城市更新单元规划审批操作规则20140101

第一篇：深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程深圳市规划国土委城市更新项目用地审查操作规程根据市政府授权我委审批城市更新项目用地的有关精神，为进一步规范我委城市更新项目用地审批工作，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》、《深圳市城市更新办法实施细则》（送审稿）等有关规定，制定本规程。

一、基本原则切实转变发展观和用地观，因地制宜，积极创新，大力推进城市更新工作；简化流程，提高效率，提前介入，主动服务，以城市更新单元规划为基础，规范管理，加快推进城市更新项目用地审批工作。

二、提前介入，主动服务，做好更新项目用地审查工作为切实做好更新项目用地审批工作，各管理局应提前介入，在更新单元规划制定计划申报阶段、更新单元规划编制与审批阶段，主动做好服务，对更新项目用地的规划计划、用地现状、土地权属等情况进行核查，及时告知申报主体存在的问题及下一步需要开展的工作，为用地审批打好基础。

其目的是强调提前介入，后期少反复，保证效率和公平。

（一）城市更新单元规划制定计划申报阶段的审查内容1、规划情况。

主要核查更新项目用地是否符合土地利用总体规划和城市总体规划，是否占用基本生态控制线内用地等。

不符合规划计划、不符合基本生态控制线管理规定的，应告知申报主体调整范围。

2、用地现状情况。

一是核地类情况，按年度土地利用现状调查数据，核查更新项目中建设用地、农用地（含耕地、林地等）、未利用地三大类用地情况，对涉及占用农用地或未利用地的，应核告知申报主体需完善农转用报批手续，涉及占用林地的，还应告知申报主体按程序办理《使用林地审核同意书》。

二是核空地情况，核查更新项目中未被规划用于基础设施和公共服务设施建设的边角地、夹心地、插花地等零星土地总面积是否超过该项目总面积的10%及是否超过3000平方米。

超过规定要求的，应告知申报主体按相关规定予以调整。

3、土地权属情况。

主要是对更新项目中的土地权属情况进行核查，明确征转地情况，明确国有土地（已出让和未出让）、非农建设用地（包括原特区内农村用地红线）、征地返还用地、旧屋村用地和按照《深圳市人民政府关于加强房地产历史遗留问题处理工作的若干意见》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》处理的用地等情况，并将需要进一步进行确权的情况告知申报主体。

城市更新项目价值判断及法规政策盲点解读陈荣明第一个是项目现状，第二是未来规划，第三是更新意愿，第四是交易条件，第五是经济测算。

后三个相对比较简单一点，我主要从项目现状和未来规划这两块给大家做一个稍微重点的分析。

第一，项目现状。

我们拿了一个项目究竟能不能做，从哪些角度入手，首先要从项目现场研究入手，我列出了一个重点就是七个方面：区位、性质、容积率、年限、权属、合法用地、资源，年限、资源和区位这些都很好搞，但是土地权属这一块将作为重点。

这是深圳一个城市总体规划他是两带三轴，两个中心加上一些副中心，如果我们的项目在这个带上或者是轴上，一定是非常优质的项目，这是区位。

这一张是我们重点城市更新区域，紫色的板块是我们重点挖掘的板块，这是区位来说，当然我们做地产的都知道“位置，位置，还是位置！”，我们做城市更新也是一样，你的位置好，意味着你将来项目升值的潜力就大。

另外是项目的性质，我们项目的性质一般是旧住宅、旧厂房，还有旧屋村和城中村。

房屋性质他有不一样的操作方式、方法。

再就是容积率，这我是的一个经验值，如果你项目现状的容积率小于1.5，基本上就去做没有问题。

如果你在1.5—2.0之间就要慎重考虑一，如果超过了2.0要更加慎选。

权属，我们有单一的业主，有少数的业主，更多多数的业主，特别是像住宅几百户上千户，肯定是业主越少的越容易谈，这是从拆迁的角度。

我们业主又有私人的业主，还有股份公司，现在股份公司的董事长炙手可热，现在“认识市长不如认识董事长”，这是城市更新里面大家的共识。

企业有一些私人企业，也有国有企业，私人企业有内外资以及外国的企业。

深圳有一个特殊的现象，有一些外国企业他也有地，这是2002年以前是一个特殊的现象，但是他的交易方式是有所不同的。

合法用地，在深圳城市更新项目操盘上非常重要的，我们经常说的五类用地，包括了一些合法手续，两规的处理，历史遗留的土地，还有旧屋村和城中村。

合法用地很简单，签了和从和办了房产证、有产权登记的，还有城中村的，旧屋村的，他们都不是同一个概念。

深圳市拆除重建类城市更新单元规划审批规定（征求意见稿）第一章总则第一条为进一步规范拆除重建类城市更新单元规划（以下简称“更新单元规划”）审批工作，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称“《实施细则》”）等规定，结合工作实际，制定本规定。

