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2019上海建发新江湾城项目市场策划提报53p

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上海杨浦区新江湾城房地产开发项目

上海杨浦区新江湾城房地产开发项目
1.14
5.43
单位 万平米
万平方米 万平方米 万平方米 万平方米 万平方米
土地获取
投资 主体
中国建筑股份公司、中建八局、中建上海设计院
获取 方式
土地 价格
上海市土地资源和房屋管理局挂牌，价高者得 建议楼面地价范围：2万至2.8万元/平米
支付 方式
1.提交土地挂牌底价10%的竞买保证金，取得《竞买资格证书》； 2.摘牌后签订《上海市国有土地使用权出让合同》； 3.按合同约定方式支付土地出让金；
I
II
III
产品定位
空 间 空 间 空 间 空 间
产品由联排、叠拼等别墅形态构成，打造花 园式的纯别墅社区。
IV
产品定位
目前，新江湾城高端产品以精装大平层和叠拼为主，尚无纯别墅社区
项目名 华润橡树湾
仁恒 九龙仓 汉斯
物业类型
叠拼 平层 叠拼 平层 平层
占总 地建
容积率
23 1.6
0.9-1 1.7-1.9
宗地情况 （二）周边环境
宗地情况
（三）交通及商业生活配套
万达广场
百联又一城
汉斯商业概念图 上音附校
M
本案
项目周边路网清晰、交 通便利；配套以教育机 构为主，生活配套为汉 斯商业和邻里中心；大 型商业集中在3公里外 的五角场
同济一附中
M
中环
主干道
次干道
支路
1·0号线
M 站点
五角场副中心
宗地情况
（四）宗地现状
分期 第1期 第2期
类型 联排及部分叠拼
叠拼
单位：平方米 面积
51,557 51,533
开盘时间 2010年10月 2011年9月

[建筑]上海新江湾城规划文本

[建筑]上海新江湾城规划文本

[建筑]上海新江湾城规划文本新江湾社区(N091101、N091103单元)控制性详细规划(文本、说明、图集)新江湾社区(N091101、N091103单元)控制性详细规划文本目录1. 总则 ..................................................................... ........................................................................ ............ 2 1.1. 规划范围 ..................................................................... (2)1.2. 规划依据 ..................................................................... (2)1.3. 规划原则 ..................................................................... (3)2. 功能布局和结构 ..................................................................... ................................................................. 3 3. 人口规模...................................................................... ........................................................................ .... 4 4. 土地使用规划 ..................................................................... (4)4.1. 保留用地与可开发用地 ..................................................................... .............................................. 4 4.2. 土地使用 ..................................................................... (5)5. 建筑容量控制 ..................................................................... (6)5.1. 住宅建筑量 ..................................................................... ................................................................. 6 5.2. 商业办公建筑量 ..................................................................... ......................................................... 6 5.3. 其他建筑量 ..................................................................... ................................................................. 6 6. 道路交通规划 ..................................................................... (7)6.1. 城市道路系统规划...................................................................... .. (7)6.2. 轨道交通规划 ..................................................................... ............................................................. 9 6.3. 交通设施规划 ..................................................................... ........................................................... 10 6.4. 交通组织规划 ..................................................................... ........................................................... 12 7. 绿地规划...................................................................... ........................................................................ .. 12 8. 公共服务设施规划 ..................................................................... ........................................................... 13 8.1. 市级、地区级公共服务设施 ..................................................................... .................................... 13 8.2. 社区级公共服务设施 ..................................................................... ................................................ 13 8.3. 基础教育设施 ..................................................................... .. (15)9. 市政公用设施规划 ..................................................................... ........................................................... 16 9.1. 市政设施系统规划...................................................................... ................................................... 16 9.2. 市政设施设置要求...................................................................... ................................................... 19 9.3. 市政控制线规划 ..................................................................... ....................................................... 20 10. 水系规划 ..................................................................... .......................................................................20 11. 景观风貌规划 ..................................................................... ............................................................... 21 12. 其他特定要素规划 ..................................................................... . (21)11. 总则1.1. 规划范围新江湾社区位于北分区杨浦次分区内，包括新江湾城的全部，殷行街道的部分，以及宝山区淞南镇的部分，由闸殷路,淞沪路,政立路,国权北路,何家湾路,区界,军工路所围合的区域，总用地面积973.1公顷。

