棚户区改造融资模式探索
发表时间：2019-06-21T16:34:12.840Z 来源：《城镇建设》2019年第05期作者：王小勇
[导读] 结合目前棚户区改造的现状,并对当下棚户区改造所采用融资的模式进行分析,借鉴国外棚户区改造融资经验,对我国融资模式提出创新建议。
南京新六城市建设投资有限公司 211500
摘要:随着我国城市化进程的不断加快,进行棚户区改造是改善人民生活环境、推进新型城镇化建设的重要环节。在经济形势下行、产业结构调整的新常态下,原有的棚户区改造融资方式已不能满足现实的需要。为解决棚户区改造融资过程中的问题,需要在融资模式上做出突破和创新。本文结合目前棚户区改造的现状,并对当下棚户区改造所采用融资的模式进行分析,借鉴国外棚户区改造融资经验,对我国融资模式提出创新建议。
关键词:棚户区改造融资模式改进
棚户区改造是党和政府实施的重大战略举措。棚户区改造工作的有效实施是实现经济稳定增长,调整经济结构,加快经济改革步伐以及提高人民生活水平的有力工具,体现了现阶段所倡导的以人为本的思想。根据调查显示,中国到目前为止仍然有成千上万的城镇人口住在棚户区中,，棚户区改造的任务相当繁重。2016年棚户区改造任务为600万套，比2015年增加了100多万套，如果按每一户60万元来计算，那么建设总成本高达36000亿元，这还没有把项目前期的土地整理费和项目后期的基础设施配套费用囊括进去，如果再加上这些费用，那么建设成本就会多出更多。面对中国经济增长速度放慢、经济发展方式转变以及地方政府债务管理的“新常态”环境下，为棚户区改造提供资金支持具有重要的意义。
一、新常态下棚户区改造主要融资模式分析
我国棚户区改造项目融资模式在依托本国实际的发展情况下，逐步形成了商业银行贷款、开发性金融、公积金贷款、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划以及PPP等多种模式并存的现状。在实际的操作中应用最广泛的主要有以下几种：（一）贷款融资模式
贷款融资模式主要包括商业银行贷款和公积金贷款两种形式。这类模式是通过向不同金融机构或者主体申请贷款融资获得棚户区改造的项目资金。
1、商业银行贷款
商业银行贷款融资模式是指棚户区项目承建企业或项目公司通过向商业银行贷款的方式融资。
2、住房公积金贷款
住房公积金贷款模式是扩大棚户区改造资金来源和提高公积金资金使用效率的融资模式。
公积金贷款的运作模式与商业银行模式基本相同。区别在于，公积金管理中心并不自行发放贷款，只是提供贷款资金，委托商业银行贷款给承建企业。
（二）债务工具直接融资模式
包括企业债、公司债、项目收益债、中期票据等融资模式。直接债务融资模式由承建棚户区改造项目的企业或者项目公司通过发行各类融资债务工具来获得资金。融资企业和出资人通过债务工具形成直接的债权债务关系，债务关系到期后融资企业向出资人支付本息。
债券融资模式。债券融资是指由承建企业或者项目公司授权代理机构，发行各类直接债务融资工具募集资金的融资模式。棚户区项目融资运用的主要有企业债、公司债、中期票据和短期融资券。
（三）股权融资模式包括股权融资模式和产业基金融资模式
出资人通过收购融资企业股权方式向企业和项目注入资金，然后通过转让股权、股票涨价回购以及企业分红等途径获取投资回报。承包棚户区改造项目的单位或企业通过出让单位或企业的项目所有权以及质押股票股权等形式，获得资金涌入，为棚户区改造项目提供资金周转。承包单位或企业通过股权融资获得的资金无须还本付息，但要向新股东即出资人分享企业利润。
（四）非传统融资模式
1、信托计划融资模式
信托计划融资模式，是指承建企业或者项目公司借助信托公司获得融?Y的模式。信托公司发行信托产品募集资金，然后以信托贷款或者股权投资等方式将资金注入项目企业，待项目产生收益后收回信托资金和收益退出企业或项目。棚户区项目拿地成本较低，大多采取“回迁房+商品房”的模式，后期有较充足的现金流偿还信托本息，与信托产品能较好融合，因此，2011年以来发行的保障房信托集中在棚户区改造项目。
2、政府购买服务模式
政府与社会资本合作模式简称PPP模式，是指项目由地方政府或者是政府主管部门按照PPP管理的相关制度流程，履行完整、合法有效的操作手续，参与棚户区改造项目。实施的主体是社会资本项目公司或者是与政府共同成立的项目公司，社会资本通过项目自身的利益以及政府约定的财政补贴，对其投资资本进行回收，并获取合法利益的模式。
二、各种融资模式比较分析
贷款融资模式审批便捷、手续简单，应用最广。贷款融资模式较其他各类融资模式的优点在于审批便捷、手续简单，只要满足商业银行贷款条件即可申请贷款融资，不需要额外的行政审批环节。因此，贷款模式是目前应用最多和最广的棚户区改造融资模式。
股权融资门槛较高。股权融资与债权融资相比最大的优势是融资规模大，而且承包单位或企业通过股权融资获得的资金无须还本付息。但是股权融资对融资项目资格条件的限制比较多，不仅要考察融资项目是否能获得稳定的收益，而且股权融资只能适用于可经营性的基础设施。对一些项目回报利润较低的棚户区改造项目基本上不具备股权融资的资格。
债务融资受政策限制较多。棚户区改造利用债务融资受两方面制约：一是融资项目的资本金约束。二是可覆盖债务本息的项目现金流。在这两方面的约束条下，不同的融资方式都有各自的缺陷。商业银行对项目进行贷款必须是在有稳定的利润收入的前提下才予以贷
