重庆2019年别墅市场分析报告(合富辉煌)
第一部分重庆别墅市场发展概述
一、重庆别墅市场发展沿革
重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段：
第一阶段：盲目开发期
八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。
目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。
第二阶段：市场调整期
伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。
然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。
第三阶段：重新启动期
这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。
同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据市场调查统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。
这一时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上出现的有华立·天地豪园、龙湖·香樟林、帝景名苑等知名项目。
第四阶段：市场放量期
这一时期从2002年左右至今，此时重庆的开发企业对别墅产品可以说是情有独衷，不少开发企业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅大概为3700多套，即将推出的别墅大概为3500多套，其中还不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安·翡翠湖、佰富·高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·蓝湖郡、保利国际高尔夫花
园、保利小泉别墅。
同时别墅的类型及风格也更加丰富，从以前单一的独立、联排到现在的独立、双拼、联排、叠加、宅院式等多种形态。在风格上也更加的多样化，从早先照抄照搬国外别墅，什么风格都没有，不伦不类，而现在，开发企业在注重吸收国外产品精髓的同时，融入进了本地文化的内涵，卖点也越来越丰富，北美风格、欧洲风情、中式别墅、人文别墅、艺术别墅、田园别墅，产品多元化趋势足以令人眼花缭乱。
二、宏观开发情况
由于重庆早期开发的别墅产品大多已经销声匿迹，宏观开发情况比较难以掌握，在此，我们仅以2004年至2005年重庆市场上推出的别墅产品为依据，来说明重庆别墅市场的开发情况。在现有开发规模上，仅当前重庆别墅市场上的别墅项目（包括在售的和亮相未售的）占地已达（略）。
我们可以从别墅产品的不同类型来说明目前重庆别墅市场上的别墅供应量：
独立别墅：
重庆独立别墅商品化的起步是源于1993年华新国际进入重庆市而开发的锦绣山庄。而93——97年，在重庆市面上除了锦绣山庄（123套独立别墅）在持续开发之外基本没有商品化独立别墅群，这一阶段是重庆独立别墅的起步阶段。在98年以后，重庆市独立别墅进入了缓慢的初步发展阶段。
从1998年——2001年，金果园、黄金堡城市花园、坡月山庄、新东福花园、玫瑰山庄、加拿大国际花园进入了独立别墅小放量阶段，总计
放量不足150套。因为产品设计和当时的消费需求量较少，这种现象拉长了很多楼盘的销售周期。
2002年开始进入重庆独立别墅快书放量的阶段。2002年至今，龙湖·香樟林别墅（231套）、比华利豪园（217套）、佰富高尔夫别墅（138套）、中安·翡翠湖、龙湖·蓝湖郡、奥林匹克花园别墅、南岭雅舍、美茵·天鹅湖、长青湖等楼盘独立别墅放量约800套左右。同时近期投入市场的还有保利国际高尔夫花园、龙湖·蓝湖郡（二期）的别墅放量约430套左右。
联排别墅：
重庆早期的联排别墅主要分布在市区近郊范围。1999年的重庆龙湖南苑联排别墅、2000年重庆新东福花园开始了联排别墅的打造。因为早期联排别墅的放量较低，客户需求量较高，联排别墅产品很快就在市场上被抢购一空。
2000年下半年开始，联排别墅产品在重庆市场进入了初级成长阶段，华立地产、帝景集团瞄准开发联排别墅，重庆联排别墅市场进入了“审美提高过程”。但由于当时市场需求量较小，联排别墅在销售时遇到了较大的市场阻力。1998年至2001年底联排别墅总计放量不足550套。
2002年上半年开始，龙湖·香樟林（80套）、汇景台（48套）等联排别墅产品型相继推出，都在交房前后实现100%的销售。2004年，联排别墅产品进入了快速发展阶段。龙湖·蓝湖郡、高山流水、海兰云天、枫林秀水、重庆奥林匹克花园等楼盘相继地进行了联排别墅集中放量，预计在明年放量约1100套左右。保利集团、蓝湖郡原有楼盘的后期推出带来了联排别墅未来四年的集中大放量，预计未来四年放量总计会达到6000套以上。
三、与外地别墅发展比较
成都和重庆是同处于中国西南板块的两个内陆城市，拥有着相似的文化底蕴。目前重庆的房地产市场较落后于成都的房地产市场发展，特别是别墅市场的发展。通过对比我们可以更好的借鉴成都别墅市场的发展，来分析重庆别墅市场的现状和未来发展方向。
下面我们通过对两地别墅市场格局，消费群体、别墅产品形式、区域发展趋势来进行比较分析。
1、市场格局比较
目前成都市区别墅市场基本已经步入开发终结阶段，由于土地的趋紧，市区别墅的开发量更加稀少，别墅逐渐向近郊和远郊方向发展。近郊发展了三大别墅带：牧马山别墅带、龙泉别墅带、华阳别墅带；远郊主要是青城山-都江堰别墅带。这几个别墅带将是成都的主要别墅供应地带，未来几年的别墅供应量将十分巨大。
重庆目前的市区别墅还存在着发展空间，南岸区铜元局板块、江北石马河板块还极具开发潜力，近郊别墅由于受到重庆特有地理条件的限制比较分散，周边近郊都分布有别墅项目，但主要的供应地带主要集中北部新区、两路别墅带和南岸区南山-茶园新区别墅带。远郊别墅由于受到目前重庆交通配套的限制发展缓慢。
第二部分重庆别墅市场供应分析
一、重庆别墅市场现有供应
重庆别墅市场经过近几年的发展，尤其是近两年的发展，已经具有一定的规模，形成了集中部分区域发展的态势。通过市场调查，我们初步把重庆市场上的别墅项目按照供应区域分为两种类型，即市郊型和都市型。下面，我们将分别就这两种类型的别墅项目做分析说明。
1、市郊型别墅主要供应区域分析
通过近几年的发展，由于城市版块的不断扩大，重庆别墅的主要供应大多数属于市郊型，同时形成了集中部分区域发展的态势，我们将根据其集中的区域来说明市郊型别墅的供应。（1）、含谷别墅区
含谷别墅区是重庆最早浮出水面的市郊型别墅集中供应区，提起含谷别墅区，人们印象最深的应该算是最早进入该区域的别墅项目——全兴别墅，其1680元/平方米的超低起价成为1999年重庆地产的重要新闻。随后开发的香格里拉别墅和北欧别墅使含谷的开发热度迅速升温。目前这些项目已经基本售罄，现有的市场供应为距高速路含谷出口九公里外龙潭湖边的海兰云天别墅。
（2）、渝北两路别墅区
作为重庆较早的开发热土，渝北区的房地产开发在重庆地产市场中已经拥有相当的份量，而渝北两路片区由于拥有临近机场的便利，且周边大部分地块风景优美，拥有别墅产品开发的先天优越条件，引来不少实力开发商纷纷在此跑马圈地。目前在此区域的别墅项目有恒运·清河湾、山语间、伽蓝艺墅、长青藤等别墅项目。
在一些房地产开发成熟的国家和地区，机场周边的地块往往是别墅开发的热点区域，随着重庆北部新区的规划和主城区路桥收费的实施，渝北两路别墅区在未来三、五年内将发展成为重庆别墅项目最为集中的区域之一。
