四川蓝光地产coco系列产品线研究

蓝润蓝客城项目简析四川中原二级市场营运中心市场研究部ChengDu.01.2014Code of this report | 1© Copyright Centaline Group, 2010目录目录Part.1 开发商介绍Part.2 区域分析Part.3 项目分析Part.4 竞品分析Part.5 推广分析Part.6 销售分析Part.7 总结Part 1 开发商个，知名度不高，无品牌优势【开发商-背景】四川本土企业，以现金流的高周转为特点◆四川蓝润实业集团有限公司创建于二〇〇二年，发展至今已成为一家以房地产开发板块为支撑、以酒店、建材和物流开发为重要组成部分的综合型集团化企业。

◆截止2013年12月集团开发面积达460万平米，川内土地储备达8000亩。

◆成都蓝润置业有限公司系蓝润集团下属控股公司，是以住宅地产和旅游地产为主，商业地产开发为辅；2014年计划销售目标为60亿。

◆蓝润地产来自四川达州，与其它进入成都的二级城市开发商相比，蓝润主要依靠现金流的高周转取胜。

【开发商-拿地】力压品牌开发商，近两年疯狂拿地◆蓝润于2012年进军成都，两年时间内在土地市场中多次击败保利和万科等全国一线开发商，竞得土地9宗，成交总价达50亿，总面积约500亩。

◆2014年，蓝润或将继续发力，继续扩展自己的地产版图，在6月份之前新增4-6块土地的投资。

◆“多快豪省”是蓝润的运营模式，拿地多，销售快。

蓝润从拿地到项目首次开盘时间不断缩短，2013年开盘项目均在半年，2014年首个项目蓝客城更是在5个月左右，时间进一步缩短。

7月12日.西航港10.24亩 2500元/平米4月17日.西航港 100.23亩 2120元/平米8月14日.青龙街35.20亩 5350元/平米8月14日.青龙街31.82亩 5100元/平米12月20日.龙潭48.91亩 5900元/平米 12月20日.龙潭42.60亩 5900元/平米图：2013年蓝润拿地情况【开发商-项目】均为刚需项目，布局潜力区域蓝润锦江春天蓝润棠湖春天蓝润蓝客城图：成都在售项目分布图住宅蓝润华府春天◆蓝润目前在售项目以刚需型产品为主，分布在三圣乡、华府、航空港等热门板块，这些区域均聚集大量全国性品牌开发商，区域潜力大，能吸引大量购房者置业。

COCO 让青年人买得起的市区好房日前，蓝光地产联合中国地产主流媒体发布了首部《中国（成都）青年住宅发展白皮书》（以下简称《白皮书》），以目前在全国掀起品质刚需热潮的蓝光COCO系产品为样本，对城市刚需住宅展开深入的解析，首次为行业提供了一套完整的最有价值的开发理念和发展标准。

多年来，蓝光地产都在成都楼市践行“民生地产”理念，如今伴随着COCO系产品的全面开花，蓝光地产真正实现了“民生地产”的承诺，为青年置业树立标准的同时，也让青年人住进买得起的市区好房。

2013年，蓝光COCO系奏响了成都城市刚需产品最强音，与此同时，蓝光地产也正在进入一个“居住品质全面升级”的全新发展纪元。

在居住之外，蓝光地产开始着力于构建COCO业主专属权益脉络，作为蓝光第三代商业产品线COCO红街的销售也全面开闸，而众所周知，COCO红街是为提升COCO业主居住品质而配套的。

今后，提到蓝光COCO系产品，你所能记住的不仅只有极具竞争力的价格，更多的是COCO 所代言的城市刚需高品质居住。

不在城市核心区域，不能叫COCO仔细梳理蓝光地产目前在成都已推出的COCO系产品，很快便可以发现一个共性，即所有的蓝光COCO系产品都是处于主城区内核心生活圈。

如果你对COCO系产品有所了解，你会发现，这其实并非偶然。

因为在项目的前期选址时，蓝光COCO系产品严格遵守一条铁律，即“不在城市中，不能叫COCO”，而这也是蓝光CO-CO系产品与目前成都市场上在售的其它刚需项目最大的区别。

COCO金沙、COCO锦绣、COCO蜜城、COCO时代、COCO国际，包括日前全新亮相按COCO标准打造的蓝光·东方天地，无一不是在主城区居住发展最为炙热的核心板块。

