2021年土地估价师《土地估价实务》试题

2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考15-2005年5月，某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗已达到“七通一平”开发程度的国有空地，土地总面积10000平方米，批准用途为居住，使用年限70年，土地形状规则，宗地修建性详细规划主要控制指标为：2．0≤建筑容积率≤3．0，40％≤建筑覆盖率≤50％。

根据调查，该宗地所在区域房地产市场规范有序，预测未来三至四年房地产市场价格年平均上涨比率为2％，已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率2．8，平均建筑覆盖率31％，平均开发周期两年，建成后即可全部售出，楼层在8层以上的小高层商品房平均售价为8000元／平方米，楼层在8层以下的多层商品房平均售价为6000元／平方米，平均建筑费和专业费1000元／平方米，贷款年利率6％，销售税费一般为房地产总价的6％，开发利润率一般为房地产总价的30％。

回1．根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有( )。

A．收益还原法B．市场比较法C．剩余法D．成本逼近法2．根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件，下列观点最恰当的是( )。

A．因为市场规范有序，有充足市场竞争性，遵循替代原则B．因为区域未来价格年平均上涨比率仅为2％，市场处于稳定平衡状态，符合供需原则C．实际建筑容积率2．8，建筑密度30％，符合最有效利用原则D．根据规划2．04建筑容积率43．0，40％建筑覆盖率450％，不符合最有效利用原则3．根据上述条件，在开发完成后，该宗地房地产最可能实现的价值是( )。

A．17479万元B．18727万元C．23305万元D．24970万元4．该宗国有土地使用权公开出让价格评估结果最可能为( )。

A．5624万元B．6185万元C ．8243万元D．8992万元5．房地产开发商甲于2005年6月16日竞价成功一宗地国有土地使用权，并于2005年6月28与当地国土部门签订出让合同，2005年7月29日取得国有土地使用证。

2021年土地估价师《土地估价实务》试题一、单项选择题(30题，题号1～30，共15分。

每题有A、B、C、D 四个备选项，其中只有1个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：每题0.5分，选错不得分，不倒扣分)1.因为土地具有( )优势，决定了土地使用者为取得土地使用权或所有权而愿意支付的基本地价数额。

A.价值B.使用价值C.区位D.成本2.道路功能与宽度属于城镇土地定级的( )因素。

A.繁华度B.城镇基础设施C.交通通达度D.城镇规划3.某评估公司承接某国有煤矿企业改制的评估业务，需评估一风井用地的价格。

经实地调查，该风井所处区域有供水管网，但风井未接入供水;风井用电由企业投资自宗地外5km处的变电所接人,并由企业投资修建一条2km长的道路与区域干道相连，无其他设施。

据此，在进行土地价格定义时，土地开发程度应设定为( )。

A.宗地红线外“一通”(通供水)及宗地内场地平整B.宗地红线外“二通”(通电、通路)及宗地内场地平整C.宗地红线外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整D.宗地红线内外“三通”(通电、通路、通供水)及宗地内场地平整4.对有关因素因子指标进行标准化处理，并结合相应权重( )，以初步划定城镇等别。

A.开展城镇土地分等准备工作B.计算分等对象的综合分值C.资料整理及定量化D.验证、调整分等初步结果5.某级功能的功能分可按商业服务职能种类、商业服务专业化程度、规模等计算，多采用( )中心功能扣除法。

A.高级B.次级C.中级D.低级6.甲企业因改制的需要，委托某评估公司对其一宗土地使用权进行了评估，土地用途为工业，评估结果200万元。

时隔3个月，在完成改制后，为了与乙公司洽谈土地作价人股问题，甲再次要求评估公司对该宗地地价进行评估，并表明对估价结果的期望值为250万元。

以下分析内容正确的是( )(以企业改制评估时的估价期日为基期，已知该区域工业用地价格在3个月内的变化幅度为+1.0%)。

2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考14-某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地，某开发公司拟建造一栋塔式住宅楼，预计开发建设期2年，建成后即可全部售出。

根据当地同类住宅市场行情，平均售价可达3800元／平方米；开发建设过程中，建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元／平方米，第一年投入40％，第二年投入60％，并在各年内均匀投入。