（3）、北部新区别墅区
北部新区自2001年成立以来，充分利用直辖市和西部大开发的优惠政策，在开发建设上取得了巨大的发展。同时，区域的房地产也在经济发展的带动下发展迅速，已成为重庆房地产开发热点区域之一。和记黄埔、保利、龙湖等品牌地产的进入奠定了北部新区高档生活社区的崛起，目前的北部别墅已经占据了重庆别墅市场的半壁江山。
（4）、南山别墅区
南山作为重庆市的天然绿色屏障和城市“肺叶”，相比含谷和北部新区等别墅区，其在自然条件上更具备别墅开发的潜质。早期的南山别墅多为一些老板级别的富人自行买地进行修建，而成规模的开发还没有形成气候。近年来，南岸区政府打出了“吃在南岸，住在南岸，旅游在南岸”的旗号，并积极为营造南岸区良好的居住、旅游环境创造条件，随着政府规划的引导以及一系列利好因素的出台，南山别墅区目前已经初具规模，成为重庆别墅市场上的一个亮点。
（5）、北碚别墅区
北碚区作为重庆市北面的一座卫星城，拥有浓厚的文化氛围和优美的生态环境，同样具有别墅开发的潜质。虽然由于交通的限制使现在的北碚别墅项目不是很多，但其在重庆别墅市场上的地位还是不容忽视的。位于北碚三溪口的中安·翡翠湖项目凭借其优越的自然环境，产品中生态、湖景、江景、温泉四大优势的结合，以及号称西部地区第一豪宅的翡翠岛大别墅，使其在重庆别墅市场上具有举足轻重的地位。同时，随着北碚市政建设的开展，交通状况的改善，北碚别墅区将会成为重庆别墅市场上重要的版块之一。
（6）、巴南别墅区
巴南区地处重庆都市圈的南部，由于其与南岸区在城市发展上尚未连成一体，极大的影响了南部主城区的形象。随着巴南区政府加快实施城市化建设，带动区域经济的发展，巴南区的房地产开发也初具规模。在充分利用巴南优越自然条件的情况下相距开发了一品住宅、日月山庄、威尼斯印象别墅项目。不过目前由于交通等方面因素使巴南的区域认知度还较低，但随着重庆主城半小时交通的完善，巴南的别墅市场也会取得较大的发展。
2、都市型别墅主要供应区域分析
这里所指的都市型别墅，是指根据目前的城市规划，别墅所在区域范围属于市区范围以内的别墅项目，目前属于这类的别墅项目主要集中在南岸、江北和高新区这三大区域。下面，我们将根据这三大区域分别进行分析：
（1）、南岸铜元局片区
铜元局片区拥有得天独厚的自然资源，并且距离重庆的商业中心——解放碑距离较近，使之成为别墅开发的良好地带。铜元局片区在几年前就已经初具规模，当时开发的玫瑰山庄、加拿大国际花园以及近两年开发的帝景名苑使铜元局片区成为了高档住宅区域。而此区域最大的社区融侨半岛在后期的产品规划中也将会有别墅产品的推出，加之菜园坝长江大桥的修建以及石板坡长江大桥的拓宽，铜元局片区在拥有良好的自然资源和便利交通的情况下必然会成为都市型别墅的主要区域之一。
（2）、江北石马河片区
江北石马河片区因其拥有重庆最早的高尔夫球场——佰富高尔夫球场，以及4200亩生态公园，使该地块的别墅开发热逐渐升温。另外由于松石大道的修建，规划拟建的双碑大桥，使此版块的交通情况大大改善，会进一步促进此版块的开发，特别是高档住宅的开发。目前此版块的别墅项目有佰富高尔夫别墅、半城中央、大川水岸·加勒比以及2003年开发的名门山庄。
说明：
在都市别墅的项目中，除了以上提到的两个集中分布的区域之外，还有一些零星分布的项目，如位于高新区的美茵天鹅湖和归谷·城市美墅，这两个项目主要有花园洋房、叠拼和水岸别墅构成。
二、重庆别墅市场潜在供应
重庆别墅市场的潜在供应我们同样通过别墅类型来进行说明
独立别墅：
未来四年，独立别墅放量将逐步扩大。蓝湖郡二期（1200亩）、海蓝云天B组团二期、高山流水后期（800亩）、中安·翡翠湖后期、长青湖别墅二期（1600亩）、山语间、天池林海二期等预备或筹划开发项目放量总计套以上。
联排别墅：
保利集团、蓝湖郡原有楼盘的后期推出，以及建工未来城等带来了联排别墅未来四年的集中大放量，预计未来四年放量总计会达到5000套以上。
这些仅仅是目前在开发的别墅盘，据了解即将推出的别墅供应量也不小。位于三溪口、总投
资20亿元的“红鼎国际高尔夫”，位于西部大学城、占地8000亩的“腾祥别墅项目”，位于渝北回兴的南方·碧水康桥，位于茶园新区、有庆隆屋业开发的庆隆.南山高尔夫别墅已在开发之中……
三、影响别墅供应因素的分析
1、市政规划
（1）交通规划
别墅产品由于对环境，私密性等方面要求的严格性，且面对的目标客户群比较特殊。虽然他们对公交系统要求不高，但对道路交通便捷的满足仍很重视，注定了对交通有十分特别的要求，而长期以来，交通也是制约重庆别墅市场开发的一个相当重要的因素。
重庆直辖后，政府为改善交通条件所投入的精力有目共睹，而对别墅市场最为有利的影响主要体现在两个方面：即“半小时主城区”工程的通过实施和路桥收费改革的实施，“半小主城区”工程目前已经取得阶段性进展，重庆外环高速路也已经实现初通，而主城区“七桥一隧”实行年票制的改革，则成为”半小时主城区”工程的催化剂。
这两项交通方面
的改革对重庆别墅市场的影响在未来一、两年内效果将会比较明显，这对市郊别墅项目无疑是一大利好消息。
（2）城市规划
城市规划及政策导向对别墅市场的影响也是比较明显的，如北部新城的规划在一定程度上造就了渝北两路别墅片区北部新区别墅区的成形，而九龙坡区政府“都市后花园”的规划为含谷别墅区的逐渐形成已起到了推波助澜的作用。
在南岸区政府的规划中，南山片区一直被作为旅游开发的一枚重要棋子，而正是南岸区政府的这些规划，让南山别墅区的形成具备了一定的基础。同时由于南岸区政府对茶园新区的重视，也使茶园新区的住宅，特别是高档住宅的发展潜力加大。
第三部分重庆别墅市场需求分析
由于别墅产品目标客户群的特殊性，用普遍的调查方式已经比较难以调查到目标客户群的真实需求，在下面的分析中，我们主要是依据目前重庆市场上已入住别墅项目的客源构成来分析别墅市场的需求。
由于别墅产品目标客户群的特殊性，用普遍的调查方式已经比较难以调查到目标客户群的真实需求，在下面的分析中，我们主要是依据目前重庆市场上已入住别墅项目的客源构成来分析别墅市场的需求。
主要需求群体分析
在重庆早期的别墅产品中，外企驻渝人员，外国留学人员等外藉人士和本地各行业老板级人士是别墅产品的主要需求群体，如早期的加拿大国际花园、锦绣山庄等。近两年，别墅产品（尤其Townhouse类产品）的需求群体有所改变，一些外企高级白领、职业经理人、IT精英、金融业成功人士等金领阶层逐渐成为别墅市场需求的主力，且这一群体有逐年扩大的趋势。同时在购买别墅时出现了“人以群分”的现象，比如蓝湖郡和长青湖，多为私营企业老板、白领阶层所购买；比华利豪园更多的为商人所购买；中华坊备受具有传统文化情结的“儒商”青睐；中安翡翠湖的业主多为大学教授；而高山流水别墅区，因其依山傍水，隐逸在森林中，成为向往清悠生活的成功人士的首选。
已成交的别墅业主，年龄层次集中在30-45岁之间，多为中年成熟型的买家，职业以银行界、私企业主、企业高级管理人员居多，这部分客户多具有稳定的事业和丰厚的收入，家庭结构多处于满巢期。而潜在买家年龄层次则明显偏年轻，私营业主的比例也明显增多，这部分客户能够较快地完成原始积累，但对产品的个性及其他方面的要求也更加挑剔。
第四部分竞争分析
一、竞争环境方面
1、供应量上升
重庆别墅市场自90年代中期锦绣山庄成功开发后，一度处于低迷状态，市场的开发量体相对较小，甚至于出现开发商将建好的别墅再炸掉的情形，重庆别墅市场的风险让许多开发商望而却步。
但经过一段时间的沉寂之后，近一两年来，重庆别墅市场又再度升温，陆续涌现出了几大别墅开发的热点区域，市场上也出现较多的别墅项目，市场供应放量较大，竞争开始激烈起来。除了在建的若干项目之外，一些规划中的新项目也正在酝酿之中，准备近期推出市场。市场供应量在持续上升，市场竞争的激烈程度将更加明显。