北京市棚户区改造项目融资模式研究 2014年03月31日09：32 徐明来源：金融时报发表 【字号：大中小】 评论 棚户区改造是关乎首都民生和发展的重大政治工程，也是以人为本的新型城镇化建设重要的突破口。北京市自2009年开展棚户区改造工程以来，先后启动了“三区三片”和“新增五片”等棚户改造工程，有效改善了困难群众住房条件，缓解了城市内部二元矛盾，提升了城镇综合承载能力。2013年，国务院印发《关于加快棚户区改造工作的意见》，北京市将棚户区改造作为第一要务，计划在5年内完成全市棚户区改造，总投资达7944亿元。国家开发银行北京分行以“服务首都”为宗旨，贯彻落实北京市棚户区改造战略部署，与市住建委、重大办加强合作，率先支持了新棚户区政策下北京市首个棚户区项目——西城区百万庄北里居民住房改善 项目，编制了《北京市棚户区改造系统性融资规划》。本文针对北京市新一轮棚户区改造项目的融资特点，探索与之相适应的融资模式，提出支持北京市棚户区改造的思路建议。 北京市棚户区改造的类型及难题 （一）北京市棚户区改造的类型。2013年，北京市在原有城市和国有
工矿棚户区改造类型上，将棚户区改造范围扩展至五类，分别是中心城区平房院落修缮、老旧小区综合整治、城中村、边角地整治拆迁遗留项目、城乡接合部改造以及城市和国有工矿棚户区改造。 （二）北京市棚户区改造的待解之题。随着经济社会发展和棚户区改造范围的扩大，尤其是本轮棚户区改造重点集中在城市中心区，面临的问题进一步复杂化，主要体现在，一是开发难度高，拆迁难度大。大多数棚户区改造项目市场运作空间小、配套设施建设压力大，同时，由于北京的高房价和特殊的地缘政治特点，拆迁难度更大。二是开发建设资金缺乏，融资困难。棚户区改造开发建设资金需求巨大，仅依靠财政资金无法平衡缺口，贷款方面存在资本金缺口及融资抵押物匮乏等问题。三是区县发展水平差距较大，建设资金和土地资源供给能力差别较大，棚户区改造可支配资源不均衡。四是市、区两级投融资平台缺乏联动机制。各区县在棚户区改造过程中更倾向于使用下属平台进行投融资，市级平台的资源和优势未充分发挥。五是土地开发拆建分离的模式不利于项目整体的资金平衡。 北京市棚户区改造融资模式探讨 （一）政府回购模式。该模式适用于公益性强、项目收益差、商业开发价值不高、主要依靠政府的财政资金还款的棚户区改造项目，如改造用途为绿地或公共建筑用地项目。该模式由区县政府授权某主体负责项目实
城市棚户区改造融资方式选择探究闫代秋 发表时间：2018-05-25T13:27:19.413Z 来源：《基层建设》2018年第7期作者：闫代秋[导读] 摘要：城镇化快速发展，城市建筑工程不断增多，棚户区房屋结构简单、抗灾能力差、居住环境差、采光性差。 泰安市高铁新区建设发展中心山东泰安 271000 摘要：城镇化快速发展，城市建筑工程不断增多，棚户区房屋结构简单、抗灾能力差、居住环境差、采光性差。为了改善棚户区居住条件，各级政府加大对棚户区的改造力度，然而棚户区改造需要大量的资金支持，仅仅依靠政府的财政是有限的，因此探索城市棚户区改造融资模式，对促进城市棚户区改造的发展具有重要意义。 关键词：城市棚户区；棚户区改造；融资方式引言棚户区指那些房屋结构简单、建筑密度大、房子使用时间长、房屋功能结构不齐全、基础设施简单的房子。截至2012年我国一共有超过1200万的城镇低收入家庭居住在棚户区。政府为了改造城市危房旧房，改善城市居民住房条件推出的棚户区改造的民生工程。然而由于棚户区改造所需的资金规模大、资金回收周期长、经济效益低，导致社会资本参与棚户区改造的意愿比较低，所以长期以来棚户区改工程主要依靠政府的资金，一定程度上增加了政府的财政负担。因此，在棚户区改造过程中，政府如何创新融资模式，让更多的社会资金参与到改造工程中，减轻各地政府的财政负担。 1. 棚户区改造情况进展 为了改造城市中低收入家庭居住条件，从2008年开始国家开始对国有林区、棚户区危旧房、国有垦区危房、中央下放地放煤矿棚户区进行大规模的改造，2012年时任中央政治局常委国家副总理李克强在棚户区改造工作座谈会上提出，要加快资源型城市的建设，推动独立工矿区转型，进一步加大对棚户区的改造工作。同年根据住建部发布的通知，要求2013年必须完成地方煤矿棚户区改造工作和国有林区棚户区和国有林场危旧房改造工作。2014年，根据国务院办公厅发布《关于进一步加强棚户区改造工程的通知》要求，全国将对一亿人居住的城镇棚户区和城中村进行改造。在国家大力支持下，棚户区改造工程进展顺利，取得了一定的成效。截至2015年年底，全国累计改造各类棚户区住房2600万套。2016年2月国务院发布《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，要求各地大力推进棚户区安居工程，不断完善城市公共服务内容，预计到2020年，全国基本完成现有城镇棚户区的改造工作。因此，各地城市棚户区改造工程工作量大，改造质量要求高。在如此密集的政策出台以后，各地棚户区工程推进过程中遇到的硬骨头项目也越来越多，征收拆迁的难度越来越大。与此同时，一些地方政府的财政增长缓慢，城市棚户区改造工程的投资资金有限，融资成为了解决棚户区改造工程的重要方式。 2. 城市棚户区改造融资方式选择 当前我国各地城市棚户区改造工程融资方式主要有商业贷款、公积金贷款、债券、开发性金融、股权、信托、资产支持债券等模式。根据融资特点，可以分成政府财政资金补贴、债务工具直接融资、贷款融资、股权融资等模式。其中贷款融资是当前各地城市棚户区改造工程最中最常见的方式。 2.1政府财政资金补贴 近年来，国家出台了很多关于城市棚户区改造的相关文件，对推动棚户区改造工程具有重要意义。同时，为了支持城市棚户区改造工程，中央财政对地方城市棚户区改造工程给予专项资金补助，专项补助资金按照各地城市棚户区改造拆迁的面积和改造拆迁的户口进行分配。对一些全国性行政事业性比如城市建筑防空地下室建筑费用、城市基础设施费用、城市教育附加费、散装水泥专项资金等项目费用。其次，除了中央财政对各地城市棚户区改造工程的专项资金之外，各级省市财政部门每年投入部分财政资金对城市棚户区改造工程。各级省市财政资金有限，一般对棚户区改造项目的财政资金主要来自项目土地出让资金，将棚户区改造工程土地出让费用用户棚户区改造的征地和拆迁补偿款和基础设施建设费用。