深圳市城市更新单元规划详细解读

从“十四五”规划解析深圳更新整备八大关键要素2022年7月29日，深圳市规划和自然资源局、深圳市发展和改革委员会发布《深圳市城市更新和土地整备“十四五”规划》（下称《深圳市“十四五”规划》），规划年限为2021-2025年。

作为深圳市及深圳各区更新整备的纲领性文件，市级规划在过去一年指引着深圳各区更新整备的整体方向，亦是深圳各区制定区级更新整备“十四五”规划的重要依据。

近期，除大鹏新区外，深圳各区更新整备“十四五”规划陆续出台，从更新整备目标、更新整备规模、更新整备空间范围划定、更新整备的重心及方向等方面为“十四五”期间各区更新整备项目提供了具体指引。

本文从市级及区级“十四五”规划（大鹏新区除外）释放的政策信号出发，解析2021-2025年深圳更新整备项目发展的八大核心要素。

要素一、强化规划统筹深圳市城市更新强调规划统筹的政策信号早于《深圳市城市更新“十三五”规划》出台之际即已显现，即明确了“十三五”期间全市城市更新的总体目标和发展策略，确定了全市及各区的更新计划规模、供应用地规模等关键指标。

此后，深圳市人民政府办公厅出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》，进一步强调“坚持规划引领，实现城市更新科学有序发展。

”去年发布的《深圳市“十四五”规划》明确提出“加强更新整备的规划统筹”，要求以国土空间规划标准单元为抓手，统筹城市更新和土地整备等存量规划。

标准单元对上落实上层次规划刚性管控指标，横向对接法定图则在存量地区关于开发功能、建筑总量、配套设施等详细规划要求，对下指导标准单元内城市更新和土地整备等各类存量规划编制，包括指引划定项目边界、确定地块划分、明确地块功能、建筑规模和配套设施等。

深圳各区则进一步将“政府统筹”“规划引领”“规划统筹”等原则设定为“十四五”规划遵循的基本原则之一，部分区域（如：光明区、宝安区、南山区）更是从二次开发规划策略研究、国土空间规划与二次开发实施衔接、片区项目统筹等宏观、中观、微观层面，强化政府统筹与规划引领作用，推动更新整备项目实现从“项目要更新整备”到“城市需要引领更新整备”，以及从“项目等空间”到“空间等项目”的转变。

深圳市宝安区福海街道城市更新统筹规划方案汇报发展环境广深科技创新走廊引领湾区创新发展，福海成为战略核心区一廊十核多节点福海街道印象福海Contents 目录基地现状规划解读发展定位规划方案图则对比行动计划用地概况 产业基础 交通网络 配套支撑 风貌特色 生态人文基地现状 01福海街道社区一览表社区名称总人口数户籍人口数非户籍人口数面积（平方公里）桥头87460137075667 5.16和平10151011631003479.80新和770371370756677.80塘尾1225031719120784 4.10新田3414223233910 1.63大洋17967425175420.79稔田11098144109540.38 7个441717651344520429.66流动人口大，倒挂现象明显权属清晰用地比例51.32%权属类型用地面积（公顷）比例（%）合法用地两规处理用地181.95 5.7251.32非农建设用地87.10 2.74国有划拨用地156.59 4.92国有已出让用地312.43 9.83国有未出让用地906.55 28.51其他用地1535.38 48.28合计3180.00 100.00现状权属图填海区未建设区现状建成区东侧高度建成，西侧空港新城填海区建成区空间示意图现状片区高度建成，工业主导土地利用现状图机场限高图48.72米以下限高区48.72米以下限高区48.72米至100米限高区100米至148.8米限高区生态控制线范围 河道蓝线控制范围水域生态控制区48.72米限高区限高区间（米）占地面积 占比 0-48.72 18.01 56.64% 48.72-100 8.36 26.29% ≥100 4.57 14.37% 非限高区域0.862.70%大部分用地位于机场限高区，纵向发展潜力受限。

