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土地增值税纳税筹划案例土地增值税的纳税筹划主要是在税法允许的前提下，尽可能增加可扣除项目，降低增值率，即从降低计税依据和适用税率两个角度出发进行筹划。
一、利用利息支出扣除进行纳税筹划房地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款，利息支出不可避免，而利息支出的不同扣除方法会对土地增值税产生很大的影响。
根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。
第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。
房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。
房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）如果公式①中的利息支出大于公式②计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。
二、充分利用20%临界点通过合理定价进行纳税筹划建造、出售的普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；增值额超20%，按规定计税。
只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。
出售普通标准住宅，企业可以利用合理定价的方法，不可盲目提价，有时较高的价格带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。
如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。
例如：某房地产开发企业建造一批普通标准住宅，取得销售收入2500万元，根据税法规定允许扣除的项目金额为2070万元。
土地增值税案例筹划分析
一、增值税案例背景
增值税案例依据土地换购投资租赁行为，本案件由A公司（投资人）换购B公司（租赁人）的办公土地及在此土地上经营的其中一种业务而引起的现实问题，A公司租赁该土地有两年义务，其中第一年每月租金为6元，第二年每月每亩增加一元租金。
在签定租赁合同后，该土地被改变为集体经营性土地，因此A公司在租赁期终止时，需要将土地和业务拆分，将土地归还B公司，而将业务转让给C公司。
二、案件分析
本案件涉及到投资租赁行为，是一种投资模式，由租赁人提供一定期限内的土地，投资人将其作为投资的出资物，在期满时收回该土地。
本案件的租赁期为两年，投资人在第一年每月租金为6元，第二年每月增加一元租金，投资人在租赁期满时，将土地归还租赁人，而将业务转让给C公司。
本案件所涉及的增值税主要是投资租赁行为所产生的增值税。
根据《增值税法》，增值税税收对象为一定标准下的非机动车和临时性使用的行政机关、企事业单位及其他组织，其中针对投资租赁行为的税收，认定的税率为土地租赁费的金额乘以百分之十，即投资租赁行为被收取10%的增值税。
土地增值税的税务筹划及案例分享朋友们！今天咱来唠唠土地增值税的税务筹划那点事儿，还会给大家分享几个有意思的案例哦。
# 啥是土地增值税税务筹划？土地增值税啊，就是在转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入时，要交的一种税。
这个税有时候交得不少呢，所以咱得想办法合理筹划一下，让咱少交点税，多留点钱在自己口袋里，对吧？税务筹划呢，简单说就是在不违反税法规定的前提下，通过一些巧妙的安排和规划，来降低土地增值税的税负。
就好比你要出门，得找条最顺的路，这样能更快更轻松地到达目的地，税务筹划就是给咱的税负找这条“最顺的路”。
# 税务筹划的常见方法。
利用土地增值税的税收优惠政策。
国家为了鼓励某些行为或者扶持某些产业，会出台一些税收优惠政策。
咱得好好研究这些政策，看看能不能搭上这趟“优惠列车”。
比如说，对于建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
那咱在开发房地产项目的时候，就可以考虑多开发一些符合普通标准住宅条件的房子，这样说不定就能享受免税优惠啦。
就像去商场买东西，赶上打折活动，那不就省了一笔钱嘛。
合理增加扣除项目金额。
扣除项目金额越多，增值额就相对越少，交的税也就越少。
那怎么增加扣除项目金额呢？比如说，在房地产开发成本上做做文章。
多投入一些合理的开发成本，像建筑材料的选择、园林景观的打造等等。
这些不仅能提高房子的品质，吸引更多的买家，还能增加扣除项目金额，降低土地增值税呢。
这就好比给咱的项目“穿金戴银”，不仅好看，还能省钱。
选择合适的清算方式。
土地增值税清算有不同的方式，咱得根据项目的实际情况选择最适合的清算方式。
一般有查账征收和核定征收两种。
查账征收就是根据实际的收入和成本来计算应纳税额，比较适合账目清楚、核算规范的企业；核定征收呢，是按照一定的比例来核定应纳税额，对于一些账目不太健全的企业可能更合适。
这就好比吃饭点菜，得根据自己的口味和预算来选，选对了才能吃得开心又划算。
