土地增值税案例分析与计算

最新土地增值税案例分析1最新土地增值税案例分析1近年来，随着房地产市场的持续繁荣，土地增值税政策成为社会关注的焦点之一、土地增值税是指在土地转让或者房地产交易时，根据土地增值收取的一种税费，旨在调节房地产市场的供需关系，抑制过度投机，增加政府财政收入。

最新土地增值税案例分析如下。

案例一：A公司购买土地投资A公司是一家房地产开发公司，购买了一块位于城市中心的土地用于商业开发。

该土地总面积为10,000平方米，购买时总成本为500万元。

A 公司打算在土地上建设一座商业综合体，斥资2000万元进行开发，预计销售后的市值将达到5000万元。

经过几年的努力，商业综合体项目完工并成功销售出售，售价达到预期。

案例二：B个人购买二手房出售B个人是一名普通职工，购买了一套二手房用作居住。

近期由于个人财务紧张，B决定出售这套房产以缓解经济压力。

根据房产中介公司的评估，该套二手房市值为200万元。

购买时的成本为100万元，用于房屋装修的费用为20万元。

B个人需要根据土地增值税政策缴纳相应的税款。

增值额=(销售价格-购买价格-装修费用)，税率为20%，应缴税款=增值额*税率。

据此，B个人的增值额为(200万元-100万元-20万元)=80万元，应缴税款为80万元*0.2=16万元。

B个人在二手房转让后需要申报土地增值税，并缴纳16万元的税款。

通过以上两个案例，可以看出土地增值税政策的实施对于房地产市场的调控起到了促进作用。

土地增值税的计算方式合理，能够对于投资者的收益进行衡量，确保土地的合理流转。

对于中小型房地产开发商和个人投资者而言，土地增值税的缴纳虽然增加了成本负担，但也在一定程度上遏制了房地产市场的过度投机。

综上所述，土地增值税是一项重要的政策工具，对于房地产市场的规范和调控起到了积极的作用。

通过合理计算和缴纳土地增值税，能够确保土地资源的优化配置和市场的健康发展。

案例分析：土地增值税税务筹划本案例房地产项目取得土地使用权成本28000万元，房地产开发成本（不含土地征用及拆迁补偿费）41400万元，筹资利息支出3470万元，销售收入124200万元。

按《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等相关税收法规、规章的规定，可得增值率 28.76%，应缴土地增值税税额8321.685万元（具体计算见附表第一列）。

根据土地增值税计税基数的组成，拟从转让房地产收入、房地产开发成本和利息支出三方面进行税务筹划。

一、通过确定适当的转让房地产收入进行税务筹划如果该房地产项目是普通住宅，只是增值率略高于20%的临界点，则可以通过适当降低售价使增值率低于20%.即根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》“第十一条纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20%的，免征土地增值税”的规定，进行免征土地增值税的税务筹划。

这样不但能加快销售速度，节约贷款利息，而且能够获得更高的实际税后利润。

举例来说，如果该项目正常定价销售收入是116000万元，则增值额19951万元，增值率20.77%，需缴纳增值税（30%），税后利润（指增值税后，下同）为：19951×（1－30%）=13965.7万元。

如果降低售价，比如销售收入降到115000万元，增值率19.79%，可免征增值税，增值额19001.25万元就是净利，高于前一种情况的13965.7万元（具体计算见附表第二、三列）。

当然，如果实际价格可以卖的较高，则一味降低价格的税后利润不一定高。

比如本案实际增值率28.76%，税后净利19417.27万元就高于免征的19001.25万元。

另外，不是所有项目都符合普通住宅标准。

二、通过适当增加房地产开发成本进行税务筹划近几年装修商品房的销售日益受到广大消费者的欢迎，同时根据2006年12月28日国家税务总局发布的国税发[2006]187号国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第四点土地增值税的扣除项目（四）“房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”的规定，可以将原来毛坯房装修后销售，从而进行税务筹划。

