土地增值税清算案例分析讲解学习

【案例分析】土增税清算：你关心的可能都在这！销售额扣减土地价款：减少的销项税额如何税务处理国家税务总局宁波市税务局姚伟君营改增后，增值税和土地增值税在政策上关联更加紧密，尤其是土地价款作为房地产开发企业的重要成本，在增值税处理中可以在销售额中扣减，对土地增值税影响较大。

实务中，对于销售额扣减土地价款后减少的增值税销项税额，在计算土地增值税时应如何处理，一些纳税人存在误解，容易导致计算出现差错。

实例A企业为增值税一般纳税人，开发并销售了一幢商业办公楼。

已知A企业对该项目采用一般计税方法，取得含税销售收入10000万元。

此外，土地价款为4000万元，其他土地增值税开发成本为2000万元，开发费用按10%的比例扣除，财政部规定的其他扣除项目按土地价款和开发成本之和，加计20%扣除。

由于销售额扣减土地价款而减少的增值税销项税额=4000÷（1+9%）×9%＝330.28（万元）。

分析对于这330.28万元增值税销项税额，在计算、缴纳土地增值税时应如何处理？实务中，部分纳税人存在误解。

有一种观点认为，这部分销项税额，不应计入土地增值税应税收入，而是应该冲减成本。

这种观点认为，《财政部关于印发〈增值税会计处理规定〉的通知》（财会〔2016〕22号）规定，按现行增值税制度规定，企业发生相关成本费用允许扣减销售额的，待取得合规增值税扣税凭证，且纳税义务发生时，按照允许抵扣的税额，贷记“主营业务成本”“存货”“工程施工”等科目。

因此，会计处理上，这330.28万元增值税销项税额，应冲减主营业务成本，借记“应交税费—应交增值税（销项税额抵减）”，贷记“主营业务成本”。

按照上述会计处理方法，在计算土地增值税时，这部分纳税人直接将这330.28万元销项税额冲减成本，而没有注意税会差异，未将这部分减少的销项税额计入土地增值税应税收入。

笔者认为，《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号，以下简称70号公告）第一条规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

旧房转让土地增值税清算案例分析【案例简介】某国家机关转让一幢旧房，转让价格为945万元。

该房建于21世纪元年，当时造价为70万元，如果按转让时的建材价格及人工费用计算，盖同样的房子需380万元。

由于旧房占地原来是行政划拨的，因此转让旧房时，该国家机关补交了国有土地出让金180万元。

已知该旧房有六成新。

1. 旧房的界定标准是什么？那么，我们湖南标准？2. 一手房变二手房能否节税？3.重置评估价是否要经税务局确认？是纳税人自己请评估机构评估，还是税务机关指定评估机构评估？4.旧房转让能否享受加计20%扣除的优惠？5.请计算本案例中扣除项目总金额。

【解析】1.财税字[1995] 48号文件第七条规定，新建房是指建成后未使用的房产。

凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。

使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。

2、（1）、湘财税[2015]13号一、新建非商品房取得房屋所有权证后、新建商品房实现销售(或视同销售)取得房屋所有权证(或办理房屋产权登记)后，即为旧房，转让时按照旧房的有关规定征收土地增值税。

2、（2）、根据《湖北省地方税务局关于明确财产行为税若干具体政策问题的通知》（鄂地税发〔2010) 176号）规定，房地产开发企业销售旧房，包括以下几种形式：(1)销售自有自用房屋；(2)销售购入的商品房；(3)销售购入的已竣工结算或已转入开发产品但尚未办理商品房预售手续的成品房。

上述三项情形均不适用《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第(六）款关于加计20%扣除的规定，在计征土地增值税时不允许加计20% 扣除。

对于购入在建项目再开发后进行销售的情形，应视同房地产开发行为，可适用加计20%扣除的规定。

3. 《土地增值税暂行条例实施细则》规定，旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

土地增值税清算案例公司内部编号：（GOOD-TMMT-MMUT-UUPTY-UUYY-DTTI-房地产企业土地增值税的计算(附案例)土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

土地增值税实行的是四级超率累进税率，计算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算尤为复杂。

笔者认为，应从以下几点着手，才能更好的把握其计算。

一、把握两个概念（1）增值额，即转让土地使用权、地上建筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的差额。