房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析第一篇：房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析房地产企业土地增值税纳税筹划案例分析【摘要】房地产企业的经营流程主要分房地产开发和房产或在建工程销售(或出租)两个阶段，其过程涉及了企业所得税、营业税、土地增值税和契税等主要税种。
本文将就土地增值，根据房地产企业的特点，依据现行税法，结合具体案例，对其纳税筹划进行探讨。
关键字：房地产企业、土地增值税、纳税筹划纳税筹划是近年来在我国发展迅速、方兴未艾的一个新兴领域，所谓纳税筹划是指纳税人站在企业战略管理的角度，在符合国家法律及税收法规的前提下，选择涉水整体利益最大化的纳税方案，管理企业生产、经营和投资、理财等活动的一种企业涉水管理活动。
意味着企业将在不违反现行法律规定的前提下，通过对其应税行为的事前、事中进行合理筹措和安排，尽可能减少纳税的行为或者推迟纳税时间而取得税后利益最大化的经济行为。
房地产企业是目前比较热门的一个话题，在其生产经营过程中涉及到土地增值税、营业税、所得税和契税等税种，通过合理地筹划能减少应上交税收，从而为企业创造更大的收益。
下面将就土地增值税的筹划思路进行阐述：一、利用“起征点”选择最优纳税方案根据土地增值税暂行条例的规定：房地产开发的纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过取得土地使用权所支付的金额和开发成本之和的20％的可免征土地增值税，超过20％的，应就其全部增值额计税。
按照这一原则，纳税人在建造普通住宅出售时，考虑增值额带来的收益和放弃起征点的税收优惠所增加的税收负担两者的关系，避免增值额稍高于起征点而导致的得不偿失。
例：A房地产开发企业（位于市区）建成一批普通标准住宅代售，除销售税金及附加外的扣除项目金额为100万元。
假如．销售该商品房的收入为R万元，则销售税金及附加为：R*5%*(1+7%+3%)=5.5%R万元，此时全部可扣除项目金额为：100+5.5%R(万元)。
(1)纳税人享受起征点照顾的最高售价根据规定，增值额／扣除项目金额=20%，即R-(100+5.5%R）=(100+5.5%R)×20%时的售价为该企业可以享受起征点照顾的最高售价。
土地增值税纳税筹划的案例分析【摘要】2021年1月16日，国家税务总局发布了国税发[2021]187号《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，明确了房地产企业土地增值税进行清算式缴纳的适用范围，标志着现有的房地产开发土地增值税从“预征”时代进入了“清算”时代。
由于土地增值税税率较高，对房地产开发企业的利润有较大的影响，相关的纳税筹划就很重要。
本文通过一个案例分析，指出房地产企业可以从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三个方面进行纳税筹划，并指出纳税筹划应注意的问题。
【关键词】土地增值税税收筹划案例分析本案例房地产项目取得土地使用权成本28000万元，房地产开发成本（不含土地征用及拆迁补偿费）41400万元，筹资利息支出3470万元，销售收入124200万元。
按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关税收法规、规章的规定，可得增值率28.76%，应缴土地增值税税额8321.685万元(具体计算见附表第一列)。
根据土地增值税计税基数的组成，拟从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三方面进行纳税筹划。
一、通过确定适当的转让房地产收入进行纳税筹划如果该房地产项目是普通住宅，只是增值率略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%。
即根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》“第十一条纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的规定，进行免征土地增值税的纳税筹划。
这样不但能加快销售速度，节约贷款利息，而且能够获得更高的实际税后利润。
举例来说，如果该项目正常定价销售收入是116000万元，则增值额19951万元，增值率20.77%，需缴纳增值税（30%），税后利润（指增值税后，下同）为：19951×（1－30%）=13965.7万元。
土地增值税税收筹划案案例（一）项目开发及税收情况A项目由甲企业全资开发。
乙集团为甲企业控股股东。
A项目只开发普通住宅和非住宅两种清算类型，其中非住宅包括车库、商铺和幼儿园三种类型。
甲企业提交的税务师事务所出具的鉴证报告显示，A 项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率都是负值，也就是说申报的土地增值税实际税负为零。
A项目已预缴土地增值税1102万元，申请退税1102万元。
（二）税务机关的质疑、审核与处理首先是实际税负存疑，甲企业申报的土地增值税实际税负为零，扣除有关成本，计算出A项目开发经营的利润率仅为13%左右，这与行业正常利润率不符。
