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2008年4月份长沙房地产市场行情播报一、宏观调控1、土地交易环节调控重点转向土地经过一段时间的宏观调控，北京等一线城市的房价依然在高位运行，北京师范大学金融研究中心主任钟伟(钟伟新闻,钟伟说吧)认为，接下来还将有更加严厉的措施出台调控房价，其中土地政策将成为调控重点。
虽然《土地出让金支出财政管理办法》还没有最后出台，但是财政部已经敲定了接下来土地出让金的大方向，将设立一个专门的财政账户，整体进入政府预算核算。
目前的土地前期开发费用都是由地方的国土资源部门掌控，先进入投资，然后再把开发成本摊掉，剩下的进入财政账户。
类似于拆迁等费用并不在财政的预算范围内，而是“账外账”。
但是今后，土地的前期开发费用将完全并入财政预算，都从财政预算内支出，充分核算成本，将避免地方政府对土地出让金的滥用。
事实上，土地的调控已经开始。
日前，财政部、国土资源部和中国人民银行联合发出通知，提高了新增建设用地土地有偿使用费标准，并对相关政策作出重大调整。
财政部综合司有关负责人表示，提高征收标准将带动征地成本增加，有效切断新增建设用地扩张的经济动因，从而直接抑制用地扩张冲动，抑制房地产的虚火上升。
——来自焦点房地产网市国土资源工作会议：长沙今年土地供需矛盾突出来自于长沙市国土资源局的统计显示,今年长沙市各项建设用地需求达400 0公顷以上,而省政府分配长沙的农用地转用计划1290公顷,建设用地供应在17 30公顷之内。
一方面是建设用地供需缺口突出,另一方面,却是大量闲置土地的出现。
“破解建设用地的难题,重点在于解决闲置用地问题,提高节约集约用地。
”徐湘平称。
长沙市国土资源局党委书记、局长曾令亮介绍,2007年,长沙加强了闲置土地的清理,重点对市城区范围内255宗、1545公顷闲置土地进行了清查和处理。
全市立案查处违法用地案件357宗,涉及土地519公顷,收缴罚没款1855万元,建议给予党纪政纪处分6人次,刑事移送15人。
曾令亮表示,今年长沙将积极探索和推行工业用地租赁制度,逐步推行经营性基础设施用地有偿使用,加大楼面地价政策的实施力度,开展基准地价修订工作。
长沙市盛凯房地产顾问有限责任公司前2002大量国内外企业进驻长沙，引发了长沙写字楼市场的变革。
从此，“高档次、专业化”03（1）当前长沙写字楼的布局呈现出一种三横两纵“日”字形架构。
三横：五一大道、劳动路、解放路③文艺路文化商务圈全新崛起的以文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，第一大道3、产品构成分析沿着五一路、芙蓉路以及韶山路，专业写字楼、酒店写字楼、商务公寓、商住楼星罗棋商务公寓热销的态势其实从上城星座等项目都在（4酒店式写字楼由星级酒店的服务、先进的设施和良好的形象支撑其相对较高的租金。
其中个别突出的是在租金中包含了物管等其他费用，其余的租金大致在在写字楼停车位的配比上，国内发达城市一般标准是而长沙是在长沙，遍现象。
目前长沙拥有５Ａ级配臵资质的写字楼仅中天广场、亚大时代、湖南文化大厦、恒而那些跨国公司或一些较大的公司最关注的首先是办公地点的地理位臵和写字楼的档次，其次相当重视周边的商务配套能的互补性和前瞻性。
项目附近是否还有酒店、休闲娱乐、运动健身等成熟的生活设施。
如果环境不成熟，就需要去营造这些环境。
此外，还要充分的考虑交通特别是车位的问题。
第楼的快速发展，都是这一趋势的体现。
写字楼产品设计发展到今天，对产品个性化及室内空间灵活划分可能性的需求越来越受到开发商及业主的重视。
高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价、这也是发达国家高档写字楼发展的一个重要趋势。
目前长沙写字楼主要集中在生南移，以及体育新城、天心生态新城等新兴城区强劲发展的大好形势推动，未来几年长沙在价格方面，写字楼市场的趋势应该是稳步上升。
个别项目甚至可以凭借综合品质的明显优势获得相当高的销售价格。
2008年3月份房地产市场分析报告2008年3月目录/CONTENTS一、3月全国时事动态 (3)二、长沙土地市场分析 (6)三、长沙时事动态追踪 (11)四、项目关注楼盘追踪 (16)五、总结 (20)附件 (21)一、3月全国时事动态（一）、建设部新批商品房建设面积70%须90平方米以下建设部2.28日发布《关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》明确各地新建住房结构比例。
观点：制定住房建设规划与住房建设年度计划，新审批和新开工的商品住房建筑面积受到限制，90平米以下的商品房比重加大，小户型将增多，使商品房供应套型更趋于合理化，此次建设部重申90/70政策，是继国六条政策颁布后的又一次下文，同时也反应出今后两年产品供应将以中小户型为主。
