2019年土地估价师试题-土地估价实务[110764]

2019年土地估价师考试《土地估价实务》真题及答案第一部分计算题(共3题，各题分别为30、30、40分，共100分。

答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的，要求列出公式。

无计算过程，只有计算结果的不得分，计算结果保留两位小数。

地价单价的单位为“元/平方米”、总价单位为“万元”。

请在每题下方空白处答题)一、某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000平方米，交纳的土地出让金为30元/平方米，该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。

2001年12月31日，该企业因改制需要迸行土地价格评估，经调查，该地区土地取得费(含税费)平均为10万元/亩，“五通一平”土地开发费为8万元/亩，在土地开发期内均匀投入，土地开发周期为一年，银行贷款年利率为5．5%，投资利润率为10，土地还原率为6%，50年期出让金水平仍保持不变，请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。

二、企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地，规划建设4万平方米综合大楼和2万平方米公寓，预计2年建成后即全部售出。

企业甲在完成前期投人后，拟将该宗地转让给房地产开发商乙。

经调查，该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米，公寓售价为4500元/平方米，同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米，公寓为1800元/平方米，在建筑期间，建筑费及专业费第1年投入40%，第二年投入60%，银行贷款年利率为5．5%，开发利润为总售价的15%，销售税费为售价的5．5%。

根据以上条件，试计算:(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;(2)经甲乙双方协商，房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿，开发后的房地产销售税费由乙统一支付，如不考虑甲的前期投入和土地转让税费，试问甲除可得到14000平方米综合楼外，还可分得多少平方米的公寓。

土地估价实务-19(总分45, 做题时间90分钟)一、单项选择题(每题有A、B、C、D四个选项。

其中只有一个最符合题意)1.土地评估价格一般由( )评定。

A．政府部门人员B．任意人员C．土地使用权拥有者D．专门的机构和人员SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 0.5答案:D[解析] 熟悉[试题解析] 本题考查重点是对“土地评估价格的概念”的熟悉。

土地评估价格指由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括交易底价、基准地价、课税价格等。

因此，本题的正确答案为D。

2.土地价格是( )在经济上的一种实现形式。

A．土地价值B．土地所有权C．土地使用权D．土地抵押权SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 0.5答案:B[解析] 掌握[试题解析] 本题考查重点是对“我国土地价格的形式”的掌握。

我国土地价格的含义不同于一般土地私有制国家，它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。

我国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是土地所有权在经济上的一种实现形式。

因此，本题的正确答案为B。

3.不同地区地价存在差异，原因是( )。

A．个性差异B．一般因素不同C．规划不同D．用途不同SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 0.5答案:B[解析] 掌握[试题解析] 本题考查重点是对“一般因素的概念”的掌握。

一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。

这些因素对土地价格总体水平产生影响，是决定各个地块土地价格的基础。

其中包括：地理位置因素、自然环境因素、行政因素、社会因素等。

因此，本题的正确答案为B。

4.( )是土地经济价值的反映，是为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价。

A．土地价值B．土地使用价值C．土地价格D．土地等级SSS_SIMPLE_SINA B C D分值: 0.5答案:C[解析] 掌握[试题解析] 本题考查重点是对“土地价格的概念”的掌握。

2019 年土地估价师真题试卷答案与解析一、判断题请判断下列各题说法正确或错误。

判断错误每题倒扣 1 分，最多扣至判断题总分为零分。

1以授权经营方式获取国有建设用地使用权的国家控股公司，可以向其直属企业、控股企业、参股企业以作价出资（入股）或租赁方式配置土地，企业不需要办理变更土地登记手续。

（）（A）正确（B）错误2依据土地供应政策，别墅类项目用地属于《限制用地目录》所列范畴。

（）（A）正确（B）错误3全国、省级、地市级和县级土地利用总体规划属于宏观控制性规划，乡级土地利用总体规划是实施性、管理性规划。

（）（A）正确（B）错误4从2007 年起，依法由国务院分批次审批的农用地转用和土地征收调整为每年由省级人民政府汇总后一次申报，经国土资源部批准后实施，实施方案报国土资源部备案。

