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【案例分析】土增税清算：你关心的可能都在这！销售额扣减土地价款：减少的销项税额如何税务处理国家税务总局宁波市税务局姚伟君营改增后，增值税和土地增值税在政策上关联更加紧密，尤其是土地价款作为房地产开发企业的重要成本，在增值税处理中可以在销售额中扣减，对土地增值税影响较大。
实务中，对于销售额扣减土地价款后减少的增值税销项税额，在计算土地增值税时应如何处理，一些纳税人存在误解，容易导致计算出现差错。
实例A企业为增值税一般纳税人，开发并销售了一幢商业办公楼。
已知A企业对该项目采用一般计税方法，取得含税销售收入10000万元。
此外，土地价款为4000万元，其他土地增值税开发成本为2000万元，开发费用按10%的比例扣除，财政部规定的其他扣除项目按土地价款和开发成本之和，加计20%扣除。
由于销售额扣减土地价款而减少的增值税销项税额=4000÷（1+9%）×9%＝330.28（万元）。
分析对于这330.28万元增值税销项税额，在计算、缴纳土地增值税时应如何处理？实务中，部分纳税人存在误解。
有一种观点认为，这部分销项税额，不应计入土地增值税应税收入，而是应该冲减成本。
这种观点认为，《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，按现行增值税制度规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，待取得合规增值税扣税凭证，且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，贷记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目。
因此，会计处理上，这330.28万元增值税销项税额，应冲减主营业务成本，借记“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务成本”。
按照上述会计处理方法，在计算土地增值税时，这部分纳税人直接将这330.28万元销项税额冲减成本，而没有注意税会差异，未将这部分减少的销项税额计入土地增值税应税收入。
笔者认为，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号，以下简称70号公告）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。
最新土地增值税案例分析1最新土地增值税案例分析1近年来，随着房地产市场的持续繁荣，土地增值税政策成为社会关注的焦点之一、土地增值税是指在土地转让或者房地产交易时，根据土地增值收取的一种税费，旨在调节房地产市场的供需关系，抑制过度投机，增加政府财政收入。
最新土地增值税案例分析如下。
案例一：A公司购买土地投资A公司是一家房地产开发公司，购买了一块位于城市中心的土地用于商业开发。
该土地总面积为10,000平方米，购买时总成本为500万元。
A 公司打算在土地上建设一座商业综合体，斥资2000万元进行开发，预计销售后的市值将达到5000万元。
经过几年的努力，商业综合体项目完工并成功销售出售，售价达到预期。
案例二：B个人购买二手房出售B个人是一名普通职工，购买了一套二手房用作居住。
近期由于个人财务紧张，B决定出售这套房产以缓解经济压力。
根据房产中介公司的评估，该套二手房市值为200万元。
购买时的成本为100万元，用于房屋装修的费用为20万元。
B个人需要根据土地增值税政策缴纳相应的税款。
增值额=(销售价格-购买价格-装修费用)，税率为20%，应缴税款=增值额*税率。
据此，B个人的增值额为(200万元-100万元-20万元)=80万元，应缴税款为80万元*0.2=16万元。
B个人在二手房转让后需要申报土地增值税，并缴纳16万元的税款。
通过以上两个案例，可以看出土地增值税政策的实施对于房地产市场的调控起到了促进作用。
土地增值税的计算方式合理，能够对于投资者的收益进行衡量，确保土地的合理流转。
对于中小型房地产开发商和个人投资者而言，土地增值税的缴纳虽然增加了成本负担，但也在一定程度上遏制了房地产市场的过度投机。
综上所述，土地增值税是一项重要的政策工具，对于房地产市场的规范和调控起到了积极的作用。
通过合理计算和缴纳土地增值税，能够确保土地资源的优化配置和市场的健康发展。
旧房转让土地增值税清算案例分析【案例简介】某国家机关转让一幢旧房，转让价格为945万元。
该房建于21世纪元年，当时造价为70万元，如果按转让时的建材价格及人工费用计算，盖同样的房子需380万元。
由于旧房占地原来是行政划拨的，因此转让旧房时，该国家机关补交了国有土地出让金180万元。
已知该旧房有六成新。
1. 旧房的界定标准是什么？那么，我们湖南标准？2. 一手房变二手房能否节税？3.重置评估价是否要经税务局确认？是纳税人自己请评估机构评估，还是税务机关指定评估机构评估？4.旧房转让能否享受加计20%扣除的优惠？5.请计算本案例中扣除项目总金额。
【解析】1.财税字[1995] 48号文件第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。
凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。
使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
2、（1）、湘财税[2015]13号一、新建非商品房取得房屋所有权证后、新建商品房实现销售(或视同销售)取得房屋所有权证(或办理房屋产权登记)后，即为旧房，转让时按照旧房的有关规定征收土地增值税。
