北京市棚户区改造项目融资模式研究 2014年03月31日09：32 徐明来源：金融时报发表 【字号：大中小】 评论 棚户区改造是关乎首都民生和发展的重大政治工程，也是以人为本的新型城镇化建设重要的突破口。北京市自2009年开展棚户区改造工程以来，先后启动了“三区三片”和“新增五片”等棚户改造工程，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力。2013年，国务院印发《关于加快棚户区改造工作的意见》，北京市将棚户区改造作为第一要务，计划在5年内完成全市棚户区改造，总投资达7944亿元。国家开发银行北京分行以“服务首都”为宗旨，贯彻落实北京市棚户区改造战略部署，与市住建委、重大办加强合作，率先支持了新棚户区政策下北京市首个棚户区项目——西城区百万庄北里居民住房改善 项目，编制了《北京市棚户区改造系统性融资规划》。本文针对北京市新一轮棚户区改造项目的融资特点，探索与之相适应的融资模式，提出支持北京市棚户区改造的思路建议。 北京市棚户区改造的类型及难题 （一）北京市棚户区改造的类型。2013年，北京市在原有城市和国有
工矿棚户区改造类型上，将棚户区改造范围扩展至五类，分别是中心城区平房院落修缮、老旧小区综合整治、城中村、边角地整治拆迁遗留项目、城乡接合部改造以及城市和国有工矿棚户区改造。 （二）北京市棚户区改造的待解之题。随着经济社会发展和棚户区改造范围的扩大，尤其是本轮棚户区改造重点集中在城市中心区，面临的问题进一步复杂化，主要体现在，一是开发难度高，拆迁难度大。大多数棚户区改造项目市场运作空间小、配套设施建设压力大，同时，由于北京的高房价和特殊的地缘政治特点，拆迁难度更大。二是开发建设资金缺乏，融资困难。棚户区改造开发建设资金需求巨大，仅依靠财政资金无法平衡缺口，贷款方面存在资本金缺口及融资抵押物匮乏等问题。三是区县发展水平差距较大，建设资金和土地资源供给能力差别较大，棚户区改造可支配资源不均衡。四是市、区两级投融资平台缺乏联动机制。各区县在棚户区改造过程中更倾向于使用下属平台进行投融资，市级平台的资源和优势未充分发挥。五是土地开发拆建分离的模式不利于项目整体的资金平衡。 北京市棚户区改造融资模式探讨 （一）政府回购模式。该模式适用于公益性强、项目收益差、商业开发价值不高、主要依靠政府的财政资金还款的棚户区改造项目，如改造用途为绿地或公共建筑用地项目。该模式由区县政府授权某主体负责项目实
贷款管理办法 一、总则 （一）为进一步规范**小额贷款公司（以下简称“公司”〕贷款管理工作，保证信贷资金安全，特制定本办法。 （二）公司实行审贷分离、风险防范的贷款内控管理制度。 审贷分离，是指建立以审贷分离为基础的贷款审批制度，公司设立贷款审査委员会负责贷款评审工作。 风险防范，是指按照企业信用评级和贷款调查及评审结果，确定是否发放贷款。 （三）公司发放贷款时，要认真控制单户贷款额度上限。 （四）发放贷款应遵循安全性、流动性、效益性的原则，以国家扶持的产业政策为指导，扶优限劣，区别对待。 （五）公司发放贷款，不受任何单位和个人干预；任何单位和个人不得阻扰本公司发放及收回贷款业务。 （六）本公司的信贷业务受北京市金融工作局、区（县）金融办公室的监督管理。 二、贷款种类、期限、利率 （一）本公司贷款业务种类。 1.担保类贷款。 担保贷款，是指保证贷款、抵押贷款和质押贷款。 （1）保证贷款，是指按《中华人民共和国担保法》规定的保证
方式以第三人承诺在借款人不能偿付贷款时，按约定承担一般保证责任或连带责任而发放的贷款。本公司只发放连带责任的保证贷款。办理保证贷款，应当对保证人保证资格、资信状况进行审査，并签订保证合同。 （2）抵押贷款，是指按《中华人民共和国担保法》规定的抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。抵押贷款，应对抵押物的权属、有效性和变现能力以及所设定抵押的合法性进行审査，签订抵押合同并办理抵押物的有关登记手续。要根据抵押物评估值的不同情况，合理确定贷款抵押比例。具体比例原则参考如下表- 1）房产：本公司针对房产抵押贷款抵押物的价值评估，由本公司内部评估完成。抵押物价值评估的原则是根据公司认可的专业评估公司和三个不同房地产经纪公司的报价取平均值。 2）个人房产抵押率执行如下规定：
省级统筹运作解决城镇普通中小学大班额问题棚户区改造等项目贷 款操作指南 第一章总则 第一条为承接工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等国有商业银行和招商银行、中信银行、兴业银行等股份制商业银行及邮政储蓄银行解决城镇普通中小学大班额问题（以下简称“大班额”）、棚户区改造等项目贷款，规范项目组织及融资工作流程，根据相关银行政策要求，结合工作实际，制定本操作指南。 第二条本指南适用于由山东省财金发展有限公司（以下简称“省财金公司”）作为运作主体，采取政府购买服务模式，承接相关银行基础设施建设项目贷款，支持全省（不含青岛）大班额、棚户区改造等项目融资工作。 第三条相关银行大班额、棚户区改造等项目贷款，坚持“政府主导、市场运作”原则，贷款资金使用严格遵守信贷管理的有关规定，实行封闭管理、专款专用。 第二章支持范围和条件