（）（A）正确（B）错误5依据《耕地占用税暂行条例实施细则》规定，占用园地建房或者从事非农业建设的，不再征收耕地占用税。

（）（A）正确（B）错误6依据《中华人民共和国物权法》规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

（）（A）正确（B）错误7土地闲置满1 年不满2 年的，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。

（）（A）正确（B）错误8为确保供应出的土地能够及时开发建设，每宗地的开发建设时间原则上不得超过2 年。

（）（A）正确（B）错误9市、县人民政府可根据需要，为产权清晰、申请材料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。

（）（A）正确（B）错误二、单项选择题每题的备选项中，只有一个符合题意。

选错不得分，但不倒扣分。

10土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之（）。

（A）消亡（B）转移（C）不变（D）重新确定11根据作物吸收肥力的难易程度不同，可将土地肥力分为（）。

（A）自然肥力和人工肥力（B）经济肥力和有效肥力（C）经济肥力和潜在肥力（D）有效肥力和潜在肥力12按照马克思地租理论的观点，绝对地租形成的条件是（）。

2019年注册土地估价师《相关知识》试题及答案多项选择题1.某人民政府经批准征收集体土地，其中包括20亩耕地和3亩乡镇企业厂房用地，根据《土地管理法》的有关规定，应支付的征地补偿费中包括( )。

A.23亩被征土地的土地补偿费D.3亩乡镇企业厂房的补偿费C.23亩被征土地上供养人员的失业保障金D.20亩被征耕地上供养人员的安置补助费E.20亩被征耕地上的青苗补偿费答案：ABDE解析：法规考核点。

3亩被征土地上供养人员的失业保障金，不属于“应支付的征地补偿费”。

2.下列( )情况下，可以依法收回国有土地使用权。

A.因地震造成原出让土地上的商场倒塌B.因单位撤销而停止使用原划拨的国有土地C.因城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地D.因在原土地上重新建房而改变建筑结构和容积率E.土地出让合同约定的使用期限届满而未获准续期答案：BCE解析：法规考核点。

国家收回土地使用权有多种原因，如使用期限届满、提前收回、没收等。

国家无偿收回划拨土地使用权有多种原因，主要有以下七种：①土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的;②国家为了公共利益需要和城市规划的要求收回土地使用权;③各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权;④土地使用者自动放弃土地使用权;⑤未经原批准机关同意，连续2年未使用;⑥不按批准用途使用土地;⑦铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地。

国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，应当依法给予补偿。

3.我国耕地占补平衡制度认定的占用耕地的补充方式有( )。

A.用农民自行开发利用的废弃地补充B.缴纳耕地开垦费集中开垦新耕地C.东部省份到西部省份异地开发D.用国家投资的土地开发整理项目的新增耕地补充E.占用耕地的单位负责开垦与所占耕地的数量和质量相当的耕地答案：BE解析：法规考核点。

《耕地占补平衡考核办法》规定，补充耕地的责任单位是：(一)单独选址建设项目用地，由建设单位自行补充耕地的，建设单位为补充耕地的责任单位;(二)城市分批次建设用地，所在市、县人民政府为补充耕地的责任单位;(三)村庄、集镇分批次建设用地，所涉及的农村集体经济组织为补充耕地的责任单位;(四)因没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求，按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，由收取耕地开垦费的地方人民政府或者有关部门代履行补充耕地义务的，有关地方人民政府或者部门为补充耕地的责任单位;(五)因耕地后备资源匮乏，经省、自治区、直辖市国土资源管理部门统一安排，通过收取耕地开垦费在本省、自治区、直辖市行政区域内易地补充耕地的，接收耕地开垦费的有关地方人民政府或部门为补充耕地的责任单位。

2019年土地估价师土地估价理论与方法试题6五、计算题(共4小题，每小题15分。

要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。

无计算过程、只有计算结果的，不得分)1．某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权，并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑物全部出租。

已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元／建筑平方米，每年支付的土地税及房产税为20元／建筑平方米，支付的管理费为同类建筑物租金的5％，年维修费为重置价的3％，年保险费为重置价的0。