（2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金及其他扣除项目等。

二、掌握税率土地增值税实行的是四级超率累进税率：（1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％，速算扣除数为0；（2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除数为5％；（3）增值额超过扣除项目金额100％，未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％，速算扣除数为15％；（4）增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％，速算扣除数为35％。

三、确定应税收入包括货币收入、实物收入及其他收入。

其中货币收入是转让土地使用权、房屋产权而收取的价款。

实物收入是转让房地产取得的各种实物形态的估价收入。

其他收入是转让房地产取得的无形资产或非专利技术等的评估收入。

四、确定扣除项目（1）取得土地使用权所支付的金额，包括支付地价款和有关登记、过户手续费；（2）房地产开发成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费和开发间接费用；（3）房地产开发费用，主要包括利息支出和其他房地产开发费用。

其中其他房地产开发费用按《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定：纳税人能铵转移房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构证明的，可按利息加上上述第（1）和（2）项合计的5％以内计算扣除，否则按上述第（1）和（2）项合计的10％以内计算扣除；（4）转让房地产有关的税金支出。

问：房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？答：房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格÷（1+受让房替转让方承担应纳税收的税率之和）。

以此方法计算的转让收入合理的，据以计算土地增值税，不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

举四个案例：案例一个人将土地归还政府取得收入是否征收土地增值税【案情筒介】2006年某市朱某通过招拍挂购入土地100亩，当时与国土部门签订的出让合同价格为1000万元，2008年因该市建设需要，政府要求朱某归还该地，并补偿11000万元。

朱某取得的补偿收入是否要征土地增值税？【解析】根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地增值税。

但因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回案例二以房抵债【案情筒介】某机械制造公司。

2006取得贷款500万元。

2011年5月份贷款到期后，该公司无力偿还贷款本息。

银行根据当时约定的协议，委托拍卖行将抵押的房产予以拍卖抵债。

1.该公司用房产抵债行为，是否要缴纳土地增值税，从何时开始缴纳土地增值税？2.拍卖抵债房地产无增值额是否缴纳土地增值税？【解析】1.《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

用房产抵押取得贷款行为是指房产所有人作为债务人或第三人，将依法占有的房产向债权人提供不动产，作为清偿债务的担保而不转移房产所有权的法律行为。

此时，房产的所有权在抵押期间并没有发生变更，上述机械制造公司作为房产所有人在抵押期间仍然享有占有、使用、收益等权利。

在贷款到期后，因无力偿还贷款本息，银行将所抵押的房产予以拍卖，则房产所有权发生了变更。

土地增值税计算的案例分析2土地增值税计算的案例分析2假设地的一块地，原先是农村集体所有土地，经过城市规划部门批准划为工业用地，需要转让给开发商用于建设工厂。

该土地的面积为100亩，起始价格为每亩100万元。

转让合同签订之日算起，土地使用权出让给开发商的时间为5年。

首先，我们需要计算土地的增值。

土地增值即为土地的转让价格与出让价格之差。

根据题目，土地每亩的起始价格为100万元，因此土地的总出让价格为100万元/亩×100亩=1亿元。

接下来，我们需要确定土地的转让价格。

根据题目，转让合同签订之日算起，土地使用权转让给开发商的时间为5年。

假设在5年后，该地的市场价格为每亩200万元。

则土地的总转让价格为200万元/亩×100亩=2亿元。

土地的增值为2亿元-1亿元=1亿元。

因此，土地增值税税额=1亿元×30%=3000万元。

根据题目，土地使用权转让给开发商的时间为5年。

因此，第一年需缴纳的土地增值税税额为3000万元×30%=900万元。

剩余四年需缴纳的土地增值税税额为3000万元×70%=2100万元。

综上所述，根据以上计算，该地的土地增值税总计为900万元+2100万元×4年=900万元+8400万元=9300万元。

以上是土地增值税的计算过程，以此案例作为例子进行分析。

实际情况下，土地增值税的计算还可能受到其他因素的影响，如地区差异、政策调整等，需要具体情况具体分析。

对于土地开发商和政府部门来说，了解和掌握土地增值税的计算方法和规定，对于正确缴纳税款具有重要意义。

【案例分析-土地增值税】某公司投资开发一个房地产项目的土地增值税清算案例【案例简介】某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元（转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元），支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。

