房地产信托融资业务常见法律风险汇总

国际资金项目网带你了解信托投资的风险风险管理信托投资公司发行的信托产品投资的领域非常广,投资的方式非常灵活,但大部分是以贷款和股权投资方式运用于基础设施、房地产开发。

投资领域广,投资方式灵活,需要多方面的专业技术知识和专业的风险管理能力,信托投资公司虽然可以干中学,但往往准备不足,经验不够。

如房地产项目由于政策变化,风险高,信托产品存续期间没有现金流,或者项目本身阶段性产生的现金流不足以还本付息,银行不做,开发商才找信托投资公司进行融资的。

风险传染因为信托产品跨机构跨市场,形成了一个较长的金融产品链,涉及很多利益主体,很容易将其中一环的其他主体和市场产生的信用风险、市场风险、操作风险、法律风险、政策风险传染到信托产品。

当然信托产品的风险也能够传染给其他金融机构和金融市场。

例如,根据银监会的统计,由于股票市场本身的各种风险,导致部分进行股票投资的信托产品不能按时兑付,2005年5月末占全部未兑付信托产品的11% 。

政策法律风险这首先表现在最近两年一些信托产品本身就是规避监管、利用制度缺陷进行创新而设计出来的,如一些进行股权投资的房地产信托产品、信托资产转让信托产品、信贷资产证券化,就是满足项目资本金要求、满足流动性比例、满足资本充足率等监管要求和受到宏观调控运应而生的。

其次是一些信托产品是以土地、财政收入作担保进行信用增级的。

而政策和法律在这些方面的规定是不完善的,极易造成担保无效和非法。

2005年中央政府进行宏观调控,收紧地根,使得土地不能变现交易,或者财产收入担保没有进入预算,或者财政收入不足,导致担保无效,或者不合法。

再次是法律和政策没有规定,缺乏配套措施。

如有的信托产品以财产受益权设计信托计划以处置烂尾楼、投资房地产开发,意味着财产所有权的变更。

按照有关房地产所有权变更登记的规定,要支付3%的契税,如果双方平摊意味着融资成本的提高。

对信托公司而言,收取手续费才1%,而支付的手续费高达1.5%。

房地产项目融资操作的基本模式及法律事务(2022-11-17 09:58:58)标签：杂谈房地产项目融资操作的基本模式及法律事务就国内房地产行业的融资行为来说，操作的基本模式主要表现为如下的一种或者多种方式组合的特征。

一、包括两种形式：1、投资性的股权融资——注册资本和固有资本。

通常指房地产企业设立或者项目立项启动时，特定股东投入的资金类型，包括国有划拨资金、企业自有资金、股本金等。

根据国家相关规定该部份自有资金的比例不得少于房地产项目投资总额的35%，同时也是金融机构审查、发放房地产信贷资金的基本要件。

该部份资金的准确和及时、全部到位对于后期项目建设过程中的融资十分重要，针对企业的实力和信誉以及项目的资产负债结构，将会形成非常有利的银行信贷条件和评估结论。

而从房地产行业投资分析结构来看，目前房地产项目中土地购入成本占项目投入的构成比例是20-35%。

我们可以理解国家这一政策规定的出发点是为了保证房地产项目的基本风险控制，即试图通过对房地产企业自有资金的要求来防范房地产开辟项目建设资金严重不足导致行业风险和过分依赖银行信贷资金。

在具体的房地产项目立项等前期环节，特殊是土地招标和项目报建阶段，房地产企业基本都可以达到这一指标要求，实际上也有许多房地产项目并不彻底真实具备35%的自有资金比例，主要通过银行资信证明(甚至是复印本) 或者企业内外部的资金腾挪。

从项目运营以及融资的角度来分析，对于房地产项目35%比例自有资金的真实与来源，无论是从政策审查还是市场信誉，房地产企业都必须有透明的信息披露，特殊重要的是必须具备和提供可信的财务资料，包括独立的第三方审计。