同时市级财政资金还从城市维护建设税、城市基础设施配套费用、土地出让费用等渠道划入部分资金用户棚户区工程改造。政府为了支持棚户区改造工程，对棚户区改造工程实行税收优惠政策，比如建设用地免征城镇土地使用税、土地增值税、个人所得税等。 2.2贷款融资 贷款融资指棚户区改造工程向不同金融机构或者主体申请贷款，从而获得棚户区改造工程项目资金。主要申请人或者企业符合商业银行贷款条件就可以申请贷款，不需要行政审批程序。所以贷款是应用最广的一种融资方式。贷款融资包括开发性金融、商业银行贷款以及公积金贷款模式。 从2005年开始，国家开发银行为棚户区改造工程提供中长期贷款。2013年国家开发银行获得财政部特批1000亿额度的专项资金支持棚户区改造工程。2014年国家开发银行成立住宅金融事业部，主要为棚户区改造工程提供贷款，并获得了中央人民银行3年一万亿的抵押补充贷款，贷款期限长达25年，利率低于6%。这是国家将政府政策与市场有效的结合起来，为各地棚户区改造工程提供了成本低、比较稳定的融资渠道。国家和山东省棚改融资系列政策的出台，也给笔者所在的泰安高铁新区对上争取资金带来了前所未有的机遇。自2015年以来，泰安高铁新区23个棚改村13个棚户区改造项目利用这种融资模式，共获得国家开发银行78.6亿元政策性资金支持，安置居民14800户。资金的及时到位，为泰安西部新城棚户区改造工程的建设提供了坚实的保障。 商业银行贷款指棚户区改造工程承建企业向商业银行贷款。当前城市棚户区改造工程的贷款数目比较大、贷款周期比较长，所以商业银行在发放棚户区改造工程项目款项的时候，贷款主体、贷款品种、担保方式、贷款手续等方与一般的商业贷款不同。商业银行贷款的程序有申请贷款、审批贷款申请书、签订贷款合同、还本付息四个主要环节。为了促进我国棚户区改造工程的顺利进行，国家为棚户区改造工程提供了很多优惠政策。2015年1月1日开始实施《城镇保障性安居工程贷款贴息办法》中规定，凡是符合条件的城市棚户区改造工程，贷款的时候，必须给予一定的利息补贴。贴息利率按照中央人民银行公布的同期贷款基准利率为准，贴息时间根据项目的建设、运营周期。 住房公积金贷款和商业银行贷款模式基本类似，贷款利率、贷款期限、抵押方式和普通商业银行贷款基本相同，但是公积金管理中心只提供贷款资金，不发放贷款而是委托商业银行贷款给承建企业。住房公积金贷款模式充分利用住房公积金，扩大了城市棚户区改造工程的融资渠道，对推进我国城市棚户区改造工程的顺利进行具有重要意义。目前，我国已经有64个城市保障性住房获得了公积金贷款融资方式。
棚户区改造融资模式探索 发表时间：2019-06-21T16:34:12.840Z 来源：《城镇建设》2019年第05期作者：王小勇 [导读] 结合目前棚户区改造的现状,并对当下棚户区改造所采用融资的模式进行分析,借鉴国外棚户区改造融资经验,对我国融资模式提出创新建议。 南京新六城市建设投资有限公司 211500 摘要:随着我国城市化进程的不断加快,进行棚户区改造是改善人民生活环境、推进新型城镇化建设的重要环节。在经济形势下行、产业结构调整的新常态下,原有的棚户区改造融资方式已不能满足现实的需要。为解决棚户区改造融资过程中的问题,需要在融资模式上做出突破和创新。本文结合目前棚户区改造的现状,并对当下棚户区改造所采用融资的模式进行分析,借鉴国外棚户区改造融资经验,对我国融资模式提出创新建议。 关键词:棚户区改造融资模式改进 棚户区改造是党和政府实施的重大战略举措。棚户区改造工作的有效实施是实现经济稳定增长,调整经济结构,加快经济改革步伐以及提高人民生活水平的有力工具,体现了现阶段所倡导的以人为本的思想。根据调查显示,中国到目前为止仍然有成千上万的城镇人口住在棚户区中,，棚户区改造的任务相当繁重。2016年棚户区改造任务为600万套，比2015年增加了100多万套，如果按每一户60万元来计算，那么建设总成本高达36000亿元，这还没有把项目前期的土地整理费和项目后期的基础设施配套费用囊括进去，如果再加上这些费用，那么建设成本就会多出更多。面对中国经济增长速度放慢、经济发展方式转变以及地方政府债务管理的“新常态”环境下，为棚户区改造提供资金支持具有重要的意义。 一、新常态下棚户区改造主要融资模式分析 我国棚户区改造项目融资模式在依托本国实际的发展情况下，逐步形成了商业银行贷款、开发性金融、公积金贷款、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划以及PPP等多种模式并存的现状。在实际的操作中应用最广泛的主要有以下几种：（一）贷款融资模式 贷款融资模式主要包括商业银行贷款和公积金贷款两种形式。这类模式是通过向不同金融机构或者主体申请贷款融资获得棚户区改造的项目资金。 1、商业银行贷款 商业银行贷款融资模式是指棚户区项目承建企业或项目公司通过向商业银行贷款的方式融资。 2、住房公积金贷款 住房公积金贷款模式是扩大棚户区改造资金来源和提高公积金资金使用效率的融资模式。 公积金贷款的运作模式与商业银行模式基本相同。区别在于，公积金管理中心并不自行发放贷款，只是提供贷款资金，委托商业银行贷款给承建企业。 （二）债务工具直接融资模式 包括企业债、公司债、项目收益债、中期票据等融资模式。直接债务融资模式由承建棚户区改造项目的企业或者项目公司通过发行各类融资债务工具来获得资金。融资企业和出资人通过债务工具形成直接的债权债务关系，债务关系到期后融资企业向出资人支付本息。 债券融资模式。债券融资是指由承建企业或者项目公司授权代理机构，发行各类直接债务融资工具募集资金的融资模式。棚户区项目融资运用的主要有企业债、公司债、中期票据和短期融资券。 （三）股权融资模式包括股权融资模式和产业基金融资模式 出资人通过收购融资企业股权方式向企业和项目注入资金，然后通过转让股权、股票涨价回购以及企业分红等途径获取投资回报。