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109090 证券投资论文优质商业地产资产证券化模式及影响分析20xx年，中信证券使用资产证券化方式“售后返租”了自有物业大楼并回笼大笔现金。
此外，其还帮助面临电商经营模式冲击而进行转型的苏宁集团进行了类似操作，达到了“沉睡盘活”、改善企业财务状况的效果，并为苏宁发展自身实体店提供了一种可供尝试的“资金-商业地产-证券化”循环模式。
一、文献回顾1、我国资产证券化基础资产分类与REITs综述以银行信贷为主的各类债权无疑是我国资产证券化资产最重要的组成部分。
此外，非金融企业未来收益权作为另一类主要证券化资产，其发展也受到了人们的关注和辨析（徐昕、郭翊，2008;吴越，20xx年收益率，σS为资产价格的波动率，dzS为标准维纳过程。
在时间段△t内，资产价格增值的平均收益为μ?△t，收益的标准差为σ?。
这里与股票的不同点在于，资产本身的价值存在升值（物价）和实际折损两个方面的作用。
考虑我国商业地产资产的现实情况，价值增值仍占主要作用，故μ>0。
同时，当假设0―T之间的连续复利收益率为x时，即ST=S0?e^（x?T）时，收益率服从分布x～?（μ-σ^2/2，σ^2/T）。
这里，收益率的方差存在随着时间T的增长减小的趋势。
考虑对未来资产价值收益的一个近似表述，即忽略波动率影响，以期望值进行替代，则我们可以得到近似的表达式：E（ST）=S0?e^[（μ-σ^2/2）?T] （2）设租金与资产价格完全相关的，起始租金率为q，则每期租金为：E（Ri）=q?S0?e[（μ-σ^2/2）?Ti] （3）这里Ti为证券化发起（0期）到各租金支付期（i 期，i=1，2…，n）的时间。
证券化产品的发行总额为Z，并设其物业未来现金流收益的折现率为d，则：Z=S0=q?S0?e^[（μ-σ2/2-d）?Ti]+S0?e^[（μ-σ^2/-d）?Tn] （4）这里折现率d体现了物业资产收益全部转化为资产证券化产品收益时的收益率。
商业物业行业分析报告一、行业背景分析商业物业是指供商业企业或其他经济组织使用的物业，包括商场、写字楼、酒店、商业街等。
随着消费升级和城市化进程的推进，商业物业行业逐渐成为一种重要的投资和经营领域。
近年来，商业物业行业发展迅速，行业规模不断扩大，市场前景广阔。
二、行业发展态势分析1.市场规模不断扩大：随着消费升级和人口城市化进程的推进，商业物业行业市场规模呈现快速增长的趋势。
尤其是一二线城市的商业物业需求量大，市场潜力巨大。
2.多元化发展趋势：随着消费环境的不断变化，商业物业行业也在不断调整和创新。
除了传统的商场、写字楼等，现代商业物业还包括了主题商场、购物中心、文化创意产业园等，多元化的发展趋势将进一步丰富商业物业行业的投资和经营领域。
3.技术驱动行业发展：随着物联网、云计算、大数据等技术的快速发展，商业物业行业也受到了较大的影响。
智能化、数字化的商业物业正在逐渐崭露头角，通过技术手段提高管理效率和用户体验成为了行业发展的重要方向。
三、行业存在的问题1.市场竞争激烈：商业物业行业市场竞争激烈，主要体现在地理位置、品质、租金等方面。
一些一二线城市的商业物业市场竞争已经达到白热化的程度，这给企业的经营带来了较大的压力。
2.房地产市场波动：商业物业行业受到房地产市场波动的影响较大。
当房地产市场处于低迷期或调整期时，商业物业行业也会受到较大的影响，导致投资或经营风险增加。
3.管理和服务的提升：商业物业行业的管理和服务水平与行业发展的速度不够匹配。
部分商业物业在管理和服务方面存在缺陷，导致租户满意度较低，影响租赁率和业绩。
四、发展趋势和机遇1.消费升级带动市场发展：随着人均收入的提高和消费观念的转变，消费者对商业物业的需求不再仅仅是购物和办公的功能，更多关注的是体验、娱乐、社交等方面的需求。
商业物业行业在满足消费升级的需求方面有较大的发展潜力。
