中粮大悦城案例研究

商业管理公司商业管理公司主要管理商业中心（SHOPING MALL）、城市综合体等业态。

很多商业地产是由开发商的下属公司进行管理的，但商业地产的经营管理是非常复杂的，尤其是综合业态的商业地产，管理难度大、经营风险高，所以越来越多的商业地产由专业性的商业管理公司来管理目前比较成熟的商业地产经营管理模式中，把管理分为：经营性资产管理、招商租赁管理、客户服务管理、物业管理和财务管理。

一、三益佳柏资产管理有限公司，2012年初成立。

公司宗旨：做“商业定位、招商推广、商业运营以及建筑设计为一体”的商业地产全产业链服务商。

商业运营管理“内三策”原则——建立购物中心高度信息化的全流程运营系统;构建内部商管模块化培养系统;搭建适宜商业模式，促进产业链无缝对接。

项目案例：1、上海虹口龙之梦购物中心，28万平米2、绿地昆山陆家现代服务业综合园区,223万平米3、无锡华润万象城，40万平米4、常州华润万象汇，32万平米5、淄博华润五彩城，57万平米6、济南保利商业中心，28万平米7、上海四行仓库改建项目，6万平米8、苏州圆融生活中心，20万平米9、烟台证大大拇指广场，20万平米二、盈石资产管理有限公司，成立于2008年，由美国大型私募基金百仕通共同参与创建，是专业面向中国商业地产的经营管理机构，旨在为中国商业地产市场提供高品质、专业且全面的商业资产增值服务。

主要业务内容包括投资分析、综合性商业分析调研、专题商业规划、项目的开发与再开发、招商管理、运营管理、消费者市场推广管理等商业地产管理一站式服务，帮助开发商经营管理购物中心、承包经营管理商业设施或购物中心，使资产得到稳定持续的增值。

执行总裁司徒文聪，上海新天地、正大广场操盘手。

项目案例：1、上海豫城时尚2、上海芳汇广场3、上海悦达889广场4、上海复地地杰商业项目5、镇江、盘锦水游城6、余姚国际广场7、上海益丰大厦三、汉博商业投资管理公司，2005年1月在北京成立。

跨境换股案例汇总和实务解析以及未来展望杨娟、王文仪前言：随着国内企业海外市场的不断发展，越来越多的企业开展跨境投资业务，但随着外汇监管的日趋严格，在交易额较大的跨境投资项目中，资金出境及相关税收等问题对交易产生的影响越来越大，跨境换股成为很多交易方案设计的首选。

但实践中有关跨境换股的成功案例数量极少，本篇文章将对已获批准的跨境换股案例进行整理分析，归纳其共同点、探究监管思路并预测跨境换股投资的未来发展。

一、跨境换股的定义根据商务部、国务院国有资产监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、国家税务总局、原国家工商行政管理总局、国家外汇管理局于2006年联合发布并于2009年修订的《关于外国投资者并购境内企业的规定》（以下简称“并购规定”），外国投资者以股权作为支付手段并购境内公司，系指境外公司的股东以其持有的境外公司股权，或者境外公司以其增发的股份，作为支付手段，购买境内公司股东的股权或者境内公司增发股份的行为。

《并购规定》进一步规定，境外换股并购中的“境外公司”应系合法设立、其注册地具有完善的公司法律制度、公司及其管理层最近3年未受到监管机构的处罚，且除特殊目的公司外仅为境外上市公司。

此外，《并购规定》还规定，外国投资者以股权并购境内公司所涉及的境内外公司的股权，应符合以下条件：（一）股东合法持有并依法可以转让；（二）无所有权争议且没有设定质押及任何其他权利限制；（三）境外公司的股权应在境外公开合法证券交易市场（柜台交易市场除外）挂牌交易；（四）境外公司的股权最近1年交易价格稳定。

前述第（三）、（四）项不适用于特殊目的公司。

根据《并购规定》，外国投资者以股权并购境内公司应报送商务部审批，但实践中自2006年以来商务部少有按照《并购规定》批准跨境换股式的并购交易。

尽管如此，从不多的案例中，可以看出跨境换股并非完全禁止。

二、案例汇总1、天津港发展收购天津港股份有限公司天津港股份有限公司（以下称“天津港股份”）拟向天津港发展的子公司显创投资转让其持有的目标公司的股份。

苏州大悦春风里商业综合体结构设计
周慧鑫;王干;瞿雨舟;郝胜群;潘曼;李韬;赵政;夏昊
【期刊名称】《建筑结构》
【年(卷),期】2021(51)S02
【摘要】地处苏州相城区的中粮大悦春风里商场功能多样、造型独特,其主体结构上部打造了苏州最大的空中影院,因此存在多个结构设计的关键点和难点。

本文就上部结构体系、整体结构传力特点、结构小震弹性分析、屋面钢结构影院变形分析以及主要抗震措施等方面,详细介绍了苏州大悦春风里商业综合体的结构设计方法,重点介绍了该工程作为复杂混合结构的具体设计思路及结构分析过程。