【案例分析】1、取得土地使用权所支付的金额为110万元2、房地产开发成本为320万元3、允许扣除的房地产开发费用=（110+320）×10%=43（万元）注：不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。

4、扣除的税金=1150×5%×（1+7%+3%）=63.25（万元）注：按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。

5、加计扣除=（110+320）×20%=86（万元）6、允许扣除项目金额合计=110+320+50+43+63.25+86=672.25（万元）注：如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税（和营业税）。

相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除（如以上的50万元），但不得作为加计20%扣除的基数。

7、增值额=1150-672.25=477.75（万元）8、增值率=477.75÷672.25×100%=71.07%9、应纳税额=477.75×40%-672.25×5%=157.34（万元）【温馨提示】国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。

按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，该案例增值额（71.07%）超过扣除项目金额50%，但未超过100%的其土地增值税税额 = 增值额×40% -扣除项目金额×5%.。

棚改项目土地增值税清算案例范文一、项目背景。

咱们先来说说这个棚改项目啊。

这个项目呢，就像是给老旧城区来一场大变身的魔法工程。

它位于咱们城市的一个老居民区，房子破破烂烂的，道路也是坑坑洼洼的，就像一个满脸皱纹、衣衫褴褛的老人。

政府呢，就决定搞这个棚改项目，让这个地方重新焕发生机。

这个项目涉及的范围还不小，总共拆迁了好几百户人家呢。

开发商接手这个项目的时候，那可是充满了雄心壮志，想着不仅要给居民们一个新的家，还得在这个项目上赚点小钱（合理的利润嘛）。

二、收入情况。

1. 住宅销售。

项目建成之后，那些新的住宅可受欢迎了。

就像刚出炉的热包子，大家都抢着要。

一共建了1000套住宅，平均每套售价80万。

你看，这一下子收入就有8个亿了（1000×80万 = 8亿）。

不过呢，这里面还有一些小情况，有几套房子因为一些特殊原因，比如户型不太好或者位置有点偏，就稍微便宜点卖出去了，但是总体来说，这8亿的收入还是比较稳定的。

2. 商铺销售。

除了住宅，还有商铺呢。

商铺就像是金蛋，虽然数量少，但是单价高啊。

一共50套商铺，平均每套售价200万。

这又有1个亿的收入（50×200万 = 1亿）。

所以整个项目的总收入就是9个亿（8亿 + 1亿）。

三、扣除项目。

1. 土地成本。

开发商拿这块地可不容易，花了2个亿呢。

这就像是买原材料一样，是项目的基础成本。

这2个亿的土地成本是可以在计算土地增值税的时候扣除的。

2. 开发成本。

这开发成本可就复杂了。

首先是拆迁补偿费，给那些拆迁户的补偿款总共花了1.5个亿。

这就像给原来的居民一笔搬家费，让他们能顺利搬走，好给新的建设腾地方。

然后是建筑安装工程费，盖房子嘛，材料、人工都要钱。

这部分花了3个亿，从打地基到盖好房子，再到装修，每一步都得花钱。

还有基础设施费，像小区里的道路啊、水电设施啊、绿化啊这些，总共花了5000万。

这就好比给房子做配套设施，让房子住起来更舒服。

公共配套设施费也不少，比如说建了个小幼儿园、社区活动中心啥的，花了3000万。

案例解析：层高系数法在土地增值税清算中的应用一、什么是层高系数法？层高系数法本质上也是一种成本的分摊方法，就是在计算扣除时考虑到不同开发业态产品的层高情况而对其成本进行调整的方法。

举个例子说明一下，住宅层高3米，商业层高4.5米，那么商业层高是住宅层高的1.5倍，这个层高系数就是1.5，在做成本分摊时，商业成本就应该在建筑面积的基础上做1.5倍的倍数分摊。