据不完全统计，重庆楼市今年的别墅放量约在2500套左右，总建筑面积484万平方米，在此之前，官方公布的重庆2006年总施工量为6000万平方米左右，也就是说，从重庆楼市的产品供应结构来看，别墅占了7.8%。
截止到2007年4月，重庆别墅市场上在售的别墅项目有十六、七个之多，南岸和北部新区成了别墅供应的主要集中地。在南岸区，南山周围星罗棋布排列着高山流水、天池林海、南岭雅舍等别墅项目，以及位于茶园新区的天龙·长青湖。北部新区更是别墅云集。蓝湖郡、棕榈泉、佰富高尔夫、保利高尔夫、大川水岸·加勒比、建工·未来城、伽蓝艺墅、山语间、南方·碧水康桥、天江·长青藤等10余个别墅都将向市场发力。
2、可替代产品增多
别墅产品是一种特殊的住宅产品，不但要满足基本的居住功能，同时还要求有非常良好的居住环境、氛围，是一种享受型的住宅产品。随着市场的发展，目前市场上出现了众多形式上区别于普通别墅，居住条件则接近、类似或达到普通别墅产品的要求的不同产品，如空中别墅（高层复式单位）、叠加等，从市场来看，这些产品都对别墅产品有不同程度的分流能力，反映出目前市场上别墅产品拥有较多的替代品。
另一种能够称的上别墅替代产品的就算是花园洋房了。花园洋房一般具有较高品质、环境良好、设计优秀，但价格（尤其总价）相对别墅产品低，多为3+1、4+1层的低密度建筑。其密度小，楼层低，具备别墅产品某些潜质，也比较符合人性化居家的理念，能够广泛吸引新兴中产阶层。
目前重庆市场上的推出的别墅可替代产品供应量不断上升，新近开盘的项目绝大多数都包含别墅可替代产品，如建工未来城、中央美地、天江鼎城、融科·蔚城等项目都推出了大量的花园洋房。
3、市场需求量相对有限
别墅产品的价位一般都在60万元以上，目标客户瞄准的是处于金字塔尖的人士。而重庆作为一个老工业城市，在经济、商业方面并不发达，因此有高收入的客户在保有量上是有限的，在生成速度、再生能力上也是比较缓慢的，故而消费别墅产品的客户的量体在一定阶段上是相对非常有限的，在市场供应量急剧增加而需求未见明显增长的情况下，别墅市场的竞争环境的确不容乐观。
二、区域竞争分析
通过对各别墅板块开发情况的了解，北部新城的开发体量位居全市之首，南岸区板块位居第二。目前北部新城和南岸区已经成为房地产市场最为活跃的两大片区，集中了目前重庆别墅市场的知名项目。由于这两大区域拥有良好的自然生态环境景观资源，政府对区域的战略规划以及日趋完善的城市基础设施建设如高标准的道路交通系统等良好环境的原因，在未来的别墅市场开发中，北部城区和南岸区仍将作为开发的热点，尤其是北部城区的北部新区板块、石马河板块和南岸区的南山板块，并有向南岸区茶园新区发展的趋势。而其它区域的别墅板
块的供应量相对较小，并受到城市基础设施建设和自然生态环境的影响很难与上述几个板块竞争，如北碚别墅区由于其距离主城区较远，受到交通的限制很难成为别墅开发的重点区域之一。
第五部分重庆别墅的发展前景
一、重庆别墅的总体发展方向
重庆整体经济发展水平和国际化程度与沿海发达城市相比，尚存在着巨大的差距，这也决定了重庆高端物业的消费能力远远不如北京、上海等城市，同时由于重庆地处内陆，楼盘多以内销为主，作为住宅终极产品的别墅，在重庆的消化途径和消费能力还非常有限，别墅开发受到的制约因素可谓是方方面面。
通过对近期重庆别墅物业销售周期的分析，重庆市场上多数的别墅项目其销售速度都比较缓慢，一般的销售周期多在20个月左右。在市场需求相对有限的情况下，近一两年的别墅供应量不断上升，
从目前陆续亮相的各类别墅项目来看，拥有较强实力及品牌且环境优美、产品营造过硬且和目标客户需要、具备创新意识的别墅产品，成功的机率相对较大。而一些仅仅拥有某些方面优势就匆匆上马的别墅项目则举步为艰。
二、重庆别墅的区位发展方向
未来重庆别墅的主要供应仍将集中在北部和南岸两大区域，同时，随着主城西进，重庆西区的别墅市场发展也将会具有举足轻重的地位。
在目前别墅放量的几大区域中，北部新区“四高”尤其惹人注目：一、高品质；二、高价位；
三、高开发量；四、高端客户群。现如今的北部别墅占据了重庆别墅市场的半壁江山，从最早的锦绣山庄、龙湖香樟林，到现在的保利国际高尔夫花园、佰富高尔夫别墅、龙湖·蓝湖香颂，北部的别墅项目一直都是重庆别墅市场上的亮点，北部新区打造高档住宅的路线也不会发生太大的变化。
南岸区的南山板块由于其地处有重庆“绿肺”之称的南山，其良好的自然生态环境，以及便利的交通使其仍然成为未来重庆别墅的主要开发热点之一，同时南岸的别墅开发有向南岸茶园新区发展的趋势。
西区的含谷别墅区在重庆别墅开发初期曾经是重庆别墅的主要供应区，但由于其位置较偏远，交通不便，并没有成为别墅的集中供应区。但随着主城区西进扩大，必然能带动含谷片区的高端住宅市场。
三、重庆别墅的产品发展方向
综观重庆别墅的发展历程，当今市场上的别墅项目差异化明显，市场进一步细分，各个项目之间力求以差异化和产品品质来参与竞争。丰富的产品市场、多元化的类型、产品的高品质成为目前别墅的三大特色。而随着重庆经济的不断发展，大量城市中产阶级应运而生，使目前消费群体主要为金字塔尖人士的格局发生改变，重庆别墅产品的未来发展方向。
纯别墅项目
这里所指的纯别墅项目为纯独立别墅项目。优美的自然环境，高尚尊贵、雅致浓郁的居住生活氛围及不可替代的尊崇性，是顶级别墅产品所独有，也是其倍受金字塔尖人士追捧的重要原因。纯独立别墅项目的最大特点就是稀缺性和尊崇感，能充分体现业主的身份及个性。这些都是经济型别墅所无法比拟的。空间独立性高、生态环境好、智能化、个性化、社区化的纯独立别墅项目将是未来别墅的发展方向之一。
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05年上半年度上海别墅市场报告 一、别墅新政策 1、对独栋别墅开征累进制计税的30%——60%的土地增值税 上海市财税局从6月1日起对独立别墅征收土地增值税。对持有时间不满3年而转让者，将全额征收土地增值税；持有时间在3年以上5年以下者，土地增值税减半征收；对持有5年以上转让者，将根据税务部门审核结果，如属于自住房产的别墅住宅，免于征税；属于投资房产的，则要缴纳土地增值税。税率按照国家规定以累进制计算，简化表述即为：以“售价减去（原购入价＋营业税、契税等交易支出）”为税基，再将计算出的税基与括号内的原购入金额与合理支出的总和相除，当结果小于等于50％时，税率为30％；大于50％小于等于100％时，税率为40％；大于100％小于等于200％时，税率为50％；大于200％，税率为60％。 2、经济型别墅契税翻番 6月1日，上海市对房地产有关税收政策作了细化规定，原本享受 1.5%优惠契税的经济型别墅，将不在享受优惠税
率。这就表示，经济型别墅的契税将在原先的基础上翻一番，达到3%。 二、别墅整体市场分析 1、综述 别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，近期别墅市场由于经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税等调控政策和本身质量等多方面原因，销售速度整体趋缓。在别墅市场中2005年前5个月的月均成交量相比2004年下半年下跌了三分之一。 ●2005年2月—6月别墅交易情况
