2019上海房地产临港自贸区研究报告

国务院关于同意设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区的批复文章属性•【制定机关】国务院•【公布日期】2019.07.27•【文号】国函〔2019〕68号•【施行日期】2019.07.27•【效力等级】国务院规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】自由贸易试验区正文国务院关于同意设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区的批复国函〔2019〕68号上海市人民政府、商务部：你们关于增设中国（上海）自由贸易试验区新片区的请示收悉。

现批复如下：一、同意设立中国（上海）自由贸易试验区临港新片区。

二、中国（上海）自由贸易试验区临港新片区先行启动区域面积为119.5平方公里（具体四至范围见附件）。

落桩定界工作，经商务部、自然资源部审核验收后报国务院备案，由商务部、自然资源部负责发布。

三、上海市人民政府、商务部要会同有关部门做好《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》的组织实施工作。

附件：中国（上海）自由贸易试验区临港新片区先行启动区域四至范围国务院2019年7月27日附件中国（上海）自由贸易试验区临港新片区先行启动区域四至范围一、临港地区南部区域共76.5平方公里区块一47.2平方公里，四至范围：东至新四平公路、中港，南至杭州湾，西至南芦公路，北至平宵路、大泐港、东两港大道、云水路、正茂路、新元南路、长空路。

区块二10.5平方公里，四至范围：东至沪芦高速、芦潮引河，南至环南一路、环南二路，西至南芦公路，北至胜利塘、顺翔路。

区块三18.8平方公里，四至范围：东至H61路、北护城河、S10路、B42路、环湖二路、E7路，南至海塘大堤，西至沪芦高速、芦潮引河、海港大道、环湖西路、B41路、环湖三路、S7路、北护城河、随塘河、海西路，北至三三公路。

二、小洋山岛区域共18.3平方公里四至范围：小洋山岛全域。

三、浦东国际机场南侧区域共24.7平方公里四至范围：东至东海大道，南至下盐路、上飞路，西至上海绕城高速，北至申嘉湖高速、围场河路、纬十一路。

上海临港2019年财务分析详细报告一、资产结构分析1.资产构成基本情况上海临港2019年资产总额为3,778,045.45万元，其中流动资产为2,389,016.89万元，主要分布在存货、货币资金、其他流动资产等环节，分别占企业流动资产合计的70.77%、25.23%和2.59%。

非流动资产为1,389,028.56万元，主要分布在长期投资和递延所得税资产，分别占企业非流动资产的82.84%、4.4%。

资产构成表项目名称2019年2018年2017年数值百分比(%) 数值百分比(%) 数值百分比(%)总资产3,778,045.45100.001,551,452.04100.001,311,716.01100.00流动资产2,389,016.8963.231,003,270.7964.67 974,487.25 74.29长期投资1,150,699.9530.46 503,719.36 32.47 299,122.5 22.80固定资产36,468.17 0.97 15,731.32 1.01 12,297.85 0.94 其他201,860.44 5.34 28,730.58 1.85 25,808.4 1.972.流动资产构成特点企业营业环节占用的资金数额较大，约占企业流动资产的70.77%，说明市场销售情况的变化会对企业资产的质量和价值带来较大影响，要密切关注企业产品的销售前景和增值能力。

企业持有的货币性资产数额较大，约占流动资产的25.23%，表明企业的支付能力和应变能力较强。

但应当关注货币资金的投向。

流动资产构成表项目名称2019年2018年2017年数值百分比(%) 数值百分比(%) 数值百分比(%)流动资产2,389,016.89100.001,003,270.79100.00 974,487.25 100.00存货1,690,650.2570.77 655,335.1 65.32 683,780.27 70.17应收账款20,363.46 0.85 44,221.23 4.41 27,286.29 2.80 其他应收款8,672.3 0.36 6,770.91 0.67 7,287.2 0.75 交易性金融资产0 0.00 0 0.00 0 0.00 应收票据0 0.00 0 0.00 0 0.00 货币资金602,707.58 25.23 242,384.07 24.16 183,795.53 18.86 其他66,623.3 2.79 54,559.48 5.44 72,337.96 7.423.资产的增减变化2019年总资产为3,778,045.45万元，与2018年的1,551,452.04万元相比成倍增长，增长1.44倍。

公司代码：600848 公司简称：上海临港 900928 临港B股上海临港控股股份有限公司2019年第三季度报告目录一、重要提示 (3)二、公司基本情况 (3)三、重要事项 (6)四、附录 (10)一、重要提示1.1 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证季度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