3％。

目前该建筑物重置价为1500元／平方米，残值率为0，土地及房屋还原率分别为5％和6％。

试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。

计算结果该地块在1998年11月的土地使用权价格：总地价：1266429元单位面积地价：2532. 86元/平方米2．某城市，有宗地F需要评估，现收集到与待估宗地F条件类似的5宗地，条件如下：经调查，该城市地价指数如果以1995年为100，则1996年比1995年增长15个百分点，以后每年增长10个百分点；此类用地的最低容积率为1，据统计分析，该城市此类用地容积率在1~1．5之间时，容积率每增长0．1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增长5％，超出1．5后的容积率为每增长0．1，单位地价比容积率为1时的地价增长3％。

表中位置、形状、区域因素、个别因素的修正都是待估宗地与案例宗地的比较，表中数字为负时，表示待估宗地的条件比案例宗地条件差，表中数字为正时，表示待估宗地的条件比案例宗地条件好，数字表示对宗地地价的修正幅度。

根据上述条件，按下列要求完成计算。

(1)编制地价指数表；(2)编制容积率修正系数表；(3)计算宗地F在1998年时的单位地价(保留两位小数)。

计算结果(1) 地价指数表（2）宗地F在1998年时的单位地价：1108. 74元／平方米3．假设某工业区的征地、拆迁、青苗补偿费及安置补助费为3万元／亩，土地开发费为2亿元／平方公里，征地中发生的其他费用为2万元／亩，当地银行的年贷款利率为12％，征地完成后，假设土地开发周期为两年，第一年土地开发费占全部土地开发费的1／4，每年投资资金为均匀投人，投资回报率为25％，土地增值收益率为5％，试计算该区域50年期的工业用地地价。

土地估价实务基础考试答案（题库版）l、判断题在建筑物估价方法中，对照法就是在求取估价对象建筑物价格时，将估价对象与在较近时期内已发生了交易的类似建筑物加以比较对照，从已发生了交易的类似建筑物的已知价（江南博哥）格，修正得出估价对象的价格的一种估价方法。

（）正确答案：错2、多选用千基准地价评估的房地交易、出租中包含的地价资料包括（）资料。

A. 土地使用权出租B. 房屋出租C. 以地换房D. 企业兼并E. 房屋转让正确答案：B, C, D3、判断题建筑物估价是指估价人员评估出待估建筑物在某一日期的市场公开价格。

（）正确答案：错4、多选农用地价格影响因素为（）。

A. 种植作物种类B. 自然因素C. 社会经济因素D. 特殊因素E. 政治因素正确答案：B, C, D5、多选根据《城镇土地分等定级规程》，初步划分土地分等的方法有()。

A. 剖面图法B. 总分频率图法C. 数轴法D.AHP法E. 其他方法正确答案：B, C6、单选按监察时间的不同，可将土地监察划分为（）。

A. 事前监察、事中监察和事后监察B. 普遍监察与专门监察C. 内部监察和外部监察D. 自力监察和他力监察正确答案：A参考解析：按监察时间的不同，可划分为事前监察、事中监察和事后监察。

7、判断题依照国家规定，钢混结构建筑的残值率最高。

（）正确答案：错8、单选《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入（），作为政府领导任期目标责任制的一项内容，并由上一级人民政府监督实施。

A. 国民经济和社会发展计划B. 城市总体规划C.土地利用年度计划D.国土规划正确答案：A参考解析：县级以上地方各级人民政府应当将基本农田保护工作纳入国民经济和社会发展计划，作为政府领导任期目标责任制的一项内容，并由上一级人民政府监督实施。

9、单选关千舌习惯矫治器舌刺，叙述正确的是（）A. 目的是扎刺舌头防止前伸B. 息止颌位时延伸至下牙舌面C.尖端应圆钝D.常设计6r--..;7根E.需千上前牙舌侧离基托边缘2r--..;3m m处伸出正确答案： C10、多选？某国有企业甲获准千2001年12月31H在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼，总建筑面积为13200m2,建筑容积率为2.4。

一、单选题（单项选择题（40题，题号11—50．共40分。

每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分））1、土地总登记是按照( )进行的。

A．基准地价区B．土地利用总体规划的允许建设区C．行政辖区D．城市总体规划的规划区标准答案：c2、由于( )的特性，对一块土地的利用，常常同时产生两个以上用途的竞争，并可以从一种用途转换到另一种用途。

