“中粮·大悦城”项目介绍 一、概述 大悦城的概念源于中粮集团有限公司董事长宁高宁夜读 《论语》，读到“近者悦，远者来”时，忽然有了灵感，释义 为“创造喜悦和欢乐，使周围的人感到愉快，并吸引远道而来 的客人”。中粮·大悦城是集大型购物中心、甲级写字楼、服 务公寓、高档住宅等为一体的城市综合体，实现购物、娱乐、 观光、休闲、餐饮等功能，节约资源，高效运营城市生活，成 为推动城市发展的重要力量。目前大悦城已成为中粮集团城市 综合体的核心品牌。年轻、时尚、潮流、品位的大悦城，已成 为高品质城市生活新标志。 1、商业描述：以18-35岁新兴中产阶级为主力市场，以年轻、时尚、潮流、品位为特征，以购物中心为主体，组合公寓住宅、写字楼、酒店等多业态形成的全服务链城市综合体。 2、目标客群：18-35岁新兴中产阶级，他们会用三分之一的收入作为自由支配，他们受过更好的教育，更愿意接受借贷的生活方式，他们追求更有态度和品质的生活，愿意为产品和服务的附加值买单，他们有强烈的品牌意识，热衷于尝试新鲜潮流的产品和服务。 3、品牌特征：年轻是客层，大悦城关注年轻人，能够满足不同阶段的青年人的需求与偏好。时尚是主线，大悦城坚持求新、求变，是一个活的、具备引领性的品牌。潮流是表现方式，大悦城符合主流文化特征。品位是生活的追求，大悦城希望透过品牌，建立人们对更美好、精致的生活的向往。
二、大悦城系列产品（按开发时间顺序） 1、北京西单大悦城 作为西单商业区中最新、最大、最时尚的Shopping Mall，西单大悦城以其独特的空间布局，完美的细节设计，气派的飞天电梯和潮流的品牌特性，成就了年轻人的时尚购物梦想。西单商业区作为北京三大黄金商业区之首，日均客流超过20万人，是消费者心中的购物圣地，也让西单大悦城成为潮流时尚的商业新地标。 开业时间：2007年12月28日 建筑面积：20.5万平方米 建筑组成：大型购物中心、高端服务式公寓、国际甲级写字楼
一、元化务板 市综中粮生活高效 “年 从第天津悦城 以环中粮、 中粮集中央直属的化大型企业板块，在中2009年初综合体”的“粮打造的综活多项功能效率、复杂“近者悦、年轻、时尚中粮的“全第一家店形津大悦城，城、沈阳皇姑 环渤海都市粮集团大悦集团大悦的特大型国业集团，现下国大陆和香初，中粮集团“两链”发展综合体，旨在能在空间上进杂而统一的城、远者来”，、潮流、品全服务链城形象店西单大到安定门大姑大悦城等 市圈为核心，悦城商业地悦城战略 国有企业中粮下设中国粮香港拥有6团正式提出展战略，明确在将购物、进行组合，形城市综合地，出自《论品味”是大城市综合体大悦城、地大悦城、成都等，一个大悦 辐射东北地产综合体粮集团，是油、中国食家上市公司了打造“全确了商业地餐饮、休闲形成针对目地标性建筑。论语·子路》大悦城品牌的”计划以标店沈阳大都大悦城、悦城的品牌与西南， 拓体发展战略是国资委认定食品、地产酒司。 全产业链的食地产作为中粮闲、娱乐、办标客户的全 ，大悦城的的核心属性“大悦城”大悦城、旗舰上海大悦城牌家族正在迅 拓展长三角，略研究及定的以房地酒店、金融食品企业、粮集团核心办公、旅游全服务链，创的“大”引申性。 为品牌在全舰店朝阳大城、杭州大迅速形成，， 珠三角的及借鉴 地产为主业的融事业等九大全服务链的心主业的地位游、居住等城创建出多功申为丰富之全国进行复大悦城、重型大悦城、烟台中粮商业地 的全国布局已的多大业的城位。城市功能、之意，复制，型店台大地产 已经
逐渐成形。在未来，在未来3～5年内中粮集团将扩展商业地产开发业务，将商业地产投资比例提高至集团总体投资的20%以上，使集团拥有的商业地产价值超过300亿元，将“大悦城”打造成为国内规模最大的商业地产综合体。 大悦城品牌的核心竞争力 战略前瞻力：大悦城是国际化的品牌组合体，国际化、地标性是大悦城的特点。 业态亲和力：大悦城是以购物中心为核心的城市综合体，功能复合化、业态多元化是它的显著特征。 时尚魅惑力：大悦城力争成为行业领袖、市场风向标与潮流引领者。 理念感染力：大悦城倡导体验式、一站式、人性化的优质生活理念。 事业凝聚力：大悦城力争成为共赢典范，实现开发商、租户、顾客、员工价值最大化。 组合是提高大悦城品牌竞争力的基本方法 组合，是全服务链城市综合体的内涵，是实现大悦城主题定位的灵魂，城市综合体的生命力就在于组合。 以区域组合作为城市综合体整体定位的基础，以市场需求作为城市综合体组合的依据，以购物中心为核心实现地标性城市综合体的多功能组合，以专业化团队组合实现城市综合体开发的基本保障，以多元化的资本组合作为城市综合体开发的源动力，最终实现全服务链的整合，提高大悦城品牌的竞争力。 打造目的地品牌是大悦城购物中心的发展目标 每一个大悦城，都力争通过鲜明主题的打造、标识与导示系统的强化以及富有影响力的活动的策划，创造与众不同的品牌体验，将大悦城购物中心打造成为最具时尚感和品质感的目的地品牌。 大悦城的融资方式和增值模式 大悦城初期启动时，主要依靠集团投资和银行融资，而随着房地产信托投资（REITS）的发展，大悦城项目将有可能尝试采取信托融资的方式。而今后，以大悦城项目为主的中粮置业将计划在香港H股上市。中粮集团目前旗下有四家主要的地产业务单元，一家为中粮置业，一家为中粮地产，一家为中粮海南，一家为中粮酒店业务，中粮集团已经通过了“大地产”的整合策略，计划将通过住宅和持有经营型产品的合理搭配组合，实现长期可持续发展。住宅类业务能够通过资金杠杆推动业务规模快速增长，持有经营型产品可以带来稳定的现金流回报，分享土地增值的好处，形成优质资产，中粮集团通过持续经营管理“大悦城”来获得稳定而可观的收益。