3.技术驱动转型升级：物联网、云计算、大数据等先进技术对商业物业行业的发展具有重要影响力。
商业银行资产证券化问题分析(doc 27)我国商业银行资产证券化问题一、对资产证券化的认识Gardener认为[1]，资产证券化是使储蓄者与借款者通过金融市场得以部分或全部地匹配的一个过程或工具。
在这种安排下，开放的市场信誉（通过金融市场）取代了由银行或其他金融机构提供的封闭市场信誉。
该定义强调资产证券化是一种以市场为基础的信用中介，而与机构中介不同。
在这里，“匹配”即指对原以机构中介信用为基础形成的资产进行可转让性的转换处置。
引用美国证券交易委员会的定义[2]，资产证券化是指：“创立主要由一组不连续的应收款或其他资产组合产生的现金流支持的证券，它可以为固定的或循环的，并可根据条款在一定的时期内变现，同时附加其他一些权利或资产来保证上述支持或按时向持券人分配收益。
”从经济学的角度，我们可以将其简单理解为：创立以收益性资产为担保的可转让性证券的过程。
潘彦、张银旗认为[3]，资产证券化是金融证券化的高级形式。
从广义上讲，资产证券化包括一级证券化和二级证券化。
在证券化发展的初级阶段，资金短缺者通过在资本市场和货币市场上发行证券来融资，以取代银行信贷等间接融资手段，所以又被称之为融资证券化。
目前资本市场上所称的资产证券化是指二级证券化，即把缺乏流动性但具有预期未来稳定现金流的资产（通常是贷款和应收帐款）汇集起来，形成一个资产库，通过结构性重组将其转变为可以在金融市场上出售和流通的证券，据以实现融资的过程。
何小锋、张伟认为[4]，资产证券化和一级证券化有着本质差别。
其中最主要的一点是两者具有不同的“发债基础”。
区别于以资产所有者的整体信用为担保的一级证券化，资产证券化以特定资产作为发债基础。
这种基础资产范围上的区别非常重要，它直接影响到偿债现金流的风险和收益，进而影响到证券化交易结构的架构以及破产隔离、信用增级和资产负债表处理等一系列重要问题。
廖乙凝等认为[5],作为一种具体金融创新的资产证券化与战后世界金融领域的证券化发展趋势不同，后者的含义更为广泛，前者是后者的具体表现之一。
商业地产资产证券化交易模式介绍我今天的分享主要分为三方面：第一，介绍目前国内证券化市场和地产相关的产品品种的基本情况；第二，介绍地产企业或者拥有物业的相关企业做资产证券产品的意义；第三，介绍在操作层面的一些相关方案、思路及需要重点关注的问题。
一、国内证券化市场上地产相关产品基本情况1、资产证券化产品相对其它固定收益产品的特点资产证券化在过去三四年里被讨论的非常多。
所谓的资产证券化，相对其它的固定收益类产品主要有三个方面的特点：首先，需要基础资产并依托该基础资产设计产品，包括对现金流的分析、设计产品的规模、支付的顺序和具体安排等。
其次，一般所称的证券化产品其基本要素是特殊目的载体（SPV）。
最近刚刚问世的信托型的ABN得到了市场的广泛关注，这是因为此前ABN没有特殊目的载体，而现在有了这个载体，就会导致交易结构和风险隔离效果发生重要变化。
因此，SPV是非常重要的要素。
最后，证券化产品一般有分层结构。
其它的固定收益类融资产品，比如银行贷款，一般来说没有分层结构。
证券化产品则大多都有优先、劣后的分层安排，实现了风险和收益的分割，并实现了不同投资人购买不同档次、不同风险权重和不同现金流特点的产品的效果。
这三方面的特点——基础资产、特殊目的载体、分层结构的特点和作用，就是资产证券化最核心的要素。
2、国内常见的证券化品种分类就国内而言，最常见的证券化品种有三类：第一类，以金融机构的信贷资产为基础资产的信贷资产证券化；第二类，以企业资产为基础资产，在交易所市场发行的资产支持证券，称之为交易所企业资产证券化；第三类，在银行间市场发行的资产支持票据。
还有一些新型的资产证券化或类资产证券化品种，这里不赘言。
除了公开市场外，在非公开市场上也有较多的私募证券化产品。
