合富辉煌2019武汉积玉桥项目前期战略提案63p

由于上轮楼市调控被国际经济危机打断，楼市调控被迫进入“中场休 息”，本轮调控三方博弈将加剧，较上次会持续更长的时间
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市场大势预判
从有图中我们可以明显的 看出当经济过热时，政府采 用的是的稳健的货币政策和 从紧的货币政策，针对房地 产的调控是从紧打压。 但经济降为低水平的时候， 采取积极的财政政策和宽松 的货币政策，对房地产实行 扶植和鼓励。 经过两年的救市，我国经 济面得以好转，针对房地产 又开始新一轮的调控，逐渐 收紧乃至打压。
企业高端品牌成功植入， 项目具备影响力
一、二销售的成功培 养了一批忠实的客户 资源
已具备一定的城市地标 性
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项目在相互转换的价值下达到多赢。
三期2012年销售目标
目标1：2012年实现销售额9亿 目标2： C7、C8年内清盘，超高层快速销售
需要以较快的速度及超越原有价格体系的市场价格， 创造中央公园的又一巅峰
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武汉豪宅圈分布
时尚娱乐生活圈＋使馆区生活圈
汉口沿江 汉口中心 武昌沿江 汉阳沿江
CBD国际商务圈
滨江商务圈 地王级生活区
泛海CBD 金地1903 15000元 20500元 武汉天地 29000元 融科天城 18000元 宝利金国际公馆 融侨锦江 15000元 11000元 越秀项目 预计18000 中央公园 万科地块 九龙仓、中烟地块 未开盘 锦绣长江 金地澜菲溪岸 9000元 万达公馆 20500元 金都汉宫 19000
总销售 套数 1126 683 636 568 559 总成交面积 (平方米） 123919.97 72732.55 总成交金额 （万元） 130394.84 110886.09
项目名称 百瑞景中央生活区二期 万科〃金域华府 万科城 万科金域蓝湾 复地〃东湖国际

整合强势品牌资源，成功吸引高端消费回流
三水广场市场效应：当地商业市场的伟大突破
2005年之前，三水还无超过2千平方米的商场，而三水的开业彻底改变 了这一历史，其一期开业的4万多平米的规模已经成为当地商业的绝对 龙头，并携众多知名品牌，稳步刷新着当地众多商业纪录。
在三水广场出现以前，三水的商业水平最多只是广东省的四流水平， 三水广场出现以后，三水的商业水平至少提高到了广东省第二流的水 平……
租金水平走势
黄山步行街：主要失败原因与教训
• 选址失当，周边居住人口不多，商圈不成熟，注定人气支 撑不足；
软
• 定位与商业形式不匹配，无力引入大型主力商家，注定难
伤
以拉动整体商业发展
• 缺乏商业地产运作经验，经营管理不到位。
• 街铺大量做到三层，市场价值不高，销售经营皆困难；
• 步行街做成大马路般直线贯通形式，缺乏变化，不利于聚
硬
集人气；
伤
• 内街设计不合理，后排商铺经营困难；
• 两侧二三层商铺缺乏互通联接，难以盘活经营。
典型案例分析：黛溪不夜城
• 发展定位： 全县第一座集餐饮、娱乐、休闲、购物于
一体的商业综合体。
黛溪不夜城：项目基本旺销，但招商经营面临巨大问题
• 开发商招商方式：
– 自组团队，非专业操作 – 试图从黄山步行街挖商家
合富辉煌-邹平天兴第一 街商业综合项目策划方
案-125PPT
2020/8/13
案名建议
天兴·第一MALL
邹平未来的SHOPPINGMALL
這是一個不斷創新的時代，這是一個期待革新的城市，我們將引導這樣 的革新——用我們的全新的面貌，來為城市的商業注入新鮮活力。
我們將通过规划、业态、功能、品牌、形象等的全方位升级，帶領鄒平 進入MALL時代，实现商业模式的变革；去體驗前所未有的MALL消費 ，引领消费模式的创新……