第四条贷款资金用于支持全省大班额、棚户区改造等项目建设。 第五条省级统筹运作项目基本要求 （一）项目已列入省级规划或计划； （二）地方政府具有较强的财政实力和合理的负债水平，符合相关银行政府购买服务贷款准入要求； （三）地方财政部门出具政府购买服务协议项下政府购买服务资金纳入经同级人大或其常委会审议批准的预算或预算调整方案的证明文件； （四）项目立项、规划、环评、用地、施工等手续的审批、核准或备案合法完备； （五）项目资本金由市县政府及时足额筹措到位，前期已投入项目建设资金可认定为资本金，以社会中介机构的审计结果为准。其余货币资本金汇划至省财金公司账户； （六）项目公司及项目业主须为国有独资或者控股公司； （七）项目种类须纳入政府购买服务指导性目录；
企业银行借款管理办法 编制部门：财务部 编制： 审核： 批准:
第一章总则 第一条财务部应根据总厂生产经营需要，适时编制计划，按照金融部门关于申请借款的条件和程序向银行申请办理借款，保证正常的资金需求。 第二条总厂向银行借款筹资的种类主要有：信用借款、担保借款、抵押借款、未到期票据贴现等，应根据实际情况加强管理。 第二章信用借款 第三条信用借款，是总厂凭借自己的信誉经过申请，银行审查同意发放的贷款，无须担保、抵押。总厂对于这部分贷款要按规定的用途使用，做到到期及时归还，切实维护总厂的信誉。 第三章担保借款 第四条担保借款，是由总厂提出贷款申请，经银行同意的独立于借款人的第三方作担保取得的借款，贷款前总厂应根据实际贷款额度向资金状况良好的其他单位联系担保事项，并按照《担保法》的有关条款与担保单位签订担保合同，然后按银行的规定申请办理贷款。在该项贷款到期前，应积极筹措资金按期归还，以保证提供担保的第三方不会因总厂未按时还贷而承担担保责任。 第四章抵押借款
第五条抵押借款，是总厂或为总厂提供担保的第三方将所有权属于自己的并可以支配的动产和不动产作为抵押物，向银行取得的借款。 （一）办理该项贷款前，对于总厂用自己的资产准备作抵押的，先聘请有评估资格的中介机构进行评估，评估价值应经总厂厂长审批确认。 （二）对于用为总厂提供担保的第三方的资产抵押时，总厂应与第三方按《担保法》的规定签定《担保合同》。 （三）经银行审核同意进行抵押时，应与银行签定书面《抵押合同》并到有关部门办理抵押物的登记。用土地证抵押的到土地管理部门；以房地产抵押的到房管局；以企业的设备抵押的到财产所在地的工商行政管理部门；以车辆抵押的到交通运输管理部门；以其他财产抵押的可到公证处办理。 （四）有关的抵押物在未还清贷款时，不得出售或再抵押，确保抵押物的安全、完整。 第五章未到期票据贴现 第六条未到期的票据贴现，总厂为了解决暂时的资金紧张，可以用未到期承兑汇票进行贴现，取得银行资金，办理贴现时，必须经过总厂厂长的批准，并及时进行有关的帐务处理。
棚户区改造融资模式探索 发表时间：2019-06-21T16:34:12.840Z 来源：《城镇建设》2019年第05期作者：王小勇 [导读] 结合目前棚户区改造的现状,并对当下棚户区改造所采用融资的模式进行分析,借鉴国外棚户区改造融资经验,对我国融资模式提出创新建议。 南京新六城市建设投资有限公司 211500 摘要:随着我国城市化进程的不断加快,进行棚户区改造是改善人民生活环境、推进新型城镇化建设的重要环节。在经济形势下行、产业结构调整的新常态下,原有的棚户区改造融资方式已不能满足现实的需要。为解决棚户区改造融资过程中的问题,需要在融资模式上做出突破和创新。本文结合目前棚户区改造的现状,并对当下棚户区改造所采用融资的模式进行分析,借鉴国外棚户区改造融资经验,对我国融资模式提出创新建议。 关键词:棚户区改造融资模式改进 棚户区改造是党和政府实施的重大战略举措。棚户区改造工作的有效实施是实现经济稳定增长,调整经济结构,加快经济改革步伐以及提高人民生活水平的有力工具,体现了现阶段所倡导的以人为本的思想。根据调查显示,中国到目前为止仍然有成千上万的城镇人口住在棚户区中,，棚户区改造的任务相当繁重。2016年棚户区改造任务为600万套，比2015年增加了100多万套，如果按每一户60万元来计算，那么建设总成本高达36000亿元，这还没有把项目前期的土地整理费和项目后期的基础设施配套费用囊括进去，如果再加上这些费用，那么建设成本就会多出更多。面对中国经济增长速度放慢、经济发展方式转变以及地方政府债务管理的“新常态”环境下，为棚户区改造提供资金支持具有重要的意义。 一、新常态下棚户区改造主要融资模式分析 我国棚户区改造项目融资模式在依托本国实际的发展情况下，逐步形成了商业银行贷款、开发性金融、公积金贷款、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划以及PPP等多种模式并存的现状。在实际的操作中应用最广泛的主要有以下几种：（一）贷款融资模式 贷款融资模式主要包括商业银行贷款和公积金贷款两种形式。这类模式是通过向不同金融机构或者主体申请贷款融资获得棚户区改造的项目资金。 1、商业银行贷款 商业银行贷款融资模式是指棚户区项目承建企业或项目公司通过向商业银行贷款的方式融资。 2、住房公积金贷款 住房公积金贷款模式是扩大棚户区改造资金来源和提高公积金资金使用效率的融资模式。 公积金贷款的运作模式与商业银行模式基本相同。区别在于，公积金管理中心并不自行发放贷款，只是提供贷款资金，委托商业银行贷款给承建企业。 （二）债务工具直接融资模式 包括企业债、公司债、项目收益债、中期票据等融资模式。直接债务融资模式由承建棚户区改造项目的企业或者项目公司通过发行各类融资债务工具来获得资金。融资企业和出资人通过债务工具形成直接的债权债务关系，债务关系到期后融资企业向出资人支付本息。 债券融资模式。债券融资是指由承建企业或者项目公司授权代理机构，发行各类直接债务融资工具募集资金的融资模式。棚户区项目融资运用的主要有企业债、公司债、中期票据和短期融资券。 （三）股权融资模式包括股权融资模式和产业基金融资模式 出资人通过收购融资企业股权方式向企业和项目注入资金，然后通过转让股权、股票涨价回购以及企业分红等途径获取投资回报。承包棚户区改造项目的单位或企业通过出让单位或企业的项目所有权以及质押股票股权等形式，获得资金涌入，为棚户区改造项目提供资金周转。承包单位或企业通过股权融资获得的资金无须还本付息，但要向新股东即出资人分享企业利润。 （四）非传统融资模式 1、信托计划融资模式 信托计划融资模式，是指承建企业或者项目公司借助信托公司获得融?Y的模式。信托公司发行信托产品募集资金，然后以信托贷款或者股权投资等方式将资金注入项目企业，待项目产生收益后收回信托资金和收益退出企业或项目。棚户区项目拿地成本较低，大多采取“回迁房+商品房”的模式，后期有较充足的现金流偿还信托本息，与信托产品能较好融合，因此，2011年以来发行的保障房信托集中在棚户区改造项目。 2、政府购买服务模式 政府与社会资本合作模式简称PPP模式，是指项目由地方政府或者是政府主管部门按照PPP管理的相关制度流程，履行完整、合法有效的操作手续，参与棚户区改造项目。实施的主体是社会资本项目公司或者是与政府共同成立的项目公司，社会资本通过项目自身的利益以及政府约定的财政补贴，对其投资资本进行回收，并获取合法利益的模式。 二、各种融资模式比较分析 贷款融资模式审批便捷、手续简单，应用最广。贷款融资模式较其他各类融资模式的优点在于审批便捷、手续简单，只要满足商业银行贷款条件即可申请贷款融资，不需要额外的行政审批环节。因此，贷款模式是目前应用最多和最广的棚户区改造融资模式。 股权融资门槛较高。股权融资与债权融资相比最大的优势是融资规模大，而且承包单位或企业通过股权融资获得的资金无须还本付息。但是股权融资对融资项目资格条件的限制比较多，不仅要考察融资项目是否能获得稳定的收益，而且股权融资只能适用于可经营性的基础设施。对一些项目回报利润较低的棚户区改造项目基本上不具备股权融资的资格。 债务融资受政策限制较多。棚户区改造利用债务融资受两方面制约：一是融资项目的资本金约束。二是可覆盖债务本息的项目现金流。在这两方面的约束条下，不同的融资方式都有各自的缺陷。商业银行对项目进行贷款必须是在有稳定的利润收入的前提下才予以贷
邮政储蓄银行小额贷款业务管理办法 个人小额短期信用贷款是贷款人为解决借款人临时性的消费需 要而发放的期限在1年以内、金额在2万元以下、毋需提供担保的人民币信用贷款。贷款人是指中国工商银行各开办个人小额短期信用 贷款业务的分支机构。借款人是指在中国境内有固定住所、有当地城镇常住户口（或有效居住证明〉、具有完全民事行为能力的中国公民。 一、借款人条件 申请个人小额短期信用贷款的借款人需具备下列条件： 1、在中国境内有固定住所、有当地城镇常住户口（或有效居住 证明）、具有完全民事行为能力的中国公民； 2、有正当的职业和稳定的经济收入（月工资性收入需在1000元以上），具有按期偿还贷款本息的能力； 3、借款人所在单位必须是由贷款人认可的并与贷款人有良好合 作关系的行政及企、事业单位且需由贷款人代发工资； 4、遵纪守法，没有违法行为及不良信用记录； 5、在中国工商银行开立牡丹信用卡或活期储蓄帐户； 6、与贷款人签定同意从其牡丹信用卡或活期储蓄帐户中扣收贷 款的协议； 7、贷款人规定的其他条件。 二、贷款的期限、利率 （一）个人小额短期信用贷款期限在1年（含）以下。 （二）个人小额短期信用贷款利率按照中国人民银行规定的短期
贷款利率执行，上浮幅度按照中国人民银行有关规定执行。在贷款期间遇利率调整时，执行合同利率，不分段计息。贷款期限不足6个月的，按6个月档次利率计息。 （三）个人小额短期信用贷款额度起点为2000元，贷款金额不超过借款人月均工资性收入的6倍，且最高不超过2万元。 （四）个人小额短期信用贷款一般不办理展期。确因不可抗力或意外事故而不能按期还贷的，经贷款人同意可予以展期一次，且累计贷款期限不得超过1年。展期前的利息按原合同约定的利率支付。展期后的利息，累计贷款期限不足6个月的，自展期日起，按当日挂牌的6个月贷款利率计息：超过6个月的，自展期日起，按当日挂牌的1年期贷款利率计息。 三、贷款的申请 借款人申请贷款时，应向贷款人提供以下资料： 1、贷款申请审批表； 2、本人有效身份证件。□支持对象：40岁以下青年初次创业的小额贷款；40岁以下青年企业家二次创业的中小企业贷款。 □贷款额度：每人单笔贷款额度一般在10万元以内，最多不超过100万元；青年创办的中小企业贷款单户额度一般在500万元以下，最多不超过3000万元；贷款期限一般不超过3年。 □贷款利率：对于纳入省、地(市)、县政府信用平台的项目，实行优惠利率。转贷款模式下的微贷款利率，由开发银行和地方合作银行确定，在同等条件下给予信用记录良好的创业青年贷款利率优惠。
定西市人民政府办公室关于定西市棚户区改造国家开发银行 贷款资金管理办法的通知 【法规类别】贷款 【发文字号】定政办发[2014]93号 【发布部门】定西市政府 【发布日期】2014.07.28 【实施日期】2014.07.28 【时效性】现行有效 【效力级别】地方规范性文件 定西市人民政府办公室关于定西市棚户区改造国家开发银行贷款资金管理办法的通知 （定政办发[2014]93号） 各县区人民政府，市政府有关部门，省属驻定有关单位： 《定西市棚户区改造国家开发银行贷款资金管理办法》已经2014年7月25日市政府第40次常务会议讨论通过，现印发给你们，请遵照执行。 定西市人民政府办公室 2014年7月28日定西市棚户区改造国家开发银行贷款资金管理办法