其次是销售收入存疑，非住宅的销售单价低于普通住宅，同时，商铺与幼儿园均价也低于市场价。
最后是成本比率存疑，该项目申报四项费用之和达4亿元，单位面积成本超出按竣工年度计算的定额标准。
由于存在上述质疑，地税局相关人员从以下几方面进行了土地增值税清算审核：第一是清算单位的审核。
税务人员发现该项目拥有两个《建设用地规划许可证》，按照当地地税局的公告，A项目应当划分为两个清算单位，而鉴证报告只划分了一个清算单位。
通过进一步分析，独立办理《建设用地规划许可证》的小地块上是九号楼。
通过重新划分清算单位，九号楼非住宅的单价提高，直接导致审核调减应退土地增值税约300万元。
第二是销售收入的审核。
经税务人员审核，A项目销售收入存在两个问题：一是部分住宅收入偏低。
鉴证报告根据第三方资产评估机构出具的房屋估价报告对42套住宅的评估价格调增销售收入360万元。
另有合同单价明显低于评估均价而未调增销售收入的普通住宅59套，但均未说明理由。
二是商铺、幼儿园收入偏低。
商铺和幼儿园建筑面积全部销售给了乙集团。
甲企业提供的房屋估价报告评估的市场价值为4900万元，低于清算申报价格5700万元。
但土地增值税清算申报价格仍低于市场价比较多。
第三是扣除项目的审核。
税务人员确认以下几方面存在问题：一是土地成本确认存疑。
土地增值税筹划案例土地增值税纳税筹划案例土地增值税的纳税筹划主要是在税法允许的前提下，尽可能增加可扣除项目，降低增值率，即从降低计税依据和适用税率两个角度出发进行筹划。
一、利用利息支出扣除进行纳税筹划房地产开发业务过程中，一般都会发生大量的借款，利息支出不可避免，而利息支出的不同扣除方法会对土地增值税产生很大的影响。
根据税法规定，与房地产开发有关的利息支出分两种情况确定扣除。
第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算的金额；其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本金额的5%以内计算扣除。
房地产开发费用＝允许扣除的利息＋（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。
房地产开发费用＝（取得土地使用权支付的金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）如果公式①中的利息支出大于公式②计算出的利息支出，则企业应正确分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者小于后者，则企业可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增加，土地增值税的计税依据减少。
二、充分利用20%临界点通过合理定价进行纳税筹划建造、出售的普通标准住宅，增值额未超过扣除项目金额的20%，免征土地增值税；增值额超20%，按规定计税。
只有当价格提高的部分超过缴纳的土地增值税和新增的销售税金及附加，提价才是有意义的。
出售普通标准住宅，企业可以利用合理定价的方法，不可盲目提价，有时较高的价格带来的利润反而会低于较低价格所带来的利润。
如果企业建造的普通标准住宅出售的增值率在20％这个临界点上，可以通过适当控制出售价格而避免缴纳土地增值税。
例如：某房地产开发企业建造一批普通标准住宅，取得销售付出2500万元，根据税法规定答应扣除的项目金额为2070万元。
某房地产开发有限责任公司土地增值税筹划案例分析作者：财政部财政科学研究所博士后肖太寿（1）项目情况介绍某房地产开发有限责任公司开发的第一期联体住宅楼项目，底层为商铺，面积6399.91平方米,商铺以上为普通标准住宅，面积为36736.45平方米，已售收入:39063216.90,其中：商铺6930391.00；住宅32132825.90，已售面积：商铺945.03平方;住宅:16172.2平方。
该住宅楼项目土地成本为6538470.76元，房屋开发成本(包括建安成本35566134.86元，公共基础设施8627272.00元，前期工程费用149086.51元和开发间接费用738，262.08元)45080755.45元，其他费用按比例扣除。
营业税金及附加2148476.93元。
请问应如何土地增值税筹划,使土地增值税最低？（2）土地增值税计算分析《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第八条规定：“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
”但在房地产开发经营中，多数房地产开发企业为了获得尽量大的经济效益，将一些普通标准住宅商品楼的底层部分作为商铺开发销售。
对开发这种商铺与住宅联体的商住楼的纳税问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）明确规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。
不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条的免税规定。
