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xx一期资产支持专项计划优先级资产支持证券认购协议xx年十月xx一期资产支持专项计划优先级资产支持证券认购协议本xx一期资产支持专项计划资产支持证券认购协议（以下简称“本协议”）由以下各方于______年_____月_____日在北京签订：《xx一期资产支持专项计划标准条款》(以下简称“《标准条款》”)构成本认购协议不可分割的一部分，与本协议具有相同的法律效力。
本认购协议中未定义的词语或简称与《标准条款》中相关词语或简称的定义相同，本《认购协议》和《标准条款》中未作出具体规定的与优先级资产支持证券或专项计划有关的事项，应适用《计划说明书》中的相应规定。
任何一方不得单方面修改本协议，除非经双方同意以书面形式订立补充协议。
甲方（计划管理人）：xx证券（上海）资产管理有限公司住所：xx法定代表人：xx联系地址：xxx邮政编码：xx联系人：xx电话：xxx传真：xx乙方（认购人）：住所：法定代表人：联系地址：邮政编码：联系人：电话：传真：鉴于：一、甲方愿意根据《xx一期资产支持专项计划说明书》（以下简称“《计划说明书》”）的规定设立并管理xx一期资产支持专项计划（以下简称专项计划），并向乙方销售资产支持证券，基本情况详见附件一。
二、乙方具有投资资产支持证券的所有合法权利、授权及批准，其购买资产支持证券的资金来源及用途合法，乙方愿意在遵守附件二《认购人声明》前提下，购买资产支持证券。
为明确协议各方的权利义务，根据《中华人民共和国合同法》以及相关规定，双方本着自愿、公平、诚实信用的原则，就认购资产支持证券事宜签订本协议，以兹共同遵照履行。
重要提示：专项计划文件中任何内容不应被视为向认购人提供的法律、税务、投资或任何专业建议。
认购人应就任何此类事项向其专业顾问寻求专业意见。
1、双方同意乙方向甲方认购面值为人民币：元（￥）的资产支持证券，资产支持证券的类别为，认购单价为：元，认购份额为：份，认购总价为：元。
2、乙方应于xx年月日时之前向计划管理人指定的专项计划募集专用账户中足额存入全部认购款人民币元（￥）。
8000字详解国内REITs产品的设计本⽂中，我们将结合国内当下的实际情况，就当前的政策制度环境下国内REITs产品的设计，包括REITs的参与主体、REITs交易结构的搭建、REITs结构分层、REITs的增信措施以及其退出⽅式等向⼤家⼀⼀做简要的介绍和分析。
⼀、REITs的参与主体⽬前国内通常会采⽤“专项计划+私募基⾦”的“双SPV”结构来搭建REITs产品，因此，在REITs中的主要参与⽅就包括了专项计划层⾯的各参与主体、私募基⾦层⾯的主体，此外还有底层物业层⾯的主要参与主体，具体如下图：图2-1 REITs参与主体在专项计划层⾯，计划管理⼈需根据委托⼈的委托设⽴第⼀层SPV，即专项计划，⼀般由资产管理公司担任计划管理⼈。
总协调⼈/财务顾问⼀般由地产基⾦担任，实际上是项⽬的主导⽅。
律师事务所、会计师事务所以及评估机构作为第三⽅中介机构，就整个交易结构中所涉及的法律、审计以及物业价值的评估等事项出具专业意见。
其中，评估机构主要是就作为标的物的物业价值进⾏评估并出具评估报告。
在私募基⾦和物业层⾯，基⾦管理⼈需要就第⼆层SPV即私募基⾦进⾏专业管理，托管⼈⼀般由商业银⾏、证券机构等专业机构担任。
物业运营机构是⽐较重要的参与机构，REITs租⾦收⼊的多少往往取决于物业运营机构的运营管理能⼒。
我国⽐较缺乏专业的物业运营机构，在已发⾏的⼤部分类REITs产品中，都是由原始权益⼈⾃⼰来运营和管理物业。
除了上述主体外，如果REITs涉及重组，则会有⾼额的税负，如⼟地增值税、企业所得税等，这就需要聘请专业的会计师事务所、税务师事务所来提供专业的税务筹划服务。
⼆、REITs的交易结构（⼀）交易结构整体框架根据过往的经验，为实现将项⽬公司层⾯产⽣的租⾦收⼊层层分配⾄专项计划层⾯，⽽在税收⽅⾯不造成过多的损耗，国内REITs⼀般会采⽤三层的交易结构，即如前⽂所述，在投资⼈与项⽬公司之间构建两层SPV，其中SPV1⼀般为资产⽀持专项计划，SPV2⼀般为契约型的私募基⾦或信托计划。
