华远地产私募主力运作细节

地产基金狂欢背后作者：暂无来源：《中国房地产业》 2013年第2期本刊记者方帅2012年，地产基金迎来了史无前例的集体狂欢。

据清科中心发布的数据显示，2012年共有94只私募类房地产投资基金完成募集，而2011年只有67只，整个地产私募基金的规模在去年翻了一番，达到2000亿左右。

随着信托和贷款面临集中偿付，新增融资受限，今年债务重组及并购的机会显现，将会给房地产私募基金带来更多的机会。

基金规模三年增19倍2012年12月24日，华远地产发布公告，称将成立房地产基金管理公司北京华远锦程投资管理有限公司，用于筹集资金支持公司地产业务发展，这可能是2012年成立的最后一只地产基金。

业内人士评价，由于房地产调控政策仍未见宽松的迹象，通过设立房地产基金进行融资是业内越来越普遍的选择，公司目前财务状况尚可，设立房地产基金仅仅反映了公司在高压政策下另谋出路的融资需求，暂时不会对公司股价造成影响。

据公开信息显示，房地产业每年新增投资规模在7万亿左右，目前2000亿的地产私募基金所占比例仅3%。

专业机构预计，到2015年，公募和私募地产基金加在一起将超过1万亿，如果地产行业今后每年仍需要8万亿的新增资金，占比也不过30%以上。

全国工商联房地产商会全国房地产投资基金联盟秘书长闫宗成表示，美国地产公司资金来源中70%为地产基金，30%来自信贷，我国只有极少的资金来自地产基金，目前来看，地产基金有非常大的发展空间。

2010年之前，人民币房地产基金只有20多只，管理资金规模100亿元左右。

而截至2012年10月底，市场上共有224只房地产基金，在管资金规模超过2000亿元。

三年时间房地产基金规模获得19倍增长。

清科研究中心统计，房地产开发经营仍是投资者最钟爱的子行业，去年全年共发生投资案例80起，披露金额的73起涉及30.4亿美元。

此外，物业管理领域有两宗交易，房地产中介服务涉及一笔，其他子行业涉及一笔。

从募集币种看，2012年完成的新募人民币房地产基金在数量上占据压倒优势，全年共计募集完成89只，而外币类仅5只。

华远地产目成本管理重点事项及流程华远地产目成本管理重点事项与流程华远地产是一家立足于京城房地产开发的大型综合房地产企业，以开发高品质的物业产品而闻名，当然，最让华远声名远播的是以大炮著称的任志强搞房地产光凭嘴不行，在任志强领导下的华远在企业管控方面咋样呢今天就分享项华远地产目成本管理重点事项与流程一、成本管理总体方案①定位阶段②设计阶段③招投标阶段④施工及结算阶段⑤后评估阶段成本管理总体思路目标成本管理是主线，通过定位测算、限额设计、成本指标责任人分解、招投标管理、施工管理、洽商管理、合同管理、结算管理等各个阶段的管理手段的使用，逐步落实目标成本管理思路，确保目标成本的实现。

二、成本管理制度体系三、各阶段相关成本管理工作要求①定位阶段省略，详见公司流程②设计阶段设计阶段目标成本指导书编制1、成本管理中心依据公司已经批准的项目定位报告、定位阶段产品标准定位跟踪表、方案设计成果文件、城市公司总经理负责组织讨论确定的专项设计、机电系统配置标准、装修标准的建议等会议纪要，组织造价咨询公司提供工程造价经验数据并提供咨询和审核意见，编制设计阶段目标成本指导书。

设计阶段目标成本指导书是后续设计工作、项目实施工作的纲领性文件。

无特殊原因该指导书确定的总成本指标不能突破。

2、技术部负责提供经评审通过的建筑方案设计成果文件、方案阶段产品标准定位跟踪表，为该阶段目标成本制定提供技术支持。

3、工程技术部应同步进行专项方案设计的准备工作，并对专项方案设计及机电系统、精装修配置标准等进行优化比选，具体包括但不限于园林工程设计档次标准、泛光照明工程、公共区域及室内精装修工程的档次和配置标准含洁具、橱具、家电、家具、墙面、地面、顶棚的主要材料档次标准等等进行讨论和研讨，调研市政条件，以会议纪要形式明确，作为该阶段目标成本指导书的制定依据。