绿城上海新江湾项目产品策划与规划设计方案122P

绿城上海新江湾项目产品策划与规划设计方案122P
P8 创 造 城 市 的 美 丽
绿 项目区位 本项目位于上海市杨浦区新江湾城内淞沪路、殷行 城 · 路交界处，介于浦西中环和外环中间，与城市各重要节点 距离如下表： 上 海 地点 距离 车程（时速 50公里） 新 五角场 4公里 5分钟 江 人民广 16公里 20分钟 场 湾 项 陆家嘴 16公里 20分钟 虹桥机 30公里 36分钟 目 场 介 浦东国 47公里 55分钟 绍 际机场
P34 创 造 城 市 的 美 丽
绿 城 · 上 海 新 江 湾 项 目 介 绍
完善配套
本项目
P35
创 造 城 市 的 美 丽
绿 城 · 上 海 新 江 湾 项 目 介 绍
完善配套
具体到本项目：紧邻轨 道交通 10 号线，项目东侧为 规划中的上海音乐学院附属 实验学校、中福会幼儿园， 西侧是淞沪路主干道的 30 米 绿化隔离带，殷行路北侧是 正在建设的商住项目（ C5 地 块，开发商为美国汉斯）， 其中规划有社区商业中心。 本项目
P22
创 造 城 市 的 美 丽
绿 城 · 上 海 新 江 湾 项 目 介 绍
稀缺生态环境
P23
创 造 城 市 的 美 丽
绿 城 · 上 海 新 江 湾 项 目 介 绍
区域特质二：高规格区域规划
P24
创 造 城 市 的 美 丽
绿 高规格区域规划 按照新一轮《上海市城市总体规划》（1999-2020）， 城 · 上海城市中心城将规划建设以人民广场为中心的市级中心 和四个副中心，分别是徐家汇、花木、江湾——五角场、 上 真如。 海 新 江 湾 项 目 介 绍
绿城· 上海新江湾项目 产品策划与规划设计方案介绍
上海绿源房地产开发有限公司
创 造 城 市 的 美 丽

上海新江湾城C5-8地块综合项目

上海新江湾城C5-8地块综合项目
ELEVATIONS
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙） 白色装饰铝条
公寓式酒店
北立面 North Elevation
東立面 East Elevation
白色装饰铝条
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
公寓式办公二号楼
北立面 North Elevation
浅黄色石材
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
白色装饰铝条
浅黄色石材
東立面 East Elevation
Benoy
SOHO 1 LOBBY DROPOFF
Benoy
SOHO 2 LOBBY DROPOFF
Benoy
浅黄色石材
東立面 East Elevation Benoy
立面图
ELEVATIONS
白色装饰铝条
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
公寓式办公二号楼
南立面 South Elevation
灰色石材
蓝色半反光玻璃 （假玻璃幕墙）
白色装饰铝条
西立面 West Elevation
Benoy
立面图
ELEVATIONS
Benoy
1第一部分: 设计效果 PART 1: DESIGN VISION
Benoy
Benoy
Benoy
Benoy
2 第二部分:建筑及规划设计 PART 2: ARCHITECTURE & PLANNING DESIGN
Benoy
屋顶平面图
ROOF MASTER PLAN
Benoy
屋顶平面图
l Architecture l Master planning l
Interiors
l
Graphics
l

