深圳城市更新拆除重建项目的基本流程

深圳城市更新流程深圳作为中国改革开放的重要窗口和先行示范区，城市更新是其快速发展的重要保障之一。

深圳的城市更新流程大致可以分为以下几个步骤。

首先，规划阶段。

城市更新的第一步是制定详细的城市更新规划。

在这个阶段，政府会组织相关的专家和规划师进行城市调研和分析，确定城市更新的范围、目标和重点区域。

同时，还需要进行社会调查和公众参与，听取公众的意见和建议。

其次，项目立项阶段。

在这个阶段，政府会与开发商和相关的利益方进行沟通和协商，确定具体的项目内容和实施方案。

这包括确定地块的使用权和土地出让方式、项目的规模、用途和设计要求等。

同时，也需要进行环境评估和风险评估，确保项目的可行性和可持续发展。

然后，拆迁补偿阶段。

城市更新通常涉及到大量的拆迁和迁建工作，因此拆迁补偿是一个非常关键的环节。

政府会与被拆迁人员进行协商，确定合理的补偿标准和方式，并尽可能减少对被拆迁人员的影响。

同时，政府还会提供必要的帮助和服务，确保被拆迁人员的生活和就业问题得到妥善解决。

接下来，实施阶段。

在这个阶段，开发商开始按照规划和设计要求，对地块进行施工和建设。

政府会对项目进行监管和评估，确保项目的质量和进度符合要求。

同时，政府还会协助解决项目中遇到的问题和困难，并提供必要的支持和保障。

最后，验收和运营阶段。

在项目建设完成后，政府会对项目进行验收，并组织相关部门对项目进行评估和监管。

同时，政府还会促进项目的顺利运营和发展，帮助开发商解决运营中的问题和困难。

此外，政府还会与相关部门合作，推动配套设施和公共服务的建设，提升整个区域的发展水平和生活品质。

总之，深圳的城市更新流程是一个复杂而长期的过程，需要政府、开发商和公众的共同努力和合作。

通过规划、立项、拆迁补偿、实施以及验收和运营各个阶段的有序进行，深圳成功实施了大量的城市更新项目，为城市的快速发展提供了有力支持。

关于试行拆除重建类城市更新项目操作基本程序的通知深规土（2010）59号一、年度计划申报及制定城市更新年度计划包括城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划。

（一）申报渠道1、区政府（管委会）根据本辖区城市更新工作的需要，组织城市更新年度计划申报工作，提出辖区内的年度城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，负责整理、汇总城市更新年度计划相关申报材料，并填写年度城市更新单元规划制定计划申报汇总表和年度城市更新项目实施计划申报汇总表，向市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。

2、市政府各相关主管部门根据实际需要提出职能管辖范围内的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。

3、有关企事业单位根据实际情况提出符合条件的城市更新单元规划制定计划和城市更新项目实施计划，经征求辖区政府（管委会）意见后，连同辖区政府（管委会）书面意见及相关材料一并提交市规划国土委管理局申报纳入城市更新年度计划。

（二）申报内容及条件1、申报城市更新单元规划制定计划的，须按照城市更新单元规划制定计划申报指引进行申报，并提供相关材料。

2、申报城市更新项目实施计划的，须取得城市更新单元规划批复和改造实施主体（或拆迁人）核准文件，达到辖区政府相关监管要求，具备实施条件。

（三）年度计划的制定市规划国土委对各区政府、市政府各相关主管部门及有关企事业单位的申报进行统筹、协调后，拟订城市更新年度计划草案，按照规定程序公示后纳入近期建设规划年度实施计划及土地利用计划草案，报市政府常务会议审批。

批准后的城市更新年度计划由市规划国土委在全市主要媒体发布公告（市规划国土委内部工作程序另行制定）。

二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的更新单元，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续。