产业基础雄厚，工业主导地位突出研发创新能力强，创新载体平台数量多、级别高形成三大支柱产业新兴产业处于培育发展阶段2016年福海街道规模以上工业企业生产总值及数量分行业统计图工业企业向园区集聚趋势明显仍有较多产业空间有待转型升级福海街道现状产业园区分布图空运：宝安国际机场陆运：宝安大道、广深沿江高速、广深高速、G107国道（广深公路） 水运：福永码头，规划区南侧交通网络区域交通现状图T4航站楼区域交通序号道路名称道路长度(Km)道路密度深标1高速公路 4.4 0.26 0.3-0.4 2主干路23.6 1.41 1.2-1.8 3次干路24.1 1.44 2.1-3.2 4支路31.88 1.91 6.5-10合计83.98 5.02 10.1-15.4珠江口道路系统公共交通在建地铁20号线地铁1号线地铁11号线微巴线路微巴线路微巴线路慢行交通/静态交通自行车专用道人行道混合自行车道立新湖绿道人行天桥社区级设施为主，服务水平偏低图例教育设施文体设施医疗卫生设施管理服务设施联诚购物广场万家和超市塘尾农贸批发市场新和市场惠贸百货永丰海鲜市场和平酒店 东方山水酒店汉永酒店威尔斯酒店汉都酒店 塘尾影剧院 福永义乌同泰时代广场商场福购商场永佳福购物广场中源购物广场商场、影院 酒店 市场图例社区级设施为主，服务水平偏低市政配套——给水工程市政配套——雨水防洪市政配套——污水工程市政配套——电力工程市政配套——通信工程福永机楼市政配套——燃气工程燃气现状图风貌分区立新湖福州大道稔田社区公园 塘尾社区公园桥头社区公园凤凰山森林公园航港高尔夫球场望牛亭公园凤凰古村生态资源：背山面海，基础良好立新湖山—湖—城—海，廊道不畅×××山湖 城 海现状绿地景观与公共空间分布图凤凰山森林公园航港高尔夫球场杨候宫可隐林公祠 植利楼 林氏公祠灶下陈氏公祠大榕树邓氏公祠望牛亭公园老屋村老屋村古井 桥头广场凤凰 古村人文资源：岭南传统建筑丰富现状总结区位优势用地空间产业基础交通条件景观风貌粤港澳大湾区枢纽，前海战略拓展区东侧高度建成，西侧空港新城填海区，机场航空限高产业基础雄厚，创新能力强，仍有较多产业空间有待转型升级海陆空轨齐备，微循环不足，停车设施缺乏生态、人文景观资源丰富，建设风貌平淡，通廊不畅、网络性不足用地配套合法用地占比高；工业用地主导，配套设施缺乏02规划解读深圳市城市总体规划（2010-2020）西部发展轴是珠江三角洲城镇群发展“脊梁”的重要组成部分，主要发展现代服务业和高端制造业等功能。