A．土地经济供给稀缺性B．土地用途多样性C．土地用途变更困难性D．土地增值性标准答案：b3、建设用地的主要功能是( )。

A．承载功能B．区位功能C．生产功能D．增值功能标准答案：a4、土地管理的基础是( )。

A．地价管理B．地籍管理C．土地执法监察D．土地用途管制标准答案：b5、按照全国开展的第二次土地利用现状调查采用的土地利用分类，田坎戈指宽度>/2米（北方）或≥1米（南方）的地坎。

其上一级分类属于( )。

A．耕地B．公共管理与公共服务用地C．交通运输用地D．其他用地标准答案：d6、2019年新修订的《工业项目建设用地控制指标》由投资强度、容积率建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比例、绿地率五项指标构成，下列说法错误的是(A．工业项目的建筑系数应不低于30%B．工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7% C．可以在工业项目用地范围内建造专家楼和培训中心等非生产性配耄设施D．工业企业内部绿地率最多不得超过20%标准答案：c7、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土援的，()应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让A．市、县人民政府C．省人民政府B．市、县人民政府土地管理部门D．国土资源部标准答案：a8、土地调查形成的成果不包括( )。

2019年土地估价师《土地估价实务》试题及答案（卷三）1.《基本农田保护条例》属于()。

A.法律B.行政法规C.政府规章D.部门规章答案：B解析：《基本农田保护条例》属于行政法规。

2.拍卖活动中，属于要约的行为是()。

A.拍卖公告B.竞买人提出公开报价C.拍卖人同意竞买人参与报价D.竞买人与拍卖人签订书面合同答案：B解析：拍卖公告属于要约邀请，拍卖人同意竞买人参与报价属于承诺。

竞买人提出公开报价，属于要约的行为。

3.甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为商业用地出让给乙房地产开发公司。

乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为( )年。

A.38B.40C.68D.70答案：B解析：商业用地土地使用权法定最高出让年限为40年。

不应考虑甲房地产开发公司的“2年未动工开发”时间。

4.下列用地中，必须办理土地使用权出让手续的是()。

A.军队干休所用地B.国家机关用地C.孤儿院用地D.学校经营性用地答案：D解析：下列建设用地可由有批准权的人民政府依法批准划拨;(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。

5.土地使用权出让金由()。

A.转让方缴纳B.受让方缴纳C.转让方和受让方各缴纳一半D.转让方与受让方协商缴纳答案：B解析：土地使用权出让金是指通过有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。

6.商品住宅用地不能采取()方式出让。

A.挂牌出让B.招标C.拍卖D.协议答案：D解析：《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(国土资源部令第39号)规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。