由于税法只明确要求分开核算增值额，而对如何计算土地增值税没有具体规定，在实际征收计算中，就会形成两种土地增值税计算方法：一种是按核算项目先整体计算增值额和增值率，确定相应税率后，再按面积分别核算增值额，计算土地增值税；另一种是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税。
现将两种计算方法分别阐述如下。
房地产开发企业土地增值税税收筹划案例分析面对竞争日趋激烈的房地产市场，房地产开发企业必须从价格和成本两个方面统筹规划，实现利润最大化。
本文拟用案例来分析房地产开发企业如何做好土地增值税的税收筹划，在不提高甚至是降低价格的前提下通过降低税收成本取得利润最大化。
一、土地增值税的有关规定。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。
土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。
计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。
4级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，国家对土地增值税有一条很重要的优惠政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
对纳税人既建造普通标准住宅，又开发其他房地产的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20％的扣除。
二、土地增值税税收筹划案例。
案例一：某房地产开发企业专门从事普通商品房开发，2008年10月拟出售普通住宅一幢，总面积100000平方米。
该房屋支付土地出让金4200万元，房地产开发成本11800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。
假设城建税税率为7%，印花税税率为0.05%，教育费附加征收率为3%。
当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10%。
当前，很多地方为加强对土地增值税的管理，对土地增值税推行了项目登记和预征、年度结算、完工决算管理方法。
这类方法对房地产开发公司影响较大。
公司预缴土地增值税后，将减少公司的流动资本。
所以，对土地增值税的筹备就显得更为重要。
在房地产开发公司的税负组成中，土地增值税据有较大比重。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所获得的增值额而征收的一种税。
土地增值税依据纳税人转让房地产所获得的增值额和税法规定的 4 级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所获得的收入减除税法例定扣除项目金额后的余额。
简易计算公式为：土地增值税税额=增值额×合用税率 -扣除项目金额×速算扣除系数。
4 级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比率确定的，比方增值额未超出扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%等等。
同时，土地增值税有一条很重要的优惠政策，即纳税人建筑一般标准住所销售，增值额未超出扣除项目金额20%的，免征土地增值税。
按《土地增值税暂行条例》及其实行细则的规定，扣除项目包含获得土地使用权所支付的金额 ;开发土地的成本、花费 ;新建房及配套设备的成本、花费，或许旧房及建筑物的评估价钱 ;与转让房地产相关的税金 ;对从事房地产开发的纳税人，可按获得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计 20%的扣除。
从以上规定能够看出，影响土地增值税税额大小的要素主要有房地产销售价钱和扣除项目金额，所以，房地产开发公司重点要掌握好上述影响要素，趋利避害，才能更好地实现筹备土地增值税的目的。
确定适合的房地产价钱在计算土地增值税时，因为采纳超率累进税率，收入的增添，意味着同样条件下增值额的增添，从而产生了税率爬升效应，使得税负增添很快。
房地产销售价钱的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价钱时，要考虑价钱提升带来的利润与不可以享受优惠政策而增添税负二者间的关系。
土地增值税税收谋划案例分析土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并获得增值性收入单位和个人征收一种税。
土地增值税具备如下特点：该税种是以转让房地产获得增值额（房地产销售收入减去可扣除项目）为征税对象；征税面比较广；采用扣除法和评估法计算增值额；按增值额占扣除项目金额比例拟定30%～60%四级超率累进税率，按次征收。
土地增值税谋划重要是在税法容许大前提下，尽量增长可扣除项目，减少增值率，即从减少计税根据和合用税率两个角度出发进行谋划。