承包棚户区改造项目的单位或企业通过出让单位或企业的项目所有权以及质押股票股权等形式，获得资金涌入，为棚户区改造项目提供资金周转。承包单位或企业通过股权融资获得的资金无须还本付息，但要向新股东即出资人分享企业利润。 （四）非传统融资模式 1、信托计划融资模式 信托计划融资模式，是指承建企业或者项目公司借助信托公司获得融?Y的模式。信托公司发行信托产品募集资金，然后以信托贷款或者股权投资等方式将资金注入项目企业，待项目产生收益后收回信托资金和收益退出企业或项目。棚户区项目拿地成本较低，大多采取“回迁房+商品房”的模式，后期有较充足的现金流偿还信托本息，与信托产品能较好融合，因此，2011年以来发行的保障房信托集中在棚户区改造项目。 2、政府购买服务模式 政府与社会资本合作模式简称PPP模式，是指项目由地方政府或者是政府主管部门按照PPP管理的相关制度流程，履行完整、合法有效的操作手续，参与棚户区改造项目。实施的主体是社会资本项目公司或者是与政府共同成立的项目公司，社会资本通过项目自身的利益以及政府约定的财政补贴，对其投资资本进行回收，并获取合法利益的模式。 二、各种融资模式比较分析 贷款融资模式审批便捷、手续简单，应用最广。贷款融资模式较其他各类融资模式的优点在于审批便捷、手续简单，只要满足商业银行贷款条件即可申请贷款融资，不需要额外的行政审批环节。因此，贷款模式是目前应用最多和最广的棚户区改造融资模式。 股权融资门槛较高。股权融资与债权融资相比最大的优势是融资规模大，而且承包单位或企业通过股权融资获得的资金无须还本付息。但是股权融资对融资项目资格条件的限制比较多，不仅要考察融资项目是否能获得稳定的收益，而且股权融资只能适用于可经营性的基础设施。对一些项目回报利润较低的棚户区改造项目基本上不具备股权融资的资格。 债务融资受政策限制较多。棚户区改造利用债务融资受两方面制约：一是融资项目的资本金约束。二是可覆盖债务本息的项目现金流。在这两方面的约束条下，不同的融资方式都有各自的缺陷。商业银行对项目进行贷款必须是在有稳定的利润收入的前提下才予以贷
试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法 第一章总则 第一条为完善地方政府专项债券管理，规范棚户区改造融资行为，坚决遏制地方政府隐性债务增量，有序推进试点发行地方政府棚户区改造专项债券工作，探索建立棚户区改造专项债券与项目资产、收益相对应的制度，发挥政府规范适度举债改善群众住房条件的积极作用，根据《中华人民共和国预算法》、《国务院关于加强地方政府性债务管理的意见》（国发〔2014〕43号）等有关规定，制订本办法。 第二条本办法所称棚户区改造，是指纳入国家棚户区改造计划，依法实施棚户区征收拆迁、居民补偿安置以及相应的腾空土地开发利用等的系统性工程，包括城镇棚户区（含城中村、城市危房）、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区（场）棚户区和危旧房、国有垦区危房改造项目等。 第三条本办法所称地方政府棚户区改造专项债券（以下简称棚改专项债券）是地方政府专项债券的一个品种，是指遵循自愿原则、纳入试点的地方政府为推进棚户区改造发行，以项目对应并纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入、专项收入偿还的地方政府专项债券。 前款所称专项收入包括属于政府的棚改项目配套商业设施销售、租赁收入以及其他收入。 第四条试点期间地方政府为棚户区改造举借、使用、偿还专项债务适用本办法。 第五条省、自治区、直辖市政府（以下简称省级政府）为棚改专项债券的发行主体。试点期间设区的市、自治州，县、自治县、不设区的市、市辖区级政府（以下简称市县级政府）确需棚改专项债券的，由其省级政府统一发行并转贷给市县级政府。 经省政府批准，计划单列市政府可以自办发行棚改专项债券。 第六条试点发行棚改专项债券的棚户区改造项目应当有稳定的预期偿债资金来源，对应的纳入政府性基金的国有土地使用权出让收入、专项收入应当能够保障偿还债券本金和利息，实现项目收益和融资自求平衡。 第七条棚改专项债券纳入地方政府专项债务限额管理。棚改专项债券收入、支出、还本、付息、发行费用等纳入政府性基金预算管理。 第八条棚改专项债券资金由财政部门纳入政府性基金预算管理，并由本级棚改主管部门专项用于棚户区改造，严禁用于棚户区改造以外的项目，任何单位和个人不得截留、挤占和挪用，不得用于经常性支出。 本级棚改主管部门是指各级住房城乡建设部门以及市县级政府确定的棚改主管部门。 第二章额度管理 第九条财政部在国务院批准的年度地方政府专项债务限额内，根据地方棚户区改造融资需求及纳入政府性基金预算管理的国有土地使用权出让收入、专项收入状况等因素，确定年度全国棚改专项债券总额度。
棚户区改造融资模式(总12 页) 本页仅作为文档页封面，使用时可以删除 This document is for reference only-rar21year.March
棚户区改造融资模式
