土地增值税的征收与实例分析
一、有关征税范围的实例分析
土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让并取得
收入的行为征税。
例：某市国土局将一块国有土地出让给某房地产商进行开发，获土地使用权出让金１５００万元。这一行为属于土地一级市场的国有土地使用权出让，而不是国有土地使用权在土地二级市场上的转让，因此不属于土地增值税的征税范围。
例：某村将一块集体土地使用权自行转让给某开发商获转让金１２０万元。根据土地增值税暂行条例的规定，这一行为是集体土地违法自行转让，不屑于土地增值税的征税范围。
例：中国公民张某去世后留下私有房产一处，价值２０００００元，由其子继承。尽管该房地产的权属发生了转移，但原权属人（张某）并没有因此取得收入，因此不属于土地增值税的征税范围。
例：中国境内某公司将一座办公楼出租、每月获租金收入１５０００元。本例中，虽然权属人因房地产取得了收入，但该房地产的权属并未转移，所以不属于土地增值税的征税范围。
例：某房地产公司代某单位在某块土地上建房，取得代建房收入８００万元。本例中，房地产公司虽然得到了收入，但房地产的权属始终归某单位所有，没有发生转移。所以，不属于土地增值税的征税范围
例：中国公民何某将价值270000元的自有房屋一处赠与中国青少年发展基金会。本例中，房地产权属虽然发生了变更，但原权属人并未因此获得收入，因而不属于土地增值税的征税范围。
值得注意的是：符合本例条件的“赠与”仅指：
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
例：房地产的重新评估
某国有企业在清产核资时对其淮卑旃辛酥匦缕拦溃拦兰鄹
裎?/span>170万元，而该办公楼的账面价值为50万元。在本例中房地产虽然发生了增值，但其既没有发生房地产权属的转移，权属人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。
二、与转让房地产有关的税金计算
例：中国境内a公司转让自有厂房一处，转让价为400万元，其除税金以外的扣除项目金额为200万元。本章实例中房地产所在地城建税率为7%，教育费附加率为3%。试计算a公司应缴纳的土地增值税。
根据我国税法规定，与转让房地产有关的税金中可以计入扣除项目金额的有营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加（房地产开发商缴纳的印花税因列入管理费用，因此不允许作为税金再次扣除）。
（1）a公司应纳各种税金：
营业税：400×5%=20（万元）
印花税：400×0.005%=0.2（万元）
城建税：20×7%=1.4（万元）
教育费附加：２０×３％=０．６（万元）
（２）因此，该次房地产转让扣除项目总金额为：
２００十２０＋０．２＋１．４十０．６＝２２２．２（万元）
（３）增值额为：４００-２２２．２=１７７．８（万元）
（４）增值额未超出扣除项目金额５０％部分的税额为：
２２２．２×５０％×３０％＝３３．３３（万元）
（５）增值额超过扣除项目金额５０％，但未超过扣除项目余额１００％的部分的税额为：
（１７７．８-２２２．２×５０％）×４0％=２6．６８（万元）
（６）Ａ公司应缴纳土地增值税３3．３３＋２６．６８=６０．０１（万元）
三、房地产开发费用的税务处理分析
例：中国Ａ房地产开发公司转让一幢自行开发的写字楼，收入４６００万元。Ａ公司为取得该块土地使用权支付地价款及相关费用８００万元，该写字楼开发成本为２０００万元，该房地产开发项目的利息支出为２００万元，其中包括延期还款的利息及罚息１０万元，Ａ公司提供了金融机构的证明。按商业银行同类同期贷款利率计算的利息支出金额为１９５万元。试计算Ａ公司应缴纳的土地增值税。
根据我国税法规定，对于与房地产开发项目有关的利息支出，凡能够按转让的房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。利息中超过国家规定的上浮幅度的部分以及超过贷款期限的利息部分和加罚的利息均不允许扣除。其他房地产开发费用，在取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的５％内计算扣除。
（１）利息支出扣除限额为１９５万元。实际上可扣除的利息支出为：２００-１０=１９０（万元）
（２）可扣除的其他房地产开发费用：
