下载文档原格式
房地产信托融资得典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式1：贷款性信托得操作模式简图图关于房地产信托得债权融资模式，最为基础得就是信托贷款。
同时，被视为最简单得信托贷款，通常也就是最行之有效得融资方式，操作模式参见图1。
但就是，相对于银行贷款而言，无论就是从规模、资金成本，还就是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业得限制而言，两者得限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题得通知》（简称“265号文”）得规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款得房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发得二级房地产开发资质2。
其基本融资方式参见图2、注：1、保障性住房与普通商品住房项目得最低资本金比例为20%，其她房地产项目得最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》期。
16第(二)A公司注册资本4、24亿元，主营房地产项目得经营与开发。
B集团就是A公司得全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团就是B集团得控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
100%控股控股C 集团集团A公司 B得股权关系图、B、C图3：A目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中得重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313、86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层得花园洋房、4幢33层得高层住宅与1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层得高层住宅与1个幼儿园。
房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式图1：贷款性信托的操作模式简图关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。
同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证”。
对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。
其基本融资方式参见图2.注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》第16期。
图2：贷款型信托的融资方式简图(二)案例：Y项目贷款集合资金信托计划1.项目背景1)项目基本情况A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
股权关系见图3。
图3：A、B、C的股权关系图目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。
《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。
A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。
该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。
房地产信托融资方式一览图贷款型信托股权型信托期限期限进入方式对公司要求退出方式金额对项U要求退出方式进入方式金额风险控制措施风险控制措施成本成本1至2年居多/ “四证”齐全资产抵押，不向,项山公1至2年居多/儿/自有资本金动产〜抵押率股权结构相对股权收购或增司委派股东和儿千万到儿亿不达到35, /二一般50,左右发放贷款简单清晰、项资扩股，类似财务经理、股千万到儿亿不溢价股权回购偿还贷款本金，债权，等/6,, 级以上开发资,/股权质押/U盈利能力强优先股，权质押、第三等/6,,质/项U盈利第三方担保/10,居多方担保10,居多能力强设路独立账户财产受益型信托混合型信托期限期限融资原理金额对财产要求退出方式风险控制措施对公司要求退出方式进入方式金额风险控制措施成本成本业已建成〜产1至2年居多向，项U,公权清晰〜证件对公司的经营期限根据需求/视信托财产的司委派股东和管理能力、项灵活设路/金齐全/能产生溢价受益权回以股权和债权财务经理、设归还贷款本金评估价值〜一般业主回购承诺财产受益权转U的市场前景额一般较大/稳定现金流〜的组合方式路专门账户、溢价股权回购让购在其评佔价值的及第三方担保及盈利能力等成本一般在6股权质押、第如商场、写字50,左右/有较高要求,，10%之间三方担保等楼、酒店等租6,, 