（项目产品定位标准表）4、合约预算部全程参与上述工作，动态了解设计工作的进展情况，并提供不同档次配置标准的价格数据，为该阶段目标成本制定提供专业支持。

华远地产2023年三季度风险分析详细报告一、负债规模测算1.短期资金需求该企业经营活动的短期资金需求为527,389.22万元，2023年三季度已经取得的短期带息负债为874,736.49万元。

2.长期资金需求该企业长期资金需求为342,239.91万元，2023年三季度已有长期带息负债为335,583.32万元。

3.总资金需求该企业的总资金需求为869,629.13万元。

4.短期负债规模由于该企业当前经营业务亏损，无法从发展的角度对该企业的合理负债规模做出正确判断。

静态来看，该企业可以新增的短期贷款为279,379.36万元。

5.长期负债规模由于该企业当前经营形势缺乏创造现金的能力，无法对长期贷款额度做出正确判断。

长期贷款额度取决于对该企业未来盈利状况的判断。

二、资金链监控1.会不会发生资金链断裂从当前盈利水平和财务状况来看，该企业在短期内不会出现支付资金缺口，但对负债资金的依赖性较强。

企业经营业务亏损，支付能力下降，负债率较高。

资金链断裂风险等级为10级。

2.是否存在长期性资金缺口该企业不存在长期性资金缺口，并且长期性融资活动为企业提供35,626.57万元的营运资金。

3.是否存在经营性资金缺口该企业经营活动不存在资金缺口。

4.未来一年会不会出现资金问题(1).未来保持当前盈利状况本期营业利润为-24,012万元，存货为2,397,575.39万元，应收账款为4,287.91万元，其他应收款为0万元，应付账款为0万元，货币资金为382,973.84万元。

如果不出现信任危机，则企业继续亏损一年仍然不会出现资金缺口。

(2).未来经营形势恶化单方面恶化：如果应收账款的平均收款期延长25%，则该企业可支配资金将会减少1,071.98万元，支付能力将会从382,973.84万元下降为381,901.86万元。

如果该企业的销售形势恶化，销售额下降15.97%或存货积压增加15.97%，则该企业会出现资金紧张，产生资金缺口。

华远地产融资策略存在的问题以及解决对策1. 高杠杆融资导致风险加大。

华远地产过去几年主要依靠不断扩大规模、购买土地、加大杠杆等方式获得资金支持。

这种高杠杆融资策略虽然可以帮助企业快速扩大规模，但随之而来的是财务风险加大、负债率增高、流动性紧缩等问题。

如果经济形势发生不利变化，企业面临的风险将会更大。

2. 在资金运营上存在超短期、增信等问题。

华远地产曾使用过各种短期理财、发行轻资产债等方式来筹集资金，并且将这些费用计入了营业成本，使得主营业务的毛利率、净利率都大幅下滑。

此外，华远地产还存在增信问题，如通过关联方安排交易等方式进行集资，导致公司财务不透明，容易出现资金流失和风险暴露的问题。

3. 规模扩张带来的运营成本压力加大。

华远地产在快速扩张的过程中，不仅需要大量的资金支持，而且需要更多的人员和设施来支撑业务。

公司推广客户、拓展市场的人员和物流、仓储、生产等方面的管理成本都在不断攀升，这对公司的财务和经营风险都产生了很大的影响。

针对以上问题，华远地产可以采取以下对策：1. 优化资金结构，减少金融成本。

华远地产需要加强资金管理，尽量把利率高的短期资金转化为低成本且长期的资金，并合理配置债务结构，减少金融成本，降低财务风险。

2. 加强财务透明度，建立健全的内部控制制度。

华远地产需要加强财务透明度，通过公开财务报告、资产负债等明细数据及时告知投资者公司的财务状况和经营情况，优化财务信息披露，消除外部投资者对公司内部运营的疑虑，树立公司的形象和信誉。