上海新江湾城银亿领墅纯别墅社区项目推广策略报告_71p_营销策划方案

上海新江湾城银亿领墅纯别墅社区项目推广策略报告_71p_营销策划方案
1.6 36
可售
3.3 1.2 4.3 3.6
0.3 13.8
可售套数
143 42 192 181 9 567
未来别墅供 应量 (万㎡) 12 / 5.1
/
/ 18.2
本 案
江湾尊堡
楼盘名称 新江湾九里
仁恒怡庭 祥生御江湾
近期成交均价 42709 66825.4 84080
主力面积（竞争产品） 公寓250-300 叠加300-350
高绿化率与低密度的建筑群落相结合，50%的板块绿化率规划户数只有近万户 在新江湾城板块中，有36中鸟类，其中包括3种国家二类保护鸟类，12种中日候 鸟保护协定中的珍贵鸟种；水系中有7种鱼类，大多为失去罕见
空气指标达到了国家标准中队自然保护区，风景名胜区要求的指标限值，如此 高的环境空气为市区罕见
区域卖点-地段
客户来源分布图
3%3%22%%2% 5% 8%
47% 8%
20%
杨浦 虹口 宝山 浦东 外省市 普陀 外省市 黄浦 静安 闸北
华润橡树湾成交客户自09年开始在浦东宣传推广后，10年浦东客 户开始有成交，并成上升趋势。
29%
2% 7%
7%
0%
2%
3%
6%
客户来源区域（上海） 长宁 普陀 虹口 黄浦 23% 静安 卢湾 闵行 浦东 徐汇 杨浦 未知
新江湾城银亿领墅
项目推广策略报告
2020年5月22日
同策思考路径
核心价值梳理 竞争分析 客源分析
营销策略
PART 1
核心价值梳理
1
区域价值梳理
生态——湿地资源 地段——中内环旁 规划——第三代国际社区
区域卖点-生态
新江湾城位于上海北区的杨浦区，整个板块占地约9.45平方公里，拥有众多原 始水洗和植被，被称作“上海生态宝石”

一座承载上海新梦想的城区——“新江湾城”的规划设计

一座承载上海新梦想的城区——“新江湾城”的规划设计
心 ．是江湾 一五角场城市副 中心的重要
组成部分 是 以知识型办公 为主导 的商
务功能区。
务产业 为主体 的知识型服务 中心 与复
旦大 学江 湾新校区 ” 左一 右”联动发 一 展 ，共 同构筑新江 湾城 中央区 ６江湾天地板块 江湾天地 以滨水休 闲为主导 ，是居 住与公共活动 紧密结合 的综 合社 区 ，依
住 区整体 空 间进行 控制 ．以形成整体协
调 的景 观形象 。通过对街道 景观 、开放
空 间景观 的设计 ．促进在 新江湾城 内形
成具 有独 特性 的街 道空 间性格 ．使 居住
兹 贝格建筑设 计有限公司 四家国际设计
公 司 ．最 终 在 美 国 Ｊ ｈｓｎ Ｐ ａ ｏ ｎｏ ｈ ｉ 司 方 ｎ公
内部 的延伸 。
４＋ 系统化的居住 区整体空 间景观形
积约 ８ ７ ． ％ 公共绿地 占用地面积约 ２ ％ Ｏ
以上 ． 总居住人 口约 ６ 万人 。 ～８ 上海城 投置业有限 公司对新江湾城
在新江湾城 具体开发过 程 中．对 居
的规划设计 方案进行 了国际征 集 ，邀请 了美 国 Ｊｈｓｎ Ｐａ ｏ ｎｏ ｈｉ ｎ公司、德 国 Ｓ Ａ公 Ｂ
维普资讯
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案例借鉴：新江湾城