一、融资模式分类 目前，我国棚户区改造项目融资主要有商业银行贷款、开发性金融、公积金贷款、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划以及PPP等模式。按照融资方式与特点，可分为四大模式： （一）贷款融资模式 包括开发性金融、商业银行贷款和公积金贷款模式。这类模式是通过向不同金融机构或者主体申请贷款融资获得棚户区项目资金。 1.商业银行贷款 商业银行贷款融资模式是指棚户区项目承建企业或项目公司通过向商业银行贷款的方式融资模式。由于棚户区改造项目贷款数额大和周期长等特点，商业银行发放的棚户区改造项目贷款在承贷主体范围、贷款品种、自有资金比例、担保方式、贷款期限、合法手续认定方面与一般商业性贷款有所不同。 商业银行贷款模式的运作包括四个主要环节：（1）项目公司或者承建企业向商业银行申请贷款。（2）商业银行对项目和企业进行审查评估，如该项目是否四证齐全、抵押物是否充足、企业资质是否满足贷款条件、项目是否满足国家政策等。（3）商业银行决定贷款后与项目公司或承建企业签订贷款合同，确定贷款利率、期限、还款计划、抵押方式并向商业银行以发放贷款形式向企业融资。（4）承建企业将资金用于棚户区开发，按照贷款合同约定的还款方式（分期还款或者一次性还本付息）还本付息。 商业银行贷款模式的优势在于融资环节较少、程序简单；对融资企业和项目公司资质要求比发行债券低。其劣势是融资成本较高、对项目资本金要求严格、要求棚改自身商业价值高。 2.住房公积金贷款 住房公积金贷款模式是扩大棚户区改造资金来源和提高公积金资金使用效率的融资模式。2010年8月，国家公布第一批利用住房公积金贷款支持保障性住房建设的试点城市和试点项目，其中包括北京、重庆等28个城市，133个保障房项目，贷款额度约500亿元。其中，棚户区改造项目15个，贷款金额54.8亿元。金额较大的有乌鲁木齐5个棚户区项目合计公积金贷款25亿元、济南中大南片区棚户区项目公积金贷款10亿元，唐山危改项目13亿元和运城棚户区项目公积金贷款6亿元。第二批试点新增64个试点城市，全国公积金支持保障性住房试点城市扩大到93个。
“新常态”下棚户区改造融资模式探讨 摘要：随着我国城市化进程的不断加快，进行棚户区改造是改善人民生活环境、推进新型城镇化建设的重要环节。在经济形势下行、产业结构调整的新常态下，原有的棚户区改造融资方式已不能满足现实的需要。为解决棚户区改造融资过程中的问题，需要在融资模式上做出突破和创新。本文结合目前棚户区改造的现状，并对当下棚户区改造所采用融资的模式进行分析，借鉴国外棚户区改造融资经验，对我国融资模式提出创新建议。 关键词：棚户区改造融资模式改进 棚户区改造是党和政府实施的重大战略举措。棚户区改造工作的有效实施是实现经济稳定增长，调整经济结构，加快经济改革步伐以及提高人民生活水平的有力工具，体现了现阶段所倡导的以人为本的思想。根据调查显示，中国到目前为止仍然有成千上万的城镇人口住在棚户区中，棚户区改造的任务相当繁重。2016年棚户区改造任务为600万套，比2015年增加了100多万套，如果按每一户60万元来计算，那么建设总成本高达36000亿元，这还没有把项目前期的土地整理费和项目后期的基础设施配套费用囊括进去，如果再加上这些费用，那么建设成本就会多出更多。面对中国经济
增长速度放慢、经济发展方式转变以及地方政府债务管理的“新常态”环境下，为棚户区改造提供资金支持具有重要的意义。 一、新常态下棚户区改造主要融资模式分析 我国棚户区改造项目融资模式在依托本国实际的发展情况下，逐步形成了商业银行贷款、开发性金融、公积金贷款、债券、股权、资产支持证券、信托计划、资产管理计划以及PPP等多种模式并存的现状。在实际的操作中应用最广泛的主要有以下几种： （一）贷款融资模式 贷款融资模式主要包括商业银行贷款和公积金贷款两种形式。这类模式是通过向不同金融机构或者主体申请贷款融资获得棚户区改造的项目资金。 1、商业银行贷款 商业银行贷款融资模式是指棚户区项目承建企业或项目公司通过向商业银行贷款的方式融资。 2、住房公积金贷款 住房公积金贷款模式是扩大棚户区改造资金来源和提高公积金资金使用效率的融资模式。 公积金贷款的运作模式与商业银行模式基本相同。区别在于，公积金管理中心并不自行发放贷款，只是提供贷款资金，委托商业银行贷款给承建企业。
湖北棚户区改造建设项目 商业计划书 编制单位：武汉闻达伟业咨询有限公司
商业计划书的价值： 商业计划书（Business Plan）是一份全方位描述企业发展的文件，是企业经营者素质的体现，是企业拥有良好融资能力、实现跨式发展的重要条件之一。一份高品质且内容丰富的商业计划书，将会使投资者更快、更好地了解投资项目，将会使投资者对项目有信心、有热情，能够吸引投资者、特别是风险投资家参与项目，最终达到为项目募集资金的作用。 商业计划书是企业或项目单位为了达到招商融资和其它发展目 标之目的，在经过对项目调研、分析以及搜集整理有关资料的基础上，根据一定的格式和内容的具体要求，向投资商及其他相关人员全面展示企业项目目前状况及未来发展潜力的书面材料;商业计划书是包括项目筹融资、战略规划等经营活动的蓝图与指南，也是企业的行动纲领和执行方案。 商业计划书是争取风险投资的敲门砖。投资者每天会接到很多商业计划书，商业计划书的质量和专业性就成了企业融资成功与否的关键点。企业家在争取获得风险投资之初，首先应该将商业计划书的制作列为头等大事。作为中国具有影响力的投资策划呢专业公司之一，三胜咨询具有：一流的专家团队、丰富的编制经验、数百个可查询案例、高效的服务流程、过硬的品质保证。
商业计划书编制要点 1.辨认和明确你的主意和目标：明确并能阐述清楚你的创业项目以及发展目标，伟大的企业都是一步一步脚踏实地走出来的。 2.团队比任何主意和计划更重要：团队的重要性显而易见，这也是你获得投资融资的关键，创业需要做好的前三件事儿是人、人、还是人！ 3.大思考：大处着眼、小处着手，这是创业者必须延徇的路线，仰望星空同时也要脚踏实地。 4.注重己经十分明确的市场，分市场和市场间隙：专注你所在的创业领域，争取成为细分市场的领头羊。 5.了解你的商业模式：清楚的知道你的商业模式。没有人会关心没有商业价值的项目。实际的赚钱能力将比在Excel中的财务预估重要的多。 近年来，随着中国投资行业向国际资本市场的开放带动了国内投资行业的高速发展，项目的差异性也越来越明显，这便使商业计划书的编写格式有了一定的变化，不再仅仅按照一般传统的标准进行编制，而是要根据不同的项目特点和不同的企业特点，重新设计商业计划书的撰写步骤、规划章节的重薄区分。此外，不同的投资方，尤其一些来自不同国家的投资者对商业计划书的阅读习惯也不尽相同，这便对商业计划书的专业性提出了更高的要求。商业计划书的主要编制要求如下：