天津大悦城 项目概况 由世界500强企业中粮集团斥资近50亿元倾心打造的天津大悦城项目占地8.9万平方米，总建筑规模53万平方米（含地下部分），涵盖一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、酒店式服务公寓和高档住宅等多业态的“城市综合体”。项目地处天津市内环核心区域，和平区与南开区的交汇处，项目四面临街，49条公交线及2010年底开通的地铁2号线，组成了通达的交通脉络。金钻地段赋予其无可比拟的傲人优势。国际化趋势的地标性商业建筑群彰
显了现代城市商业的独特风貌。 商业概况 天津大悦城购物中心部分建筑面积达25万平方米，主体部分为四层，局部五层，地下三层为大型停车场及地上停车楼，车位数高达3000余个，可谓天津核心区域内商业体量最大的项目，其定位是“国际时尚青年城”，是天津未来新的消费目的地，建成后将是一座集购物、餐饮、娱乐、休闲等于一体的大型商业旗舰。 交通状况 项目位置距离地铁一号线（西南角站）和地铁4号线（东南角站）步行均5分钟。周边拥有49条公交线，并与2011年年底开通的地铁2号线出口无缝连接，组成了通达的立体交通脉络。大大增强了本项目的便利性和交通易达性。 商圈状况 项目地处天津市核心区域，其便捷的交通优势使项目周边具有极大的辐射力。项目周边3公里范围内拥有73万人口，5公里范围内拥有330万人口。区域内新增成熟高端社区300万平米，约14万中高端消费群体。古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，
每年有近600万的旅游人群。项目比邻天大、南大等著名高等学府，周边人文环境好，是天津市重要对外展示窗口之一。 建筑亮点 ?2009年天津市新的十大地标性建筑群。 ?项目位于天津市核心区域内，地理位置优越，不仅处于和平、南开两区交界处，还占据 了三大传统商圈(东马路、南市、和平路商圈)交汇的核心位置，是天津市级最大的新兴商圈 ?25万平米的超大商业建筑体量，可以承载最齐全的功能业态。 ?项目拥有便利的立体交通脉络，不仅有多条公交线路到达，同时还与2010年底开通的 地铁2号线无缝连接。 ?天津市拥有最多停车位（近3000个）的综合体，停车楼与购物中心L2、L3层紧密连接 ?在天津首次引入综合电影院、全明星真冰场、主题KTV和美式大型儿童体验中心等主 力业态，全方位的功能业态，满足消费者一站式购物的体验需求。 购物中心定位 ?整体定位：国际时尚青年城 1.主力客群：18-35岁年轻时尚的都市青年； 2.B区定位：时尚潮流馆 C区定位：青春活力馆 3.B、C各楼层定位： B区 C区 1)B1—缤纷大街 1）B1--动感地带 2)F1—国际大街 2）F1—活力地带 3)F2—摩登大街 3）F2—炫彩园地 4)F3—潮流大街 4）F3—梦幻木马 5)F4—欢聚大街 5）F4—宇宙之城 4.购物中心亮点： 运用最具前沿的高端数码电子科技、引入最具时尚潮流感的新品牌、打造 最具前卫、视觉震撼的2托3特色主题街区，增添新颖的购物感觉，使消 费者置身其中享受随心。 场地平面图
重庆北城天街商业地产项目分析 一、项目概况 投资商：重庆龙湖置业有限责任公司 总建筑面积：280000平方米。由北岸星座公寓、北城天街、华联商区、北城天街龙湖商区、枫香庭住宅区组成。 所属区域：重庆市江北区 项目地理位置及区位：该地块呈东北—西南走向，基本为狭长矩形，地势东北高西南低，最大高差约40米，基地占地面积为54050平方米。基地北面紧靠洋河大道，对街由西南至东北依次相望的是：江田国际酒店—江北民政局—海逸高级商务住宅区，海洋公园—金融街区等。北城天街购物广场坐落于重庆城区北部。购物中心楼高五层，由商铺、百货公司、娱乐设施、餐饮区及一层停车库所组成。 二、项目的市场宏观调查分析 （二）、项目投资环境分析 1.1房地产相关政策 上世纪七八十年代中后期，我国房地产市场开始发育，至此以后的相当长的时间，有关政策逐步倾向于房地产业，房地产市场由此迅速发展并进入繁荣阶段。从1998年开始，随着国家把住宅业培养成新的经济增长点的制度改革及各项政策措施的出台和贯彻落实，我国房地产市场和房地产业进入了新的发展时期。 我们可用相关数据进行说明：
2000年—2003年房地产开发投资及增长情况： 通过以上数据可以看出我国房地产迅速发展的成绩离不开国家相关政策的支持。该项目刚好始建于我国房地产迅速发展的阶段，项目招商始于非典时期并于2003年10月陆续开业，因此项目所处的时间是极其有利的。 1.1.1 金融及财税政策 由于从1998年开始，国家相关政策倾向于房地产业，因此一系列有利于房
地产业发展的金融财税政策。四大国有商业银行个人住房贷款余额从1998年开始都经历了快速增长的过程。到2001年底，全国商业银行性和住房公积金住房贷款余额合计已达6398亿元，是1997年的33倍，并首次超过房地产贷款余额，占整个消费贷款余额的86%，房地产信贷结构发生了重大变化。国家对房地产业也采取了相应的减免税政策。 1.1.2 土地政策 从整体上来说，该阶段国家对土地的相关政策结合相关财税政策有利于房地产业的发展。 结合本案例所在区域具体分析： 江北区是重庆市主城区之一，是重庆中央商务区所在地，位于嘉陵江、长江北岸，地形狭长，幅员221.28平方公里，下辖石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北城、寸滩、铁山坪、郭家沱9个街道和鱼嘴、复盛、五宝3个镇，2004年末户籍人口为48.87万，常住人口63.51万人。