（二）、房贷首付比例不会降低银监会主席刘明康明确表示，银监会不会要求商业银行降低对房地产业首付款比例。
观点：房贷首付比例不会降低，消费市场门槛不会降低，可以预见到以后房地产市场开发商为了取得良好的销售业绩，将会在付款方式上采用更为灵活的方式。
（三）、建设部首次明确“两限房”将纳入住房保障体系建设部新闻发言人根据新的规定，低收入家庭住房保障工作将明确纳入地方政府职能范畴。
观点：该规定进一步扩大了住房保障范围，不满足条件的住房困难群体在未来可以通过“两限房”形式解决住房问题，同时低收入家庭租赁或购买住房的需求也可以得到基本解决，相应的普通商品住房土地供应的数量将增加，特别是中低价位、中小套型普通商品住房得到有效供应。
但具体分配制度至今迟迟不见颁布，随着两限房土地供应增大，在宏观调控越来越紧缩的局面下，经验成熟的开发商将瞄准限价房这块蛋糕，因为其具有低风险、收益稳定的特点。
（四）、住房政策路线图清晰廉租房保障金首次写入报告温家宝总理在2008年政府工作报告中提出，廉租住房保障资金首次写入政府工作报告。
观点：伴随着房地产市场的蓬勃发展，再加上社会正处于转型期，问题也接踵而至，尤其是近年来飞涨的房价，百姓承受重击。
2008年长沙楼市发展研究报告2008年长沙楼市发展研究报告作者：佚名文章来源：本站原创点击数：396 更新时间：2009-5-15 免费点此：下载地址1 下载地址2 下载地址32008年长沙楼市发展研究报告以下内容免费阅读[2006年—2008年上半年]长沙楼市发展研究报告长沙XX企业策划有限公司2008年11月编撰前言本报告主要针对目前房地产发展状况、重点研究长沙市（2006年-2008年上半年）供求发展变化、消费群体消费心理发展变化、价格走势变化、竞争发展变化、政策导向等变化发展，并以调查项目周边竞争楼盘及选取几个大型楼盘的的营销状况，分析长沙房地产—大河西先导区的发展趋势，期望从中获得启示，以指导实践。
本报告资料来源及分析研究方法说明在编撰报告时，一方面我们通过摘录长沙市相关权威部门发布的各种权威刊物内的数据，主要如：长沙市房产管理局、长沙市房产研究中心主编发布的权威刊物的数据；市统计局发布的统计数据；长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会的《长沙市房地产开发预警预报信息系统》发布的相应数据及其他有关权威部门的统计数据，这里不做详尽说明。
通过整理、分辨、援引本报告研究所需的相应数据资料，并对各数据进行对比分析，研究这几年间各参考因素的数据发展变化，从而对长沙市及岳麓区的地产市场发展进行预判。
另一方面，我们通过对微观的个体楼盘进行市场调查，包括个体性访谈等研究方法，通过展现典型楼盘的营销发展现状以及获取房地产利益相关者对于楼市的判断，以期望从微观个体的表现获得某些参考。
同时，我们对06-08年的关于国家出台的对于房地产市场的主要相关政策也进行了归纳分析，结合以上市场分析，力求提高一个比较完整的地产市场参考预判依据。
☆☆必须说明:以上各权威部门由于自身的取样数据和统计方法不同而导致统计结果各不相同，有些数据还相差较大，给研究工作造成了很大的麻烦。
在具体的数据取样中，我们采取：房源供需环节数据主以房产管理局发布的为准；由于房产管理局发布权威数据的投资开发环节主要是采用政府统计局的数据，为了保持数据分析的统一性，投资开发环节的数据亦以统计局为准，对于长沙市建设委员会、长沙市房地产开发协会的《长沙市房地产开发预警预报信息系统》发布的相应数据只作为本报告的有关数据的补充。
2008年长沙市春季房地产交易会置业消费行为调查分析报告2008年，是中国多灾多难的一年。
相继而来的灾难，刺痛了每一个中国人的心。
但是，大家依旧乐观，并坚信通过努力必能度过难关。
同样，目前我国的房地产市场也面临巨大的考验。
面对房地产发展过快的现象，国家对房地产市场宏观调控力度逐渐加大，同时从供给和需求两方面控制了房地产市场的发展。
银根紧缩政策使得开发商们处于资金短缺的状态，而购房者的观望情绪，又使得商品房的销售艰难。
无法快速回笼资金，而又无钱可借。
这对需要大量资金的房地产行业来说，无疑是巨大的考验。
2008年的后半年，可能会出现房地产市场重新整合的洗牌现象。
但是，房地产仍然是发展潜力巨大的希望行业。
城市化建设的深入推进，持续增长的人口，数量盘大的购房刚性需求，这些都是促进房地产发展的推动力量。
所以，面对目前房地产低谷，开发商们仍应报以希望。
解决目前开发商们资金短缺的现象，在资金来源方面，开发商们应拓展融资渠道，降低对银行的依赖度。
而销售方面，开发商们应考虑到，目前房地产市场已经逐渐从卖方市场向买方市场转变。
面对目前观望情绪高涨的购房者，开发商们应主动去了解购房者的需求，投其所好。
本次调查主要是了解目前长沙市的购房群体，他们的购买力，以及购房者的购房意向。
依据这些结果，开发商们可以根据购房群体和他们的购买力，针对性的采取一些促销手段。