问：房产转让合同上约定了房价，但不包含转让税金，约定转让税金由房产受让方承担，转让收入怎样确定？答：房产转让合同上约定了房价，约定转让税金由房产受让方承担，先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格÷（1+受让房替转让方承担应纳税收的税率之和）。

以此方法计算的转让收入合理的，据以计算土地增值税，不合理的，由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

举四个案例：案例一个人将土地归还政府取得收入是否征收土地增值税【案情筒介】2006年某市朱某通过招拍挂购入土地100亩，当时与国土部门签订的出让合同价格为1000万元，2008年因该市建设需要，政府要求朱某归还该地，并补偿11000万元。

朱某取得的补偿收入是否要征土地增值税？【解析】根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，转让国有土地使用权属于土地增值税的征税对象，而个人将土地使用权归还政府的行为属于转让土地使用权行为，按照规定应缴纳土地增值税。

但因城市实施规划、国家建设的需要，而被政府批准征用的房产或收回案例二以房抵债【案情筒介】某机械制造公司。

2006取得贷款500万元。

2011年5月份贷款到期后，该公司无力偿还贷款本息。

银行根据当时约定的协议，委托拍卖行将抵押的房产予以拍卖抵债。

1.该公司用房产抵债行为，是否要缴纳土地增值税，从何时开始缴纳土地增值税？2.拍卖抵债房地产无增值额是否缴纳土地增值税？【解析】1.《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。

用房产抵押取得贷款行为是指房产所有人作为债务人或第三人，将依法占有的房产向债权人提供不动产，作为清偿债务的担保而不转移房产所有权的法律行为。

此时，房产的所有权在抵押期间并没有发生变更，上述机械制造公司作为房产所有人在抵押期间仍然享有占有、使用、收益等权利。

在贷款到期后，因无力偿还贷款本息，银行将所抵押的房产予以拍卖，则房产所有权发生了变更。

土地增值税计算的案例分析2土地增值税计算的案例分析2假设地的一块地，原先是农村集体所有土地，经过城市规划部门批准划为工业用地，需要转让给开发商用于建设工厂。

该土地的面积为100亩，起始价格为每亩100万元。

转让合同签订之日算起，土地使用权出让给开发商的时间为5年。

首先，我们需要计算土地的增值。

土地增值即为土地的转让价格与出让价格之差。

根据题目，土地每亩的起始价格为100万元，因此土地的总出让价格为100万元/亩×100亩=1亿元。

接下来，我们需要确定土地的转让价格。

根据题目，转让合同签订之日算起，土地使用权转让给开发商的时间为5年。

假设在5年后，该地的市场价格为每亩200万元。

则土地的总转让价格为200万元/亩×100亩=2亿元。

土地的增值为2亿元-1亿元=1亿元。

因此，土地增值税税额=1亿元×30%=3000万元。

根据题目，土地使用权转让给开发商的时间为5年。

因此，第一年需缴纳的土地增值税税额为3000万元×30%=900万元。

剩余四年需缴纳的土地增值税税额为3000万元×70%=2100万元。

综上所述，根据以上计算，该地的土地增值税总计为900万元+2100万元×4年=900万元+8400万元=9300万元。

以上是土地增值税的计算过程，以此案例作为例子进行分析。

实际情况下，土地增值税的计算还可能受到其他因素的影响，如地区差异、政策调整等，需要具体情况具体分析。

对于土地开发商和政府部门来说，了解和掌握土地增值税的计算方法和规定，对于正确缴纳税款具有重要意义。

【案例分析-土地增值税】某公司投资开发一个房地产项目的土地增值税清算案例【案例简介】某公司投资开发一个房地产项目，转让收入为1150万元（转让收入中含政府部门收取的各种费用50万元），支付的土地使用权价款110万元，房地产开发成本320万元，实际发生的房地产开发费用100万元，财务费用中的利息支出无法分项目分摊，且无金融机构的证明。