全区经济以二、三产业为主，2004年三次产业结构比为1.6：66.6：31.8。 区中心距重庆港7公里、火车站3公里，乘车20分钟即可到达重庆江北国际机场。区内有渝怀铁路及三条高速公路—319国道、渝长高速路和210国道从区境内通过，嘉陵江、渝澳、黄花园、石门、朝天门码头、嘉华、大佛寺七座大桥将江北区和其他主城区紧密相连。区域内航空、铁路、轻轨、港口、长途客运、市内公交“六路汇聚”，人流、物流、商品流、资金流、信息流“五流聚集”，发展现代服务业得天独厚。 区域内拥有重庆市外贸、海关、商检、边检、民航、邮电、市人才交流中心、市国际劳务市场、市信息中心和多家金融机构。水、电、气能源充足，为中外客商投资兴业提供各类优质条件和服务。 工业经济规模、效益长期名列重庆前茅，“长安汽车”等工业品牌誉享全国，港城工业园区初具规模，发展空间广阔。江北区还是重庆市重要的区域商贸中心，新世纪、重百、远东、家乐福、国美、苏宁、北京华联等大型商贸企业在江北发展良好。市级重点建设项目寸滩港、重庆新客运站、货运编组站即将建成，物流中心轮廓初显。 三、项目的竞争状况分析 （一）从整体上分析 由于重庆市特殊的地形，“三山夹两江”的地形组合，把整个市区分割成九大块，而每一区域都有至少一个区域中心，同时每一区域中心的发展程度也呈现出不一致，各个区域中心都有一定相隔距离，江北区商业中心经济在市区区域中心的排名中靠前，因此以上条件决定了该项目具有较强的竞争优势。同时可运用“雷利法则”具体说明，该法则指出：在正常条件下，两个城市商业中心吸引力的零售贸易额与大城市的人口比重的一次方成正比，与两个城市之间的居民聚集区到城市的距离的二次方成正比。公式如下： 2 1??? ?????? ??=Da D P P B B b b a b a 式中 B a ——到a 城市的顾客比重；
竭诚为您提供优质文档/双击可除中粮大悦城,制度 篇一：中粮大悦城应急预案 中粮·沈阳大悦城 购物中心突发事件应急预案 1 目录 1．开业庆典、推广活动预案3 2．暴雨应急预案4 3．高空抛物应急预案5 4．处理爆炸突发事件应急预案65． 6．7． 8． 9． 10． 11． 12． 13． 14．
15． 16． 17． 18． 19． 20． 21． 22． 23． 24． 25． 26． 27． 28． 29． 30． 停车场交通事故应急预案7恶劣天气应急预案8传染病应急预案9跑水应急预案10遇突发断电紧急处理预案11供、排水事故应急预案12停水事故应急预案14消防泄水预案15电梯故障及困人应急预案17燃气泄漏应急预案21消防火灾应急预案22治安应急预案29紧急事件疏散应急预案30发生打架斗殴应急预案31发生抢劫案件应急预案32发生盗窃
案件应急预案33群体食物中毒应急预案34地震灾害应急预案35生活水污染应急预案36高空坠物、设施坍塌事故现场应急预案37严重扰乱公共秩序事件现场应急预案38电话接报突发事件应急预案39现场处理突发病人应急预案40贵宾来访接待预案41商户撤场、拆除等纠纷事件现场应急预案 42工程突发及异常情况处置流程图43 2 3 4 5 篇二：详解中粮大悦城的5个创新维度附经典案例 大悦城商业创新分为产品创新、服务创新、数据创新、营销创新和文化创新五个维度。 中粮置地总经理韩总表示，大悦城经过八年发展，产品与品牌的综合实力正进入螺旋式上升阶段，正在完成从传统的商品消费中心到生活方式中心的形态转变。他指出：“20xx 年，大悦城在电商喧嚣的场域里树立起体验经济的王牌标杆，20xx年，从“客户价值创造”的角度出发，大悦城回归商业本质，将目光聚焦创新经营，希望在不断地积累、升华中优化经营管理，形成亮点，升级运营;同时更注重拥抱新技术、新理念带来的突破式飞跃，表达主张，实现引领。通过产品、服务、数据、营销、文化五个维度的创新变革，为大悦城的
体验式情景商业案例分析之大悦城主题创意街区 如今，在电商的冲击下，传统的零售面临巨大的困难，大型传统百货业态面临着不同的生存压力，一批知名商场相继歇业。而在此逆境中，注重餐饮休闲等体验式的购物中心似乎是抗击电商的主力军，但是随着国内商业地产近年来的迅速发展，购物中心相互抄袭、千篇一律，“体验式”商业的同质化问题也日益凸现。购物中心如何才能创新的做好体验，如何迎接90后新生消费主力，如何克服同质化。天津大悦城首创创意街区-骑鹅公社，开业至今无论在人气聚集或是收益上，在商业地产中得到认可。 背景观点 1、百货业态困境、体验式业态大势所趋 如今我们在买东西的时候，以买东西为目的的这种行动，驱动力越来越弱，而随机性购物的比例越来越大，人们在玩乐的过程中就会产生随机性的购物 2、购物将会是一个社交行为 购物行为其实是一种社交行为，相约一起逛街去，不是为了买东西，是为了两个人一起坐着。 在我们的设想里，女性聊天的环境，一个非常精致的漂亮，喝一杯英式下午茶，吃个马卡龙，聊聊天，说说衣服，谈谈时尚，聊聊八卦，在这个体验过程中，让你买很多东西，是不是更有意思。 3、以购买为目的的商业业态，其最大竞争对手是谁？是电商。 4、商业发展四个阶段 第一阶段是以百货业态为主的单一卖场； 第二阶段则是打造包含百货、餐饮、冰场、电影院在内的MALL； 第三阶段是以主题街区为主，实现“大街区”“小品牌”战略； 第四阶段则是打造成为满足消费者各种综合需求的体验平台。 在“产品思维”下，建筑空间创新下，骑鹅公社、神兽寺街、0618街、悦界、5号车库相应产品不断刷新关注点。另外近期开业的上海大悦城二期摩坊166街区以及天津大悦城1F室外如果酒吧街。 天津大悦城是中粮集团首个引入文化主题及创新业态的综合性体验式购物中心，是天津投资最大、体量最大、业态最全的一站式购物中心。坐拥27万㎡超大商业建筑体量、500余米沿街