贷款年利息率为5．85％，销售税费为不动产总价的6％。

若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权，实现相当于不动产总价18％的利润率，请计算建筑容积率最低应为何值?标准答案： (一)审题(1)明确题目要求。

本题要求计算最低建筑容积率，即在假定地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少?与容积率直接相关的是总建筑面积，总建筑面积又直接影响到不动产总价(2)了解有关资料。

本题主要提供了房地产市场销售价格、各项成本费用(包括地价)及其投人情况、利息率、利润率、销售税费率等有关参数，只是与不动产总价有关的容积率为未知。

了解这些内容有助于构思解题方法。

(3)审查关键内容，谨防误用。

对所提供资料要仔细审查，弄清关键数据的真实内涵及费用投入情况。

如本题中给出的利润率为销售利润率，计算利润时应以不动产总价为基数；建筑费、专业费和不可预见费为分段均匀投入，需分段计算利息。

(二)解题思路与方法选择1．方法选择本题从表面看是计算最低建筑容积率，实质上是考察剩余法的另一种应用。

与以往不同的是，本题不是要求评估土地价格，而是假定在地价已知的情况下，要保证一定的利润率，容积率需达到多少?属房地产开发项目投资分析问题。

2．解题思路采用设未知变量和解方程的方式进行求解，即设最低容积率为x，得到总建筑面积2000x平方米，然后分步计算不动产总价、建筑费和专业费及不可预见费、利息、利润、销售税费等；将各项计算结果和地价代人剩余法计算公式，可得到一个含未知数x的等式，求解后即可得到建筑容积率数值(三)公式与计算步骤1．基本公式地价=不动产总价—建筑费及专业费等—利息—利润—销售税费2．计算步骤(1)选择计算方法本题适宜采用剩余法进行计算(2)计算房地产总价设最低容积率为x，则总建筑面积为：2000x平方米3800×2000x÷10000=760x(万元)(3)建筑费及专业费等1500×2000x÷10000=300x(万元)(4)利息地价利息=700×[(1+5．85％)2—1]=84．30(万元)建筑费及专业费等利息=300x×40％×[(1+5．85％)1.5—1]+300x×60％×[(1+5．85％)0．5－1]=15．87x(万元)(5)销售税费760x×6％=45．60x(万元)(6)利润760x×l8％=136．80x(万元)(7)代人公式进行计算地价=房地产总价—建筑费专业费—利息—销售税费—利润700=760x—300x—(84．30+15．87x)—45．60x—136．80x 261．73 x=784．30x=3．0即该开发公司若要实现18％的利润率，最低建筑容积率应达到3．0。

2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考11某土地估价机构接收委托，对一宗拟以拍卖方式出让的工业用地价格进行底价评估。

该宗地面积为100亩，红线内外均以达到“五通一平”开发程度，征收前的地类为水田和旱地。

估价师在进行现场勘察和市场调查后，得到了4个交易实例（宗地A、B、C、D），整理后见下表：此外，估价师还获取了以下资料和信息：（1）根据对当地土地交易历史数据的统计分析结果，从2003年5月至2006年12月，工业用地价格指数每月平均上涨0.5个百分点；(2)如果与拍卖交易方式相比,招标和协议方式成交价格分别低3%和5%;(3)以待估宗地距区域中心距离为基准,其他宗地距区域中心距离每增加(或减少)1千米,价格对比指数减少(或增加)1%;(4)以待估宗地距火车货运站距离为基准,其他宗地距火车货运站距离每增加(或减少)1千米,价格对比指数减少(或增加)1%;(5)以宗地外达到”五通”的开发费用为基准,每增加(或减少)”一通”,价格对比指数增加(或减少)2%;(6)假定产业集聚度分为低、较低、一般、较高、高5个等级，以待估宗地为基准，其他宗地产业集聚度每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）1%；（7）假定环境有烈度分为污染严重、污染较重、有一定污染、污染小、无污染五个等级，以待估宗地为基准，其他宗地环境优劣度每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）2%；（8）宗地面积对土地价格的影响程度不显著，忽略；（9）假定宗地形状分为不规则、较规则、规则三个等级，以待估价宗地为基准，其他宗地每上升（或下降）一个等级，价格对比指数上升（或下降）2%；（10）以待估宗地为基准，其他宗地容积率与其相比每增加（或减少）0.1，其价格对比指数增加（或减少）0.5%；（11）该地区周边近3年农作物的年平均亩产值为2000元。

