最新土地增值税案例分析

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？？223
（七）土地征用拆迁补偿费在一二期分摊表 （第一次）
分期 一期 二期 合计
2020/10/14
占地面积 分摊率 20000 40.82% 29000 59.18% 49000 1
分摊金额 489840 710160 1200000
？？
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土地征用拆迁补偿费在一期分摊表 （第二次） 计算表
30000000 94000000
2013年
23000000 27000000 -2000000
155800000 44000000 3000000 250800000
合计
58000000 64000000 -2000000 2000000 205800000 44000000 3000000 374800000
2020/10/14
占地面积
建筑面积
（平方米）
（平方米）
10000
20000
10000
16000
三栋非普通住宅地下 2000
20000
38000
16000
32000
13000
17000 5000
1000
2000
30000
56000
50000
94000
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？？35
“四叶草花园”小区的计算单位 一期四栋普通标准住宅楼 一期三栋非普通住宅楼 二期两栋高层住宅楼和3-26层商住综合楼住宅 二期一栋商住综合楼1-2层商场
二期商住综合楼 13000
45%
20783631
合计
29000
1
46185847
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分摊方法？
土地价款商住综合楼商业、住宅分摊（第四次）
分清算单位 建筑面积？ 分摊率 分摊金额
3-26层住宅 17000
77% 16003396
1-2层商场 5000
23% 4780235
合计
22000
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（四）销售情况：
一期： 2011年8月4日取得市桥西区建设局的 （2011）房预售证字第（11）号“市桥西区商品 房预售许可证”，项目名称：四叶草花园一期， 施工编号：1#、2#、3#、4#、5#、3#、7#。均为 住宅楼，小区容积率1.9.截止2013年12月底所开 发商品房销售情况如下：
一期三栋非普通标准住宅楼承包给B建筑公司，合同金 额21700000元，采取出包方式建造，工程价款实行分 期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工 程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为21600000元， 单位成本1200元/平方米。
一期工程于2011年3月20日开始动工，2012年10月30
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二期会所工程承包给C建筑公司，合同金额 2420000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期 预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工 程已办理竣工结算手续，竣工决算金额为2400000元， 单位成本1200元/平方米。
二期工程于20012年2月20日动工建设，2013年8 月31日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工 验收备案表。
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商品房销售合同收入
房屋类别 一期普通标准住宅
合同收入 （元）
58000000
一期非普通住宅
64000000
二期住宅
205800000
二期1-2层商场 (投资) 44000000
合计
371800000
平方米
20000 16000 49000 5000 90000
单价 （元/平米） 2900
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许可证取得情况如下： ？？11
1、2011年2月1日取得桥西区建设局出具的天规地 （2011）1号“建设用地规划许可证”。
2、2011年3月2日取得桥西区建设局的出具的天规 （2011）11号“建设工程规划许可证”。（一期）
3、2011年3月16日取得桥西区建设局出具的 483390002号“建筑工程施工许可证”。（一期）
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（五）该单位2011-2013年部分各类收入情况汇总如下：
发票收入统计表 填表
房屋类别
2011年 2012年
一期普通标准住宅 25000000 10000000
一期非普通住宅 5000000 32000000
一期非普通差价
一期人防
2000000
二期住宅
50000000
二期1-2层商场
二期车位
合计
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土地价款在一二期分摊（第一次分摊）
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分期 一期 二期 合计
2020/10/14
占地面积 20000 29000 49000
分摊率 40.82% 59.18% 1
分摊金额
31857153
46185847 78043000 -500万
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土地价款一期内分摊（第二次分摊） （计算表）
日取得房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备
案表。
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2、“四叶草花园小区”二期工程建设情况： 二期两栋高层住宅楼承包给C建筑公司，合同总
金额41000000元，采取出包方式建造，工程价款实行 分期预付、完工结算的办法。到2013年12月底尚未办 理竣工结算手续。
二期一栋商住综合楼承包给C建筑公司，合同金 额27500000元，工程所需钢材全部由四叶草公司提供， 其他材料及施工由C公司承包。工程价款实行分期预 付、完工结算的办法。工程已办理竣工结算手续，竣 工决算金额为38000000元（含钢材价款10000000元）， 单位成本1727元/平方米。
分二期开发（四叶草花园一期、四叶草花园 二期）。项目占地面积50000平米。
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一期: 开发四栋普通标准多层住宅楼（结构、规模 相同）。开发三栋非普通标准多层住宅楼（结构、 规模相同）。根据政府规划要求，在三栋非普通标 准住宅楼下建设地下人防工程2000平方米。容积率 1.9。
二期:开发两栋高层住宅楼（结构、规模相同），各 24层。开发一栋商住综合楼，共26层，其中1-2层 为商场，3-26层为住宅。建造会所一栋（四叶草花 园小区公共配套设施），容积率2.0 。
4000
4200
8800
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说明：
？？89