7.根据国家供地政策，建设用地项目分类不包括()。

A.国家鼓励类B.国家限制类C.国家重点建设类D.国家禁止类答案：C解析：依据国家的有关规定，对于不同类别的项目，有不同的供地政策。

2019年全国土地估价师执业资格考试《土地估价相关经济理论与方法》试卷及详解一、判断题（共20题，题号1～20，每题0.5分。

共10分。

请判断下列说法的正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂。

“√”，认为错误的涂“×”。

答题错误倒扣0.5分，本题总得分最多扣至0分）1．随时保持供给与需求两者间的平衡，是市场经济的基本要求。

2．固定资产的特点是其价值在生产过程中逐渐损耗，并以折旧方式转移到产品中，通过产品的销售收回。

3．如果甲、乙两商业路段标准样点地价的平均差异程度分别为150元/平方米和300元/平方米，标准样点地价的平均值分别为860元/平方米和1650元/平方米。

则表明两商业路段平均样点地价的代表性甲高于乙。

4．递延资产是指不能全部计入当年损益，应在以后年度内分期摊销的各种费用。

5．在建设项目中，建筑工程定额就是在正常的施工条件下，为完成一定计量单位的合格产品所必需的劳动力、机械台班、材料和管理费用的数量标准。

6．我国现行会计制度规定，房地产开发过程中所发生的各项间接费用不可计入产品成本，应直接列入当期损益。

7．城市分区规划的主要任务是为详细规划和规划管理提供依据。

8．建设工程概算是建设工程设计预算和施工图概算的总称。

9．大量观察法是统计研究中的一种基本方法。

10．已知某市2019年商品房价格的逐月增长率，可采用几何平均数求取该年的月平均增长率。

11．在物价持续上涨时期，企业发出存货采用后进先出法计价，体现了会计核算中的稳健原则。

12．某市2019年商品房价格平均每月递增0.5%，则全年总计上涨6.0%。

13．企业整体资产的转让价格通常不等于各单项资产价格之和。

14．固定资产的功能性贬值是因维修保养不当而导致的价值贬损。

15．现代市场经济是政府宏观调控下的市场经济。

16．就一个会计期间来看，本期发生的成本不一定都与本期的收入相配比。

17．企业能否向投资者分配利润，关键取决于该企业当年是盈利还是亏损。

判断题2019年试卷三土地估价理论与方法（部分试题）一、判断题(共20题，题号1-20，每题1分，共20分。

请判断下列说法正确或错误，并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。

答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分)1．在市场比较法公式中，交易情况修正系数100／( )表示以比较交易案例发生时的情况指数为100时，要确定待估宗地交易情况指数。

答案：错误解析：交易情况修正系数100／( )，表示以表示以待估宗地发生时的情况指数为100时，要确定比较交易案例交易情况指数。

分子总是待估宗地，那个为100，以那个为比较基础。

8．在城镇土地分等定级中，功能分指点、线状因素涉及的商服中心、设施等向外辐射其能力时，对空间上各点或区域产生的影响呈现非线性衰减方式；面状因素对各区域产生的影响呈现线性衰减方式。

答案：错误解析：在城镇土地分等定级中，功能分指点、线状因素涉及的商服中心、设施等向外辐射其能力时，对空间上各点或区域产生的影响呈现非线性衰减或者线性衰减方式；面状因素对其他区域不产生影响。

9.某国有企业投资建造一经济耐用年限为50年的写字楼，于1984年建成投入使用，6年后取得该写字楼用地50年期的出让土地使用权，并开始对外出租。

据此该写字楼于2019年的尚可收益年限为36年。

答案：错误解析：本题中，经济耐用年限比土地使用年限少，则尚可收益年限为30年。

经济耐用年限－已使用年限＝50－20＝3012．剩余法估价中，建筑成本费用一般包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。

答案：正确解析：剩余法估价中，建筑成本费用一般包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。

13.成本逼近法评估地价时，土地取得费和土地开发费不能按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。

答案：正确解析：应当按照当地一般或者政府规定的费用进行计算，即客观费用。

2019年土地估价师《土地估价实务》试题及答案单项选择题1.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是(B)。

A.环境因素B.宗地基础设施条件C.城市规划限制D.土地使用年限2.计算主次干道影响距离一般采用公式(B)。

A.d=2s/1B.d=s/2C.d=s/1D.d=2s13.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用(C)估算土地价格。

A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.成本逼近法4.预期收益原则可以在(D)估价方法中得以应用。

A.成本法和剩余法B.剩余法C.模型估价法D.剩余法和收益还原法5.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有(B )。

A.区域人口密度B.区域农业人口人均耕地C.城镇商业活动强度D.城镇非农产业产出效果6.决定城市土地利用价值的重要因素是(D)。

A.经济发展状况B.交通状况及通达度C.人口密度D.区位7.城镇土地分等的对象是(C)。

A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地B.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地C.城市市区、建制镇镇区土地D.城镇建成区和近郊区范围的土地8.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是(B)。

A.将因素两两之间都进行比较B.某一因素权重有可能是零C.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法D.可在因素集合中设置一虚拟目标9.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为(C)。

A.33B.45C.48D.7810.已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20.则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为(A)。

A.45.5B.53.3C.54.5D.61.51.按照我国土地管理的政策规定，经营性必须采用招标、拍卖和挂牌的方式公开出让。

2019年土地估价师-土地估价实务题1一、综合计算题(共3小题，第一小题20分，后两小题每题30分。

要求列出算式、计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。

无计算过程，只有计算结果的不得分)1．某市一综合大厦，于1995年10月底建成，用途为综合，其中1～3层为商场，建筑面积为4000平方米；4~10层为写字楼，建筑面积为7500平方米，建筑总容积率为4。