中粮大悦城的大数据实践之路 对于眼下火热的“大数据（专题阅读）”而言，多数实体零售企业停留在叶公好龙的层面，嘴上喊得火热，在实际应用中却是一脸茫然。这是因为数据在传统零售企业决策中只占到很少一部分，大多数企业家决策依然凭借“拍脑袋”。 在诸多实体零售企业中，大悦城（专题阅读）算是一个“异类”，它是真把大数据当做一件事儿来做，并且用大数据来指导经营活动。为什么是大悦城?在笔者看来，大悦城的一些先天条件决定了它在大数据上有所作为：大悦城成立于2007年，创办之初就以颠覆性的形象区别于传统购物中心，这使得它在经营思维上少了一些传统理念的干扰; 大悦城管理层普遍很年轻，有不少总经理甚至都是80后。管理队伍的年轻化使其不得不借助大数据来进行决策。换言之，没有大数据，就无法支撑商业综合体的运营; 大悦城属于中粮集团旗下产业，国企的雄厚财力使得它不为生存而过度分心，从而能够研究一些消费前沿的趋势; “大数据”为大悦城打上了一个创新的标签。一些高科技设备商和服务商将大悦城作为“试验田”。从而使得其在大数据方面的能接触到更前沿的玩法;
上海大悦城研策部总监魏璞表示大数据对实体店最大的贡献在于利用数据对消费者的性别、工作、收入乃至购物喜好贴上标签。换言之，就是用数据给消费者“画像”，以形成体验平台积累交互信息，这些信息被整理成顾客标签，再被应用进营销洞察的完整链条。 大悦城天生具备拥抱大数据的“基因” 1.数据何处来?大悦城信息采集的几个维度 2014年“万圣节”期间，上海大悦城举办了一次主题为“鬼屋”的营销活动。大悦城希望借助这次活动提高有效会员的(但并非忠诚会员)粘合度，他们通过客户偏好分析将这些会员感兴趣的品牌作为积分兑换目标以拉动会员。于是，大悦城针对这部分顾客群体进行“画像”：一是女性，她们对购物更感兴趣且带来男性客户;二是近一个月没有来，但历史上有过购物记录。 上海大悦城通过数据分析，将活动信息发给12万会员中符合其目标受众的1824人，最后实际产生兑换的人数为128人，参与率为7%——同行业同类促销活动的参与率仅为1%。 这是一次针对部分会员的精准营销。通俗地说，这就是垂钓者“定向投饵”与“随机撒网”之间的区别。上海大悦城副总经理危建平总结说，这样的定向促销活动，不仅节约了营销成本，更重要的一点是，不至于为了几百个人的有效消费，而牺牲了十多万人的购物体验。 据了解，这次活动的会员拉动率超过12%，在其背后，反映出大悦城在大数据关于消费者研究方面的不断探索。 “我们对消费者进行全方位的分析，比如他们的消费行为、购物偏好以及经常出入的场合。对于每一位大悦城消费者，我们通过贴标签的方式为其’画像’，标签越丰富，画像便越具体”。上海大悦城研策部总监魏璞如是说。 如何用数据对大悦城的消费者进行“画像”?笔者认为，有一个很重要的变量是大悦城重新定义了“会员”的概念。大悦城认为的“会员”不仅仅是在大悦城CRM系统注册，并进行消费的传统意义上的会员，而是将任何能够获取到其信息并能与大悦城产生关联的消费者视为会员。这种对会员的重新定义使得大悦城打开了大数据之门。它可以借助互联网渠道不断丰富和完善自己的会员数据库，对会员进行画像。
大悦城商业创新分为产品创新、服务创新、数据创新、营销创新和文化创新五个维度。 中粮置地总经理韩总表示，大悦城经过八年发展，产品与品牌的综合实力正进入螺旋式上升阶段，正在完成从传统的商品消费中心到生活方式中心的形态转变。他指出：“2013 年，大悦城在电商喧嚣的场域里树立起体验经济的王牌标杆，2014年，从“客户价值创造”的角度出发，大悦城回归商业本质，将目光聚焦创新经营，希望在不断地积累、升华中优化经营管理，形成亮点，升级运营;同时更注重拥抱新技术、新理念带来的突破式飞跃，表达主张，实现引领。通过产品、服务、数据、营销、文化五个维度的创新变革，为大悦城的发展注入强劲动力，成为重塑都市生活，书写商业秘辛的重要试验。” 产品创新：建筑升级，业态重构 最新的行业数据显示，至2015年，中国商业地产开发量将达到5.64亿平米，购物中心总数或达4000座，开发量过剩、同质化竞争的趋势愈发明显，商业“红海”说甚嚣尘上。与此同时，电商发展也为实体商业带来了严峻的挑战，就在刚刚过去不久的双11购物狂欢节中，淘宝的总成交额突破571亿，又一次刷新了历史。人们消费观念和行为方式的转变，促使经营者们通过打造精品、创新模式等不断探索商业多样化的可能性。大悦城的商业创新首先从最基础的产品层面入手，用产品思维策划现代商业地产，试图赋予“逛商场”一种超越购物的全新体验。 建筑空间的形态升级与业态品牌的多元化、体验化和新鲜度是产品创新的两大关键。大悦城强调，用地标式建筑设计和创意尽显的室内创意街区塑造固化的吸客引擎;引入创意零售、家居生活、文化艺术、美食餐吧、音乐咖啡、展览空间等体验式店铺，同时通过品类间的有机组合，构建区域化个性商业氛围。 建筑升级案例一：上海大悦城摩天轮景观 2014年5月10日，上海地铁12号线正式通至上海大悦城，8号线、12号线在大悦城曲阜路站呈十字交汇。仅在12号线曲阜路站开通后的首个周末，上海大悦城的客流环比就增长了近30%，销售环比提升25%，地铁效应初见成效。地铁帮助上海大悦城扩大了客源范围，然而这仅仅是上海大悦城的一个里程碑，另一个令人期待的里程碑将是2015年9月上海大悦城二期的开业：除了11万平方米的超大商业体量和舒适的大空间设计，上海大悦城的最大亮点就是拥有一座独一无二的楼顶摩天轮。凭借这座梦幻般的摩天轮，上海大悦城足以成为苏河湾