【案例分析】1、取得土地使用权所支付的金额为110万元2、房地产开发成本为320万元3、允许扣除的房地产开发费用=（110+320）×10%=43（万元）注：不能按实际发生的房地产开发费用100万元计入。

4、扣除的税金=1150×5%×（1+7%+3%）=63.25（万元）注：按财务相关规定，房地产开发企业在转让房地产时缴纳的印花税应列入企业管理费用，故印花税不计入扣除项目。

5、加计扣除=（110+320）×20%=86（万元）6、允许扣除项目金额合计=110+320+50+43+63.25+86=672.25（万元）注：如果房价中含有为政府代收的各项费用，则可作为转让房地产所取得的收入计征土地增值税（和营业税）。

相应地，在计算扣除项目金额时，代收费用可以扣除（如以上的50万元），但不得作为加计20%扣除的基数。

7、增值额=1150-672.25=477.75（万元）8、增值率=477.75÷672.25×100%=71.07%9、应纳税额=477.75×40%-672.25×5%=157.34（万元）【温馨提示】国家规定城建税税率为7%，印花税税率为0.5‰，教育费附加征收率为3%，政府规定允许扣除的房地产开发费用为10%。

按增值额乘以适用的税率减去扣税项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，该案例增值额（71.07%）超过扣除项目金额50%，但未超过100%的其土地增值税税额 = 增值额×40% -扣除项目金额×5%.。

土地增值税税额计算与申报案例分析土地增值税是指在土地所有权转移时，根据土地的增值部分征收的一种税费。

土地增值税的征收对象包括土地出让、出资等方式取得的土地。

在中国，土地增值税是一项非常重要的税种，对于促进土地资源的合理开发与利用、稳定房地产市场起到了积极作用。

本文将结合实际案例，对土地增值税的税额计算与申报进行分析。

对于土地增值税的申报，依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》第十八条规定，纳税人应当在每年1月至2月之间向税务机关办理土地增值税年度纳税申报。

1.填写纳税申报表：公司需要准备好有关土地增值税的资料，如土地出让合同、土地增值证明、土地使用权证等。

然后填写《土地增值税纳税申报表》，在表格中填写土地增值额、税率等信息。

2.缴纳税款：按照填写的申报表计算出应缴纳的土地增值税款项，将税款存入相应的银行账户，并将支付凭证保存好作为备查。

3.提交纳税申报表：将填写完整的《土地增值税纳税申报表》、土地出让合同等资料送至当地税务机关进行申报。

以上是公司在取得土地使用权后的土地增值税税额计算与申报的基本流程。

需要注意的是，土地增值税税款的年度纳税申报时间是固定的，纳税人应当按时履行纳税义务，避免逾期产生罚款等问题。

总结起来，土地增值税是一项对于土地资源合理开发与利用的重要税费，税额的计算主要依据土地增值额和税率进行。

在申报方面，纳税人应当按时进行年度纳税申报，提交相应的申报表和资料，并及时缴纳土地增
值税款项。

通过对土地增值税的有效征收与管理，可以推动土地资源的高效利用和房地产市场的稳定发展。

土地增值税案例分析目前，许多地方为强化对土地增值税的管理，对土地增值税实行了项目登记和预征、年度结算、竣工决算管理办法。

这种方法对房地产开发企业影响较大。

企业预缴土地增值税后，将减少企业的流动资金。

因此，对土地增值税的筹划就显得更加重要。

在房地产开发企业的税负构成中，土地增值税占有较大比重。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。

土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。

简便计算公式为：土地增值税税额=增值额某适用税率-扣除项目金额某速算扣除系数。

4级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，比如增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%等等。

同时，土地增值税有一条很重要的优惠政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。

按《土地增值税暂行条例》及其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。

从以上规定可以看出，影响土地增值税税额大小的因素主要有房地产销售价格和扣除项目金额，所以，房地产开发企业关键要把握好上述影响因素，趋利避害，才能更好地实现筹划土地增值税的目的。