该大厦用地是在1993年10月底以出让方式获得50年的土地使用权，出让地价为1250万元。

1998年该大厦所有者拟进行股份制改制，请评估出该宗土地在1998年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。

据调查，目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5．5元／建筑平方米·日，写字楼的实际租金为3．5元／建筑平方米·日；同类物业的平均租金水平按可出租建筑面积计算为：商场5．0元／平方米·日(可出租面积占建筑面积的75％)，出租空置率为5％；写字楼为4．0元／日·平方米(可出租面积占建筑面积的70％)，空置率平均为20％，各类物业出租的费用一般为：年管理费为租金的5％，年维修费为重置价的8％，每年需支付税费30元／建筑平方米，年保险费为重置价的2‰，该大厦为框架结构，重置价为3000元／建筑平方米，经济耐用年限为50年，残值率为2％，该城市从1993年至1998年物价指数每年上涨9个百分点，当地土地还原率为8％，综合还原率为9％。

计算结果该宗土地在1998年10月31日现状基础设施条件下的土地使用权价格：总地价：4245. 175万元单位地价：14765. 83元/平方米2．某开发公司欲参与A宗地的土地使用权招标竞投，现委托某土地估价机构对A宗地进行招标地价评估。

该估价机构收集到有关资料如下：(1)A宗地面积为2000平方米，规划用途为住宅用地，最大容积率为4．0，区域基础设施状况为“五通一平”，出让年期为住宅用地法定最高年限。

2019年土地估价师《土地估价实务》试题及答案（卷二）C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H 的转让价格进行评估。

土地评估机构对待估宗地进行调查并取得了相关资料。

请依据下面所列资料，评估出宗地H于2007年7月31日的市场价格(计算地价时,案例选择不少于4个。

)案例资料注：1.开发程度说明：*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”;**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”;***表示宗地内外“七通一平”。

1.方法选择此题应选用市场比较法等评估宗地价格。

2.解题步骤第l步：案例选择根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的各案例条件可以作为本评估对象的比较案例是A0l、A03、A04、A06，将此四个案例作为初选案例。

第2步：将A06案例的地价转换成单位面积地价即计算出A06的单位面积地价：476元/m2 X2=952元/㎡第3步：计算A03宗地38年期的土地使用权价格(43元/㎡/0.04)×[1-1/ ]=832.82元/㎡2.区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)：数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差;数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;数值表示对宗地地价的修正幅度。

(2)其他资料。

A市的地价指数以2005年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点;A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。

A市商业用地还原率为4%;2005年和2006年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为45元/㎡。

(一)某公司在S市开发区拥有一块工业用地，拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。

土地情况为：该土地通过征收后出让获得，当时征收时包括代征的500m2的绿化用地在内总面积共计5500m2。

第一部分案例分析(共2题，120分。

请认真阅读理解，并根据给定的条件，综合分析后回答有关问题。

请在题目下方空白处答题)案例(一)某土地估价师接到一项业务，委托方A公司要求就一宗土地补偿问题提出一个价格咨询意见，价格基准日确定在2008年6月30日。

下面是估价师与委托方交谈并到现场调查的记录要点，阅读后回答相关问题。

(1)A公司是一家国营公司，主要从事纺织品贸易，规模中等。

(2)委托估价的土地是A公司于2019年2月与B村委会签订协议取得的，面积共17亩，原计划兴建办公楼及宿舍，在签订协议时土地临近一条普通马路，周边为农地，距县城约1千米左右。

(3)与农民协商过程顺利，签订协议后修建围墙将土地圈起来但没有实质性使用。

(4)2019年5月，当地国土资源局查知，认为未经过批准属于违法用地，要求A公司补办土地征用手续，加上前期支付B村的费用，A公司累计支出征地费用100万元，向政府交纳17亩土地的出让金及处罚金各为20万元。