3、国内地产相关证券化产品的主要基础资产类别国内地产相关的资产证券化的主要基础资产类别，大体可以分为三大类，分别是与债权、物权、股权相关的资产。
第一大类，债权。
资产证券化交易结构及产品分类一资产证券化的概念及分类1.1 何为资产证券化？狭义的资产证券化（assert securitization）是指企业或金融机构将其能产生现金收益的资产加以组合，出售给特殊目的的载体（SPV），然后有特殊目的再提创立以后总以该基础资产产生的现金流为支持的证券产品，将该证券出售给投资者的过程。
在实践中，一般是由银行、信用卡公司或者其他信用提供者提供的贷款协议或者应收帐款作为基础资产并担负抵押担保功能，发行的债券或证券。
其范围涵盖较多，目前普遍出现在信用卡贷款、学生贷款、汽车贷款、企业租赁贷款、旅游贷款、房屋抵押贷款等，其中房屋抵押贷款又简称为“MBS”。
主要的提供者是商业银行和券商。
其余的大多数都归类于ABS。
图 1 资产证券化的基本结构从本质上讲，资产证券化就是将基础资产产生的现金流包装成为易于出售的证券，将可预期的未来现金流立即变现。
所以可以预见的现金流是进行证券化的关键先决条件。
广义的资产证券化不仅包括了传统的资产证券化，而且还将基础资产扩展至特定的收入及企业的运营资产等权益资产，甚至还可以进一步与信用衍生品结合形成了合成型的证券化。
例如，将证券化与信用违约互换结合起来，可以达到转移银行的信用风险的目的，但实际上并没有转移资产本身。
银行和SPV 进行信用违约互换交易，购买针对一组信用资产（可以包括抵押贷款、消费贷款、企业贷款等等）组合的保险，而SPV 是保险的出售方，银行需要支付相应的保险费，SPV 发行证券化的产品，将资金购买国债、机构MBS 等信用质量高的债券作为抵押物，发行的债券总量可以低于资产组合的总量。
当该组合中的资产未出现违约的情形，则投资者可以获得SBV 投资抵押物的回报和保险费收入。
但如果出现违约的资产，则SPV 必须将必要的抵押物变现，补偿银行的损失，而最终的损失实际是证券投资者承担。
所以证券的收益完全与对应的信用资产组合的信用表现挂钩，但同时也受到互换方银行能否履约的影响，并不完全与银行的信用无关。
回顾2020年，可以看到，疫情之下，资产证券化已经开始成为房企重要的融资拓展手段。
基础设施公募REITs的正式开启，对中国资本市场建设更是具有里程碑意义。
尽管目前试点暂未对商业地产类型资产开放，但未来基础资产类型或将扩容。
头部房企纷纷进行资产证券化的尝试，这为他们构筑多渠道金融链条赢得先机。
展望2021年，将是金融深化的关键一年，商业地产的未来将逐渐被金融模式所改变。
1 资产证券化成为重要融资拓展手段2020年，商业地产领域（仅统计零售物业、酒店物业、办公物业、长租公寓）的资产证券化案例中，CMBS项目共发行49单，发行规模1144.4亿元；类REITs20单，发行规模358.7亿元。
CMBS、类REITs两者数量占比为71%、29%，规模占比为76%、34%。
与2019年对比，CMBS发行数量提高75%，规模提升54%，类REITs发行数量提高100%，规模提升53%。
不仅整体增长较大，物业类型也更加多元化。
自2014年“中信启航”开启了中国类REITs 市场以来，国内商业不动产资产证券化市场蓬勃发展。
CMBS、类REITs作为新金融的代表，为一部分持有优质物业的企业拓宽了融资渠道、打通了“投融管退”的行业闭环。
特别是在2020年的疫情一度给行业的现金流带来严峻的考验，资产证券化融资手段逐渐为更多房企所用。
2020年4月份，随着海外资本市场持续震荡，内地房企海外债直接归零，房企转向资产证券化等更多元化的融资渠道。
1.1 CMBS去年4月发行达到高峰，类REITs 发行稳定增长从发行月份上看，CMBS在2020年4月份迎来发行小高峰，去年一季度受疫情影响，销售回我国商业地产资产证券化的金融模式分析廖洁 温家琛摘要：从类REITs走向REITs的过程中，商业地产的未来将逐渐被金融模式所改变，资产证券化已经开始成为房企重要的融资拓展手段。