第一章总则 第一条为加强全市棚户区改造项目专项贷款资金管理，确保贷款资金专款专用，充分发挥效益，根据有关规定，结合我市实际，制定本办法。 第二条本办法中的棚户区改造项目是指全市纳入国家2013-2017年棚户区改造计划的项目，及符合政策要求的拓展项目和相应的城市基础设施建设项目。 第三条本办法中的贷款资金是指国家开发银行股份有限公司甘肃省分行（以下简称“省开行”），为支持全市实施棚户区改造所发放的贷款资金，包括软贷款（用于项目资本金）资金和中长期专项贷款资金。 第四条全市贷款资金依托省扶贫棚改公司统一承贷，并承担贷款资金划转和统筹还款责任。各县区政府是贷款资金借入、使用和偿还的第一责任人，负责指定项目实施主体，即用款人，并督促指定的用款人按期将还款资金归集至省扶贫棚改公司，用于统一还款。 第五条贷款资金用于新建安置房、购买安置房、货币补偿安置等形式的棚户区改造，用于棚户区的征地、房屋征收、道路、供水、排水、供电、供气、供暖、绿化、通讯等配套基础设施建设。
中国民生银行流动资金贷款管理细则 第一章总则 第一条为规范我行流动资金贷款业务，促进业务健康发展，防范和控制信贷业务风险，根据银监会《流动资金贷款管理暂行办法》、相关法律法规和行内规章制度，制定本办法。 第二条本办法所称流动资金贷款是指我行向企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的、用于满足其日常生产经营周转需要的本外币贷款。 我行流动资金贷款分为可循环流动资金贷款和不可循环流动资金贷款。 第三条我行流动资金贷款业务的调查、风险评价和审批、合同签订、发放和支付、贷后管理、监督检查等适用本办法。本办法未规定的，适用我行相关规定。 第四条流动资金贷款业务遵循以下原则： (一)流动资金贷款用途合法合规,不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途，不得挪用； (二)根据借款人生产经营的规模和周期特点，合理确定流动资金贷款的业务品种和期限，审慎确定借款人流动资金贷款需求及我行贷款额度，不得超过借款人的实际需求发放流动资金贷款； (三)按中国**银行集团客户管理的相关规定，纳入对借款人及其所在集团客户的统一授信额度管理。
第二章受理与调查 第五条办理流动资金贷款业务的借款人应同时具备以下基本条件： (一)借款人依法设立； (二)借款用途明确、合法； (三)借款人运转正常，经营合法合规； (四)借款人具有持续经营能力，有合法的还款来源； (五)借款人信用状况良好，无重大不良信用记录； (六)我行要求的其他条件。 第六条借款人申请流动资金贷款应提交经签字或签章证明真实有效的以下资料，我行另有特殊规定的，按特殊规定执行。 (一)借款申请； (二)借款人有效的公司章程、营业执照、组织机构代码证书、税务登记证明、贷款卡、验资报告、法定代表人身份证明等； (三)借款人近三年的年度财务报表和最近一期财务报表； (四)借款人流动资金用途的说明或证明材料（如商业合同、订单等文件）； (五)贷款担保或其他保障措施证明资料； (六)我行要求的其他资料。 第七条办理流动资金贷款业务，经营机构授信调查人员应按照我行授信调查的有关规定进行授信调查，发起借款人、保证人的信用评级，并形成授信调查报告。授信调查报告主要内容包括：
城市棚户区改造融资方式选择探究闫代秋 发表时间：2018-05-25T13:27:19.413Z 来源：《基层建设》2018年第7期作者：闫代秋[导读] 摘要：城镇化快速发展，城市建筑工程不断增多，棚户区房屋结构简单、抗灾能力差、居住环境差、采光性差。 泰安市高铁新区建设发展中心山东泰安 271000 摘要：城镇化快速发展，城市建筑工程不断增多，棚户区房屋结构简单、抗灾能力差、居住环境差、采光性差。为了改善棚户区居住条件，各级政府加大对棚户区的改造力度，然而棚户区改造需要大量的资金支持，仅仅依靠政府的财政是有限的，因此探索城市棚户区改造融资模式，对促进城市棚户区改造的发展具有重要意义。 关键词：城市棚户区；棚户区改造；融资方式引言棚户区指那些房屋结构简单、建筑密度大、房子使用时间长、房屋功能结构不齐全、基础设施简单的房子。截至2012年我国一共有超过1200万的城镇低收入家庭居住在棚户区。政府为了改造城市危房旧房，改善城市居民住房条件推出的棚户区改造的民生工程。然而由于棚户区改造所需的资金规模大、资金回收周期长、经济效益低，导致社会资本参与棚户区改造的意愿比较低，所以长期以来棚户区改工程主要依靠政府的资金，一定程度上增加了政府的财政负担。因此，在棚户区改造过程中，政府如何创新融资模式，让更多的社会资金参与到改造工程中，减轻各地政府的财政负担。 1. 棚户区改造情况进展 为了改造城市中低收入家庭居住条件，从2008年开始国家开始对国有林区、棚户区危旧房、国有垦区危房、中央下放地放煤矿棚户区进行大规模的改造，2012年时任中央政治局常委国家副总理李克强在棚户区改造工作座谈会上提出，要加快资源型城市的建设，推动独立工矿区转型，进一步加大对棚户区的改造工作。同年根据住建部发布的通知，要求2013年必须完成地方煤矿棚户区改造工作和国有林区棚户区和国有林场危旧房改造工作。2014年，根据国务院办公厅发布《关于进一步加强棚户区改造工程的通知》要求，全国将对一亿人居住的城镇棚户区和城中村进行改造。在国家大力支持下，棚户区改造工程进展顺利，取得了一定的成效。截至2015年年底，全国累计改造各类棚户区住房2600万套。2016年2月国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，要求各地大力推进棚户区安居工程，不断完善城市公共服务内容，预计到2020年，全国基本完成现有城镇棚户区的改造工作。