这一点既是市场融资规则完善和风险防范的需要，也是前述自有资金比例政策施行有效保障的基本路径。

另一方面，它也能够反映一个房地产项目市场估值和融资谈判的定价能力(Pricing Power)的基础。

2、资本市场股权融资——发行股票及债券。

主要指上市公司通过IPO、增发、配股等股票发行方式以及发行可转债方式在证券市场募集资金。

房地产投资信托业务存在的风险及对策
房地产投资信托是一种通过方案募集资金投资于房地产项目的金融产品。

由于该业务涉及到投资与融资、房地产市场等多方面因素，存在不同的风险。

以下是房地产投资信托业务存在的主要风险及对策：
1. 市场风险：房地产市场的波动性较大，投资者面临的市场风险较高。

对策：可以采取分散风险的投资策略，同时选择具有良好信誉度和稳健业绩的信托管理人。

2. 出租风险：产生租金收益是房地产投资信托的重要收益来源之一，但出租风险也随之增加，例如出租率下降、租户欠租等。

对策：信托管理人需要对租户的财务稳定性和信誉度进行严格筛选。

3. 资金流动风险：资金流动性不足可能导致无法满足信托持有人的提款要求，进而影响信托公司的声誉和经营。

对策：信托管理人应该限制大笔提款或提前告知，并保持足够的现金储备。

4. 法律风险：涉及土地、建筑等多种法律规定，而且涉及的投资人分散，法律纠纷的处理成为一项重要风险。

对策：信托管理人需要与专业的律师和业务团队合作，在投资前进行充分的尽职调查和风险预测。

5. 利率风险：利率波动可能对房地产投资信托收益产生重要影响，因为资产负债表中的借款利率或资产收益率可能会受到利率变化的影响。

对策：信托管理人需要实施有效的利率风险管理策略，并充分考虑利率变化的影响。

综上所述，房地产投资信托业务所面临的风险较为复杂，需要信托管理人充分了解风险的本质和特征，并通过积极的风险管理策略来减少不利的影响。

信托业务风险与风险控制研究解析引言概述：信托业务作为金融行业的一项重要业务，具有一定的风险性。

为了确保信托业务的安全与稳定运行，风险控制成为了信托公司和监管机构的重要任务。

本文将对信托业务风险与风险控制进行研究解析，以期提供对信托业务风险的深入理解和有效的风险控制措施。

一、信托业务风险的来源1.1 信托资产风险信托业务的核心是信托资产，信托资产的质量直接关系到信托业务的风险水平。

其中，信托资产的流动性风险、信用风险和市场风险是主要的风险来源。

1.2 信托业务运营风险信托业务的运营风险主要包括内部控制风险、道德风险和人为操作风险。

这些风险来源于信托公司内部的管理体系、员工的行为和操作方式，对信托业务的正常运营产生潜在影响。

1.3 监管环境风险监管环境的变化和监管政策的调整也会对信托业务产生风险。

监管政策的不确定性、监管机构的监管力度以及监管规则的变化都可能对信托业务的发展和运营产生重大影响。

二、信托业务风险的影响与挑战2.1 对信托公司的影响信托业务风险的存在对信托公司的经营和发展产生直接影响。

风险的暴露可能导致信托公司的信誉受损，进而影响到公司的业务拓展和客户信任。

2.2 对投资者的影响信托业务的风险直接关系到投资者的利益。

一旦风险暴露，投资者可能面临资金损失甚至无法收回本金的风险，这对投资者的信心和信任度产生负面影响。

2.3 对金融市场的影响信托业务风险的暴露可能对金融市场产生连锁反应，引起市场恐慌情绪和金融体系的不稳定。

这对整个金融市场的运行和金融体系的稳定性都带来了挑战。

三、信托业务风险的控制方法3.1 建立完善的风险管理体系信托公司应建立健全的风险管理体系，包括明确的风险管理职责、有效的风险管理流程和科学的风险管理工具。

通过风险管理体系的建立，可以及时发现和识别风险，并采取相应的风险控制措施。

3.2 加强内部控制和风险防范信托公司应加强内部控制，规范业务流程和操作规范，防范内部风险的产生。

股加债房地产信托业务模式及风险防范股加债房地产信托业务模式及风险防范一、股加债模式股权和债权相结合(股+债)的混合信托融资模式，它具有贷款类和股权类房地产信托的基本特点，同时也有自身方案设计灵活、交易结构复杂的特点，通过股权和债权的组合满足房地产开发企业对资金的需求。

