2017土地估价师：成本逼近法适用范围

土地估价方法适用范围与原则土地估价是指对土地价值进行评估和计量的过程，其结果通常以一个数值来表示。

土地估价方法有多种，不同的方法适用于不同的情况和目的，但土地估价的原则是普遍适用的。

本文将分析土地估价的方法、适用范围以及原则。

一、土地估价方法1.直接比较法：这是最简单常用的土地估价方法，通常用于住宅和商业用地的估价。

该方法通过比较相似的地块的成交价格来确定估价对象的价值。

这种方法的优点是简单易行，但在市场情况不明朗或土地特征较为独特的情况下可能不够准确。

2.收益法：该方法适用于商业用地的估价，根据土地产生的收益来确定其价值。

具体来说，收益法是通过将预计未来的租金收入与合适的折现率结合，计算土地的净现值。

该方法的优点是可以更准确地估价商业用地，但需要准确的租金数据和合适的折现率。

3.先决条件法：该方法适用于开发用地的估价，主要用于确定土地投资的可行性。

此方法通过评估土地开发前，需要进行的准备工作、审批手续、改造费用等来确定土地的价值。

这种方法的优点是可以帮助投资者更好地决策土地开发的可行性。

4.土地利用权价格法：该方法适用于农村土地估价，主要通过评估土地利用权的转让价格来确定土地的价值。

具体说来，该方法是根据农村土地所有权的不可转让性，评估农村土地使用期限的长短，以及土地利用对农村经济和社会发展的贡献等因素来确定土地价值。

二、土地估价适用范围1.地产开发：土地估价可以用于评估土地是否适合进行房地产开发。

例如，通过评估土地的位置、规划用途、交通条件、市场需求等因素，可以决定是否购买或开发块土地。

2.土地交易：土地估价可以用于确定土地交易的价格。

通过比较相似地块的成交价格或评估土地的收益能力，可以确定合适的买卖价格。

3.财产抵押：土地估价可以用于确定土地作为财产抵押的价值。

银行或金融机构通常要求借款人提供土地的估价报告，以确定贷款金额。

4.审计评估：土地估价可以用于审计评估或税收评估。

政府或相关部门可能需要对土地进行评估来确定税收或评估特定项目的效果。

土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法土地估价实务考试宝典之四：成本逼近法应用成本逼近法估价，要求按照《规程》的规定，进行数据的调查、归类和估算地价。

要详细说明土地取得费的各组成项目及费用标准，并说明其确定的依据。

有文件依据的，要指出文件的名称及文件有关费用标准；没有文件依据的，如属当地一般规定的，要有当地土地管理部门或有关部门证明，涉及当地不同地区的费用标准的，要在充分调查实际情况的基础上，分析后进行确定，并说明原因。

明确待估宗地的开发期限、开发状况和相应的开发费用标准，并说明依据。

有关税费、贷款利息及投资回报率的确定，要在技术报告中说明依据的资料及其来源、分析计算过程及结果。

说明成本价格基础上的土地增值标准的确定方法和依据。

说明土地价格确定方法和结果。

1、采用成本逼近法评估土地价格应注意以下几点：⑴弄清成本逼近法的运用范围成本逼近法适用于土地市场不发育，土地成交实例不多无法利用方法评估地价的；适宜于新开发土地或建筑物的估价；适宜于工业用地地价评估（注：城区或市区工业用地不能采用成本逼近法评估）对商业、办公、住宅等用地一般不能选择成本逼近法。

⑵选择成本逼近法的计算公式土地价格=土地取得费（包含相关税费）+土地开发费+利息+利润+土地增值收益但在采用成本逼近法进行地价评估时，应注意：A如土地增值收益=（土地取得费及有关税费+土地开发费+利息+利润）×土地增值收益率采用上述公式求得地价为无限年期土地价格，需进行年期修正。

B如土地增值收益是以地方政府公布的出让金代替，应先对成本地价进行有限年期修正，然后与出让金相加，得出有限年期地价。

在利用出让金代替上述增值收益计算地价时，一定要分析当地公布的出让金含义是否为单纯的政府收益，如包含其它内容，应扣除或实在无法运用，可不取出让金，仍用土地增值收益率公式计算，要根据改变以后的用途确定土地增值收益率。