确定适当的房地产价格在计算土地增值税时，由于采用超率累进税率，收入的增长，意味着相同条件下增值额的增长，从而产生了税率攀升效应，使得税负增长很快。

房地产销售价格的变化，直接影响房地产收入的增减，在确定房地产销售价格时，要考虑价格提高带来的收益与不能享受优惠政策而增加税负两者间的关系。

例如，某房地产开发企业销售建造的普通住宅，可采取不同的销售价格。

土地增值税税收筹划案案例（一）项目开发及税收情况A项目由甲企业全资开发。

乙集团为甲企业控股股东。

A项目只开发普通住宅和非住宅两种清算类型，其中非住宅包括车库、商铺和幼儿园三种类型。

甲企业提交的税务师事务所出具的鉴证报告显示，A 项目转让普通住宅和非普通住宅两种房屋类型所取得收入的增值率都是负值，也就是说申报的土地增值税实际税负为零。

A项目已预缴土地增值税1102万元，申请退税1102万元。

（二）税务机关的质疑、审核与处理首先是实际税负存疑，甲企业申报的土地增值税实际税负为零，扣除有关成本，计算出A项目开发经营的利润率仅为13%左右，这与行业正常利润率不符。

其次是销售收入存疑，非住宅的销售单价低于普通住宅，同时，商铺与幼儿园均价也低于市场价。

最后是成本比率存疑，该项目申报四项费用之和达4亿元，单位面积成本超出按竣工年度计算的定额标准。

由于存在上述质疑，地税局相关人员从以下几方面进行了土地增值税清算审核：第一是清算单位的审核。

税务人员发现该项目拥有两个《建设用地规划许可证》，按照当地地税局的公告，A项目应当划分为两个清算单位，而鉴证报告只划分了一个清算单位。

通过进一步分析，独立办理《建设用地规划许可证》的小地块上是九号楼。

通过重新划分清算单位，九号楼非住宅的单价提高，直接导致审核调减应退土地增值税约300万元。

第二是销售收入的审核。

经税务人员审核，A项目销售收入存在两个问题：一是部分住宅收入偏低。

鉴证报告根据第三方资产评估机构出具的房屋估价报告对42套住宅的评估价格调增销售收入360万元。

另有合同单价明显低于评估均价而未调增销售收入的普通住宅59套，但均未说明理由。

二是商铺、幼儿园收入偏低。

商铺和幼儿园建筑面积全部销售给了乙集团。

甲企业提供的房屋估价报告评估的市场价值为4900万元，低于清算申报价格5700万元。

但土地增值税清算申报价格仍低于市场价比较多。

第三是扣除项目的审核。

税务人员确认以下几方面存在问题：一是土地成本确认存疑。

第1篇一、案例背景随着我国房地产市场的快速发展，土地增值税问题日益凸显。

土地增值税是指对土地转让所取得的增值额征收的一种税。

近年来，我国政府对土地增值税的征收力度不断加大，旨在规范房地产市场秩序，遏制投机炒房行为。

本文将以某房地产开发公司案例为例，分析土地增值税法律问题。

二、案情简介某房地产开发公司（以下简称“甲公司”）成立于2008年，主要从事房地产开发业务。

2015年，甲公司取得一块土地用于开发住宅项目。

在开发过程中，甲公司投入了大量资金进行基础设施建设、房屋建设等，累计投入资金1亿元。

2018年，甲公司将该项目全部出售，取得销售收入2亿元。

根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，甲公司应缴纳土地增值税。

三、法律问题分析1. 土地增值税的征收范围根据《土地增值税暂行条例》的规定，土地增值税的征收范围包括转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物。

在本案中，甲公司转让了土地上的建筑物及其附着物，属于土地增值税的征收范围。

2. 土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。

增值额是指纳税人转让房地产的收入减去取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、相关税金和扣除项目金额后的余额。