因此，各地城市棚户区改造工程工作量大，改造质量要求高。在如此密集的政策出台以后，各地棚户区工程推进过程中遇到的硬骨头项目也越来越多，征收拆迁的难度越来越大。与此同时，一些地方政府的财政增长缓慢，城市棚户区改造工程的投资资金有限，融资成为了解决棚户区改造工程的重要方式。 2. 城市棚户区改造融资方式选择 当前我国各地城市棚户区改造工程融资方式主要有商业贷款、公积金贷款、债券、开发性金融、股权、信托、资产支持债券等模式。根据融资特点，可以分成政府财政资金补贴、债务工具直接融资、贷款融资、股权融资等模式。其中贷款融资是当前各地城市棚户区改造工程最中最常见的方式。 2.1政府财政资金补贴 近年来，国家出台了很多关于城市棚户区改造的相关文件，对推动棚户区改造工程具有重要意义。同时，为了支持城市棚户区改造工程，中央财政对地方城市棚户区改造工程给予专项资金补助，专项补助资金按照各地城市棚户区改造拆迁的面积和改造拆迁的户口进行分配。对一些全国性行政事业性比如城市建筑防空地下室建筑费用、城市基础设施费用、城市教育附加费、散装水泥专项资金等项目费用。其次，除了中央财政对各地城市棚户区改造工程的专项资金之外，各级省市财政部门每年投入部分财政资金对城市棚户区改造工程。各级省市财政资金有限，一般对棚户区改造项目的财政资金主要来自项目土地出让资金，将棚户区改造工程土地出让费用用户棚户区改造的征地和拆迁补偿款和基础设施建设费用。同时市级财政资金还从城市维护建设税、城市基础设施配套费用、土地出让费用等渠道划入部分资金用户棚户区工程改造。政府为了支持棚户区改造工程，对棚户区改造工程实行税收优惠政策，比如建设用地免征城镇土地使用税、土地增值税、个人所得税等。 2.2贷款融资 贷款融资指棚户区改造工程向不同金融机构或者主体申请贷款，从而获得棚户区改造工程项目资金。主要申请人或者企业符合商业银行贷款条件就可以申请贷款，不需要行政审批程序。所以贷款是应用最广的一种融资方式。贷款融资包括开发性金融、商业银行贷款以及公积金贷款模式。 从2005年开始，国家开发银行为棚户区改造工程提供中长期贷款。2013年国家开发银行获得财政部特批1000亿额度的专项资金支持棚户区改造工程。2014年国家开发银行成立住宅金融事业部，主要为棚户区改造工程提供贷款，并获得了中央人民银行3年一万亿的抵押补充贷款，贷款期限长达25年，利率低于6%。这是国家将政府政策与市场有效的结合起来，为各地棚户区改造工程提供了成本低、比较稳定的融资渠道。国家和山东省棚改融资系列政策的出台，也给笔者所在的泰安高铁新区对上争取资金带来了前所未有的机遇。自2015年以来，泰安高铁新区23个棚改村13个棚户区改造项目利用这种融资模式，共获得国家开发银行78.6亿元政策性资金支持，安置居民14800户。资金的及时到位，为泰安西部新城棚户区改造工程的建设提供了坚实的保障。 商业银行贷款指棚户区改造工程承建企业向商业银行贷款。当前城市棚户区改造工程的贷款数目比较大、贷款周期比较长，所以商业银行在发放棚户区改造工程项目款项的时候，贷款主体、贷款品种、担保方式、贷款手续等方与一般的商业贷款不同。商业银行贷款的程序有申请贷款、审批贷款申请书、签订贷款合同、还本付息四个主要环节。为了促进我国棚户区改造工程的顺利进行，国家为棚户区改造工程提供了很多优惠政策。2015年1月1日开始实施《城镇保障性安居工程贷款贴息办法》中规定，凡是符合条件的城市棚户区改造工程，贷款的时候，必须给予一定的利息补贴。贴息利率按照中央人民银行公布的同期贷款基准利率为准，贴息时间根据项目的建设、运营周期。 住房公积金贷款和商业银行贷款模式基本类似，贷款利率、贷款期限、抵押方式和普通商业银行贷款基本相同，但是公积金管理中心只提供贷款资金，不发放贷款而是委托商业银行贷款给承建企业。住房公积金贷款模式充分利用住房公积金，扩大了城市棚户区改造工程的融资渠道，对推进我国城市棚户区改造工程的顺利进行具有重要意义。目前，我国已经有64个城市保障性住房获得了公积金贷款融资方式。
信贷手册——中小企业业务 一、中小企业房地产抵押循环授信业务 二、中小企业联贷联保业务 三、中小企业中期房地产抵押贷款 四、玲珑透业务 五、小额贷款公司授信业务 六、政策性担保公司授信担保治理 七、商业性担保公司授信担保治理 一中小企业房地产抵押循环授信业务 一、目的、适用范围和定义 （一）、目的 为进一步完善我行中小企业房地产抵押循环授信业务的操作，提高有关业务的操作效率，切实防范有关授信风险，特制定《上海浦东进展银行中小企业房地产抵押循环授信业务治理规程》。
（二）、适用范围 适用于符合我行分类标准的中小企业。 （三）、定义 房地产抵押循环授信是指：授信客户以其自有或第三方企业、个人所有的产权清晰并可办理有效抵押登记和商品化交易的住宅、办公用房、商铺、厂房作为抵押物，向我行申请授信额度用于一定期限内经营所需的各类短期融资业务，并在授信额度和授信期限内可循环使用授信的一种授信方式。 二、授信企业准入条件 （一）、差不多工商行政治理机关办理年检手续； （二）、持有人民银行核发的贷款卡； （三）、有固定经营场所，合法经营； （四）、授信用途不违反国家法律、法规及有关政策规定； （五）、其它条件； 三、授信用途、授信期限 授信用途应真实合理且合法合规，要紧用于授信企业主营业务运作和经营需要。其中，授信用于流淌资金贷款产品的，应按照《流淌资金贷款治理暂行方法》（中国银行业监督治理委员会令2010年第1号）及我行相关治理规定进行治理。
