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土地估价实务7(总分160,考试时间90分钟)一、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意。
)1. 计算主次干道影响距离一般采用公式( )。
A. d＝2s/1B. d＝s/21C. d＝s/1D. d＝2sl2. 若情况修正系数协议为0.50，招标为0.73，拍卖为0.9，1996年、1997年、1998年的地价指数分别为1.12、1.15、1.20，某交易案例为1997年协议方式的交易，成交价800元/平方米，如要评估待估土地1998年的拍卖价格，则修正后的交易案例价格为( )元/平方米。
A. 1029.18B. 1380.00C. 1440.00D. 1502.613. 决定城市土地利用价值的重要因素是( )。
A. 经济发展状况B. 交通状况及通达度C. 人口密度D. 区位4. 凡涉及土地权属、面积、界址等变化的社会经济活动，都必须向国土资源管理部门申请( )，同时申报土地资产价格或土地交易价格。
A. 地价审核B. 土地使用权转移C. 土地税费增减D. 土地登记5. 已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20，则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为( )。
A. 45.5B. 53.3C. 54.5D. 61.56. 比较案例成交地价每平方米400元，对应使用权年期为40年，而待估宗地出让年期为30年，该市土地还原率为8%，则修正后待估宗地地价为( )元/平方米。
A. 300B. 377.6C. 420.3D. 423.77. 在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有( )。
A. 区域人口密度B. 区域农业人口人均耕地C. 城镇商业活动强度D. 城镇非农产业产出效果8. 城镇土地分等的对象是( )。
A. 城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地B. 土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地C. 城市市区、建制镇镇区土地D. 城镇建成区和近郊区范围的土地9. 宗地为逆三角形土地，则其起迄点分别为( )。
2021年土地估价师要点辅导：土地估价实务（7）利润的产生资本主义制度下的利润是剩余价值的转化形式，它表现为商品价值超过成本价格的余额。
利润实际上来源于资本家用可变资本购买的劳动力在生产过程中所创造的剩余价值，但却在现象上表现为资本家全部预付资本所带来的增加额。
剩余价值和利润不但在质上是相同的，剩余价值是利润的本质，利润是剩余价值的表现形式，而且在量上也是相等的;剩余价值和利润所不同的仅仅，剩余价值是对可变资本来说的，利润是对全部资本来说的。
所以，剩余价值一旦转化为利润，剩余价值的起源以及它所反映的资本剥削雇佣劳动的关系就被掩盖了。
在资本主义社会，利润所造成的假象就是：它是资本的产物，同劳动完全无关。
社会主义制度下的利润是企业劳动者为社会创造的剩余产品的价值表现形式。
产品的价值构成是c+v+m，c+v部分转化为生产成本，m部分是劳动者为社会创造的剩余产品部分，转化为企业的利润。
社会主义利润的具体形式有：实现利润，即企业销售收入减去各项费用支出的余款;上缴利润，即按规定上缴给国家财政部门的利润;税后利润，即企业实现利润按国家规定上缴一定比例后留归企业的部分等等。
社会主义利润与资本主义利润有本质的区别，它是劳动者为社会创造的价值，用于扩大社会主义再生产和改善人民的生活状况，是社会主义积累和社会消费基金的主要来源，也是衡量和评价企业经济活动的一个重要指标。
利润是对价值链的覆盖或切割的结果，所以，利润与销售过程和管理过程关系紧密，在品牌决策、动销、旺销、持续旺销的过程中，利润始终是一个标杆和目标。
工业用地的特征一、用地布局不尽合理，区域间竞争激烈各地产业发展缺乏生产力布局、国土规划的统筹安排，没有严格的产业分工，从而不可避免地造成不同区域产业发展的重复建设，也造成了企业效益低、工业用地低效的现实。
二、用地冲动大，区域用地标准控制难随着工业化快速发展，工业用地占用快速增长。
