1绿地集团简介

绿城集团简介绿城房地产集团有限公司（以下简称绿城）,国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品，具有国家一级开发资质,总部设在浙江省杭州市。

绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港上市公司——绿城中国控股有限公司（股票代码：3900）的全资子公司.历经16年的发展，绿城已辖有90多家成员企业，拥有员工2800余人,房产开发足迹遍及浙江省内的杭州、宁波、温州、湖州、绍兴、金华、舟山、台州、丽水、富阳、临安、桐庐、淳安、慈溪、象山、海宁、德清、长兴、诸暨、新昌以及国内北京、上海、天津、唐山、大连、南京、无锡、苏州、南通、合肥、济南、青岛、胶州、新泰、郑州、长沙、海南陵水、乌鲁木齐等38个城市。

至2009年12月底，公司土地储备总用地面积达2200多万平方米，规划总建筑面积达3200多万平方米。

绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善,已形成以杭州桂花城、合肥桂花园为代表的多层公寓系列，以杭州绿园、杭州春江花月、杭州西溪诚园、上海黄浦湾为代表的高层公寓系列，以杭州桃花源、上海玫瑰园、长沙青竹园为代表的别墅系列，以北京御园、杭州留庄为代表的平层官邸系列,以杭州翡翠城、济南全运村、青岛理想之城为代表的大型社区系列,以温州鹿城广场、杭州蓝色钱江为代表的城市综合体系列,同时涉及高星级酒店、写字楼、学校等公建项目的开发.自2005年起，绿城又介入城市安置房的建设。

自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅,2009年绿城实现年度合同销售额达513亿元，比去年增加241%，位列全国第二。

绿城目前已连续6年名列中国房地产公司品牌价值TOP10，连续5年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10,并在中国质量协会、全国用户委员会组织开展的“2004年度全国住宅用户满意度指数”测评活动中用户满意度、用户忠诚度双双名列第一。

自1998年以来，历年都被金融机构评为AAA级信用单位。

绿地集团背景分析报告绿地集团（Greenland Group）是一家总部位于中国上海的综合性跨国企业。

作为中国最大的房地产开发商之一，绿地集团在全球范围内涉足房地产开发、酒店经营、物业管理、金融服务等多个领域，旨在成为全球领先的综合性产业集团。

绿地集团的前身可以追溯到1992年成立的绿地公司。

随着中国房地产市场的迅速发展，绿地公司于1993年开始进入住宅开发领域，取得了良好的业绩和声誉。

2005年，绿地公司实施战略重组，改组为绿地集团，正式进军综合性产业领域。

随着战略重组，绿地集团开始快速扩张。

通过股权投资、合资合作等方式，绿地集团逐渐进入国际市场，先后在英国、美国和韩国等地开展房地产项目。

同时，绿地集团还扩展到其他领域，包括酒店经营、物业管理和金融服务等。

多元化的布局使绿地集团成为一家拥有广泛业务覆盖和强大实力的综合性产业集团。

绿地集团在发展壮大的过程中注重可持续发展，并将其视为企业的核心价值之一。

绿地集团积极推动绿色建筑和智能化技术的应用，致力于打造节能环保的城市发展项目。

此外，绿地集团还重视企业社会责任，积极参与公益事业，推动社会进步和发展。

截至目前，绿地集团已在全球范围内开展了大量项目，并取得了显著的成绩。

在中国国内，绿地集团在北京、上海、广州等一线城市中拥有多个地标性建筑，成为城市发展的关键推动者。

在国际市场上，绿地集团的房地产项目也取得了良好的回报，赢得了业界的认可和赞誉。

总的来说，绿地集团作为中国最大的房地产开发商之一，凭借其广泛的业务布局、强大的实力和可持续发展的理念，成为了一家备受关注的综合性产业集团。

未来，绿地集团将继续致力于在全球范围内开拓市场，推动城市发展，实现自身的跨越式发展。

寒假调研报告—牡丹江市房地产情况调查组员：李新颖顾晓艳经济贸易系在现在的社会中买房已经是大学生走向社会的人生一大问题，大部分大学生的住房消费观并不理性，还处于“生存型”奋斗阶段就已追求“享受型”的奢侈生活，有人将买房视为经济实力和社会地位的象征，不惜向父母要钱、借钱或贷款买房，而且是一次性购买一套较大面积的住房身负较大的还款压力。