期限最长为3年，在授信期限内可循环使用授信额度。中小企业房地产抵押循环授信项下的各类授信业务，除非融资性保函业务期限最长为3年外，其余单笔业务期限最长为1年 四、计息、还款及额度费的收取方式 （一）、贷款可采纳按季、月计息方式，并结合企业的生产经营周期能够采取分期还款等多样灵活的还款方式。 （二）、贷款利率依照人民银行规定的同期基准利率及银发[2004]251号《中国人民银行关于调整金融机构存、贷款利率的通知》执行。贷款存续期内，遇基准利率调整的，应按合同约定的新利率计收利息。 （三）、采纳循环授信方式取得循环授信额度的企业，可对其一次性或分次征收额度费，原则上，额度费不低于授信金额的 0.25%。 五、授信使用 为满足中小企业客户多样性的融资需求，符合中小企业房地产抵押循环授信条件和要求的客户或业务，可办理授信额度项下的单笔用信，也可依照本作业指导书的要求单独开展单笔单批的各类业务授信。 六、授信年审
棚户区改造的优惠政策 （一）土地收购储备交易中心收购棚户区土地，实行熟地出让。土地出让金退给土地收购储备交易中心，专项用于支付银行贷款本息和土地收购资金周转及棚户区改造。 （二）棚户区改造项目享受经济适用住房有关政策，建设用地实行划拨（含非住宅用地），行政性收费减半，按照普通商品房对待与管理。 （三）居民回迁房、定销商品房建设用地享受土地划拨、行政事业性收费全免、经营性收费减半的优惠政策。 （四）棚户区改造项目用地红线外没有大配套管网的，电业、供水、供气、供热、电信、邮政、广电等单位要按照规划要求，分别出资同步建设。应由市政承担的公用设施和基础配套设施，要落实资金，优先建设。 （五）城市棚户区改造项目给予地方税收优惠政策照顾。对符合条件的改造项目，以划拨方式取得土地使用权的不征契税；棚户区居民因拆迁而重新承受普通住房的，免征契税。房地产开发企业参与棚户区改造偿还原拆迁面积房屋部分，暂不征收营业税，纳税确有困难的，可减免房产税和土地使用税。 实城市棚户区改造项目地方税收优惠政策的通知 吉林省建设厅 为贯彻落实《吉林省人民政府关于城市棚户区改造的实施意见》（吉政发〔2005〕34号，以下简称《意见》），鼓励棚户区居民按期搬迁，调动承接城市棚户区（以下简称棚户区）改造项目的房地产开发企业建设积极性，现对棚户区改造项目给予地方税收优惠政策的具体问题通知如下： 一、适用范围 凡列入全省棚户区改造计划的棚户区改造项目适用于本通知，具体项目以全省城市棚户区改造协调小组下达的棚户区改造计划为准。 二、相关税收政策及减免税管理 （一）棚户区居民因拆迁而重新承受普通住房的，免征契税。具体为：①以拆迁补偿款自行购置住房符合普通住房标准的，免征契税；如购置住房超出普通住房标准，则以购房成交价格扣除拆迁补偿款的余额征收契税。②以实物补偿方式承受住房的，对不超过原拆迁面积的（在原拆迁面积内不受分户的限制）免征契税；对超过原拆迁面积而低于普通住房标准的，可免征一处房屋的契税。其中，
农村商业银行股份有限公司 银行类金融机构股权质押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应农商银行（以下简称“本行”）业务发展和满足客户需要，更好地拓宽企业融资渠道，支持中小企业发展，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国公司法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》等法律法规及本行有关信贷管理制度，特制定本管理办法。 第二条本办法所称银行类金融机构股权（以下简称“银行股权”），是指本行认可的银行类金融机构非上市流通股权（上市流通股权质押按照《农商银行股票质押贷款管理办法》执行）。银行类金融机构股权质押贷款，是指借款人以本人或第三人依法取得并合法持有的本行认可的银行股权为质押的贷款。 第三条本办法所称借款人是指经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的企（事）业法人或其他经济组织。 第二章贷款条件 第四条本行接受的银行股权包括（如有变化，将另行下文通知）： （一）全国性大型商业银行：工行、中行、建行、农行、交行五家；
（二）全国性股份制商业银行：中信、招商、光大、民生、浦发、华夏、兴业、深发、广发、浙商、恒丰、渤海银行十二家； （三）城商行：四川省内的城商行、被银监部门批准可以在异地开设分支机构的四川省外的城商行； （四）农商行及农信系统：北京农商行、上海农商行、天津农商行、天津滨海农商行、重庆农商行、武汉农商行、深圳农商行，江苏、浙江、广东省的农商行。 超出该范围的，一律上报总行审批。 （按照《农商银行金融同业客户信用评级管理办法》评级在C级以上的银行类金融机构） 第五条用于提供担保的银行股权应满足以下基本条件： （一）依法发行，出质人依法取得并持有，并符合本办法的第四条规定； （二）发行人（行）章程等内部规章、法律文件未对股权的质押、担保、转让做出限制或禁止性规定； （三）出质人应对其股权拥有完全的所有权与处分权。用于提供担保的股权应当是未设立质押、质押已解除或未向他人提供担保。 第六条借款人除具备《农商银行信贷管理办法》规定的基本条件外，还应该具备以下条件：
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棚户区改造融资模式