第二条本规定适用于我市更新单元规划制定、修改和调整的审批工作。

本规定所称更新单元规划制定是指首次编制更新单元规划的情形。

更新单元规划修改是指修改已批更新单元规划非强制性内容的情形。

更新单元规划调整是指调整已批更新单元规划强制性内容的情形。

第三条市城市更新和土地整备局负责组织、协调、指导全市更新单元规划审批工作，拟定城市更新单元规划政策，组织编制相关技术规则、标准，制定管理规范。

各区政府（含新区管理机构，下同）负责更新单元规划制定与调整的审议报批或者审批。

各区城市更新职能部门负责更新单元规划制定与调整的审查、报批以及规划修改的审批，包括规划初审、规划草案公示及意见处理、规划公告、规划成果归档等相关工作，并做好相关政策解释与宣讲、规划数据统计及信访维稳等工作。

第二章更新单元规划制定第四条更新单元规划制定由城市更新单元计划（以下简称“更新计划”）申报主体负责申报。

第五条更新单元规划制定的申报材料应包含以下内容：（一）《深圳市城市更新单元规划申报表》（详见本规定附件），需同时提供纸质和电子文件；（二）申报主体的身份证明材料：1. 属自然人的，提供身份证复印件（核原件）；2. 属法人的，提供社会信用代码证（或组织机构代码证）复印件、工商营业执照复印件（加盖工商部门复印专用章）及法定代表人（负责人）身份证明；3. 属非法人组织的，提供登记证明文件、经有关机关批准成立的批文材料复印件（与原件核对相符）及负责人身份证明；4. 法人、非法人组织委托代理人申报的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明；5. 自然人委托代理人申报的，应提供经公证的授权委托书及委托代理人个人身份证明；6. 境外自然人、法人或非法人组织提交的身份证明须经公证部门公证、认证。

城市更新项目设计审查工作规程一、背景介绍城市更新项目是指在城市功能逐渐老化、城市设施滞后或城市形象需要改善的情况下，通过对城市区域进行优化改造，以提升城市的整体品质和竞争力。

为确保城市更新项目的顺利进行，设计审查工作成为其中不可或缺的环节。

二、设计审查的重要性设计审查工作是对城市更新项目的规划方案、设计图纸等相关设计文件进行全面审核和评估的过程，旨在确保项目设计符合城市规划、建筑法规以及专业技术标准等要求，从而保证项目的可行性和可持续发展。

三、设计审查工作流程1. 提交申请：申请者应准备完整的设计文件，并按照规定的程序将其提交到审查单位，同时填写相关申请表格并附上必要的材料。

2. 初审评估：审查单位对所提交的设计文件进行初步评估，主要检查是否满足基本设计要求和法规标准，是否存在明显的安全风险。

3. 技术专家评审：审查单位组织专业技术人员对设计文件进行评审，包括建筑结构、施工工艺、安全环保等方面的专业意见和建议。

4. 问题整改：如审查中存在问题或不符合要求之处，申请者需要按照审查单位的要求进行整改，并及时重新提交相关材料。

5. 终审确认：审查单位对经过整改的设计文件进行最终确认，并出具审查意见和结论。

如果结论为通过，申请者可进入下一步的施工准备工作。

四、设计审查的注意事项1. 申请者应对提交的设计文件进行充分的审查和测试，确保其中的技术内容准确无误。

2. 设计文件应完整、清晰、易于理解，各部分之间应有明确的逻辑联系，方便审查人员进行评估。

3. 在设计过程中，应遵循绿色、可持续的设计理念，注重生态环保和资源节约。

4. 应密切关注法律法规的更新和变化，及时调整设计方案，确保符合最新的要求和标准。

5. 设计文件应包括必要的安全预防措施，避免出现安全隐患和人身伤害的可能性。

五、设计审查的意义和价值1. 设计审查可以发现并纠正设计中存在的问题和不足，提高项目的可行性和可持续性。

2. 通过设计审查，可以确保项目的可靠性和安全性，减少事故和突发事件的发生概率。

纳入拆除重建类城市更新单元计划项目土地分宗审批操作规则（试行）第一条为规范已纳入拆除重建类城市更新单元计划项目的土地分宗，提高审批效率，依据《深圳经济特区土地使用权出让条例》、《深圳经济特区房地产登记条例》、《深圳市城市更新办法》及其实施细则等政策，制定本规则。