1、一期人防收入200万元，系四叶草公司将地下人防设施改 为车库出租，全年共收取54户（一期非普通住宅户）人防工 程租赁收入2000000元（记入其他业务收入科目）。人防工程 租赁协议主要内容：租赁期30年，每平方米租赁费1000元。 2、一期非普通标准住宅-200万元，系测绘面积差500平方米 退款，已开具红字发票。 3、二期车位收入将二期内地上公共空余地方变成车位，并 在销售住宅时一并销售给二期内购买住房户，无产权。全年 共收取车位销售收入3000000元（记入其他业务收入科目）， 已开具发票。（车位随房走） 4、二期1-2层商场收入44000000元，系四叶草公司将二期12层商场5000平方米商品房整体投资天河市万峰商贸有限公司 开超市。投资协议规定：商场投资协议价格为44000000元， 占投资比例15%。（视同销售）
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？结果
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（六）2011年-2013年度账面记载土地、土地征用及拆迁补偿 费汇总
年
科目
账面数
备注
2011 2011
2011 2012 2013 合计
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开发成本-土地价款 75000000 开发成本-土地价款 3000000
（契税）
开发成本-土地登记费 43000 0 0 78043000
合法票据 合法票据 合法票据
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说明： 与征地有关的其他业务及账务处理如下：
2011年2月10日，以银行存款支付被拆迁户张月、 李丽拆迁补偿费差额400000元（暂列“其他应收 款处理”，关于拆迁补偿无其他账务处理）。
拆迁协议主要内容：四叶草公司共拆迁张月、李 丽二人200平方米旧房（各100平米），四叶草公 司对拆迁的面积以“四叶草花园小区”同等面积 的一期非普通住宅进行补偿，并另外对二人分别 补偿200000元。
2011年2月四叶草公司与两户居民签订拆迁补偿协议，并于 当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目，桥西区政府 于2011年3月20日以补贴方式返还该宗土地出让金5000000元。
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3
??12 （二）项目立项、规划情况
根据2011年1月20日取得的市桥西区发改 委（天发改复【2011】3号）《关于基本建设 项目的批复》，该宗地开发项目为“四叶草花 园小区”项目，全部为商品房开发。
49000
46000
商业
5000
5000
合计
54000
51000
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四叶草花园销售比例： 一期：（20000+15500）/35500=100% 二期：51000/54000=94.4%
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注意： 1、到现场核实未售房产状态。 2、清算时成本扣除时要将未售部分剔除。
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注意问题：
1、会所用途变化 ？
2、收入、成本、费用以四个清算单位分别归集。
3、存在问题：不区分清算单位。
一般规律：清算单位越细化，土地增值税税金越高。
Βιβλιοθήκη Baidu
问题：纳税人为什么不区分清算单位？
2020/10/14
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（三）开发情况：
1、“四叶草花园小区” 一期工程建设情况：
一期四栋普通标准住宅楼承包给A建筑公司，合同金额 15600000元，采取出包方式建造，工程价款实行分期 预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程 已办理竣工结算手续，竣工决算金额为16000000元， 单位成本800元/平方米。
四叶草公司座落于市桥西区钢铁路67号，成立时间为2007 年11月，纳税人税务登记号为13050000045278，法定代表人 为高四叶草，财务负责人为李华。职工人数35人。核定的资 质等级为二级，注册资本8000万元。开户银行为建设银行天 河支行，帐号22200032645。
四叶草公司自2011年-2013年只开发了“四叶草花园小区” 项目，无其他开发项目。
1
20783631
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土地价款在二期内各清算单位汇总数据（计算表）
清算单位 第三次分摊 第四次分摊
二期住宅 25402216 16003396
二期商业 0
合计
25402216
4780235 20783631
合计 41405612 4780235 46185847
2020/10/14
2020/10/14
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四叶草花园一期销售情况 (已办理房产证）
房屋类别
可售面积（测绘） 已售面积
普通标准住宅 20000 非普通住宅 15500
20000 15500
合计
35500
35500
2020/10/14
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四叶草花园二期销售情况 (已办理房产证）
房屋类别 可售面积（测绘） 已售面积
住宅
分清算单位
占地面积
一期普通住宅
10000
一期三栋非普通 合计
10000 20000
分摊率 分摊金额
50%
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（一）征地情况
2011年1月10日，四叶草公司与市桥西区国土资源局签定 《国有土地使用权出让合同》（合同编号：天政地国（出）字 【2011】第2号），以“招拍挂”方式受让位于市高新技术开发 区土地50000平方米，用途为住宅用地和商业用地，出让年限为 商业用地40年，住宅用地70年，土地使用权出让金每平方米 1500元，总额为75000000元，并负责该宗土地上两户居民的拆 迁安置工作及费用。
案例式教学
土地增值税清算实务案例
一、要求 以下给出的是四叶草房地产开发有限公司
（以下简称四叶草公司）2011-2013年度“四叶 草花园”小区项目与土地增值税有关的账簿、凭 证、资料和情况说明，请你就给定资料和相关信 息，对该项目进行土地增值税清算。
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二、相关资料 资料一、四叶草房地产开发有限公司基本情况：
分清算单位
占地面积 分摊率 分摊金额
一期普通住宅
10000
50%
15928576.5
一期非普通
10000
50%
15928576.5
合计
20000
1
31857153
2020/10/14
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土地价款二期期内分摊（第三次分摊） （计算表）
分清算单位
占地面积 分摊率 分摊金额
二期高层住宅
16000
55%
25402216
4、2011年10月30日取得桥西区建设局出具的天规 （2011）28号）“建设工程规划许可证”（二期）
5、2011年12月31日取得桥西区建设局出具的 5334780002号“建筑工程施工许可证”。（二期）
2020/10/14
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房屋类别
一期四栋普通标准住宅 一期三栋非普通住宅 整个小区地下人防工程 一期小计 二期两栋高层住宅 商住综合楼3-26层住宅 商住综合楼1-2层商场 小区会所在二期建造 二期小计 一二期总合计