因此在这次寒假我们小组走访了牡丹江江南绿地世纪城市场营销部、住房公积金等单位开始了为期五天的调研工作，希望借此机会熟悉关于房地产的各种知识，在未来的就业和创业时能更快速的融入社会当中。

在当今房地产行业风云莫测的形势下，绿地集团始终处于国内地产行业领先水平，绿地集团的宗旨是做政府所想、为市场所需，通过产业经营与资本经营并举发展，已形成目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局，绿地集团房地产主业开发规模、产品类型、品质品牌均处于全国领先地位，特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先，目前建成和在建超高层城市地标建筑23幢，其中4幢高度位列世界排名前十，房地产开发项目遍及全国29个省市自治区80余个城市。

绿地集团紧跟经济全球化趋势，稳健、全速推进海外拓展步伐，目前已成功进入美国、澳大利亚、英国、德国、西班牙、韩国、泰国等四大洲七国十一城，力争成为全国房地产行业的全球化经营领跑者。

虽然国家调控政策对牡丹江市房地产投资产生较大的影响，房地产开发企业持续发展的能力有所下降，但在全市加快城镇化发展步伐，稳步提升城乡居民收入水平，加大对房地产市场价格的控制等因素带动下，全市房地产市场将继续保持稳健、活跃的发展态势。

行业分析报告：一：行业起源发展和现状：作为上海市国有控股特大型企业集团，绿地集团创立于1992年7月18日，至今21年来，始终坚持“绿地，让生活更美好”的企业宗旨，做政府所想、为市场所需，通过产业经营与资本经营并举发展，已形成目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局，在2013《财富》世界企业500强中位列第359 位，在2013中国企业500强中位列第55位。

绿地研究一、绿地集团简介继2008、2009年住宅销售收入仅次于万科后，绿地集团再次在2010年进入中国住宅销售前三的位置。

2010年绿地集团住宅销售收入700亿元，年末土地储备达到5000万平米。

被业界评价“比民企更民企”的绿地突出的业绩表现，核心还是得益于“做当地政府想做又不易做的事”，绿地自称是“最懂得政府的开发商”。

用绿地董事长张玉良的话来说，“绿地是做当地政府想做，而当地企业又做不了或者不容易做的事，在服务全国的过程中发展壮大自己。

”凭借着与各地政府良好的关系，张玉良也被称为“红顶”商人。

绿地集团成立于1992年7月，经历了三个发展阶段：初创和积累阶段（1992年-1997年）：绿地探索出“以房养绿、以绿促房”的城市公共绿化建设新模式——以房地产经营积累资金，无偿投资城市公共绿化；以公共绿化提升房产价值，同时获得政府的政策性支持，积极参与旧城改造与动迁房建设，推动房地产更好地发展。

到1997年，绿地房地产业已积累了较为雄厚的资金和丰富的经验，同时树立了较好的品牌、信誉和社会形象；快速发展阶段（1997年-2001年）：1997年3月，绿地集团完成改制，建立现代企业制度。

在该阶段，绿地集团各产业均得到较大发展，尤其是作为核心主导业务的房地产业发展更为迅速，并一跃成为上海市房地产行业龙头企业，房地产销售面积和销售金额一直稳居上海市前列；全国化战略阶段（2001年至今）：绿地集团通过产业经营与资本经营并举发展，形成了目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局。

其中，房地产开发经营作为绿地集团的核心主导产业，大力实施全国化战略，建设项目遍及全国43个城市，在建面积近3000万平方米，绿地集团制定了中期发展战略，力争跻身世界企业500强。

