2019年上海房地产市场研究：临港自贸区新政解读及置业指南

上海自贸区细则全文
上海自由贸易试验区（以下简称“自贸区”）是中国政府设立的对外
开放试验区域，其中包括了多个子区域。

其中，上海临港自贸区是上海市
位于东部沿海地区的自贸区之一，是自贸区的重要组成部分。

为了进一步
促进自贸区建设和吸引外资，上海临港自贸区制定了一系列的政策和细则。

根据上海临港自贸区的购房政策，以下是详细内容：
一、购房人的资格条件
1.中国公民，包括香港、澳门、台湾地区居民
2.在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税满2年
3.企事业单位在国家认定的科技企业，区域总部、研发中心、高层次
人才等单位的专业技术人员和相关人员
4.公立高校及科研单位专业技术人员和相关人员
5.知名外国企业、金融机构或者跨国公司的在华员工
6.在上海市临港自贸区内开展工作、创业或者投资，并按规定参加社
会保险满2年
二、购房限制
每个购房人家庭在上海临港自贸区范围内购买住房不得超过一套
四、购房程序
2.购房人需要在规定的时间内办理购房手续，包括签订购房合同、缴
纳购房定金以及其他相关手续
3.购房人需要按照要求缴纳房款，并及时办理房屋产权证书等手续
五、购房政策的执行
3.上海临港自贸区相关部门将会加强对购房市场的监管，确保购房政策的有效执行
以上是上海临港自贸区购房政策的主要内容。

这些政策的制定旨在促进自贸区的发展，吸引更多的人才和资金进入该区域，并加强对购房市场的管理和监管。

购房者需要符合相关的资格条件，并按照规定程序进行购房，确保购房行为的合法性和真实性。

同时，相关部门也将会保障购房者的合法权益，维护购房市场的秩序和稳定。

1、自然资源部：住宅小区地下车位(库)如何确权登记10月8日，国家自然资源部发布通知，就城镇住宅小区地下车位（库）确权登记的若干问题，向社会广泛征求意见，截止日为10月28日。

为维护城镇住宅小区地下车位（库）权利人合法权益，依据《物权法》《土地管理法》《城乡规划法》《城市房地产管理法》《不动产登记暂行条例》《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规规章规定，现就城镇住宅小区地下车位（库）（包括与地上建筑物一并开发建设的配建地下车位和独立开发地下空间建设的单建地下车位, 以下简称地下车位）确权登记有关问题提出如下意见：一、地下车位土地用途、使用期限，依据国有建设用地出让合同、划拨决定书等认定。

多用途国有建设用地范围内配建地下车位，与地上建筑物配建比例明确且按用途在空间上能够明确区分的，其土地用途、使用期限按对应地上建筑物的土地用途和使用期限认定；在空间上不能够明确区分的，按地上建筑物使用期限最长土地的用途和使用期限认定。

二、配建地下车位原则上以“个”划分定着物单元，每个定着物单元与所在国有建设用地宗地设为一个不动产登记单元。

单建地下车位原则上作为一个定着物单元，与其占用的国有建设用地宗地设定为一个不动产登记单元。

三、申请配建地下车位首次登记的，原则上与地上建筑物一并申请。

单独申请配建地下车位首次登记的，应提交配建地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告、税费缴纳凭证等材料。

配建地下车位用于转让的，还应提供确认地下车位转让后属于权利人专有和共有部分的面积，以及确认车位划分、编号等材料。

配建地下车位转让的，应遵守有关地下车位转让的政策规定。

配建地下车位和地上建筑物一并转让的，可一并申请办理转移登记。

四、申请单建地下车位首次登记的，应一并办理国有建设用地使用权及地下车位所有权登记。

单建地下车位符合国土空间规划但未办理地下空间用地手续的，可按照本意见办理地下车位登记。

五、地上建筑物所有权已办理转移登记，其所有权人因购买等实际使用配建地下车位，该地下车位已办理首次登记的，由转让双方持购买合同、税费缴纳凭证申请办理地下车位转移登记；该地下车位未办理首次登记的，由开发建设单位提供配建地下车位符合规划和竣工验收材料、调查或测绘报告等，配合购买人办理地下车位登记。