学号：0000000 天津城建大学 本科毕业论文/设计 大悦城项目营销策略研究 学生姓名： 专业名称：市场营销 指导教师： 经济与管理学院 二〇一三年六月
独创性声明 本人声明所呈交的毕业设计（论文）是本人在指导教师指导下进行的研究工作和取得的研究成果，除了文中特别加以引用标注之处外，论文中不包含其他人已经发表或撰写过的研究成果，没有伪造数据的行为。 毕业设计（论文）作者签名：签字日期：年月日毕业设计（论文）版权使用授权书 本毕业设计（论文）作者完全了解学校有关保留、使用论文的规定。同意学校保留并向有关管理部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借阅。本人授权天津城市建设学院可以将本论文的全部或部分内容编入有关数据进行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本论文。 （保密的毕业设计（论文）在解密后适用本授权说明） 毕业设计（论文）作者签名：指导教师签名： 签字日期：年月日签字日期：年月日
摘要 在市场经济条件下，房地产行业的竞争呈越来越激烈的态势。房地产行业的激烈竞争使得开发商越来越重视房地产项目营销策略。本文运用市场营销学、SWOT分析和4P理论等理论知识，结合天津市房地产行业的实际情况，对房地产市场进行了调查与研究。通过对相关文献的阅读和对市场的了解，提出了房地产项目营销策略研究的意义，并结合理论知识对房地产市场特征、营销现状及营销过程进行了分析，探讨了房地产项目配合营销应采用的市场营销策略。最后总结出大悦城项目市场营销发展的制约条件，并提出解决现存问题的对策。 关键词：房地产；营销策略；4P理论；SWOT
Dayuecheng Project Of Marketing Strategy ABSTRACT In a market economy,the real estate industry,competition was more intense situation.The real estate industry in the fierce competition makes developers more and more attention of real estate projects marketing strategy.In this paper,marketing,SWOT analysis and 4P theory and other theories of knowledge,combined with the actual situation in the real estate industry in Tianjin,conducted a survey of the real estate market and research.By reading the relevant literature and understanding of the market,real estate marketing strategy presented significance of the study,combined with theoretical knowledge of the real estate market characteristics,sales and marketing process of the present situation analysis to explore the real estate market should be used with marketing marketing strategy.Joy finally summed up the development of the project marketing constraints,and propose solutions to existing problems countermeasures. Key Words：Real estate；marketing strategy；4P theory；SWOT
销售型商业成功案例一、案例明细表
二、案例介绍 1、上海——周浦万达广场介绍 ）项目基本情况 上海周浦万达广场位于沪南路东侧、 年家浜路北侧，是集购物、休闲、娱乐、 办公为一体的大型商业综合体。项目总规 划用地约公顷，规划总建筑面积约万平方 米。广场总投资超过亿元，于年年初动工， 分两期开发：一期由大型购物中心和三栋 塔楼组成，其中购物中心面积近万平方米， 幢塔楼面积近万平方米；二期由幢高层和 餐饮酒吧街组成，面积分别为万平方米和 万平方米。 ）项目介绍 一期、、三栋为商业广场之上的塔楼，均为层，共户，为精装，主力面积平米，已经售罄，年月入伙；二期的栋位于广场的东面，层户，也规划为精装，主力面积平方米。位于广场西面的、栋为商务办公楼。栋、栋、酒吧街（间商铺，含栋底商间）将于月下旬开盘，、栋将于年月入伙，酒吧街将于月日开业。 大型购物中心总建筑面积约万平方米，已于年月日盛大开业。购物中心由时尚楼、娱乐楼、百货楼和一条长约米的室内步行街组成。其中主力店总面积近万平方米，包括万千百货、乐购超市、万达国际影城、永乐生活电器、一兆韦德、运动、新华书店、大歌星量贩、奇乐儿、大玩家超乐场、石浦大酒店、培正逗点、传奇桌球、小肥羊、德庄火锅十五家实力品牌，众多国内外知名商家强强联手，实现了一站式全方位购物。 