一、融资模式分类 目前，我国棚户区改造项目融资主要有商业银行贷款、开发性金融、公积金贷款、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划以及PPP等模式。按照融资方式与特点，可分为四大模式： （一）贷款融资模式 包括开发性金融、商业银行贷款和公积金贷款模式。这类模式是通过向不同金融机构或者主体申请贷款融资获得棚户区项目资金。 1.商业银行贷款 商业银行贷款融资模式是指棚户区项目承建企业或项目公司通过向商业银行贷款的方式融资模式。由于棚户区改造项目贷款数额大和周期长等特点，商业银行发放的棚户区改造项目贷款在承贷主体范围、贷款品种、自有资金比例、担保方式、贷款期限、合法手续认定方面与一般商业性贷款有所不同。 商业银行贷款模式的运作包括四个主要环节：（1）项目公司或者承建企业向商业银行申请贷款。（2）商业银行对项目和企业进行审查评估，如该项目是否四证齐全、抵押物是否充足、企业资质是否满足贷款条件、项目是否满足国家政策等。（3）商业银行决定贷款后与项目公司或承建企业签订贷款合同，确定贷款利率、期限、还款计划、抵押方式并向商业银行以发放贷款形式向企业融资。（4）承建企业将资金用于棚户区开发，按照贷款合同约定的还款方式（分期还款或者一次性还本付息）还本付息。 商业银行贷款模式的优势在于融资环节较少、程序简单；对融资企业和项目公司资质要求比发行债券低。其劣势是融资成本较高、对项目资本金要求严格、要求棚改自身商业价值高。 2.住房公积金贷款 住房公积金贷款模式是扩大棚户区改造资金来源和提高公积金资金使用效率的融资模式。2010年8月，国家公布第一批利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市和试点项目，其中包括北京、重庆等28个城市，133个保障房项目，贷款额度约500亿元。其中，棚户区改造项目15个，贷款金额54.8亿元。金额较大的有乌鲁木齐5个棚户区项目合计公积金贷款25亿元、济南中大南片区棚户区项目公积金贷款10亿元，唐山危改项目13亿元和运城棚户区项目公积金贷款6亿元。第二批试点新增64个试点城市，全国公积金支持保障性住房试点城市扩大到93个。
【财政办法】市区棚户区改造项目资金管理办法 市区棚户区改造项目资金管理办法 第一章总则 第一条为加强棚户区改造项目资金（以下简称棚改资金）管理，规范资金拨付流程，确保资金安全、规范、高效使用，根据《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》（国发〔xxxx〕37号）、财政部《关于做好城市棚户区改造相关工作的通知》（财综〔xxxx〕57号）、《江苏省人民政府关于加快棚户区（危旧房）改造工作的实施意见》（苏政发〔xxxx〕108号）和《市政府关于加快市区棚户区改造工作的实施意见》（淮政发〔xxxx〕76号）等文件精神，结合我市实际，制定本办法。 第二条清河区、清浦区（简称两区，下同）范围内的棚户区改造项目资金管理适用本办法，淮安区、淮阴区、淮安经济技术开发区、工业园区、生态新城、盐化新材料产业园区参照本办法制定资金管理办法。 第三条市财政局牵头负责棚改资金管理工作。清河区、清浦区政府、市直相关部门根据职能分工各司其职、密切配合，共同做好项目资金管理工作。 （一）市财政局依据市政府批准的棚改规划和年度计划，编制年度棚改资金筹集计划；根据市区棚改领导小组批准的筹资计划完成筹资工作；结合市级财政承受能力，将市级棚改补助资金纳入财政预算；会同市发改委、住建局（棚改办）审核两区政府上报的棚改项目概算；根据棚改项目进度，审核拨付棚改资金；
负责棚改资金使用全过程监管工作等。 （二）市住建局负责牵头做好向中央、省争取棚户区改造专项资金和国家开发银行及其他金融机构棚改贷款申请工作；会同市发改委、财政局做好棚改项目计划及概算汇总审核；对两区政府提交的征地拆迁补偿资金申请进行审核把关等。 （三）市发改委负责牵头组织市财政局等单位，对两区政府上报的棚改项目概算进行评审；督促两区政府根据评审意见修改项目概算；根据评审后的概算编制年度计划报市区棚改领导小组批准。 （四）两区政府负责按地块编制辖区内棚改项目概算；做好棚改项目资金申报、使用管理工作。 （五）市直融资平台公司（以下简称平台公司）负责根据市财政局下达的融资任务，将棚改融资任务纳入各平台公司年度融资计划。 （六）市审计局负责对棚改资金使用情况进行跟踪审计，对资金使用过程中存在的问题及时提出整改意见。 第二章资金计划及筹集 第四条两区政府在每年第一季度编报下一年度棚改项目计划和棚改项目概算，市住建局汇总初审后报市发改委；市发改委会同市财政局、住建局等对年度计划以及概算进行评审，形成“年度棚改计划（建议稿）”，经市区棚改领导小组审核后，由市政府报市人大审议。 第五条市财政局根据经批准的“年度棚改计划”，编制年度筹资计划，报市区棚改领导小组审核批准后，并将筹资任务下达至各有关单位。
贷款业务审批管理办法 第一章总则 第一条为了规范公司贷款业务，明确责任范围，根据公司章程及《公司业务操作规程》，特制定本办法。 第二条本办法所指审批包括业务受理初审、调查、审查和审批环节。 第二章贷款初审 第三条初审由业务部负责。通过初审，获取贷款项目、申请人和担保人真实、全面的的信息，通过综合分析、比较、评价，形成初步意见。 第四条资料审核。对申请人提供资料、信息进行搜集、整理和审核，以确定这些信息的有效性、完整性和真实性。审核中发现的疑点是实地调查的重点。 第五条资料审核要点 (一)提供的材料是否齐全、真实、有效。复印件是否和原件一致，复印材料是否加盖公章，各种文件是否在有效期内，应年检的是否已办理年检手续。 (二)有关各文件的相关内容要核对一致，逻辑关系要正确，通过对企业成立批文、合同、章程、董事会决议、验资报告、立项批文、可行性研究报告、资信等级、环保及市场准入等具体文件的审核，了解申请人和反担保人是否具备资格，经营是否合规合法。 (三)财务报表是否由会计师事务所出具了审计报告，是否是无