国务院关于同意设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区的批复文章属性•【制定机关】国务院•【公布日期】2019.07.27•【文号】国函〔2019〕68号•【施行日期】2019.07.27•【效力等级】国务院规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】自由贸易试验区正文国务院关于同意设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区的批复国函〔2019〕68号上海市人民政府、商务部：你们关于增设中国（上海）自由贸易试验区新片区的请示收悉。

现批复如下：一、同意设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区。

二、中国（上海）自由贸易试验区临港新片区先行启动区域面积为119.5平方公里（具体四至范围见附件）。

落桩定界工作，经商务部、自然资源部审核验收后报国务院备案，由商务部、自然资源部负责发布。

三、上海市人民政府、商务部要会同有关部门做好《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》的组织实施工作。

附件：中国（上海）自由贸易试验区临港新片区先行启动区域四至范围国务院2019年7月27日附件中国（上海）自由贸易试验区临港新片区先行启动区域四至范围一、临港地区南部区域共76.5平方公里区块一47.2平方公里，四至范围：东至新四平公路、中港，南至杭州湾，西至南芦公路，北至平宵路、大泐港、东两港大道、云水路、正茂路、新元南路、长空路。

区块二10.5平方公里，四至范围：东至沪芦高速、芦潮引河，南至环南一路、环南二路，西至南芦公路，北至胜利塘、顺翔路。

区块三18.8平方公里，四至范围：东至H61路、北护城河、S10路、B42路、环湖二路、E7路，南至海塘大堤，西至沪芦高速、芦潮引河、海港大道、环湖西路、B41路、环湖三路、S7路、北护城河、随塘河、海西路，北至三三公路。

二、小洋山岛区域共18.3平方公里四至范围：小洋山岛全域。

三、浦东国际机场南侧区域共24.7平方公里四至范围：东至东海大道，南至下盐路、上飞路，西至上海绕城高速，北至申嘉湖高速、围场河路、纬十一路。

借鉴临港新片区聚力制度创新作者：丁宏来源：《群众》2019年第22期2019年8月6日，国务院批复同意设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区（以下简称临港新片区），并印发了《临港新片区总体方案》（以下简称《方案》）。

《方案》提出临港新片区将对标国际上公认的竞争力最强的自由贸易园区，打造更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，这对于刚获批复的江苏自贸试验区来说，无疑提供了更高的借鉴定位。

临港新片区总体方案的主要创新亮点解析临港新片区发展目标定位突破了迄今为止我国自贸试验区的相关表述，其“参照经济特区管理”的定位尤其值得关注。

此前，我国共批复成立了12个自贸试验区，除海南被定位为“自由贸易港”之外，其他都表述为“自由贸易园区”。

《方案》明确提出将临港新片区“建成具有较强国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区”，点明要“参照经济特区管理”，可视为继深圳、珠海、厦门、汕头、海南、霍尔果斯、喀什之后的新型经济特区。

自贸试验区和经济特区的双重叠加优势使得临港新片区在自主发展、自主改革和自主创新上有着更加广阔的空间，有利于其进行大胆政策突破，对标国际最高水平，承担起更好服务对外开放总体战略布局的重任。

建立洋山特殊综合保税区，实施更加自由化便利化的监管模式，实质上打造“不叫自由港的自由港”。

《方案》提出在新片区内设立物理围网区域，建立洋山特殊综合保税区，作为对标国际公认、竞争力最强自由贸易园区的重要载体，取消不必要的贸易监管、许可和程序要求，实施更高水平的贸易自由化便利化政策和制度。