地方经济深圳市拆除重建类城市更新流程体系简述龙登贵 深圳市天居置业有限公司摘要：深圳市的城市更新走在全国前列，其做法及经验值得其他城市借鉴与学习。

本文在对深圳市拆除重建类城市更新关键特征概括总结的基础上对其流程进行系统梳理，并简略介绍关键节点的基础逻辑及基本做法，以供参考。

关键词：城市更新；拆除重建；流程中图分类号：F293 文献识别码：A 文章编号：1001-828X(2018)018-0475-03一、深圳市城市更新概况（一）深圳市城市更新的基本情况2008年国务院颁布《关于促进节约集约用地的通知》，要求“大力促进节约集约用地”，2009年国土资源部及广东省试点促进节约集约用地试点示范省建设，同年深圳市在全国首创《深圳市城市更新办法》，2012年起每两年定期更新城市更新的“暂行措施”，2015年在罗湖区实施城市更新工作的改革试点，2016年在“强区放权”的背景下在全市范围内全部铺开罗湖区改革试点的经验，将事权全面下放至区政府，编制并颁布《城市更新“十三五”专项规划》，统筹、规划及指导全市的城市更新工作，强调“规划引领、政府引导、市场运作、公益优先”的城市更新基本原则。

同时，陆续出台各类操作规程及配套措施，明确和细化办理流程。

一直都是创新不断，改革不止。

截止至今年3月，深圳市已批城市更新计划数量为698项，已批更新单元规划411项，通过规划提供可开发建设用地21.86k㎡、贡献用地10 k㎡，提供幼儿园243所、中小学120所、社康中心222所、医院3所、公交首末站164所、保障性住房653万㎡、创新产业用房85.13万㎡。

2012年城市更新的存量土地供应首次超过增量土地供应，并逐年提高。

通过拆除重建城市更新方式配建大量公共配套设施，不仅改善了城市环境、提升物业价值，还实现了土地的节约集约高效利用、促进产业转型升级。

（二）深圳市拆除重建类城市更新的关键特征1.土地一二级联动开发，更新改造用地可以协议方式出让，改变了经营性用地若改变功能和容积率必须进行招拍挂方式出让，极大调动了原业主及市场主体推进城市更新的积极性；2.更新单元范围内的零星未建设用地，可以通过规划进行空间腾挪置换，并与更新改造项目作为整体一并出让，实现零散用地的空间整合；3.区分城中村、旧屋村、旧工业区等不同类型，制定差异化的地价标准，建立以基准地价为基础的更新地价与规划容积率调整的联动机制；4.提出“城市更新单元”概念，确立城市更新单元规划制度。

【干货】深圳市城市更新项目基本操作流程（以含城中村用地项目为例）目前，深圳城市更新项目基本依照《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》、《城市更新单元规划审批操作规则》等主要文件规定，及相关配套政策进行组织实施的，不同项目操作流程会有一些差别，各区也有一些差异，但操作流程的主线基本一致。

一、更新意愿征集与计划申报（一）前期准备工作根据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》，城市更新项目计划申报必须同时满足以下三个条件：（1）符合相关规划及控制性指标；（2）拆除重建类城市更新项目合法用地比例需达到60%以上（综合整治类项目为50%以上）；（3）更新意愿达到相应要求。

对于全深圳市目前的城市更新项目来说，绝大多数都无法同时满足上述三个条件。

因此，需开展项目计划申报前期准备工作，促使项目满足上述申报条件。

具体思路有：（1）对于规划不符的更新项目，需提前开展规划研究，申请规划调整。

也可将项目先纳入更新计划，待编制更新单元规划时再进行调整。

深圳本地某房地产企业的做法就是进行片区统筹，以提高专项规划阶段的议价筹码；（2）对于合法比例不足的项目，通常使用非农用地（或征地返还用地）指标进行覆盖，或者进一步完善范围内“两规”、登记历史遗留用地等手续（据了解，“两规”已停止业务受理，“新三规”部分片区试点已完成，等下一步实施细则出台后分类进行处理），或从技术上对拆迁范围进行调整，即调整“分母”；（3）对于更新意愿未达到的项目，则根据申报要求对各类别业主分别开展意愿征集工作。