（８0０+２０００）×5％=１４０（万元）
（３）我国税法规定，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本之和的２０％加计扣除：
（８００＋２０００）×２０％＝５６０（万元）
（４）可扣除的税金（房地产开发商缴纳的印花税不得在此扣除）：
营业税：４600×５％=２30（万元）
城建税及教育费附加：２30×（７％＋３％）=２３（万元）
（５）扣除项目总金额：
８００+２０００＋１９０＋１４０＋５６０＋２3０+２３=３９４３（万元）
（６）增值额及其与扣除项目的比率
增值额：４６００-３９４３=６５７（万元）
（７）Ａ公司应纳土地增值税：
６５７×３０％＝１９７．１（万元）
例：在上例中，如果Ａ公司对发生的利息支出不能提供金融机构的证明，试计算a公司应缴纳的土地增值税。
根据我国税法规定，对不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本之和的１０％内计算扣除。
（１）可扣除的利息及其他房地产开发费用为：
（８００＋２０００）×１０％=２８０（万元）
（2）扣除项目总金额为：
800+2000+280+560+230+23=3893（万元）（３）增值额及其与扣除项目金额的比率：
增值额：４６００-３８９３＝７０７（万元）
（４）Ａ公司应纳土地增值税税额为：
７０７×３０％＝２１２．１（万元）
四、房地产分批出售的税务处理分析
例：中国Ａ房地产开发公司建成普通标准住宅一幢，共４８套相同的住房。Ａ公司为取得建房土地支付金额１４８万元，房地产开发成本为５００万元。１９９６年１１月，Ａ公司售出２０套住房，收入４４０万元。
１９９７年８月，又售出１２套住房，收入３６０万元。截止１９９６年１１月，与该房地产项目有关的利息支出为３３．６万元。截止１９９７年８月，有关利息支出为９８万元。以上利息支出，均不高于按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。试计算Ａ公司应纳的土地增值税税额。
分批出售房地产的，其为取得土地使用权而支付的金额、房地产开发成本、利息支出均应分摊到每批出售的房地产中，一般是以建筑面积或占地面积为标准来分摊。在本题中，由于各套住房都是相同的，可以每批出售住宅的套数为标准分摊。
１９９６年１１月售出住房：
（３）可扣除其他开发费用：２７０×５％=１３．５（万元）
（４）房地产开发可加计扣除：２７０×２０％=５４（万元）
（５）可扣除税金：
营业税：４４０×５％=２２（万元）
城建税及教育费附加：２２×（７％+３％）=２．２（万元）
（６）扣除项目总金额：
２７０十1４＋１３．５十５４十２２十２．２＝３７４．７（万元）
（７）增值额及其与扣除项目金额的比率：
增值额：４４０-３７５．７＝６４．３（万元）
根据《土地增值税暂行条例》的规定，对纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。
因此，１９９６年1１月Ａ公司不用缴纳土地增值税。
１９９７年８月售出住房：
（２）应分摊利息支出：有两部分，
a．截止１９96年１１月应分摊的利息支出：
ｂ．１99６年１１月至１９９７年８月间应分摊的利息支出：
总计应分摊利息支出：
８．４十２７．６＝３６（万元）
（３）可扣除其他开发费用：１６２×５％=８．１（万元）
（４）房地产开发可加计扣除：１６２×２０％=3２．４（万元）
（５）可扣除税金：
营业税：３６０×５％=１８（万元）
城建税及教育费附加：１８×（７％＋３％）=１．８（万元）
（６）扣除项目总金额：
１６２十３６十８．１十３２．４十１８十１．８＝２５８．３（万元）
（７）增值额及其与扣除项目金额的比率
增值额：３６０-２５８．３＝１０１．７（万元）
（８）根据《土地增值税暂行条例》的规定，对建造普通标准住宅出售，增值额超过扣项目金额20％的，应就其全部增值额按规定纳税。
Ａ公司１９９７年８月应纳土地增值税：
１０１．７×３０％=３０．５１（万元）
五、旧房转让的税务处理分析
例：某国家机关转让一幢旧房，转让价格为９００万元。该房建于７０年代，当时造价为７０万元，如果按转让时的建材价格及人工费用计算，盖同样的房子需３８０万元。由于旧房占地原来是行政划拨的，因此转让旧房时，该国家机关补交了国有土地出让金１８０万元。该旧房有六成新，试计算该国有机关应纳的土地增值税税额。