根据当地的规定，土地征收时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的标准，无论有无，青苗及地上物补偿费一律按当地农作物一年的产值计算；（12）征地过程中发生的相关税费包括：征地管理费，按照征地费总额的4%征收；耕地占用税，按5元/平方米征收；征地开垦费，按10元/平方米计收；（13）该区域土地开发程度达到“五通一平”时，其开发费用平均为150元/平方米；假定土地开发周期为2年，开发费在开发周期内均匀投入，骰子回报率为15%，根据无限年期市场价格与成本价格差额测算得到土地增值收益率为30%，年贷款利息率为6.57%，土地还原利率为6%。

2021土地估价师估价实务：土地价格的类型考试试卷一、单项选择题〔共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意〕1、在计算企业所得税时，以下各项收入中，应计入企业应纳税所得额的是。

A：上级主管部门下拨的住房基金B：清产核资发生的固定资产评估增值C：金融机构代发行国债取得的手续费收入D：向客户收取的可循环使用的包装物押金收入E：土地2、某银行准备发放一笔建筑工程的拨款，为了更加准确地确定拨款额度，如果你是银行职员，你认为以〔〕为依据比拟适宜。

A．工程概算B．工程预算C．设计概算D．贷款方案3、是银行向同业或客户卖出外汇时所依据的汇率。

A：买入汇率B：中间汇率C：现钞汇率D：卖出汇率E：土地4、市场价格是以价值为根底，并通过__。

A．市场供求关系形成B．评估机构评估确定C．政府机构决定D．本钱核算形成5、在土地估价过程中，记载估价关键事项与估价结果，简要介绍估价技术过程的是__。

A．送文函B．估价工作报告C．土地估价报告D．土地估价技术报告6、依据?中华人民共与国土地管理法?规定，农民集体所有的土地依法用于非农业建立的，由登记造册，核发证书，确认建立用地使用权。

A：县级人民政府B：县级土地管理部门C：乡级人民政府D：乡级土地管理部门E：35％～50％7、编制土地开发的依据是__。

A．有关土地开发利用的法律、法规B．各级人民政府制定的有关土地开发利用的政策、措施C．当地国民经济与社会开展规划D．土地利用总体规划以及农业区域开发规划E．土地开发的可行性理由8、以价格余额来确定估价对象的土地价格的方法是__。

A．收益复原法B．剩余法C．市场比拟法D．本钱逼近法9、各国政府同时利用两大政策干预经济时，可以有四种组合，其中“双松〞政策指的是__政策。

A．松的财政B．松的经济C．松的文化教育D．松的社会E．松的货币10、以下关于临时用地，表述不正确的选项是__。

A．在城市规划区的临时用地应先经城市规划行政主管部门同意B．抢险救灾等急需使用土地的，可以先行使用土地。

2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考10S市有一面积为4000平方米的国有出让土地，用途为城镇混合住宅用地，拟在2007年1月1日进行土地使用权转让，试根据以下资料估算该宗地于转让日期的单位面积价格和总价格。

1.证载土地使用期至2070年1月1日，但限定商业用途土地使用年限40年。

2.宗地形状为规则平行四边形，规划容积率≦3.3,宗地实际用途为城镇混合住宅用地,根据具体规划指标,确定商、住比例为1：9.开发程度实际与设定均为宗地红线外“五通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯）和宗地红线内场地平整。

3.该市基准地价2005年公布，基准日设定为2005年1月1日，土地开发程度设定为红线外“五通”（即通路、通电、通上水、通下水、通讯），红线内场地平整，商业，住宅，工业用地年限分别设定为40年、70年、50年。

该宗地属商业四级，住宅四级用地，其对应的基准地价为商业800元/平方米，住宅450元/平方米。

4.其他相关资料：（1）该地市同类用地价格在2005年1月至5月没有变化，2005年6月至2006年12月每月递增0.5%；（2）商业用地、居住用地的还原利率均为6%；（3）根据容积率修正系数表，该市同类型土地在平均容积率为2.5时，对应的地价水平指数为100.容积率每增高或降低0.1，则地价向上或向下修正1%；（4）根据基准地价因素条件分析，该地块影响因素修正幅度商业为-2%，住宅为3%；（5）基准地价系数修正公式为：宗地地价=基准地价*（1+影响因素修正系数）*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数+土地开发程度修正额。