在本案中，甲公司应缴纳的土地增值税计算如下：（1）转让房地产的收入：2亿元（2）取得土地使用权所支付的金额：0（甲公司自建项目，未支付土地使用权购置费）（3）房地产开发成本：1亿元（4）房地产开发费用：0（甲公司自建项目，未发生房地产开发费用）（5）相关税金：0（甲公司未发生相关税金）（6）扣除项目金额：0（甲公司自建项目，未发生扣除项目）增值额 = 2亿元 - 0 - 1亿元 - 0 - 0 - 0 = 1亿元3. 土地增值税的税率土地增值税实行四级超额累进税率，分别为30%、40%、50%、60%。

根据《土地增值税暂行条例》的规定，纳税人应当根据其增值额确定适用税率。

在本案中，甲公司的增值额为1亿元，适用税率为30%。

土地增值税清算案例某地区一家房地产开发公司在进行土地增值税清算时遇到了一些问题，经过分析和处理，最终成功完成了土地增值税清算工作。

以下是该案例的详细内容。

首先，该公司在土地增值税清算过程中，遇到了土地使用权出让金与土地增值税的核算问题。

根据相关规定，土地使用权出让金应当纳入土地成本，而土地增值税则应当根据土地增值额进行计算。

在实际操作中，该公司需要准确核算土地使用权出让金的金额，并结合土地增值额进行税务申报。

为了解决这一问题，公司财务部门与税务部门进行了充分沟通和协商，最终确定了土地使用权出让金与土地增值税的核算方法，确保了税务申报的准确性和合规性。

其次，该公司在土地增值税清算过程中，遇到了土地增值额的确定问题。

土地增值额的确定涉及到土地评估、土地增值率等多个因素，需要综合考虑各种因素进行准确计算。

在实际操作中，该公司委托专业的土地评估机构对土地进行评估，并结合土地增值率进行了计算。

在这个过程中，公司财务部门与土地评估机构密切合作，确保了土地增值额的准确确定，为税务申报提供了可靠的依据。

最后，该公司在土地增值税清算过程中，遇到了税务申报和缴纳的时间节点和程序问题。

税务申报和缴纳是土地增值税清算工作的关键环节，需要严格按照规定的时间节点和程序进行操作。

在实际操作中，该公司制定了详细的税务申报和缴纳流程，并进行了内部培训和督导，确保了税务申报和缴纳的及时性和规范性。

同时，公司财务部门与税务部门保持密切的沟通和协调，及时解决税务申报和缴纳中的问题和疑点，最终顺利完成了土地增值税清算工作。

综上所述，该公司在土地增值税清算过程中，通过与税务部门的沟通和协商，委托专业机构进行土地评估，制定详细的税务申报和缴纳流程等措施，成功解决了土地增值税清算中遇到的问题，确保了税务申报的准确性和合规性，为公司的经营发展提供了有力的支持和保障。

同时，该案例也为其他房地产开发公司在土地增值税清算工作中提供了有益的借鉴和参考。

土地增值税案例分析与计算
假设市城区一块面积为1000平方米的土地，最初购买时的价格为
200万元，目前售价为280万元，售出后的售价与购买时的价格之间的差
额为土地的增值利得。

根据土地增值税法规定，土地增值利得的计算公式为：
土地增值利得=售出价格-购买价格-费用-索赔款项-评估增值款
在这个案例中，费用、索赔款项和评估增值款我们假设都为0。

