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大工19秋《房地产开发与经营》在线作业3
一、单选题（共 5 道试题，共 20 分。
）
1. ()通过直接的人际接触，有利于建立和培养长期稳定的客户关系，且能及时获得顾客的意见。
A. 广告
B. 直销
C. 销售促进
D. 人员推销
正确答案：D
2. ()是《建设工程施工合同（示范文本）》中的总纲领性的文件。
A. 协议书
B. 通用条款
C. 专用条款
D. 特殊条款
正确答案：A
3. 如果开发商具有向市场领导者挑战的实力，或者是因为成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可采取()。
A. 价值定价法
B. 挑战定价法
C. 认知价值定价法
D. 随行就市定价法
正确答案：B
4. 招标文件自出售之日起至停止出售之日止，最短不得少于()个工作日。
A. 1
B. 3
C. 5
D. 7
正确答案：C
5. 下列不属于权益融资方式的是()。
A. 发行股票
B. 吸收其他机构投资者投资
C. 合作开发
D. 房地产开发贷款
正确答案：D
大工19秋《房地产开发与经营》在线作业3。
第3次作业一、填空题（本大题共20分，共 10 小题，每小题 2 分）1. 营业推广是房地产企业通过各种销售方式来刺激消费者购买或租赁，其主要形式有商品交易会、 ______ 、 ______ 及购房赠礼等多种方式。
2. 市场营销的微观环境分析包括以下几个方面，即 ______ 、各类资源的供应商、 ______ 、购买者、公众等。
3. 广告促销是指房地产企业通过精妙的构思、设计和适当的媒体组合来促进产品销售的形式，主要包括 ______ 、广告制作、 ______ 三部分内容。
4. 房屋开发费由建筑安装费、附属工程费、 ______ 和其它费用构成。
5. 折扣定价策略是房地产企业为吸引消费者购买而在原定价格的基础上减收一定比例的房价款，它包括 ______ 法和 ______ 法。
6. 市场营销的宏观环境影响因素共包括五个方面，即社会环境、 ______ 、技术环境、 ______ 和竞争环境。
7. 多栋住宅组团的平面布置的常见形式有 ______ 、周边式、混合式、______ 和自由式等。
8. 招标方式分分为公开招标、 ______ 及 ______ 三种。
9. 房地产商品的营销渠道是指实现房地产商品由 ______ 转移给消费者的途径。
10. 资金成本：就是企业获取和使用资金所支付的代价，包括 ______ 和______ 两部分。
二、名词解释题（本大题共20分，共 5 小题，每小题 4 分）1. 土地收益金2. 高价策略3. 融资成本4. 产品策划5. 现房三、简答题（本大题共60分，共 5 小题，每小题 12 分）1. 房地产市场的功能主要有？2. 按照国家的规定，耕地补偿费，主要由几部分构成？3. 投资型物业购买者购买行为主要受哪些因素的制约？4. 对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为？5. 用于出租的房屋必须具备哪些条件？答案：一、填空题（20分，共 10 题，每小题 2 分）1.参考答案：有奖销售优惠销售解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分2.参考答案：企业内部环境房地产中介机构解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分3.参考答案：广告定位媒体组合解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分4.参考答案：室外工程费解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分5.参考答案：现金折扣数量折扣解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分6.参考答案：经济环境法律环境解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分7.参考答案：行列式散点式解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分8.参考答案：邀请招标议标解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分9.参考答案：开发者解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分10.参考答案：资金筹集费用资金使用费用解题方案：在教材中可直接找到答案评分标准：填对一空给一分二、名词解释题（20分，共 5 题，每小题 4 分）1.参考答案：土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。
大工14秋《房地产开发与经营》期末复习题一、单项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分）1、房地产开发的程序主要分为( C )阶段。
A．投资机会选择、决策分析、建设、物业管理B．投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理C．投资机会选择与决策分析、前期工作、建设、租售D．决策分析、前期工作、施工与竣工、租售2、下列关于各类用地最高出让年限说法正确的是( B )。
A．旅游用地50年B．教育用地50年C．综合用地40年D．体育用地40年答案解析：按国家有关法律规定,各类用地的出让最高年限为:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