10,居多赁型物业一、操作流程1、贷款型信托(2)信托贷款(1)信托资金投资者信托投资公司开发商(3)支付利息(4)信托收益(委托人)(受托人)(项U公司)偿还本金及本金资产抵押股权质押第三方担保2、股权型信托(2)收购股权(1)信托资金或增资扩股投资者信托投资公司开发商(4)信托收益(受托人)(委托人)(项U公司)(3)溢价股权回购及本金般权质押第三方担保3、财产受益型信托溢价回购优先受益权(2)信托资金(1)信托财产投资者信托投资公司开发商(4)信托收益及本金(3)优先受益权收入(委托人)(受托人)(委托人)优先受益权二.信托公司口前常用的信用增级方式信托产品设路，超，优先级受益权和次级受益权〜优先级受益权由普通投资者持有〜次级受益权山融资方或关联第三方持有。
房地产信托融资的典型模式及案例一、贷款模式(一)基本操作模式（1）托资金投资者托公司（2）托贷款（委托人）（受托人）（4）托收益（3）支付利息及本金偿还本金开发商（项目公司）资产抵押、股权质押、第三方担保图1：贷款性托的操作模式简图关于房地产托的债权融资模式，最为基础的是托贷款。
同时，被视为最简单的托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。
但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，托贷款视乎都不占有优势。
就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%¹，必须取得“四证”。
对于托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质²。
其基本融资方式参见图2.注：1、保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目的最低资本金比例为30%；2、罗阳：“围炉夜话房地产企业托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《托周刊》第16期。
贷款型托对（公司）进入风险控期限/成本/金额退出项目要求方式制措施方式“四证”齐全/自由资金达到30%/二级以上开发资质/项目自盈能力强发放贷款（债权）资产抵押（不动产，抵押率一般50%左右）/股权质押/第三方担保/设置监管账户等期限较短（1至2年居多）/几千万到几亿不等/成本相对较低偿还贷款本金（并支付利息）图2：贷款型托的融资方式简图(二)案例：Y项目贷款集合资金托计划1.项目背景1)项目基本情况A公司注册资本 4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。
B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。
C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。
浅析房地产信托融资模式摘要：多渠道融资如今已经成为房地产行业的共识，而房地产信托融资作为重要的渠道之一，有着自己独特的模式和适用范围。
本文通过对债务信托融资、权益信托融资、混合信托融资和财务信托融资四种模式进行阐述，以期对房地产信托融资进行浅析。
关键词：融资渠道；权益融资；股权信托模式；财务信托随着国家对高房价的抑制，出台众多调控政策，剔除投机行为，确保房屋的真正需求者能够合理公平的购买到房产。
国家着重从金融方面控制，促使房地产行业融资规模和渠道都受到很大的局限性。
加强企业融资能力，拓展项目融资渠道，保证项目开发现金流正常是当前房地产企业最为关注的问题。
1.房地产融资渠道概述对于房地产企业而言，其融资渠道主要包括内源融资和外源融资。
其中内源融资主要包括开发项目所必须的自有资金以及在项目开发过程中的关联工程款垫资和预售房款回现等资金。
当房地产企业单纯依靠内部融资很难满足企业的资金需求时，就需要来自外部的资金，即外源融资。
房地产信托作为外源融资的重要渠道之一，目前已经得到快速发展，并有进一步扩大服务范围的趋势。
2.房地产信托“目前房地产行业的典型模式仍是‘产业资本+间接融资’的粗放型发展业态”，直接融资、私募融资、非金融渠道募资、自有渠道四方面的短板，已经制约了房地产企业的整体融资能力、资金周转能力、企业扩张能力和品牌提升能力①。