2、（2）、根据《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》（鄂地税发〔2010) 176号）规定，房地产开发企业销售旧房，包括以下几种形式：(1)销售自有自用房屋；(2)销售购入的商品房；(3)销售购入的已竣工结算或已转入开发产品但尚未办理商品房预售手续的成品房。
上述三项情形均不适用《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(六）款关于加计20%扣除的规定，在计征土地增值税时不允许加计20% 扣除。
对于购入在建项目再开发后进行销售的情形，应视同房地产开发行为，可适用加计20%扣除的规定。
3. 《土地增值税暂行条例实施细则》规定，旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
案例分析：土地增值税税务筹划本案例房地产项目取得土地使用权成本28000万元，房地产开发成本（不含土地征用及拆迁补偿费）41400万元，筹资利息支出3470万元，销售收入124200万元。
按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关税收法规、规章的规定，可得增值率 28.76%，应缴土地增值税税额8321.685万元（具体计算见附表第一列）。
根据土地增值税计税基数的组成，拟从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三方面进行税务筹划。
一、通过确定适当的转让房地产收入进行税务筹划如果该房地产项目是普通住宅，只是增值率略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%.即根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》“第十一条纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的规定，进行免征土地增值税的税务筹划。
这样不但能加快销售速度，节约贷款利息，而且能够获得更高的实际税后利润。
举例来说，如果该项目正常定价销售收入是116000万元，则增值额19951万元，增值率20.77%，需缴纳增值税（30%），税后利润（指增值税后，下同）为：19951×（1－30%）=13965.7万元。
如果降低售价，比如销售收入降到115000万元，增值率19.79%，可免征增值税，增值额19001.25万元就是净利，高于前一种情况的13965.7万元（具体计算见附表第二、三列）。
当然，如果实际价格可以卖的较高，则一味降低价格的税后利润不一定高。
比如本案实际增值率28.76%，税后净利19417.27万元就高于免征的19001.25万元。
另外，不是所有项目都符合普通住宅标准。
二、通过适当增加房地产开发成本进行税务筹划近几年装修商品房的销售日益受到广大消费者的欢迎，同时根据2006年12月28日国家税务总局发布的国税发[2006]187号国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四点土地增值税的扣除项目（四）“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”的规定，可以将原来毛坯房装修后销售，从而进行税务筹划。
问：房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？答：房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格÷（1+受让房替转让方承担应纳税收的税率之和）。
以此方法计算的转让收入合理的，据以计算土地增值税，不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。
举四个案例：案例一个人将土地归还政府取得收入是否征收土地增值税【案情筒介】2006年某市朱某通过招拍挂购入土地100亩，当时与国土部门签订的出让合同价格为1000万元，2008年因该市建设需要，政府要求朱某归还该地，并补偿11000万元。
朱某取得的补偿收入是否要征土地增值税？【解析】根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地增值税。
但因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回案例二以房抵债【案情筒介】某机械制造公司。
2006取得贷款500万元。
2011年5月份贷款到期后，该公司无力偿还贷款本息。
银行根据当时约定的协议，委托拍卖行将抵押的房产予以拍卖抵债。
1.该公司用房产抵债行为，是否要缴纳土地增值税，从何时开始缴纳土地增值税？2.拍卖抵债房地产无增值额是否缴纳土地增值税？【解析】1.《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
用房产抵押取得贷款行为是指房产所有人作为债务人或第三人，将依法占有的房产向债权人提供不动产，作为清偿债务的担保而不转移房产所有权的法律行为。
此时，房产的所有权在抵押期间并没有发生变更，上述机械制造公司作为房产所有人在抵押期间仍然享有占有、使用、收益等权利。
在贷款到期后，因无力偿还贷款本息，银行将所抵押的房产予以拍卖，则房产所有权发生了变更。
土地增值税清算案例分析——工业用地变住宅用地、以土地投资入股、契税计税基础-财税法规解读获奖文档xxx项目, 开发商：xxx房地产有限公司xx分公司, 法人xxx以货币资金出资3470万元, 持股比例80%, xxx房地产有限公司以无形资产（土地）出资1500万（评估价）, 持股比例20%。
经了解, 该项目为xxx房地产开发有限公司xx分公司借用xxx房地产开发有限公司资质进行开发, 并且不向该房地产公司缴纳任何管理费用。