新江湾城 上海城郊区域，融合经济、文化、教育于一体的复合型新城，目前已成为 上海高品质生态居住区的标杆区域。 成功借鉴点：
•借鉴点一、具有足够高度、深度、广度 的定位原则；
•借鉴点二、具有鲜明特色的双主题定位； ？
•借鉴点三、合理的运营模式——规划现 行，熟地开发；
新江湾城 黄 浦 江
五角场
•借鉴点四、有序的产品策略，从弱化区 域抗性产品——提升区域价值产品。
上，先配套后居住，先环境后建 来自”。首先通过生态环境、水系循环、道路 交通、景观架构、生活服务和市政配 套六大体系的实施（包括“七通一平” 基础设施建设，各类公共绿化水系景 观、开放空间系统的建设），形成可 供房地产开发企业进行房地产开发的 熟地，随后以土地招标方式进行转让。
土地增值： 05年1月拍出首块土地，楼面地价5617 元/㎡；
板块之四：江湾城市副中心板块 定位：五角场城市副中心的重要组成部分，以休闲商 业、大众餐饮、知识商务为主 配套项目：主题酒店、美食公寓 板块之五：中央居住区 定位：主流居住区，面向上海市的大型居住区
新江湾城
开发节奏：板块有合理的开发模式，产品线与配套线互动开发，每期开发
均有一定影响力的配套工程作为价值支撑。
新江湾城现阶段项目产品
后期产品品质明显提升、户型放大，主打品质改善型市场，强化项目优势。 （如复式、平层大户型、精装修等）
玺园，开发商九龙仓，新江湾城 项目，总建10万㎡，容积率1.70， 预计2010年4、5月开盘，高层为 主，未来将以高标准精装修面市。
盛世豪园，开发商军华置业，总建20.5 万㎡，容积率2.0，小高层，一期售罄， 主力户型86-100㎡两房，120㎡左右三 房，二期将于2010年年底开盘，户型仍 以两房、三房为主，但平层大户型和复 式产品开始出现。

上海龙湖地产新江湾城项目投资建议书[1]


l 目标客户特征
年龄：35－45。 家庭结构：两代同堂、三代同堂。 工作状态：事业有成，但工作的压力巨大。 休闲：珍惜有限的休闲时光，追求高质量的休闲生活。 消费：追求品牌，但更看重品位。 审美：国际化的审美取向，有自己独立的见解，但不免会附庸风雅。
新江湾城实景照片
上海龙湖地产新江湾城项目投资建议 书[1]
新江湾城实景照片
上海龙湖地产新江湾城项目投资建议 书[1]
区内社会配套（分布在半径2-4公里的圆周内）
体育场馆 复旦体育馆、江湾体育场
医院
肺科医院、黄兴医院、上海华都医院
商场
百联又一城、大西洋百货、沃尔马
中小学
郑立路第二小学、复旦小学、六一小学、 五 角场小学、复旦附中、同济初中
上海龙湖地产新江湾城 项目投资建议书
2020/11/1
上海龙湖地产新江湾城项目投资建议 书[1]
目录
l 项目概况 l 市场分析 l 市场定位 l 项目规划预案 l 投资收益评价 l 投资风险评价 l 投资建议
上海龙湖地产新江湾城项目投资建议 书[1]
一、项目概况
上海龙湖地产新江湾城项目投资建议 书[1]
上海龙湖地产新江湾城项目投资建议 书[1]
2.2 市场供需分析
2000-2006年上海商品住宅供应（批准预售）、需求（预售登记 ）
单位：万平方米
供应减少需求回升，房产市场已处在回暖的临界点。
上海龙湖地产新江湾城项目投资建议 书[1]
2000-2006年土地市场交易量
单位：万平方米
土地供应的减小将对未来1-2年内的供需结构产生重要影响，房价大幅 度上升不可避免。
100%
二、区域写字楼分析
1、区域内的产业分布集中，多以 高新科技为主；

上海新江湾高端住宅项目营销策划报告


相对离散，对整个项目贡献度不高 产品线丰富的多元项目
“建发新江湾项目”
环境资源 一线保留湿地景观
+城市资源 区域内的大盘项目 兼有办公、商业等城市属性产品 高端的三重商业配套
本报告是严格保密的。
比肩国际的 高端的生活蓝本
4#地块：门户、纯粹、一线景观高层
本报告是严格保密的。
经典的三段式立面设计， 纵向线条增加挺拔感。
表面 命题
央行“加息”预期，投资心态进入博弈期； 银行首付4成以上，提高营业税，成本增加； 地方政府的“投资抑制（而非‘投机’）”的主流舆论导向；
海外游资撤场，境外资金净流出；
真实 情况
欧美及日本市场经济复苏缓慢，外贸受挫，实业短期难以复兴； 国家政策的“明放暗收”，民间资本投资渠道日益收窄； M1、M2投放增量，产生通胀，人民币购买力下降； 证券市场富翁缔造机，创业板、大小非集中上市；
值77万平米，中高端客户购买意愿上涨明显。
08至09年均价4万以上产品去化情况 30 25 20 15
80.0% 60.0% 40.0%
08至09年4万以上去化产品分布比例
10
5
0
2008 2009
4w-6w以上去化公寓总面 积（万方）
7.4 28.5
6w-8w以上去化公寓总面 积（万方）
1 8.5
用地面积 容积率
总建筑面积 地上建筑面积
住宅户数 车位数量
15640㎡ 2.0
43467.3㎡ 31280㎡ 139
237(其中地下217个)
4#地块：户型绝对领先同类产品的标杆
三进：电梯玄关、花园玄关、入户玄关 两院：电梯客厅、入户花园 宽宅：16-20米
向阳：三卧朝南设计 大户：4房附带保姆房 私隐：双套房设计

