下载文档原格式
绿地集团事业部设计限额控制导则一、总则1、编制目的1.1本设计限额根据西南审业部的产品定位和市场环境而制定，主要包括确定成本管理的重点，规划控制成本的途径，提岀成本计算的精度要求，提高项目的成本控制水平，从而达到提升西南事业部整体成本管控能力的目标。
2、适用范围2.1本设计限额适用于西南审业部所有住宅开发项目（特殊项目除外）。
2.2本设计限额适用于指导项目产品决策、成本编制及项目招标釆购。
2.3本设计限额适用于西南取业部各城市公司与设计公司签订住宅类施工图设计合同时釆用，以达到成本精准控制的目的。
3、使用原则及说明：3.1按项目事前输入、事中控制、事后评估的原则进行设计限额控制。
二.限额控制指标1、可售比可售比=计容可售而积/总建筑而积①可售而积不包含地下车库的面积：②会所类拥有商业产权，可独立销售的则讣入可售而积;2、窗地比窗地比=标准层门窗洞口总而积/（标准层计容积率总而积+窗地比附加面积）① 窗地比附加面积包括：赠送落地凸窗的房间中未计入容积率部分的而积、可封闭空间的房间而积（有附加门窗时才计入）。
3、公摊系数【说明】公摊系数二建筑的总公摊而积与总建筑面积的比例①公摊而积：大堂.公共门厅、走廊、过道.公用厕所、电（楼）梯前厅.楼梯间.电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、交（配）电室、煤气调压室、空调机房、热水锅炉房、物业管理用房以及苴他功能上为该建筑服务的专用设备用房。
②套内建筑而积二套内使用而积+套内墙体（柱）而积+阳台而积。
③以面积测绘计算办法为准。
4、地下室层高①地下室层高为：底板建筑完成而到上层板结构而的垂直距离。
（单位：m）5、车位平均面积地下车位平均而积=地下车库总面积/总停车数（单位：m2/辆）① 地下车库总面积指地下车库外墙帀合的所有而积，包括设备用房及辅助用房。
如有政府规是必须设置的特殊用房应进行特别说明并复核。
②总停车数包括当地政府认可的子母车位。
绿地集团公寓设计技术标准2010-8-16技术标准部目录第一章建筑 (2)第二章电气 (8)第三章给排水 (12)第四章公共部分精装 (14)第五章景观 (17)第六章其他要求 (22)附图一 (27)附图一 (28)绿地公寓设计技术标准第一章建筑第一节项目规划1.总平面设计时应在小区出入口预留设置门卫岗亭的位置，车库出入口应预留岗亭（车道中间）及自动道闸位置。
2.消防控制室与小区智能化控制室结合设置。
3.总平面布置图中应标示完整各地块及道路的标高，建筑室内外高差应不小于150mm，且进入入口处不设置台阶，改为坡道处理，并应考虑完善一层住宅室外的标高设计。
4.管网的设计应结合园林景观，化粪池具体位置应注意不影响小区绿化，避开住户的阳台和厨房窗口，管线应避开小区游泳池。
5.应注意项目外管线的接入标高问题，管线的标高应标注清楚。
6.预先考虑售楼处、精装修样板房的位置，做到“景观先行”。
主入口看房通道（售楼处至样板房）景观要求较高，管线注意避开种植区域。
7.分区建设应明确范围（报规划审批用）第二节产品体设计1单元户型基本设计要求1.1面宽3600~4000，每户建筑面积在37~42平米。
层高3800。
基本户型详附图一、附图二。
1.2厨房、卫生间洁具应合理设置，最大限度满足功能要求，洁具尺寸应满足要求。
1.3家具的布置应考虑好流线设计及使用的合理性，应按实际家具的可能尺寸进行布置，且应考虑好空调室内机的摆放及空调孔、插座的预留位置。
1.4平面有凹槽的高层住宅，其凹槽的开口宽度不应小于0.9m （净宽）。
1.5各个房间的门应留有100mm门垛，利于业主装修设置门套。
2玄关2.1户内配电箱应避免与对讲机一同设置，以免发生冲突；户配电箱嵌入墙面；对讲机应考虑近门位置。
3厨房3.1橱柜布置应遵循洗、切、炒的流线，满足基本尺寸要求，炉灶应避开窗口设置；3.2吊柜设置时应注意避免挡窗。
3.3应重视排烟道的设计，选择性能好的成品烟道选型。