对于上述第（2）条，使用非农建设用地（或征地返还用地）指标覆盖以满足项目合法用地比例达到60%及以上时，需股份合作公司召开股东大会进行表决并公证。

召开股东大会前需与股份合作公司进行充分沟通，确定合作方式，包括指标数量、权利义务和补偿方式等。

根据街道办要求，还需开展资产评估，项目可行性研究等工作，并按要求到街道集体资产办公室进行备案。

城市更新流程申报主体指的是向深圳市城市更新部门申请将更新单元纳入制定计划的个人、企业或单位。

在更新单元拆除重建范围内，其他权利主体必须同意更新改造，并出具更新意愿证明材料，委托同一家企业或单位，最终形成单一的申报单位。

申报主体的职责包括开展城市更新单元申报工作、完成更新单元纳入制定计划申报工作、进行单元规划土地及建筑物信息核查，以及完成单元规划编制与报批。

需要注意的是，申报主体不一定就是开发建设的实施主体。

实施主体是指在城市更新项目（城市更新单元规划的某一分期）的拆除范围内，所有权利主体将房地产的相关权益移转到同一主体后，经过该单一主体申请，区城市更新主管部门循相关程序核查后，确认该单一主体为该项目的实施主体。

形成单一主体可以通过权利主体以房地产作价入股成立或加入公司、与搬迁人签订搬迁补偿安置协议、或者权利主体的房地产被收购方收购等方式实现。

城市更新项目在实施主体与区里的城市更新职能部门签订了项目实施监管协议后，才能进行建筑拆除。

第一部分：涉及政府部门的工作程序一、计划申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求，备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。

2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要，对申报项目进行初步核查、整理、汇总，并对全区申报项目进行现场踏勘，拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。

3.区城改办根据区政府审议意见，修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后，向市规划国土委进行申报。

二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。

区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。

二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续。

深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。

区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。

需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。

第一部分：涉及政府部门的工作程序一、计划申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：（一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。

2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘,拟订《区城市更新单元规划制定计划(草案)》后报区政府审议。

3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。

（二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。

区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。

二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。

三、城市更新单元规划组织编制及申报（一）城市更新单元规划编制1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。

2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更新单元规划草案进行技术咨询。

深圳市拆除重建类城市更新项目操作基本程序根据《深圳市城市更新办法》及相关规定，拆除重建类城市更新项目操作程序，包括两个层面的工作：一个层面是包括城市更新年度计划、土地和房屋确权、更新单元规划编制审批、改造实施主体确认和新用地相关行政许可事项等审批相关工作；另一层面是收购谈判、协议签订及其履行。

区城改办根据现有相关文件规定，将基本操作程序进行了分类归纳，供相关企业和业主参考。

需要说明的是，城市更新办法实施细则还在制定中，最终程序可能会有调整。

第一部分：涉及政府部门的工作程序一、计划申报城市更新年度计划申报包括城市更新单元规划制定计划申报和城市更新项目实施计划申报两部分：（一）城市更新单元规划制定计划申报1.各申报主体按照《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》要求,备齐申报材料，经辖区街道办同意后向区城改办提出申请。

2.区城改办根据辖区内城市更新工作需要,对申报项目进行初步核查、整理、汇总,并对全区申报项目进行现场踏勘,拟订《区城市更新单元规划制定计划（草案）》后报区政府审议。

3.区城改办根据区政府审议意见, 修改、完善《区城市更新单元规划制定计划》后,向市规划国土委进行申报。

（二）城市更新项目实施计划申报已取得城市更新单元规划批复和改造实施主体确认书的单位，可备齐申报材料向区城改办申请纳入城市更新项目年度实施计划。

区城改办审核后，向市规划国土委进行申报。

二、土地及房屋确权、登记纳入城市更新年度计划的改造项目，在编制更新单元规划之前，需完成更新单元范围内土地及房屋的确权、登记手续，详细的确权、登记手续还未明确。

三、城市更新单元规划组织编制及申报（一）城市更新单元规划编制1.由区城改办组织原计划申报单位委托具备资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案；区政府组织实施的城市更新项目，由区城改办委托具备设计资质的规划编制单位编制完成城市更新单元规划草案。