2、上海——北上海商业广场 ）项目基本情况 北上海商业广场是位于宝山西城区的 核心区域，毗邻轨道交通一号线延伸段终 点站共富新村站，是目前北上海最大的集 购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的大规模、 多业态、综合型一站式的，总共有多个商 铺，总建筑面积达到万多平方米。投资方 是交大昂立，代理方则是上海中原地产。 ）项目介绍 北上海商业广场总建筑面积万多平方 米，地下一层，地上三层，总共有多个商 铺。业态分布如下：地下一层家居、建材城、家电大卖场；第一层皮具专卖、鞋帽、儿童服饰专卖、西式茶点、社区配套、化妆品、珠宝饰品、女装、男装、钟表眼镜；第二层休闲服饰和易初莲花超市、休闲饰品、婚纱、床上用品、内衣、睡衣、手机城；第三层易初莲花超市、休闲咖啡馆、书店、美容美发中心、大型餐饮中心、网吧、、茶坊。
大悦城的大数据管理创新 大悦城移动营销O2O规划 大悦城从2008年就开始做大数据基础，全面部署pos机。我们把O2O闭环分成了五个关键点，即从互联网或者移动互联网获得流量，转化为线下的到店率，将到店率转化为提带率，同时我们通过移动支付的方式打通线上线下，最后希望消费者可以将购物的经历与评价分享出去，形成这样一个良好的消费者闭环，努力打造一个社群时代。 移动互联资源的战略选择
移动互联资源的选择上，我们倾向三类资源：第一类是平台类，因为我们可能更多的需要通过阿里巴巴这种平台，向线下导入更多的客群流量。银泰网的模式可以帮助我们扩大店铺和品牌数的不足。第二类是社交类，社交平台是为了做到信息沟通和社群化粘度。第三类是垂直类，垂直类平台更好的解决了消费O2O 最后一步的成交促进问题。 大悦城O2O的发展规划
大悦城O2O发展规划分为四个步骤。第一步是大数据的基础，完善大数据基础；与Online资源合作，向线下导流；并建成O2O平台基础架构，推出大悦城针对会员的O2O网站等，这已经基本完成；第二个步是SNS体系，通过微信微博的自媒体平台，强化分享和消费者粘度，这是下一步要加强的；第三个步是 B2C平台，这是一个设想，开通大悦城现有租户线上门店，展示商品及优惠券，实现线上支付；第四步就是反向C2B模式，也是终极模式，实现开通大悦城会定制化服务，定制化产品。 大悦城大数据创新的八大应用
大悦城实现了大数据创新的八大应用，分别是数据抓取，客流管理，CRM社群建设，精准营销，交互服务，移动支付，平台延伸和创新店铺八个方面。（更多内容，请关注公众账号：危子商业茶馆） 第一是数据抓取。 我们为此研发了八大系统，POS系统可以管理每一家店铺的销售，CRM系统管
核心提示：大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型Shopping Mall 的杰出代表作。 大悦城项目概况 截至2012年底，中粮集团的城市综合体核心品牌大悦城项目已建成5个，北京2个，沈阳、上海和天津各1个。在建和即将启动的大悦城项目有5个，分别位于烟台、成都和深圳等城市的繁华地带。 项目效果图 内容概况 西单大悦城 北京西单大悦城是集购物中心、写字楼、酒店式服务公寓 为一体的城市综合体。地处西 单核心商圈，定位为国际化青 年城，以年轻、时尚、国际化 为品牌主张，通过潮流服装服 饰、时尚餐饮、电玩娱乐、影 院等综合性业态表达了趣味、 优雅、性感、冲撞、快乐等多 层次的性格内涵。开业以来一 直为消费者提供精彩纷呈的时尚生活体验，成为京城的潮流地标。 开业时间： 2007年12月 28日 总投资：近40 亿元 建筑面积： 20.5万m2 停车位：近 2000个 朝阳大悦城 北京朝阳大悦城位于朝阳北路和青年路交汇口，紧邻CBD 中央核心商务区，是朝青板块 居住重心区。集购物、餐饮、 娱乐、文化、教育、休闲、酒 店式公寓为一体，规划有269 家店铺，餐饮72家，197家时 尚名品店，主力店包括日本永 旺百货（已撤）及超市、蓝天 城职业体验教育中心、金逸国际影院、歌友汇KTV 、金钱豹国际美食百汇 开业时间： 2010年5月 总投资：近30 亿元 建筑面积： 40.6万m2 停车位：近 3000个
天津大悦城 天津大悦城地处天津市内环核 心区域，和平区与南开区的交汇处。是集一站式购物中心、写字楼、酒店式服务公寓、高档住宅等多功能一体的城市综合体。定位为国际时尚青年城，面向年轻的都市青年，提供全方位的国际化生活体验。在天津首次引入综合电影院、剧场式真冰场、主题KTV 、大型儿童体验中心等业态。 开业时间：2011年12月 总投资：近30亿元 建筑面积：53万m2 停车位：近3000个 天津六纬路大悦城 天津六纬路大悦城位于天津中央商务区，紧临城市内环，距离海河仅272米之遥。项目地界内设有地铁9号线两座站台（十一经路站、七经路站），地铁4号线换乘站一个，十分钟内畅游城市中心，四十分钟可达北京、滨海新区。商业业态包括购物中心、甲级写字楼、五星级酒店、酒店式公寓、城市豪宅、高端会所。建成之后，六纬路项目将成为天津390米超高层城市地标和超大体量的城市综合体，由超高层公寓、写字楼、住宅、购物中心组成 开业时间：2013年 总投资：近100亿元 建筑面积：105万m2 北京安定门大悦城 安定门大悦城是对中粮集团旗下的三利百货进行改造，项目位于东城区安定门地坛公园西侧，作为大悦城在北京市场的第三家门店，将是意在通过经营谋求资产变现的大悦城，又一个新商业模式的探索。 开业时间：未定 总投资：近30亿元 建筑面积：4.9万m2