基础设施公募REITs的正式开启，对我国资本市场建设更是具有里程碑意义。
第1篇一、前言商业物业作为我国房地产市场的重要组成部分，近年来在我国经济持续增长和城市化进程的推动下，发展迅速。
为了更好地了解商业物业的财务状况，本报告对某商业物业进行财务分析，旨在为投资者、管理层和政府部门提供有益的参考。
二、商业物业概况某商业物业位于我国某一线城市核心区域，占地面积约5万平方米，总建筑面积约10万平方米，共有5层，包括地下1层和地上4层。
该商业物业自2010年开业以来，吸引了众多知名品牌入驻，形成了以餐饮、娱乐、购物为主的一站式消费体验。
三、财务分析指标1. 营业收入：商业物业的营业收入主要包括租金收入、物业费收入、广告收入、停车费收入等。
2. 营业成本：商业物业的营业成本主要包括物业维护成本、人力资源成本、水电费、物业管理费等。
3. 净利润：净利润是商业物业的经营成果，反映了其盈利能力。
4. 投资回报率：投资回报率是衡量商业物业投资效益的重要指标。
5. 偿债能力：商业物业的偿债能力反映了其财务风险。
四、财务分析结果1. 营业收入（1）租金收入：2019年租金收入为1.2亿元，同比增长10%，主要得益于租金调整和部分品牌升级。
（2）物业费收入：2019年物业费收入为0.5亿元，同比增长5%，主要得益于物业费上调和业主数量增加。
（3）广告收入：2019年广告收入为0.3亿元，同比增长8%，主要得益于广告位出租率提高。
（4）停车费收入：2019年停车费收入为0.2亿元，同比增长6%，主要得益于停车费上调和车位利用率提高。
2. 营业成本（1）物业维护成本：2019年物业维护成本为0.3亿元，同比增长3%，主要得益于物业维护效率提高。
（2）人力资源成本：2019年人力资源成本为0.4亿元，同比增长5%，主要得益于人员结构优化。
（3）水电费：2019年水电费为0.2亿元，同比增长4%，主要得益于节能措施。
（4）物业管理费：2019年物业管理费为0.1亿元，同比增长3%，主要得益于物业管理水平提高。
商业地产中自持物业的资产证券化分析李琪晔【摘要】资产证券化是以基础资产未来收益为偿付支撑的融资行为,资产证券化的核心是预期现金流的稳定性和增长型。
随着地产行业从规模增长发展阶段,转入附加价值增长阶段,商业地产中自持物业资产通过有效经营,能够获得乐观的物业服务收入现金流,从而具备了资产证券化的融资需求以及发行的必要条件。
本文分析了商业地产自持物业资产的发展现状,并介绍了资产证券化的条件和运作流程,进而探讨了商业地产自持物业资产证券化操作的关键点。
【期刊名称】《中国商论》【年(卷),期】2017(000)035【总页数】2页(P30-31)【关键词】商业地产自持资产运营证券化【作者】李琪晔【作者单位】信阳市富华置业有限公司【正文语种】中文【中图分类】F832商业地产的物业资产主要包括办公物业、商贸物业、娱乐物业和酒店物业。
办公楼即写字楼，根据规模、科技化程度、所在区位和建设规格可以分为不同的等级，其物业资产配置和物业管理服务自然也存在差异；酒店物业只是为商旅或娱乐酒店服务的设施和功能，包括提供居住、娱乐、餐饮的场所以及相关设施；商贸物业是为商品交易者开展交易活动提供的场所、设施以及服务。
商贸物业是商家和消费者都比较熟悉的类型，包括综合性商场、批发市场及街道商铺等物业资产和服务；娱乐休闲物业是KTV、体育馆、歌舞厅等场所提供服务的设施、人员和设备等。
我国商品化地产发展较晚，在资产运营方面不仅意识落后，也不具备足够的高层次从业人员和成熟的商业模式。
当然，也受到我国家庭关系以及收入水平的特殊性影响，我国物业行业发展的需求基础还需要进一步挖掘。
随着地产行业规模扩张空间逐渐缩小，国民收入水平和消费层次的提升，商业地产的价值经营成为越来越多的地产公司和专业服务机构的投资青睐。