今年一季度，系列调控政策对于低端别墅市场的影响尚未显现出来，而高端别墅市场开始出现滞销局面。从9例新开别墅的销售情况来看，月亮河碧园、聚贤煌都、现代华庭、翠景苑等公寓与别墅混合型物业受到众多购房者的青睐，这也从侧面反映了低端别墅销售火爆的态势。位于徐泾板块的西郊华城和世纪公园板块的百富丽山庄这2例纯别墅物业销售一般，但销售率均超过50%。唯一销售不畅的是紫都·上海晶园，作为高端别墅产品，由于售价高、面积大、物业费用高，遭遇了销售“瓶颈”。 四五月份，一系列新政相继出台，政策的影响开始显现。别墅市场成交量全面趋缓，很多别墅项目，均没有客户上门，销售记录都为零。“6.1大限”前，联体别墅市场触底反弹，达到第二季度的最高点。
重庆2019年别墅市场分析报告(合富辉煌) 第一部分重庆别墅市场发展概述 一、重庆别墅市场发展沿革 重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段： 第一阶段：盲目开发期 八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。 目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。 第二阶段：市场调整期 伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。 然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。 第三阶段：重新启动期 这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。 同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据市场调查统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。 这一时期重庆市场上出现的别墅产品不仅供应量较大，产品类型上也趋向丰富，同期在市场上出现的有华立·天地豪园、龙湖·香樟林、帝景名苑等知名项目。 第四阶段：市场放量期 这一时期从2002年左右至今，此时重庆的开发企业对别墅产品可以说是情有独衷，不少开发企业纷纷开始进军重庆别墅市场，据不完全统计，这段期间重庆市场上推出的别墅大概为3700多套，即将推出的别墅大概为3500多套，其中还不包括一些潜在的别墅项目，比较知名的项目有中安·翡翠湖、佰富·高尔夫别墅、比华利豪园、龙湖·蓝湖郡、保利国际高尔夫花
某年度重庆房地产市场分析报告 中国指数研究院西南分院/文 1. 主城区商品房批准预售面积分析 １.1 批准预售面积：主城区商品房批准预售面积同比减少11.02％ 单位：万平方米 0.00 200.00400.00600.00800.001000.001200.002007年1-6月 2008年1-6月 2008年上半年重庆主城区商品房批准预售面积947.10万平方米，较去年同期减少了１17.3３万平方米，同比减幅为１1.02%；其中商品住宅批准预售面积８3１．８5万平方米，较去年同期减少了79．54万平方米,同比减幅为8.73％,非住宅批准预售面积115.2６万平方米,同比较少了3７.79万平方米,减幅为2４.6９%。20０8年银根紧缩、市场观望气氛浓厚、房地产开发企业市场信心不足导致了入市量的减少。 2008年上半年住宅批准预售面积占总预售面积87.8３%,该比重较去年同期增长了 ２.２１个百分点，非住宅批准预售面积比重为12.1７％，该比重与2０0７年上半年相比下降了2.2１个百分点。
1.2 月度批准预售面积分布：月度批准预售面积同比“三高三低” 单位：万平方米 0.00 50.00100.00150.00200.00250.00300.00350.001月 2月 3月4月5月6月 从月度批准预售面积对比来看,2008年1月、5月、6月三个月批准预售面积均高于去年同期，批准预售面积分别为２09.11万２平方米、17２.51万平方米、2２0．３6万平方米，同比分别增长３８.91%、37.97%、1.26%，同时200８年2月、3月、4月批准预售面积分别为111.69万平方米、132．８4万平方米、3２６．78万平方米，较去年同期分别减少了92.２４%、5.99%、３5．24%。
合富辉煌销售管理制度 【制度目的】通过规范的管理，确保能够贯彻落实发展商的各项要求，并在销售接待过程中遵循双方的规章制度、维护发展商及公司的品牌形象。 【适用范围】项目销售组全体成员 目录 第一部分职业准则 第二部分 职责范围 第三部分 销售流程 第四部分 销控管理 第五部分 销售道具及施工现场管理 第六部分 其它 第七部分 违例罚则
第一部分 职业准则 一、企业理念 “创新、竞争、发展”是合富辉煌房地产的企业文化，“以人为本”是合富辉煌房地产的管理宗旨。合富辉煌房地产在提倡锐意创新、良性竞争的基础上，关心员工、鼓励员工，使员工与公司之间建立起充分的信任感和归属感，使上千人的大团队象大家庭一样充满亲和力，每一位成员都有充分展现自我、实现自我的机会。 二、职业礼仪 、职业形象 着装：在销售现场工作时间内，应穿着整洁的统一制服，并佩带工牌。 发式： 男士——短发，不得蓄发、染过于前卫的颜色或光头； 女士——短发或束发为宜，不得染过于前卫的颜色或光头。 首饰及化妆 不得佩戴不宜在办公场所佩戴的装饰品（如：鼻环、唇环等）； 女性要求化淡妆。 个人卫生
注意个人卫生，不得留长指甲，男职员需每日剃须； 食用有异味刺激性的食品后，应尽快清除口腔异味。 、办公礼仪 电话 接听电话用“您好，××××（项目名称）”的标准用语，原则上电话铃响 声内应接听电话； 代接同事电话，做好必要记录并及时转达； 与客户通话时，应在客户挂断电话后，再挂断电话； 不允许煲电话粥或拨打声讯电话，打私人电话不得超过 分钟。 交谈 不得在销售大厅内有来访客户的情况下随意谈论客户及谈论内部工作事宜； 与客户交谈应在洽谈区域就座。 办公区域 保持工作场所清洁、整齐，下班前应将桌面、办公区域收拾干净； 销售大厅内不得高声喧哗、打闹、进食、吸烟、伏案睡觉； 销售大厅内不得阅读任何与销售无关的报刊杂志、书籍及网络； 不得让客户进入办公区域 。
别墅购买人群分析 别墅市场的冷热程度由政府、政治、经济等太多的因素而决定，其中一个重要的因素是市场因素，而影响购买市场的又一重要环节就是购买人群。对于这部分人群的分析与寻找，是卖方市场关注的重点。那么，什么样的人在购买别墅、在支撑着别墅市场的发展？ 别墅的支撑点 具调查显示现在购买别墅的人主要可以分成三个类型： 一个类型是年轻化的富豪：这些年轻的富豪们生活主张体验式，希望年轻时就过着自己向往的生活。同时因为自己的年轻，相信将来的预期会有很好。他们注重人生的每个阶段的生活感受，充分享受生活的每一天。 第二个类型是已有别墅或高档住宅的，希望改变现有居住环境的：这部分人群也是最挑剔的，最看中细节，对自己的居住环境要求十分的讲究。 第三个类型是外地，外籍进京客户：看好北京的地理优势、人文环境、城市的发展前景，选择长期居住，来京从事贸易、IT、金融证券行业的客户几乎占到50％比例，其中也不乏投资型的客户。 另有数据表示，目前的豪宅主要的消费群体由外籍客户、港台客户逐渐转为大陆本土客户，而且国内买家的比例数量有逐渐增加的趋势，年龄段大约在28—45岁之间，有较高的收入，有着高学历、有较高的文化内涵、大多数都在单位担任着管理职位，将成为未来别墅消费群体中的生力军。 豪宅的消费观念