标准答案： 1.方法选择根据题意，待估宗地位于城镇基准地价四级覆盖范围内，且已给定基准地价内涵、相关因素修正标准等资料，宜选用基准地窖系数修正法评估。

2.解题思路先分别评估商业、住宅部分的单位地价和总地价，再求取该宗城镇混合住宅一哦那个地的总地价和单位地价。

3.适用公式待估宗地单位地价=宗地所在级别的基准地价*（1+影响因素修正幅度）*年期修正系数*期日修正系数*容积率修正系数+土地开发程度修正额4.计算步骤1）选择计算方法根据题目所提供资料，可采用基准地价系数修正法评估。

2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考13-现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地，使用者先以行政划拨方式取得，后于1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权，同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼，现全部用于出租。

2000年11月1日进行的市场调查情况如下：(1)在当地，规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可收取押金60万元，押金收益率为5％；(2)该办公楼耐用年限为50年，残值率为0，建筑重置价为每建筑平方米4000元；(3)土地还原率为6％，建筑物还原率为8％。

试根据上述资料，评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。

标准答案： (一)审题(1)明确估价对象，考虑方法选用。

根据题中介绍，这是一宗经过出让取得土地使用权的土地，现状土地上建有建筑物——办公楼，并且在出租，有收益。

估价对象为土地，不包括建筑物部分。

适合选用收益还原法。

(2)明确估价时点。

要求估价时点为2000年11月1日，与土地使用权取得的时间存在5年的时间差。

(3)明确价格类型。

要求评估土地的市场价格。

(4)了解资料内容。

题中给出了土地面积、建筑面积；房地合一的办公楼的租金收入、押金、费用、押金收益率；有关建筑物的耐用年限、重置价格、建筑物还原率；土地还原率等。

没有直接给出土地收益的资料，需要在计算土地收益的基础上来运用收益还原法。

(二)解题思路与方法选择1．方法选择分析估价对象，这是一宗房地合一的房地产共同产生收益，而评估其中土地价格的案例。

有收益的房地产一般适用收益还原法。

题中没有关于估价对象土地的成本、市场上类似土地的交易样本等资料，有迹可寻的只有从房地合一的收益中分离出土地收益。

所以，最终的土地估价方法应选用收益还原法。

2．解题思路(1)根据办公楼出租资料求取房地合一的房地产共同产生的纯收益。

(2)计算建筑物部分产生的纯收益。

2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考3某评估机构在接受委托对位于某市两宗用途分别为工业、住宅用地的雪有土地进行评估时，估价师收集到如下资料：①作为地区重要的政治、经济、乏化中心和交通枢纽城市，该市进入21世纪后历年GDP平均增长率达12%，城真居民可支配收入平均增长率为5%；②2005 -2006年两年间，城市旧城改造拆乇建筑面积10万平方米；③制定并公布了征地区片综合地价；④该市土地出让套按基准地价的70%收取，最末级别工业用地出让平均价格为270元／平方米；爹该市工业用地出让标准为384元／平方米；⑥2004-2006年，该市商品住宅价格年平均增长率为10%。

待估价宗地有关信息如下：(1)甲房地产开发公司2004年初通过拍卖方式取得待估宗地土地使用权，拍卖成交楼面地价1200，元／平方米，当时区域相同规划条件下公开交易地块平均成交楼面价为1000元／平方米。

2004年末，甲公司以土地使用权作价入股方式与乙公司联合成立新公司。

2006年上半年项目建成，年末完成销售。

以2004年为基期，宗地所在区域2005年、2006年年度住宅用地环比地价指数分别为106、105。

(2)丙企业取得的工业用地面积20亩，缴纳出让金467万元，并按该市经批准的城市规划，缴纳了因在城市规划区内取得土地使用权而应负担的城市公益用地征地成本，折合5亩共计50万元。

