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全国奥特莱斯考察报告（二）引言概述：本文旨在对全国各地的奥特莱斯进行考察，并总结分析其经营情况和市场竞争力。
通过对多个奥特莱斯进行实地访察和调查研究，我们对这一特殊形式的商业模式有了更深入的认识。
本报告将从以下五个大点展开对奥特莱斯的考察。
一、奥特莱斯的发展和趋势1. 奥特莱斯的起源和演变2. 当前全国奥特莱斯的发展现状3. 奥特莱斯的发展趋势分析4. 奥特莱斯的成功案例分析5. 奥特莱斯行业的挑战和机遇二、奥特莱斯的经营模式1. 奥特莱斯的商业模式概述2. 奥特莱斯的商品采购和供应链管理3. 奥特莱斯的销售策略和促销手段4. 奥特莱斯的顾客服务和体验管理5. 奥特莱斯的品牌建设和市场推广三、奥特莱斯的商品特点和竞争力1. 奥特莱斯的商品种类和品牌特点2. 奥特莱斯的商品质量和价格优势3. 奥特莱斯的库存管理和货源保障4. 奥特莱斯的独特产品和个性化定制5. 奥特莱斯的竞争优势和市场地位四、奥特莱斯的消费者群体和消费偏好1. 奥特莱斯的目标消费者群体分析2. 奥特莱斯的消费者购买动机和行为特点3. 奥特莱斯的消费者满意度和忠诚度研究4. 奥特莱斯的消费者数据分析和挖掘5. 奥特莱斯的消费者反馈和改善建议五、奥特莱斯的未来发展策略1. 奥特莱斯的品牌战略和品牌扩张2. 奥特莱斯的线上线下融合发展3. 奥特莱斯的国际化和全球市场布局4. 奥特莱斯的社会责任和可持续发展5. 奥特莱斯的创新和技术应用展望总结：通过对全国各地奥特莱斯的考察，我们可以看到奥特莱斯作为一种新型形式的商业模式，在市场竞争中具备着显著的优势。
在发展的过程中，奥特莱斯需要不断创新和改进，提升消费者的体验和满意度。
同时，奥特莱斯也需要关注社会责任和可持续发展，积极适应市场变化和顾客需求，确保未来的发展策略能够实现长期稳定增长。
全国奥特莱斯考察报告（一）引言概述：随着消费升级和购物需求的不断增加，奥特莱斯作为一种新兴的购物模式，逐渐受到了广大消费者的关注和喜爱。
为了更好地了解全国奥特莱斯的发展现状和运营情况，特进行了一次全面的考察和调研。
本报告将从以下五个方面对全国奥特莱斯进行详细的梳理和分析。
正文：一、奥特莱斯的发展历程1. 了解奥特莱斯起源和演变过程2. 分析奥特莱斯在中国发展的阶段和特点3. 探讨奥特莱斯的市场定位和发展战略4. 研究奥特莱斯各地分布情况和规模5. 分析奥特莱斯的经营模式和管理理念二、奥特莱斯的消费特点和顾客行为1. 揭示奥特莱斯的消费心理和消费习惯2. 分析奥特莱斯顾客的购物需求和购买决策因素3. 探讨奥特莱斯与其他购物方式的差异和优势4. 研究奥特莱斯的顾客群体结构和消费水平5. 分析奥特莱斯的顾客忠诚度和口碑影响因素三、奥特莱斯的品牌和商品特色1. 调查奥特莱斯的品牌合作和商户结构2. 研究奥特莱斯的品牌认知和品牌形象塑造3. 探讨奥特莱斯的商品分类和陈列方式4. 分析奥特莱斯的商品供应链和货源保障5. 揭示奥特莱斯的品牌溢价和销售促销策略四、奥特莱斯的运营管理和发展趋势1. 考察奥特莱斯的场地选址和店铺规划2. 分析奥特莱斯的运营管理模式和物流配送体系3. 探讨奥特莱斯的人员招募和培训体系4. 研究奥特莱斯的大数据分析和智能化管理5. 展望奥特莱斯的未来发展趋势和挑战总结：通过本次考察和调研，我们对全国奥特莱斯的发展现状和运营情况有了更加深入的了解。
奥特莱斯作为一种新兴的购物模式，拥有较为独特的消费特点和顾客行为。
其品牌和商品特色、运营管理以及未来发展趋势都值得关注和思考。
随着消费升级的推动和市场竞争的加剧，奥特莱斯将面临着更多的机遇和挑战，只有不断创新和完善自身，才能在市场中获得更大的竞争优势。