从城市内部用地结构来看，工业用地占用比例高达21.79%，上海、苏州等发达城市达到了25.77%和31.79%，而按照国外城市中心区的用地比例，工业用地一般不超过城市面积的10%。
第一讲土地估价实务概述《土地估价实务》是土地估价师考试的重要科目之一，分数为200分，占土地估价师考试总分的30％。
《土地估价实务》没有具体的参考书籍，但它是《土地估价理论与方法》、《土地管理与基础》及《土地估价相关经济理论与方法》的综合，旨在考察应试者对各科知识的综合应用。
应试者在复习过程中应注意将各科知识有机结合，融会贯通。
《土地估价实务》试题包括综合计算题、案例综合分析题和土地估价报告改错三种类型。
(一)综合计算题该题型主要考察应试者对几种主要估价方法的综合运用能力，每道小题的解答通常贯穿一种主要方法，但方法中所需某些条件未直接给出，需借助其他方法计算得到。
解答该类题目，首先要看清题目要求和已知条件，然后再考虑应以哪种方法为主，还有哪些条件不能满足，需借助什么方法求得。
通常题目中会给出许多条件，其中部分属于干扰性条件，解题时不能采用，如实际租金、实际建安造价、实际土地取得费、实际出让地价等。
应试者一定要注意甄别，除非实际情况与估价时点时的客观标准一致，或是评估带租约的房地产，否则，无论收益还是成本费用，均应采用客观标准，而不能用实际值。
但同时也要注意，根据题目叙述的情况分析，若实际支付费用或获取收益情况符合估价时点时的市场客观标准，直接采用实际值也未尝不可，这就要求应试者仔细阅读试题所给条件，以便做出正确判断。
解答该类题目的一般步骤如下：第一，审题。
审题时需明确题目要求和给出的已知条件，注意各已知条件的单位，注意各因素比较的基准等，并注意所给条件中哪些是有用的，哪些是用来迷惑应试者的，以防用错。
同时，应试者还必须弄清以下几个时点，即土地使用权取得时点、建筑开工、竣工时点、建筑物出售、出租时点、各类投资集中投入时点、土地估价时点，最好将各时点标注在时间轴上。
第二，确定解题方法和解题思路。
通过审题，明确了题目要求和已知条件，便可确定以哪种估价方法为主线，并根据该方法中用到的未知条件确定需借助的其他方法。
土地估价实务-7(总分154.5,考试时间90分钟)一、单项选择题1. 市场比较法又称为( )，是土地估价方法中最重要、最常用的基本方法，也是国外通用的经典估价方法之一。
A．比较法 B．成本逼近法C．路线价法 D．剩余法2. 在估价中，将建筑物所需各种材料设备的数量和人工时数，分别乘以估价时点时各该同样材料设备的单价和人工工资支付标准，再将其加总即得建筑物的重置价格的方法是( )。
A．平方法 B．立方法 C．净计法 D．加总法3. 用来体现经济变量与时间的变化关系的经济数学的内容为( )。
A．几何代数 B．线性代数C．多元微分方法 D．采用微分方程或差分方程4. 以下属于农用地利用资料的是( )。
A．农业技术实验资料 B．人均耕地C．土地利用变更资料 D．土地利用规划5. 按照土地经济学理论和土地估价的要求，土地( )是决定土地收益和价格的最主要因素。
A．功能 B．面积C．质量 D．位置6. 某宗地生地价格为P1，熟地价格为P2，地上建筑物正常装修后待使用的不动产价格为P3，若其正在使用的不动产价格为P4，则正常情况下( )。
A．P1＜P2＜P3＜P4 B．P2＜P1＜P4＜P3C．P2＜P1＜P3＜P4 D．P1＜P2＜P4＜P37. 按照我国土地管理的政策规定，经营性用地必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。
对于这几种出让方式，在进行底价评估时应采用( )价值标准。
A．出让合同 B．成本C．完全产权 D．公开市场8. 城镇土地定级采用的是( )，并结合土地收益、价格测定，综合评定土地的级别。
A．数理统计法 B．多因素分值加和法C．层次分析法 D．修正法9. 在进行城镇土地定级时，某城镇商服中心分为三级，市级中心一个，年营业额2000万元；区级中心两个，年平均营业额800万元；小区级中心三个，年平均营业额200万元。
则市级、区级和小区级中心的规模指数为( )。
A．66.7、26.7、6.7 B．100、40、10C．100、80、30 D．60、30、1010. 土地开发周期一般根据开发土地的面积规模和开发的难易程度确定，利息率可选用评估期日的银行贷款利息率，如果土地开发周期超过( )，通常还应考虑计算复利。