我国资产证券化的发展现状及对策分析【摘要】资产证券化最早创设于20世纪70年代的美国，经历了不到半个世纪的发展便成为金融市场中主流的直接融资工具，并于2005年在我国开始正式试点。
通过回顾我国资产证券化的发展历史以及现状分析，将其从试点阶段到高速发展这十余年划分为四个阶段，发现其存在的问题，提出了促进我国资产证券化业务的政策建议。
【关键词】资产证券化问题政策建议一、绪论资产证券化是指利用结构金融理论支持下的相关技术，对符合证券化要求资产的风险和收益要素进行分离和重组，使其成为能够满足不同风险偏好者的投资需求并在金融市场上可以自由流通的证券。
它主要是通过发行证券从而在资本市场和货币市场实现直接融资。
更具体的来说，某些特定的资产在未来的某个时间可以产生稳定的并且可被预见的现金流，通过过结构安排，将部分资产中的收益和风险要素重组与分离，在一定程度上将缺乏流动性但可以产生未来现金流收入的资产转换成为可以在金融市场上出售的并且可以流通的有价证券的过程。
2005年我国资产证券化开始正式试点，在这十余年间业务发展有过高速前进亦有停滞不前。
我国资产证券化虽然起步较晚，但随着当前经济发展的不断创新与推进，必将迎来一轮新的机遇。
因而回顾我国资产证券化发展的现状，分析现阶段所存在的问题，对未来发展趋势进行展望并提出相应的促进资产证券化业务的建议。
二、我国资产证券化的发展历程（一）探索阶段：20世纪末1992年三亚市开发建设总公司发行的以土地为标的物的“三亚地产投资券”为我国资产证券化探索先例。
在那之后，不良资产证券化受到了国际投资者的关注与肯定，资产证券化步入了高速发展的道路。
但是，前期的探索阶段依然存在着许多漏洞，例如法律法规、信息披露等方面从根本上不能满足投资者的要求，这就在一定程度上给资产证券化的发展带来了一定的阻力。
（二）试点阶段：2005年2005年3月正式启动了信贷资产证券化的第一次试点，试点以来的第一个规范化项目是由国家开发银行发行的第一期“开元”CLO项目。
编号：租赁一期资产支持专项计划标准条款管理人：证券有限公司中国年月日前言为规范租赁一期资产支持专项计划（以下简称“专项计划”）的运作，明确专项计划的管理人与资产支持证券持有人之间的权利与义务，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）、中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）《证券公司客户资产管理业务管理办法》（以下简称“《管理办法》”）、《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》（以下简称“《管理规定》”）、中国证券投资基金业协会《资产支持专项计划备案管理办法》（以下简称“《备案办法》”）等法律、行政法规和中国证监会的有关规定订立《一期资产支持专项计划标准条款》（以下简称“《标准条款》”或“本标准条款”）。
认购人认购专项计划的资产支持证券，应与管理人签署《一期资产支持专项计划认购协议》（以下简称“《认购协议》”）。
本标准条款与《认购协议》、《一期资产支持专项计划说明书》（以下简称“《计划说明书》”）共同构成《管理办法》所要求的管理人与认购人签订的资产管理合同。
第1条定义1.1 定义1.1.1 项目涉及的主体定义1.1.1.1 原始权益人/差额支付承诺人/卖方：系指融资租赁有限公司。
1.1.1.2 管理人：系指根据《标准条款》担任管理人的证券有限公司，或根据《标准条款》任命的作为管理人的继任机构。
1.1.1.3 销售机构/买方：系指证券有限公司。
1.1.1.4 交易安排人：系指证券有限公司。
1.1.1.5 资产服务机构：系指根据《服务协议》担任资产服务机构的融资租赁有限公司，或根据该协议任命的作为资产服务机构的继任机构。
1.1.1.6 继任资产服务机构：系指根据《服务协议》的规定任命的后备资产服务机构或替代资产服务机构（视具体情况而定），以及任何允许的继任机构。
1.1.1.7 担保人：系指有限责任公司。
1.1.1.8 监管银行：系指根据《监管协议》担任监管银行的银行股份有限公司支行，或根据该协议任命的作为监管银行的继任机构。
