上的中小企业项目，或许尽调才是整个项目风控最核心的一环。
毕竟中台部门所看到的已经是经过业务人员筛选、加工过的材料。
未来信托公司可以考虑采取明察与暗访相结合的方式实施尽调，尤其是对于行业知名度低或者不熟悉的规模较小的地方性企业。
(三)中台审查制衡以法律合规审查和风险控制为核心的中台部门是制衡信托业务经理的重要环节。
法律合规人员从法律和合规角度对项目进行审查，淘汰不合规或者在法律效力上存在问题的项目，并从法律角度完善项目，风险管理部门从融资方资信、财务状况、抵押物变现等角度甄别项目风险。
中台部门的薪酬待遇相对固定，不受业务量的直接激励，所以在管理规范和人员素质较高的情况下，中台可以比较有效地制衡前台业务部门。
就中台与前台的关系而言，分工明确是基本前提，监督制约是必要手段，提供优质服务是根本使命。
近年来信托公司对中台的重视度有所提升，但总体看，在顺风顺水的年景里，业务量、效益是王道，中台主要是服务的角色，没有把握住分工负责、监督制约的基本前提。
优秀的中台除了具备较强的专业能力之外，对于信托项目也应当有较高的掌控力，否则既不能提供专业服务，也无法进行监督制衡，但由于中台与前台待遇差距较大，中台人员流失比较严重。
此外，个别项目中，法律合规部门在各种主动和被动因素的促使下，更是彻底为项目服务，不是剔除违规的项目，而是帮助业务人员粉饰和包装项目。
同在一条船，中台对业务部门有所辅助是职责所系，发挥专业所长把项目做好更是理所应当，但绝不应逾越底线。
二、担保措施篇(四)不动产抵押足额的不动产抵押是很多项目得以操作的核心保障措施。
但不动产抵押未必像很多人想象的那么保险。
不动产评估的水分众所周知，毋庸多言，除此之外，还有很多问题。
信托公司一般将抵押率控制在四至五折之间，看似非常保险。
但是信托公司可以锁定抵押物本身，却不能锁定抵押物的价格和市场变化。
如果出现区域性风险，房地产项目的抵押率再低也难以处置。
抵押品的评估必须结合房地产行业和区域经济发展态势综合判断，一些频频登上泡沫风险排行榜的城市还是应当慎重触碰。
鄂尔多斯是第一个，但恐怕不会是最后一个。
或许未来，一些优秀的信托公司会组建自己的行业研究团队，加强行业研究能力。
除了市场价格变化可能造成抵押物价格降低之外，还有多种因素会影响抵押物价值。
如果开发商欠付工程款，施工方将根据合同法享有优先于抵押权人的优先受偿权；如果房产抵押后办理预售，那么对于售出房屋，买售人享有优先于抵押权人的权益，甚至在开发商违规预售的情况下，法院也有可能优先保护支付了所谓会员费、排号费的购房人的利益；在建工程抵押中，如果抵押物不能如期竣工，变成烂尾楼，抵押物价值不仅会大大低于评估价值，其变现能力也会受到严重损害；有的开发商以造城式的模式搞开发，他们提供的单体抵押物往往难以处置；一些地方性的小规模开发商，之所以能够拿到好项目，往往是跟政府存在潜在的默契或者私下的协议，如果发生争议，项目的变现难度非常大；一些地方政府给平台公司违规办证，没有足额缴纳出让金，抵押物存在重大瑕疵；如果抵押物已经出租，并且租期很长，根据买卖不破租赁的原则，法院也难以处置。
未来的兑付危机和司法审判将会以惨痛的教训让信托公司认识到炙手可热的房地产项目随时可能会变成烫手的山芋，不动产的抵押担保不是一张他项权证那么简单，司法拍卖也不像拍卖师的一锤定音那么简洁明了。
(五)动产抵质押由于动产本身的可移动性和易损耗性，决定了它不是最理想的抵押物。
但是随着优质抵押物资源的减少，动产抵质押也成为信托公司操作较多的担保方式。
动产抵质押的缺陷在于：一是可移动性，难以控制；二是除车辆等特殊动产外，企业机器设备、原材料、库存货物等抵押物的变现能力可能会比较差，而且折旧很快。
三是融资方采取欺诈手段用同一批资产重复抵押的情况确有实例；四是除了适宜于设定浮动抵押的动产外，一般的动产质押以转移占有为生效要件，质押生效的同时，质物的保管风险也由质权人承担。
(六)权利质押担保法规定的各种权利质押，信托公司在近几年的实际操作中几乎都有涉及。
上市公司股票变现能力最强，比较受欢迎，但在股市行情很差的时候，如果不对融资方的补足义务再设定其他兜底保障措施，也存在较大风险。
此外，股权、应收账款、收费权成为很常见的质押标的。
未上市企业股权质押。
一方面，未上市股权难以评估，变现能力差，法院通过司法拍卖程序处置未上市企业股权的案例很少。
另一方面，股权质押的办理可能存在问题。
去年出现问题的某矿产类信托项目，目标企业股权质押后，其实际控制人竟仍可以对质押股权进行辗转腾挪，从记者事后报道的情况推断，质押环节有可能存在问题。
应收账款质押。
担保法设计应收账款质押的初衷在于为享有预期可偿还的优质债权的债权人提供流动性支持。
接受应收账款质押的前提应当是，债务人偿债能力较强，只不过是债务附有期限，到期即可偿还。
应收账款应当是已经形成、合法有效且债务人对债权人不享有实质性抗辩权的债权。
但是很多项目中应收账款的债权债务人之间可能存在争议，或者不属于司法上认同的已经形成的应收账款。
极端情况中，融资方伪造的应收账款也是存在的。
各种收费权质押。
目前信托业务中运用比较多的是高速公路收费权、物业收费权、景区收费权等。
在法律上，这些收费权的质押本身也是按照应收账款来处理的，但与典型的应收账款又存在显著区别。
这些收费权最大的问题在于估值和变现困难。
毕竟未来的市场充满不确定性，各类收费权的实际价值难以评估。
而且这些收费权的处置方式并不明确。
比如，景区的收费权可以处置给谁，受让人如何行使收费权，收费权和景区的管理职责如何划分，收费权转让后，地方政府投资、管理景区的动力何在？高速公路收费权质押是地方政府进行公路建设融资的有效途径，应收账款质押登记办法出台前，由各地公路管理部门办理质押登记，这些部门当然是尽可能为融资提供支持。
