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如何做商圈调研商圈分析的重要性：1.1 商圈分析是进行合理选址的前提。
经营者在明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料的基础上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设计的基本原则，选定适宜的地点，创造经营优势。
.1.2 商圈分析有助于制定竞争经营策略。
经营者通过商圈分析，掌握客流来源和客流类型，了解顾客的不同需求特点，从而采取相应的竞争性经营策略，投顾客之所好。
赢得了顾客的信赖，就赢得了竞争优势。
.1.3 商圈分析有助于制定市场开拓战略。
通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在的顾客群，从而制定相应的市场开拓战略，力求在保持基本顾客群的同时，吸引潜在的顾客群，不断提高市场占有率。
2 商圈构成的因素：商圈一般由以下三部分组成：2.1 核心商圈：最接近超市的区域，便利店的核心商圈为200米以内，便利超市核心商圈在500米以内，大卖场在1.5公里以内；2.2 次级商圈：位于邻近商圈以外的区域，便利店的次级商圈在200-500米，便利超市次级商圈在500-1000米，大卖场的次级商圈在1.5-3公里；.2.3 边缘商圈：位于外围商圈以外的区域，便利店的边缘商圈在500-800米，便利超市的边缘商圈在1000-1500米，大卖场的边缘商圈在3-5公里。
3 商圈顾客组成：3.1 商圈顾客组成比例：在来店购物的顾客中，构成比例依次为：商圈层次所占顾客比例核心商圈55—50%次级商圈15—25%边缘商圈5%3.2 商圈顾客购物占比：一般情况下，距离店铺越远的商圈，来店购物的占比就越低，同时来店购物次数也相应较低。
在竞争优势较明显的前提下，通常的测算方法：3.2.1 核心商圈80%居民会每月来店购物14次；3.2.2 次级商圈40%居民会每月来店购物10次；3.2.3 边缘商圈20%居民会每月来店购物8次。
3.3 常住顾客与流动顾客3.3.1 居住人口：核心商圈内基本顾客的主要来源。
深圳商圈调查：商圈调查分析的内容 新店开张，首要的工作就是要进行选址，在选址之时必须对所选店址在的商圈进行一番调查，否则横冲直撞只会让自己伤痕累累。
商圈的调查分析必须做好，才能让新店无后顾之忧，因而必须了解商圈调查需要分析的内容有哪些。
商圈调查分析包括以下内容：(1)人口规划及特征：包括人口数量和密度、教育水平、年龄分布、居住条件、职业分布、可支配总收入、人均可支配收入、人口变化趋势、消费习惯等。
人口数量是衡量商圈内需求大小的最重要参数，来店里购物的顾客可分为：常住人口、工作人口、路过流动人口，这三部分人口的消费特点各不相同。
了解商圈内顾客的年龄分布、平均教育水平、可支配收入情况和职业分布，可帮助连锁企业掌握消费者的购物倾向，安排设计适合这些顾客要求的新店，以得到最佳的布局效益。
此外通过调查商圈内居民的消费倾向和生活习惯，可以辅助预测特定商业行为对现有市场引力的大小。
(2)经济状况分析：新开超市还需要掌握商圈内是否存在主导的产业(比如在一家大型国有企业的居民区附近)、这是种什么产业以及它会给商圈带来什么影响。
若商圈内居民大多从事与该产业相关的工作，那么该主导产业的发展前景就会直接影响商圈内居民的收入和消费水平，从而影响商超市168圈的购物能力。
如果商圈内产业多元化，那么消费市场一般不会因某单一产业市场的变化而发生较大波动。
所以，如果商圈内居民从事的工作行业较为分散，那么居民的购买力水平就不会有明显波动，对店铺的营业额影响也就相对较小。
(3)竞争分析：现有竞争者的数量与规模、不同竞争者的优势与弱势是什么、竞争的性质是短期的还是会长期变动、市场的饱和程度如何等。
在选址的时候要特别注意，在商铺的方圆500米之内不应该有同水平的竞争者，否则竞争会异常惨烈。
除要了注意竞争者外，还要掌握商圈内商店群的构成，考量商业区内的各个网点的相容性，商品互补是最重要的标准，顾客交换率是评价工具。