3. 合理控制规模扩张，降低经营风险。

华远地产需要制定合理的资产配置计划，优化资产负债表结构，控制实际杠杆率，降低企业运营风险。

同时，加强内部管理，优化人力资源配置，减少运营成本，达到优化运营的目的。

华远地产公司2019年财务分析研究报告CONTENTS目录CONTENTS目录 (1)前言 (1)一、华远地产公司实现利润分析 (2)（一）.利润总额 (2)（二）.主营业务的盈利能力 (3)（三）.利润真实性判断 (3)（四）.利润总结分析 (4)二、华远地产公司成本费用分析 (4)（一）.成本构成情况 (4)（二）.销售费用变化及合理性评价 (5)（三）.管理费用变化及合理性评价 (5)（四）.财务费用的合理性评价 (5)三、华远地产公司资产结构分析 (5)（一）.资产构成基本情况 (5)（二）.流动资产构成特点 (7)（三）.资产增减变化 (8)（四）.总资产增减变化原因 (8)（五）.资产结构的合理性评价 (8)（六）.资产结构的变动情况 (9)四、华远地产公司负债及权益结构分析 (9)（一）.负债及权益构成基本情况 (9)（二）.流动负债构成情况 (10)（三）.负债的增减变化 (11)（四）.负债增减变化原因 (12)（五）.权益的增减变化 (12)（六）.权益变化原因 (13)五、华远地产公司偿债能力分析 (13)（一）.支付能力 (13)（二）.流动比率 (13)（三）.速动比率 (14)（四）.短期偿债能力变化情况 (14)（五）.短期付息能力 (14)（六）.长期付息能力 (15)（七）.负债经营可行性 (15)六、华远地产公司盈利能力分析 (15)（一）.盈利能力基本情况 (15)（二）.内部资产的盈利能力 (16)（三）.对外投资盈利能力 (16)（四）.内外部盈利能力比较 (16)（五）.净资产收益率变化情况 (16)（六）.净资产收益率变化原因 (17)（七）.资产报酬率变化情况 (17)（八）.资产报酬率变化原因 (17)（九）.成本费用利润率变化情况 (17)（十）、成本费用利润率变化原因 (17)七、华远地产公司营运能力分析 (18)（一）.存货周转天数 (18)（二）.存货周转变化原因 (18)（三）.应收账款周转天数 (18)（四）.应收账款周转变化原因 (19)（五）.应付账款周转天数 (19)（六）.应付账款周转变化原因 (19)（七）.现金周期 (19)（八）.营业周期 (19)（九）.营业周期结论 (20)（十）.流动资产周转天数 (20)（十一）.流动资产周转天数变化原因 (20)（十二）.总资产周转天数 (21)（十三）.总资产周转天数变化原因 (21)（十四）.固定资产周转天数 (21)（十五）.固定资产周转天数变化原因 (22)八、华远地产公司发展能力分析 (22)（一）.可动用资金总额 (22)（二）.挖潜发展能力 (22)九、华远地产公司经营协调分析 (22)（一）.投融资活动的协调情况 (22)（二）.营运资本变化情况 (23)（三）.经营协调性及现金支付能力 (23)（四）.营运资金需求的变化 (24)（五）.现金支付情况 (24)（六）.整体协调情况 (24)十、华远地产公司经营风险分析 (24)（一）.经营风险 (24)（二）.财务风险 (25)十一、华远地产公司现金流量分析 (25)（一）.现金流入结构分析 (25)（二）.现金流出结构分析 (26)（三）.现金流动的协调性评价 (27)（四）.现金流动的充足性评价 (28)（五）.现金流动的有效性评价 (28)（六）.自由现金流量分析 (30)十二、华远地产公司杜邦分析 (30)（一）.资产净利率变化原因分析 (30)（二）.权益乘数变化原因分析 (30)（三）.净资产收益率变化原因分析 (30)声明 (31)前言华远地产公司2019年营业收入为74.22亿元，与2018年的68.31亿元相比有较大幅度增长，增长了8.64%。