而了解到购房者的购房意向，开发商们也可以掌握目前整个市场的需求情况，及时制定整体战略，紧跟市场，有利于未来发展。
2008年上半年房地产消费需求调研报告的问题部分，发放时间为2008年春季房交会现场（4月31-5月3日），采取参与购房需求问卷调查，获得免费发放的《长沙房地产》杂志，房交会现场累计发放杂志100000本，为确保问卷的有效性，在房交会的前四天（第五天参展人数减少）高峰期进行问卷调查，同时也考虑到问卷调查楼盘的档次问题，发放地点有高档楼盘也有中档楼盘，----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------其中取得问卷调查样本2000份，获得有效问卷1067份，问卷有效率为53.35%。
目录第一章长沙市经济与社会发展状况分析一、长沙市经济发展状况分析二、长沙市概况三、长株潭一体化，中心型城市发展加快四、“一主两次四组团”为城市发展圈定蓝图，加快城市发展第二章 2008年长沙市房地产市场分析一、市场热点区域增多，供应向北、南、河西倾斜二、适应新政调整，产品将向紧凑合理化发展三、长沙城市中心大户型豪宅价格继续坚挺四、“别墅年”已来临五、提高首付比例， 2008楼市降温六、高尚住宅市场将出现分水岭第三章长沙别墅市场2007年态势分析一、别墅发展空间不容置疑二、价格将跨越性提高三、2007年出现楼王PK的局面四、代表湖湘文化的别墅产品将提上议题五、购买人群地域性扩大，营销推广将渗透南方1页第四章长沙别墅市场2007-2008年市场分析一、2007-2008年长沙别墅分布1、麓南板块2、麓北板块3、星沙＆金鹰板块4、城南板块5、城北板块二、2007-2008年长沙别墅表情1、产品类型2、产品风格3、开发规模4、房型面积5、销售价格三、2007-2008年长沙别墅市场总结第五章项目定位一、地块环境调研二、SWOT分析三、主力客户群定位四、项目定位在规划思想中的体现第六章营销推广2页一、核心思路二、思维方向三、概念创意：四、项目命名构想：五、营销概念传播：六、产品设计的思考七、关于项目整体推广的思考八、广告媒体策略第一章长沙市经济与社会发展状况分析一、长沙市经济发展状况分析1、快速的经济增长构筑了房地产发展的平台近三年来长沙GDP保持快速增长，城市GDP和人均GDP都保持两位数以上的增长速度，较快的城市经济发展速度为房地产行业的持续发展提供了良好平台。
资料来源:长沙市统计局公报2、经济以服务业为中心，增长迅猛2006-2007 年长沙第三产业GD P 约占全市总量的一半（ 49. 9％），第三产业持续带动长沙经济的繁荣发展。
同时，在长沙市“十一五”规划中，提出“坚持把发展工业作为长沙未来较长时期发展的核心问题不动摇，3页。
2008年长沙别墅市场投资报告2003年2月，国土资源部下发《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》，规定“今后5年内停止别墅类用地供应”；同年9月14日，国土资源部发布《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》，通知表示今后我国将严格控制高档商品住宅用地，停止申请报批别墅用地；2007年5月30日，国土资源部下发“关于当前进一步从严土地管理的紧急通知”，通知显示从5月31日起，中国一律停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理。
在宏观政策的重压下，长沙别墅市场高温不降反升，2007年别墅供应量猛增，新上市别墅项目十多个，建筑面积供应量达到838．5万平方米，较之2006年增长幅度为65%，相关部门统计数据显示，长沙储备的可供近几年开发的别墅用地有将近30000亩，以平均0．5的容积率计算，长沙3-5年别墅建筑面积供应量将达到1000．5万平方米，可供应套数为25000套(以400平方米的套均面积计算)，长沙市区将近70万个家庭，平均每28个家庭即可拥有别墅一套。
紧跟在宏观调控大棒后面的是资源的稀缺性，别墅用地的停止供应导致了低密度住宅的稀缺，由此引发民众购买别墅和类别墅以及高档公寓的空前热潮，需求影响供应，开发的脚步在政策颁布的当儿迟疑了一下，又继续勇往直前，而价格却依然一路攀升，且增幅惊人。
长沙别墅市场2007年呈现何种发展态势？2007年又将走向何方？别墅供应量呈理性回归年是中国的别墅年，长沙新开工的项目还不到十个，而2007年新开工项目将近20个，是2006年的两倍。
据明强企划最新统计数据显示，2007年长沙市场已然亮相的别墅类项目(产品线以别墅、洋房为主)占地面积为11064亩，总建筑面积为838．5万平方米，总套数为32332套，其中，别墅(独立、双拼、联排)可销售套数估计为10000套。
这些产品将在未来三年内完全消化，并且还将不断有新的项目上市销售。