-深圳市城市更新政策和流程解析课件 (一)近年来，随着城市化进程的不断加速和人口的不断增长，深圳市面临着很多城市更新的问题。

为了解决这些问题，深圳市政府制定了一系列的城市更新政策和流程。

本文将对这些政策和流程进行解析，以帮助大家更好地了解深圳市城市更新工作。

一、关于城市更新政策深圳市城市更新政策是由深圳市政府制定，其主要目的旨在解决城市旧城区的老旧不堪、基础设施老化、房屋老旧等问题。

为此，深圳市政府在城市更新政策中明确了以下几点：1.打造一条水清岸绿的新城市道路在城市更新政策中，深圳市政府提出了打造一条水清岸绿的新城市道路的目标。

这将有助于改善城市环境，提升城市形象。

2.更新旧城区的基础设施深圳市政府还明确了更新旧城区的基础设施的目标。

这将有助于提升城市的设施水平，使城市更加适合人居住。

3.推进旧城区的经济转型深圳市政府还提出了推进旧城区的经济转型的目标。

这将有助于促进旧城区的经济发展，提高居民的生活水平。

二、关于城市更新流程在深圳市，城市更新的流程分为四个主要步骤：1.城市更新规划在城市更新规划阶段，深圳市政府会制定一个城市更新规划。

这个规划将会明确深圳市的城市更新目标、更新计划等等。

2.城市更新方案在城市更新规划制定完成后，要制定具体的城市更新方案。

这个方案将以城市更新规划为基础，制定更具体的更新计划。

3.城市更新实施城市更新实施是最为关键的一个步骤。

在这个步骤中，深圳市政府会根据城市更新方案，有序地推进整个更新进程。

需要注意的是，城市更新实施需要充足的资金支持。

4.城市更新评估城市更新评估是最后一个步骤。

在这个步骤中，深圳市政府会评估整个城市更新工作的成果，以及其他方面的因素。

结论：总之，深圳市为了解决城市更新问题，制定了一系列的城市更新政策和流程。

这些政策和流程能够规范城市更新工作，同时也能够保证城市更新的顺利进行。

深圳市城市更新改造政策解读和工作步骤流程整理前言近年来，深圳市作为中国的经济特区，城市更新改造成为其中的重要政策之一。

城市更新改造工作不仅关系到城市的经济发展、市民居住环境，也涉及到社会稳定和人居安全等方面。

因此，深圳市政府及相关部门对于城市更新改造工作非常重视，制定了一系列政策来推进城市更新改造工作。

本文将对深圳市城市更新改造政策进行解读，并整理出城市更新改造工作的步骤流程。

一、深圳市城市更新改造政策解读1.城市更新改造背景城市更新改造是指在城市旧区内，按照城市总体规划和建设要求，利用现有资源进行规划设计和再开发建设，改善城市居住和生活环境的一种综合性、系统性工作。

深圳市城市更新改造工作背景包括：全面发展城市创新驱动战略，完善市政公用设施，推进城市化、产业化和城市文化与符号化的有机统一等。

2.城市更新改造政策目标深圳市城市更新改造政策目标是通过控制现有城市的空间扩张，迅速开发出具有现代产业体系的城市新区，达到清理城市“烂尾工程”、改善城市居住环境、提高城市整体形象等目标，提高城市的竞争力和居民的幸福感。

3.城市更新改造政策内容深圳市城市更新改造政策包括：•整体规划和区域规划•土地成本保障机制•住宅区改造和旧房改造•立体交通体系的发展•城市公共设施的规划与建设•环保政策和节能政策•健全城市更新改造机制4.城市更新改造政策效果深圳市城市更新改造政策的效果主要包括：•城市景观和居住环境得到极大的改善。

•由于城市更新改造所采用的新技术、新材料等的使用，为城市的更新和建设带来了高效率、高品质和节能环保的新趋势。

•增强了城市的核心竞争力和吸引力。

二、城市更新改造工作步骤流程整理1.方案设计阶段方案设计阶段，主要是为了保障城市更新改造项目的顺利进行，制定可行的工作方案。

具体步骤如下：•编制前期工作方案•确认工作目标•选址•土地规划方案编制•结合城市实际，合理规划道路、交通、绿化、公共设施等。

2.施工阶段施工阶段是城市更新改造工作的重要步骤，基础建设和工程采购措施等，都需要充分考虑。

深圳最新旧改⽅案终于确定了！（附红头⽂件）深圳城市更新“⼗三五”规划终于定稿了！昨晚（11⽉21⽇），深圳市规划国⼟委发布《深圳市城市更新“⼗三五”规划的通知》。