其中自持物业资产的精细化经营是核心发展领域之一，具有战略眼光的企业如万科、绿地、碧桂园等经过多年的自有物业服务，到造出具有市场牵引力的物业品牌，对地产项目销售或租赁带来了巨大的拉动作用。
资产证券化业务概况一、资产证券化定义资产证券化是指通过风险和现金流的结构性重组以及一定的信用增级，将一组缺乏流动性但有望产生稳定现金流的资产转换为有价证券产品的过程。
2、一般证券化程序资产证券化一般设计九个步骤：1.发起人（融资方）应指明证券化的标的资产。
如有必要，可以剥离各种类似资产离、整合组建成资产池；2.设立特别目的机构（spv）。
作为证券发行机构，保证其能够实现和发行人之间的破产隔离开3.基础资产真实出售。
发起人将准备证券化的基础资产或资产池转让给spv，且转让必须构成善意销售；4.信用增级。
发起人或第三方机构对已转让给spv的资产或资产池进行信用增级；5.信用评级。
由信用评级机构对spv拟发行的资产支持证券进行信用评级；6.结构重组。
特殊目的公司是在特定资产或资产池的基础上进行结构化和重组的，这些资产或资产池由承销商采用开发售或私募的方式发行证券；7.转移资金的支付。
SPV根据证券发行收入向发起人支付转让其原始资产的款项；8.日常管理。
SPV或其他机构作为服务提供商，对资产或资产池进行日常管理，并收集产生的信息的现金流，并负责账户之间的资金划拨和相关税务和行政事务；9.还本付息。
根据上述现金流，SPV向持有资产支持证券的投资者支付本金和利息偿付之后若还有剩余，则将剩余现金返还给发起人。
债务原始债务人发起人债权本息支付资产出售出售收入信用增级信用增级机构服务商spv本息转移现金信用评级机构发行信用评级现金投资者承销商承销资产支持证券三、资产证券化的核心要素资产证券化业务包含三个核心要素：1.真正的销售。
也就是说，发起人确实将证券化资产的收益和风险转移给了SPV。
证券化资产只能过真实出售，才能够和发起人的经营风险完全隔离。
证券化资产一旦实现真实出售，即使发起人由于经营不善而破产，发起人的债权人和股东对证券化资产也没有任何追索权。
同样，如果基础资产不足以偿还本息，投资者的追索权也仅限于基础资产，对发起人的其他资产也没有任何追索权。
剖析商行资产证券化一、资产证券化的基本概述２０世纪６０年代末以来，全球兴起一股金融创新的浪潮，各种金融创新工具纷纷涌现。
资产证券化以其独特的市场功能引起世人的注目，被认为是近３０年来世界金融领域最重大和发展最快的金融创新和金融工具。
从广义上讲，资产证券化包括一级证券化和二级证券化。
一级证券化是指在金融市场上通过发行证券直接融资的过程，其所使用的金融工具包括商业票据、企业债券和股票、这种资产证券化属于一级证券化，我们现在所称的资产证券化属于二级证券化，它是指商业银行将已存在的贷款或应收账款等银行资产转化为可流通转让的交易工具的过程。
例如，将不良贷款或小额的流动性低的住房抵押贷款汇集集合，包装成具有高流动性的证券。
二级证券化是资产证券化的基本内涵。
二、世界资产证券化的概况资产证券化最早源于美国的居民住房抵押贷款证券化，其发展经历了两个阶段：一是１９７０年至１９８５年的兴起和繁荣阶段，该阶段的主要特点就是证券化资产仅限于居民住房抵押贷款，并且证券化的应用范围仅限于美国国内；二是１９８５年至今的广泛深入发展阶段，该阶段的主要特征包括：基础资产的广泛化、证券化技术的成熟化、证券化发展的国际化。
统观各国资产证券化的经验可以看到，资产证券化在推进过程中主要有以下几个方面的不同：第一，在不同的经济背景和环境中，世界各国和地区信贷资产证券化的发展和选择也大相径庭。
美国、欧洲等国家的信贷资产证券化大多是从住房抵押贷款证券化开始的。
这是因为住房抵押贷款是最容易证券化的资产。
对于固定利率住房抵押贷款而言，其贷款条件较为标准化，金融机构已经积累了大量数据，一组条件相仿的抵押贷款在违约率、平均还款期限等方面仍能显出极强的规律性，故而也就易于证券化了。
但是，资产证券化在亚洲一些国家和地区则更多地以不良贷款证券化为切入点。