假设住宅面积2万平方，商业1万平方，成本1.5亿元，如果不考虑系数，住宅商业平均单方成本就是1.5/3万=5000元/平方。

如果考虑层高系数，住宅和商业分摊成本比例就发生变化：住宅应分摊比例为：2/（2+1*1.5）=57%住宅应分摊成本为：1.5亿*57%=8550万元住宅单方成本为：8550/2万=4275元/平方商业应分摊比例为：1.5/（2+1*1.5）=43%商业应分摊成本为：1.5亿*43%=6450万元商业单方成本为：6450/1万=6450元/平方可以非常明显的看到，层高系数法可以使得更多的成本分配到层高更高的商业产品中去。

而且可以看到，层高系数法本质上是建筑面积法的一种变化形式，是在原有建筑面积法基础上增加了一个系数调整。

二、层高系数法是会计核算方法吗？作为一种特殊的成本分摊方法，层高系数法是一种会计核算认可的方法吗？我们来看看相关规定：1、会计核算中的成本分摊方法《企业产品成本核算制度》中对于这个问题的表述如下：房地产企业发生的有关费用，由某一成本核算对象负担的，应当直接计入成本核算对象成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择占地面积比例、预算造价比例、建筑面积比例等合理的分配标准，分配计入成本核算对象成本。

这里列举了三种方法，也的确是实务中最常见的方法，但这里并未提到层高系数法，实务中我们也认为会计处理通常不能使用层高系数法。

2、所得税税前扣除中的成本分摊方法《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》对于计税成本核算中的成本分摊方法有严格的界定，只列出了四类方法：占地面积法、建筑面积法、实际成本法、预算造价法，而且明确规定所得税税前扣除中土地成本只能使用占地面积法，公共配套设施只能使用建筑面积法，利息只能使用实际成本法或预算造价法。

第1篇一、案例背景随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税问题日益凸显。

土地增值税是指对土地转让所取得的增值额征收的一种税。

近年来，我国政府对土地增值税的征收力度不断加大，旨在规范房地产市场秩序，遏制投机炒房行为。

本文将以某房地产开发公司案例为例，分析土地增值税法律问题。

二、案情简介某房地产开发公司（以下简称“甲公司”）成立于2008年，主要从事房地产开发业务。

2015年，甲公司取得一块土地用于开发住宅项目。

在开发过程中，甲公司投入了大量资金进行基础设施建设、房屋建设等，累计投入资金1亿元。

2018年，甲公司将该项目全部出售，取得销售收入2亿元。

根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，甲公司应缴纳土地增值税。

三、法律问题分析1. 土地增值税的征收范围根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的征收范围包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。

在本案中，甲公司转让了土地上的建筑物及其附着物，属于土地增值税的征收范围。

2. 土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。

增值额是指纳税人转让房地产的收入减去取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、相关税金和扣除项目金额后的余额。

在本案中，甲公司应缴纳的土地增值税计算如下：（1）转让房地产的收入：2亿元（2）取得土地使用权所支付的金额：0（甲公司自建项目，未支付土地使用权购置费）（3）房地产开发成本：1亿元（4）房地产开发费用：0（甲公司自建项目，未发生房地产开发费用）（5）相关税金：0（甲公司未发生相关税金）（6）扣除项目金额：0（甲公司自建项目，未发生扣除项目）增值额 = 2亿元 - 0 - 1亿元 - 0 - 0 - 0 = 1亿元3. 土地增值税的税率土地增值税实行四级超额累进税率，分别为30%、40%、50%、60%。

根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人应当根据其增值额确定适用税率。

在本案中，甲公司的增值额为1亿元，适用税率为30%。

案例交流土地增值税清算一分二分三分法解析二、各种方法的政策依据及优缺点。

（一）一分法1、一分法依据：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第十三条“关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。

不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定”。

根据此规定，可以按一分法进行计算，只是不享受普通住宅增值额未超过20%免税的优惠政策。

2、一分法优点：清算时最大限度节税。

如果普通住宅增值额为负数，那么采用一分法可以最大限度地将不同类型的正负增值额相抵，最终确认增值额计算土地增值税，达到清算时土地增值税缴纳最少，这也是最符合土地增值税立法精神的。

因为土地增值税是按项目进行清算，如果同一项目中有不同类型房地产分别计算增值额的话，就会存在一种类型是负数，另一种类型的增值额是正数，结果还需缴纳土地增值税，因为清算时为负的项目的增值额是不能抵扣清算时为正的类型的增值额的。