绿地集团2011年将着力于两个“加快”，一是加快成为公众化公司的进程，二是加快推进国际化战略。

其中，将在发达国家积极寻求投资机会，同时在发展中国家实施“投资换资源”策略，通过在当地开展基础设施建设和房地产投资，从而换取煤炭、石油、矿产等资源。

绿地集团陷入现金困境财务案例分析近年来, 我国房地产企业的成长和发展越来越快。

但是大多数房地产企业无法独立完成项目开发, 需要外部融资或商业银行的支持。

因此筹资方式的不同也会给企业造成筹资风险。

1.绿地集团筹资活动概况绿地集团近几年筹集资金最主要的来源是借款收到的现金, 在2015年时占筹资活动现金流入高达93.23%, 但是随后逐年下降。

在筹资活动中现金流出中, 大部分都是用于偿还债务, 且比例在逐年增加, 在2018年有85.87%用于偿还债务, 但在2019年下降到80、76%。

2.绿地集团筹资风险成因分析（1）筹资渠道单一绿地集团2015～2019筹资活动所获的现金, 借款所得占了很大的比例, 比例分别为93.23％、93.22％、88、8％、79、27％和76.36%。

整个借款中, 来自银行或借款的资金超过了半数, 近几年绿地集团也在采用发行债券的方式来取得借款, 但就目前为止, 占绝大部分的借款仍旧是来自银行及其他金融机构。

从中我们可以看出绿地集团存在有用新债还旧债的问题, 并没有充分利用现在流行的发现股票或融资租赁等方式来取得借款, 筹集方式单一。

银行借款容易受国家政策影响, 发行债券也会受到市场利率的影响。

因此如果收益不景气, 资金就无法及时回笼, 盈利能力也会受到影响。

（2）负债规模和结构不合理一般来说对于普通企业, 合理的资产负债率是50%。

一旦超过80%就表明企业在经营方面出现了一定风险。

对于房地产企业由于前期资金需求大, 因此资产负债率在60%～70%之间较为正常。

而绿地集团的资产负债率一直维持在80%以上并且在逐年增加, 表明企业资本结构不合理, 负债比重太高, 长期偿债能力较弱。

（二）绿地集团投资风险识别与成因分析投资风风险是指, 企业在进行一项资产的投资时, 可能会无法获得收益, 甚至会面临损失。

房地产企业的出资金额大、回收时间长。

此外, 还面临着国家政策发生变化的风险。

绿地公司的组织结构设计
绿地公司的组织结构设计根据公司规模和业务需求可能有所不同，以下是一个常见的组织结构设计示例：
1. 高层管理团队：
- CEO（首席执行官）：负责整体公司的战略规划和决策。

- CFO（首席财务官）：负责公司财务管理和资金筹措。

- COO（首席运营官）：负责公司的日常运营管理和业务执行。

2. 经营层：
- 部门负责人：根据公司业务领域划分，如房地产开发部、
商业运营部、物业管理部、市场营销部、人力资源部等。

- 项目经理：负责具体项目的规划、执行和管理。

3. 中层管理层：
- 经理或主管：负责具体团队和部门的日常管理工作，如项
目经理、销售经理、市场经理等。

4. 基层员工：
- 前线员工：执行具体的工作任务，如工程师、销售代表、
客服代表、办公人员等。

5. 项目组：
- 根据项目需求设立的临时组织，包含不同职能和专业人员，负责特定的项目开发、建设和管理。

此外，为了更好地支持公司的运作，绿地公司还可以设立一些支持性部门，如财务部、法务部、市场部、人力资源部、审计部、信息技术部等，这些部门的职能是为各个业务部门提供专业支持和服务。