该项目的土地由xxx房地产开发有限公司提供, 由原来的工业用地变更为住宅用地, 项目开发过程中xxx房地产开发有限公司不核算该项目的收入与成本, 由xxx房地产开发有限公司xx分公司单独建账进行核算。
该项目建有一会所, 经了解会所的产权归房地产开发企业所有。
【分析】1、根据新《公司法》第14条规定, 公司可以设立分公司。
设立分公司, 应当向公司登记机关申请登记, 领取营业执照。
分公司不具有法人资格, 其民事责任由公司承担。
分公司属于分支机构, 在法律上、经济上没有独立性, 仅仅是总公司的附属机构。
分公司没有自己的名称、章程, 没有自己的财产, 并以总公司的资产对分公司的债务承担法律责任。
该企业的情况有法人、有注册资本、自己单独做账, 根据会计信息质量要求实质重于形式的原则, 该单位实为法人企业。
对法人企业所有的法规政策均适用于该单位。
2、该单位由原来的工业用地变为住宅用地, 根据《土地管理法》第56条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第13条、第18条规定, 若改变原土地用途的必须符合城市总体规划, 并需要经规划部门批准, 如符合城市规划可以改变为商业用途的, 按照现行土地出让办法的规定, 其出让应当通过招标、拍卖或挂牌等方式公开进行, 工业用地原使用人和买受人不得自行进行买卖。
通常的做法可由工业用地使用人与所在区县的土地管理部门联系, 由土地的收购储备机构根据年度收购储备计划安排收储。
【案例分析-土地增值税】某公司投资开发一个房地产项目的土地增值税清算案例【案例简介】某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元（转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元），支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。
【案例分析】1、取得土地使用权所支付的金额为110万元2、房地产开发成本为320万元3、允许扣除的房地产开发费用=（110+320）×10%=43（万元）注：不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。
4、扣除的税金=1150×5%×（1+7%+3%）=63.25（万元）注：按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。
5、加计扣除=（110+320）×20%=86（万元）6、允许扣除项目金额合计=110+320+50+43+63.25+86=672.25（万元）注：如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税（和营业税）。
相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除（如以上的50万元），但不得作为加计20%扣除的基数。
7、增值额=1150-672.25=477.75（万元）8、增值率=477.75÷672.25×100%=71.07%9、应纳税额=477.75×40%-672.25×5%=157.34（万元）【温馨提示】国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。
按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，该案例增值额（71.07%）超过扣除项目金额50%，但未超过100%的其土地增值税税额 = 增值额×40% -扣除项目金额×5%.。
案例解析：层高系数法在土地增值税清算中的应用一、什么是层高系数法？层高系数法本质上也是一种成本的分摊方法，就是在计算扣除时考虑到不同开发业态产品的层高情况而对其成本进行调整的方法。
举个例子说明一下，住宅层高3米，商业层高4.5米，那么商业层高是住宅层高的1.5倍，这个层高系数就是1.5，在做成本分摊时，商业成本就应该在建筑面积的基础上做1.5倍的倍数分摊。
假设住宅面积2万平方，商业1万平方，成本1.5亿元，如果不考虑系数，住宅商业平均单方成本就是1.5/3万=5000元/平方。
如果考虑层高系数，住宅和商业分摊成本比例就发生变化：住宅应分摊比例为：2/（2+1*1.5）=57%住宅应分摊成本为：1.5亿*57%=8550万元住宅单方成本为：8550/2万=4275元/平方商业应分摊比例为：1.5/（2+1*1.5）=43%商业应分摊成本为：1.5亿*43%=6450万元商业单方成本为：6450/1万=6450元/平方可以非常明显的看到，层高系数法可以使得更多的成本分配到层高更高的商业产品中去。
而且可以看到，层高系数法本质上是建筑面积法的一种变化形式，是在原有建筑面积法基础上增加了一个系数调整。
二、层高系数法是会计核算方法吗？作为一种特殊的成本分摊方法，层高系数法是一种会计核算认可的方法吗？我们来看看相关规定：1、会计核算中的成本分摊方法《企业产品成本核算制度》中对于这个问题的表述如下：房地产企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本。
这里列举了三种方法，也的确是实务中最常见的方法，但这里并未提到层高系数法，实务中我们也认为会计处理通常不能使用层高系数法。
2、所得税税前扣除中的成本分摊方法《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》对于计税成本核算中的成本分摊方法有严格的界定，只列出了四类方法：占地面积法、建筑面积法、实际成本法、预算造价法，而且明确规定所得税税前扣除中土地成本只能使用占地面积法，公共配套设施只能使用建筑面积法，利息只能使用实际成本法或预算造价法。