根据我国税法规定，转让旧房时，应以房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。评估价格是指由政府批准设立的房地产评估机构评定的房屋重置成本价乘以成新度折扣率后的价格，评估价格须经当地税务机关确认。
（１）该旧房评估价格：３８０×６０％=２２８（万元）
（２）可扣除税金：
营业税：９００×５％=４５（万元）
城建税及教育费附加：４５×（７％＋３％）=４．５（万元）
印花税：９００×0.５‰=０．４５（万元）
（３）扣除项目总金额：
１８０＋２２８十４５十４．５＋０．４５=４５７．９５（万元）
（４）增值额及其与扣除项目金额的比率：
增值额：９００-４５７．９５＝４４２．０５（万元）
（５）该国家机关应纳土地增值税：
４５７．９５×５０%×３０%十（４４２．０５-４５７．９５×５０%）×４０%
=１５３．９２２５（万元）
六、房地产的税务处理分析
例：某国家机关将其一幢办公楼同Ａ房地产开发公司开发的一幢写字楼交换，合同中约定办公楼作价３２５０万元，写字楼作价２３００万元，Ａ公司再向该国家机关支付价格差额９５０万元。以上价格均经过税务机关的审定。办公楼为８０年代所建，有八成新，重置价格为１５００万元，该国家机关交换该办公楼时补交国有土地出让２５０万元。Ａ公司为取得建写字楼的土地使用权支付３８０万元，支付房地产开发成本８５０万元，Ａ公司的利息支出不能出示金融机构的证明。试计算该国家机关和Ａ公司各应缴纳的土地增值税。
在房地产交换行为中，既有房产产权、土地使用权的转移，双方又取得了实物形态的收入，应缴纳土地增值税。计税时，将实物形态的收入折算成货币收入即可计算，但折算的价格必须与相同地段、同类房地产的市场交易价格基本一致，并经税务机关审定。
１．国家机关应纳税额的计算
（１）办公楼评估价格：１５００×８０％=１２００（万元）
（２）可扣除税金：
营业税：３２５０×５％=１６２．５（万元）
城建税及教育费附加：１６２．５×（７％＋３％）=１６．２５（万元）
由于房地产交换合同实际是两个买卖合同的合并，即国家机关出资２300万元购买Ａ公司的写字楼，以及Ａ公司出资３２５０万元购买国家机关的办公楼。因此，该合同的计税金额是双方各自提供的房地产价格之和。所以，该国家机关就该合同应缴纳印花税：
（３２５０＋２３００）×０．０５%=２．７７５（万元）
但其中可计入办公楼扣除项目金额的，只有对应于办公楼价款的部分：
（３）扣除项目总金额：
１200＋２５０十１６２．５十１６．２５十１．６２５＝１６30．３７５（万元）
（４）增值额及其与扣除项目的比率：
增值额：３２５０-１６３０．３７５=１６１９．６２５（万元）
（５）国家机关应纳土地增值税：
１６30．37５×50％×30％十（１６１９．６25-１６30．37５×50％）×40％
＝５66．33（万元）
２．Ａ公司应纳税额的计算
（１）由于Ａ公司无法提供金融机构的利息支出证明，可扣除
房地产开发费用为：（３８０＋８５０）×１０％=１２３（万元）
（２）可扣除税金：
营业税：２３００×５％=１１５（万元）
城建税及教育费附加：１１５×（７％＋３％）=１１．５（万元）
（３）房地产开发可加计扣除：
（３８０＋８５０）×２０％=２４６（万元）
（４）扣除项目总金额：
３８０＋８５０＋１２３＋１１５＋１１．５＋２４６=１7２５．５（万元）
（５）增值额及其与扣除项目金额的比率：
增值额：２３００-１７２５．５＝５７４．５（万元）
（６）Ａ公司应纳土地增值税：
５７４．５×３０％＝１７２．３５（万元）
兰亭序
永和九年，岁在癸丑，暮春之初，会于会稽山阴之兰亭，修禊事也。群贤毕至，少长咸集。此地有崇山峻岭，茂林修竹；又有清流激湍，映带左右，引以为流觞曲水，列坐其次。虽无丝竹管弦之盛，一觞一咏，亦足以畅叙幽情。是日也，天朗气清，惠风和畅，仰观宇宙之大，俯察品类之盛，所以游目骋怀，足以极视听之娱，信可乐也。
夫人之相与，俯仰一世，或取诸怀抱，晤言一室之内；或因寄所托，放浪形骸之外。虽取舍万殊，静躁不同，当其欣于所遇，暂得于己，快然自足，不知老之将至。及其所之既倦，情随事迁，感慨系之矣。向之所欣，俯仰之间，已为陈迹，犹不能不以之兴怀。况修短随化，终期于尽。古人云：“死生亦大矣。”岂不痛哉！
每览昔人兴感之由，若合一契，未尝不临文嗟悼，不能喻之于怀。固知一死生为虚诞，齐彭殇为妄作。后之视今，亦犹今之视昔。悲夫！故列叙时人，录其所述，虽世殊事异，所以兴怀，其致一也。后之览者，亦将有感于斯文。