第二条本规则适用于更新项目在本规则实施前已纳入我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称“已批计划项目”），因规划统筹、项目实施等原因确需进行的土地分宗。

在本办法实施前未纳入我市拆除重建类城市更新单元计划的项目（以下简称“未批计划项目”），其土地分宗不适用本办法。

未批计划项目确需进行土地分宗的，应在城市更新单元计划批准前完成土地分宗。

第三条已批计划项目应在城市更新单元规划批准后、申请建设用地审批前完成土地分宗手续。

已批计划项目在完成土地分宗手续及确认实施主体前，不得进行建筑物拆除。

已批计划项目的土地分宗，由市规划国土委辖区管理局办理。

第四条已批计划项目的土地分宗，应满足以下要求：（一）申请分宗的宗地已取得土地使用权出让合同、不动产证或其他用地批准文件。

（二）申请分宗的宗地内全体权利主体同意分宗，对分宗边界无异议。

（三）分宗后用地的土地性质、土地用途和土地使用权使用期限，按照原权属证明文件的约定执行。

（四）分宗后位于拆除范围外的用地应具备独立使用、独立成宗的条件，其交通、消防、设施和建筑布局等应符合相关法律法规和规范准则的要求。

第五条已批计划项目的土地分宗，按照以下程序办理：（一）区城市更新职能部门组织对全体权利主体同意分宗的意愿达成进行认定。

属全体权利主体委托单一主体开展后续工作的，区城市更新职能部门还应组织对单一主体的资格进行认定。

分宗意愿达成和单一主体资格的认定部门、认定标准和认定程序，由各区自行制定。

各区城市更新职能部门还应对申请分宗宗地的城市更新情况进行确认，对分宗的必要性和分宗边界的合理性等提出明确意见。

全体权利主体或由全体权利主体委托单一主体持分宗意愿和单一主体资格认定材料、区城市更新职能部门书面意见及相关材料向市规划国土委辖区管理局申请土地分宗。

城市更新单元计划审查流程受理机构:市政府事项类型:社会事务服务事项办理对象:城市更新单元计划承诺期限:20个工作日服务收费: 不收费证照物流: 不支持在线支付: 不支持一、办理对象城市更新单元计划二、办理条件（一）计划申报主体符合要求；（二）城市更新单元内的权利主体具备城市更新意愿且符合以下要求：1.城市更新单元拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。

拆除范围内包含多个地块的，符合上述规定的地块总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80%。

2.城市更新单元内用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决权同意进行城市更新；或者符合上述第1条规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。

（三）法定图则已划定城市更新单元；或者未划入城市更新单元的特定城市建成区具有以下情形，确需进行拆除重建类城市更新，已自行拟订城市更新单元：1.城市基础设施、公共服设施亟待完善；2.环境恶劣或者存在重大安全隐患；3.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会发展要求。

（四）申报的用地功能、开发强度等城市更新诉求基本符合城市更新专项规划、法定图则等规划。

（五）申报途径、申报材料等还应当符合更新单元计划申报指引的具体要求。

三、所需材料(1)深圳市城市更新单元规划制定计划申报表；(2)申请人身份证明；(3)地块现状详细信息一览表；(4)更新意愿汇总表；(5)更新单元范围图；(6)现状权属图；(7)建筑物信息图；(8)土地、建筑物相关权属资料；(9)区城市更新职能部门对申报城市更新单元的意愿达成、申报主体资格、实施必要性等相关内容的意见；(10)法律、法规、规章及规范性文件规定的其他文件。

一、城市更新单元拟订的基本条件申请以拆除重建方式实施城市更新的特定城市建成区须具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的。

（一）城市基础设施、公共服务设施亟需完善城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区。

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患1．环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活的成片城市建成区。

2．经相关部门鉴定，建筑质量（主要指根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99），鉴定危房等级为D级）、消防安全（主要指消防通道、消防登高面等不满足相关规定）、经常性水浸等隐患严重的成片城市建成区。

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施1．所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施的成片城市建成区。

2．属于我市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级的成片旧工业区。

3．其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区。

二、城市更新单元的拟订标准（一）城市更新单元应以相对成片的区域，在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素拟订。

城市更新单元应符合全市城市更新专项规划要求。

（二）城市更新单元内拟拆除重建范围（以下简称“拆迁范围”）的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70%。