正是在此背景下，越来越多的房地产开发企业认识现有融资渠道的局限性，开始加强了信托融资和私募基金等渠道的合作力度。
2.1房地产信托定义从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人（信托投资公司）遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物业的所有人作为委托人将其所有的物业委托给专门的信托机构经营管理，由信托机构将信托收益交付给受益人的行为②。
图1房地产信托融资结构图2.2房地产信托债务融资房地产信托债务融资多指不满足商业银行贷款要求的房地产企业（比如自有资金不足开发总投资的30%或者“四证”不齐等）向信托投资公司贷款，形式和商业银行贷款基本相同。
房地产信托融资简介一、房地产信托相关概念信托，按其词义解释,“信”即信用,“托”即委托，合二为一，就是信用委托。
《中华人民共和国信托法》中定义：信托是“指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，进行管理或者处分的行为.”信托当事人分为:委托人、受托人和受益人.房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者)签订信托投资合同，委托人（投资者)将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。
《信托投资公司管理办法》第二十条规定,信托投资公司的信托业务有两种，一是资金信托业务；而是动产、不动产及其他财产信托业务。
我国目前房地产信托产品和国外的REITs（不动产信托）不同，主要是指信托资金投向房地产项目的信托产品.二、房地产信托融资政策影响2001年4月28日,《信托法》公布，这是中国第一部规范信托关系的基本性法律。
2002年6月6日，央行修订了《信托投资公司管理办法》.2002年6月26日中国人民银行在其网站公布《信托投资公司资金信托管理暂行办法》.信托业的法律地位、生存空间有了新的定位。
政策法规中对房地产信托融资主要是禁止性规定，包括：1、《信托投资公司管理办法》第三十二条:“信托投资公司经营信托业务，不得有下列行为：……(三）承诺信托财产不受顺势或者保证最低收益。
”2、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第四条：“信托公司办理资金信托业务时应遵守下列规定：……（四）不得承诺信托资金不受损失，也不得承诺信托资金的最低收益；（五）不得通过报纸、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。
信托投资公司违反上述规定，按非法集资处理,造成的资金损失由投资者承担。
”3、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》第六条：“信托投资公司集合管理、运用、处分信托资金时，接受委托人的资金信托合同不得超过200份（含200份)，每份合同金额不得低于人民币5万元（含5万元）。
房地产信托融资方式一览图贷款型信托股权型信托期限期限进入方式对公司要求退出方式金额对项目要求退出方式进入方式金额风险控制措施风险控制措施成本成本1至2年居多/“四证”齐全资产抵押,不向,项目,公1至2年居多/几/自有资本金动产～抵押率股权结构相对股权收购或增司委派股东和几千万到几亿不达到35,/二一般50,左右发放贷款简单清晰、项资扩股,类似财务经理、股千万到几亿不溢价股权回购偿还贷款本金,债权,等/6,,级以上开发资,/股权质押/目盈利能力强优先股,权质押、第三等/6,,质/项目盈利第三方担保/10,居多方担保10,居多能力强设臵独立账户财产受益型信托混合型信托期限期限融资原理金额对财产要求退出方式风险控制措施对公司要求退出方式进入方式金额风险控制措施成本成本业已建成～产1至2年居多向,项目,公权清晰～证件对公司的经营期限根据需求/视信托财产的司委派股东和管理能力、项灵活设臵/金齐全/能产生溢价受益权回以股权和债权财务经理、设归还贷款本金评估价值～一般业主回购承诺财产受益权转目的市场前景额一般较大/稳定现金流～的组合方式臵专门账户、溢价股权回购让购在其评估价值的及第三方担保及盈利能力等成本一般在6股权质押、第如商场、写字50,左右/有较高要求,,10%之间三方担保等楼、酒店等租6,,10,居多赁型物业一、操作流程1、贷款型信托(2)信托贷款(1)信托资金投资者信托投资公司开发商(3)支付利息(4)信托收益(委托人)(受托人)(项目公司)偿还本金及本金资产抵押股权质押第三方担保 2、股权型信托(2)收购股权(1)信托资金或增资扩股投资者信托投资公司开发商(4)信托收益(受托人)(委托人)(项目公司)(3)溢价股权回购及本金股权质押第三方担保 3、财产受益型信托溢价回购优先受益权(2)信托资金(1)信托财产投资者信托投资公司开发商(4)信托收益及本金(3)优先受益权收入(委托人)(受托人)(委托人)优先受益权二、信托公司目前常用的信用增级方式信托产品设臵,超,优先级受益权和次级受益权～优先级受益权由普通投资者持有～次级受益权由融资方或关联第三方持有。