股加债模式有广义和狭义之分，狭义的股加债一般是指信托公司发起设立集合资金信托计划，采用结构化方式募集信托资金，向尚未满足“四三二”的项目公司融资，其中，优先级信托受益权向社会合格投资者募集，劣后级别信托受益权则由项目公司之控股公司或关联公司以其对项目公司享有的应收债权认购。

优先级信托资金以股权的形式向项目公司进行股权投资（通常为增资扩股），劣后级信托受益权在信托期间不分配信托利益，优先级信托受益人的投资收益由项目公司按期偿还应收债权来实现。

待实现优先级信托受益人预期收益后，信托计划享有项目公司的股权原状分配给劣后级信托受益人，最终实现信托计划的退出。

广义的股加债模式除了上述狭义的股加债以外，还包括股加贷模式。

与狭义的股加债模式相比，股加贷模式相对简单，期通常为信托公司发起设立集合资金信托计划，拟募集信托资金向未满足“四三二”的项目公司融资，其中，较小部分的信托资金受让项目股权，剩余大部分信托资金以股东借款的形式投向项目公司。

信托期间，项目公司按期规划股东借款的本息，信托期满，通过项目公司或其控股股东等关联方回购信托计划持有的股权，或其他处分项目公司股权的方式实现信托计划的退出。

从“股加贷”模式的起源看，狭义的股加债模式系股加贷款模式的延伸和变种，由于加贷模式中，信托公司直接以股东借款的形式向项目公司追加投资，此种安排极易被认定为变相向不符合“四三二”的项目公司融资，实践中也不被监管部门认可。

目前，我司看站的股加债模式均为狭义上的股加债，且在整个交易结构中没有任何回购安排（包括回购承诺、优先选择权安排等）。

二、股加债模式合规审查要点1、优先级与劣后级信托受益权的配比股加债模式中，次级信托受益权通常是由项目公司控股股东以其对项目公司的应收债权认购，实质上是对优先级信托受益权的增信，在实践中，优先级信托受益人的投资收益主要源于该应收债权实现。

房地产信托的风险与控制一、房地产信托目前面临的风险1．国家宏观政策影响当前，中国房地产业发展面临复杂多变的宏观政策形势，随着央行121号文件和国务院18号文件”出台，房地产通过银行融资的难度增大，信托公司的竞争优势虽然开始显现，但同时也将风险转移了过来。

今年我国的金融环境和房地产市场都发生了很大的变化，银行缩紧放贷规模，证券市场的萎靡不振，全国很多城市，尤其是上海等城市房屋价格大幅度波动，这些都在一定程度上影响了国家宏观调控政策的调整。

2005年银监会出台了212号文件，明确提高了现在贷款类的房地产信托门槛，原来占60％以上的房地产信托门槛提高了。

也因此影响到了房地产信托的规模和发展。

2．房地产自身行业风险。

房地产投资增长率与国家经济增长速度相一致，国家对房地产政策的调整直接关系到房地产信托。

例如上个世纪九十年代，房地产的繁荣和衰退都是国家产业政策宏观调控的结果。

房地产本身既是耐用消费品，又是投资品，房地产价格上涨主要是由于土地及建筑成本的增加，以及房地产品质提升所致，如果房产价格上涨幅度超过了居民消费承受能力，就可能存在房地产泡沫。

如果泡沫达到一定程度，就必然影响房地产信托。

根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示，2005年1-10月份，我国房地产投资增幅不断降低，其直接原因就是国家针对局部地区房地产行业可能出现的风险进行了宏观调控。

3．项目自身及市场风险。

通常，信托公司通过控制抵押率、向项目公司派驻管理人员等控制项目风险。

但这些风险控制措施都有一定的局限性。

即使是投资于成熟物业的房地产信托，也需要专业的房地产投资分析和投资管理人员。

因为，把握房地产市场的变化和走势，必须系统考虑国家宏观调控政策、利率调整、消费文化等因素。

而相关行业的发展情况、土地供应、建筑材料价格、消费者购买力等诸多因素的变化，也可能导致房地产市场价格产生较大的波动。

4．自身诚信风险。

原则上从事经营性信托业务的非银行金融机构，受到国家金融监管机构的严格监督和管理，严格按照信托业“一法两规”进行经营活动。

房地产信托业务中有哪些法律风险？作者：来源：《上海企业》2012年第11期李晨律师：您好！我公司是一家房地产开发公司，随着近期资金短缺加剧，我公司拟从房地产信托中找到新的融资机会。