楼号实测建筑面积（㎡）地上建筑面积（㎡）销售面积（㎡）总住宅户数（户）1#楼32205.7130177.1632079.672322#楼24048.8122530.9922186.071563#楼18819.617737.2618696.111294#楼19622.1718542.7919587.591305#楼24395.2323040.2824395.231326#楼31402.4329563.3931402.43231一期车库12497.1600合计162991.11141591.87148347.11010总价款（元）243648.7868199.771358516.39107582.398217.4875410.86153461.77129902.5921652.03190620.0036574.3142058.43528762.7749275.533013883.0948.792984.04128.6221.44188.7336.2141.64523.5367.521345.07106.528.1474.66151.941.280.250.283.5620.320.260.303.730.3521.290.33电梯三方通话线缆工程综合布线0.469.160.730.060.511.35 1.030.880.151.080.920.1518.49系统名称CCTV监控系统地下车库 CCTV监控系统楼宇可视对讲系统住户报警系统无线巡更系统小区车行出入口车辆管理系统地下车库车辆管理系统 1.17室外管网合计门禁一卡通系统背景音乐与紧急广播系统弱电箱系统监控机房1.72 1.64241.240.940.130.428.330.660.050.461.490.489.590.760.060.530.300.220.260.803.24整体建筑面积(元/㎡）地上建筑面积(元/㎡）销售面积(元/㎡）总住宅户数(元/户）CCTV 监控系统8%地下车库CCTV 监控系统2%楼宇可视对讲系统门禁一卡通系统4%弱电箱系统6%监控机房1%电梯三方通话线缆工程1%综合布线18%室外管网2%各系统总造价比例分配图楼宇可视对讲系统45%住户报警系统4%无线巡更系统0%小区车行出入口车辆管理系统3%地下车库车辆管理系统5%背景音乐与紧急广播系统1%。
绿地集团技术标准机电专业/2013-01绿地集团超高层机电系统设计导则2013年1月发布2013年1月试行绿地控股集团房地产技术管理产品研发部总则、八、、》刖言集团战略发展规划逐步向商业化转型，大型商业综合体等公建项目，尤其是超高层建筑，已成为集团核心竞争力的重要组成部分。
目前全国各地事业部在建的大型公建项目中陆续开始涉及超过百米以上的超高层项目。
这些超高层项目作为城市和地区的标志性重点工程，如何做好此类项目的相关管理工作意义重大。
在集团大规模、跨区域、快速开发超高层综合体项目的前提下，同样的问题不断出现在各地不同的项目上，开发经验的积累与传承变得异常重要，标准化成为当务之急。
本设计导则正是在此背景下，在总结绿地自身开发建设经验的基础上，结合其它地产公司经验以及超高层建筑的相关规划设计特点，编制本设计导则。
本设计导则经过绿地集团机电专家委员会全体委员讨论通过。
在超高层建筑中，机电系统的合理设置至关重要。
本设计导则阐述了在进行此类项目机电设计时可供选择参考的设计指标及系统设置，各地区公司可根据本导则的建议为原则，结合各项目实际状况适度调整并确定机电设计要求，最终做到本集团内所有超高层项目在机电系统设计要求方面的可识别性。
本设计导则适用的超高层项目是指绿地集团开发的建筑高度在100m以上，具有办公、公寓、酒店等业态的建筑综合体项目。
其它100m以下的高层单体建筑（如办公类、公寓类、酒店类）亦可参考本设计导则中的具体各条款适用项作为设计指引。
集团开发的超高层项目，有关机电系统以本设计导则为指导，并结合当地市政条件、地方规范/要求确定。
主编单绿地控股集团技术管理产品研发部机电管理中心参编单位：华东建筑设计研究院有限公司北京博易基业工程顾问有限公司主要起草人：徐燕廖志军郭浩李志宏钱伟张珩修订单位：绿地控股集团机电专家委员会栢诚（亚洲）有限公司第偉综合1.1设计范围本篇包括给排水系统、空调系统、强电系统、弱电系统及垂直运输系统的设计指引和技术要点。
房地产集团公司智能化弱电系统建设标准1 视频会议系统视频会议系统分为：基于硬件的视频会议系统（硬视频会议系统）如：Polycom 和纯软件的视频会议系统（软视频会议系统）。