本文以房地产开发公司为主体，从土地增值税自身特点出发，环绕如下四个方面对该税种谋划进行阐述：一、运用利息支出扣除进行谋划房地产开发公司在进行房地产开发业务过程中，普通都会发生大量借款，利息支出是不可避免，而利息支出不同扣除办法会对公司应纳土地增值税产生很大影响。
依照税法规定，与房地产开发关于利息支出分两种状况拟定扣除。
第一，凡能按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明，容许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同期贷款利率计算金额；其她房地产开发费用，按获得土地使用权所支付金额和房地产开发成本金额5%以内计算扣除。
房地产开发费用＝容许扣除利息＋（获得土地使用权支付金额＋房地产开发成本）×扣除比例（5%以内）①第二，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明，利息支出要并入房地产开发费用一并计算扣除。
房地产开发费用＝（获得土地使用权支付金额＋房地产开发成本）×扣除比例（10%以内）②以上两类计算扣除详细比例，由省级人民政府详细规定。
这种规定就为纳税人谋划提供了机会，房地产开发公司在进行房地产开发时，如果公式①中利息支出不不大于公式②计算出利息支出，则公司应对的分摊利息支出并提供金融机构证明；如果前者不大于后者，则公司可以不按照转让房地产开发项目计算分摊利息支出，或不提供金融机构证明，这样可以使扣除项目金额增长，土地增值税计税根据减少。
例如，某房地产开发公司开发一批商业用房，支付地价款为600万元，开发成本为1，000万元，假设按房地产开发项目分摊利息且能提供金融机构证明应扣除利息为100万元，如何为该公司运用利息扣除进行谋划？如果应扣除利息支出为70万元时，又如何谋划呢？设本地政府规定两类扣除比例分别为5%和10%。
谋划过程如下：一方面，计算。
（获得土地使用权所支付金额＋房地产开发成本）×（10%－5%）＝（600＋1000）×5%＝80（万元）另一方面，判断。
当容许扣除利息支出为100万元时，由于100>80，因此该公司应严格按房地产开发项目分摊利息并提供金融机构证明，这样就可以按100万元扣除，否则只能按80万元扣除，计税根据将增长20万元，导致多缴税款；当容许扣除利息支出为70万元时，由于70<80，因此应选取第二种计扣方式，即不按房地产开发项目分摊利息或不向税务机关提供关于金融机构证明，这样可以多扣除10万元利息支出，减少计税根据10万元，合理减少税负。
在谋划中有必要指出，税法中容许扣除利息支出应严格按《公司会计准则——借款费用》规定核算利息支出，不按规定核算，一律不得扣除。
二、通过合理定价进行谋划税法规定：纳税人建造、出售是普通原则住宅，增值额未超过扣除项目金额20%，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%，应就其所有增值额按规定计税。
因而，咱们可以充分运用20%这一临界点税负效应进行谋划。
设某房地产开发公司建造一批商品房待售，除销售税金及附加外所有容许扣除项目金额为A，销售房价总额为X，相应销售税金及附加为：5%X（1＋7%＋3%）＝5.5%X（5%、7%、3%分别为营业税税率、城建税税率、教诲费附加征收率）如果纳税人欲享有起征点照顾，那么最高售价只能为X=1.2（A+5.5%X），解得X＝1.2848A，公司在这一价格水平下，即可享有起征点照顾又可获得较大利润。
如果售价低于此数，虽也能享有起征点照顾，却只能获得较低收益。
如果公司欲通过提高售价达到增长收益目，此时增值率略高于20%，即按“增值率”在50%如下税率30%缴纳土地增值税，只有当价格提高某些超过缴纳土地增值税和新增销售税金及附加，提价才是故意义。
设提高价格Y单位，则新价格为X＋Y，新增销售税金及附加为5.5%Y。
容许扣除项目金额为：A＋5.5%X+5.5%Y；房地产增值额为：X+Y－A－5.5%X－5.5%Y；缴纳土地增值税为：30%×（X+Y－A－5.5%X－5.5%Y）公司欲使提价所带来收益超过因突破起征点而新增税负，就必要满足：Y>30%×（X+Y －A－5.5%X－5.5%Y）＋5.5％Y，其中X为增值率为20％时售价，可以解得Y>0.0971A。
例如，某房地产开发公司建成并待售一幢商品房，同行业房价为1，800～1，900万元之间，已知为开发该商品房，支付土地出让金为200万元，房地产开发成本为900万元，利息支出不能按房地产开发项目分摊也不能提供金融机构证明，假设城建税税率为7%，教诲费附加为3%，本地政府规定容许扣除房地产开发费用扣除比例为10%，如何为该公司谋划，使其房价在同行业中较低，又能获得最佳利润？谋划过程如下：除销售税金及附加外可扣除项目金额为：200＋900＋（200＋900）×10%＋（200＋900）×20%＝1430（万元）（1）公司要享有起征点优惠，又想获得最佳利润，则最高售价应为：1430×1.2848＝1837.264万元，此时获利306.2万元（1837.264－1430－1837.264×5.5%）。
当价格定在1，800～1，837.264万元之间时，获利将逐渐增长，但都要不大于306.2万元。
（2）公司要恰当提高售价，则提高价格至少要不不大于138.853万元（1430×0.0971）。