信托收益分配顺序一般为:?分配优先受益人信托资金本金,?分配优先受益人信托收益,?分配次级受益人信托资金本金,?分配次级受益人信托收益。
三、政策层面可能变化的影响,有新闻报道监管层将禁止“股权投资，溢价回购类”信托产品,来源:2009年7月31日证券日报继传出“打新”型信托产品将被叫停的消息后～回购类信托产品也面临着相同的境况。
日前多家媒体报道称～一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开～该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B回购”式的股权信托投资。
意见稿中明确提出了几项要求:首先～信托公司开展信托业务～不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。
其次～信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度,信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金～但对接商业银行的私人银行业务除外。
最后～信托公司开展项目融资业务时～要依照国家规定～明确和细化可接受的资本金来源～对于来自股东借款(除非注明在风险情况下放弃一切偿还权利)、银行贷款和银行理财资金～不得作为项目资本金。
此征求意见稿初衷是为了有效管理信托公司和地方政府合作的基建类信托产品的风险～但可能对目前的其他类“股权投资，回购”模式产生影响。
四、一点设想鉴于我司项目的特点及配合后续招商需要～建议采用股权信托模式融资～同时信托产品设臵超优先级受益权、优先级受益权、次级受益权～持有不同的受益权享有不同的收益率,其中:超优先级受益权由普通投资者持有,优先级受益权建议由开发商,潜在的投资商,持有～可附带某些在项目区域内投资的优惠权利,次级受益权由融资方或关联方持有,设臵次级受益权并不是必需的,。
四、案例序信托公司信托计划名称日期发行规模期限预期年收益资金运用方式风险控制措施号一贷款信托总1亿元～公开发行优先级受益权部分信托资金用于向北京天鸿物业抵押、抵押物附着万象新天项目2009年4月优先级受益权人民预期收益率:6,/臵业有限公司发放房地产的应收账款质押、保证1 外贸信托集合资金信托24日至5月币8000万元～次级2年年,购买300万元及开发贷款～用于万象新天担保、抵押物保险、强计划 15日受益权2000万元由以上投资人预期收项目的开发建设制执行公证外贸信托认购益率为6.5%/年信托资金以债权形式提供百瑞宝盈34号2009年8月3给广居民生～用于“五里政府信用保证、资产质,五里村土地2 百瑞信托日至8月148,000 万元 2年9.0%,2年期, 村”一级土地整理项目和押、股权质押、责任担整理项目,集合日“青城山房”项目后期建保、现金流监控资金信托计划设。
集合资金以贷款方式发放北京沿海青年2008年10月给北京沿海绿色家园世纪信托贷款的担保方式公寓贷款项目3 中诚信托 6日至20087000-8000万元 2年9.5,-11.5% 房地产开发有限公司～用为抵押担保和关联方集合资金信托年10月18日于北京沿海青年公寓项目的连带责任保证担保。
计划的开发建设序信托公司信托计划名称日期发行规模期限预期年收益资金运用方式风险控制措施号二股权信托天津广成城乡建设投资有限2009年7月本信托计划资金用于向天政府信用,广成为国有1 北方信托公司股权投资22日至200912000万元 2年 7.4,-8.4, 津广成城乡建设投资有限独资公司, 集合资金信托年8月22日公司进行增资计划中融-悦合股权以股权投资的方式直接或2 中融信托投资集合资金2009-7-12 40000万元 2年 7.5-13.5% 间接持有上海悦合臵业有受益权分层、担保信托计划限公司100%的股权三财产受益型信托信息大厦项目信托计划本金用于购买信不动产信托信2008年10月息大厦项目不动产信托不高于人民币2500预期年收益率为1 中原信托托受益权投资15日至20081年 ,以下简称"不动产信托万元 9.50% 集合资金信托年10月28日 ",项下初始受益人的全部计划初始受益权新华信托委派代表进辛特拉产权酒入海南致远董事会、通2009年8月5向海南致远购买其开发的店,不动产,投过中国工商银行预售5000-7500万元 2 新华信托日-2009年93年9.5\11% 辛特拉皇家度假酒店部分资集合资金信款监管账户～对开发商月5日独立产权单位客房托计划的现金流进行严密监管序信托公司信托计划名称日期发行规模期限预期年收益资金运用方式风险控制措施号四混合型信托不少于67.9亿元人15个月民币～其中次级受益,超优先超优先受益权预期天津星耀五洲项目公司股中信盛景〃星耀2008年9月权出资权益不少于级,、3年化收益率为权、债权运用、其他房地1 中信信托地产基金集合10日-2008年32.9亿元,优先级受受益权分层等年,优先14%(含一次性认购产企业股权、债权以及结信托计划 9月25日益权23.5亿元,超级,、5费2%)。
