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天津新燕莎-奥特莱斯国际品牌城设计和技术要点【摘要】结构设计布置合理对减少结构扭转效应至关重要。
架空连廊、采光穹顶采用钢结构，并与塔楼结构采用弱连接，使结构受力小和简单。
结构安全可靠。
管桩基础、复合地基是控制软土地基沉降较有效措施。
关键词：减少扭转效应，架空连廊，弱连接，沉降控制。
一. 工程概况天津时尚舞台国际品牌城已交付使用。
现更名为天津新燕莎-奥特莱斯国际品牌城。
它位于东丽空港物流加工区。
建筑总体布局为蝴蝶形，由A、B、C、D 四个区共三十栋建筑和中央休闲大厅组成。
建筑分为一层、二层局部三层建筑，建筑功能为商铺、餐饮、影院、办公、汽车库。
占地面积约14万平方米，建筑面积约9万平方米。
一. 建筑方案特点本工程脱离了传统的集中及多层建筑模式的商业格局，以崭新的现代古典式的意大利风格，创造一个将观光、购物、餐饮、休闲融合于环境的商业街。
商业街平面以一只蝴蝶形状为基本，蝴蝶翅膀的轮廓由外围商铺圈构成。
大街、小巷的人形道路环绕商业街。
商铺之间架空二层连廊、商铺间步行的穿越和迂回曲折使得购物更便捷。
建筑平面各种形态，多边形和曲线形的建筑以及意大利风格建筑立面造型、特色装饰墙、艺术性雕花铁艺、艺术雕像、遮阳雨篷等，都给人们带来视觉的刺激和惊喜。
展现给人们的高贵而典雅的意大利风情小镇的建筑风格不仅为人们提供一站式购物乐趣，同时还给人们一种具大的精神享受。
特别是商业街中央休闲大厅屋面由四个塔楼八根框架柱撑起的采光穹顶，使整个商业街建筑群体更加美丽和壮观。
附图--建筑鸟瞰图。
三.结构设计（一）.结构设计的主要技术重点：本工程各塔楼结构形式均采用钢筋砼框架结构体系。
因建筑方案平面、立面布置需要，造成结构平面、立面不规则、\不对称，因此控制结构形心与结构刚心的偏心率是设计重点之一；对平面超长，满足建筑立面需要，结构不能设置温度收缩缝应采取合理的技术措施是设计重点之二；首层建筑层高5.2米，结构计算要满足规范指标要求，导致柱截面偏大不经济，采取什么措施可使框架柱截面不至于过大是设计重点之三；商业街各商铺之间设置的架空连廊以及中央大厅采光穹顶，选择合理结构形式及与主体结构连接形式是设计重点之四；本工程场地土类别为三类，中、高压缩性土较厚，非常软弱，变形大。
奥特莱斯项目介绍及分析一．O UTLET业态的由来与优势奥特莱斯OUTLETS是一种新的商业形态, 以销售名牌过季、下架、断码商品构成。
OUTLETS在进展初期作为单个的“工厂直销店”(factory outlet)，以优惠的折扣价格处理工厂尾货。
由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐步汇合，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终进展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。
目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级商业形态。
奥特莱斯业态满足了消费者与名牌厂商的双方特殊需求，名牌厂商需要处理过季节商品；进驻品牌直销广场，厂商能够及时设置最新的品牌形象店与折扣，同时使用直销形式能够有效加速销售额增长，加快收回资金；众多品牌消费者需要便宜价格得到名牌商品，因此奥特莱斯业态在中国具有较大生命力。
奥特莱斯业态在美国得到蓬勃进展,目前已经进展到320多家奥特莱斯。
日本、韩国新加坡都有自己的奥特莱斯商店。
图1 美式OURLET奥特莱斯在中国具有良好进展前景，特别是沿海富裕地区与西南、华北等富裕地区,务必有品牌消费群体才能支撑。
奥特莱斯业态并不适合遍地开花，需要引导这种新型业态在中国健康进展，避免一哄而起。
要做好奥特莱斯商业广场需要较强的经营实力，至少5000万元以上流淌资金用于经营，保证货品充足。
二．美国、日本奥特莱斯业态的进展美国奥特莱斯种类多，很多创新的商店也是从美国开始，通过比较研究美国多个奥特莱斯商店，作者认为fashion outlet是美国非常有特色的品牌折扣店，它将流行文化与商业展示完美结合。
fashion outlet位于美国拉斯维加斯，拥有１００多个一流设计师推出的最新款式时装精品，号称精品时尚总汇，折扣达到７５％。
(1) 项目布局与环境图2 商场总体布局图3 商场入口图4 商场内部环境图５主题装饰区域－使用男女任务形象烘托环境图６特色雕塑与灯饰(2)品牌组合(3)VMD 商业形象展示女性商品视觉形象图７STYLES特色女性流行时装店男性商品视觉形象图８男装特色店图９美国著名品牌老海军图10 GAP品牌名店图11针对青年消费者的视觉形象店橱窗与照明特色图12 特色橱窗图13 女装店的典型照明装置图14 顶部灯光营造气氛美国奥特莱斯还有一个特点是很多位于风情优美的旅游区，环境优美，商业布局注重园林环境，营造休闲气氛。
目录一、奥特莱斯的由来 (3)二、奥特莱斯运作模式分类 (3)三、奥特莱斯合作模式分类 (5)四、奥特莱斯商业业态的特点 (6)五、我国奥特莱斯状况 (7)六、我国奥特莱斯排行榜前三甲 (8)七、我国奥特莱斯之应变升级 (9)八、我国奥特莱斯发展趋势 (11)九、我国奥特莱斯存在的问题 (13)十、打造奥特莱斯购物中心新商业模式 (16)十一、结论 (19)一、奥特莱斯的由来奥特莱斯的由来诞生于美国的“奥特莱斯”(OUTLETS)英文原意是“出口、出路”的意思，是由“工厂直销店”逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称品牌直销购物中心。