(4) 商铺地址优略分析：这包括商铺的地域类型、交通网络状况、区位规划限制等。
深圳商圈调查：商圈调研及数据分析技巧一、商圈调研基本知识1.什么是商圈商圈是商业物业吸引顾客的空间范围，也是消费者到商业场所进行消费活动的时间距离和空间距离，是商业企业多年来的经营行为导致的消费者的购买习惯。
新商圈与旧商圈争夺消费者，实际就是引导消费者习惯的改变。
消费者的购买习惯可以改变，前提是商圈的便利性。
比如，很多大型超级市场建在城市偏远地方，一般开车的人喜欢去，因为不用担心停车困难和被贴罚单。
不同的消费群体意味着商圈的消费习惯不同，这个习惯可以通过商圈一段时间的运作发生改变。
2.商圈选择的意义确定商圈需要从两方面考虑：第一，商圈需要从体量、目的、位置等方面定义。
商圈是一个群体，它的层次是多元化的。
第二，消费群体。
一个成功的商圈要有消费力，不能盲目地打造。
零售商业企业的商圈选址是个战略性的决策，选址的成功在很大程度上可以决定整个项目的成功。
3.商圈选择的重点一般来说，商圈选择有三个重点： 前瞻性前瞻性就是对趋势的判断。
租店铺好比做期货，需要判断未来的利好。
如果租的店铺是一个新商圈或者新的位置，就需要判断它的前瞻性。
便利性所谓便利性，就是在商圈开店让消费者更容易到达。
同一品牌在一条街开多家店，一方面可以整体形成共振效应，一方面可以在消费者心理产生震撼印象，在时间和空间上促使消费者做出选择。
适用性适用性意味着整个商圈与消费者的匹配度和周围环境的融合度。
商圈的适用性要符合品牌定位和消费者定位（消费者的习惯、认知、心目中的预期），不是人多就合适，要看有效人群是否是目标消费群体。
4.商圈的分类 概括来说，商圈分为商业区、住宅区、文教区、办公区、工业区、混合区六类。
商业区商业区是商业集中的地区，也叫一流商圈。
其特色是商圈大、人流量大、商店林立、繁华热闹，其消费习性具有快速、流行、娱乐、冲动购买和消费金额比较高等特点。
住宅区住宅区的消费习性具有消费群稳定，讲究便利性、亲切感，家庭用品购买率高等特点。
深圳商圈调查：商圈调查与选址调查方法一、商圈调查的目的做店铺，首先就要找店铺，了解和调查所找店铺的周围情况．调查商圈可了解预设商店营业范围内的地理区域，以协助适当未来店铺位置的选择，商圈调查的目的包括：1、了解地区居民的人口特性、社会经济变项及生活形态，购买习惯等。
2、确定未来店铺的消费档次，以及所要销售的产品组合及促销重点。
3、分析和现有的店铺商圈是否重迭。
4、计算在某一地理区域内应开店铺的数量。
5、找出商圈内的障碍，包括：A、道路设施不便。
B、人口拥挤。
C、交通过度拥塞。
6、法规方面，应考虑租税、执照、营运、最低工资及都市区域划分情况，有的城市规划ＩＴ一条街，如果初期误入，将来的发展空间受到限制，甚至被取缔。
7、其它因素：了解一地区内同性质的竞争家数（竞争是否激烈）、将来的变动趋势、供应商位置、运输是否方便（交通状况）、将来开连锁可否利用物流中心一次补齐所需物品，及停车场是否宽广等。
二、商圈调查作业范围确定店铺意向后进行商圈调查、评估，以评定是否适合开店。
三、商圈调查部门的工作职责寻店和确定商圈是一门学问，应该有专业的团队工作，初期可能是专门的人员，形成规范的流程。
1、商圈情报之主动收集，对所在城市和地区的商业发展及时了解，预计未来地区或者城市的商圈重点。
2、商圈资料之建立，不断修正。
3、商圈之规划、评估、分析报告。
4、未来整体公司发展的布点策略。
5、商圈地点选择、开店技巧制度之建立及教导。
6、租店及选店业务之执行。
7、租金行情之分析了解和呈报。
8、竞争厂商／店铺开店情报之搜集及应对策略之拟定。
9、经营店铺的评审作业规划与推动。
10、和房东之租店谈判。
11、与法务订定租店合同。
12、执行开店管理及制度。
13、不良店之迁移和淘汰。
14、其它有关的开店事项。
深圳选址调查：基础评估法深圳商家选址首先要做基础评估，该评估将选址最关键重要的指标归类在一起，是新店选址评估的基础。
评估指标包括租金月商比、立地条件、店址所在商圈、面积、店宽、路宽、时均人流量、车辆停靠、接近性。
1、租金月商比租金与营收的占比，可以分为租金月商比及租金日商比两种。