即总房价至少要超过1，976.117万元，提价才会增长总收益，否则提价只会导致总收益减少。
因此，当同行业房价在1，800～1，900万元之间时，公司应选取1，837.264万元作为自己销售价格，使自身房价较低，增强竞争力，又能给公司带来较大利润。
固然，如果公司能以高于1，976.117万元价格出售商品房话，所获利润将会进一步增长。
通过本案例进一步阐明，在出售普通原则住宅问题上，公司是完全可以运用合理定价办法，使自己保持较高竞争力，又可使自己获得较佳利润，千万不可盲目提价，有时较高价格所带来利润反而会低于较低价格所带来利润。
譬如：在该案例中1，830万元售价，能获利299.35万元（1830－1430－1830×5.5%）；而1，840万元售价，只能获利216.16万元（1840－1430－1840×5.5%）×（1－30%），虽然售价只提高了10万元，利润却减少83.19万元。
三、关于房产销售中代收费用谋划房地产开发公司在销售不动产时，经常要代其她部门收取某些诸如城建配套费、维修基金等费用。
当前，纳税人有两种收取方式：将代收费用视为房产销售收入，并入房价向购买方一并收取；或者在房价之外向购买方单独收取。
从土地增值税角度分析，两种方式税收待遇是不同样。
按规定，房地产开发公司在售房时按县级及县级以上人民政府规定代收各项费用，如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取，可以不作为转让房地产收入，在计算增值额时也不容许扣除代收费用；如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取，要作为转让房地产所获得收入计税，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不容许作为加计20%扣除基数，以上规定显然为税收谋划创造了空间。
例如，某房地产开发公司出售一栋商品房，获得销售收入3，000万元，并按本地市政府规定，在售房时代收了200万元各项费用。
房地产开发公司开发该商品房支出如下：支付土地出让金200万元，房地产开发成本为600万元，其她容许税前扣除项目共计200万元。
（1）如果公司未将代收费用并入房价，而是单独向购房者收取，则：容许扣除金额为：200＋600＋200＋（200＋600）×20%＝1160 （万元）；增值额为：3000－1160＝1840（万元）；增值率为：1840÷1160=158.62%；应缴纳土地增值税为：1840×50%－1160×15%＝746 （万元）（2）如果公司将代收费用并入房价向购买方一并收取，则：容许扣除金额为：200＋600＋200＋（200＋600）×20%＋200＝1360（万元）；增值额为：3000＋200－1360＝1840（万元）；增值率为：1840÷1360＝135.29%；应缴纳土地增值税为：1840×50%－1360×15%＝716（万元）显然，该公司无论代收费用方式如何，其销售该商品房增值额均为1，840万元，但是采用第二种代收方式，即将代收费用并入房价，会使得可扣除项目增长200万元，从而使纳税人少缴纳税款30万元，导致应纳土地增值税减少。
由于在计算土地增值税时，土地增值税＝增值额×合用税率－可扣除项目×合用速算扣除系数，无论代收方式如何，增值额都是不变，将代收费用并入房价，可扣除项目金额增长A，则会使得应缴纳土地增值税减少：A×合用速算扣除系数，如果代收费用较大时，可扣除项目增长，还也许使整体增值率下降，给纳税人带来更大节税效益。
固然，需要注意一点是，如果在增值率未超过50％状况下，由于合用速算扣除系数为0，因此无论代收方式如何，纳税人税负是同样。
在这种状况下，谋划就没有什么意义了。
四、不同增值率房产与否合并谋划由于土地增值税合用四档超率累进税率，其中最低税率为30%，最高税率为60%，如果对增值率不同房地产并在一起核算，就有也许减少高增值率房地产合用税率，使该某些房地产税负下降，同步也许会提高低增值率房地产合用税率，增长这某些房地产税负，因而，纳税人需要详细测算分开核算与合并核算相应税额，再选取低税负核算办法，达到节税目。
例如，某房地产开发公司同步开发A、B两幢商业用房，且处在同一片土地上，销售A 房产获得收入300万元，容许扣除金额为200万元；销售B房产共获得收入400，容许扣除项目金额为100万元，对这两处房产，公司是分开核算还是合并核算能带来节税好处呢？（1）分开核算时：A房产增值率＝（300－200）÷200×100%＝50%，合用税率30%；应纳土地增值税为：（300－200）×30%＝30（万元）；B房产增值率＝（400－100）÷100×100%＝300%，合用税率60%；应纳土地增值税为：（400－100）×60%－100×35%＝145（万元）；共缴纳土地增值税175万元（30＋145）（2）合并核算时：两幢房产收入总额为：300＋400＝700（万元）；容许扣除金额：200＋100＝300（万元）；增值率为：（700－300）÷300×100%＝133.3%，合用税率50%；应纳土地增值税为：（700－300）×50%－300×15%＝155（万元）通过比较可以看出，合并核算对公司是有利，由于合并核算比分开核算节税20万元。