这一方面是由于亚洲金融危机的爆发使大量不良资产在金融系统沉积，迫切需要通过资产证券化来予以消化和解决；另一方面，美国的不良贷款证券化实践也为亚洲各国提供了经验借鉴。
资产证券化简介资产证券化简介一、资产证券化的概念与结构资产证券化，发起人将缺乏流动性但能在未来产生可预见的稳定现金流的资产或资产组合出售给SPV，由其通过一定的结构安排，分离和重组资产的收益和风险并增强资产的信用，转化成由资产产生的现金流担保的可自由流通的证券，销售给金融市场上的投资者。
二、资产证券化的分类广义的资产证券化是指某一资产或资产组合采取证券资产这一价值形态的资产运营方式，它包括以下四类：（一）实体资产证券化即实体资产向证券资产的转换，是以实物资产和无形资产为基础发行证券并上市的过程。
（二）信贷资产证券化是指把欠流动性但有未来现金流的信贷资产（如银行的贷款、企业的应收帐款等）经过重组形成资产池，并以此为基础发行证券。
（三）证券资产证券化即证券资产的再证券化过程，就是将证券或证券组合作为基础资产，再以其产生的现金流或与现金流相关的变量为基础发行证券。
（四）现金资产证券化是指现金的持有者通过投资将现金转化成证券的过程。
狭义的资产证券化是指信贷资产证券化。
三、简例示意资产证券化（以实体资产证券化为例）A: 在未来能够产生现金流的资产B:上述资产的原始所有者（信用等级太低，没有更好的融资途径）C:枢纽（受托机构）SPVD:投资者资产证券化——B把A转移给C，C以证券的方式销售给D。
B低成本地（不用付息）拿到了现金；D在购买以后可能会获得投资回报；C 获得了能产生可见现金流的优质资产。
SPV是中枢，主要是负责持有A并实现A与破产等风险的隔离，并为投资者的利益行动。
SPV进行资产组合，不同的A在信用评级或增级的基础上进行改良、组合、调整。
目的是吸引投资者，为发行证券。
四、资产证券化的基本技术（一）破产隔离：将产生现金流的资产与发起人任何的财务风险相隔离，确保资产产生的现金流得以按证券化的结构设计向投资者偿付证券权益，实现资产信用融资。
用两个步骤实现：（二）资产真实出售：发起人将与拟证券化资产有关的权益或控制权一并转移给SPV，使SPV获得对资产的合法权利，当发起人发生财务风险时，这些资产与发起人的信用和其他资产想隔离，不会被追及或归并为发起人的破产财产。
资产证券化概述论文关键词：资产证券化；风险论文提要：资产证券化可以降低资金成本、改善资本结构，从而有利于资产负债管理，优化财务状况，为投资者提供了一种新的投资工具，可以多样化投资产品，分散投资风险。
但是，资产证券化存在着许多风险，尤其在我国，由于缺乏相关的法律法规、市场环境及中介机构，资产证券化的运行会蕴涵着更大的风险。
必须充分认识这些风险，并采取相应的措施降低风险，才能使我国资产证券化得以顺利进行，促使我国金融业健康、良好地发展。
一、资产证券化概述资产证券化是指以项目（包括未建项目和已有项目）所属的资产为基础，以项目所能带来的稳定预期收益为保证，通过在资本市场上发行证券募集资金的一种融资方法。
资产证券化有多种形式，主要有抵押支持证券化（MBS）和资产支持证券化（ABS）。
资产证券化运作过程通常由发起人将预期可获取稳定现金流的资产组成一个规模可观的“资产池”，然后将这一“资产池”销售给专门操作资产证券化的特殊信托机构（简称SPV），由SPV以预期现金收入流为保证，一般经过担保机构的担保和评级机构的信用评级，向投资者发行证券、筹集资金，并用“资产池”产生的现金流来对投资者付息还本。
资产证券化主要参与者为原始权受益人、SPV、证券承销商、托管行、投资者。
资产证券化对发起人来说，可以降低资金成本、改善资本结构，从而有力于资产负债管理，优化财务状况。
对投资者来说，提供了一种新的投资工具，可以多样化投资产品，分散投资风险。
资产证券化可以引导储蓄转化为投资，有助于国民经济的发展。