并进一步提出，对境外进入物理围网区域内的货物、物理围网区域内企业之间的货物交易和服务实行特殊的税收政策。

洋山特殊综保区的相关政策，事实上已接近了“货物资金人员进出自由、绝大多数商品免征关税”的自由贸易港模式，一旦真正做到“境内关外”，将对我国其他区域探索自由贸易平台建设具有极强的借鉴意义。

着眼于国际高端资源要素的快速流动和集聚，实施“五个自由”战略，打造我国全方位高水平对外开放新标杆。

国务院关于印发中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案的通知文章属性•【制定机关】国务院•【公布日期】2019.07.27•【文号】国发〔2019〕15号•【施行日期】2019.07.27•【效力等级】国务院规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】自由贸易试验区正文国务院关于印发中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案的通知国发〔2019〕15号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：现将《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

国务院2019年7月27日中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区（以下简称新片区），是以习近平同志为核心的党中央总揽全局、科学决策作出的进一步扩大开放重大战略部署，是新时代彰显我国坚持全方位开放鲜明态度、主动引领经济全球化健康发展的重要举措。

为深入贯彻习近平总书记在首届中国国际进口博览会期间的重要讲话精神，在更深层次、更宽领域、以更大力度推进全方位高水平开放，制定本方案。

一、总体要求（一）指导思想。

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，坚持新发展理念，坚持高质量发展，推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革，对标国际上公认的竞争力最强的自由贸易园区，选择国家战略需要、国际市场需求大、对开放度要求高但其他地区尚不具备实施条件的重点领域，实施具有较强国际市场竞争力的开放政策和制度，加大开放型经济的风险压力测试，实现新片区与境外投资经营便利、货物自由进出、资金流动便利、运输高度开放、人员自由执业、信息快捷联通，打造更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，主动服务和融入国家重大战略，更好服务对外开放总体战略布局。

（二）发展目标。

到2025年，建立比较成熟的投资贸易自由化便利化制度体系，打造一批更高开放度的功能型平台，集聚一批世界一流企业，区域创造力和竞争力显著增强，经济实力和经济总量大幅跃升。

临港房产营销方案项目概述临港房产项目位于上海市南汇区临港新城，地理位置优越，面积约为1000亩，其中住宅用地约为600亩。

该项目以现代化综合社区为主题，包括商业、居住、旅游、健康等多种功能，是南汇地区房地产市场的重要组成部分。

临港房产项目预计于2023年开工，目标客户主要为年轻白领和中产阶级。

目标客户分析年轻白领年轻白领是临港房产项目的主要目标客户之一。

他们是80后和90后群体，具有相对较高的学历和收入，注重品味和生活品质。

他们的购房需求主要集中在风景优美、交通便捷、生活设施完善的区域。

他们更加看重房屋的品质、装修和社区环境等方面，希望买到理想中的住宅，享受高品质的生活。

中产阶级中产阶级是临港房产项目的另一主要目标客户。

他们是社会中高阶层，收入相对较高，对生活品质有较高要求。

他们通常需要一个安静、舒适的环境来放松身心，注重生活品质和私密性，喜欢在社区内享受各种高端设施和服务，如健身房、游泳池、SPA中心等，希望住宅物业管理服务到位，生活便利，交通方便。

营销策略网络推广随着移动互联网的发展，越来越多的人通过网络了解和购买房屋。

针对年轻白领及中产阶级客户，我们将采取线上宣传的方式，包括在各大房地产网站进行推广广告、发布项目宣传资料，同时在各大社交平台开设官方账号，定期发布项目新闻、活动及优惠等内容，吸引更多目标客户的关注。

线下宣传线下宣传活动可以帮助建立良好的品牌形象，提高客户的品牌认知度。

我们将投放广告在地铁、公交车等公共交通工具上，设立临港房产项目的展示中心，开展现场推广活动，如开放日、品鉴会，邀请目标客户到现场参观、了解项目信息并提供贴心服务。