一般而言，2到3天的营业额要大于月租金，否则建议放弃该店址。
2、立地条件一般人会分不清主角间和次角间的区别，立地条件最佳位置为各主要道路的十字路口、T字路口、三岔路口，主角间指的就是指这个位置。
次角间指的是次佳位置，就是紧挨主角间的位置。
3、店址所在商圈类型分为城市商业中心、社区商业中心、零售商场、交通枢纽的商业中心。
到一个城市一般先找城市商业中心实际观察，再找社区商业中心，看符合路段在哪里，商圈范围是否符合，再找零售商场，分已开业和即将开业，再找交通枢纽的商业中心。
因此分值比重也是依照这个顺序，城市商业中心的分值最高，而其它封闭通路的分值最低。
●城市商业中心：商圈范围为整个城市，而在此类商圈选址时，店址的商圈范围为距其走路五分钟左右的距离（约300米）内常住的居民或上班的人，而最主要的客群则是门前经过的人们及附近集客点购物或活动的人群。
●社区商业中心：主要是附近居民，写字楼或学校集中的区域及开发区等的商业中心也是归类于社区商业中心。
一般来说，社区商业街的商圈范围为距其走路约10分钟左右的距离（约1公里）内。
●零售商场：零售商场指的是不在城市商业中心内的购物中心，百货公司及大型综合超市等大型商场，一般营业面积都在一万平米以上，店址的商圈范围为距其走路五分钟左右的距离（约300米）。
●交通枢纽的商业中心：是大城市的次要商业中心。
这里所说的交通要道和交通枢纽，包括火车站外围、地下铁道的大型中转站等。
店址的商圈范围为距其走路五分钟左右的距离（约300米）。
●其它（封闭通路）：商圈的主要客源就是车站、机场、游乐园、景区内的旅客及工作人员。
深圳商圈特点及调研方法随着经济的发展，我们身边的商圈是越来越多，经济的发展离不开商圈，现在居民的生活同样离不开各种各样的商圈，为什么现在商圈是如此是重要呢？商业圈应该具备以下特点：商业场所多，商圈规模大，人口密集，流动人口多，商圈大，流动人口多，热闹。
其消费习性为快速、流娱乐、冲动购买以及消费金额比较高等。
商业圈周围有很多居民，即消费者居住条件满足。
商业圈周边交通设施便利，即交通便利条件满足。
附近有吸引人群的机构或设施，即人潮聚集条件满足。
周边商店的聚集状况：多功能聚集（零售业与饮食业、服务业、娱乐业、以及邮电银行的聚集）有利于产生放大的聚集效应能有效地扩大该地区的购物欲服务商圈消费群体的特点：1.消费者主要是追逐时尚潮流的年轻人；2.其中在校的大学生和工作中的年轻人所占的比例比较；3.其中女性消费者所在占的比例与男性相比较更大；4.老年人比较少。
影响商业圈客流量的因素有哪些呢？交通的便利程度，地理位置的优越性，商业圈的繁荣度，品牌的知名度，消费者个人的喜好，个人的收入水平。
调查所用到的研究方法有问卷调查法，资料调查法，观察法，询问法，实验法。
问卷调查法是现在很多研究中最常使用的一种方法，只需花费很少的时间和费用收集相关资料，问卷法是以请被调查的消费者书面回答问题的方式进行的调查，也可以变通为根据预先编制的调查表请消费者口头回答、由调查者记录的方式。
访谈法是调查者通过与受访者的交谈，以口头信息传递和沟通的方式来了解消费者的动机、态度、个性和价值观念等，对产品和劳务消费观念、态度等采取的一种研究方法，它包括个体和小组访谈。
观察法是指调查者在自然条件下通过对消费者有目的、有计划地观察消费者的语言、行为、表情等，分析其内在的原因，进而记录并收集研究资料的研究方法。
观察法不直接向调查者提出问题，而是在调查者不知道实情的条件下进行，所以观察法是这些方法中最一般、最方便实用、结果较真实的研究方法。
实验法对消费者心理的调查简易方便，它是一种在严格控制的条件下有目的地对被试者给予一定的刺激，从而引发被试者的某种反应，进而加以研究。
1深圳市场调查：第一商圈的调研分析商圈，是指商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单地说，也就是来店顾客所居住的区域范围。
无论大商场还是小商店，它们的销售总是有一定的地理范围。
这个地理范围就是以商场为中心，向四周辐射至可能来店购买的消费者所居住的地点。
商圈由核心商业圈，次级商业圈和边缘商业圈构成。