fisaa北京奥特莱斯案例调研报告名称 建筑 面积商品均价 （元）人均消费额 （元/人/次）商品档次 所属商圈 发展潜力爱家奥特莱斯 & 000 150-500 300-800 中低档 亚奥 好 燕莎奧特莱斯 35, 500 400-10001000-2000中高档 国贸泛CBD 良好 活力东方.奥 特莱斯 6& 000一—中高档 朝青板块 非常好 赛特奥特莱斯一一一—中央别墅区 良好上海奥特莱斯110,000 500-1500 1500-2500中高档 郊区（道路 干线汇集地）良好1、 商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通:2、 商品档次也代表入驻的品牌的档次。
二、详细情况 分析：从布局上看，大的奥特莱斯经营店集中在东边（国贸CBD ）和北边（亚奥）商圈内， 四边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外，还没有规模大有特色品牌折扣购物中心，而西北（1）北京奥特莱斯布局女郊农场北苑爱家outlets—人大处UI• d鲁谷北京两站;:広里燕莎outlets济朝阳门香山活力东方outlets东MB £ 71 QI定福庄赛持 outlets（西山板块、中关村等）开发了大量的髙档别墅和社区，聚集了大量的髙端消费人群，修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会。
（2）周边环境建筑概况（4）经营状况（5）进驻品牌统计（上海奥特莱斯）奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施。
上海奥特莱斯的经营特色说明如下：1、虽处郊区，但位于上海与杭州、宁波等城市交通必经之地，汇聚上海及周边客源上海奥特莱斯在青浦赵巷镇318国道以北，嘉松中路以东。
新通波塘以西，紧临A9髙速公路，南北分別为沪杭、沪宁髙速公路、东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环髙速公路。
离核心区域人民广场26公里（开车30-50分钟），所以吸引上海本地以及周边城市的顾客。
2、经营以中高档品牌为主入驻的近200个品牌中，以国际一二线品牌为主，国内品牌较少。
北京奥特莱斯基本情况调研报告一、基本情况和结论注：1、商品均价和人均消费额数据来源于实地调研和电话沟通；2、商品档次也代表入驻的品牌的档次。
二、详细情况（1）北京奥特莱斯布局赛特outlets爱家outlets活力东方outlets燕莎outlets分析：从布局上看，大的奥特莱斯经营店集中在东边（国贸CBD）和北边（亚奥）商圈内，西边和南边除了小的奥特莱斯加盟小店外，还没有规模大有特色品牌折扣购物中心，而西北（西山板块、中关村等）开发了大量的高档别墅和社区，聚集了大量的高端消费人群，修建大的具有特色的奥特莱斯购物中心有好的机会。
（2）周边环境（3）建筑概况（4）经营状况（5）进驻品牌统计（上海奥特莱斯）奥特莱斯经营主要以国际国内的服装品牌为主、辅以鞋、箱包、家纺、珠宝以及餐饮、银行等配套设施。
上海奥特莱斯的经营特色说明如下：1、虽处郊区，但位于上海与杭州、宁波等城市交通必经之地，汇聚上海及周边客源上海奥特莱斯在青浦赵巷镇318国道以北，嘉松中路以东。
新通波塘以西，紧临A9高速公路，南北分别为沪杭、沪宁高速公路、东靠A5嘉金高速公路，西邻A30郊环高速公路。
离核心区域人民广场26公里（开车30-50分钟），所以吸引上海本地以及周边城市的顾客。
2、经营以中高档品牌为主入驻的近200个品牌中，以国际一二线品牌为主，国内品牌较少。
商品均价在500-1500之间，人均消费额较高。
3、欧式风格、低密度低容积率建筑，购物之余有公园游玩休闲之感上海奥特莱斯设计采用欧式风格，且大多为一层商铺建筑，且设有喷泉、公园、草地、桥廊等，并配备宽敞的停车场以及各式风格的餐饮，使人在购物之余能尽享公园游览之乐。
4、租售结合出于物业增值、统一管理等原因，商铺大部分只租不卖，但对于大的品牌商，也采取灵活的政策出售部分餐饮店铺等。
入驻的部分品牌如下：服装、箱包、鞋等。