华远地产试水资产证券化6亿元转让物业收益权
佚名
【期刊名称】《住宅与房地产》
【年(卷),期】2016(000)010
【摘要】9月12日，华远地产发布公告称，将旗下全资子公司华远盈都房地产开发有限公司的全部相关权益最终转让给恒泰证券作为管理人设立的资产支持专项计划，以开展创新型资产运作。

值得注意的是，此次交易完成之后，华远地产全资子公司华远置业仍将受华远盈都等相关方委托提供物业运营服务，包括协助选聘监督物业管理方、向物业承租人催收租金费用、监督协调物业整修等。

【总页数】1页(P7-7)
【正文语种】中文
【中图分类】F293.33
【相关文献】
1.阳光城旗下7亿元物业费资产ABS将在深交所转让 [J], 无
2.不良资产证券化与不良资产收益权转让的比较分析 [J], 李双杰;伍丹;翁琳
3.论资产证券化对房企盘活存量资产的重要性——基于JZ公司房产租金收益权资产证券化的思考 [J], 徐明昌
4.华远地产：20．9亿元首入重庆摘李家沱商住地占地205亩 [J],
5.PPP资产证券化中收益权的转让与破产隔离问题——以首批PPP项目资产支持专项计划为例 [J], 吴凌畅
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华远地产策划文案华远地产作为一家知名的房地产开发公司，一直致力于为客户提供高品质的住宅和商业项目。

在过去的几年里，华远地产在市场上取得了巨大的成功，成为行业的领导者之一。

然而，随着竞争的加剧和市场需求的变化，华远地产意识到需要制定一套全新的策划文案来进一步推动公司的发展。

第一步：了解市场需求在制定策划文案之前，华远地产需要首先了解市场需求。

通过调研和分析市场数据，他们可以了解消费者的喜好和需求。

例如，他们可以了解到当地居民对于住宅项目的需求趋势，比如更关注绿色环保和社区配套设施等方面。

此外，他们还可以了解到商业项目的潜在需求，例如办公楼、购物中心和娱乐设施等。

第二步：制定定位策略了解了市场需求后，华远地产可以制定一套明确的定位策略。

定位策略是指公司在市场中的定位和差异化竞争的方式。

华远地产可以通过定位自己为高品质、绿色环保和社区服务至上的开发商，以与其他竞争对手区分开来。

此外，他们还可以根据不同的市场需求，制定不同的定位策略，以满足不同消费者的需求。

第三步：设计创新项目根据市场需求和定位策略，华远地产可以开始设计创新的项目。

他们可以聘请一流的建筑师和设计师，共同开发具有独特魅力的住宅和商业项目。

他们可以注重绿色环保，设计具有自然光线和通风的住宅项目，以提供更健康和宜居的生活环境。

对于商业项目，他们可以考虑引入新颖的商业模式和创新的商业概念，以吸引更多消费者。

第四步：制定营销策略一旦项目设计完成，华远地产就需要制定一套有效的营销策略来推广项目。

他们可以利用传统媒体和数字媒体来宣传项目的卖点和特色。

例如，他们可以在报纸、杂志和电视上发布广告，介绍项目的独特之处。

同时，他们还可以利用社交媒体平台，如微信和微博，与消费者互动，提供项目的最新动态和优惠信息。

第五步：加强客户关系管理除了营销策略，华远地产还可以加强客户关系管理，以增加客户的忠诚度和满意度。

他们可以建立一个客户关系管理系统，跟踪客户的购房需求和偏好，并及时提供个性化的服务。

主力运作的四个阶段BTV天下财经视频摘录嘉宾曲星海摘自BTV天下财经视频（2013年04月10日、11日、12日、15日、16日共五期,主讲嘉宾曲星海）主力就是主流力量，像公募基金、阳光私募、外资Q FⅡ、民间大户（游资）。