需要注意的是，以上的组织结构设计仅供参考，具体的组织结构应根据公司的实际情况和发展需求进行调整和优化。

产业经济一、公司简介绿地控股集团有限公司是我国第一家在世界《财富》500强榜上有名，且仅以开发房地产为主要经营内容的企业，2017年在中国房地产百强排行榜中仅次于大连万达排名第二，是我国房地产领域中有代表性的企业，所以本文选择以绿地集团为研究内容。

二、偿债能力分析（一）短期偿债能力分析。

通常企业会选择用流动资产来偿还企业的短期流动负债，只有两者之间保持合理的比例时才能将企业的财务风险控制在合理的范围内。

绿地集团在2015-2017年的流动比率仅为1.54，1.45，1.32，不过就房地产行业来说近三年也仅维持在1.58，1.75，1.71，均明显低于公认标准2。

绿地集团流动比率在2015年略微低于行业水平，但近几年逐年下降，与行业差距越来越大，表明绿地集团的偿债能力在逐年下降。

考虑到房地产行业的开发周期长，所以只用流动比率衡量房地产企业的偿债能力可能不准确。

与流动比率相比，速动比率在计算时扣除了变现较慢的存货。

绿地集团近年来的速动比率分别为0.41，0.40，0.43，仅仅达到标准值的40％。

与行业均值1.19，1.37，1.40的差距也大，更加说明绿地的在短期内偿债能力较差，企业很可能会面临较高的偿债风险。

（二）长期偿债能力分析。

债台高筑多年来都是我国房地产领域的生存现状，不断投入巨额资金才能保证项目的开发，以致于居高不下的负债率也变成了房地产企业发展的前提，且整个房地产领域的资产负债率一直处于持续上升的状况中。

绿地集团2015-2017年的资产负债率虽涨幅缓慢但总体高达88.03％，89.43％，88.99％。

不仅远高于标准值50％和本行业平均值55.12％，52.59％，57.78％，而且远高于万科集团等规模相近的房地产大企业。

资产负债率持续居高不下使得绿地集团的财务风险极高，一旦出现现金不足，就会引发资金链中断，无法到期偿债。

另外不管是银行等金融机构还是投资者，在投资时都会选择资产负债率有相对较低的企业，而绿地超高的资产负债率会加剧企业融资成本的上升，严重影响其筹资能力，需要绿地集团以及整个房地产行业努力改善经营管理，拓宽多元融资渠道。

绿地集团是上海市国有控股特大型企业集团，成立于1992年7月18日。

绿地集团是中国第一家也是目前（截止2013年）唯一一家跻身《财富》世界500强的以房地产为主业的企业集团。

2013年位居《财富》世界500强第359位。

目前的世界十大高楼近一半来自绿地。

绿地香港控股有限公司的前身盛高置地（控股）有限公司(香港联交所股票编号：337)，
由《财富》世界500强企业绿地控股集团("绿地集团")认购扩大股本后的60%股份，成为第一大股东。

交易完成后，公司更名为"绿地香港控股有限公司"（"绿地香港"）。

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.绿地集团等股权结构的几大经典案例分股啦在为很多大型企业、上市公司提供股权激励方案设计和实施服务的过程中，经常碰到的问题：一是激励人数比较多，少则上百人，多则上千人，该如何处理？二是股权结构该如何设计才能既保护员工的权益，又不影响控股股东的控制权？今天，笔者通过绿地集团和联想控股的案例和企业家朋友们一起探讨这个问题的解决思路——双层有限合伙企业架构！1、绿地集团案例剖析绿地集团在 2015 年 8 月成功借壳金丰投资于上海证券交易所实现整体上市，更名后的上市公司绿地控股以超过3000 亿元的市值,超越万科登顶中国房地产板块。

业内认为，去年万科摒弃规模论而谈回款率时，虽然赢得了一些房企的附和，但当绿地以市值最大房企的身份正式登陆A 股时，规模论再次成为了业内关注的焦点。

然而，在华扬资本看来，绿地更引人关注的是：董事长张玉良如何以区区10万元的公司，实现对982名员工的股权激励和对 188 亿元庞大资产的牢牢控制！重组后的绿地集团（混合所有制）的股权结构，上海格林兰作为员工持股平台，持有重组后新公司 28.83%的股份，按绿地集团的发行价就已达 188亿元以上。