硬视频会议系统遵循了H.323框架标准，它把终端、网关、网守（Gatekeepers）、多点控制单元等几个功能模块合并集成为一个核心硬件产品MCU。
软视频会议系统是基于IP网络开发的，由客户端、服务器端和网络传输三部分组成。
由于集团选用‘软视频会议系统’，故本文仅对‘软视频会议系统’提出了相关规范和要求。
1.1 系统设计要求（1）先进性视频会议系统中的视频编码技术，须采用先进的能适用于IP网络多种带宽条件下的MPEG-4视频压缩算法，最高能实现4CIF或DVD标准高清晰度画质，同时在满足高压缩率的前提下，提供高保真的电话音质，和先进的回音抑制（AEC）、自动增益（AGC）、自动降噪等音频处理功能。
（2）可靠性视频会议系统须按照‘电信级’方案设计标准，支持7*24小时的终端接入，并具有良好的带宽自适应性。
当网络出现拥塞时，会议优先保证音频流的发送，自动调整视频的帧率，调整数据流量，从而保证会议的不间断。
（3）灵活性针对各分公司不同的网络接入情况，系统应支持56Kbps至宽带的各种网络环境，能以最小的成本代价、最好的设备的兼容性，实现了全网视频会议终端的接入，如：笔记本电脑、台式机、其他硬件视频会议等。
（4）可操作性具有友好易用的操作界面，方便快捷地操作和控制整个会议；具有基于WEB层的会议管理界面，包括：用户管理、会议预约管理、会议配置管理、会议通知、会议中止、会议延长和服务器资源统计维护等功能。
（5）数据功能系统应具有电子白板、文件共享、程序共享、桌面共享、文字交流和文件传输等数据功能，可以方便灵活地操作远程培训、远程指挥、方案评审等应用。
1.2 产品配置标准详见：《弱电系统设备配置要求》1.3 系统测试方法（1）视频测试：①最多同时显示30方以上的视频；②可通过控制面板流畅控制视频图像的旋转、放大、缩小等操作；③通过网络传输的图像至少达到CIF（352x288）分辨率，帧率不低于20，网络条件好的会场图像需达到VGA(640x480)分辨率，帧率不低于20；（2）声音测试：①最多9方同时发言；②声音清晰、洪亮、不中断、无杂音，整个会场无回音；③在网络极端恶劣的情况下，能优先保证语音的传输；（3）数据传输测试：电子白板、文件共享、程序共享、桌面共享、文字交流和文件传输等数据功能；1.4 网络带宽要求详见：《网络设备配置要求》1.5 视频信号走向示意图2 电话会议系统2.1 系统设计要求（1）接入要求：系统通过数字中继E1接口与电信公司市话交换机的数字中继E1连接，交换机给电话会议系统分配一个接入号码（或局向），通过数字四线接口接入集团总部的大会议室的调音台，并给每个会议室分配虚拟接入号码。
安徽华顺（地产）集团小区弱电、智能化系统配置标准（试行）编号：HSZSB-JS-002二00八年八月十八日编制：刘绵海审核：朱向东批准：徐祖文华顺地产集团小区弱电、智能化系统配置标准（试行）1．总则为满足华顺地产集团房产开发要求，针对不同规模、不同产品定位、不同档次的小区弱电、智能化系统配置建设要求，特制订本标准。
2．编制说明本标准编制依据国家对小区弱电、智能化系统划分规范要求，参照合肥市居住小区智能化系统分类标准及功能配置技术导则，参照智能化控制机房和节能系统要求，划分为下列系统：a.安防系统、b.信息管理系统、c.信息网络系统e.智能化控制机房f.节能系统结合华顺地产开发性质及不同的产品定位的不同要求小区弱电、智能化系统配置标准划分为四种要求不同的系统配置：a. 基本配置b. 一般配置c. 较高配置d. 高级配置3．系统配置标准3.1安全防范系统3．2 信息管理系统注①：主卧所设置的信息系统终端，可根据具体项目情况考虑配置。
3．4 智能化控制机房3．5 节能系统注：1、表中“★”为应有的标准配置；2、表中“☆”为须预留接口的标准配置；3、表中“☆☆”为可选的标准配置项目。
4．系统配置的选择系统配置的选择依据地产集团开发项目的性质、规模、定位、档次不同划分如下：a. 基本配置（投资规模较小，智能化要求较低的社区）b. 一般配置（投资规模适中，智能化要求一般的的社区）c. 较高配置（投资规模较大，产品定位中等，智能化要求较高的社区）d. 高级配置（投资规模大，产品定位高，品牌效益显著，智能化要求高的高档社区）注：以上子系统配置要求为基本要求，最终配置可依据上述配置及项目的具体情况进行审核增减。