2.草案编制完成后，区城改办组织街道办、社区及相关部门召开协调会议，对城市更新单元规划草案进行技术咨询。

拆除重建类城市更新项目申报、审批、实施之基本流程拆除重建类城市更新项目申报、审批、实施之基本流程精心整理，用心做精品21《<深圳市城市更新办法>实施细则》第三十四条：【具体情形的界定】《办法》第二条第二款第（一）项规定的“城市基础设施、公共服务设施亟需完善”，是指城市基础设施、公共服务设施严重不足，按照规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目。

《办法》第二条第二款第（二）项规定的“环境恶劣或者存在重大安全隐患”，主要包括下列情形：（一）环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活；（二）房屋经相关部门根据《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-99）鉴定为D级危房，或者建筑质量有其他严重隐患；（三）消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患；（四）经相关部门鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。

《办法》第二条第二款第（三）项规定的“现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施”，主要包括下列情形：（一）所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施；（二）属于本市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省和市相关标准的，或者土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可以进行产业升级；（三）其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。

精心整理，用心做精品3精心整理，用心做精品42《<深圳市城市更新办法>实施细则》第四十四条：【土地权属核查】单元规划制定计划经市政府批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向市规划国土部门申请对城市更新单元范围内的土地进行权属核查。

市规划国土部门对计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、非农建设用地指标落实申请书、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料进行核查，结合有关规定，将拟拆除重建区域内土地区分以下情形，在30个工作日内对其土地种类、性质、权属、功能、面积等进行认定，并函复计划申报主体：（一）已签订土地使用权出让合同或已办理房地产权登记的用地。

城市更新项目流程城市更新项目是指对城市中老旧、破败或低效用地进行综合开发改造的项目，以提升城市形象、改善居住环境、提高土地利用效益为目标。

城市更新项目涉及的流程包括项目策划、项目准备、项目实施和项目管理等环节，下面将对这几个环节进行详细的介绍。

一、项目策划阶段项目策划阶段是城市更新项目的前期准备工作，主要包括项目选址、项目概念提出、可行性研究等内容。

1.项目选址项目选址是城市更新项目的第一步，需要综合考虑土地资源、市场需求、交通条件等因素，选择适宜的地点进行更新开发。

2.项目概念提出在项目选址确定后，需要提出项目的总体概念，明确项目的发展定位和目标，同时进行市场调研和竞争分析，确定项目的市场前景和可行性。

3.可行性研究可行性研究是城市更新项目的重要环节，包括政策分析、经济评估、社会效益评估等内容，以确定项目的可行性和可行性指标。

二、项目准备阶段项目准备阶段是城市更新项目的具体筹备工作，主要包括项目方案设计、融资筹集、用地征收等内容。

1.项目方案设计项目方案设计是城市更新项目的核心内容，需要确定更新的内容、规划布局、建筑设计等，形成项目的详细实施方案。

2.融资筹集3.用地征收三、项目实施阶段项目实施阶段是城市更新项目的具体实施工作，主要包括施工建设、配套设施建设、销售推广等内容。

1.施工建设施工建设是城市更新项目的重要环节，包括拆迁、土建施工、装修等工作，要保证项目质量和进度，保障工程安全。

2.配套设施建设3.销售推广完成施工后，需要进行销售推广工作，开展房地产销售、商业招商等，提高项目的盈利能力。

四、项目管理阶段项目建成后，需要进行客户服务管理，提供售后服务，解决客户问题，保持良好的客户关系。

2.公共设施维护3.市场运营项目建成后，还需要进行市场运营工作，包括商业经营、活动策划等，推动项目的发展，并实现项目的长期盈利。

总结起来，城市更新项目的流程包括项目策划、项目准备、项目实施和项目管理等环节，这些环节需要有统一的组织和管理机构负责协调与推进。