我国资产证券化的发展现状及对策分析作者：邢玥琳陈习定来源：《时代金融》2017年第32期【摘要】资产证券化最早创设于20世纪70年代的美国，经历了不到半个世纪的发展便成为金融市场中主流的直接融资工具，并于2005年在我国开始正式试点。
通过回顾我国资产证券化的发展历史以及现状分析，将其从试点阶段到高速发展这十余年划分为四个阶段，发现其存在的问题，提出了促进我国资产证券化业务的政策建议。
【关键词】资产证券化问题政策建议一、绪论资产证券化是指利用结构金融理论支持下的相关技术，对符合证券化要求资产的风险和收益要素进行分离和重组，使其成为能够满足不同风险偏好者的投资需求并在金融市场上可以自由流通的证券。
它主要是通过发行证券从而在资本市场和货币市场实现直接融资。
更具体的来说，某些特定的资产在未来的某个时间可以产生稳定的并且可被预见的现金流，通过过结构安排，将部分资产中的收益和风险要素重组与分离，在一定程度上将缺乏流动性但可以产生未来现金流收入的资产转换成为可以在金融市场上出售的并且可以流通的有价证券的过程。
2005年我国资产证券化开始正式试点，在这十余年间业务发展有过高速前进亦有停滞不前。
我国资产证券化虽然起步较晚，但随着当前经济发展的不断创新与推进，必将迎来一轮新的机遇。
因而回顾我国资产证券化发展的现状，分析现阶段所存在的问题，对未来发展趋势进行展望并提出相应的促进资产证券化业务的建议。
二、我国资产证券化的发展历程（一）探索阶段：20世纪末1992年三亚市开发建设总公司发行的以土地为标的物的“三亚地产投资券”为我国资产证券化探索先例。
在那之后，不良资产证券化受到了国际投资者的关注与肯定，资产证券化步入了高速发展的道路。
但是，前期的探索阶段依然存在着许多漏洞，例如法律法规、信息披露等方面从根本上不能满足投资者的要求，这就在一定程度上给资产证券化的发展带来了一定的阻力。
（二）试点阶段：2005年2005年3月正式启动了信贷资产证券化的第一次试点，试点以来的第一个规范化项目是由国家开发银行发行的第一期“开元”CLO项目。
2014年十大地产金融创新案例评点1地产基金金融创新事件1）PE挂牌新三板事件：2014年4月，九鼎投资试水全国中小企业股份转让系统（俗称“新三板”）。
2014年11月6日，新三板挂出中科招商的《公开转让说明书》，中科招商挂牌新三板一锤定音。
根据文件，中科招商拟以整体挂牌的方式，向不超过30名投资者定向发行募资不超过90亿元。
据相关报道，硅谷天堂等其他数家家PE机构也在准备挂牌新三板。
点评：PE机构试水新三板，是登陆主板的初级版。
在新三板挂牌，可以解决小股东退出、PE基金融资、股权定价等问题，并留有之后转主板之想象空间。
国际大牌基金黑石和KKR均登陆资本市场，在募资方面打通公募资本市场通道，国内PE机构亦在此方向做尝试和努力。
目前国内已经有一批优秀基金管理正在准备上新三板。
2）稳盛投资发起设立劣后资金池事件：2014年4月24日，金地集团（600383）公告公司董事会批准了金地及公司高级副总裁陈长春先生与其他非关联方作为有限合伙人，共同投资稳盛投资发起设立的优选共赢基金。
优选共赢基金的预计规模不超过人民币6亿元，其中金地拟认缴49%的出资即人民币2.94亿元，陈长春先生拟认缴1%-10%的出资。
（具体比例将根据其他非关联方的最终认缴数额予以确定）。
优选共赢基金将以劣后级出资的形式与稳盛投资对外定向募集的优先级资金及其他劣后级资金（如有）共同对由稳盛投资作为普通合伙人的项目基金进行出资，并通过项目基金对金地的项目实施股权投资及债权投资。
点评：在2014年房地产市场调整大背景下，地产基金市场募资比较困难，尤其是劣后资金募集比较难。
稳盛投资通过设立有母基金性质的劣后资金池，一定程度上比较好地解决后续项目基金募资的难点问题，且通过金地及高管共同出资较好协调内部管制上的利益冲突问题。
但该优选共赢基金只能投金地自身项目为标的的项目基金，不利于稳盛对外开展业务，一定程度上未能超脱开发商基金的基因。
3）长富汇银创新私募基金募投方式事件：国内排名前十的私募基金长富汇银与某百强房企在武汉以股权合作的形式拿地，配合开发商杠杆拿地，开发商实际出资比例15%,长富汇银基金以自有资金出资15%，用基金子公司募集70%的资金投资长富汇银的有限合伙基金。