(5)2019年2月，囚修建环城道路和绿化带，县政府占用其中4亩土地，所占土地为带状，位于其东侧边缘，现已完成环城道路和绿化建设。

(6)与此同时，该县设置开发区，将A公司所占剩余的13亩土地纳入开发区内，A公司领取了国有土地使用证。

(7)目前开发区已经完成统一规划和建设，基础设施完善，为“六通一平”，并陆续有一些企业购买土地，其中，A公司北侧土地为寰宇电器公司所有，西侧土地为天天食品服务公司所有，南侧土地为时代医药公司所有，由于修建开发区内部道路占用了A公司l亩的土地。

(8)委托方提供了土地使用证书，但在土地证书中未看到关于土地使用年限说明，也没有能够提供政府核发的划拨土地决定书、建设用地许可证。

委托方还提供了县国土资源局2019年5月为A公司补开的出让金收据，但没有补签的土地出让合同书。

2019年5月，开发区曾经要求A公司交纳12亩土地共48万元的基础设施费，但没有落实。

(9)现场看见，土地东侧已经建设1栋办公楼，使用了5亩土地，建设时间为2019年4月；12亩地重新修建了通透式围墙，北侧与寰宇公司通过围墙隔开。

2019年土地估价师《土地估价实务》试题及答案（卷二）C市的某企业拟购进A市的宗地H，委托某土地评估机构对宗地H 的转让价格进行评估。

土地评估机构对待估宗地进行调查并取得了相关资料。

请依据下面所列资料，评估出宗地H于2007年7月31日的市场价格(计算地价时,案例选择不少于4个。

)案例资料注：1.开发程度说明：*表示宗地外“七通一平”和宗地内“三通一平”;**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”;***表示宗地内外“七通一平”。

1.方法选择此题应选用市场比较法等评估宗地价格。

2.解题步骤第l步：案例选择根据比较法评估需要，按照相同市场条件、相同供需圈、相同用途的要求，根据题目给的各案例条件可以作为本评估对象的比较案例是A0l、A03、A04、A06，将此四个案例作为初选案例。

第2步：将A06案例的地价转换成单位面积地价即计算出A06的单位面积地价：476元/m2 X2=952元/㎡第3步：计算A03宗地38年期的土地使用权价格(43元/㎡/0.04)×[1-1/ ]=832.82元/㎡2.区域因素和个别因素对地价的修正系数说明(有关系数均为案例与待估宗地比较所得)：数字为负的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件差;数字为正的，表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;数值表示对宗地地价的修正幅度。

(2)其他资料。

A市的地价指数以2005年为基期，每年在上一年的基础上增加10个百分点;A市的容积率对地价的影响是：以容积率为2时为基准，当容积率每升高或降低0.1时，宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。

A市商业用地还原率为4%;2005年和2006年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平衡为45元/㎡。

(一)某公司在S市开发区拥有一块工业用地，拟在2009年7月1日通过土地使用权抵押贷款，试根据下面的资料估算该宗地于贷款日期的单位价格和总价格。

土地情况为：该土地通过征收后出让获得，当时征收时包括代征的500m2的绿化用地在内总面积共计5500m2。

2019年土地估价师试题-土地估价实务[110766]2000年土地估价师试题-土地估价实务第一部分综合计算题(共2题,每题各15分,总分30分。

答题要求列出算式、计算过程和计算结果;需按公式计算的,要求列出公式;无计算过程,只有计算结果的不得分,计算结果保留2位小数。

请在每题下方空白处答题)一、某公司于1998年10月通过出让方式获得一5000平方米土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。

该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。

由于建设资金紧张,该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。

如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问该公司最多可贷多少款?项目其他有关资料如下:(1)该大楼1~3层为商场,建筑面积为3000平方米,4~15层为办公楼。

(2)大楼开发周期预期二年,第一年投入60%,第二年投入40%。

(3)大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房,其余部分以出租方式经营,预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。

目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元,同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米,办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。

(4)经过调查,有关参数确定为,房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,保险费为建安造价的2‰,税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。

另外,当地土地还原率为8%,综合还原率为10%,银行贷款利息率为10%二、C市的某企业拟购进A市的宗地H,委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。

土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。

请依据下面所列资料,评估出宗地H 于1999年7月31日的市场价格(计算地价时,案例选择不少于四个)。

(1)案例资料:试题下载：2000年土地估价师试题-土地估价实务感谢您的阅读！。