公募投资股票有“双十”的规定（投资一只股票不超过其基金净值的10%，不超过所投资股票总股本的10%），但私募无此规定，可更加深度地介入。

他们对上市公司的了解比一般投资者多，能提前发现市场的机会和风险。

主力是一个团队，有明确的分工，像专门研究基本面的、专门交易的、把握盘面节奏的等。

主力行情的全过程永远离不开建仓、洗盘、拉升、出货这四个阶段，掌握好这四个阶段的特性一定赚钱。

建仓、洗盘、拉升、出货并不是孤立存在的，而是互相圆融、你中有我，我中有你的。

主力的这四个阶段的行情都是经过精心策划的，制作了项目资金运作计划书。

一、建仓主力这时是要买入足够筹码的。

一）、特点：1、大幅摆动，急涨急跌。

2、80%会创新高（因为要解放之前的所有人），创新高挑顶卖出。

二）、分两种建仓方式：渐进式建仓方式和突破式建仓方式。

1、渐进式建仓方式1）、特点（1）、股价处于低位，主力是不可能在高位建仓的，当然是整体状态的低位，而不一定是估值的低位。

（2）、急涨急跌、波动频率大、大幅摆动，但一般不会超过20%，幅度过大的话，成本会增大。

（3）、本阶段拉升的时候放巨量（散户卖的多），量能是前期的数倍。

2）、目的：让你走，你不走就套你，以达到震仓吸货的目的。

2、突破式建仓方式1）、特点：（1）、横盘、突破、再横盘。

低位出现一到两个涨停板，放巨量开板，振幅收敛，有二次确认现象。

（2）、后面一般有巨大利好，会展开井喷行情，是要急于抢筹，往后必有大涨。

（3）、建仓时间短，可能是两周之内。

（4）、主要是做了拉升的动作，其间也有洗盘，即两次的小调整。

只不过洗盘没那么长罢了。

你中有我，我中有你。

使股份短期翻倍。

2）、分几个阶段：张勤问其他股票建仓是否也有涨停组合阳线横盘、突然涨停、横盘、再涨停这样的组合，曲星海没有正面回答，而是顾左右而言它“讲下一个案例”，不知是何原因。

如果你集中精力在少数几只股票，你就思考愈深入，在作买卖决定时愈慎重。

———理查·考克[英国]荫翁富18TREND ·TECHNIQUE ·盘口解密·责任编辑:文琪E-mail:******************第18期说起庄家总有一种神秘感，因为极少有投资者能正面接触到。

由于坐庄是非法操纵股价行为，因此，市面上极少有庄家运作个股的细节内容。

精于研究盘面可以在一定程度上了解掌握庄家操作个股的细节和思路。

下面以华远地产为例，剖析庄家近日操作的部分细节和思路。

华远地产主营业务为房地产业开发，2009年每股收益0.44元。

近年由于房价的暴涨，华远地产业绩相当不错。

从其公布的2009年年报十大流通股东数据看，除了汇添富上证综合指数基金持有80多万股外，并没有其他机构大量持有。

而从技术走势角度分析，该股明显有主力潜伏其中。

各方面分析判断该主力应属于不透明的私募资金。

国家出台严格的政策调控，一系列遏制房价过快上涨措施出台无疑撼动处于高烧状态的房价。

政策严厉打压下的地产股自4月初以来出现连续性大跌。

而华远地产股价走势比较独立，不但没有跟着地产板块个股跳水下行反而是稳中有涨。

这体现出有实力主力在华远地产默默地独立运作。

对于华远地产主力近日的独立走势，笔者进行了跟踪研究分析。

研究发现，主力近日运作中多次在交易盘口中进行反复的拉高砸盘诱多出货。

交易盘口中操盘手做盘操纵行为相当明显，其做盘细节中的大量对敲买卖真假难辨十分狡猾。

下面通过华远地产多日的动态交易盘口来剖析主力操盘手做盘的细节过程，了解主力运作的思路和目的。

■华远地产私募主力操盘细节ights Reserved.行业投资性机会仍未到来虽然一季报飘红，但不少房产公司对后市并不乐观。

世联地产表示，近期国家陆续出台房地产调控政策，这些政策对房地产市场所产生的影响还有待观察，在很大程度上增加了公司今年第二季度业绩的不确定性。

万科在一季报中也谈到，政策将对市场产生显著的影响，相信个别热点城市房价快速上涨的势头将被扭转，亢奋情绪向其他城市蔓延的情形将会中止。