INSERT YOUR LOGO楼宇内弱电系统管理规定(10)通用模板Management of all operations in the behavior and management, and require members to abide by the rules or guidelines, so as to play the role of the company team, get the trust of partners, win business opportunities.撰写人/风行设计审核：_________________时间：_________________单位：_________________楼宇内弱电系统管理规定(10)通用模板使用说明：本管理规范文档可用在标准化管理中规范所有操作的行为和管理，并要求成员一起遵守的规章或准则，从而发挥公司团队的作用，得到合作伙伴的信任，赢得商业机会。
为便于学习和使用，请在下载后查阅和修改详细内容。
楼宇内弱电系统管理规定（十）1目的为规范各物管中心工程管理部对楼宇内弱电系统的管理，提高弱电系统设备的完好率，充分发挥其作用，提高楼宇的自动化水平，提高物管中心的对客服务水平，特制定本管理规定。
2范围本规定明确了对弱电系统的运行、维修及基础管理的内容和要求，适用于各中心工程管理部对弱电系统设备的统一管理。
3编制依据/引用文件3.1GB/T50314《智能建筑设计标准》3.2GB 50307-20xx《智能建筑工程质量验收规范》4术语4.1弱电系统4.2弱电系统即智能建筑（IB）intelligent building。
它是以建筑为平台，兼备建筑设备、办公自动化及通信网络系统，集结构、系统、服务、管理及他们之间的最优化组合，向人们提供一个安全、高效、舒适、便利的建筑环境。
4.3设备基础管理指对物业设备的基础资料管理、标准化管理、规章制度的建立及教育培训等管理活动。
(通知）沪绿地技发字（2008）第28号签发人：胡京关于下发《绿地集团住宅全装修房分级配置标准指引》的通知集团各房地产事业部（公司)技术管理部门:鉴于部分事业部正开发住宅全装修房产品，为更好地推行相同产品的技术标准化管理，保障产品品质，实现集团项目“又快又好"的发展目标，特制定此标准供各事业部参照执行。
附页：《绿地集团住宅全装修房分级配置标准指引》编号:ZJ—2008-01上海绿地集团房地产技术管理产品研发部二零零八年六月三十日抄报:集团总裁室抄送:办公室、综合管理部、营销管理部、市场发展部绿地集团住宅全装修房分级配置标准指引（编号:ZJ-2008-01)绿地集团技术管理与产品研发部2008—06-28绿地集团住宅全装修房分级配置标准指引根据集团目前的全装修住宅产品将全装修标准分为三，二，一，特级共四个等级。
◆三级标准成本控制范围为500－800元/平方米，主要适用于老街，启航社等产品。
◆二级标准成本控制范围为1000－1500元/平方米，主要适用于新里等产品。
◆一级标准成本控制范围为2200－2800元/平方米，主要适用于新里豪华标准,外地海珀等产品。
◆特级标准成本控制范围为4000－5000元/平方米，主要适用于上海海珀等产品。
全装修房要求装修风格为统一模式,装修材料以工厂化成品为标准，材料产品优先选择集团签约的控购产品品牌。
参考价格为装修作业面单方成本价，仅供选材时作为价格参考标准.1．三级全装修配置标准1．1成本控制范围为500－800元/平米(装饰施工面积)，主要适用范围为老街，启航社等低端成本的全装修住宅产品1．2各部分的装修标准和主要材料配置表(品牌、报价仅供参考)1．2．1客厅、居室和餐厅1．2．2卫生间1．2．3厨房1．2．4设备安装2．二级全装修配置标准1．1装修成本控制范围为1000－1500元/平米（装饰施工面积），主要适用范围为新里等中档目标成本的全装修住宅产品1．2各部分的装修标准和主要材料配置表(品牌、报价仅供参考，品牌优先参考集团控购产品）1．2．1客厅、居室和餐厅2．2．2卫生间2．2．3厨房2．2．4设备安装3．一级全装修配置标准3．1装修成本控制范围为2200－2800元/平米（装饰施工面积），主要适用范围为新里豪华标准和外地各海珀产品等高档目标成本的全装修住宅产品3．