这些塔尖的消费人群对豪华、气派的顶级别墅比较青睐，追求更加个性化的产品，名家的设计与建筑风格，都是令他们大大出手的原因。 他们选择豪宅的标准，要有稀缺的地理位置，便利的交通，良好的景观资源，内部环境要求低容积率、低密度、高绿化率，有完善的配套设施，在建筑上运用更多高科的技产品，私家庭院的面积有的达到1000平方米左右，甚至会更大。要能够体现身份、豪华与品位。如广州的广园东锦绣香江私家花园的占地面积近万平方米，上海的西郊庄园的花园面积最大达到了3800平方米。上海檀宫的花园面积也达到了千余平方米。北京的亚澜湾即将推出的二期别墅，花园的面积最小1100平方米，最大达到3700平方米。业主可以最大限度的拥有自己的私家花园，可以想象住在豪宅里，享受着怎样的生活。 在2004年评选出的中国十大豪宅，上海的紫园、北京的玫瑰园、亚澜湾等都是入选项目。都属于独栋型别墅，占地面积大，配套设施全而奢华。如北京的亚澜湾这个项目，极具代表性。是京城别墅项目绝无仅有的水、陆面积比达到1.4：1的别墅。项目外部由潮、白两河环绕着，在别墅区内还有一中心湖，湖面面积达8.7万m2，构成项目两河一湖的水陆相映的天然景观，形成了由自然水系环绕的独特别墅区。像这样低于0.2的超低容积率，绿化率高达90％的别墅项目在北京也不多见，这正是该项目入选豪宅的优势之一吧。 配套也是一种消费 购买别墅，决不仅仅是购买房子，同时也是意味着购买了怎样一种生活。对于别墅项目来说，配套与其他资源与房子同样重要。配套的优劣直接反映生活品质和生活状态，是销售中的一大看点。如高尔夫球场、高档俱乐部、停机坪等配套设施，提供贵族式的生活方式。甚至有别墅项目如亚澜湾还为业主配备了跑马场，水上游艇等个性化的设施。
一、区域环境研究 1、区域综述 江北区观音桥位于重庆渝中半岛和北部地区的几何中心，是传统的商贸繁华区域，是重庆市人民政府确定的五大商圈之一，是江北区政治、经济、文化中心和交通枢纽。 观音桥商圈以观音桥转盘为中心，建新东、南、西、北路为辐射方向，半径1000米内区域。 商圈作为北部城区商业发源地，凭借邻解放碑及新区优势，曾为上世纪90年代中期的第二大商圈，但随着交通改善，商业结构、布局不合理而出现“商业空心”现象，限制了一些大型、综合性商业物业在此发展。 随着观音桥商圈的重新规划并开始实施 2003年龙湖·北城天街、协信·黄金海岸投入使用，使该商 圈的整体形象得到了很大改观，商业布局初具雏形 2004年，对观音桥商圈进行了从新定位，政府意在把观音桥 商圈建为极具特色的休闲、娱乐、购物场所，集中体现“重 庆的名片、城市的客厅、市民的乐园、消费的天堂”四个方 面的文化消费内涵 2005年2月，2万方的嘉陵广场的正式开放，进一步定位了 观音桥生态商圈的形象，在规划中，观音桥商圈面积将达到 42公顷，目标直指西南地区最大的生态商圈 2、商圈环境分析 商业环境
人流量（日/万）辐射消费范围商业营业面积（万㎡）商业形态 20万江北、渝北、 北部新区 70 余万㎡ 百货、家电、建材、 餐饮、娱乐等 大型商业项目：（分类） 购物型商业： 龙湖·北城天街（名店坊、华联商厦、远东百货）、天街2号、AEPC香港 城、茂业百货、新世纪百货、重百、协信铜锣湾广场（黄金海岸）、金源地下 城等， 家电买场： 国美、苏宁、商社以及即将开业的大中电器等 建材卖场： 青田家私广场、营业面积4万方的建玛特、南亚家具广场、金观音家具 广场等 大型超市： 家乐福、福建永辉超市、新世纪超市等 餐饮、娱乐项目： 分布区域较为散乱，欧式一条街、北城天街、金源地下城、协信铜锣湾 广场等，金源地下城内餐饮定位中高档，借助金源大酒店超五星级的配套， 在高端群体中有一定的认知度，金源·时代俱乐部整合娱乐的消费模式也得 到消费者的认可，其他的餐饮、娱乐项目主要为商圈配套的点缀，未能形成 商圈的核心消费点，且在消费者心中认知度也都不高。 交通环境 观音桥位于江北区交通枢纽，多路公交车可达城市各主要区域，到解放碑20分种车程，
重庆房地产市场调查报告 重庆房地产市场需求透视 经济与社会形态带来的消费形态的变动, 使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要, 房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为, 其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是: 在房地产置业投资上, 消费者究竟是如何做出购买决策的? 在与房地产选择与购买相关的多个因素当中, 到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响, 哪些因素又仅仅是表层的和直观的? 房地产需求市场的需求与变化, 对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下, 研究购房者的需求具有更加重要的意义。 为了解重庆市消费者对房地产消费的需求, 我们借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于重庆春季房展会期间1000位近两年内打算购房的丽江消费者进行了现场问卷调研, 此次调研从丽江市总体购房者的角度出发, 对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究, 并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练, 以求突出房地产的市
场需求现状情况和未来发展趋势。 本次调研的对象为最近二年内有购房意向而且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体, 我们对这一群体进行了深入调查, 从消费者需求的角度, 发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。 在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上, 力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法, 经过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析, 有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。 一、当前购房群体的基本状况 1、大部分购房者当前的事业状态处于起步阶段或发展阶段, 总体购买力不高 从调查结果来看, 大部分购房者在当前的事业发展中并没有取得很大的成功, 其中17%的购房者处于事业的起步阶段, 60%的购房者处于事业的发展阶段, 各发展阶段比例情况见下图:
重庆、成都物流市场调研情况报告 ◆成都物流市场 调研区域：成都市新都区，主要集中于物流大道、货运大道周边 调研类型：仓储、货运、停车场及配套 主要市场：1、货运综合类有传化公路港、七七货运市场、海都货运市场、凯立客货运市场、升峰货运市场、八达远野货 运市场、安仕吉货运市场、佳吉货运市场 2、仓储类：DHL仓库、中国物流成都分公司 市场分布简图： 货运物流物流
各类市场简介： 一、传化公路港 1、地理位置：位于成都市北部的新都物流中心，东靠成德大件路，南至毗河，西临货运大道，北通物流大道；距离新都收费站（G5京昆出口）15公里、大件收费站3公里 2、占地1150亩，分为信息交易中心；零担货运中心；停车、住宿、餐饮及配套中心； 3、其中，信息交易中心共四层，其中一层分为A、B、C、D、E五个区，E区为新增区域，分信息档和单间两种，信息档面积为1平米，配有电视屏，单价1000元/月/档，主要集中在信息交易大厅正中心；单间面积为4平米，设有两个信息档，分别配有电视屏，单价2000元/月/间，A、B、C、D区主要以单间为主，面积约为12平米，一般设有3个信息档，单价3000元/月/间，一层共计信息中心共计645家信息档加单间；二层至三层布局相同，每层共分A、B、C、D四个区域，每层共计260家办公室，面积约为20平米，租金2500元/月/间，其中多为第三方物流租用，一层设有信息部；传化鼓励信息部人员使用物流qq软件，一方面信息部人员通过软件上传货源信息至各自档口上的电视屏，另一方面通过传化平台方便司机在信息大厅查询货源信息； 4、零担货运中心，共有三个出入口大门，450家商铺，每间35平米，每间共两层，一楼做货运，二楼住宿或办公，价格45元/平米/月，站台库，站台高度为1米左右，排与排之间的道路宽度约为20米，线