拆迁范围原则上不得包括未建设用地，并应参照下述要求拟订拆迁范围边界。

1．拆迁范围边界涉及道路的：（1）规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不纳入拆迁范围。

（2）规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不纳入拆迁范围。

【国务院审批规划的城市】城市更新单元规划审批操作规则(试行)城市更新单元规划审批操作规则(试行)城市更新单元规划审批操作规则（试行）1总则1.1【目的和依据】为明确城市更新单元规划的审批职能分工，规范审批流程和时限，提高行政效率，依据《深圳市城市更新办法》、市政府《关于授权市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会审批城市更新单元规划的通知》（深府函[20XX]42号）、委员会《拆除重建类城市更新项目操作基本程序（试行）》（以下简称《基本程序》）以及有关政策文件、技术指引，制定本规则。

1.2【与《基本程序》的关系】本规则是《基本程序》在城市更新单元规划审批方面的细化与补充。

本规则与《基本程序》及其补充通知如有不一致的地方，以本规则为准。

1.3【适用范围】本规则适用于列入我市城市更新单元规划制定计划以及城市更新年度实施计划的拆除重建类城市更新项目。

2审批职能分工2.1【以下情形的城市更新单元规划由管理局负责审批】2.1.1城市更新单元规划符合已批准法定图则（以下简称“已批图则”）在用地性质、①开发强度、道路交通、配套设施（包括公共服务设施和交通市政设施，下同）、城市设计等方面相关规定的；2.1.2在已批图则确定的建筑总量、各建筑功能分项（含配套设施）建筑面积和配套设施用地规模（或有效使用面积）不变的前提下，按照有利于配套设施的近期实施和优化布局、合理设计的原则，城市更新单元规划涉及对地块的划分、地块容积率、配套设施用地边界和位置进行合理调整的；2.1.3在已批图则确定的建筑总量不变的前提下，城市更新单元规划涉及对建筑功能分项指标进行合理调整且符合《深圳市法定图则土地混合使用指引（试行）》的；2.1.4城市更新单元规划涉及增加已批图则规定的配套设施用地和建筑规模的；2.1.5为改善片区交通条件，在已批图则的基础上，城市更新单元规划在更新单元内增加支路，或对支路（含城市更新单元相邻的城市支路）的线位进行合理调整的；2.1.6城市更新单元规划涉及调整已批图则中非强制性的城市设计要求或建筑高度指标的；2.1.7城市更新单元规划在符合《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）的前提下涉及突破已批准的城市更新单元规划（以下简称“已批单元规划”）规定的建筑高度（滨海地区、机场净空限高和重点地区建筑限高除外）、停车位、覆盖率、退让用地红线距离而且突破幅度不超过原指标的20％的；2.2【以下情形的城市更新单元规划，由市城市更新办提交委员会业务会议审批】2.2.1城市更新单元规划将地块的用地性质确定为已批图则中规定的该地块二类用地性质的；2.2.2城市更新单元规划不突破已批图则中已划定的城市更新单元所确定的建筑总量和居住建筑总量，对城市更新单元的范围或边界进行合理调整的；2.2.3城市更新单元规划在符合《深标》的前提下涉及突破已批单元规划规定的建筑高度（滨海地区、机场净空限高和重点地区建筑限高除外）、停车位、覆盖率、退让用地红线距离而且突破幅度超过原指标的20％的；③②2.3除2.1、2.2条之外的城市更新单元规划，视为改变已批图则强制性内容（或城市更新单元所在地区未制定法定图则），由委员会初审后提请市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会（以下简称“建环委”）审批。

第一章总则第一条为规范本市城市更新活动，进一步完善城市功能，优化产业结构，改善人居环境，推进土地、能源、资源的节约集约利用，促进经济和社会可持续发展，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于本市行政区域范围内的城市更新活动。

本办法所称城市更新，是指由符合本办法规定的主体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和本办法规定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：（一）城市的基础设施、公共服务设施亟需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施；（四）依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。

第三条城市更新应当遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与的原则，保障和促进科学发展。

第四条城市更新应当符合国民经济和社会发展总体规划，服从城市总体规划和土地利用总体规划。

城市更新实行城市更新单元规划和年度计划管理制度。

城市更新单元规划是管理城市更新活动的基本依据。

城市更新年度计划应当纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用年度计划。

第五条城市更新可以依照有关法律法规及本办法的规定分别由市、区政府、土地使用权人或者其他符合规定的主体实施。

第六条市、区政府应当保障开展组织实施城市更新的工作经费，对城市更新项目提供适当的资金扶持。

城市更新涉及的基础设施和公共服务设施建设，应当从土地出让金中安排相应的项目资金。

城市更新涉及政府投资项目的，根据政府投资项目管理的相关规定实施。

第七条市规划国土主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟订城市更新相关的规划土地管理政策，统筹城市更新的规划、计划管理，制定城市更新相关技术规范，组织制定城市更新单元规划，负责城市更新过程中的土地使用权出让、收回和收购工作。