2016年土地估价师：土地估价实务课件与作业(70)一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列说法中，正确的是。
A：权重确定和因素选择使用的数学方法基本不同，权重是一个因素对土地质量影响程度的体现B：定级单元是评定和划分土地的基本空间单位，其内部土地特性和区位条件有很大差异C：按照规定方法划定的土地定级单元，是一个相对均匀地域，它是各定级因素分值计算的基础，也是土地级别划分的基础空间单元，在两者之间起着纽带作用D：土地质量是土地级别的综合反映E：合法性2、《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。
A．原出让方和市、县规划行政主管部门B．原出让方C．城乡规划行政主管部门D．转让人3、影响地价的环境质量主要包括__环境。
A．人文B．社会C．自然D．城市E．经济4、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的。
A：平均数B：中位数C：众数D：总和E：时间因素5、反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一为自然环境，二为环境。
A：社会B：人文C：经济D：地质E：合法性6、经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，耕地占用税的适用税额可以适当提高，但是提高的部分最高不得超过条例规定的当地适用税额的。
A：50％B：25％C：5％D：100％E：土地7、企业所得税实行比例税率，非居民企业的税率是。
A：10％B：20％C：25％D：33％E：35％～50％8、成本逼近法中各组成部分均应当是__A．客观成本B．实际成本C．比较成本D．计划成本9、下列不属于最高最佳使用具体内容的是。
A：最佳用途B：最佳规模C：最佳利润D：最佳集约度E：时间因素10、1982年5月14日发布了__，进一步规范了村镇建房用地管理和国家建设征用土地管理。
A．《农村人民公社工作条例》B．《关于城镇土地国有化请示提纲的记录》C．《村镇建房用地管理条例》D．《国家建设征用土地条例》11、在进行住宅用地定级时，对人口状况对土地质量的影响进行评价时，可以不用考虑。
一、剩余法概述
1、剩余法的定义与原理
又称假设开发法、倒算法、残余法或余值法等。
是指在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。
剩余法更深层的理论依据完全类似于地租原理，只不过地租是每年的租金剩余，剩余法是一次性的价格剩余，但计算原理是一致的。
剩余法还可以通过求取残余的纯收益后，再进行资本还原，求得房地价格。
除适用于土地估价外，剩余法还大量应用于房地产开发项目评价和投资决策，具体可应用于三个方面：
（1）确定投资者获取待开发场地所能支付的最高价格
（2）确定具体开发项目的预期利润
（3）确定开发项目中的最高控制成本费用
2、剩余法的计算公式
基本公式：V = A – ( B + C ) V—购置开发场地的价格A—总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润
实际估价中常用的具体计算公式：
土地价格= 房屋的预期售价- 建筑总成本- 利润- 税收- 利息
计算时还需要考虑各项费用的时间价值
3、剩余法的特点与适用范围
（1）剩余法估价的可靠性取决于三个正确确定：正确确定土地最佳利用方式，正确确定开发完成后的不动产售价，正确确定土地开发费用和正常利润等。
（2）剩余法估价的三个假设和限制条件：关键变量稳定、价格稳定、投入均匀
（3）剩余法的适用范围
A.待开发土地的估价
B.待拆迁改造的再开发房地产的估价
C.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价
D.现有新旧房地产中地价的单独评估
二、剩余法估价的程序与方法
1、剩余法估价的基本程序
（1）查清待估宗地的基本情况；
（2）确定土地的最佳开发利用方式；
（3）估计开发完成后的不动产总价；
（4）估计建筑费、专业费、利息、税费、租售费用和开发商应得利润等；
（5）测算土地价格。
2、各道程序的内容与方法
（1）查清待估宗地的基本情况：土地位置、状况、利用要求、权利状况