合富辉煌销售现场 管理手册 1 2020年4月19日
销售部管理手册 （试行） 2 2020年4月19日
目录 第一部分组织架构及管理制度.........................................错误!未定义书签。 一．销售部组织架构及销售部人员主要岗位职责 (5) 一）组织架构示意 (5) 二）主要岗位职责 (6) 二．案场管理制度 (10) 一）工作守则 (10) 二）考勤制度........................................................错误!未定义书签。 三）仪容着装规范 ................................................错误!未定义书签。 四）业务规范 (12) 五）审查制度........................................................错误!未定义书签。 三．项目例会制度 (15) 一）早、晚会 (15) 二）周会 ...............................................................错误!未定义书签。 三）项目月例会 (16) 四）展销会推广会议（按需） .............................错误!未定义书签。 四．业绩分配制度 (17) 一）业绩判定........................................................错误!未定义书签。 二）业绩分配........................................................错误!未定义书签。 五．项目资源共享制度 (19) 3 2020年4月19日
重庆房地产市场分析报告 第一部分：重庆市房地产市场发展现状 一、重庆市房地产市场供应分析 二、重庆市房地产市场需求分析 三、重庆市房地产市场成交分析 1、二级市场成交情况 2、三级市场成交情况 四、重庆市房地产市场价格走势分析 1、4－12月份全市价格趋势 2、各区价格趋势 第二部分：房地产市场发展趋势综述 （一）2004年房地产业发展的有利因素 （二）重庆房地产将呈七大发展趋势 序言 重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。
目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。 由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。 第一部分：重庆市房地产市场发展 一、重庆市房地产市场供应分析 （一）土地 优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结 构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。前三季度，重庆市经市审 批出让共356宗，面积共3518.54万平方米,可见重庆目前土地供应还是比较充足. （二）投资—适度增长 今年前9个月，在国家继续整顿规范房地产市场秩序和紧缩信贷政策的综合作用下，我市房地产开发保持了良好的稳定的发展态势。1-9月全市房地产开发完 成投资237.63亿元,比去年同期增长21.6%,增速较上月回落3.9个百分点.地产 投资将继续保持适度增长。2001年、2002年和2003年，全市房地产投资分别以 40.85%、25.04%和33.3%的速度增长，预计今后两年会以平均30%的幅度增长；地 产投资将继续保持适度增长。 二、重庆市房地产需求分析 （一）客户需求调查统计分析
重庆别墅市场分析 第一部分重庆别墅市场发展概述 一、重庆别墅市场发展沿革 重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段： 第一阶段：盲目开发期 八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。 目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。 第二阶段：市场调整期 伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。 然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。 第三阶段：重新启动期 这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。 同时这一时期也是全国第三次别墅开发热潮来临的时期，北京、上海、深圳等地大批别墅项目纷纷出台，据市场调查统计，到2001年上半年，北京别墅项目已达122个，3万余套，总建筑面积超过900万平方米。而上海同期将有近百个别墅楼盘投向市场。
近年中国别墅市场现状分析 1. 中国别墅供应特征分析 别墅，从来都是与山、水、湖、树、林、草等大自然资源息息相关的，别墅不仅仅是那空洞没有生命的冰冷的混凝土建筑物，更是以环境和生活为主题的一种生活方式或是生活理念。中国房地产市场进入快速发展阶段以来，别墅开发过热的问题始终被广为关注，从近十年来的发展看，中国别墅市场有三次热潮。第一次出现别墅热销现象是在91年至93年，正当别墅市场发展高歌猛进时，在93年下半年国务院下发了有关限制高档住宅建设用地审批和95年颁发的别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项的文件以及受宏观经济调控政策的影响，直到97年中国别墅市场一直在低谷徘徊;第二次是九十年代中后期少量别墅成功开发形成的第二浪潮，98年国家在土地政策方面的松动以及出现的一系列利好消息，如：停止福利分房，央行开始向购买别墅的个人发放高达80万元的贷款以及国各大城市经济的回暖，一批以经济型别墅为主的销别墅项目的兴起，再一点燃了国别墅市场的烈火。第三次别墅开发的热潮是位于世纪之交时发起的第三轮热潮。新世纪初至今，、、三地的别墅项目全面开花，这在很大程度上刺激了中国的别墅市场，而经过七、八年沉淀的别墅消费层，也在这一时期表现出了极大的关注和极高的购买热情，当开发商们都看好别墅市场发展前景时，2003年2月18号国土资源部下发了《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》中，第四条明确指出"停止别墅类用地"，这无疑又一次给"红火的"别墅市场泼上了一盆冷水。中国房地产别墅市场的供应随着市场的变化正进入一系列的调整，以下是对当前中国别墅市场供应特征进行分析： 经济型别墅盛起, 别墅身价差距拉大 在最近两年，很多大中型城市中经济型别墅再次盛起，低总价的特点，满足了一部分有一定经济实力但对高档别墅可遇而不可求的消费者的需求，购房主体结构逐步转变为以中等收入为主、高收入和低收入人群为辅的格局，这部分人有强烈的改善居住条件的愿望，既不愿意再住传统的公寓，又无法承受独立别墅的高价位，“经济型”别墅正好填补了这一市场空缺。从而形成了与高端别墅产品两极分化分食市场的局面。