图 1 绿地集团重组前后的股权结构.而进一步地，从“壹有限合伙”到“叁拾贰有限合伙”等一系列小有限合伙安排的具体细节。

在每一个小的有限合伙安排中，格林兰投资作为普通合伙人（GP），只象征性出资0.1万元即获得了管理权（控制权）。

这样，在一共 32个小有限合伙安排中，格林兰投资累计出资额只有区区 3.2万元。

即，格林兰投资以 3.2 万元控制了3759.74万元的员工持股权。

表 3 小合伙企业的普通合伙人与出资序小合伙企业普通合伙人1上海格林兰壹投资管理中心（有限合伙）格林兰投资2上海格林兰贰投资管理中心（有限合伙）格林兰投资3上海格林兰叁投资管理中心（有限合伙）格林兰投资4上海格林兰肆投资管理中心（有限合伙）格林兰投资5上海格林兰伍投资管理中心（有限合伙）格林兰投资⋯⋯⋯30上海格林兰叁拾投资管理中心（有限合格林兰投伙）资31上海格林兰叁拾壹投资管理中心（有限格林兰投合伙）资32上海格林兰叁拾贰投资管理中心（有限格林兰投合伙）资33合计-GP出资LP 出资（万元）（万元）0.1519.850.1114.200.1103.350.1135.760.139.73⋯⋯0.1238.580.172.520.1221.593.23759.74图 4 上海格林兰整体的股权结构2、联想控股案例剖析联想控股是在 2009年 10月引入民营资本泛海控股后，再在 2012年由泛海控股以协议方式将其所持联想控股 8.9% 的股权转让给北京联恒永信投资中心（有限合伙）、北京联恒永信投资中心（有限合伙）这两个联想员工持股平台，管理层和核心员工的持股才得以逐步实现。

绿地地产调研报告绿地地产是中国领先的综合地产开发商，成立于1993年，总部位于上海。

该公司在房地产开发、商业运营、物业管理以及金融投资等方面具有丰富的经验和实力。

绿地地产的目标是为客户提供高品质的住宅和商业物业，并致力于改善城市的整体生活环境。

首先，绿地地产在房地产开发方面取得了显著的成就。

公司致力于以可持续发展为核心的城市化进程，通过精心规划和开发高品质的住宅项目，满足不同消费群体的需求。

绿地地产的项目遍布全国各大城市，包括北京、上海、深圳等，每一个项目都充分考虑到城市规划与生态环境保护的平衡，提供了舒适宜居的居住环境。

其次，绿地地产在商业运营方面也取得了长足的进展。

公司拥有一批优秀的商场、购物中心和写字楼等商业物业，并享有较高的消费者知名度和市场占有率。

绿地地产积极引进国际一流的商业品牌，为消费者提供多元化的购物和娱乐体验，进一步促进了城市的经济发展和商业繁荣。

此外，绿地地产通过物业管理服务，为客户提供全方位的服务和支持。

公司拥有专业的物业管理团队，致力于为物业业主和居民提供高效、安全和舒适的居住环境。

绿地地产注重细节和品质，不断提升服务水平，与客户建立长期稳定的合作关系。

最后，绿地地产在金融投资方面表现出色。

公司通过在金融市场的投资和运作，为公司提供了稳定的资金来源，并为实现可持续发展目标奠定了基础。

绿地地产密切关注市场动态和投资机会，积极参与股权投资、资产证券化等业务，实现了较高的回报率。

总的来说，绿地地产是一家综合实力雄厚的地产开发商，以创新、品质、服务和可持续发展为核心价值观。

公司通过不断努力和创新，为客户提供高品质的住宅和商业物业，为城市的可持续发展做出积极贡献。