3、价值定价法的定价哲学是( D )。
A．高价格、高价值B．低价格C．名牌效应D．物美价廉4、物业代理佣金，对出租物业收取年租金的（B ）或相当于一个月租金，出售物业收取销售额的( B )。
A．8％，1％-5％B．10％，1％-3％C．12％，2％-3％D．8％，1％-2％5、对于开发销售模式下的房地产项目，开发商所投入的开发建设资金属于（ C ）性质。
A．递延资产B．无形资产C．流动资金D．固定资产投资6、获取土地使用权，进行征地、拆迁、安置、补偿是( B )阶段的主要工作。
A．投资机会选择与决策分析B．前期工作C．建设D．租售7、写字楼经营者与甲公司签订了10年的租赁合同，租金800元／m2·年，则其面临( D )。
A．市场供求风险B．周期风险C．变现风险D．通货膨胀风险8、消费者在购买商品房时应缴纳（ A ）。
A．契税B．固定资产投资方向调节税C．房产税D．土地使用税9、下列关于内部收益率的表述中，不正确的是（ C ）。
A．内部收益率小于行业基准收益率时，项目在财务上不可行。
B．在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。
C．内部收益率表明项目投资所能支付的最低贷款利率。
大工23春《房地产开发与经营》在线作业3-00001试卷总分:100 得分:100一、单选题 (共 5 道试题,共 20 分)1.AAA级企业的信用等级系数为（）。
A.30％B.50％C.70％D.90％2.在工程项目施工阶段，( )的主要任务是保证施工质量满足设计要求和合同规定的质量目标。
A.进度控制B.费用控制C.质量控制D.合同管理3.以旧换新属于（）的具体手段。
A.广告B.销售促进C.人员推销D.直销4.某开发企业申请贷款2000万元，期限2年，以商品房作抵押，该企业的信用等级为AAA级，项目风险等级为A级，则贷款综合风险度为( )。
A.8%B.11%C.15%D.18%5.邀请招标中邀请企业的数量不能少于( )家。
A.1B.2C.3D.4二、多选题 (共 5 道试题,共 40 分)6.房地产心理定价包括( )。
A.声望定价B.尾数定价C.吉祥数字定价D.招徕定价7.我国建设工程施工合同示范文本由( )组成。
A.协议书B.通用条款C.专用条款D.特殊条款8.房地产定价方法包括( )。
A.成本导向B.购买者导向C.竞争导向D.政策导向9.按合同所包括的工程范围以及承包关系的不同,建筑工程施工合同分为( )。
A.总包合同B.开发商直接发包承包合同C.分包合同D.独立承包合同10.下列属于金融机构在融出资金时要遵循的原则的是（）。
A.流动性B.安全性C.盈利性D.地域性E.稳定性三、判断题 (共 10 道试题,共 40 分)11.邀请招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。
A12.公开招标的最大特点是一切有资格的承包商均可参加投标竞争，都有同等的机会。
B13.投标人应按招标文件的规定和要求编制投标文件。
B14.评标分为初步评审和详细评审两个阶段进行。
B15.当费用偏差（CV）为负值时，表示费用超支。
B16.公关和宣传具有可信度高、降低购买者疑心等特点。
B17.权益融资筹措的资金具有永久性特点，无到期日，不需归还。
大工16秋《房地产开发与经营》在线作业3满分答案正确答案：B2.建筑规模一般在1—3万平方米之间，服务人口在10—30万之间的零售商业物业类型为（）。
A.市级购物中心B.地区购物商场C.居住区商场D.特色商店正确答案：B3.目前，我国住房抵押贷款期限最长不超过（）年。
A. 15B. 20C. 30D. 10正确答案：C4.对于功能复杂的大型综合性房地产开发项目，开发商租售物业时通常会选择（）。
A.卖方代理B.买方代理C.联合代理D.双方代理正确答案：C5.投标保证金一般不得超过投标总价的()。
A. 1%B. 2%C. 3%D. 5%正确答案：B大工16秋《房地产开发与经营》在线作业3二、多选题（共5道试题，共40分。
）1.房地产定价方法包括()。
A.本钱导向B.购买者导向C.竞争导向D.政策导向正确答案：ABC2.金融机构对房地产抵押物的要求包括()。
A.合法设定房地产抵押权B.择优挑选设押的房地产C.公道肯定抵押率D.处理抵押物的渠道畅通正确答案：ABCD3.固定单价合同的形式包括()。
A.按分部分项工程单价承包B.按最终产品单价承包C.按总价决标，按单价结算工程价款D.按单价决标，按总价结算工程价款正确答案：ABC4.房地产贷款担保的形式包括（）。
A.证明B.保证C.抵押D.承诺E.质押正确答案：BCE5.按是否包工包料划分，工程项目施工合同分为()。
A.包工包料合同B.包工部分包料合同C.包工不包料合同D.总包合同正确答案：ABC。
4 房地产投资的风险很显然，投资者在选择投资机会时，如果其他条件都相同，他肯定会选择收益最大的投资方案。
但在大多数情况下，收益并非惟一的评判标准，还有许多其他因素影响投资决策。
风险就是影响房地产投资决策的一个重要因素。
4.1 房地产投资风险的基本概念4. 1.1 风险的定义从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未来获得预期收益可能性的大小。
完成投资过程进入经营阶段后，人们就可以计算实际获得的收益与预期收益之间的差别，进而也就可以计算获取预期收益可能性的大小。
当实际收益超出预期收益时，我们就称投资有增加收益的潜力；而实际收益低于预期收益时，我们就称投资面临着风险损失。
后一种情况更为投资者所重视，尤其是在投资者通过债务融资进行投资的时候。