1.2 公司全体董事出席董事会审议季度报告。

1.3 公司负责人袁国华、主管会计工作负责人邓睿宗及会计机构负责人（会计主管人员）邓睿宗保证季度报告中财务报表的真实、准确、完整。

1.4 本公司第三季度报告未经审计。

二、公司基本情况2.1主要财务数据单位：元币种：人民币非经常性损益项目和金额√适用□不适用2.2截止报告期末的股东总数、前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况表2.3截止报告期末的优先股股东总数、前十名优先股股东、前十名优先股无限售条件股东持股情况表□适用√不适用三、重要事项3.1公司主要会计报表项目、财务指标重大变动的情况及原因√适用□不适用3.2重要事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明√适用□不适用（1）发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易事项2019年1月3日，公司披露了《关于收到<中国证监会行政许可申请受理单>的公告》，中国证监会对公司重大资产重组行政许可申请予以受理。

2019年1月18日，公司收到了中国证监会出具的《中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书》（182249号）。

2019年3月1日，公司召开第十届董事会第三次会议、第十届监事会第三次会议，审议通过了《关于更新〈上海临港控股股份有限公司发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易报告书（草案）〉及其摘要的议案》及相关议案，根据《上海临港控股股份有限公司关于<中国证监会行政许可项目审查一次反馈意见通知书>（182249 号）之回复》的内容，公司对重组报告书（草案）进行了更新，同时将重大资产重组相关文件中的财务数据更新至2018年10月31日。

上海市人民政府令第19号——中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理办法文章属性•【制定机关】上海市人民政府•【公布日期】2019.08.12•【字号】上海市人民政府令第19号•【施行日期】2019.08.20•【效力等级】地方政府规章•【时效性】现行有效•【主题分类】自由贸易试验区正文上海市人民政府令第19号《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理办法》已经2019年7月30日市政府第60次常务会议通过，现予公布，自2019年8月20日起施行。

市长应勇2019年8月12日中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理办法第一章总则第一条（目的和依据）为了推进中国（上海）自由贸易试验区临港新片区建设，在更深层次、更宽领域、以更大力度推进全方位高水平开放，打造更具国际市场影响力和竞争力的特殊经济功能区，根据《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》和有关法律、法规，制定本办法。

第二条（适用范围）本办法适用于经国务院批准设立的中国（上海）自由贸易试验区临港新片区（以下简称新片区）。

在本市大治河以南、金汇港以东以及小洋山岛、浦东国际机场南侧区域设置新片区。

按照“整体规划、分步实施”原则，先行启动南汇新城、临港装备产业区、小洋山岛、浦东国际机场南侧等区域。

第三条（区域功能）新片区对标国际上公认的竞争力最强的自由贸易园区，在适用自由贸易试验区各项开放创新措施的基础上，实施具有较强国际市场竞争力的开放政策和制度，加大开放型经济的风险压力测试，实现新片区与境外投资经营便利、货物自由进出、资金流动便利、运输高度开放、人员自由执业、信息快捷联通。

第四条（产城融合）新片区鼓励国际优质资本进入教育、医疗、养老、文化、体育、园区建设、城市运行等公共服务领域，加强各类基础设施建设管理，提升高品质国际化的城市服务功能，打造开放创新、智慧生态、产城融合、宜业宜居的现代化新城。

第二章管理体制第五条（管理机构）中国（上海）自由贸易试验区临港新片区管理委员会（以下简称管委会）作为市人民政府的派出机构，负责具体落实新片区各项改革试点任务，承担新片区经济管理职责，统筹管理和协调新片区有关行政事务。

目录C O N T E N T S01整体市场回顾02市场结构性成交分析整体市场回顾第一章本月观点上海商品住宅市场再现“金9月”。

供应成交量双双上涨，成交均价略微回暖。

上海三季度商品住宅市场重点板块的高性价比项目去化良好，各片区核心板块重点项目均成交显著。

2019年9月上海市公寓供应面积为83.86万平米，环比增加77%，同比增加17%；成交均价回暖，54216元/平米。

成交面积为70.70万平米，环比增长29%，同比下跌4%。

上海公寓市场在9月供应成交全面回暖，但成交量价均保持稳定状态。

三季度受临港新片区的影响，临港板块成交显著。

预计“银10月”也将继续保持。

2019年9月同策上海地区上门访客指数为47，市场关注较为理性，但成交显著。

商品住宅公寓市场访客指数本月数据快报上海市2019年9月商品住宅供求价数据数据说明：商品住宅：公寓类+别墅类；公寓类：公寓/复式+花园洋房/电梯洋房+叠加/叠院/叠墅；别墅类：独栋+联体物业类型单位万平米环比同比万平米环比同比元/平米环比同比商品住宅49.9681%18%61.7227%-4%510656%1%公寓47.3677%17%54.9129%-4%497919%0%别墅2.60160%29%6.8111%-8%61382-12%13%9月供应面积9月成交面积9月成交均价商品住宅存量月上海商品住宅存量及3个月移动去化周期2019年9月上海市商品住宅存量为754.78万平米，三个月移动去化周期为10.99个月。