核心商业圈是离商店最近，顾客密度最高的地方，约占商店顾客的50%－80%。
次级商圈是指位于核心商圈外围的商圈，辐射半径范围一般在3-5公里左右，次级商圈内15-25%的消费将在本商业区内实现，即商业物业将能吸引次级商圈全部日常生活消费总量的15-25%。
本商圈内顾客较为分散。
边缘商业圈是指处于商圈的最外缘，辐射商圈内会有5%-10%的消费在本商业区内实现。
商圈内拥有的顾客最少，而且最为分散。
商圈有很多种，比如社区型商圈，商务型商圈，商业型商圈，高校型和综合性商圈等等。
每种商圈的消费群体和消费习惯是不一样的。
并不是每种商圈都适合网咖的经营。
网咖的目标消费群体以具有一定消费能力中青年为主。
所以高校型商圈和商务型商圈是比较适合网咖店面发展的。
客点分析：聚客点”是指聚集客流的地点，如：公交车站、地铁站、出租车站、百货商场、大型超市、停车场、休闲娱乐广场、有人行道的十字路口等。
在选址过程中，一定要留意是否有一到两个聚客点。
尤其是在三四线城市，本身城市规模较小，商圈划分不明显，聚客点就显得至关重要。
网咖的聚客点还是以高校和大型商场为主。
人流分析：通常在网咖店铺选址的过程中，总希望找人流最集中的地段，认为人流量越大就是越好的地段。
甚至有些人看重租金，认为租金越贵店铺就越好。
其实这些认识较片面且笼统，找店铺仅仅看人流量或者租金很有可能就会把你带入一个陷阱：租金贵、成本高、客流量大，但就是进店率低、成交率低、利润低。
这“三高三低”现象就会明显使你“入不敷出”。
因此，人流量固然重要，但更重要的是，该地段的人流量是不是你的有效人流量。
深圳市场调查：商圈选址调查的问卷设计问卷设计1.基本资料问卷：就商圈内各业种的类别、营业面积、业态、主客层及商品价位等项目进行普查。
2.深入访问问卷：就商圈内各业种的营业高峰期、每日平均来客数、每月平均营业额、自有/租赁情形及月租金等项目进行抽样访问。
商圈问卷的内容（1）类别：将各业种归类成几大项，作为后续分析的基础，以便了解各业种的经营状况。
了解各商圈各业种分别比重，与需求面的消费者调查比较，即可得知各业种的供需差异。
（2）营业面积：了解各业种营业规模的大小，以作为计算最适业种比例的依据，计算月绩效的基础，以作为商场平均绩效预测的趋动变量。
（3）营业状况：了解商圈中经营状况较好的业种有哪些，以作为业种规划的参考。
（4）主要顾客层次：可得知各业种的主要顾客层次，以作为业种规划，市场划分与定位的依据。
（5）商品价位：可了解商圈内各业种的供给价格，以作为业种规划、市场划分与定位的依据。
（6）每月平均来客数：可了解商圈内各业种的来客状况，以作为业种规划的依据。
深入访问问卷内容（1）每月平均营业额：计算月绩效的基础，以作为商场平均绩效预测的趋动变量。
可借此计算出供给面各业种营业额的比例。
若结合需求面的消费者最常去的业种消费比例，再加上消费者最希望增加业种的消费金额比例，三项平均后即可得出购物中心业种发展规划比例及面积分配比例。
（2）营业高峰期：可了解商圈中各业种的营业高峰时段，作为商场规划与业种评选的参考。
（3）租赁状况：作为未来各业种租金抽成比例及租赁方式的参考依据。
商圈调查的方法商圈调查的方法1、单纯划分法这是最简单的一种方法，也就是通过多种渠道，把搜集到的顾客地址标注出来，绘制成简图。
然后把简图最外围的点连接成一条封闭的曲线，该曲线以内的范围就是商圈所在。
简图需要标示出商圈东南西北大方向的位置，以及在此区域内的竞争店、人员集中的地段、大型集会场所等，道路、街巷也应该标示出来。
此外，人流的走向、公共汽车站等也不能忽视。
深圳商圈店址调查要点与评估一、商圈店址调查要点店址选择的好坏，在开店战略中是至关重要的。
失败店的主要因素有以下三点：(1)地点选择失败；(2)不熟练的评估人员致使调查的资料与判断不准；(3)许多连锁本部为了达到开店数量的目标而开店，因此产生了许多失败店。
由上述因素可以发现，商圈实地调查及评估准确是十分重要的。
大体而言，便利店在开店之前，对于实地调查作业应精心细致。
如考虑设店出人的人口流量多少、附近有几家同类店或不同类店、其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等，均是衡量的重点。