投放时间：9月6日—9月12日
投放次数：每天24次。
广播稿：首付6万,轻松购豪宅，芜湖恒大华府珍藏房源超值特惠，6200元起含2500元/平豪装， 每天3套，限时抢购！恒大热线5777666
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时间：9月中旬，（休息大厅X展架展示）
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一、9月份项目推广汇总
派单
芜湖恒大华府9月份派单主要针对芜湖市中心密集人流、芜湖中高端社区、各大专业市场，周边乡镇等发放 项目的宣传单页，9月投放达15万份。 10
提前引爆黄金周，87折劲爆钜惠，恒大华府，一期售罄新品加推，首次付款6万起，限量抢购， 轻松豪宅梦，来访赠好礼5777666
9月份每周短信为迎合推广需要，阶段性增加短信发送量，同时部分推广周期从周二至周六增加了周一与周日 短信从推广量从4-8万不等，周群发量从20万至56万不等，短信公司结合芜湖本地及合肥公司综合发送。短 信内容主要以低首付和清尾为主，短信效果相对较好，但因短信公司资源不佳导致部分时间来电不佳。10月 可结合现有产品现状，主打“28#、29#楼热销售”及二期小户型蓄客，辅助一期楼栋清尾。 4
一、9月份项目推广汇总 报广
本月报广排期自9月5号开始，截止9月18日，已出街画面为9月5日、9月7日、14日大江晚报内页半版，另9 月20日整版，9月份报广主要以低首付，购豪宅为主题内容，分别贯穿“淘房节”“喜迎黄金周”两大主题。
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一、9月份项目推广汇总

十里
12.28 12.8 12.8
1月
12.23 12.23
1月 2月
345
172
88套洋房
35
500
150
439
175
528
264
54套洋房
27
120套联排
72
6套联排
2
50%
天赐良园 4月19号 66套
15套
23%
森林公园1
50%
号
4月19日 210套
40套左右
20%
40%
30%
湘江世纪城 4月26号 500套
三江·花中城
10套特价房，先到先得，一次性付款96折，按揭97折，5月30日前成交再99折
森林公园1号
一次性95折，按揭96折
博雅上院
三选一：送车库，送轿车，1成首付
东业·早安新城
3万抵6万
增辉·凯旋帝景
首付2成，最低2580元/㎡，1重大礼10套一口价2500元/㎡，2重再优惠99折，3重登记送3000元代金 券
区域交通路网四 通八达，东南西 北四大交通动脉；
人民东路东延线 是改变区域印象 的最大契机
京珠高速
星沙大道
远大路
本案
人民东路
项目基地评价：面积中等，资质平庸
• 经济指标:基地面积中等，容积率较低（1.2），有开发低密度产品的想 象空间。
• 环境:周边没有景观资源，不具备塑造高端产品的先天条件。 • 区位:浏阳河以东，房地产开发的陌生区域，需要市场培育。 • 交通:路网发达，拥有多条城市主干道，距离繁华市区仅10分钟车程。 • 配套:商业、生活配套较为缺乏，附近仅有农业大学的附生业态和休闲
项目名称 都市金领 未来城·科学家园 佳天.瑞宁花园

4月8-9日，温家宝总理在浙江就经济运行情况进行调研时表示，，中央加强房地产市场调控的目标是明确的，决心 是坚定的。各级政府要切实担负起责任。
4月13日，温家宝总理主持召开的国务院常务会议强调，要巩固和扩大房地产市场调控成效。要坚持调控方向不动 摇、调控力度不放松。严格控制投机投资性购房需求，努力增加市场供应，稳定市场预期，把房价控制在一个合理 水平。
2010年-2011年5月东莞市商品住宅成 交量价走势
70
10000
60
8000
50
40
6000
30
4000
20
10
2000
0
0
1月
3月
5月
7月
9月 11月
1月
3月
5月
商品住成交面积
商品住宅成交均价
2010年-2011年4月中山市商品住宅成交量 价走势
100
7000
80
6000
5000
60
4000
40
商
保
品 2019年全国销售商品房9.3亿平方米，约900万套。今年在继续保持商品
房
住房足够开工量的同时，开工建设1000万套保障房，保障房将首次超过 商品房，我国房地产市场的双轨制逐步成型。
障 房
2019年保障性安居工程投资预算约为1.3万亿元。有8000多亿元是通过社 会机构的投入和被保障对象以及所在企业筹集来的，剩余5000多亿元的 资金，将由中央、省级和市县政府通过各种渠道来筹集。
在成交量低迷下，市场受个盘影响明显，成交量价表现反复，在限价的背景下，更使5月 深圳市商品住宅成交均价跌至15262元/㎡。
2010年-2011年5月深圳市商品房成交量价走 势