目录一、奥特莱斯的由来 (3)二、奥特莱斯运作模式分类 (3)三、奥特莱斯合作模式分类 (5)四、奥特莱斯商业业态的特点 (6)五、我国奥特莱斯状况 (7)六、我国奥特莱斯排行榜前三甲 (8)七、我国奥特莱斯之应变升级 (9)八、我国奥特莱斯发展趋势 (11)九、我国奥特莱斯存在的问题 (13)十、打造奥特莱斯购物中心新商业模式 (16)十一、结论 (19)一、奥特莱斯的由来奥特莱斯的由来诞生于美国的“奥特莱斯”(OUTLETS)英文原意是“出口、出路”的意思，是由“工厂直销店”逐渐发展为专门销售过季、下架、断码品牌服饰商品的一种商业业态，又称品牌直销购物中心。
由于售卖这样的商品，再加上店铺装修追求简约，减少中间环节，节约开支，所以它们能够以超乎寻常的低价吸引消费者。
商品折扣一般可低至5折以下。
这种模式最早起源于欧洲的服装工厂的仓库边上。
那时众多平时从不打折的大牌服装会时常打开仓库折扣处理过季、断码商品，深受消费者亲睐。
后来众多品牌的尾货处理中心集中到一起，就形成了具有一定规模的工厂直销中心，后来这种模式被美国人发扬光大，他们在离市中心50公里外的高速公路旁开起了大量的奥特莱斯，并辅之以舒适、清新的购物环境，加上一定的餐饮、娱乐设施，以延长顾客逗留时间。
据统计，全美目前已经拥有300多家大型奥特莱斯，成为连锁超市、百货商场外不可忽视的一种零售业态。
在美国已经拥有一百多年历史的OUTLETS业态引入中国后称为“奥特莱斯”，但在美国类似SHOPPING MALL的大型OUTLETS购物中心只是OUTLETS业态中的一种模式，还有一种就是最传统的FACTORY OUTLETS，大多借助洲际公路吸引客流，主要集中销售几家大的工厂做出来的产品，也可以称为大盒子式的奥特莱斯，北京燕莎主要是借鉴这种模式；另外就是欧洲小镇式的OUTLETS，这方面上海青浦是典型。
二、奥特莱斯运作模式分类（一）奥特莱斯物业型态模式分类庄园式奥特莱斯主要源自美国，带有浓郁的美洲田园文化。
一、上海奥特莱斯购物中心1、项目发展背景分析区位上海奥特莱斯位于上海市青浦区。
项目周边高速路网发达，紧临沪宁高速、沪青平公路及上海郊区环线。
项目距离市中心约30KM，距离虹桥机场约25KM。
有多条公交线路直接到达项目。
从项目乘坐公交车约60 分钟可到达上海人民广场、上海南站、上海火车站、南京西路、淮海路等商业发达中心区。
通过沪宁高速、沪杭高速可快速到达湖州、无锡、常州、苏州、杭州等经济发达地区。
分析认为：上海青浦奥特莱斯在区位上具备了较大的区域辐射能力以及较强的区域消费潜力的支持。
规模项目参数备注总建筑面积14 万平方米总建筑面积包括配套用房店铺数量294 间经营店铺数量266 间从规模上看，上海奥特莱斯是目前国内同类业态中规模较大的项目。
14 万平方米的建筑规模中绝大部分是经营性物业。
物流配套、休闲配套、旅游配套等建筑设施相对缺乏。
分析认为：如此巨大规模的奥特莱斯业态项目，缺乏了休闲配套、旅游配套等多元化业种组合，对于营造多元化的消费人流具有较大的限制。
投资管理组合项目由上海百联集团和九龙仓集团共同投资建设。
调查了解到，项目地块是由上海百联集团提供，九龙仓集团在资金及国际品牌招商方面提供支持，双方共同控股上海奥特莱品牌直销广场有限公司，由上海百联集团负责日常运营。
尤其注意的是，上海百联集团和九龙仓集团同属于大型的贸易流通型企业。
其中上海百联集团是国内最大的流通产业集团；位列中国企业500强第17 位；拥有5 家上市公司；遍布全国25 省市共计7118 家营业网点；几乎涵盖了国际商贸流通现有的各种业态，如百货、标准超市、大卖场、便利店、购物中心；涉及金属、燃料、机9电、木材、化工原料、汽车贸易等生产资料流通贸易的众多业务。
九龙仓集团综合资产总值逾港币1,700 亿元；旗下的香港核心物业─海港城及时代广场的综合营业额港币54.34 亿元；在珠三角、长三角及中国其它沿海地区积极拓展货箱码头业务。
分析认为：上海奥特莱斯在产权、经营权、使用权方面划分清晰。