工程项目融资计划书 总经理×××，男，48岁，项目组织发起人;宋志华简历 宋志华男48岁1959年2月4日生于贵州省贵阳市现任美国国际金融联合投资集团总裁.中国经济发展研究院院长.经济学专家.教授.首席研究员.中国管理科学研究院人文科学研究所.组织行为经济学 专家.教授.首席研究员.建筑联盟经济总顾问.北京中科欧亚管理科 学研究院经济学教授.中国招商引资经济顾问.广州市民间投资协会 金融专家.副理事长，组织策划与施工的工程项目近30多项。 副总经理×××，男，32岁，硕士，注册会计师。 市场部经理×××，融资自然人，拥有成功融资经历与经验。 组建××江苏省宜兴市官林镇工业集中区综合开发建筑项目的融资计划书 一、项目背景 在新世纪之初，如何更好地建设、发展和应用以立体综合地产开发项目优化体系，使之在社会生活，特别是在经济领域内发挥更有 效的作用，是摆在我们面前的历史重任。 经验表明，任何一项新的技术和事物不可能超越历史和脱离现实而取得发展。我国当前的情况是：应用这种体系正在逐步形成并继 续高速发展，前景喜人，将有无限光明的作为和实现战略诚功的条件，以及达成合作者之间双赢的前程辉煌。 虽然如此，我国建筑行业事业的发展与国内房地产产业其他领域的发展相比以及与国外同行业的发展相比，无论在规模、人数、还 是在工程管理与服务质量以及设盘与放盘程序优化管理工具，以及 地产经营资本手段应用等各方面的差距仍然很大。追其根源，除了 总体投入不足，购房费用过高等客观因素外，关键还在于业界没有 能够实现与(以买方和卖方为代表的)经济活动主体的广泛、深入、 有效的相互渗透和全面融合。
尽管众多开发商，服务商和发展商都在极力宣传，推广和探索，以及楼营销及结算价格为主题的体系，但是综观我国当前的房地产 市场和区域房地产开发商，几乎都是形式泛滥，收效甚微，对办厂 商家和购房顾客无法起到吸引作用。原因何在?问题的关键在于对客 观经济规律特别是价值规律在现实经济活动中的作用分析不够，认 识不足、运用不力，缺乏有效的手段，没有找到正确的切入点和牵 引点。 “立体综合地产开发项目优化体系”正是这样一种符合价值规律的、易于操作的、有效的手段。近两年来，发达国家的立体综合地 产开发项目优化体系业务平地而起，发展迅猛。据不完全统计，目 前包括一些知名立体综合地产开发项目优化体系概念，几乎涵盖了 所有地产商项目品种类。 立体综合地产开发商业动作的是一种特殊形式，它与常规商业形式的最大区别在于：它把项目商品的定价权从卖买双方都容易接受 的价位，从而极大地调动了买方的购房积极性。立体综合地产开发 形式与传统的形式相比，其最大优势在于它打破了空间与时间的限制，使市场乃至整个行业得到了无限的。扩展，产生了质的变化和 飞跃。立体综合地产开发要求所有的参与者要具备较高的商业信用 等级，如此才能在生动活泼的交易过程中，潜移默化地 培育和提高参与者的社会声誉和商业信誉水准。 立体综合地产开发不仅是一种设盘与放盘形式，同时也是一种极佳的疗告多角化战略形式，它充分满足办厂商及其购房者对商品的 宣传要求，从而拉动区域市场的竞争力和其他购销业务的同步发展。 二、指导思想 努力建设和完善以高新科技信息管理与趋势地产金融为基础的，适合中国国情并具有中国特色立体综合地产开发体系及其应用平台。认真探索和开拓以立体综合地产开发为先导的、适应买方市场形态的、以社会协作和代理制为基础的远程运作形式以及与之配套的售 后服务系统。
浙江省嘉兴市、河北省张北县、山东省郓城县、浙江省苍南县龙港镇四个城市未提出投融资机制建设，广西柳州市和新疆阿拉尔市对于投融资模式提出了较详细的方案。 表1：各省市县投融资情况 省市县名 称投融资章 节名称 具体内容 江苏构建多元 化可持续 的城镇化 投融资机 制 编制完成各级政府资产负债表，建立规范的地 方政府举债融资机制，探索发行以财政收支状 况和政府信用评级为基础的地方政府债券。编 制城市基础设施建设规划和融资规划，明确各 类项目的投资规模、建设期限、融资需求。拓 宽多元化投融资渠道，重点探索通过政府和社 会资本合作（PPP）等方式参与城镇化项目建设 的有效途径，规范和鼓励企业通过PPP等模式 进入公用事业特许经营领域。探索将经营性项 目、准公益性项目和公益性项目有机组合，建 立项目综合收益平衡机制。 安徽建立多元 化可持续 城镇化投 融资机制 1.发挥金融机构重要作用。加强与国家开发银行 等金融机构合作，探索棚户区改造和开发区产 城一体化融资新模式。 2.健全地方债券发行管理制度。编制公开透明的 城市政府资产负债表；建立政府债务风险预警 管控机制和政府债务的风险偿债基金；争取省 级政府发行地方政府专项债券的举债融资权 限。 3.创新市场化融资模式。建立政府引导、市场决 定的市政公用产品和服务价格形成机制，制定 企业通过PPP等模式进入特许经营领域的办法。 宁波建立多元 化可持续 的城镇化 投融资机 制 1.提高市级城镇投融资统筹能力。编制投融资中 长期规划和三年行动计划，建立全市投融资统 筹决策和要素平衡机制。 2.争取省级发债资金向本市倾斜。编制完整的政 府资产负债表和第三方机构信用评级报告。实 施政府债务全口径预算管理，健全债务偿还机 制。