某市杨浦区新江湾城项目可行性研究报告

• 09年3月以来房地产市场的销售火爆，带动了一手房的开工量，全年住宅投资金额有望创下历史新高。
2.2上海市房地产市场分析
• 上海房地产市场调整周期较短，以2008年10月底国家出台一系列优惠政策为转折点 ，2009年初至今上海楼市进入新一轮上升通道，豪宅市场表现异常突出； 作为住宅 市场的主力产品，公寓住宅市场走势与豪宅市场总体走势基本一致。 09年8月份，由 于浦东星河湾、翠湖天地嘉苑、黄浦湾的集中放量成交，使上海公寓市场整体均价拉 升至近18000元/平米，成为公寓市场本轮成交价格的新高度。
共生的生存环境。
• 新江湾城是上海市中心城区最大的可供集中成片开发的土 地，建成后的新江湾城将是一个知识型、生态型的花园城 区。
2.1上海经济发展环境分析-现状条件
• 现状如下图所示，从布局上看，新江湾城属于杨浦区西片规划。将成为依托复旦、同济等大学以及众多的科研机构创建一批 知识型现代化社区和设施配套齐全的大型高档人文居住区。目前，新江湾城区域生活配套日趋完善，规划中的交通配套也在 建设之中。
规划建筑用地性质 二类住宅组团用地 总用地面积 ≤121710平方米
（可建设用地） ≤114520平方米） 建筑面积 ≤114520平方米 容积率 ≤1.0 建筑密度 ≤25% 绿地率 ≥35%
建筑限高 ≤20米
备注
代建5920平米的 幼儿园，代建 10290平米的公 共绿地。 建筑面积中含 10%的商业， 1000平米托老所 ，200平米卫生 服务所。
）
项目地址
杨浦区新江湾城政 和路1088号
杨浦区政悦路88弄
元/平方米
20000 18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
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空气质量 空气质量或达到国际一级标准
原生态湿地城区仅此一处 自然环境不可复制
教育配套：复旦大学、同济附中、上海音乐 实验中小学、中福会幼儿园……名校汇集， 一体化成长环境
娱乐配套：美格菲健身会所、极限运动公园、 新江湾城公园、游艇码头（规划）等……
生活配套：长海医院、五角场万达商业中心
游艇码头（规划）
建发新江湾城项目市场策划提报
新聚仁机构·2019.04
聚仁对于新江湾城的理解
生态资源——城区唯一原生态湿地
新江湾城
外环 中环
生态环境表现
生态环境 拥有70年原生态湿地
湿地面积 150亩生态湿地
水域面积 约40万平米
动植物种类
237种植物、114种鸟类、17种两栖爬行动物、18种鱼类、 9种哺乳动物、352种昆虫等珍惜动、植物
客源分布：杨浦、虹口、宝山上海北三区（包括外省市在上海常住居民） 为主力（45%）；黄浦、闸北、静安等市中心（30%）；浦东（15%）； 其他区域、港台（10%）；
上海北区高端、低密度产品可选余地十分有限（仅保利叶上海）
客源分布：杨浦、虹口、宝山上海北三区为主力（35%）；黄浦、闸北、 静安等市中心（35%）；浦东（20%）；其他区域、港台（10%）；
项目肩负建发品牌形象提升，自身产品表现已经具备豪宅形象运作； 同时产品气质拥有一定原生态元素基础。
项目定位思考
① 新江湾城气质：全市生态型豪宅区，“原生态”气质独特 ② 新江湾城竞争：成本堆砌、实现差异化不淹没于同质竞争 ③ 新江湾城客户：最看中区域生态环境，客户需求生态豪宅 ④ 项目自身产品：已有原生态要素，可将生态元素最大化 ⑤ 国际发展潮流：“生态”、“低碳”是目前主流发展趋势