无论从哪一个COCO系产品出发，步行10分钟内，都可到达地铁站点或城市主干道。

“如果我们在华阳建一个刚需项目，就绝对不会叫做COCO，因为它不能体现COCO所代言的城市刚需居住精髓。

试想一下，青年人每天上班先坐公交，再挤地铁，上班变得像旅行一样，还能谈什么融入都市主流生活圈。

COCO九大价值标准告诉青年人怎样的房子才是好房子《中国（成都）青年住宅发展白皮书》发布，刚需好房从此“有据可依”2013年6月8日成都商报电子版核心提示从去年6月首个在成都亮相的COCO金沙至今，一年时间，蓝光COCO系产品已经风靡成都，成为成都楼市青年置业的范本。

“每一个想在这座城市买房的青年，都要看一看蓝光COCO的产品。

”COCO系产品的核心价值到底是什么，已经成为时下行业讨论最热的话题之一。

蓝光COCO系到底有何魅力，能够吸引全成都置业青年的关注。

《中国（成都）青年住宅发展白皮书》以目前在全国掀起品质刚需热潮的蓝光COCO 为蓝本，对COCO系列楼盘展开深度解剖、分析，通过《白皮书》的发布力求为行业提供一整套最具价值的开发理念和发展标准。

除了蓝光地产提供全力支持外，中国房地产主流媒体联盟更是邀请国内权威地产机构，对蓝光COCO系列产品展开深入剖析，最终梳理成今天见报的九大价值标准。

仔细梳理蓝光COCO系产品从建筑的硬件投入到物业的软性服务，从项目的选址到后期生活配套规划，发现蓝光COCO系产品已有一套完整的标准。

今天我们将通过《白皮书》的发布首次对“COCO的九大价值标准”进行梳理，《白皮书》的发布就是希望客观归纳、描绘出一个高品质城市刚需住宅必须具备的所有条件。

1.地段标准不在主城区不能叫品质刚需COCO系社区均位于市中心30分钟生活圈内，并按照国际都市生活标准与城市中心点的直线距离控制在10公里范围，社区步行10分钟可到达区域或城市商业中心。

在项目的选址上，蓝光COCO系产品严格遵守一条铁律，“不在城市中，不能叫COCO”，而这也是蓝光COCO系产品与目前成都市场上在售的其他刚需项目最大的区别。

仔细梳理蓝光目前已投入市场的COCO系产品，无一不是位于主城区之中，且位置绝佳。

COCO金沙、COCO锦绣、COCO蜜城、COCO时代、COCO国际，加上上周末才亮相完全按COCO 标准打造的蓝光·东方天地，蓝光COCO系产品布局已经占据了城市居住最核心的几大板块。

蓝光地产:以市场化基因引领创新一家来自西部的房企，何以能够一、两年时间跃升为全国新一线房企？既没有资本市场强力支撑，又面临当前楼市“新常态”格局，这是蓝光地产抛给国内地产界待解的一个谜团。

熟悉蓝光地产的业内人士都知道，蓝光地产早在几年前就已萌生了全国化的野心，但发展一度并不顺利。

不过，近两年来，蓝光地产异军突起，蓝光地产集团总裁张志成曾给出的解释是“市场化生存”。

从触网后推出“生活家系统”，到打造互联智能社区，再到蓝途计划以及最新的“i5生活平台”，蓝光地产正在创造房地产行业多项第一，“创新驱动”成为该公司的一大特征。

尤其是随着“新常态”、“新生活”、“新蓝光”战略的出炉，蓝光地产快速突围的内在轨迹越来越明晰，顺应市场变化，以客户需求为导向，加速产品结构调整，以更为丰富的产品类型满足市场多元需求。

如今，全国楼市大洗牌。

然而，这一新格局却给予了具备强大市场化基因的蓝光地产一次新机遇。

创新驱动“新蓝光”从早期起家于社区商业，蓝光地产已领跑成都市场。

回顾玉林生活广场、香槟广场、蓝色加勒比广场等早期的商业项目，从平常火爆的客流量及翻了数倍的回报率，足以看出蓝光商业运作的成功。

不过，蓝光地产并不满足于此。

去年，蓝光地产再度回归社区商业，率先推出了新一代的“红街”模式。

与之前相比，这次蓝光地产看到了城市综合体泛滥之后商业运作模式上的短板和新商机。

“红街”模式即为“LCP商业模式”，其中L(LEISURE)意为休闲，从城市特点及消费需求出发；C(CENTRE)意为中心，“红街模式”必选成熟高端居住中心；P(PARK)即公园，蓝光COCO红街在最适合休闲的开放式商业基础之上，引入公园式景观体验，享受型的消费体验。

如今，蓝光地产红街模式早已布局成都多个地产新项目，试图向全国其他已进驻的城市快速落地。

与创新社区商业相比，蓝光地产在住宅地产上投入的精力似乎更多一些。

2012年，蓝光地产以“COCO系”青年刚需产品打响成都楼市，因其灵活的可变户型和最大化的实用面积，迎合了刚需市场的热烈追捧，其销售额也直线上涨，一举成为成都楼市的一支劲旅。