“中粮〃大悦城”项目介绍 一、概述 大悦城的概念源于中粮集团有限公司董事长宁高宁夜读 《论语》，读到“近者悦，远者来”时，忽然有了灵感，释义 为“创造喜悦和欢乐，使周围的人感到愉快，并吸引远道而来 的客人”。中粮〃大悦城是集大型购物中心、甲级写字楼、服 务公寓、高档住宅等为一体的城市综合体，实现购物、娱乐、 观光、休闲、餐饮等功能，节约资源，高效运营城市生活，成 为推动城市发展的重要力量。目前大悦城已成为中粮集团城市 综合体的核心品牌。年轻、时尚、潮流、品位的大悦城，已成 为高品质城市生活新标志。 1、商业描述：以18-35岁新兴中产阶级为主力市场，以年轻、时尚、潮流、品位为特征，以购物中心为主体，组合公寓住宅、写字楼、酒店等多业态形成的全服务链城市综合体。 2、目标客群：18-35岁新兴中产阶级，他们会用三分之一的收入作为自由支配，他们受过更好的教育，更愿意接受借贷的生活方式，他们追求更有态度和品质的生活，愿意为产品和服务的附加值买单，他们有强烈的品牌意识，热衷于尝试新鲜潮流的产品和服务。 3、品牌特征：年轻是客层，大悦城关注年轻人，能够满足不同阶段的青年人的需求与偏好。时尚是主线，大悦城坚持求新、求变，是一个活的、具备引领性的品牌。潮流是表现方式，大悦城符合主流文化特征。品位是生活的追求，大悦城希望透过品牌，建立人们对更美好、精致的生活的向往。
二、大悦城系列产品（按开发时间顺序） 1、北京西单大悦城 作为西单商业区中最新、最大、最时尚的Shopping Mall，西单大悦城以其独特的空间布局，完美的细节设计，气派的飞天电梯和潮流的品牌特性，成就了年轻人的时尚购物梦想。西单商业区作为北京三大黄金商业区之首，日均客流超过20万人，是消费者心中的购物圣地，也让西单大悦城成为潮流时尚的商业新地标。 开业时间：2007年12月28日 建筑面积：20.5万平方米 建筑组成：大型购物中心、高端服务式公寓、国际甲级写字楼
智慧大悦城实践案例善用大数据打造智慧大悦城
目录 一、大悦城信息化现状和规划 (3) 二、大悦城在系统建设中的“勇于领先” (4) 三、善用大数据 (6)
“走进大悦城，商户已经自动感知您的会员等级、消费偏好，以提供精准的服务；商场内温湿度适宜，无拥挤排队；楼层过道内，机器人指路导引、询问和帮助购物；显眼处有一个透明的太空舱，会360°拍摄形成体质数据，用于同场社交与C2M；离场时，会员积分可用于停车缴费、滴滴出行、共享单车、汽车，甚至公共交通”，这是大悦城正在全面实现的智慧商业的场景、体验。 一、大悦城信息化现状和规划 大悦城是商业地产积极拥抱互联网，提升运营能力的典范。从第一座购物中心开业到现在，已经经历11个年头了，在市场环境与行业的不断变化过程中，大悦城不断探索自己的信息化道路、积累经验、持续创新实践。目前，全新的具有大悦城鲜明特色的信息化架构已经呈现。 大悦城早期阶段的信息系统，是与供应商一起建设的。这一阶段，可以用一句老话来概括，即“新三年、旧三年、缝缝补补又三年”： o十多年前，国内商业地产没有可以借鉴的成熟经验，大悦城打造出了最初的信息系统架构，可满足当时通用业务发展中管理和运营的需求。
o七年前，随着自身的发展以及运营能力的强化，管理的进步要求信息系统同步迭代，成本与需求出现了对立与矛盾。 o三年前，作为行业翘楚大悦城，因其众多的创新思想与重度运营思维的强化，供应商已无力满足，供需矛盾再次突显，这也催生了大悦城打造自主品牌信息化产品的决心，用数据驱动决策，科技引导创新已成为常态。 2016年底，大悦城倾力构建“悦云”，2017年10月全面上线，与早期阶段的系统相比，“悦云”系统有以下的特点： o目标不同：“悦云”以数据为基础，7个子系统中，4个为业务的功能性支撑，3个为“悦云” 独有的增值部分，（与第三方数据交换平台、与租户联合运营的D客平台、客群营销平台），将业务流、信息流进行整合。 o创新点：“智慧”商业的达成，需要整合众多资源与数据，与外界接驳更多，系统安全成为重中之重，“悦云”的通用接口平台，运用动态授权、加密传送等机制，确保数据纵向流动的受控与安全；数据交换平台，使横向数据流动成为可能；其次，在经营客群，对客营销方面，“悦云”利用强大的无线感知与识别技术，紧抓住顾客到访的第一触点，实时梳理与同步标签与画像数据，利用自有渠道与第三方途径，形成千人千面的、多种媒介的立体式客控与经营能力。 二、大悦城在系统建设中的“勇于领先”
几个典型商业体案例研究 如果把商业地产比作一条河流，三五年前，各路人马顺流而下，速度之快，气势之猛，令围观者眼红，相继而入。 时至今日，随着电商黑马横空而至，移动终端广泛普及，同业操戈者数量急速上升，社会消费模式骤然巨变，商业地产出现反转，既要面对自身仍然是“摸着石头过河”的迷茫探索局面，又要面对逆流而上的市场阻力。 基于此，现今的从业者，更应从多个维度参照比较，多观察，多学习，多总结，多借鉴，才能够在高手林立的市场博杀中寻找到最适合自己的路数，成为优胜劣态后的笑到最后的幸存者。 纵观近十年来商业地产的各种案例，它们之中，有成功如上海新天地、北京王府井、广州天河城这样的“高大上”一族，也有半死不活的常熟印象城，半途而废的地一大道以及无数刚刚起步就消失于商海中的失败者。而在近一两年内，更多带着明确个体风格、差异指向的综合体、商业街，也在以剑走偏锋的方式让人们发现，想要在资金背景雄厚如万达一类的对手碗里抢蛋糕，必须有更精准的市场分析、更精确的自身定位、更精良的前期准备。 都说他乡之石，可以攻玉。世界上没有成功的经验可以被完全复制，橘生淮南则为桔，生于淮北则为枳，有时成功具有时势造英雄的偶然性。但前事不忘，后事之师。学习与分析他人的长处，更多的是为了站在前人肩膀之上，有则改之，无则加勉，有效避免前人所犯下的错误，躲过不必要的牺牲。 