土地增值利得=280万元-200万元=80万元
由于该案例中没有提到该土地的使用年限，我们就假设该土地是用于
城市建设的，并且使用年限在5年以上。

根据这个假设，我们可以按照60%的税率来计算土地增值税。

所以，根据该案例中的数据和条件，土地增值税的计算结果为48万元。

需要注意的是，土地增值税还有一些特定情况下的优惠政策，如个人
售卖住房等，可以根据具体情况进行计算。

此外，土地增值税的计算还涉
及到一些其他细节，如费用、评估增值款等，具体情况也需要根据实际情
况进行计算。

总之，土地增值税的计算是根据土地增值利得和适用税率进行计算的，根据不同的情况有不同的税率和计算方法。

土地增值税案例分析土地增值税是指当土地、房屋等不动产的市场价格上涨时，所有者将其出售或者以其他方式转让时，需要缴纳的一种税费。

土地增值税的征收是为了调控不动产市场，并推动城市的合理规划和开发。

下面将通过一个案例来分析土地增值税的具体应用。

城市位于一个经济发达的地区，城市规划部门在其中一片闲置的农田上规划了一处商业综合体，计划包括购物中心、写字楼和酒店等设施。

为了给这个项目提供必要的用地，政府拟通过土地出让的方式来将这片土地交给开发商，并对土地增值进行税收调节。

下面对该案例进行具体分析。

首先，政府要拟定土地出让的政策。

政府会根据市场情况和规划的商业综合体的需求，制定出让土地的价格、面积和使用权期限等各项条件。

在此案例中，政府可能会要求开发商按照商业综合体的规划要求，将这片农田改造成购物中心、写字楼和酒店等商业设施，并规定使用权期限为50年。

其次，政府需要确定土地增值税的税率。

土地增值税的税率一般会根据土地所在地区的市场特点和政府的调控目标而定。

税率的确定一般会综合考虑土地市场的供求关系、财政收支情况和社会稳定等因素。

在这个案例中，由于这片农田规划成商业综合体后价值大幅增加，政府可能会根据市场调研结果和财政预算情况，制定适当的税率。

接下来，政府会通过拍卖、挂牌或协商等方式将土地进行出让。

根据出让的条件，开发商会根据市场需求和投资回报等因素，对土地进行竞价或者达成协议。

在这个案例中，由于这片土地位于城市中心位置且规划为商业综合体，开发商可能对土地具有较高的开发兴趣，因此可能会存在较为激烈的竞争。

最后，一旦开发商取得了土地使用权，土地增值税就会开始计算和缴纳。

土地增值税的计算一般是根据土地出让的价格与取得土地使用权之日前的基准价格之差来确定。

在这个案例中，政府可以将土地出让的价格与该农田的农用地价格进行对比，计算出土地增值的幅度，并按照所确定的税率来计算税额。

综上所述，土地增值税的案例分析需要考虑政府的出让政策、税率的确定、土地的出让方式和计算税额等因素。

土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析（一）北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。

税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。

在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：第一，整体项目情况简介1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。

该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2.该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。

另外还有配套设施面积12,000平方米。

3.截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。

剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。

4.公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。

5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

6.根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格元，规划批复的项目容积率为，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠政策。

【案例分析-土地增值税】土地增值税案例【案例简介】A房地产企业（一般纳税人）自行开发了B商业地产项目，施工许可证注明的开工日期是2015年3月15日，2016年10月转让其中一栋商业大楼给C公司，收到预收款5250万元，同月办理交房及房产产权转移手续。

商业大楼可售面积占项目总可售面积的50%，项目用地的土地价款为2000万元。

【案例分析】A公司选择一般计税方式。

A公司收到转让房地产应确认的收入=5250÷（1+11%）=4729.73（万元）A公司申报的增值税销项税额＝（5250－2000×50%）÷（1+11%）×11%=421.17（万元）A公司因扣减土地价款而抵减的增值税销项税额＝（2000×50%）÷（1+11%）×11%＝99.10（万元）A公司土地增值税应税收入＝5250－421.17＝4828.83（万元）会计分录如下（单位：万元）：1.收到转让房地产收入。

借：银行存款5250贷：主营业务收入4729.73520.27应交税费——应交增值税（销项税额）．2.因扣减土地价款而可以抵减的销项税额冲减主营业务成本。

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）99.10贷：主营业务成本99.10会计上确认的转让房地产收入为4729.73万元，允许抵扣的销项税额冲减主营业务成本99.10万元。