蓝光颠覆传统开发定律coco系列快销成都2011年“最严楼市调控”实施以来，中国房地产行业陷入空前危机，其所需资金大、开发周期的特点给困境中的房企带来更大的开发风险，而成都本土房企老大蓝光地产通过旗下的COCO系列彻底打破了房地产开发的“风险魔咒”，COCO系列以其精准定位、快速开发的特点走俏成都，成为成都楼市的又一传说。

精准定位成都青年追捧“COCO系列”蓝光COCO系列主要针对成都刚需青年，其产品普遍地理位置优越、开发周期短、产品户型设计更加适合全家使用，而其较短的开发周期带来了售价低于周边项目均价的福利，自推出以来即热销不断，受到了成都人的追捧。

位于成都西2.5环的COCO蜜城由于其优越的地理外置、实用的户型设计、低于均价的售价一经推出就受到购房者的关注，每次推盘必引起抢购狂潮。

11月17日蓝光COCO蜜城向购房者推出2、4号楼，其中2号楼为1+1城市小叠墅，4号楼为60-80平米户型。

开盘销售均价9535元/平米，当天城市小叠墅即刻售罄，只余部分63-69平米平层户型，创造了半个小时销售1.5个亿，平均25秒一套房的纪录。

百日内连拿四地蓝光COCO模式席卷成都2012年的土地市场是在蓝光出手拿下今年手中的第一块地开始的，而在其后短短的一百天时间内蓝光再次在土地市场出手，拿下青羊区四威南路和大丰两个地块。

不远处即为蓝光之前拿下的府青路和金沙地块。

而在土地拍卖现场，正在现场拿地的负责人就已表示会将新拿土地为“COCO系列”添新成员，“在蓝光的全国化战略中，我们一定要集中做大成都；蓝光产品线涵盖刚需、高端、文旅等多条战线，但蓝光的核心竞争力是高周转的快销战略，调控的政策方向既然是鼓励刚需，那蓝光就要坚持‘刚需在哪里，我们就在哪里。

’”杨铿曾表示。

而蓝光地产总裁郭勇也曾明确表示，蓝光地产今年的战略计划中，刚需产品比例将不低于75%的比例。

要说2012，什么最热，是刚需最热，要说2012什么最火，要属蓝光最火。

首批400套售完，81平方米新产品亮相蓝光·东方天地：月底紧急加推河景房，再度震撼无悬念核心提示上周六，位于东2.5环内，沙河畔的蓝光·东方天地开盘。

当日就售出400套房源，销售额2.6亿，吸引上千名购房者到场抢购。

不过对于没有在东方天地的首轮东二环刚需风暴中抢到理想房源的购房者来说，本月底他们将再度迎来新的入手时机。

据了解，蓝光·东方天地将在本月底推出第二批次房源，在之前52平米两房、66平米三房的基础上，新批次的房源将增加81平米三房的新产品。

东方天地真正通过整合和优化城市资源，打造城市休闲消费中心，为业主创造了住在城东的大生活。

50万住进东2.5环内，仅有东方天地据了解，东方天地首批次房源建筑面积均价大约一万元左右。

但通过更加紧凑的户型设计，东方天地以50万元起的价格，真正实现了让城市的青年人能以更低价格住进东二环的梦想。

去年蓝光地产推出的COCO系，让成都有了第一个专属于城市青年的居住品牌，吸取COCO系产品成功的经验，在打造东方天地上，蓝光对于刚需产品再一次进行了大尺度的创新。

52平米两房，66平米三房的户型信息一经公开，就在购房者中炸开了锅，因为在东方天地所在的区域内，这样的产品的确非常罕见。

在目前的成都，能够以50万的价格入住东二环，在过去几乎是不可想象的事情。

而东方天地就成功做到了这一点。

为何仅有蓝光能够做到？熟悉蓝光的业内人士分析说，蓝光对于COCO系的很多产品标准，在东方天地的住宅上也同样适用，选择城市主流地段，打造主流产品，满足青年居住群体的需求。

青年群体的居住需求是什么？蓝光地产项目负责人说，蓝光也做过很长时间的了解，进行过很细致的分析，对于这些追求时尚和个性、生活节奏快、思维敏捷的年轻人，要做他们喜欢的产品，就必须符合他们对生活的这些要求。