土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析(一)北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在2006年7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。
税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别就是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容与格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。
在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下:第一,整体项目情况简介1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目,就是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。
该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。
2、该项目于2002年初开工建设,于2003年5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。
另外还有配套设施面积12,000平方米。
3、截止2006年5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。
剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。
4、公共配套设施用途分别为:变电站与热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。
5、该项目在2006年5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。
6、根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2级土地,根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710、4元,规划批复的项目容积率为2、5,因此按照普通标准住宅三个条件的标准,已出售的120,000平方米商品住宅,可以享受普通标准住宅的优惠政策。
7、该项目已销售面积占总建筑面积的比例为:160,000/200,000=80﹪。
第二,取得收入情况说明该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋,截止到2006年5月30日,已出售面积为160,000平方米,共取得销售收入总额1,430,000,000元,总额全部为货币收入(人民币)。
其中:出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入总额275,000,000元。
另外,取得租金收入200,000元。
对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用,未计入房价中,而就是在房价之外单独收取的,不包含在转让房地产的收入中。
第三,扣除项目情况说明1、取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。
单位提供的“x号土地出让合同”及京房地［地］字X号地价缴款证明,“东园小区”项目已向北京市国有土地资源与房屋管理局,交纳土地出让金440,000,000元,缴纳契税13,200,000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。
该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元具体计算可采取以下两种方法:(1)453,200,000/200,000×160,000=362,560,000元;(2)453,200,000×80﹪=362,560,000元。
2、开发成本经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证,截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元,该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元。
其中:(1)土地拆迁及补偿费:39,700,000元。
(2)前期工程费:115,070,700元。
(3)建筑安装工程费:290,000,000元。
(4)基础设施费:1,586,000元。
(5)公共配套设施费:27,942,700元。
(6)开发间接费:19,300,600元。
(开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格) 分摊扣除金额计算过程为:①土地拆迁及补偿费39,700,000元+前期工程费115,070,700元+建筑安装工程290,000,000元+基础设施费1,586,000元+开发间接费19,300,600元=465,657,300元。
具体计算可采取以下两种方法:465,657,300元/200,000×160,000=372,525,840元;465,657,300×80﹪=372,525,840元②公共配套设施费:27,942,700元,本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。