上海別墅策劃全案 上海别墅定位与营销思考 作者：匡匡sunnews12 sary 第一部分市场研究篇  上海房地产市场综述  上海别墅市场整体情况  重点市场研究 【第一章上海房地产市场综述】 一、宏观经济与上海房地产市场 1、上海宏观经济的趋好，为上海房地产行业高速发展创造俱佳条件； 上海市统计局年度统计显示：2001年，上海市国民经济持续、快速、健康发展，经济运行质量和效益不断改善，实现了“十五”计划的良好开局。2001年，上海完成国内生产总值4950.84亿元，比上年增长10.2%，高于全国2.9个百分点，并连续第10年实现两位数增长。 上海良好的经济环境，促使整个城市建设的高速发展；人均GDP达到4500美元，为城市的房地产市场发展创造了俱佳条件；相应地，房地产业也为城市经济增长贡献一定力量，房地产业成为第三产业增长的领头羊。全年房地产业增加值308.58亿元，增长17.8%，增幅比上年提高2.4个百分点，其对经济增长的贡献率达到9.7%，比上年提高2.9个百分点。 2、城市建设的良性发展和大规模的基础设施投资，为上海房地产不断带来新的增长点； 根据中央提出的上海要建成“国际经济、贸易、金融、航运”四个中心的指导意见，2001年3月上海市人民代表大会通过了《“十五”社会经济发展计划》，其中无论是产业发展布局，还是城市基础设施计划布局，都是体现了“四个中心”的要求。 随着“十五”计划开局新一轮投资计划启动和投资结构的调整，上海市固定资产投资出现了快速回升的良好态势。2001年完成全社会固定资产投资1984.31亿元，比上年增长6.1%，增幅比上年提高5.4个百分点，投资总量超过历史最高水平。投资结构继续改善。全年完成基本建
国内房地产著名销售代理公司竞争力分析 前言 第一章房地产代理行业战略环境分析 第二章重点竞争对手发展历程、核心资源研究 第三章应对策略建议
前言 由于房地产具有区域性及不可移动性的特性，在不同的区域，其环境研究的侧重点应有所不同，房地产代理咨询行业作为房地产开发的服务性衍生业务，伴随着开发企业的大浪淘沙同样经历了不断的刷新和洗牌，同其他房地产衍生业务如工程、设计规划等相比，代理及咨询业务在认识观念、操作理念上更新换代的压力更大，速度更快。大体来说代理咨询企业伴随着行业的发展已经历了四代（阶段）的交替。
第一章房地产代理行业战略环境分析 第一节房地产代理行业战略环境演变 房地产代理行业战略环境离不开其所处的时间与空间，时间指行业发展所处的历史阶段，而空间则指房地产代理行业项目所处的区域与位置。房地产代理行业的时空研究即是在特定的时空环境下研究某一特定的空间的历史演变，现状以及预测其未来的发展方向。 美国著名战略管理大师迈克尔·波特的提出了公司战略定位的五力模型，根据此模型，一个房地产代理公司的战略环境应该包括项目所处的政治、政策环境、相关产业环境（如房地产开发行业、建筑业、设计业等）、微观竞争环境、微观需求环境以及企业和项目的内部资源情况。 一、房地产代理公司发展阶段划分： 第一代属于业务内容补充型，顾名思义是单纯的对企业销售环节业务的分担或是资金压力缓解的方式方法，这一时期的关键词是销控。 第二代侧重于营销策略和项目品牌的执行和借纳，各开发项目大多关注于项目形象对项目价值的提升，关键词是形象。 第三代代理咨询强调了专业性研究，在销控和形象均“到位”的前提下，在这一阶段项目前期定位成为项目成败的关键，这时通过市场研究、区域分析、产品定位、营销策划等等已经汇集成了项目自身的核心竞争力，这一时期是房地产行业快速发展的时期，也是开发企业和代理咨询企业优胜劣汰的重要转型时期，关键词为定位。 随着人才的流动以及各分支服务环节，诸如市场调研公司、广告公司、建筑设计公司、环境设计公司等专业化程度的提高，在开发企业作为组织管理角色前提下的服务资源再组织整合，为开发企业提供更多附加价值和分担更多组织内容成为 第四代代理咨询企业的必然。在此同时，由于项目开发中住宅、商业、写字楼甚至厂房等多物业类型复合增加，专业性研究也由单一物业类型变为多物业类型综合研究，关键词是整合。
合富辉煌销售现场管理手册（试行）
目录 第一部分组织架构及治理制度5 一．销售部组织架构及销售部人员要紧岗位职责5一）组织架构示意5 二）要紧岗位职责6 二．案场治理制度10 一）工作守则10 二）考勤制度13 三）仪容着装规范14 四）业务规范12 五）审查制度17 三．项目例会制度15 一）早、晚会15 二）周会 19
三）项目月例会 16 四）展销会推广会议（按需） 20 四．业绩分配制度17 一）业绩判定21 二）业绩分配21 五．项目资源共享制度19 一）目的 23 二）要紧内容23 六．职员培训制度20 一）目的 20 二）培训内容20 三）培训打算26 四）培训考核26 七．考核、晋升制度22 一）考核周期27 二）考核内容及分值27 三）考核结果与考核体现27 四）考核方法27 五）销售治理人员晋升、降级标准29 六）《项目职员绩效考核表》（见附表）。 32 七）项目助理考核方法详见《项目助理绩效考核表》28 八）本考核、晋升方法未尽事宜，按照公司《职员考核治理方法》执行 3 2 第二部分业务流程33 一．来电流程治理30 一）来电接听流程示意 30 二）来电接听差不多要求31
二．来访流程治理37 一）来访接待流程示意 37 二）来访接待差不多要求39 三）客户接待程序 44 四）有关表格及填写要求（部分）39 三．成交、签约流程治理40 一）成交、签约流程示意40 二）销控治理41 三）签署认购书要求41 四）定金、发票 41 五）办理签订购房合同、银行按揭等购房手续42六）合同治理42 七）客户资源治理50 四．退房流程治理52 一）退房流程示意52 二）讲明 54 五．专门需求审批流程治理46 一）审批流程示意46 二）讲明 55 第三部分表格清单56
重庆巴南区别墅物业目标消费市场 调查问卷统计数据报告 报告导读 项目调查概况………………………………………………………………………………………………调查统计分析……………………………………………………………………………………………… 一、调查背景及被访者背景概况…………………………………………………………………………（一）访问背景情况………………………………………………………………………………………、访问地区及访问地点……………………………………………………………………………………、被访者未来三年购买别墅意向…………………………………………………………………………、被访者在巴南区购买别墅意向…………………………………………………………………………（二）被访者背景情况……………………………………………………………………………………、被访者性别结构特征……………………………………………………………………………………、被访者目前居住区域分布特征…………………………………………………………………………、被访者目前工作区域分布特征…………………………………………………………………………、被访者年龄结构特征……………………………………………………………………………………、被访者家庭结构特征……………………………………………………………………………………、被访者最高学历特征……………………………………………………………………………………、被访者职业结构特征……………………………………………………………………………………、被访者行业结构特征……………………………………………………………………………………、被访者家庭月收入分布特征…………………………………………………………………………… 