二、资产证券化风险资产证券化可以使作为原始权益人的企业和银行获得新的融资来源，缓解初始债权人的流动性风险压力，有利于盘活金融资产，改善资产质量，降低融资成本；有助于提高融资体制的完备性，改善金融结构，促进金融发展，提高金融安全。
但同时资产证券化也存在诸多风险。
由于我国资本市场不够发达，金融、法律制度还不够完善，再加上我国金融体系的不够完善，相关中介机构的缺乏，使得我国资产证券化存在着更多的风险。
商业物业资产证券化结构分析
——以中信华夏苏宁云创资产支持专项计划为例
一、专项计划的基本情况
（一）资产支持证券的基本情况
中信华夏苏宁云创资产支持专项计划（简称“专项计划”）属于基金子公司资
产支持专项计划，存续期限为18个计划年度，A类资产支持证券存续期间为18
个年度，评级为AAA；B类资产支持证券的存续期间为3+1个计划年度，评级为
AA，根据情况可能延长。
A类资产支持证券的金额为20.85元，B类资产支持证券的金额为23.10元。
A类、B类资产支持证券均销售各合格投资者。
（二）基础资产与目标资产
1、基础资产
基础资产是指原始权益人（苏宁云商）直接持有的，并由计划管理人代表专
项计划的利益，向原始权益人收购的私募投资基金全部基金份额及优先债收益
权。
2、项目公司
接或间接持有全部股权的11家公司。
3、门店物业
指各项目公司分别持有的房屋。
4、目标资产
指各项目公司持有的门店物业的合称。
二、专项计划的交易结构
（一）交易前的准备动作
1、苏宁云商集团股份有限公司（简称“苏宁云商”）与基金管理人签署《基
金合同》，约定双方在私募投资基金设立、投资、收益分配和清算等过程中的权
利和义务。基金管理人设立“中信苏宁云创私募投资基金”。中信金石基金管理
有限公司作为基金管理人。苏宁云商作为基金份额持有人，在私募投资基金设立
时认购全部私募投资基金份额。
2、基金管理人代表私募投资基金设立11个全资的资产管理公司（也称项目
公司），并持有11个门店物业。
3、基金管理人、委贷银行及各项目公司分别签署11份《委托债权代理投资
合同》。私募投资基金委托银行向各项目公司提供借款，项目公司以其持有的门
店物业作为债权的抵押担保，并将物业抵押给提供委贷的银行，使基金管理人代
表私募投资基金对项目公司享有优先债权，基金管理人将优先债收益权作为对价
向苏宁云商支付部分私募投资基金份额赎回对价，苏宁云商仍保留着部分基金份
额。
4、经过上述运作，苏宁云商作为原始权益人已拥有优先债的收益权及部分
的私募投资基金份额。
（二）专项计划的交易结构
1、计划管理人发起设立“中信华夏苏宁云创资产支持专项计划”，并与投资
者签署《认购协议》或《申购协议》，向投资者募集资金。
2、苏宁云商、基金管理人与计划计划管理人签署《基金份额转让协议》，由
苏宁云商向计划管理人转让其持有的全部私募基金份额。苏宁云商、基金管理人
与计划管理人签署《优先债收益权转让协议》，由苏宁云商向专项计划转让苏宁
云商持有的优先债收益权。
3、计划管理人、基金管理人、监管银行与各项目公司分别签署《监管协议》，
委托监管银行对各项目公司的银行账户实施资金监管，以监督各项目公司严格按
照其章程和专项计划文件的约定运用各项目公司门店物业的租金收入。
4、计划管理人与托管银行签署《托管协议》，委托托管银行对专项计划账户
内的资金进行管理。
三、信用增级措施
1、苏宁云商各下属子公司、苏宁集团作为承租人与各项目公司分别签署了
期限为20年的不可撤销租约，并对租金的调整做了约定。
2、私募投资基金发放的优先债，各项目公司均以门店物业作为抵押，专项
计划收购优先债收益权后，如发生借款人违约，可行使担保物权。
3、苏宁云商出具承诺函，承诺载专项计划存续期内，若A类资产支持证券
的评级低于AA+（不含），则在评级报告发布日7个工作日内，苏宁云商将向计
划管理人支付相当于截至评级下调日后10个工作日A类资产支持证券持有人未
分配本金和预期收益的现金，由计划管理人终止A类资产支持证券。
四、专项计划的退出与参与