由于售卖这样的商品，再加上店铺装修追求简约，减少中间环节，节约开支，所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。
商品折扣一般可低至5折以下。
这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。
那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。
后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。
据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。
在美国已经拥有一百多年历史的OUTLETS业态引入中国后称为“奥特莱斯”，但在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心只是OUTLETS业态中的一种模式，还有一种就是最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流，主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子式的奥特莱斯，北京燕莎主要是借鉴这种模式；另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面上海青浦是典型。
二、奥特莱斯运作模式分类（一）奥特莱斯物业型态模式分类庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。
一、上海奥特莱斯购物中心1、项目发展背景分析区位上海奥特莱斯位于上海市青浦区。
项目周边高速路网发达，紧临沪宁高速、沪青平公路及上海郊区环线。
项目距离市中心约30KM，距离虹桥机场约25KM。
有多条公交线路直接到达项目。
从项目乘坐公交车约60 分钟可到达上海人民广场、上海南站、上海火车站、南京西路、淮海路等商业发达中心区。
通过沪宁高速、沪杭高速可快速到达湖州、无锡、常州、苏州、杭州等经济发达地区。
分析认为：上海青浦奥特莱斯在区位上具备了较大的区域辐射能力以及较强的区域消费潜力的支持。
规模项目参数备注总建筑面积14 万平方米总建筑面积包括配套用房店铺数量294 间经营店铺数量266 间从规模上看，上海奥特莱斯是目前国内同类业态中规模较大的项目。
14 万平方米的建筑规模中绝大部分是经营性物业。
物流配套、休闲配套、旅游配套等建筑设施相对缺乏。
分析认为：如此巨大规模的奥特莱斯业态项目，缺乏了休闲配套、旅游配套等多元化业种组合，对于营造多元化的消费人流具有较大的限制。
投资管理组合项目由上海百联集团和九龙仓集团共同投资建设。
调查了解到，项目地块是由上海百联集团提供，九龙仓集团在资金及国际品牌招商方面提供支持，双方共同控股上海奥特莱品牌直销广场有限公司，由上海百联集团负责日常运营。
尤其注意的是，上海百联集团和九龙仓集团同属于大型的贸易流通型企业。
其中上海百联集团是国内最大的流通产业集团；位列中国企业500强第17 位；拥有5 家上市公司；遍布全国25 省市共计7118 家营业网点；几乎涵盖了国际商贸流通现有的各种业态，如百货、标准超市、大卖场、便利店、购物中心；涉及金属、燃料、机9电、木材、化工原料、汽车贸易等生产资料流通贸易的众多业务。
九龙仓集团综合资产总值逾港币1,700 亿元；旗下的香港核心物业─海港城及时代广场的综合营业额港币54.34 亿元；在珠三角、长三角及中国其它沿海地区积极拓展货箱码头业务。
分析认为：上海奥特莱斯在产权、经营权、使用权方面划分清晰。
天津奥城市场研究报告一、引言天津奥城市场研究报告旨在深入了解天津奥城市场的运营状况、竞争环境和消费者需求，为企业发展提供参考和战略指导。
二、市场概述天津奥城位于天津市南开区，是一个集购物、餐饮、娱乐和休闲于一体的综合性商业运营中心。
该市场规模庞大，吸引了众多大型商家进驻，成为天津市重要的购物消费场所之一。
三、竞争环境1. 主要竞争对手：天津奥城周边存在多个商场和购物中心，如尚学路购物中心、天津奥体商城等，它们与天津奥城形成了一定的竞争格局。
2. 竞争优势分析：天津奥城以其独特的建筑风格、多元化的品牌组合和优质的服务，吸引了许多知名品牌入驻，形成了一定的差异化竞争优势。
四、消费者需求1. 购物需求：消费者对时尚、质量和价格的要求逐渐提高，他们希望在购物过程中享受到舒适和愉悦的体验。
2. 餐饮需求：消费者对餐饮的选择越来越注重多样性和个性化，并关注食品安全和营养健康。
3. 娱乐需求：消费者愿意在休闲时光中享受娱乐活动，如电影、KTV和游乐设施等。
五、市场运营状况1. 天津奥城的市场运营状况较好，吸引了大量消费者流量，并实现了良好的销售额。
2. 天津奥城的租赁情况稳定，主要品类店铺出租率较高。
3. 天津奥城的管理团队注重市场推广和宣传，通过各种促销活动和品牌合作吸引了更多消费者。
六、发展建议1. 进一步提升服务质量：通过培训员工、提供个性化服务和改善购物环境，提升消费者的购物体验。
2. 丰富品牌组合：积极吸引国内外知名品牌入驻，提供更多种类的商品选择。
3. 深化娱乐业态：增加娱乐设施和活动，在购物之余提供更多娱乐选择。
4. 加强数字化营销：借助社交媒体和移动应用程序等渠道，提升品牌知名度和消费者互动。
七、结论天津奥城作为天津市重要的购物消费场所之一，具备良好的市场运营状况和竞争优势。
通过进一步满足消费者需求、加强服务质量和数字化营销，天津奥城有望实现更大规模的发展和壮大。
企业在进入天津奥城市场时，务必制定合适的运营策略和市场推广方案，以应对激烈的竞争环境。