1．商圈实地调查的要点(1)开店地点周围住户的情形，亦即所谓的居民居住条件，其范围有以下几类。
①住宅的种类：A．单身住宅；B．普通小区住宅(分大、中型)；Ｃ.它；公寓(分电梯大楼、普通公寓)；D．高级住宅区。
以上的住宅种类都适于开设便利店，但贫民区、老人住宅区，则不太适合。
②住户的构成。
便利店的客户群以10—30岁的青壮年为主，单身男女尤其重要。
如以职业类别来看，司机、工厂上班者，蓝领及白领阶层以及服务业人员，都是比较理想的对象。
(2)商团内有助于便利店设立的设施，有下列几种：①中小型企业(内部没有餐厅)；②中大型医院；③大学、专科及高中职校；④24小时的大、中型工厂(三班制)；⑤消防队、警察局、市政府；⑥公园及广场；⑦车站附近；⑧大型集中住宅区；⑨其他。
(3)商困未来发展的具体考虑如下：①地区内人口及户数的增加；②新设车站的计划；③学校的建设计划；④马路新设、增设及拓宽计划；⑤小区住宅的兴建计划。
(4)商国内的竞争性。
商圈内的竞争性，指的是区城内有大型店、同类店或商业聚集较多时，要先确定是否还有设店的空间。
二、评估评估对便利店的成败关系很大。
一般而言，评估是开店前必要的工作，以国内而言，大多是靠有经验的人员的经验来论定，因此评估的结果可能各不一样。
不过普遍来说，调查经验丰富的老手，比起刚加入评估作业的新人，其评估的结果的准确度优于后者。
深圳商圈分析的调查方向商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。
对商场来讲，商圈分析有重要意义，它有助于企业选择店址，在符合设址原则的条件下，确定适宜的设址地点，有助于企业制定市场开拓目标，明确哪些是本商场的基本顾客群和潜在顾客群，不断扩大商圈范围；有助于企业有效地进行市场竞争，在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上，开展有针对性的营销。
1、合理选址的基础工作商场在选择店址时，总是力求以较大的目标市场，来吸引更多的目标顾客，这首先就需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料，在此基础上进行经营者效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设址的基本原则，选定适宜的地点，使得商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。
2、市场开拓战略的重要条件商圈分析是百货商店制定市场开拓战略的重要条件，一家百货商店的经营方针、策略的制定或调整，总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展趋势。
通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在顾客群，力求在保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群，制定市场开拓战略，不断延伸经营触角，扩大商圈范围，提高市场占有率。
3、减少资金占有的重要手段百货商店经营的一大特点是流动资金占用多，要求资金周转速度快。
百货商店的经营规模受到商圈规模的制约，商圈规模又会随着经营环境的变化而变化，当商圈规模缩小时，百货商店的经营规模仍维持现状，就有可能导致企业的一部分流动资金的占压，影响资金周转速度，降低资金利用率。
商圈分析应考虑的因素商圈分析应考虑的因素人口数量特点：包括居住人口数量、工作人口数量、过往人口数量、居民户数和企业事业单位数，及相应人口年龄、性别、职业和收入水平构成等。
建设状况：包括公共交通、供电状况、通讯设备、金融机构等对于百货商店营销的方便程度。
社会因素：分析地区建设规划、公共设施（公园、公共体育场所、影剧院、展览馆），以及本地区的人文等，是否有利于百货商店的发展。
深圳商圈选址调查的调查步骤分享店铺选址前首要的准备工作就是对店铺地址进行周密的调查，列出一份详尽的选址调查报告，从而逐一分析店铺的选址的利与弊，最后确定该地址是否适合店铺的运营。