3、一分法缺点：清算未售商品房期后再销售可能会增大增值额。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条“清算后再转让房地产的处理，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积”。

从此规定可以看出，按照一分法计算的单位建筑面积成本费用是单一的，相当于将普通住宅、别墅、商铺等各种类型的单位成本费用平均化，如果清算时未售部分主要是成本较高的商铺与别墅，期后销售后再申报土地增值税时因单位建筑面积成本费用是单一的，会比二分法或三分法下的增值额大，从而多缴土地增值税。

土地增值税清算案例土地增值税是指在土地使用权转让、出让、收回等情况下，因土地价值增加而应当缴纳的税款。

土地增值税清算是指对土地增值税的核算和结算工作，对于土地使用权的转让方来说，清算土地增值税是非常重要的一项工作。

下面，我们通过一个具体的案例来了解土地增值税清算的相关内容。

某地某公司拥有一块土地使用权，该土地使用权在多年前以较低价格取得，现在由于土地周边环境的改变和城市发展的需求，该土地的价值大幅增加。

公司决定将土地使用权进行转让，因此需要对土地增值税进行清算。

首先，公司需要进行土地增值额的计算。

土地增值额是指土地转让时，土地价值的增加部分。

公司需要通过评估机构对土地进行评估，确定土地的现值和取得价值，然后计算出土地的增值额。

在计算土地增值额时，需要考虑土地的增值起始日期、增值率、土地使用年限等因素。

接下来，公司需要确定土地增值税的税率和计税依据。

土地增值税税率一般为30%，计税依据为土地增值额。

公司根据土地增值额和税率计算出应缴纳的土地增值税额。

然后，公司需要办理土地增值税的申报和缴纳手续。

公司需要向税务局申报土地增值税，并在规定的时间内缴纳税款。

在办理申报和缴纳手续时，公司需要提供土地增值税清算相关的资料和证明文件，如土地评估报告、土地转让合同、税务登记证等。

最后，公司需要办理土地增值税的清算结算手续。

公司在缴纳土地增值税后，需要向税务局申请办理土地增值税的清算结算手续，以完成土地增值税的清算工作。

通过以上案例，我们可以了解到土地增值税清算的一般流程和相关注意事项。

在进行土地增值税清算时，公司需要严格按照税法规定和相关政策要求，合理计算土地增值额和税款，及时办理申报和缴纳手续，确保土地增值税的清算工作顺利进行。

希望本文能对大家有所帮助，谢谢阅读。

土地增值税案例分析与计算
假设市城区一块面积为1000平方米的土地，最初购买时的价格为
200万元，目前售价为280万元，售出后的售价与购买时的价格之间的差
额为土地的增值利得。

根据土地增值税法规定，土地增值利得的计算公式为：
土地增值利得=售出价格-购买价格-费用-索赔款项-评估增值款
在这个案例中，费用、索赔款项和评估增值款我们假设都为0。