2各部分的装修标准和主要材料配置表（品牌、报价仅供参考，品牌优先参考集团控购产品)3．2．1客厅，居室和餐厅3．2．2卫生间3．2．3厨房3．2．4设备安装(海珀系列机电系统配置可参看《绿地集团海珀系列住宅机电系统指引》）4．特级全装修配置标准4．1装修成本控制范围为4000－5000元/平米(装饰施工面积），主要适用范围为上海等一线城市海珀豪宅全装修住宅产品4．2各部分的装修标准和主要材料配置表（品牌、报价仅供参考，品牌优先参考集团控购产品）4．2．1客厅，餐厅，居室4．2．2卫生间4．2．3厨房4．2．4设备安装（海珀系列机电系统配置可参看《绿地集团海珀系列住宅机电系统指引》)OA地址：http：//222。
绿地集团产品标准
绿地集团住宅弱电系统限额设计标准GreenLand Group cost limits criteria for ELV systems design of residential buildings
（2011年版）
2011年06月发布2011年07月实施
绿地集团技术管理产品研发部
绿地集团工程合约部
目录
一、总则 (1)
1.1编制目的 (1)
1.2适用范围 (1)
1.3限额设计指标一览表 (1)
1.4实施原则 (2)
1.5智能化系统总体架构 (2)
1.6住宅弱电系统新旧设计标准对比 (4)
二、住宅弱电系统设计标准 (8)
2.1信息设施系统 (8)
家庭网络信息系统 (8)
小区网络信息增值服务平台 (10)
信息引导及发布系统 (10)
背景音乐及公共广播系统 (11)
2.2公共安全系统 (12)
周界防越报警系统 (12)
视频安防监控系统 (14)
访客对讲系统 (16)
门禁系统 (18)
生物识别系统 (19)
电子巡查管理系统 (19)
家庭安全防范系统 (20)
车库管理系统 (21)
2.3信息应用系统 (22)
三表远抄系统 (22)
物业运营管理系统 (23)
2.4建筑设备管理系统 (23)
2.5智能化集成管理系统 (25)
2.6机房工程 (25)
一、总则
1.1 编制目的
为适应目前住宅弱电系统智能化技术及产品的快速发展,同时满足集团住宅项目大规模开发对弱电系统施工进度及成本控制的要求，集团技发部会同工程合约部共同编制了《绿地集团住宅弱电系统限额设计标准》（2011年版）。
本标准对原有技术标准的各弱电系统内容进行了修正和提升、对各弱电系统名称进行了规范修正，并增加了保障性住宅（C类）的弱电系统设计标准。
本标准的解释权在绿地集团技发部及工程合约部。
1.2 适用范围
本标准适用于集团开发的所有住宅类项目，若在标准颁布之后集团有新的住宅系列产品推出，集团技发部将根据具体项目确定相应标准。
如有与当地规范相冲突部分，以当地规范为准。
本标准将提供A/B/C三个配置档次供选择：
✧A类标准：适用于集团高档的住宅发展项目（如海珀系列住宅及精装修别墅项
目）。
✧B类标准：适用于集团中高档及中档住宅发展项目（如新里、海域、观邸、公
馆、世纪城、启航社等），所采用的产品以优秀国产产品为主。
✧C类标准：适用于集团保障型经济适用房项目，采用质量可靠的国产产品。
1.3 限额设计指标一览表
注：1.B、C档标准适用于毛坯住宅。
2.限额设计指标按项目建筑面积计算,其中地库面积仅计入住宅塔楼的投影面积。
1.4 实施原则
集团新建的住宅项目，需按本标准制定的各项技术措施执行，若按项目定位实施本标准部分条款有困难的，需及时与集团各有关部门沟通协调。
集团智能住宅小区的建设除符合本标准的规定外，尚应符合国家和地方的其他有关法规、规范和技术标准。
集团将依据此标准对集团新建的住宅项目进行审核。
1.5 智能化系统总体架构
本标准中智能化系统主要包括信息设施系统、建筑设备监控系统、信息应用系统、公共安全系统以及智能化集成管理系统和机房工程组成。
A、B、C三类标准配置如下：
1）A类标准
注：灰色框体部分为可选系统。
2）B类标准
注：灰色框体部分为可选系统。
3）C类标准
注：灰色框体部分为可选系统。
1.6 住宅弱电系统新旧设计标准对比
1.6.1总体
增加C类保障性住宅弱电设计标准。
1.6.2各智能化子系统
1.6.