分析结果表明,该项目的结构体系选择合理,具有良好的抗震性能。

【总页数】5页(P176-180)
【作者】周慧鑫;王干;瞿雨舟;郝胜群;潘曼;李韬;赵政;夏昊
【作者单位】中衡设计集团股份有限公司;建研科技股份有限公司
【正文语种】中文
【中图分类】TU973
【相关文献】
1.游乐观光设施在商业综合体的布局与分析——上海大悦城案例
2.城市商业综合体人群聚集踩踏风险及监测预警研究\r—以西单大悦城为例
3.大型商业综合体屋顶游憩空间使用后评价
——以成都大悦城为例4.某商业综合体大悬挑结构设计与分析5.商业建筑综合体的人机环境设计考察研究——以北京西单大悦城为例
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核心提示：大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”，其定位为时尚、流行、性感、潮流等多重年轻风格，是现代大型Shopping Mall 的杰出代表作。

大悦城项目概况截至2012年底，中粮集团的城市综合体核心品牌大悦城项目已建成5个，北京2个，沈阳、上海和天津各1个。

在建和即将启动的大悦城项目有5个，分别位于烟台、成都和深圳等城市的繁华地带。

项目效果图 内容概况西单大悦城北京西单大悦城是集购物中心、写字楼、酒店式服务公寓为一体的城市综合体。

地处西单核心商圈，定位为国际化青年城，以年轻、时尚、国际化为品牌主张，通过潮流服装服饰、时尚餐饮、电玩娱乐、影院等综合性业态表达了趣味、优雅、性感、冲撞、快乐等多层次的性格内涵。

开业以来一直为消费者提供精彩纷呈的时尚生活体验，成为京城的潮流地标。

开业时间：2007年12月28日 总投资：近40亿元 建筑面积：20.5万m2 停车位：近2000个 朝阳大悦城北京朝阳大悦城位于朝阳北路和青年路交汇口，紧邻CBD 中央核心商务区，是朝青板块居住重心区。

集购物、餐饮、娱乐、文化、教育、休闲、酒店式公寓为一体，规划有269家店铺，餐饮72家，197家时尚名品店，主力店包括日本永旺百货（已撤）及超市、蓝天城职业体验教育中心、金逸国际影院、歌友汇KTV 、金钱豹国际美食百汇开业时间：2010年5月 总投资：近30亿元 建筑面积：40.6万m2 停车位：近3000个天津大悦城天津大悦城地处天津市内环核心区域，和平区与南开区的交汇处。

是集一站式购物中心、写字楼、酒店式服务公寓、高档住宅等多功能一体的城市综合体。

定位为国际时尚青年城，面向年轻的都市青年，提供全方位的国际化生活体验。

在天津首次引入综合电影院、剧场式真冰场、主题KTV 、大型儿童体验中心等业态。

开业时间：2011年12月总投资：近30亿元建筑面积：53万m2停车位：近3000个天津六纬路大悦城天津六纬路大悦城位于天津中央商务区，紧临城市内环，距离海河仅272米之遥。

大悦城商业创新分为产品创新、服务创新、数据创新、营销创新和文化创新五个维度。

中粮置地总经理韩总表示，大悦城经过八年发展，产品与品牌的综合实力正进入螺旋式上升阶段，正在完成从传统的商品消费中心到生活方式中心的形态转变。

他指出：“2013 年，大悦城在电商喧嚣的场域里树立起体验经济的王牌标杆，2014年，从“客户价值创造”的角度出发，大悦城回归商业本质，将目光聚焦创新经营，希望在不断地积累、升华中优化经营管理，形成亮点，升级运营;同时更注重拥抱新技术、新理念带来的突破式飞跃，表达主张，实现引领。

通过产品、服务、数据、营销、文化五个维度的创新变革，为大悦城的发展注入强劲动力，成为重塑都市生活，书写商业秘辛的重要试验。

”产品创新：建筑升级，业态重构最新的行业数据显示，至2015年，中国商业地产开发量将达到5.64亿平米，购物中心总数或达4000座，开发量过剩、同质化竞争的趋势愈发明显，商业“红海”说甚嚣尘上。

与此同时，电商发展也为实体商业带来了严峻的挑战，就在刚刚过去不久的双11购物狂欢节中，淘宝的总成交额突破571亿，又一次刷新了历史。

人们消费观念和行为方式的转变，促使经营者们通过打造精品、创新模式等不断探索商业多样化的可能性。

大悦城的商业创新首先从最基础的产品层面入手，用产品思维策划现代商业地产，试图赋予“逛商场”一种超越购物的全新体验。

建筑空间的形态升级与业态品牌的多元化、体验化和新鲜度是产品创新的两大关键。

大悦城强调，用地标式建筑设计和创意尽显的室内创意街区塑造固化的吸客引擎;引入创意零售、家居生活、文化艺术、美食餐吧、音乐咖啡、展览空间等体验式店铺，同时通过品类间的有机组合，构建区域化个性商业氛围。