REIT s ——文献综述邹静，王洪卫摘 要：始于20世纪60年代的房地产投资信托基金(REITs)，对促进房地产的融资与发展起到了重要作用。
自2002年以来，相关研究进展较为缓慢。
为了推动我国REITs研究进一步发展，本文对国外REITs研究进行了系统梳理，并展望了其未来的发展方向。
近几十年来，国外对于REITs的研究主要集中在其融资模式、收益与分红、风险控制、委托代理等方面，但REITs与股市、债市之间的关联性并未形成共识，REITs收益评估的方法与技术也较为缺乏，尤其是REITs的非系统性风险影响因素及其风险控制方式尚无定论。
据此，今后需要动态地研究REITs与金融市场之间的关系；引入汇率、货币政策等外部宏观因素和投资者特征、投资者情绪等内部影响因素来研究REITs的收益；关注REITs的系统性风险的同时关注其非系统性风险；在技术与方法上创新，专门研究针对REITs收益和风险评估的方法和技术；开展具有中国特色的REITs定性与定量研究。
关键词：房地产金融创新；房地产投资信托基金（REITs）；文献综述一、引言自1998年我国住房市场化改革以来，国内房地产市场不断发展壮大，已成为当前国民经济的支柱产业。
房地产业的高效运行和健康发展关系着国计民生，已成为学者们关注的焦点。
房地产投资信托基金（REITs）始于20世纪60年代，至今已有50多年的发展历史。
一直以来，REITs对促进房地产的融资与发展都起到了重要作用。
回顾中国REITs的发展历程（表1），可知中国对REITs非常重视。
目前，中国的REITs与类REITs产品正在发展，前景非常广阔。
2016年10月10日，国务院在《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》中专门提到有序开展企业资产证券化，支持房地产企业通过发展REITs向轻资产经营模式转型。
2016年12月，中央经济工作会议指出要促进房地产市场平稳健康发展，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，抑制房地产泡沫，防止大起大落。
本协议的规定为专项计划提供与基础资产及其回收有关的管理服务及其他服务，并按照本协议的规定租赁有权向专项计划收取服务报酬或费用。
鉴此，本协议双方现达成协议如下：第1条定义如无特别说明，本协议中所定义的词语或简称应与《标准条款》中相关的词语或简称的定义具有相同的含义，具体见《标准条款》第一条的约定，该条约定构成本协议不可分割的组成部分，与本协议具有相等的法律效力。
第2条基础资产的管理和服务2.1 资产服务机构的委任2.1.1 管理人委任租赁作为专项计划的资产服务机构，由其按照本协议的规定为专项计划提供与基础资产及其回收有关的管理服务及其他服务。
同时，租赁接受该委任并同意将根据本协议的规定履行相应职责。
2.1.2 除前述规定以外，在必要的限度内，资产服务机构有权以自己的名义参加与基础资产有关的法律程序，包括但不限于进行与租金回收有关的强制执行程序、租赁合同项下承租人的破产清算程序和其他相关法律程序。
管理人在此授权资产服务机构以资产服务机构自己的名义签署和交付任何通知、请求、权利主张、书面请求及与上述法律程序有关的其他文件和法律文书，但根据本协议必须经管理人同意的除外。
2.1.3 如果在第2.1.2项中所规定的法律程序中，资产服务机构的利益主体资格被质疑而无法以自己的名义对基础资产申请强制执行，经资产服务机构书面请求，管理人应以自己名义采取资产服务机构认为合理的法律步骤对相应的基础资产申请强制执行，执行费用由专项计划资产承担。
2.1.4 经资产服务机构书面请求，管理人还应给予资产服务机构按照本协议和其他专项计划文件履行管理服务义务所必须的其他授权。
2.1.5 管理人对资产服务机构的上述授权不得排除或减损管理人自身的任何权利和授权。
2.2 资产服务机构的管理服务内容2.2.1 资产服务机构应根据所适用的中国法律，提供本协议附件一A部分所规定的服务。
2.2.2 为了便于租金的回收，经管理人的事先书面同意并事先向评级机构发出书面通知，资产服务机构可以不时对附件一A部分中的服务内容进行修改或增补。