长达55页的⽂件稿，楼校长为⼤家提炼了7个重点，⽅便⼤家阅读。

1规划期内，争取全市完成各类更新⽤地规模30平⽅公⾥。

其中，拆除重建类更新⽤地供应规模为12.5平⽅公⾥。

推进以城中村、旧⼯业区为主要对象的拆除重建。

旧住宅区更新采取以综合整治为主的更新⽅式，审慎开展拆除重建。

2规划期内完成城市更新固定资产投资约 3500 亿元(含拆除重建、综合整治与功能改变等各类城市更新)。

3完成 100 个城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项⽬。

完成约20个城中村住宅改造项⽬，满⾜50万⼈的现代化住房需求。

4争取在城市更新单元规划阶段新增⼀批公共配套设施中⼩学不少于100所，综合医院不少于8家，幼⼉园不少于215所。

5规划期内⼒争完成 100 个旧⼯业区复合式更新。

⼯业区块线内的旧⼯业区更新⽅向原则上应为⼯业⽤地功能，严格控制“⼯改商”“⼯改居”，保证2020年全市⼯业⽤地⽐重不低于30%。

6通过更新配建⼈才住房和保障性住房约650万平⽅⽶，配建创新型产业⽤房总规模约100万平⽅⽶。

配建13万套⼈才住房和保障性住房，以轨道站点周边区域为重点改善建设区位。

⼤部分都在关外，龙岗4.6万套全市最多。

关内的话则是南⼭区最多，为0.9万套。

以下为各区指标↓Q2新增保障房有什么要求？改造⽅向为新型产业⽤地的更新项⽬，规划不少于开发建设⽤地⾯积15%且不超过20%的独⽴⼈才住房和保障性住房⽤地。

轨道站点500⽶范围内的旧⼯业区可按照相应程序调整规划，申请通过更新建设。

关于新增配套Q1交通会有啥变化？市政交通基础⽀撑条件好的加强加快更新推进，城市中⼼区，重点产业发展区，交通枢纽与轨道站点周边区域、公共配套设施不⾜地区等范围的，划⼊优先拆除重建区。

道路加快推进光明、坪⼭、龙华、⼤鹏等新区主、次⼲路⽹络建设，持续完善原特区外道路基础设施，适时启动新湖路-镇海路、布罗通道等通道设施建设，强化原⼆线关周边区域联系。

深圳城市更新单元实施方案深圳作为中国改革开放的前沿城市，城市更新一直是其发展的重要组成部分。

为了更好地推动城市更新工作，提升城市更新单元的实施效果，我们制定了深圳城市更新单元实施方案，旨在全面提升城市更新单元的规划、建设和管理水平，为城市发展注入新的活力。

首先，我们将加强城市更新单元的规划设计。

通过科学合理的规划设计，充分挖掘城市更新单元的潜力，实现土地资源的最大化利用。

在规划设计中，我们将注重提升城市更新单元的宜居性和可持续发展性，打造具有深圳特色的宜居城市空间。

其次，我们将加大城市更新单元的建设力度。

通过加强基础设施建设、提升建筑质量和推动产业发展，全面提升城市更新单元的整体建设水平。

我们将注重提升城市更新单元的功能性和美观性，打造具有创新活力的城市更新单元。

同时，我们将加强城市更新单元的管理和运营。

通过建立健全的管理体系，提升城市更新单元的管理效率和服务水平。

我们将注重推动城市更新单元的智能化管理和绿色发展，为居民提供更加便利、舒适的生活环境。

此外，我们将加强城市更新单元的环境保护和生态建设。

通过加大绿化、节能减排和生态修复力度，提升城市更新单元的生态环境质量。

我们将注重打造具有生态宜居特色的城市更新单元，为居民提供更加健康、宜居的生活环境。

最后，我们将加强城市更新单元的宣传推广和产业引导。

通过加强城市更新单元的品牌建设和宣传推广，提升城市更新单元的知名度和影响力。

同时，我们将注重引导和吸引产业集聚，推动城市更新单元的产业发展和经济增长。

总之，深圳城市更新单元实施方案将全面提升城市更新单元的规划、建设和管理水平，为深圳城市更新工作注入新的活力，为居民提供更加宜居、宜业的生活环境，为城市发展注入新的动力。