第一步：划定有效商圈商圈，也称商业圈，是指店铺吸引消费者的地理区域。
商圈的大小，与消费者所购买商品的特性、消费习惯、交通因素等有很大关系。
一般以店铺设定的地点为圆心，周围一定距离为半径所划定的范围作为商圈设定考虑的因素，但实际上，还应综合店铺的业态形式、商品的特性、交通网的设立等一系列因素。
而且商圈的形式不一定都是同心圆，店铺类型、规模、周围有无竞争者，顾客往返时间和交通障碍等都会影响商圈调查的结果。
商圈包含三个层次：中心商业圈、次级商业圈和边缘商业圈。
中心商业圈占这一店铺顾客总数的55%一70%。
这是最靠近店铺的区域，顾客在人口中所占的密度最高，每个顾客的平均购货额也最大，很少同其他商圈发生重叠。
次级商业圈包含这一店铺顾客总数的15%一25%。
这是位于中心商业圈外围的商圈，顾客较为分散，一般日常用品对这一商圈的顾客缺少吸引力。
边缘商业圈包含了剩余部分的顾客，他们最分散，如便利店对他们就不具有吸引力，只有一些特殊晶、选购品才会吸引他们的到来。
对于新设店铺商圈的划定，往往通过调查评价，包括对市场趋势的分析和对消费者的调查。
市场趋势分析要收集有关资料，如人口分布的预测、新住宅的兴建、公共交通运输、城市规划等方面的资料。
对消费者的调查，如往返于商店的距离和花费的时间多少是顾客乐于接受的，一家商店的坐落插所要具备哪些特征才能吸引顾客，最可能来新店的人们的住址等。
分析市场趋势和调查消费者这两方面可以同时采用，也可只用其中一项，同样都可为勾划商圈轮廓提供依据。
要划定一家新设店铺的商圈界限，可使用美国学者威廉•雷利提出的雷利法则，也可称为“零售引力法则(定律)”。
他认为，商圈规模由于人口的多少和距离店铺的远近而有所不同，店铺吸引力是由最临近商圈的人口和里程距离两方面发挥作用。
其内容是在两个城镇之间设立一个中介点，顾客在此中介点可能前往任何一个城镇购买，这个点位于对顾客具有同等吸引力的两家商店位置上。
雷利法则假定两地的交通条件和供应状况是相同的。
则A城镇的商圈范围为15公里，B城镇的商圈范围为5公里。
实际上，任何两地的交通条件和供应状况都不会完全相同。
因此，企业在确定商圈时，要考虑到不同地点的实际情况，对测定的商圈大小进行适当的调整，使之更接近于真实情况。
雷利法则较适宜于以汽车为交通工具的国家和地区，对亚洲地区采说，人口密度高，购物主要以步行为主，可能更多地考虑步行的距离对商圈的影响作用。
对于超级市场而言，不同的业态模式由于经营的商品种类不同，目标顾客不同，因而具有不同的商圈范围;借鉴国外经验，一般而言;仓储式商场实行会员制度。
许多商品都是成批购买，商圈范围可达到50公里;大型综合超市卖场面积大，经营商品种类丰富，因而可吸引远距离的顾客，商圈也可达到15-20公里;而标准食品超市主要经营食品、商圈一般为5公里;传统食品超市经营的商品种类少，商圈约为1—3公里;便利店因为经营商品种类少，而价格又比其他的超市高，消费者购买主要是为了求方便，因而商圈只有500米左右。
第二步：商圈的顾客群调查一个商圈的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。
一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。
要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。
部分随机流入的客流人数不在考察数之内。
白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。
对白天人口多的地区，应分析其消费需求的特性进行经营。
比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。
人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。
而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。
商圈内的顾客群分为两部分：一是流动人口：二是住户。
两种人口对营业额的影响不同。