此外，在固定时间内，对已经成交的业主开展内部推荐促销活动，鼓励他们将项目推荐给其他可能感兴趣的买家。

贴心客户服务在临港房产项目售前、售中、售后，我们一直坚持以客户为中心，为客户量身定制一系列专业、周到、贴心的售前、售中、售后服务。

在售前阶段我们将通过精细化的客户画像和全面的客户分析，为客户提供贴心、有针对性的专业咨询及解决方案。

目录C O N T E N T S01整体市场回顾02市场结构性成交分析整体市场回顾第一章本月观点上海商品住宅市场再现“金9月”。

供应成交量双双上涨，成交均价略微回暖。

上海三季度商品住宅市场重点板块的高性价比项目去化良好，各片区核心板块重点项目均成交显著。

2019年9月上海市公寓供应面积为83.86万平米，环比增加77%，同比增加17%；成交均价回暖，54216元/平米。

成交面积为70.70万平米，环比增长29%，同比下跌4%。

上海公寓市场在9月供应成交全面回暖，但成交量价均保持稳定状态。

三季度受临港新片区的影响，临港板块成交显著。

预计“银10月”也将继续保持。

2019年9月同策上海地区上门访客指数为47，市场关注较为理性，但成交显著。

商品住宅公寓市场访客指数本月数据快报上海市2019年9月商品住宅供求价数据数据说明：商品住宅：公寓类+别墅类；公寓类：公寓/复式+花园洋房/电梯洋房+叠加/叠院/叠墅；别墅类：独栋+联体物业类型单位万平米环比同比万平米环比同比元/平米环比同比商品住宅49.9681%18%61.7227%-4%510656%1%公寓47.3677%17%54.9129%-4%497919%0%别墅2.60160%29%6.8111%-8%61382-12%13%9月供应面积9月成交面积9月成交均价商品住宅存量月上海商品住宅存量及3个月移动去化周期2019年9月上海市商品住宅存量为754.78万平米，三个月移动去化周期为10.99个月。

移动去化周期持续下降，但近半年基本保持稳定态势。

商品住宅市场存量持续减少，购房需求持续释放，市场去化压力减缓。

0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.000.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.00上海各环线商品住宅存量上海2019年9月商品住宅各环线存量2019年9月上海市商品住宅存量为754.78万平米，三个月移动去化周期为10.99个月。

2019最新房产新政细则为贯彻落实国家关于房地产市场“因城施策”的管理要求，继续坚持以居住为主、以市民为主、以普通商品住房为主的住房市场体系，深化完善“四位一体”的住房保障体系。

下文是小编收集的关于20xx 年最新房产新政细则。

最新房产新政细则全文一、建立联席会议市政府建立进一步加强本市房地产市场监管工作的联席会议(以下简称“联席会议”)，由市住房城乡建设管理委牵头，市发展改革委、市财政局、市规划国土资源局、市地税局、市工商局、市统计局、市金融办、市政府法制办、市政府新闻办等部门和人民银行上海总部、上海银监局参加，负责指导、协调、推进全市的房地产市场监管工作，联席会议办公室设在市住房城乡建设管理委。

加强对房地产市场的跟踪、分析和研判，及时提出相关监管完善措施。

同时，本市建立统一、规范的房地产市场信息发布机制。

各区县政府要结合辖区实际，组织、协调各相关管理部门承担和落实本区域房地产市场的监管职责。

二、加大住房用地供应力度加快住房用地出让前期工作，增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%(供需矛盾突出的郊区，供应比例提高到70%)。

三、从严执行住房限购政策提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。

四、实行差别化住房信贷政策对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，首付款比例不低于50%;对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，首付款比例不低于70%。

商业银行应加强对购房人首付款的核查，购房人在申请贷款时，应承诺首付款为自有资金，如违反承诺，则作为失信行为信息纳入本市公共信用信息服务平台。