在取得出让土地使用权后，为方便出行，丙出资50万元对外界通往宗地的道路进行了维修。

另外，已知该宗地土地征收时向村集体支付的补偿费及耕地开垦费、征地管理费等相关税费为300万元，区域市政配套“五通一平”开发平均成本为12万元／亩。

请根据以上情况回答51 -55题。

1.下列对该城市地价水平变化的分析正确的是( )。

A．该市房地产市场需求的增加、投资需求的增加等拉动了地价上涨B．实行土地招拍挂制度是地价上涨的主要原因C．由于土地取得成本的提高，促使城市房地产价格逐年快速增长D．城市社会经济的发展对区域土地价格水平的提升起到了推动作用2.下列关于该市工业用地出让及地价评估观点正确的是( )。

2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考6待估宗地为七通一平的待建筑空地，已得到规划许可修建写字楼，允许总建筑面积为8000平方米，土地使用权年限为50年，现在招标出让。

估价要求某开发公司希望参与此地块投标，要求估算其目前所能投标的地价额。

估价过程（1）选择估价方法。

该宗地为待开发空地，适宜采用剩余法进行估价。

（2）确定开发利用方式。

根据城市规划要求，该宗地的开发利用方式为修建8000平方米的写字楼。

（3）市场调查、确定建设期、开发价值和投入成本等。

根据开发公司所进行的市场调查和项目的可行性分析显示，该项目建设开发周期为2年，取得土地使用权后即可动工，建成后即可对外出租，出租率估计为90%，每建筑平方米的年租金预计为300元，年出租费用为年租金的25%。

建筑费和专业费预计每建筑平方米为1000元，建筑费和专业费第一年投入总额的40%，第二年投入其余的60%。

目前借贷资金的年利率为12%，当地不动产综合还原率为8%，取得土地使用权的法律、估价及登记费用为地价的3%，该开发公司要求的总利润不得低于所开发不动产总价的15%。

（4）求取地价。

标准答案：地价测算公式如下：地价=不动产总价-建筑费-专业费-利息-利润-税费-开发商利润①测算不动产总价，采用收益还原法，使用年期为50年，开发期2年，可取得收益年限为48年。

不动产出租年纯收益=300×8000×90%×（1-25%）=1620000（元）不动产总价=1620000/8%[1-(1+1/1+8%)48]=19746401(元)②建筑费及专业费=1000×8000=8000000（元）③总利息=地价×[(1+12%)2-1]+8000000×40%×[(1+12%)1.5-1] +8000000×60%×[(1+12%)0.5-1]=0.2544×地价+872792（元）利息计算采用复利计算，计息期到开发销售完成止。

2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考16-某公司在S市开发区拥有一块工业用地，拟在2006年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。

土地情况为：该土地通过征用后出让获得，当时征用时包括代征的500平方米的绿化用地在内总面积共计5500平方米。

土地出让手续于2002年7月1日办理，当时获得的使用年期为50年，允许的建筑面积为6000平方米，红线外基础设施条件为“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯)，红线内基础设施条件为“五通一平”(通上水、通下水、通路、通电、通讯、场地平整)。

由于市政建设需要，该地块红线内靠近绿地有2米宽60米长的地带下埋有高压电缆，土地出让时已经按照长每米500元在出让价中扣减(该扣减数额是当地同类问题补偿标准，近几年未进行调整)。

其他有关资料：(1)以2003年7月1日为基期，该市工业用地价格在2003年7月1日至2006年7月1日期间，平均每月上涨0．5％。

(2)该市2005年7月1日公布并执行国有土地基准地价的更新成果。

基准地价的估价期日为2005年1月1日；基准地价为各类用途在法定出让年期，各级别土地平均容积率和平均开发程度下的土地使用权区域平均价格。

(3)根据基准地价更新成果，得知该宗地位于五级工业地价区，基准地价水平为500元／平方米，土地开发程度设定为红线外“五通”(通上水、通下水、通路、通电、通讯)、红线内“场地平整”；红线内每增加一通，土地开发费平均增加10元／平方米。

(4)根据基准地价因素条件说明表和优劣度表，计算得到该宗地地价影响因素总修正幅度为5％。

(5)该市五级工业用地的平均容积率为1．0，对应的地价水平指数为100。

根据容积率修正系数表，平均容积率修正系数为1．0，容积率每增高或降低0．1，均向上修正2个百分点。

(6)土地还原率为6％。

(7)基准地价系数修正法公式为：待估宗地地价：宗地对应的基准地价× (1十影响因素修正幅度)×年期修正系数×期日修正系数×容积率修正系数+土地开发程度修正额。

2021年土地估价师《土地估价实务》练习试题(1)单项选择题1.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是( )。