PART1 定位造就成功，但成功无可复制。 ——上海新天地 新天地之所以成为上海的商业地标之所在，最核心之处应该得益于选址上的天时地利，促成人和。 上海新天地的前身是破旧的石库门居住区，被创新性地改造后，注入了诸多时尚商业元素，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体，变成了一个集餐饮、购物、娱乐、旅游、休闲等功能于一身，并具有浓郁“海派”风味的著名商业街，并被纳入了上海旅游景点清单中，还成了国内城市改造的经典案例。下面简要探讨上海新天地在定位、选址、盈利模式等方面的经验。 1、定位——因地制宜 上海新天地究竟是什么，购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？在它越来越眩目的外表下，许多人对它已经无法辨别。其实在开发商瑞安集团眼里，新天地就是一个
商业失败案例分析精编 版 MQS system office room 【MQS16H-TTMS2A-MQSS8Q8-MQSH16898】
前几年的楼市调控，让不少房企选择减少商品房开发占比，转而日益倚重商业地产。特别是集购物、办公、居住、酒店、休闲娱乐等功能于一体的“（专题阅读）”，格外受到青睐，并从一线城市向二三线城市蔓延。? 经过数年的高歌猛进，商业地产存量不断加大，尤其在二线以下城市，供需比例出现明显失调。有数据显示，目前部分城市的空置率已超过6%的国际警戒线，不少专家抛出“过剩，城市综合体发展堪忧”的言论。? 如此群雄争霸的局面，有成功者，必然也有失败者。? 尤其纵观国内商业地产市场，郊区超级购物中心的发展似乎都难逃“空城”的厄运。东莞的华南MALL、四川的熊猫城、深圳的五洲风情MALL、广州五号停机坪、海航YH、北京亦庄MALL、青岛城阳、湖南益阳的福中福国际城等均面临着类似的困局。? 广东东莞华南MALL 顶着“世界最大购物中心”桂冠头衔的广东东莞“华南MALL”，地处广深黄金走廊中间线、东莞中心城区西大门——万江、与广州、深圳共同构成的珠三角新城市带，集“购物、娱乐、餐饮、商务、办公、家居、休闲、运动、旅游九大功能于一体”，可谓名副其实的“城市综合体”? 它占地面积45万平方米，建筑面积119万平方米，商业面积46万平方米，停车位3000个，是迄今为止世界上最大规模的商业建筑群之一，也是单个商业项目世界500强最为密集的地区之一。? 然而，“华南MALL”于2005年5月1日正式营业，开业后不到两年，美国时代华纳、好又多、铜锣湾百货、加拿大IMAX、百安居、阿玛百货等主力商家相继撤走。虽然经过多年的养商，但这一项目至今为止其运营状况仍不理想。先是入住的主力店相继撤走，后又是开发商东莞市三元盈晖投资发展有限公司（下称“三元盈晖”）低调转让股权。重组后的华南MALL更名为“新华南MALL生活城”以示区隔，定位也从当初的“购物公园”转变为“生活城”。? 北大资源从三元集团手中接手该项目后，对华南MALL的业态进行了一系列调整，比如增加了娱乐、休闲等吸引人气的业态与品牌，并加大了写字楼、住宅产品的比例，同时还相应地减少了一些购物中心、百货业态的面积。?
商业计划书:原理与案例分析 篇一：商业计划书案例 收到商业计划书日期项目编号项目经理商业计划书项目名称：西兰花萝卜硫素抗癌药物中试生产项目单位：富邦创新创业团队地电址：09 级生物制品专业话：电子邮件：：李胜（教授）联系人：付瑞军二零一二年十月制 保密承诺本商业计划书内容涉及本项目商业秘密，仅对有投资意向的投资者公开。本项目希望收到本商业计划书的投资公司项目经理做出以下承诺：妥善保管本商业计划书，未经本项目组同意，不得向第三方公开本商业计划书涉及的本项目的商业秘密。项目经理签字：接收日期：年月日1 商业计划书概要项目名称团队形式办公地址所处阶段联系方式传真网站或 QQ 号 QQ:7 中小型自走式玉米青（黄）贮全价饲料收获机是指在收获玉米的时候，利用拖拉机带动玉米收割、粉碎机械将玉米果穗、秸秆自动粉碎、回收，并进行青（黄）贮，作为全价饲料用于养殖业。该产品主要用于广大玉米农户、饲料加工企业和养殖企业收获玉米秸秆加工青（黄）贮饲料。本产品的技术创新点在于克服了现有的某些大型玉米联合收获机体型笨重、对行收
割、收获玉米时过度倾轧农田且复杂地形无法操作的缺点，并在进行收获作业时改变将玉米秸秆粉碎后抛洒在地里的传统做法，而是将玉米果穗和秸秆一同收割、粉碎、青（黄）项目摘要贮，作为一种优质的全价饲料，用于养殖业，极大地提高了玉米的资源利用率和经济效益；同时也大大降低了农民的劳动强度并增加了农民收入，增强了农民种粮的积极性，且本产品价格便宜、性价比高，适合西部欠发达地区玉米种植分散、地况复杂的特点，具有很好的使用价值和广阔的市场需求。项目目前已试制出样机 2 台，并已投入试用。通过一个多月的收割试用，表明该机适合各种复杂玉米地块，机械性能稳定、收获效率高并已创造了可观的经济效益。项目完成时，产品通过有关部门鉴定、达到批量生产阶段并拥有自主知识产权。 E-Mail □创意□个人中小型自走式玉米青（黄）贮饲料收获机的开发与推广■工作室成立时间所处行业□试运营XX.5 农机设备制造□市场拓展兰州理工大学□研发■产品开发联系人武**电话1367949****团队架构目前团队运营架构：陇原拓荒者创新创业团队+指导老师+民营投资者2 未来团队构架：团队形式：有限责任公司股东构成：大学生创业团队+民营投资者+天使投资者总经理：武**(08 级机械设计制造及其自动化专业)，曾在兰州电机厂，宁