流动人口测定的一般方法是：a.指定专人(最好是两个以上的人员，可轮流测量，获得全天的测试资料)到预定的店址测定各年龄层的人数。
b.将几个时段内测定的流动人口数平均，得到每小时平均人数。
c.预估不同年龄层可能发生的客单价，即每一个顾客的购买金额。
d.预估入店率，即流动人口中进入店铺的人数比例。
住户测定的方法是：a.按商圈范围分层测定住户效。
当前资料可从居民住宅区的居委会获得，未来资料可从政府有关部门获得。
b.根据远近距离估计入店串，第一商圈最高，第二商圈次之，第三商圈最低。
c.客单价预估则与入店率成反比，距离近、常上门的顾客，其购买单价通常不会太高，而距离远、上门次数少的顾客，其购买的单价通常较高。
住户的情况调查是耗时最大的调查项目，而且了解的越详细越好。
有关资料的收集可借助问卷调查表，调查表可通过4条渠道发送：委托专业人员上门分送;与居委会合作分送;与学校合作，通过中小学生送达到家庭;邮寄或直接送人住宅区的信箱内。
无论采取何种方式，都必须有必要的诱导，如重要性说明，赠送小礼品，按问卷编号开奖等等。
家庭状况是影响消费需求的基本因素。
家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。
如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。
如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。
家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。
比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化;而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。
家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。
比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等;而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。
商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。
家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。
比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。
经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50%，500—1000元的占20%，1000—1500元的占20%，人均月收入500元以下的10%;人均月收入2000元以上的约占10%。
由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。
第三步：客流量的统计与评估一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。
人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。
上下车客人数的调查重点为：1.各站上下车乘客人数历年来的变化。
2.上下车乘客人数愈多的地方愈有利。
3.上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。
根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。
一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。
如：1.居住人口集聚区。
如新建小区、居民居住集中区等。
2.日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。