让我们携手努力，共同推动深圳城市更新工作迈上新的台阶！。

深圳市宝安区福海街道城市更新统筹规划方案汇报发展环境广深科技创新走廊引领湾区创新发展，福海成为战略核心区一廊十核多节点福海街道印象福海Contents 目录基地现状规划解读发展定位规划方案图则对比行动计划用地概况 产业基础 交通网络 配套支撑 风貌特色 生态人文基地现状 01福海街道社区一览表社区名称总人口数户籍人口数非户籍人口数面积（平方公里）桥头87460137075667 5.16和平10151011631003479.80新和770371370756677.80塘尾1225031719120784 4.10新田3414223233910 1.63大洋17967425175420.79稔田11098144109540.38 7个441717651344520429.66流动人口大，倒挂现象明显权属清晰用地比例51.32%权属类型用地面积（公顷）比例（%）合法用地两规处理用地181.95 5.7251.32非农建设用地87.10 2.74国有划拨用地156.59 4.92国有已出让用地312.43 9.83国有未出让用地906.55 28.51其他用地1535.38 48.28合计3180.00 100.00现状权属图填海区未建设区现状建成区东侧高度建成，西侧空港新城填海区建成区空间示意图现状片区高度建成，工业主导土地利用现状图机场限高图48.72米以下限高区48.72米以下限高区48.72米至100米限高区100米至148.8米限高区生态控制线范围 河道蓝线控制范围水域生态控制区48.72米限高区限高区间（米）占地面积 占比 0-48.72 18.01 56.64% 48.72-100 8.36 26.29% ≥100 4.57 14.37% 非限高区域0.862.70%大部分用地位于机场限高区，纵向发展潜力受限。

产业基础雄厚，工业主导地位突出研发创新能力强，创新载体平台数量多、级别高形成三大支柱产业新兴产业处于培育发展阶段2016年福海街道规模以上工业企业生产总值及数量分行业统计图工业企业向园区集聚趋势明显仍有较多产业空间有待转型升级福海街道现状产业园区分布图空运：宝安国际机场陆运：宝安大道、广深沿江高速、广深高速、G107国道（广深公路） 水运：福永码头，规划区南侧交通网络区域交通现状图T4航站楼区域交通序号道路名称道路长度(Km)道路密度深标1高速公路 4.4 0.26 0.3-0.4 2主干路23.6 1.41 1.2-1.8 3次干路24.1 1.44 2.1-3.2 4支路31.88 1.91 6.5-10合计83.98 5.02 10.1-15.4珠江口道路系统公共交通在建地铁20号线地铁1号线地铁11号线微巴线路微巴线路微巴线路慢行交通/静态交通自行车专用道人行道混合自行车道立新湖绿道人行天桥社区级设施为主，服务水平偏低图例教育设施文体设施医疗卫生设施管理服务设施联诚购物广场万家和超市塘尾农贸批发市场新和市场惠贸百货永丰海鲜市场和平酒店 东方山水酒店汉永酒店威尔斯酒店汉都酒店 塘尾影剧院 福永义乌同泰时代广场商场福购商场永佳福购物广场中源购物广场商场、影院 酒店 市场图例社区级设施为主，服务水平偏低市政配套——给水工程市政配套——雨水防洪市政配套——污水工程市政配套——电力工程市政配套——通信工程福永机楼市政配套——燃气工程燃气现状图风貌分区立新湖福州大道稔田社区公园 塘尾社区公园桥头社区公园凤凰山森林公园航港高尔夫球场望牛亭公园凤凰古村生态资源：背山面海，基础良好立新湖山—湖—城—海，廊道不畅×××山湖 城 海现状绿地景观与公共空间分布图凤凰山森林公园航港高尔夫球场杨候宫可隐林公祠 植利楼 林氏公祠灶下陈氏公祠大榕树邓氏公祠望牛亭公园老屋村老屋村古井 桥头广场凤凰 古村人文资源：岭南传统建筑丰富现状总结区位优势用地空间产业基础交通条件景观风貌粤港澳大湾区枢纽，前海战略拓展区东侧高度建成，西侧空港新城填海区，机场航空限高产业基础雄厚，创新能力强，仍有较多产业空间有待转型升级海陆空轨齐备，微循环不足，停车设施缺乏生态、人文景观资源丰富，建设风貌平淡，通廊不畅、网络性不足用地配套合法用地占比高；工业用地主导，配套设施缺乏02规划解读深圳市城市总体规划（2010-2020）西部发展轴是珠江三角洲城镇群发展“脊梁”的重要组成部分，主要发展现代服务业和高端制造业等功能。