较预期收益增加的部分通常被称为“风险报酬”。
4.1.2 风险与不确定性风险和不确定性有显著区别。
风险的定义前面已经说过，它涉及到变动和可能性，而变动常常又可以用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值收益偏离的程度。
一般来说，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。
反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。
但如果说某事件具有不确定性，则意味着对于可能的情况无法估计其可能性。
在这种情况下，对未来投资收益的估计就应该是定性的而非定量的。
尽管有时人们会使用后悔值矩阵法或评分综合评价法等。
4.1.3 风险分析的目的风险分析是投资决策的重要环节，其目的是要帮助投资者回答下述问题：（1）预期收益率是多少，出现的可能性有多大？（2）相对于目标收益或融资成本或机会投资收益来说，产生损失或超过目标收益的可能性有多大？（3）预期收益的变动性和离散性如何？房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。
对具体风险因素的分析，有多种分类方式，每一种分类方式都从不同的角度分析了可能对房地产投资的净经营收益产生影响的因素。
大工秋《房地产开发与经营》在线作业3试卷总分: 100 测试时间: --一、单选题（共 5 道试题, 共 20 分。
）1. 假如开发商含有向市场领导者挑战实力, 或者是因为成本较低, 或者是其资金雄厚, 则开发商可采取(B)。
A. 价值定价法B. 挑战定价法C. 认知价值定价法D. 随行就市定价法满分: 4 分2. 招标文件自出售之日起至停止出售之日止, 最短不得少于(C)个工作日。
A. 1B. 3C. 5D. 7满分: 4 分3. 通常情况下, （C ）及以上资信等级企业才能取得银行贷款。
A. AAB. AC. BBBD. BB满分: 4 分4. 某开发企业申请贷款万元, 期限2年, 以商品房作抵押, 该企业信用等级为AAA级, 项目风险等级为A级, 则贷款综合风险度为(B)。
A. 8%B. 11%C. 15%D. 18%5. 写字楼租金水日常常以每平方米（A）为计算基础。
A. 可出租面积B. 建筑面积C. 使用面积D. 套内面积满分:二、多选题（共 5 道试题, 共 40 分。
）1. 金融机构进行项目贷款审查时, 要进行（ABCD ）等方面工作。
A. 用户评价B. 项目评定C. 担保方法评价D. 贷款综合评价E. 贷款审核满分: 8 分2. 固定单价协议形式包含(ABC)。
A. 按分部分项工程单价承包B. 按最终产品单价承包C. 按总价决标, 按单价结算工程价款D. 按单价决标, 按总价结算工程价款满分: 8 分3. 网络计划是以网络图形式来表示工程进度计划, 网络图有()三种表现形式。
A. 单代号网络B. 双代号网络C. 横道图网络D. 时标网络4. 按是否包工包料划分, 工程项目施工协议分为()。
A. 包工包料协议B. 包工部分包料协议C. 包工不包料协议D. 总包协议满分: 8 分5. 房地产市场宣传手段关键有()。
A. 发送售楼书B. 展示样板房C. 制订现场广告牌D. 市场调查满分:三、判定题（共 10 道试题, 共 40 分。
大连理工大学网络教育学院 第1页 共5页 房地产开发与经营辅导资料三
主 题：第二章 第一、二节“房地产市场概述”、“房地产市场运行环境”辅导资料 学习时间：2015年10月12日－10月18日 内 容： 我们这周主要学习第二章房地产市场及其运行规律第一、二节的内容。希望通过这两节内容的学习使同学对房地产市场的概念及特点、房地产市场划分、房地产市场运行环境等相关内容有一个详细的了解，为后续内容的学习打下坚实的基础。
一、学习要求 （1）了解市场及房地产市场的含义、房地产政策十年回顾、房地产开发的社会经济环境。 （2）掌握房地产市场的特点、房地产市场划分、房地产税收、城市房屋拆迁管理规定、房地产开发与经营条例相关规定、政府的宏观调控手段。
二、主要知识点 1．房地产市场概述 （1）房地产市场的概念 房地产市场的概念可以从以下几个方面理解，大家了解即可。 房地产市场是指房地产交易的专门场所，如房地产交易所。这是狭义的房地产市场的概念。 房地产市场指的是房地产交易活动的总和，即房地产商品在流通中发生的交换关系的总和。这是广义的房地产市场的概念。 房地产市场是买者与卖者相互作用共同决定房地产商品价格和交易数量的机制，这是典型的西方经济学中的市场定义。 房地产市场是房地产资源配置的一种手段，与计划手段相对应。
（2）房地产市场的特点 房地产市场的特点要求大家掌握。与一般商品市场相比较，房地产市场的特点包括：区域性、竞争的不充分、供给调节的滞后性、交易复杂性、与金融的关联度高、政府干预性强。
（3）房地产市场划分（重点掌握） 房地产市场的划分要求大家掌握，因为房地产市场划分是房地产细分的一个重要依据。房地产市场可以从不同的角度进行划分。
①按地域范围划分 按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。地域所包括的范围可大可小，由于房地产市场主要集中在城市，常见的是按城市划分。大连理工大学网络教育学院 第2页 共5页 例如北京房地产市场。如果某城市内部各区域间的房地产市场存在较大差异，则可按照城市内的某一个具体区域划分。一般来说，市场范围越大，其研究深度就越浅，研究成果对房地产投资的实际意义就越小。
②按房地产的用途划分 按房地产的用途可以将房地产市场划分为居住物业市场、商业物业市场、工业物业市场、特殊物业市场和土地市场。