清算时，缴纳土地增值税确认的应税收入为4828.83万元，已包含允许抵减的销项税额99.10万元。

如果“房地产开发成本”按会计口径计算将导致允许抵减的增值税销项税额重复确认，实际发生的房地产开发成本不能得到全额扣除。

故笔者认为清算时应当按抵减的销项税额金额调增“房地产开发成本”99.10 万元。

．。

土地增值税清算案例及47个涉税疑难问题处理技巧为了进一步指导地方税务机关内部人员掌握土地增值税的清算审核工作方法，根据土地增值税清算审核有关政策及程序，市局编写了土地增值税三道案例题，供对照参考。

对于三道案例题中提供的数据情况请忽略。

案例一北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。

税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。

在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：—、整体项目情况简介1、某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以(2001)231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。

该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。

2、该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。

另外还有配套设施面积12,000平方米。

3、截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。

剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。

4、公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。

出售公寓土地增值税案例范文咱来唠唠这个出售公寓涉及土地增值税的事儿。

就拿老王来说吧，老王在城市中心有那么一套公寓。

这公寓他当年买的时候，那也是咬咬牙才拿下的。

老王买公寓的时候，那土地成本加上房子本身的建造成本总共花了80万。

这几年，周围发展得越来越好，老王寻思着把这公寓给卖了，赚点钱。

于是，他就以150万的价格把公寓给卖出去了。

首先呢，咱们得算出增值额。

增值额就是卖出的价格减去扣除项目金额。

扣除项目金额在这儿呢，主要就是当初老王买公寓的成本80万。

所以增值额就是150 80 = 70万。

接下来，就得确定增值率啦。

增值率等于增值额除以扣除项目金额，也就是70÷80 = 0.875，也就是87.5%。

土地增值税是有不同的税率档的。

增值率不超过50%的部分，税率是30%；超过50%到100%的部分，税率是40%。

老王这87.5%的增值率，就得分段来计算土地增值税了。

不超过50%的部分呢，就是80×50% = 40万，这部分按照30%的税率来算，土地增值税就是40×30% = 12万。

超过50%的部分呢，增值额就是70 40 = 30万，这部分按照40%的税率计算，土地增值税就是30×40% = 12万。

所以，老王出售这套公寓总共要交的土地增值税就是12 + 12 = 24万。

这可把老王心疼了一下下，不过呢，这也是房产交易里正常的税费环节。

从这个案例咱就可以看出来，出售公寓的时候，土地增值税可不能小看，它在很大程度上会影响最终到手的收益呢。

你看，这样一分析，是不是对出售公寓土地增值税的计算就清楚多啦？。

质量保证金土地增值税例题案例：A公司系某市非房地产企业，属于增值税小规模纳税人。

2021年5月，转让一处2016年5月购入的仓库，取得转让总收入800万元，其外购时增值税普通发票上注明价税合计金额380万元，但是现在不能确认评估价格。

那么，A公司上述业务需要缴纳多少土地增值税？根据目前税法相关规定，A公司土地增值税计算过程如下。

（一）增值税分析：根据《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下简称43号文）规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入；免征增值税的，确定计税依据时，成交价格、租金收入、转让房地产取得的收入不扣减增值税额。

同时，《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）明确规定：小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

因此，A公司转让该仓库应纳增值税为20万元[（800－380）÷1.05×5%]，转让仓库土地增值税应税收入为780万元（800－20）。

（二）印花税＝800×5÷1000×50%＝2（万元）。

分析：根据《关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）规定，自2019年1月1日至2021年12月31日止，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

（三）城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加＝20×（7%＋3%＋1.5%）×50%＝1.15（万元）。

（四）土地增值税扣除项目金额＝2＋1.15＋380×（1＋5×5%）＝478.15（万元）。