但由于我国房地产资本市场还不成熟，相关法律监管也不完善，我们感觉房地产信托面临较大法律风险。

如年初安信信托在“浙江金磊房地产信托”上所发生的兑付风波，可以说为房地产信托敲响了警钟。

请问：房地产信托究竟存在哪些法律风险？应当如何防范这些风险？读者：李泽华李泽华读者：您好！正如您在来信中所提到，房地产企业的开发资金主要来源于银行，融资渠道单一，对银行依赖较大。

而近期银行贷款趋于紧缩，房地产开发成本不断提高，资金短缺已成为房地产开发企业所面临的严峻问题。

而利用信托工具融通资金恰好是缓解资金短缺的有效方法，房地产信托便应运而生。

房地产信托这一新的融资方式在我国发展势头强劲，备受房地产企业、信托公司以及投资者的青睐。

信托公司借此获得新的融资渠道，信托公司和投资者则乘机介入房地产业谋取收益，三者可谓各取所需。

然而，房地产信托作为信托业务在房地产市场的一种投资手段，受制于信托制度在我国起步较晚以及房地产资本市场的不完善，其间存在大量法律风险。

因此，本期本律师将通过对房地产信托的介绍，分析房地产信托所存在的法律风险，以及防范这些法律风险的方法，帮助企业在投资信托时防范风险。

一、房地产信托概述（一）房地产信托的含义信托制度起源于英国，以“受人之托，代人理财”为其核心理念。

我国引入该制度可追溯至20世纪初，但直至2001年才以立法的形式予以正式确立。

根据我国《信托法》第二条的规定，信托“是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益和特定目的，进行管理或者处分的行为。

”房地产信托则是指信托投资公司接受投资人的委托，发挥其专业理财优势，通过设立房地产信托计划筹集资金，用于房地产项目开发从而为委托人谋取利益的信托形式。

房地产各类信托模式的法律风险作者：发表时间：2014-09-22一、资金信托类房地产信托（一）贷款模式贷款模式是指投资者将资金委托给信托投资公司管理，信托投资公司按照信托合同的约定，将投资者集合的信托资金借给房地产企业，房地产企业在借款期限届满后向信托公司还本付息，信托公司向投资者支付投资资金及收益。

该模式的优点在于：涉及法律关系不多，交易环节较少，操作方便、成本相对不高。

该模式的缺点在于：只有二级以上资质的房地产企业才能在完成前期开发工作（取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证）后，才能通过这一模式融资，并且开发项目资本金比例不低于35%，资金投放时间、资金投放范围、资金比例均受到限制；信托投资公司接受资金信托合同不得超过50份，每份合同金额不得低于人民币5万元，不能满足较大规模项目的资金需求（这是所有资金信托类房地产信托的共同缺点，以下不再赘述）；利息率受到管制。

该模式的法律风险控制要点在于：控制委托人和受益人的个数，防止信托合同虽然不足200份，但因委托人和受益人的个数超过200个而被认定为违规（此为所有资金信托必须控制的风险，以下不再赘述）；合理评估担保物的价值，调查抵押物权利状况，防止担保物不足值或权利受限；房地产企业提供信用保证，分解担保风险；按施工进度发放贷款，严格监督贷款运用，防止贷款被挪用。

（二）股权融资模式股权融资模式是指投资者将资金委托给信托投资公司管理，信托投资公司按照信托合同的约定，将投资者集合的信托资金用于认购房地产企业增资扩股的股份，房地产企业的股东在期满后溢价购回购信托投资公司所认购的股份，信托投资公司向投资者支付投资资金及收益。

该模式的优点在于：资金投放时间不受限制，避免因项目未取的“四证”而不能投资；项目资本金比例不受35%的限制，降低房地产企业自有资金比例；信托投资公司可以参与企业决策，进一步防范风险。

该模式的缺点在于：增加注册资本，需召开股东会决议，并办理相关验资、企业变更登记、颁发出资证明书等手续，操作较为复杂；存在信托投资公司到期不回转所购股份或者房地产企业股东不回购股份的风险；因股权买卖并非真实交易目的，存在被认定为企业间借贷的风险。