建筑升级案例一：上海大悦城摩天轮景观2014年5月10日，上海地铁12号线正式通至上海大悦城，8号线、12号线在大悦城曲阜路站呈十字交汇。

仅在12号线曲阜路站开通后的首个周末，上海大悦城的客流环比就增长了近30%，销售环比提升25%，地铁效应初见成效。

中粮集团从粮油食品贸易、加工起步，逐步向实体领域发展，成为一家涉及农产品加工与贸易、金融、地产等多产业、跨领域的投资控股型集团公司，居中国食品工业百强之首，名列美国《财富》杂志全球企业500强。

中粮集团的战略经历了从以贸易为主到全产业链的艰难转型历程。

以董事长宁高宁和总裁于旭波为代表的中粮管理团队发起一场以“全产业链”为主攻方向的全面战略转型，从过去的外贸业务为主逐渐向加工和品牌等产业链各个环节延伸，增强市场主导能力。

在新战略思想的指导下，中粮通过一系列的并购及分拆上市，形成了粮食贸易、粮食及农产品加工、生物质能源、品牌食品、地产、酒店、土畜产、包装、金融九个板块业务构成的产业发展新格局，基本实现了贸易向产业的转型。

中粮的竞争力也得到很大提高：与2004年相比，中粮2008年的总资产、营业收入增长1 倍多，经营利润增长5倍、净利润增长3倍以上。

1.传统战略(1)以贸易为主导的战略1987年以前，中粮是典型的外贸类企业，靠着外贸垄断权和资源权来生存和发展。

1992年，中粮开始由一家传统外贸代理企业向多元化公司转型。

1996年，中粮提出“四三三”经营格局——进出口贸易占40%，实业占30%，期货、金融及服务业占30%，实业成为公司经营格局的重要组成部分。

中粮将其全部实业项目划分为粮食油脂加工，农副产品种植养殖，酒、饮料生产，工业食品加工，包装，仓储运输，酒店经营和物业开发八大系列。

至2004年，中粮福临门牌食用油，在国内市场的占有率名列同行业第二;长城干红、干白葡萄酒的销量，在中国葡萄酒行业中排名第二;“金帝”巧克力，在国内市场的占有率位居第三;中粮可口可乐有限公司，是可口可乐在中国大陆的第三家独立装瓶商。

中粮在酒店、麦芽、面粉、金属包装等几个重要的投资项目上也获得了成功。

2004年12月，宁高宁从华润集团“空降”到中粮，成为中粮集团新的董事长。

2004年底的中粮，传统外贸依然是比较主导的业务。

(2)传统战略的弊端第一，发展战略思路相对简单，不系统中粮集团提出了2000-2005年的发展战略：加快企业改革的步伐，调整组织结构、人才结构;扩大粮油食品主业规模，调整产品结构;加强科技开发、资本运营、品牌经营，提高企业核心能力;建立国内营销网络，实现国内外经营一体化;实现产业资本、贸易资本、金融资本、智力资本的结合;到2005年使中国粮油食品进出口(集团)有限公司进入世界300强。

房地产业上市公司企业竞争力与负债结构分析r——基于中粮地产的案例研究陆怡文【摘要】首先,文章针对中粮地产企业内外环境的特殊性,利用SWOT分析方法,对企业发展的竞争优势及机会调整展开分析.其次,针对房地产业上市公司负债结构的特殊性,利用现有资本结构理论,从中粮地产的流动负债科目变动出发,分析和归纳了企业流动负债数额及结构变动特征及原因.最后对于中粮地产未来发展提出建议,进一步提升企业经营状况及财务状况,使其在竞争激烈的房地产企业中保持竞争优势.【期刊名称】《市场论坛》【年(卷),期】2018(000)005【总页数】5页(P27-30,33)【关键词】房地产业;SWOT分析;流动负债结构【作者】陆怡文【作者单位】苏州大学江苏苏州 215000【正文语种】中文【中图分类】F270.7房地产业是我国国民经济的支柱型产业，不仅其前后相关产业众多且影响大，更是直接关乎我国人民生活利益的民生产业，对我国经济社会的健康、蓬勃发展有着重要影响。

此外，我国房地产业受政策影响较大，对于当地就业状况、财政收入与经济增长也有着较大影响，故而中国房地产在新的时代、政策背景下将经历怎样的变化与发展具有重大的研究意义。

房地产行业为资本密集型行业，从土地储备到开发建设，一直到最后的营销推广，无不需要大量资金投入。

而房地产企业相比其他行业而言负债率较高，且以短期负债为主要融资来源。

文章选取中粮地产为代表，探索这一资本结构是否合理，能否支撑房地产企业持续健康发展。

一、中粮地产的SWOT分析（一）优势品牌优势：中粮地产控股股东中粮集团良好的品牌形象及声誉，对消费者、合作伙伴、供应商、政府机构等均有较强的吸引力；资源优势：中粮地产是中粮集团旗下唯一的房地产上市公司。

中粮集团对公司持续的资产注入以及资金支持，是公司增长的重要动力。

中粮集团资本雄厚，对于中粮地产因资金实力不足等原因无法取得，而中粮集团可能取得的项目，中粮集团承诺取得项目后将在同等商业条件下将其优先转让予中粮地产或采取合作方式由中粮地产为主开发。