移动去化周期持续下降，但近半年基本保持稳定态势。

商品住宅市场存量持续减少，购房需求持续释放，市场去化压力减缓。

0.002.004.006.008.0010.0012.0014.0016.0018.000.00100.00200.00300.00400.00500.00600.00700.00800.00900.00上海各环线商品住宅存量上海2019年9月商品住宅各环线存量2019年9月上海市商品住宅存量为754.78万平米，三个月移动去化周期为10.99个月。

临港楼市总结分析1. 引言临港是一个位于中国上海市浦东新区的新兴城区，是上海自由贸易试验区和上海自贸试验区临港新片区的核心地区之一。

随着中国经济的快速发展和上海市的房地产市场繁荣，临港楼市已经成为吸引投资者的热门目的地。

本文将对临港楼市进行总结分析，探讨其发展趋势和未来的投资潜力。

2. 市场概况临港楼市的发展可以追溯到1990年代，当时政府开始规划临港地区作为上海市的重要拓展区。

随着经济发展和城市化进程，临港成为了一个以商业、金融和物流为主导的城市中心。

这也为楼市的发展提供了巨大的机遇。

目前，临港楼市的住宅物业以高楼大厦为主，包括公寓、别墅和高层住宅。

此外，商业物业也在逐渐增加，如商场、写字楼和服务公寓等。

临港楼市在房地产开发商和投资者之间拥有良好的合作关系，这为楼市的发展提供了更多的可能性。

3. 发展趋势3.1 价格趋势临港楼市的房价在过去几年中保持稳定增长的态势。

根据最新的数据，房价在2019年和2020年以每年10％左右的速度增长。

然而，由于COVID-19疫情的冲击，2020年下半年的房价增长受到一定程度的影响。

但随着疫情逐渐得到控制，预计未来的房价将会逐渐恢复增长。

3.2 需求和供应临港作为一个新兴城区，吸引了大量的企业和居民。

由于经济增长和城市化进程的推动，人口需求的增加也带动了对住房的需求。

因此，临港的住宅需求一直保持稳定增长。

在供应方面，临港楼市也在不断增加新的住宅和商业物业项目。

不仅有大型开发商投资兴建住宅项目，还有一些国际知名企业投资兴建商业物业。

这种供需平衡有助于临港楼市的稳定发展。

3.3 政策影响政府的政策对于临港楼市的发展起着重要作用。

随着上海自由贸易试验区和上海自贸试验区临港新片区的建设，政府加大对临港楼市的政策支持力度，包括减少土地供应价格、推出购房补贴和税收优惠等措施。

这些政策无疑会吸引更多的投资者来到临港投资购房。

4. 投资潜力临港楼市具有巨大的投资潜力。

首先，临港地区的经济增长速度快，对房地产市场需求旺盛，这为投资者提供了增值空间。

王受文出席国新办发布会介绍上海自贸试验区新片区总体方案有关情况作者：来源：《中国经贸》2019年第15期国务院新闻办公室于2019年8月6日（星期二）下午4时举行新闻发布会，请商务部副部长兼国际贸易谈判副代表王受文，上海市委常委、常务副市长陈寅，中国人民银行研究局局长王信，商务部外国投资管理司司长唐文弘介绍上海自贸试验区新片区总体方案有关情况，并答记者问。

发布要点《总体方案》体现三个特点是总结上海自贸区五年多宝贵经验形成周密选址细化举措上海自贸区临港新片区立足制度创新变革以下为发布会实录国新办新闻局副局长、新闻发言人袭艳春：女士们、先生们，下午好！欢迎大家出席国务院新闻办新闻发布会。

最近，国务院正式印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》，为了帮助大家更好地了解相关情况，今天我们非常高兴地邀请到商务部副部长兼国际贸易谈判副代表王受文先生，上海市委常委、常务副市长陈寅先生，请他们向大家介绍解读这个文件，并回答大家的提问。

出席今天发布会的还有中国人民银行研究局局长王信先生和商务部外国投资管理司司长唐文弘先生。

首先，先请王受文先生作介绍。

商务部副部长兼国际贸易谈判副代表王受文：各位记者朋友，大家下午好！非常高兴出席今天的新闻发布会，跟大家一起交流中国（上海）自由贸易试验区临港新片区的有关情况。

经党中央、国务院批准，近日，国务院批复同意设立上海自贸试验区临港新片区，并且印发了总体方案。

增设上海自贸试验区的新片区，是以习近平同志为核心的党中央总揽全局、科学决策，作出的进一步扩大开放重大战略部署。

2018年11月，习近平主席在出席首届中国国际进口博览会及考察上海期间，就提出增设中国（上海）自由贸易试验区新片区，鼓励和支持上海在推进投资和贸易自由化、便利化方面大胆创新探索，为全国积累更多可复制、可推广经验。

李克强总理在今年《政府工作报告》中也提出了明确的要求。

上海自贸试验区建设五年多来，按照党中央、国务院决策部署，在投资、贸易、金融等领域进行了大胆探索，取得了重大进展，总体上实现了初衷，为全面深化改革、推动高水平对外开放积累了宝贵经验。