土地增值利得=280万元-200万元=80万元
由于该案例中没有提到该土地的使用年限，我们就假设该土地是用于
城市建设的，并且使用年限在5年以上。

根据这个假设，我们可以按照60%的税率来计算土地增值税。

所以，根据该案例中的数据和条件，土地增值税的计算结果为48万元。

需要注意的是，土地增值税还有一些特定情况下的优惠政策，如个人
售卖住房等，可以根据具体情况进行计算。

此外，土地增值税的计算还涉
及到一些其他细节，如费用、评估增值款等，具体情况也需要根据实际情
况进行计算。

总之，土地增值税的计算是根据土地增值利得和适用税率进行计算的，根据不同的情况有不同的税率和计算方法。

土地增值税清算案例探讨在房地产行业的发展过程中，土地增值税清算一直是一个重要且复杂的环节。

通过对具体案例的深入探讨，我们能够更好地理解土地增值税清算的相关政策和实际操作，从而为企业的合规经营和税务筹划提供有益的参考。

一、案例背景假设有一家房地产开发企业 A 公司，在 2015 年取得了一块土地用于住宅项目的开发。

该项目于 2018 年竣工并开始销售，截至 2022 年底，大部分房源已售出。

二、土地增值税清算的基本概念和政策要点土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

其计算的关键在于确定扣除项目和增值额。

扣除项目包括：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及财政部规定的其他扣除项目。

增值额则为转让房地产所取得的收入减除扣除项目后的余额。

根据增值额与扣除项目金额的比率，土地增值税实行四级超率累进税率。

三、案例分析（一）收入的确认A 公司通过销售住宅取得的收入，应按照合同约定的金额和实际收款情况进行确认。

对于一些特殊情况，如存在退房、折扣等，需要按照相关规定进行调整。

（二）扣除项目的计算1、取得土地使用权所支付的金额：包括土地出让金、契税等相关费用。

2、房地产开发成本：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。

3、房地产开发费用：能按项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用为利息支出加上取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 5%以内；不能按项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用为取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的 10%以内。

4、与转让房地产有关的税金：包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。

5、其他扣除项目：对于从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计 20%扣除。

土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析（一）北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。

税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。

在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：第一，整体项目情况简介1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。

该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2.该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。

另外还有配套设施面积12,000平方米。

3.截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。

剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。

4.公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。

5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

6.根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格元，规划批复的项目容积率为，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

土地增值税清算全流程操作实务与案例土地增值税是指在土地的所有者将土地转让给他人时，根据土地增值额征收的一种税种。

在实践操作中，土地增值税清算的全流程操作包括了补偿款及税款的计算与支付、报税申报、税务审查与核定、税款缴纳等环节。

下面将详细介绍土地增值税清算的全流程操作实务与案例。

首先是补偿款及税款的计算与支付。

土地转让时，土地所有者需要按照相关法律法规的规定，向购买方支付补偿款和税款。

补偿款的计算一般是按照土地的出让价格、土地增值率和补偿比例进行计算的。

例如，地的土地出让价格为1000万元，土地增值率为50%，补偿比例为30%，则补偿款为1000万×50%×30%=150万元。

税款的计算是根据土地增值额进行计算的。

土地增值额是指土地的转让价款与取得土地的成本价款之差。

例如，地的土地转让价款为1000万元，取得土地的成本价款为500万元，则土地增值额为1000万-500万=500万元。

对于土地增值额，按照税率进行计算，并支付相应的税款。

其次是报税申报。

在土地转让完成后，土地所有者需要按照规定的时间节点，向税务机关递交土地增值税的报税申报表。

报税申报表中需要填写相关的基本信息、土地转让的交易信息、土地增值额及税款的计算等内容，并提交相应的证明材料和支持文件。

然后是税务审查与核定。

税务机关在接收到土地增值税的报税申报后，将对申报表和相关材料进行审查与核定。

审查的重点是确认土地增值额和纳税义务是否准确计算，并核定相应的税款金额。

最后是税款缴纳。

土地所有者在收到税务机关的税款通知书后，需要按照通知书上的要求，办理税款的缴纳手续。

一般来说，税款的缴纳可以通过银行转账、现金等方式进行。

下面以一个实际案例来说明土地增值税清算的全流程操作。

地的土地所有者张先生将一块土地转让给他人，土地出让价格为1000万元，取得土地的成本价款为500万元，土地增值率为50%，补偿比例为30%。

根据上述案例，补偿款为1000万×50%×30%=150万元。

土地增值税案例分析与计算知识分享一、土地增值税案例分析题1、万家房地产开发公司为某市区一家内资企业，公司于2010年1月-2013年2月开发“万丽家园”住宅项目，发生相关项目如下：（1）2010年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款17000万元，并规定2010年3月1日动工开发。

由于公司资金短缺，于2011年5月才开始动工。

因超过期限1年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款10%的土地闲置费。

（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。

（3）2012年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。

（4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息150万元，已取得相关凭证。

（5）2012年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2012年8月底，销售面积为40500m 2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。

（6）2012年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“万丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。

(7)2013年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。

(其他相关资料：①当地适用的契税税率为4％；②其他开发费用扣除比例为5％)要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。

(1)简要说明主管税务机关于2012年9月要求万家房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。

(2)在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除?(3)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。

(4)计算2012年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。