27,942,700/200,000×160,000=22,354,160元3、房地产开发费用该公司不能提供金融机构贷款证明,利息支出无法确定,因此三项费用扣除的金额为:(362,560,000+394,880,000)×10﹪=75,744,000元。
4、缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元,缴纳城市维护建设税与教育费附加7,150,000元。
5、房地产开发企业加计扣除为(362,560,000+394,880,000)×20﹪=151,488,000元根据以上数据,本次清算允许扣除项目的总金额为:362,560,000+394,880,000+75,744,000+78,650,000+151,488,000=1,063,322,000元。
第四,纳税情况详细计算过程该项目属于既有普通标准住宅,又有其她商品房,应分别计算增值额。
1、普通标准住宅计算过程(1)出售普通标准住宅取得收入900,000,000元普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000/160,000=75﹪扣除项目金额=1,063,322,000×75﹪=797,491,500元增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为102,508,500/797,491,500=12、85﹪该项目的普通标准住宅部分,因增值额未超过扣除项目金额20﹪,应免征土地增值税。
2、其她商品房计算过程出售商业及办公用房取得收入530,000,000元已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160,000=25﹪扣除项目金额=1,063,322,000×25﹪=265,830,500元增值额=530,000,000-265,830,500=264,169,500元增值额与扣除项目金额之比(增值率)为264,169,500/265,830,500=99、38﹪适用税率为40﹪应纳土地增值税为:(264,169,500×40﹪)-(265,830,500×5﹪)=92,376,275元已纳土地增值税为:5,000,000元应补缴土地增值税为:92,167,596、53-5,000,000=87,376,275元第五,税务机关审核情况1、对清税资料的审核税务机关通过对纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后,根据土地增值税现行政策规定,对该清算项目审核确认情况如下:2、确定销售收入1,430,000,000元根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等,对该项目出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入275,000,000元,进行核对后,未发现问题。
同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核,未发现代收的费用计入房价中,而就是在房价之外“其她应付款”帐户单独收取的,可以不作为收入。
根据有关政策规定,对于该项目取得租金收入200,000元,不属于征税范围。
3、确认扣除项目金额土地增值税扣除项目确定时,应按清算面积160,000平方米占整体面积200,000平方米的比例进行分配后,确定本次清算允许扣除项目总金额为1,052,922,000,其中:(1)取得土地使用权时所支付的金额为362,560,000元经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证,该项目取得土地使用权所支付的金额为453,200,000元,按清税面积与总建筑面积配比后,未发现问题。
(2)房地产开发成本的金额为:386,880,000元。
①经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证与拆迁协议,确认金额为39,700,000元,按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金额为31,760,000元,未发现问题。
②首先通过对《鉴证报告》中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容进行审核,符合土增税政策规定允许扣除的范围。
其次,根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资料,并按清税面积与总建筑面积配比分摊后,确认的四项费用本次扣除金额为340,765,840元,未发现问题。
公式:([前期工程费115,070,700元+建筑安装工程费290,000,000元+基础设施费1,586,000元+开发间接费19,300,600元=425,957,300元］×80﹪=340,765,840元)另外,通过对四项费用计算后,该项目四项费用每平方米工程造价的金额为2129、79元,不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住”(高层普通住宅-毛坯房)及“商业”类每平方米建安造价金额。
③公共配套设施费用的审核经对纳税人提供的《鉴证报告》“基础设施费鉴证表”中列举的公共配套设施费内容进行审核后,发现游泳馆就是对外开放经营性质的设施,根据土地增值税现行政策规定不应列入公共配套设施扣除范围,应将游泳馆列支的10,000,000元费用从公共配套设施扣除总费用中剔除,确认该清算项目公共配套设施费用的金额为17,942,700元,按清算面积分摊后,本次允许扣除的金额14,354,160元。