A.环境因素B.宗地基础设施条件C.城市规划限制D.土地使用年限2.计算主次干道影响距离一般采用公式( )。

A.d=2s/1B.d=s/2C.d=s/1D.d=2s13.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用( )估算土地价格。

A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.成本逼近法4.预期收益原则可以在( )估价方法中得以应用。

A.成本法和剩余法B.剩余法C.模型估价法D.剩余法和收益还原法5.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有( )。

A.区域人口密度B.区域农业人口人均耕地C.城镇商业活动强度D.城镇非农产业产出效果答案：B B D C B6.决定城市土地利用价值的重要因素是( )。

A.经济发展状况B.交通状况及通达度C.人口密度D.区位7.城镇土地分等的对象是( )A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地B.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地C.城市市区、建制镇镇区土地D.城镇建成区和近郊区范围的土地8.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是()。

A.将因素两两之间都进行比较B.某一因素权重有可能是零C.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法D.可在因素集合中设置一虚拟目标9.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为()。

A.33B.45C.48D.7810.已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20.则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为()。

2021年土地估价师土地估价实务模拟试题多项选择题1.以下对土地的分析中正确的是(BCD)。

A.土地有比较完整的市场B.土地价格高低不由生产成本决定C.土地价格形成时间长且相对比较困难D.资本有机构成的提高导致地价呈上升势态2.定级单元界线一般采用(A B D )。

A.行政界线B.城镇中的铁路C.交通道路(工业定级中)D.土地权属界线或权属单位内部的土地类型界线3.根据《城镇土地分等定级规程》，初步划分土地分等的方法有(B C)。

A.剖面图法B.总分频率图法C.数轴法D.AHP法4.确定客观收益一般要考虑(A B C)等条件。

A.从客观上看，土地的总收益是由具备良好素质及正常使用能力者使用而产生的收益B.收益必须是持续且有规律产生的收益C.收益是安全可靠的收益D.收益是在现状下实际取得的收益5.只有交易案例资料满足(A B C D)条件时，才适用市场比较法。

A.数量足够B.与待估土地有替代性C.可靠性D.合法性6.以下表述错误的有(B D)。

A.实质租金常由纯租金及租赁不动产所需的各项费用构成B.支付租金包括制定契约时所收取的具有预租金性质的保证金C.实质租金=支付租金+保证金X月(年)利率D.支付租金=实质租金十保证金X月(年)利率7.以下适用剩余法进行评估的有(A B C)。

A.待拆迁改造的再开发房地产的估价B.仅将土地或房产整理成可供直接利用的土地或房地产的估价C.现有新旧房地产中地价的单独评估D.学校、公园以及公益设施的评估8.根据《城镇土地分等定级规程》，下列城镇土地分等因素中属于必选因素的有(A C D)。

A.区域经济发展水平B.城镇土地投人产出水平C.城镇集聚规模D.区域综合服务能力9.剩余法中计算开发商的合理利润可以采用(A B)来计算。

A.不动产总价的一定比例B.预付总资本的一定比例C.建筑费用的一定比例D.建筑费和专业费的一定比例10.成本逼近法不适用于(B D)。

A.新开发土地估价B.建成区域或已开发的土地估价C.工业用地估价D.商业及住宅用地的估价。

2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考4甲企业使用的某宗地位于A市一级工业用地范围，由该企业于1985年以划拨方式取得，批准用途为工业，土地面积30亩；宗地上各幢砖混结构厂房建筑总面积17000平方米，平均成新度70%，宗地建筑密度45%，部分厂房自2000年出租给A市百货公司做批发市场经营至今。

因该宗地已被列入旧城改造区范围，由市规划管理部门核定的原厂区用地详细规划指标为：规划用途为商业、住宅，规划批准用地总面积18000平方米，其中商业用地面积8000平方米、住宅用地面积10000平方米；规划平均容积率2. 89，其中商业建筑面积28000平方米、住宅建筑面积24000平方米。