客户购买动机主要因素：新江湾城独特的生态环境、低密度居住属性
针对全市性豪宅客源，我们的产品在保持一定豪宅要素的基础上应该结合区位的生态性以及 产品自身的原生态元素，通过景观、装修建议将这种原生态元素进一步放大，引入低碳生活 理念将项目运作成为最能够代表新江湾、买新江湾城客源最为看中的低碳生活理念的、生态 型新城市豪宅。
900-1100 2200-3200 2000-2500
6000以上 2800-4300
430-460 700-800
新江湾城现状——产品中端转向高端
立面 户型 精装 客源 购买动机
新城御景（早期） 面砖、现代风格
90-140㎡、传统常规户型 前期毛坯、现在简装
杨浦、虹口、宝山常规改善客户 看中新江湾环境
客源购买动机
大平层
叠加产品
静安均泰丽轩
常规面积市中心高端公寓 产品：高容积率、排布紧密的低舒适性的高层公寓 环境：公建、车辆、人流较多，居住环境相对杂乱 面积：常规130-140㎡户型面积 相对此类产品竞争，本案具备原生态、低密度、大宅舒适产品优越性
城市一品苑
市区没有同类产品，常规面积二线豪宅 产品：体量小、精装城市公馆类豪宅 环境：传统中心地段、顶级商业配套 面积：160-180㎡精装二线豪宅标准 相对此类产品竞争，本案同样拥有原生态、别墅型生活归属
85000
总价段表现 （万元/套） 1500-2000 2000-2400 2500-3300 1600-4000
1200-1300
尚海湾豪庭
56000
绿城黄浦湾 黄浦沿江 资源优势型豪宅 世茂滨江
汤臣一品
白金湾府邸
新江湾城
城区唯一 生态资源豪宅
新城御景 华润橡树湾
80000 80000 150000 120000 33000 42000
4%
4%
4%
4%
3%
2%
2%
1%
1%
1%
2%
橡树湾
上海58% 外地42%
31%
25%
14%
7%
3%
7%
2%
2%
2%
1%
1%
1%
1%
3%
加州水郡
上海59% 外地41%
36%
13%
10%
9%
4%
4%
4%
2%
4%
2%
2%
3%
2%
5%
北三区区域客源占上海总量60-70%，目前仅三区高端客源表现； 客源广度并未辐射于全市、形象仍局限于区域。
客源变化趋势——品牌规模性开发、辐射于全市
① 仁恒、保利、九龙仓等知名开发商，规模性发展， 区域楼市认知度将大幅提升
仁恒、保利等品牌忠实客户将闻名而来，随 之带动群众效应，客源层面将全面铺开
② 复旦、同济附中等人文教育、娱乐配套、五角场 等基础设施完善，国际社区形象日益成熟
国际社区形象、生活氛围日益成熟，唯一生 态环境将吸引向往生态豪宅生活的城区富豪
一线江景资源、同时具备城市规划驱动（世博会）的市区资 源型豪宅；
“中心地段、文化底蕴、顶级配套、江景资源”
五角场、万达广场……
城市副中心规划利好，万达广场新兴商业配套入驻，新江湾 城拥有城市配套属性；
湿地、水域、珍惜动植物……
70年原生态湿地、40万方水域面积、多种珍惜动植物共同生 存，生态环境城市唯一；
我们已拥有
1. 最宝贵的生态湿地、野生动物资源
2.
最顶尖的教育体系、人文资源
3. 公寓产品中建筑密度最低的规划平台
4. 最原生态的建筑形象
5. 最生态的豪宅空间
我司将建议
6. 最生态的内部景观塑造 7. 最环保、最智能的低碳理念应用
1：我们的生态湿地、保护动物
上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”
项目
区域