③按存量增量划分 按存量增量细分，通常将房地产市场划分为：一级市场(土地出让市场)；二级市场(土地转让、新建商品房交易市场）；三级市场（存量房交易市场）。
④按房地产交易形式划分 按房地产交易形式可将房地产市场划分为房地产买卖市场、房地产租赁市场和房地产抵押市场。
⑤按目标市场细分 目标市场也就是企业选定要为之服务的市场。我们可以按目标市场年龄、收入、性别、家庭规模进行市场细分，如按收入进行市场细分可分为高收入目标市场、中等收入目标市场和低收入目标市场。
2．房地产市场运行环境 （1）房地产法律环境 主要包括与房地产业有关的法律法规。 ①房地产税收（重点掌握） 这部分内容影响项目财务分析，所以非常重要。重点掌握营业税金及附加的计算、土地增值税的计算、企业所得税及契税的计算。 营业税金及附加 营业税金及附加包括营业税、城市维护建设税、教育费附加，直接抵减销售收入。营业税以房地产销售收入额为征税对象，税率为5%。城市维护建设税与教育费附加以开发商应缴纳的营业税为征税对象。城市维护建设税的税率，实行三档差别比例税率，视纳税人所在的地区而有所差别。纳税人所在地为市区的，税率为7%;纳税人所在地为县城、镇的，税率为5%;纳税人所在地不在市区、县城或者镇的，税率为1% 。教育费附加税率统一为3%。 土地增值税 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。 增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额 其中，扣除项目金额=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+房地产开发费用(财务费用、管理费用和销售费用)+ （取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20% 土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分，税率为40%；大连理工大学网络教育学院 第3页 共5页 增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。同学们理解四级超率累进税率可能比较困难，这和个人所得税的计算有一定类似。具体计算时大家采用速算公式计算。 增值税计算的速算公式： 1）增值额未超过扣除项目金额50%，即增值率=增值额/扣除项目金额≦50% 土地增值税=增值额×30% 2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%，即50%土地增值税=增值额×40%-扣除项目金额×5% 3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%,即100%土地增值税=增值额×50%-扣除项目金额×15% 4）增值额超过扣除项目金额200%,即增值率>200% 土地增值税=增值额×60%-扣除项目金额×35% 对纳税人建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20％的，免征土地增值税。 企业所得税 企业所得税是对企业生产经营所得和其他所得征收的一种税。 应纳税额=应纳税所得额×税率 其中应纳税所得额=（收入总额-准予扣除项目金额） 准予扣除项目指与纳税人取得收入有关的成本、费用、税金、损失以及其他支出。 企业所得税的税率为25%。 契税 契税是指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。
②国有土地上房屋征收与补偿相关规定（这一部分内容属于更新知识，同学们了解即可）
2011年1月19日国务院第141次常务会议通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》，2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。国有土地上房屋征收与补偿相关规定包括： 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付大连理工大学网络教育学院 第4页 共5页 期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
③房地产开发与经营管理条例相关规定（重点掌握） 房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设。 出让合同约定的动工开发期限满1年末动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。 房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。 房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。 房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件： 交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许可证和施工许可证； 按提供的预售商品房计算，投人开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期； 已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
（2） 房地产政策环境 通过十年政策回顾了解近十年来我国出台的一些房地产调控政策，重点掌握政府的宏观调控手段，包括：土地供应政策、地价政策、金融政策、住房政策、税收政策、价格政策等。
（3）房地产开发的社会经济环境