经调查：①该宗地土地开发程度红线内达到“五通一平”（通路、通上水、通下水、通讯、通电及场地平整），红线外达到“六通”（通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气）；②A市一级商业、住宅、工业用地基准地价分别为5800元／平方米、2000元／平方米、800元／平方米，对应各用途平均容积率分别为2.0、2.0、1.0，开发程度为宗地红线外“六通”（通路、通上水、通下水、通讯、通电、通燃气）及红线内场地平整，估价基准日为2006年1月1日：③以2006年1月1日为基期，A市一级商业、住宅、工业用地年均环比增长率分别为2%、4%、0%；④通燃气平均成本为20元／平方米；⑤砖混结构建筑重置价600元／平方米；⑥A市各类用地容积率修正系数表（部分）如下：按规划的商业用途及各项用地条件、规划指标，选择案例通过市场比较法修正后得到商业用地地价为9500元／平方米。

运用基准地价系数修正法，得到该宗地在现状工业用途、规划商业和住宅用途的区域及个别因素修正系数分别为8%、4%、6%。

请根据以上情况，回答56 - 60题。

1.根据上述情况，下列表述正确的是( )。

A．若对该宗地实施旧城改造拆迁，应分别按工业和商业用途评估房地产市场价格B．该宗地属存量建设用地，变更该宗地用途可按补办出让手续办理，并按市场价补交土地出让金C．若通过土地储备途径处置该宗地，按规定甲企业可与A市土地储备机构根据土地评估结果协商补偿金额D．甲企业可按商业、住宅用途市场价补缴该宗地土地出让金后自行开发建设2.若甲企业以地上全部厂房和土地作为抵押向银行申请贷款，委托估价机构进行地价评估，则评估时采用的容积率为( )。

2021年土地估价师《土地估价实务》考题及答案参考5-某工业区土地开发完成后需要通过评估确定出让土地的底价。

该开发区土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通水、通讯、通电、排水，场地平整)，可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80％，土地出让年限为50年。

下面是估价调查所获得的其他资料：征地补偿资料：该开发区周边地区近3年农作物的年平均亩产值为2000元，根据当地规定，征地时土地补偿费和安置补助费的总和取法律规定的值，青苗及地上物补偿费按当地农作物一年的产值计算。

征地过程中发生的相关税费：征地管理费，按照征地费总额的4％征收；耕地占用税，按5元／平方米征收；耕地开垦费，按10元／平方米计收。

土地开发成本及费用：开发区土地开发程度达到“五通一平”的开发费平均为90元／平方米。

假定土地开发周期为1．5年，开发费在开发周期内均匀投入；开发的投资回报率为15％，年贷款利率为8％，土地还原率为6％，50年期工业用地土地市场价格与成本价格的比率为120％，请根据上述资料计算土地单价。

标准答案：1．解题思路与方法选用根据题意，估价对象为新开发土地，且已给定征地成本、土地开发费用等资料，适宜选用成本逼近法进行评估。

2．解题步骤(1)计算土地取得费及税费土地补偿费和安置补助费的法定补偿标准为年产值的30倍，即为：a.补偿标准：2000×30／666．67=60000／666．67=90(元／平方米) b．青苗补偿及地上物补偿：2000／666．67=3．0(元／平方米) c．征地费合计：90＋3．0=93.0(元／平方米)d．征地管理费：93．0×4％=3．72(元／平方米)e.耕地占用税：5元/平方米f．耕地开垦费：10元／平方米g．土地取得费及税费=93．0+3．72+5+10=111．72(元／平方米) (2)土地开发费土地开发费=90元／平方米(3)投资利息投资利息=111．72×[(1+8％)l.5－1]+90×[(1+8％)0.75－1]=19．02(元／平方米)(4)投资利润投资利润=(111．72+90)×15％=30．26(元／平方米)(5)计算土地成本价格成本价格=111．72+90+19．02+30．26=251．0(元／平方米) (6)计算土地增值根据题意，这里土地增值率取20％，则：土地增值=251×20％=50．2(元／平方米)(7)计算全开发区土地单位面积地价全开发区土地单位面积地价：251．0+50．2=301．2(元/平方米) (8)计算可出让土地单位面积地价可出让土地单位面积地价：301．2÷80％=376．5(元／平方米) 即开发区50年期工业用地可出让土地使用权价格为376．5元／平方米。