深圳更新单元实施方案一、背景介绍。

深圳市作为中国改革开放的前沿城市，经济发展迅速，城市更新也日新月异。

为了更好地推动城市更新工作，提升城市的宜居性和可持续发展能力，制定深圳更新单元实施方案至关重要。

二、目标与原则。

1. 目标，通过更新单元实施方案，促进城市功能优化，提升城市品质，改善居民生活环境，推动城市可持续发展。

2. 原则，以人为本，注重环境保护，科学规划，合理布局，多元发展，注重历史文化保护和传承。

三、实施步骤。

1. 调研评估，对更新单元进行全面调研评估，包括土地利用现状、环境状况、社会经济发展状况等方面，为制定实施方案提供客观数据支持。

2. 规划设计，根据调研评估结果，制定更新单元规划设计方案，包括土地利用规划、建筑设计、公共设施规划等内容，确保规划设计科学合理。

3. 招商引资，通过政府引导基金、PPP模式等方式，吸引社会资本参与更新单元建设，推动城市更新工作。

4. 实施管理，建立健全的更新单元实施管理机制，明确责任主体，加强监督和考核，确保实施方案顺利进行。

四、保障措施。

1. 法律法规，加强对城市更新相关法律法规的研究和完善，为实施方案提供法律依据和保障。

2. 资金支持，加大对城市更新单元建设的财政投入力度，同时鼓励社会资本参与，形成多元化的资金支持体系。

3. 技术支持，加强更新单元建设的技术支持，推动绿色建筑、智慧城市等新技术的应用，提升城市更新质量。

4. 宣传推广，加强对城市更新单元实施方案的宣传推广工作，引导社会各界关注和支持城市更新工作。

五、成效评估。

实施方案的成效评估是城市更新工作的重要环节，通过对更新单元建设后的城市功能、居民生活环境、经济社会发展等方面进行评估，及时发现问题，调整方案，提升城市更新工作的效果。

六、总结。

深圳更新单元实施方案的制定和实施，是推动城市更新工作的重要举措，对于提升城市品质、改善居民生活环境，推动城市可持续发展具有重要意义。

希望通过全社会的共同努力，深圳的城市更新工作能够取得更加显著的成效，为城市发展注入新的活力和动力。

深圳经济特区城市更新条例正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------深圳市六届人大常委会公告（第二二八号）《深圳经济特区城市更新条例》经深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议于2020年12月30日通过，现予公布，自2021年3月1日起施行。

深圳市人民代表大会常务委员会2020年12月30日深圳经济特区城市更新条例（2020年12月30日深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议通过）目录第一章总则第二章城市更新规划与计划第三章拆除重建类城市更新第四章综合整治类城市更新第五章保障和监督第六章法律责任第七章附则第一章总则第一条为了规范城市更新活动，完善城市功能，提升城市品质，改善人居环境，根据有关法律、行政法规的基本原则，结合深圳经济特区实际，制定本条例。

第二条深圳经济特区城市更新活动适用本条例。

本条例所称城市更新，是指对城市建成区内具有下列情形之一的区域，根据本条例规定进行拆除重建或者综合整治的活动：（一）城市基础设施和公共服务设施急需完善；（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患；（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合经济社会发展要求，影响城市规划实施；（四）经市人民政府批准进行城市更新的其他情形。

根据市住房发展规划，旧住宅区拆除重建后优先用于公共租赁住房、安居型商品房和人才住房等公共住房建设，由市、区人民政府按照有关规定组织实施。

具体办法由市人民政府另行制定。

第三条城市更新应当遵循政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与的原则。

第四条城市更新应当增进社会公共利益，实现下列目标：（一）加强公共设施建设，提升城市功能品质；（二）拓展市民活动空间，改善城市人居环境；（三）推进环保节能改造，实现城市绿色发展；（四）注重历史文化保护，保持城市特色风貌；（五）优化城市总体布局，增强城市发展动能。