2.1家庭网络信息系统
1.6.
2.2小区网络信息增值服务平台
根据未来智能小区的发展方向及提供更完善的人性化物业服务，新增小区网络信息增值服务平台系统作为可选系统。
1.6.
2.3信息引导及发布系统
✧定义小区信息发布采用网络型结构，便于维护管理；
✧增加对LCD液晶电视的设置的要求；
✧对原LED的设置要求弱化为可选项，根据不同地区的要求自行选配。
1.6.
2.4背景音乐及公共广播系统
✧对公共广播系统的功能进行重新定义；
✧增加对A、B类标准每分区同时播放不同音源的要求；
✧增加对A、B类标准以下位置的广播要求：楼层电梯厅、楼梯通道、公共绿化带、
休闲场所、地下车库等。
✧C类广播不做强制性标准
1.6.
2.5周界防越报警系统
✧增加了对小区水域的防护要求；
✧根据上海最新技防要求，对上海地区的周界防护进行规定（包括：1、采用电子围
栏及防区不超过70m距离等要求）；
✧其他地区根据各地要求配置
1.6.
2.6视频安防监控系统
参考上海最新技防标准，对监控系统的摄像机参数、布点原则等进行补充规定
✧A类标准：除原设置点位外，增加以下位置的监控要求）
1）各单元入口摄像机；
2）地面停车位设置固定摄像机；
3）特殊功能区：老人活动区、儿童活动区设置固定摄像机；
4）小区周界每二百米布置带云台摄像机。
✧B/C类标准：沿用标准；
1.6.
2.7访客对讲系统
1.6.
2.8门禁系统
增加对门禁系统的设置要求
✧物业管理、后勤用房可设置门禁系统
✧各单元门口、地下车库通向楼栋的通道设置门禁系统
1.6.
2.9生物识别系统
增加对掌形仪、指纹仪、静脉仪等生物识别系统的设置要求，作为可选项
1.6.
2.10电子巡查管理系统
增加对以下位置的巡更要求：
1）地面机动车集中停放区
2）水箱（池）
3）水泵房、配电间等重要机房
1.6.
2.11家庭安全防范系统
1.6.
2.12车库管理系统
1.6.
2.13三表远抄系统
1.6.
2.14物业运营管理系统
1.6.
2.15建筑设备管理系统
1.6.
2.16机房工程
二、住宅弱电系统设计标准一览表
增加对照明系统、变配电系统、送排风系统的监控，另外对给排水系统增加需要监控的指标。
照明系统：
照明的启动和关机均有预先时间程序控制；
照明开关状态和手自动状态的监测；
变配电系统：
通过Modbus或OPC等标准通讯接口，分别监测低压回路和高压回路的运行参数，包括三相电压、三相电流、功率、功率因数等等。
送排风系统：
风机的启动和关机均有预先时间程序控制；
车库送排风机可根据CO浓度自动启停；
风机运行状态、手自动状态和故障状态的监测；
正压风机、排烟风机等消防设备，BA只监视不做控制。
排水系统监控：
生活水池、屋顶水箱等的高低液位的监测；
生活水泵等的运行状态和故障状态的监测；
集水井高低液位的监测；
排污泵运行状态、故障报警的监测。