保留意见报告，初步分析财务状况，记录疑点，以便实地调查核实。 (四)对担保人提供的文件资料的审核与以上三项基本相同，重点是审核担保人提供的担保措施是否符合《担保法》和有关法律法规及有关抵押登记管理办法的规定，抵押物、质押物的权属（权利凭证）是否明晰。 第三章贷款调查 第六条调查由业务部负责。实行双人、现场、尽职调查制度。进行实地调查前，要列出调查提纲，明确调查目标，确保调查的质量和效率。 第七条调查要点 (一)访问贷款申请人及有关人员，了解项目背景、市场竞争范围、销售和利润、资源的供应，借款用途和还款来源；考察企业管理团队的整体素质，掌握主要领导人的信用状况和能力； (二)核实材料，要求贷款申请人提供原件核对； (三)考察主要生产、经营场所，判断申请人实际生产、经营情况，印证有关资料记载和有关当事人介绍的情况； (四)调查核实财务报表。 (五)察看抵押物、质押物。 第八条综合分析；在核实资料和实地调查的基础上，从风险防控的角度对已经获取的信息进行综合分析、判断、比较和评价： (一)信用风险分析。判断担保申请人的主体资格，诚信度，清偿债务意愿，及能否严格履行合同条款；
ⅩⅩ银行个人贷款管理办法 第一章总则 第一条为规范全行个人贷款业务的管理和操作，完善内控制度建设，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》等法律法规，制定本办法。 第二条本办法中的个人贷款（以下简称贷款）是指向符合我行贷款条件的自然人发放的，用于借款人及其家庭消费、生产经营等用途的人民币贷款。 本办法中的特别贷款业务是指以借款人本人或第三人所有的我行储蓄存款、凭证式国债、电子式储蓄国债、保本型个人理财产品以及我行认可的其他金融机构签发的存单等作全额质押发放的个人贷款业务。除上述外的其他贷款业务称为一般贷款业务。 第三条贷款业务管理主要包括贷款受理、贷款调查、贷款审查审批、贷款发放、贷后管理等环节。 第四条贷款的发放、使用和管理遵循国家有关法律法规，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，遵循安全性、效益性和流动性的原则。 第五条单个客户贷款实行最高额度管理。采用循环贷款授信的，在授信额度和期限内可循环使用贷款。采用自助方式放款的，在设定期限和额度范围内可自助循环发放贷款。
第六条经营机构负责贷款营销、受理、调查、放款审核、收贷收息、贷后检查维护等。业务管理部门负责营销管理、客户经理管理、档案管理、产品开发、业务培训等。信用风险管理部门负责贷款的审查审批、放款复核、五级分类、贷后管理的监督与预警、资产保全、信贷系统管理等。 第七条为鼓励信贷业务产品创新，分行在本办法规定范围内，可开展贷款业务的组合和创新，报总行批准后实施。 第二章贷款种类 第八条贷款按用途分类，分为个人消费性贷款和个人经营性贷款。 个人消费性贷款，指我行发放的借款人及其家庭用于购房、购车、购买大额消费品、装修、旅游、医疗、教育助学及其他消费性支出的个人贷款业务。 个人经营性贷款，指我行发放的个人及其家庭用于生产、经营的个人贷款业务。 第九条贷款按贷款期限不同，分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。 短期贷款，系指贷款期限在1年（含）以内的贷款。 中期贷款，系指贷款期限在1年以上、5年（含）以下的贷款。 长期贷款，系指贷款期限在5年以上的贷款。 第十条贷款按担保方式不同，分为抵押贷款、质押贷款、保证贷款和信用贷款。
年棚户区改造项目情况 一、郑州市中牟县绿博一号棚户区改造项目 （一）项目概况 项目位于锦荣路东，富贵路南，文通路西，祭城路北。 该项目属于合村并城项目，计划拟征收住宅户户，计划建设安置房栋、套，共平方米。年度计划投资万元。 （二）项目进展情况 项目于年月份开工，目前已全部封顶，正在行二次结构施工。 （三）手续办理情况 项目已完成立项（牟发改资【】号）、环评（郑环审【】号）等手续，其余工程建设手续正在办理中。 二、郑州市中牟县绿博三号棚户区改造项目 （一）项目概况 项目位于文汇路东，九州路南，紫寰路南，琼花路北。该项目属于合村并城项目，拟征收住宅户户，计划建设安置房套，平方米。年度计划投资万元。 （二）项目进展情况 目前，项目已全部开工，整体在进行主体施工。 （三）手续办理情况 项目已完成立项（牟发改资【】号）、环评（郑环审【】号）、控规、勘察设计招投标、施工招投标等手续，其余相关手续正在办理中。 三、郑州市中牟县广惠街后潘庄村棚户区改造项目（二期） （一）项目概况
项目位于中牟县商都大道以北、西环路以东、滨河路以南，属于城中村改造项目，是广惠街后潘庄棚户区改造项目二期工程。拟征收住宅户户，计划建设安置房套，平方米。年度计划投资万元。 （二）项目进展情况 由于项目地块内建筑未拆迁完毕，至今尚未动工。 （三）手续办理情况 项目已完成立项、环评、用地规划许可证、土地证等手续，其他工程建设手续正在办理中。 四、郑州市中牟县雁鸣湖镇区社区合村并城项目 （一）项目概况 该项目位于中牟县归月路南，纬四路北，韩砦路西，雁鸣大道东（东安置区）；归月路北，月明路南，伴月路东，雁鸣大道西（西安置区），属于合村并城项目。项目拟征收住宅户户，计划建设安置房套，平方米。年度计划投资万元。其中列入河南省棚户区改造项目台账套。 （二）项目进展情况 该项目已开工套，其中套已基本建成、套正在主体施工、套正在进行二次结构施工。 （三）手续办理情况 项目已完成可研、立项、环评等手续，其余相关手续正在办理中。 年棚户区改造项目情况