所以从一亮相，东方天地就打出的是一张时尚牌。

追求刚需产品极限，蓝光影响力再度震惊业内无论是52平米两房还是66平米三房，或者是即将入市的81平米三房。

与中国传统文化碰撞，用讲故事来卖产品。

蓝光雍锦系全国大动作之后，让业界眼前一亮——蓝光发力高端，逼格是做足了。

从合肥雍锦半岛开盘当日联排售罄，到成都雍锦王府在金沙遗址的高调发布，从话题至实战上，蓝光雍锦系在刚刚过去的4月均赚了个盆满钵满。

蓝光转攻改善市场，一方面与当前市场改善需求入市，刚性需求趋于饱和有关，同时亦是蓝光在登录资本市场后，在产品系的丰富性上出于战略层面的新考验。

而从目前已经在全国亮相的各大雍锦系产品身上，外界看到的多是蓝光转型高端路线后，一系列营销思维的升级换代。

业内人士不禁要问：蓝光产品本身有何转变？较之蓝光最为人所知的COCO系产品有何提升？雍锦系能被市场接受吗？带着疑问，锐理调研员亲赴合肥、南昌、苏州、成都四地对蓝光今年转型后的主打力作——雍锦系进行实地调研。

什么是雍锦系的22条源代码？锐理从共性、创新、个性三个纬度解读蓝光雍锦系。

七重共性：高低配置中魂西韵1客群定位：社会各阶层精英蓝光产品研究院认为，城市人口的支付能力与其收入、年龄成正相关，并因此将目前的市场需求分为6个层次，即：刚需、刚改、改善、再改、豪改及TOP级。

其中，改善与再改客群是蓝光转做高端住宅市场后的主战场。

据蓝光统计，这部分客群占市场的比重为35%，囊括了城市中的政商文儒客群，他们在购买力上具备“溢价”实力。

由需求反推产品，不难得出市场已对蓝光产品的溢价能力提出了新要求，雍锦系便在此时应运而生。

2产品标准：D-E级别对应这六个需求层次，蓝光将其住宅产品进行全新分级：A级对应刚需，专做首置人群，B 级对应刚改，在上一级产品定位上纳入投资客群，此二类产品将延续蓝光最为成熟的高度标准化开发理念，用快速开发加高周转锁定中、低收入家庭对住房的基本需求。

比如已获得市场较高认可度的蓝光COCO系。

而针对具有溢价实力的客群，蓝光C级产品专做改善客群，D级产品做再改客户，前者立足每位“家庭成员”间的生活享受，后者更强调主人的“社交身份”认同感。

商业中的民生之道“民生”一词最早出现在《左传·宣公十二年》，所谓“民生在勤，勤则不匮。

”这里的“民”，就是百姓的意思。

而《辞海》中对于“民生”的解释是“人民的生计”，老百姓的生活来源问题。

“在现代社会中，民生和民主、民权相互倚重，而民生之本，也由原来的生产、生活资料，上升为生活形态、文化模式、市民精神等既有物质需求也有精神特征的整体样态。

民生问题伴随着我过几千年，也是历代统治者最为重要的考虑因素之一，在当今社会，市场经济迅猛发展，民生问题更是政府机构和各个企业关注的板块。

民生投入更是好不热闹。

众多企业中，成都著名实业企业四川蓝光实业集团有限公司（蓝光地产）以关注民生强势出现在大众的眼里，置身慈善，民生地产开发投资，将民生之道运用的伶俐尽致。

蓝光为什么选择民生地产？———想买房的买不起，买得起的限购不能买，楼市供求错位亟待破题民生是什么？就是广大民众的衣食住行。

随着生活品质和居民收入的不断提高，住房问题尤其是城市居住、舒适的居住、低门槛的居住，已经成为当下城市里民生最为关注、蕴含更多社会矛盾的城市难题。

“房地产房价虚高表明当前楼市投资过剩，但与此同时，还有大量的城市人口因结婚生子迫切地需要住房，一方面是投资过剩导致建成的住房大量空置，但大量城市消费者尤其是年轻人买不起房，显然我们的楼市出了比较严重的问题。

”一位地产专家明确表示，当前楼市的深层次问题是供需严重错位，楼盘众多但住房需求最旺盛的年轻人却买不起房，即便买得起也是远郊房，上下班及日常生活很不方便，在中国房地产市场进程中，在利润最大化的楼市游戏规则里，年轻人群体、中低消费群体的住房需求一直没得到重视。

楼市宏观调控显然改变了之前的现状，蓝光地产COCO系产品的适时推出和轰动性成功，恰好说明住房市场不能脱离其居住本质，房子用来投资而不用来居住、房屋需求最旺盛的消费者但买不起房，只能说明这不是一个健康理性的楼市。

“COCO金沙、COCO时代、COCO 蜜城及锦绣城、金楠府等蓝光今年推出的楼盘个个热销，首次购房的比例高达80%以上甚至更高，住房需求最旺盛的年轻人在蓝光这里得到了充分的尊重，蓝光彻彻底底就是为居住者造房。