3.火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。
4.体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。
第四步：商圈内的竞争店调查在作商圈内竞争店调查时，必须考虑到下列因素：现有同种业态店铺的数量，规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。
任何一个商圈都可能处于商店过少、过多或饱和的情况。
过小的商圈内只有很少的商店，提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务，以至每家商店都得不到相应的投资回报;一个饱和的商圈内的商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。
饱和指数表明，一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量。
一般来说，应选择饱和指数较高的商圈开店。
因为饱和指数越大，这意味着改善圈内的饱和度越低;饱和指数越小，商圈的饱和度越高。
第五步：开业后营业额估算营业额的估算应考虑：商圈内常住居民的购买量;商圈范围内企事业单位的购买量;流动顾客群的购买量;超级市场在商圈范围内的市场占有率等。
第六步：合适的卖场面积确定连锁超市一般对某种业态的店铺都定有卖场面积标准及卖场结构标准。
这一方面是为了树立统一的企业形象;另一方面也是为了使商品的平面布置、立体陈列、设备安置等店铺设计项目套用标准化的模式，以降低设计费用;也是为了使各连锁店的商品结构的基本一致性而使采购成本和流动资金降低。
所以，要实现经营的标准化，首先必须做到卖场面积及结构的标准化。
但是，由于完全标准化的店铺往往难以找到，所以对于不同业态的店铺可以设定一个范围，各公司在选址时，可根据预估的营业额指标，做一相应调整。
另外，企业还可根据预选地址周围环境(包括道路交通条件等)的实际变化，对店铺面积做一相应调整，以使其更接近于实际情况。
第七步：投资收益调查通过商圈调查可以估算店铺的营业额，但该店铺是否值得经营，还必须把营业额与投资额相比较，评估出损益状况。
这项评估要注意长远性的考虑，如10年以上。
①开店投资预估。
开店投资主要包括：a.设备，如冷冻、冷藏设备、空调设备、收银机系统、水电设备、车辆、后场办公设备、内仓设备、卖场陈列设备等。
b.工程，如内外招牌、空调工程、水电工程、冷冻、冷藏工程、保安工程等。
c.包装材料，如营业性和保沽性消耗晶等。
d.设计费用，对连锁公司来说，这笔费用可大大节约。
连锁公司总部应事先确定设备及工程投资项目、供应厂商、数量及金额。
②经营费用预估。
经营费甩可分为固定费用与变动费用两类。
固定费用是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出，如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等;变动费用是指随商品销售额的变化96变化韵费用，如运杂费、保管费、包装费、商品损耗、借款利息、保险费、营业税等。
上述各项费用究竟要控制在多少之内，无统一的标准，但最基本的前提是：毛利率要大于费用率。
同时要注意以下各项：贷损控制在0.4%以。
店员薪资总额不得超过总费用的一半;人事费用与销售额的比钶须小于7%;总费用与销售额的比例便利店要在18%以内(以25%的毛利率为基础)，超市要在12%以内(以17%的毛利率为基础);总费用与总利润之比要维持在80%之内;固定费用占总费用的比例应为85%以上。
③损益平衡点分析。
损益平衡点是指店铺收益与支出相等时的营业额，超过此点，店铺即有盈利，低于此点即表示亏损。
第八步：决策评估店址在进行了立地调查，对某些指标进行了估算后，还不能确定是否适合开店，只有对这些指标进行评估后，才能做出决定。
①比较法即将本店的各种条件与销售业绩良好的商店比较，看看其优于本店的条件有哪些，劣于本店的条件有哪些。
这样，企业就可以了解本店铺在同类市场上的地位以及不足之处。