棚户区改造招商引资方案 为加快XXXX棚户区改造步伐，多方融资推进土地整理工作，实现北城规划区现有土地尽快开发建设，特制定本方案。 一、招商引资模式 依据XXXX规划，区政府以公开招商形式吸引积极参与XXXX 棚户区改造的企业对规划的项目区内未挂牌土地进行土地整理及开发建设，土地整理及开发建设费用由开发企业筹措，开发企业参与已完成土地整理地块挂牌竞标，开发企业竞得相应地块土地使用权后实施开发建设。 二、资金使用及监管 区政府成立**峰嘉福和顺棚户区改造有限责任公司（以下简称棚改公司），以该公司为主体实施招商引资，与注资企业共同完成土地整理项目。 （一）组织招商引资。区北城办将拟进行土地整理地块所需土地整理内容明确后在北城办网站上进行公开招商，由棚改公司与有投资意向的企业商谈并签订相应的合作协议，拟定投资额，明确合作双方的权利义务及合作期限。 （二）资金拨付。土地整理所需全部资金由合作企业筹措，在启动合作协议约定地块土地征收或房屋征收工作前将合同约
定的投资额一次性汇入棚改公司账户，待完成土地整理工作后核算，多退少补。 （三）资金用途。一是完成项目区内农用地、集体建设用地征收报批；二是完成项目区内房屋征收补偿（包含回迁安置房屋建设资金）；三是完成对项目区内地块组织挂牌出让工作；四是土地整理工作经费。 （四）资金管理和监督。土地整理投入资金实行专款专用，任何单位不得截留、挤占和挪用，区政府专门成立监审小组，负责对项目资金的使用进行全程监督。 三、土地挂牌出让 （一）确定土地挂牌底价 已实施土地整理的地块进行挂牌出让前，由区北城办、财政局、棚改公司共同核算土地挂牌底价，区审计局监督确认。土地挂牌底价包含并不限于以下各项构成： 1、集体土地征收补偿费用及报批税（费）。 2、房屋征收补偿和安置费用。 3、土地、房屋征收工作经费。 4、回迁房屋规划、建设的各项费用。 5、土地整理过程中发生的审计、评估等费用。 6、合作企业对整理地块所投入资金的利息计入土地整理成
中国工商银行城市棚户区改造贷款 管理办法（试行） 第一章总则 第一条为支持城市棚户区改造建设，改善棚户区居民住房条件，有效防范贷款风险，根据住房和城乡建设部、人民银行等五部委《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》（建保[2009]295号）、人民银行和银监会《关于做好城市和国有工矿棚户区改造金融服务工作的通知》（银发[2010]37号）等国家相关文件及我行相关规定，制定本办法。 第二条城市棚户区改造贷款是指贷款人向经政府授权从事城市棚户区改造的借款人发放的用于支付项目拆迁阶段拆迁、补偿、安置等费用的贷款。贷款不得用于借款人缴交土地出让金。 本办法所指的城市棚户区改造是指经政府授权的房地产开发企业将城市市区范围内的旧城区、城中村等区域内原有建筑物拆除，并由其开发建设商品房的过程。 第三条发放城市棚户区改造贷款必须符合国家的方针、政策，遵守国家法律法规，坚持安全性、流动性和效益性的原则。 第四条贷款项目所在城市必须已具备城市棚户区改造相关配套政策。 第五条本办法适用于我行具备该项业务开办资格的分支机构办理的城市棚户区改造贷款。第二章贷款条件 第六条借款人须同时符合以下条件： （一）已取得地市级（含）以上政府或经其授权的区级政府（以下简称政府有权部门）授权其从事城市棚户区改造的相关文件。 （二）信用等级A+级（含）以上，实收资本5000万元（含）以上或所有者权益20000万元（含）以上，具备房地产开发资质；借款人为项目公司的，实收资本或所有者权益应为5000万元（含）以上，且其控股股东须符合上述规定。 （三）借款人或其控股股东具有多年的房地产开发经验，与我行合作多年，具有良好的品牌和市场影响力。 （四）产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，经济实力较强，财务状况良好。（五）具有企业法人营业执照并已办理年检手续。 （六）具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。 （七）贷款人要求的其他条件。 第七条贷款项目须同时符合以下条件： （一）项目符合城市总体发展规划，已纳入政府棚户区改造年度计划，并已取得政府相关部门专项规划批准文件。 （二）已与95%（含）以上建筑面积的业主签订拆迁补偿安置协议，并确保能够获得房屋拆迁许可文件。 （三）项目资本金不低于项目总成本的30%，并须在贷款发放前投入使用。 （四）项目地理位置优越，周边配套齐全，交通便捷，预计销（预）售前景较好，盈利能力较强，还款来源充足。 （五）拆迁完成后应由借款人在项目地块上开发建设商品房并进行销售。 （六）贷款人要求的其他条件。 第三章贷款期限、额度、利率、担保方式和还款方式 第八条贷款期限原则上不超过2年。贷款期限应与项目的拆迁周期、拆迁进度及建设计划相匹配，综合考虑项目拆迁的难易程度、项目规模大小、报建情况等因素合理确定。
商业银行支持棚户区改造存在的问题域策略 棚户区改造投资规模大、期限长、收益率低，决定了需要通过多种渠道、多种来源、多种形式来筹集改造和建设资金。财政部近期召开专门会议部署棚户区改造资金，通过公共预算资金、政府性基金预算以及国有资本经营预算等多渠道筹集资金. 棚户区改造投资规模大、期限长、收益率低，决定了需要通过多种渠道、多种来源、多种形式来筹集改造和建设资金。财政部近期召开专门会议部署棚户区改造资金，通过公共预算资金、政府性基金预算以及国有资本经营预算等多渠道筹集资金。但客观来讲，棚户区改造仅依靠财政资金无语是杯水车薪。况且，地方政府对棚户区改造的态度或许不会像对普通房地产那样热衷。作为我国金融体系的主力军，商业银行在棚户区改造中必然充当重要的角色。 棚户区改造中资本占用周期较长，资本回报率偏低。在建设和配售环节，棚户区改造住房缺乏商品房的预售制，且在建成后的配置环节滞留时间较长，相当一段时间不能转变为有效需求。配置资金能否及时到位，配套工程能否及时配建都存在不确定性。除原地建设回迁外，异地安置房很多还位于城市新区，距中心城区较远，给居住者带来不便，影响到认购，导致已经建成的房屋迟迟不能分配。这些问题导致棚户区改造建设不能及时回笼资金。