相城区房产市场现状——二级市场
区域现状分析
板块代表项目
板块
黄埭 阳澄 湖东
活力 岛中 心板
中心商贸城位于苏州城区向北拓展的 中央主轴上，总用地面积8平方公里，是 未来苏州北部CBD，具有重要的长三角 区域商业服务功能。
中心商贸鸟瞰图
盛泽湖、阳澄湖生态资源带给项目最大利好
区域概况
盛泽湖休闲度假区位于相城区东 北部，与东侧阳澄湖相通，纯水 面约5平方公里，周边湿地近11平 方公里，由河畔景观和湿地风光 两个部分组成自然景观。周边规 划有800亩月季园、200亩婚庆摄影 基地、休闲度假中心、游艇俱乐 部、动感体育区、垂钓中心等。
价量齐升
价差10·~20%
加速销售 沉默
目前房产市场现状分析
房市政策解析
成交量价走势分化，没有形成明显统一一致的趋势。 豪宅项目价格坚挺，主流产品降价明显。 市场目前处亍全面促销和局部降价阶段。 大型房产公司积极应对调控，积极调整价格策略，持续出货。 改善型客户和投资型客户被严重积压。 重大政策出尽，市场进入政策消化期。
区域现状分析
相城区10年住宅市场成交萎缩，受新政影响较大，市场受阻，供求关 系呈现反转，但价格稳步上扬， ；
相城区商品住宅量价
25Leabharlann 120002010000
8000 15
6000 10
4000
5
2000
0
0
09-08 09-09 09-10 09-11 09-12 10-01 10-02 10-03 10-04 10-05 10-06 10-07 10-08 10-09 10-10
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报告结构
Construction

每一座城市的发展，都需要一个高度的突破
就像
国贸大厦于北京
西塔于广州
京基100大厦于深圳
那么于惠州而言，
佳兆业中心意味着什么？
惠州人眼中的佳兆业中心：
社会眼中的佳兆业中心，具备优厚的配套条件、区位条件，
然而… 最核心的特点“249.8 如何 在后期的“佳兆业中心二期” 向市场上传递出我们的
米惠州第一高度的地标综合体”却鲜为人知
竞争战略：
写字楼产品打造方面，本项目与华贸比较具有突出优势； 住宅产品，本顶目与华贸形成错位竞争，华贸客户群体更加高端；而本项目 的客户群将更加广泛； 商业是本项目暂时落后于华贸的软肋，在商业招商定位方面，建议与华贸形 成错位竞争，加快引进具号召力的主力店，提升客户信心。 酒店方面，与未规划酒店的华贸形成绝对优势。
珑湖湾将品质提升与创新紧密结合，加之营销炒作助力，顺利将品质成本
转化成品牌价值，并取得了良好的市场回报。
营销造势：持续广告投入，保持市场热度和高调形象；公关炒作紧密结合，连售楼中心的 百万水晶灯都成为话题； 展示包装：硬件方面有高雅华贵的营销中心及优雅展示面；软件方面，营销服务在惠州保 持一流水准。
“最高音”
合富人眼中的佳兆业中心
高度，
成就惠州的城市价值。
方案内容CONTENTS
二
“三高”案例启示
四
项目体营销执行
项目作为综合体在惠州应首先
理解华贸
各个组成部分的占位
才能站得更高
典型项目分析——华贸
整体定位：以购物中心为主导，集休闲、娱乐、餐饮、购物、商务、 居住等为一体的一站式商业型综合体。
让惠州重新想象
佳兆业中心二期‖营销策划案
二零一 一年十月