（2）确定最佳的开发利用方式
包括确定用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑高度、建筑装修档次等，最重要的是选择最佳的土地用途。
（3）确定开发完成后的不动产总价
可通过两个途径取得：习惯出售的不动产采用市场比较法，习惯出租的不动产采用市场比较法和收益还原法。
（4）估计建筑费、专业费等各项成本费用和开发商的利润
A.估算开发建筑成本费用，可采用比较法或建筑工程概预算法来估算。
B.估算专业费用，一般采用建筑费用的一定比率估算。
C.估算不可预见费，一般为总建筑费和专业费之和的2%-5%。
D.确定开发建设周期，估算预付资本利息（这是一个难点），预付资本包括地价款、开发建筑费、专业费和不可预见费，这些费用投入时间不同，计算时要根据各自的投入额、在开发过程中所占用的时间长短和当时贷款利率进行计算。
如果时间超过一年，应该采用复利计算。
E.估算税金，一般以建成后不动产总价的一定比例计算
F.估算开发完成后的不动产租售费用，一般以不动产总价或租金的一定比例计算
G..估算开发商的合理利润，一般以不动产总价或预付总资本的一定比例计算，有时也采用年利润率计算。
（5）计算和确定估价额
先将以上求取的数据直接代入原始公式算出开发商当前取得待开发场地所能支付的最大费用：地价=不动产总价-建筑开发费-专业费-不可预见费-利息-租售费用-税金-开发商合理利润（有两种计算方法，第一种要计入地价利息，第二种地价利息暂不计，但最后结果要贴现）
再从计算出的剩余值中扣除取得土地使用权的相关法律、估价及登记发证费用等，得到所估土地的地价额。
最后经估价师确定。
三、1998年试卷中采用剩余法估价的题目解析
题目：（出自1998年土地估价理论与方法试卷计算题的第4小题）
某市有一块3平方公里的生地，拟进行―七通一平‖成片开发后分块出让，据调查，附近地区已开发完成―七通一平‖土地出让单价为1200元/平方米；可出让面积为全部土地的70%，其余为公共设施用地；土地开发费用为每平方公里3.5亿元，开发期为2年，开发成本在开发期均匀投入，第一年投入70%，第二年投入30%，贷款年利率为10%，专业费用为土地开发费用的3%；投资回报率为20%，转让费用为开发完成后转让价格的6.5%。
试估算该成片生地总价和单位面积地价。
（一）审题
审清题目给出的条件和要求。
（二）方法选择与解题思路
方法选择：估价对象为待开发土地，从题目所给条件，应采用剩余法
基本思路：第一步，根据所给条件计算项目总开发价值；第二步，计算开发费用、专业费用、利息、税费、利润等；第三步，从总开发价值中扣除各项成本，得到生地总价；第四步，用生地总价除以土地总面积得到单位地价。
（三）公式与计算步骤
1、适用公式
生地价格=熟地价格–土地开发费–专业费用–利息-转让税费-利润
2、计算步骤
（1）选择计算方法，适用剩余法
（2）计算开发总价值
（3）计算总开发费用
（4）计算专业费用
（5）计算总投资利息，注意计算项目、计算基数与复利时间
（6）计算转让税费，注意计算基数
（7）计算开发总利润，注意投资回报率的含义及计算项目、计算基数
（8）计算生地总价和单位地价
（四）难点与常见错误分析
难点在于利息、转让税费及利润的计算基数与计息期的确定。
特别注意待估地价也要计算利息与利润，并且地价的计息期为整个开发期。
由于利息和利润的计算都含有待估地价因素，因此直接采用第一种计入地价利息的方法计算，而不必采用第二种地价利息暂不计的方式。
细情况
一、简答题:
1、请同学们先思考，最好自己动手做一下，答案将在第八讲公布
某开发商拟投标某70年土地使用权的七通一平空地，面积2000平方米，根据规划，最佳利用方式为修建住宅，最大容积率为4。
根据有关调查研究显示，该项建设周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建筑费和专业费预计每建筑平方米2000元，第一年投入40%，第二年投入60%，目前贷款年利率为8%，建成后即可全部售出，售价预计为4000元/平方米，销售税费为不动产总价的6%，要求利润不低于不动产总价的15%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的2%。
估算该开发商目前所能投标的最高地价。
你的答案：
标准答案：
本题分数：150.00 本题得分：1 回答情况：错误。