构性信托产品优先级受益权11.5年,次级, 亿元。
人民币35,000万元～受益权分层、天泰地产其中:优先级受益权7.02%，20%,优先级以股权、债权等合法方式～中信天泰不动及天泰集团保证、联合30,000万元,次级受受益权,,若每年收投资于青岛、济南等泛山产投资信托基2009年8月管理、资金监管、聘请2 中信信托益权5,000万元,根3年益低于7.02%～则天东市场的优质房地产项金集合资金信10，9月9日专业服务商、经深入尽据优先级实际募集泰地产和天泰集团目～现已确定4个种子项托计划职调查的种子项目等规模～按比例匹配,～予以补足。
目。
风险防范手段。
由天泰集团认购。
房地产信托融资一、房地产信托概论信托是指委托人基于对受托人的信任～将其财产权委托给受托人～由受托人按委托人的意愿以自己的名义～为受益人的利益或者特定目的～进行管理或者处分的行为。
它是以财产为核心、以信任为基础、以委托为方式的一种财产管理制度。
其本质可概括为“受人之托～代人理财”。
房地产信托是信托业务的一种。
所谓房地产信托～是指信托投资公司通过信托方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金～按委托人的意愿以自己的名义～为受益人的利益或者特定目的～以不动产或其经营企业为主要运用标的～对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。
这里所指的不动产～包括房地产及其经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。
二、房地产信托融资模式基于融资过程中形成产权关系及现实的运用～房地产信托融资主要有贷款型信托、股权型信托、混合型信托、财产受益型信托四种模式。
,一,贷款型信托融资模式1、操作流程在这种模式下～信托投资公司作为受托人～接受市场中不特定,委托人,投资者的委托～以信托合同的形式将其资金集合起来～然后通过信托贷款的方式贷给开发商～开发商定期支付利息并于信托计划期限届满时偿还本金给信托投资公司,信托投资公司定期向投资者支付信托受益并于信托计划期限届满之时支付最后一期信托收益和偿还本金给投资者。
(2)信托贷款(1)信托资金投资者信托投资公司开发商(3)支付利息(4)信托收益(委托人)(受托人)(项目公司)偿还本金及本金资产抵押股权质押第三方担保2、特点及优势对公司(项目)要求要求的风险控制机制退出方式“四证”齐全资产抵押,土地、房产等偿还贷款本金自有资本金达到35, 不动产～抵押率一般在二级以上开发资质 50,左右,、股权质押、项目盈利能力强第三方担保、设臵独立账户融资金额融资期限融资成本视开发商的实力、项目的以1-2年居多～最近也出一般高于同期银行法定资金需求及双方的谈判现了5年期甚至更长期限贷款利率～目前在6,结果～从几千万到几亿不的信托计划 -10,居多。
等优势:融资期限比较灵活,二,股权型信托融资模式1、操作流程在这种模式下～信托投资公司以发行信托产品的方式从资金持有人手中募集资金～之后以股权投资的方式(收购股权或增资扩股)向项目公司注入资金～同时项目公司或关联的第三方承诺在一定的期限,如两年,后溢价回购信托投资公司持有的股权。
(2)收购股权(1)信托资金或增资扩股投资者信托投资公司开发商(4)信托收益(受托人)(委托人)(项目公司)(3)溢价股权回购及本金股权质押第三方担保2、特点及优势对公司(项目)要求要求风险控制机制退出方式股权结构相对简单清向,项目,公司委派股东和财务溢价股权回购晰、项目盈利能力强经理、股权质押、第三方担保融资金额融资期限融资成本视项目的资金需求及以1-2年居多～最近也出现了5一般高于同期银行法双方的谈判结果年期甚至更长期限的信托计划定贷款利率～目前在6,-10,居多。
优势股权性质该等股权性质类似于,1,能够增加房地产公司的资本金～起到过桥融资的作优先股～对公司的日用使房地产公司达到银行融资的条件,,2,其股权类似常经营、人事安排等优先股性质～只要求在阶段时间内取得合理回报～并不没有决定权,可能有要求参与项目的经营管理、和开发商分享最终利润。