二、被访者别墅偏好与需求意见…………………………………………………………………………、目标客户对巴南区的基本印象…………………………………………………………………………、目标客户购房经验………………………………………………………………………………………、目标客户本次购房主要用途是…………………………………………………………………………、目标客户购买别墅区域选择意见………………………………………………………………………、目标客户巴南区域板块选择意见及选择理由…………………………………………………………、目标客户购买别墅重视因素……………………………………………………………………………、目标客户别墅选择类型…………………………………………………………………………………、目标客户偏好的别墅建筑风格…………………………………………………………………………、目标客户偏好的别墅楼层设计…………………………………………………………………………、目标客户对别墅单价的最高承受意见……………………………………………………………… 、目标客户对别墅总价的最高目承受意见…………………………………………………………… 、目标客户别墅面积选择意见…………………………………………………………………………
曲江·国风世家 销售现场销售经理岗位职责 销售现场是本案销售的第一线，是直接面对客户的窗口。所以对销售现场的管理尤为重要。鉴于目前的现场实际情况，特制定销售管理各岗位职责和工作内容，便于明确现场各管理岗位的职责，更好地开展工作。 经6月28日会议沟通，将现场3名销售经理的工作内容进行确定，（东生2名，合富1名），由合富辉煌销售经理童萌管理现场置业顾问以及销售情况，由甲方销售经理张蕊进行监督、协调，（不直接参与现场管理），另一名销售经理陈志励负责新售楼部销售筹备、培训、外展等其他工作，3人的职责与工作内容如下： 1、童萌: ?全面对现场销售进行管理，包括对甲乙双方置业顾问的现场管理。 ?推行确定的各类销售计划，保证销售任务能顺利完成。 ?协调和处理销售过程中出现的各类问题； ?根据现场销售资料对销售情况进行分析，就销售状况及目前存在的问题为公 司提供合理化建议； ?对现场的销售数据进行分析，使公司决策层能够掌握最直接的销售状况。 ?负责现场销售物料及礼品的统计与补给，并上报甲方销售经理。 ?负责置业顾问的考勤、排班工作，并上报甲方。 2、张蕊： ?对现场销售管理工作进行监督； ?每周汇总销售数据进行分析，发现现场问题及时指出，协助代理公司销售经 理进行解决； ?审核监督现场各类销售流程的执行； ?定期（周、月）向主管领导提交业务分析报告（客户分析、销售策略效果与 建议等）；
?监督置业顾问的考勤、日常排班等工作。 3、陈志立： ?负责项目外展点及其他渠道的开展执行工作； ?协助代理公司销售经理进行公共关系处理（客户、政府及相关部门），突发 事件现场处理； ?对新售楼部的销售相关筹备工作； ?定期开展置业顾问的日常培训、考核、市调工作 ?与代理公司现场销售经理做好每日销控审核工作，以及其他销售部相关文书 工作。 4、工作要求及标准： ?严格监督各项销售业务流程的执行。杜绝违反制度的工作现象。 ?保持销售现场保持亲和、积极和热情的环境。 ?保持销售现场销售工作公正、公开、公平，给予置业顾问的公平竞争环境和条件， 禁止出现不合理的竞争现象。 5、工作纪律与工作态度 ?销售经理间工作积极协调，信息沟通及时主动 ?注重团队精神和团队凝聚力的打造，不搞小团体； ?严守客户专有信息资料规定，做好保密工作。 甲方销售经理：乙方销售经理： 备注：本岗位职责从2012年7月1日起执行
市场调研报告 ——东莞、惠州两地别墅调研 经过两天的市场调研，共参观了东莞、惠州两地的多个著名楼盘、别墅区；其中包括中惠.金士柏山、万科城.琥珀郡、绿茵.温莎堡、三正.半山豪苑、金山湖国墅园、光耀.荷兰小城、天地源.御湾、合生.高尔夫庄园等8个楼盘。 一、国家政策背景： 1、土地投资：受国家严格土地管控政策影响，今年以来房企对土地的投资有所降温，统计数据显示，目前全国土地市场冷清。根据国家统计局统计，1-4月，全国房地产开发企业土地购置9657万平方米，同比下降19.3%，降幅比一季度扩大15.4个百分点；土地成交价款1826亿，下降13.7%。 而从房企开发投资额看，今年1到4月，全国房地产开发投资约1.58万亿元，同比增长18.7%，增速比一季度回落4.8个百分点。与此同时，全国房企施工面积也出现增幅回落，1-4月，住宅新开工面积甚至还下降了4.2%。 2、住宅销售：国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。70个大中城市中，价格同比下降的城市有46个，比3月份增加了8个。 二、东莞、惠州两地别墅： 1、个盘分析 【中惠.金士柏山】
项目概况 项目名称：中惠.金士柏山 建筑类别：洋房、别墅 发展商：中惠熙元 占地面积：21万平方米 建筑面积：45万平方米 绿化率：30.80% 容积率：1.58 项目规模：住宅,住宅,高尚住宅、花庭美墅花庭洋房。 二、百盈花园.五六号地块可参考建筑设计：
（户型图因离开售时间较长，未从现场领取） 【万科城.琥珀郡】
星河湾与我的深厚情结在整个活动中对星河湾的每一个节目都目不转睛地观赏，并伴随着不住的点头和微笑，似乎对星河湾有着深厚感情的李先生，现在正在加拿大生活，在国内经营物流公司。在活动将近结束时告诉当席沟通官，他10年前刚成立公司时，第一份合同是在广州星河湾一期四季会所谈成的，并使他赚了第一桶金，以后每逢谈客都会选择在星河湾四季会所或酒店，从此事业蒸蒸日上，后来出国了。现在被邀约参加此次晚宴，感觉是一种缘分，一个归宿，并下决心要在星河湾置业！此次回加拿大，要为星河湾大力推广，令所有华人都能回国看一下这个充满传奇的星河湾！活动前邀约情况：108组实际到访客户数据：105组157人实际到访率：99%（较高的到访率）活动口径：共7份统一说辞（标准化格式输出）出席嘉宾：30位以上重量级嘉宾储备客户：40组（包括广州星河湾??盛荟、澳门星河湾??名门世家和鄂尔多斯星河湾的意向客户，详细客户数据持续在更新）到访客户情况到访客户描述晚宴到访贵宾类别：中山商会协会：中山古镇潮州商会会长、中山市台商投资有限公司总经理、中山市个协私协协会理事长等；私营企业：中山市板芙镇中英百货董事长、中山市古镇灯依工艺饰品总经理、横栏腾飞装饰公司董事长等；企业类高管：如伟业（国际）集团投资有限公司总经理、广东金昶集团主席、杨氏集团主席、中山海港饮食集团中山区董事长等；政府机关领导：如中山市规划局设计院院长、中山市税局主任、中山市园林局主任等；房地产行业精英：如万力房地产营销总监、联发利房地产总经理等；中山高端客户：加德士润滑油公司老板、中山港口游乐基地专做游乐设备公司总经理、中山帝景服装有限公司老总等。活动的收获总结收获：星河湾品牌推广再掀珠三角飓风，高端客户资源迅速得到集结与传播活动的收获总结中山作为星河湾在珠三角地区的第一波品牌推广，在中山公司的密切配合下，成功令各种高端客户资源迅速得到整合，如中山商会协会、企业类高管；证券、银行VIP客户等资源；房地产同行人士……同时，通过他们的圈层传播，实现了与中山高端客户、以及各个富豪层级的人脉关系对接，为未来的广州星河湾??盛荟和澳门??名门世家等项目储备大量目标诚意客户。活动受邀诚意客户案例1 杜先生，平安保险中山分公司的营销副总，他的客户中有许多星河湾的业主，也曾多次到过星河湾拜访，特别喜欢星河湾的园林环境，还说星河湾确实可以做到广告语中“一个心