在消费融资环节，由于棚户区居民工作和收入较不稳定。在消费融资环节，由于棚户区居民工作和收入较不稳定，信用信息不完善，信用偿付能力缺乏，信用水平较差，因此拖欠和违约的概率较高。娶我改造后的住房中的一部分是免费分配给原棚户区居民，企业几乎无法通过出售所间房屋偿付信用贷款。由此，商业银行参与支持棚户区改造面临较大的信用风险和障碍。 另外，新一轮冯湖区改造面临较前期更大的困难。经过前几年的改造建设，容易改造的棚户区大多已经基本完成，剩下的很多是改造难度大的“硬骨头”。不少棚户区位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市和企业较集中的三线城市，位置偏远，市场运作空间小，配套设施建设压力大，有的还需要异地搬迁，商业开发价值低、资金难以自行平衡，加上建材、人工费用上涨较快，改造成本高企，各地棚户区改造的资金缺口普遍较大。 综上，在当前经济下行压力增大的背景下，实施新一轮棚户区改造工程不仅有助于改善居民住房条件、缩小城市二元结构，而且也是稳增长的重要举措。尽管存在风险程度高、回收期长等困难或问题，但加大对棚户区改造的支持，是商业银行履行社会责任、提升社会形象、维护银行与政府良好关系的重要着力点，也是新的业务发展机会。所以，商业银行应加大对棚户区改造的支持力度。但要注意以下几点： 1.加强风险控制，坚持商业化原则。由于棚户区改造尚缺乏成熟的金融支持模式，因此，商业银行要坚持商业化原则，有针对性地探索对棚户区改造的项目评估、风险识别和计量方法，关注项目的地理位置、配套设施、担保方式，关注拆迁风险。后续资本金到位风险等，关注政府政策，建立支持棚户区改造的信贷监测制度。在风险可控、商业可持续的前提下，向符合条件的棚户区改造项目提供贷款，加大对棚户区改造的支持力度。
棚户区改造及环境整治PPP项目投资计划及融资方案 第 1 条项目总投资 1.1 本项目投资规模 1.1.1 本项目静态总投资为XX亿元，系各子项目静态投资 总和。 1.1.2 各子项目静态投资指丁方为各子项目建设或实施所 发生的各类支出，但不含建设期利息；各子项目 静态投资及本项目静态总投资金额均须经A区财 政部门评审确定。 1.1.3 本项目建设期利息由第1 2.3款所确定原则计算得 出。 1.2 静态投资确认工作需丁方的支持义务 1.2.1 为确认各类行政审批所形成前期工作费用，丁方需 向区财政部门提供相关资料；
1.2.2 为确认搬迁整治类子项目的补偿成本，丁方需向区 财政部门提供相关补偿合同； 1.2.3 为确认建设类子项目的建设工程费用，丁方需向区 财政部门提供施工图等相关资料； 1.2.4 为确认建设类子项目所涉及的勘察、设计、监理、 工程保险等费用，丁方需向区财政部门提供相关 合同等资料； 1.2.5 为确认本项目所涉及由丁方支出的资金平衡用地入 市前其他费用，丁方需向区财政部门提供相关合 同等资料。 1.3 本项目建设期利息不随各子项目分别计价，采取整体计算方式，具体为：丁方在本项目建设期内针对本项目实际支付的各笔投资性资金（不含偿债性支出）作为计息基数分别计算利息（按日计息）再加总；上述计息基数不含丁方注册资本对应金额，即自丁方针对本项目的首笔资金支出起，累计支出达到丁方注册资本对应金额后的支出额，方可
作为计息基数；实际支付确认依据由丁方提供，且经财政部门评审通过后方可作为确认依据，计息截止日为建设期截止日（2018年12月31日），利率按照以下两种情况孰低原则计取： 1.3.1 中国人民银行同期公布的五年期以上贷款基准利 率； 1.3.2 丁方实际支付融资利息所对应利率水平。 1.4 投资计划及调整 1.4.1 本项目计划于2018年末（即建设期内）完成全部子 项目补偿及建设工作。 1.4.2 本项目空间范围内所涉及控制性详细规划获得北京 市规划委员会审批通过后一（1）个月内，丁方 在满足上述实施计划要求的前提下，与甲方、乙 方、丙方协商确定本项目各子项目具体投资建设 计划（纳入本合同附件6）。
棚户区改造 传统城市内部空间结构理论模式（同心环、扇形、多中心模式）对城市各功能区的划分和布局做了不同的阐述。 棚户区改造与土地利用 中国各地普遍存在棚户区问题，全国各地棚户区一般具有以下特点: 所在区域属于城市市区内，大多为国有土地; 棚户区大部分房屋为简易平房，混杂大量违章搭建，产权混乱、人均建筑面积小; 棚户区市政设施不完善，没有公共排水设施，治安环境较差。 1.棚户区的土地利用问题 改造前，棚户区居住条件非常差，超建、插建、私搭乱建大量存在，产权不明晰的现象比较严重。据调查统计，如图1所示，有51.4%的棚户区住房为自建住房，其中14. 6%为集体土地上的自建住房。如图2所示，接近60%的棚户区房屋无产权或仅有部分产权。另外，棚户区住房空间狭小，公共配套和服务设施几乎为零，生活环境脏、乱、差，并且很多住房存在重大的安全隐患问题。因此，造成棚户区土地价值低，商业运作难，长期以来难以有效的解决。
图1 棚户区住房分类 图2 棚户区住房产权性质 2.棚户区土地问题的形成原因 1.1棚户区居民收入水平低，市场力量无法自发解决 棚户区是中国城市在建设中形成的特定历史产物。例如辽宁省，建国初期被中央确定为钢铁、煤炭、石化、机械等重工业基地，按照当时先生产后生活的传统，矿工住房建在矿区周围。随着矿产资源的枯竭，矿区衰弱、产业地位下降，大量矿区工人已经或面临下岗，企业亏损无法兴建、分配新住房。这一批棚户区矿工有一大部分为低保户，棚户区公共供暖、排水等配套设施缺乏，环境、卫生状况也较差，已成为实际中的贫民区。 图3 棚改前，棚户区家庭年收入状况 从上图可以看出，棚户区接近90% 以上的家庭，年收入在35000 元以下，有一半的家庭年收入还达不到20000 元。因此，棚户区居民收入较低，也无法通过市场行为，自行购买新房。