杨浦 虹口 宝山 黄浦 崇明 闸北 普陀 长宁 徐汇 卢湾 闵行 浦东 金山 其他
新城御景
上海64% 外地36%
41%
16%
15%
4%
4%
4%
4%
3%
2%
2%
1%
1%
1%
2%
橡树湾
上海58% 外地4
3%
7%
2%
2%
2%
1%
1%
1%
1%
3%
加州水郡
上海59% 外地41%
客源年龄：以40-50岁中年为主； 客源层次：钢材、贸易私营业主为主、企业高层管理人员； 事业层次：全国性、长三角事业舞台，企业基根于北三区； 家庭结构：三、四口之家为主，三代同堂等； 置业目的：多次改善居住； 生活基调：生活低调、特别注重家庭生活，一直追求良好的 生活环境于家人享受； 购买动机：自然环境、工作据点、孩子上学；
九龙仓目前在售个案（上海）
项目名称
新华路一号
图示
小区建筑沿南北向中轴线对称布置，规划11幢住宅，点式建筑与板式建筑并存。住宅沿周 边布置，围合出中央大花园，形成一个组团，产品精装修。
区域 主力面积段 精装标准 1-3月成交价
新华路（长宁） 300-360㎡ 10000元/㎡ 87640元/㎡
区域楼市发展由区域高端开始走向城市豪宅； 豪宅未来发展沿袭传统奢华、成本堆砌路线； 在未来豪宅区域背景下，产品形象同质化严重，差异化于市场成本堆砌更能体现独特豪宅形象。
总规特征：错开大栋距、低密度、类别墅
产品形象——建筑：豪宅品质、原生态建筑
立面用材：墙体保温系统、石材+面砖 立面表现：原生态元素、同时显尊贵
立面特征：豪宅品质、原生态建筑、生态环保
产品形象——户型设计：豪宅气质
景苑主力户型 168-172㎡ 221-255㎡
雅苑主力户型 230-260㎡ 280-310㎡
客源年龄：以45-55岁中年为主； 客源层次：私营业主为主、大型企业、事业单位顶层人士； 事业层次：全国性、全球性事业舞台； 家庭结构：三、四口之家为主，三代同堂等； 置业目的：多次改善居住； 生活基调：生活品性低调、儒雅；追求专属感、低密度生态居 住环境、又要享受便捷城市生活配套； 购买动机：自然环境、低密度、专属感、城市配套；
仁恒目前在售个案（上海）
项目名称
仁恒河滨城
图示
总建面：6.5万方；容积率：1.2 18栋7层高多层社区，但规模较小，排布较密，一期产品规划为大平层精装修产品、二期叠加产品。
区域 主力面积段 精装标准 1-3月成交价
花木板块（浦东） 136-150㎡ 5000元/㎡ 53289元/㎡
未来新江湾城——进入豪宅时代
“生态环境、城市配套”
高端配套设施、高端品牌开发商运作，新江湾城是下一个城市型豪宅区域； 同时拥有城区唯一原生态资源，是区别与传统豪宅的生态城市豪宅。
新江湾城现状——价格：非城市豪宅表现
新江湾城
白金湾府邸
王子晶品 嘉里华庭
华山路
济南路8号
新天地
翠湖天地
汤臣一品
绿城黄埔湾
世茂滨江
新华路1号
尚海湾豪庭
聚仁对于自身项目的理解
项目区位——最好地块之一
复旦
游艇码头 （规划）
珠江
华润
同济 附中
公园
长海医院
汉斯
中建
九龙仓
上音 仁恒
中福会
地块① 地块②
湿地
银亿 旭辉
铁狮门
五角场
地块拥有湿地环境、相对离五角场商业配套较近；
地块小区位综合价值与其他相当。
品牌运作——品牌形象变迁、高端发展要求
城市副中心 新江湾城
大平层目标客源圈定
客源分布区域
叠加目标客源圈定
杨浦、虹口、宝山 45%
五角场
杨浦、虹口、宝山 40%
其他区域 10%
黄浦、闸北、静安 等市区30%
浦东15%
其他区域 10%
杨浦、虹口、宝山 35%
黄浦、闸北、静安 等市区35%
浦东区域 20%