2、采用成本逼近法评估土地价格的步聚：⑴土地取得费土地取得费，该项费用是指待估宗地所在区域征用同类土地所支出的平均费用。

土地估价师考试成本逼近法考点考点1：成本逼近法概念1、这种成本逼近法，与一般房地产估价中的成本法不同。

后者亦称原价法、承包商法、合同法或加法，是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上土地价格，最终得到整个不动产的价格。

考点2：成本逼近法的基本公式1、采用成本逼近法评估住宅用地划拨土地使用权价格时，其土地成本包括土地取得费、土地开发费、投资利息、利润、土地增值收益。

2、成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益，从而求得土地价格。

3、成本逼近法的基本公式即为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益4、土地价格构成的启示：首先讨论土地价格构成不能笼统地谈地价构成，而必须针对具体的土地条件进行探讨，如开发前的土地，开发完成后的土地，这样才能在一定程度上讲清地价的理论构成;其次要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格，对一定条件土地的地价，理论构成虽然存在，但彼此在量上难以截然分清。

考点3：成本逼近法估价步骤一、成本逼近法评估地价的程序可分为以下几个步骤：1、确定土地取得费用2、确定土地开发费用3、计算税费;4、计算投资利息：5、计息投资利润6、确定土地增值收益7、计算、修正和确定土地估价结果。

考点4：土地取得费1、凡新建工业项目首先需获得土地，或征地或拆迁。

耕地补偿费，征用前3年平均产值6-10倍;农业人口安置补偿费，前3年平均年产值4-6倍，最高不超过15倍。

总和不得超过30倍。

2、土地取得费应是评估期日的重置费，按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。

3、由于成本的增加并不一定提高效用和价值，尤其是对单宗地而言，征地、拆迁等土地取得费用是对原土地使用者失去原土地收益的补偿，是依据原来用途下的土地收益，而不是依据新土地用途和未来土地收益的高低确定的。

2017土地估价师：成本逼近法适用范围一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、人口净密度是居住人数与的比值。

A：建筑面积B：居住面积C：居住建筑用地面积D：总居住面积E：时间因素2、竞争可以分为__竞争。

A．自由B．不自由C．充分D．不充分E．完全3、城市分散布局的形式主要有分散组团式、和城镇组群式等。

A：一城一区式B：一城二区式C：分散自由式D：自由组团式E：土地4、新古典主义城市地租理论的主要特征是将（）应用于传统地租理论中。

A.供需分析 B.效用分析 C.价值分析 D.边际分析5、土地管理的基础是。

A：地价管理B：地籍管理C：土地执法监察D：农地用途管制E：35％～50％6、由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此，一般都要进行修订后，才能按替代原则，采用土地估价方法确定待估地块价格。

A：时间B：土地条件C：环境D：时间和土地条件E：时间因素7、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。

A．授权经营方式B．国有土地出让C．保留划拨方式D．国有土地租赁8、下列关于深度指数表的说法正确的是__。

A．以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表B．以道路为基准，按建筑高度变化情况而编制的地价变化表C．以道路为基准，根据地价变化的规律而编制的距离变化表D．以道路为基准，按距离地下深度的变化情况而编制的地价表9、基准地价系数修正法是在估价实践中的具体运用。

【2008、2004年考试真题】A：合法原则B：预期收益原则C：最有效使用原则D：替代原则E：时间因素10、成本逼近法评估土地价格的公式应该为。

【2004年考试真题】A：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益B：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值C：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益D：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值E：时间因素11、下列分组中属于按品质标志进行的是__。

成本逼近法(土地增值收益率确定)第一节成本逼近法概述一、成本逼近法的概念成本逼近法是一种估价方法，根据开发土地产生的各种成本加上一定的利润、利息、应付税款和土地增值收入来计算土地价格。

二。

适用范围由于土地价格主要取决于效用，而不是成本，成本近似法有时可能偏离市场。

因此，使用成本近似法有一定的局限性。

一般成本近似法适用于:1。

新开发的土地不适用已建成区已开发土地的评估；2.在土地市场不发达和交易数量少的地区，不能用市场比较法进行评估。

3 .工业用地估价，城市或城市工业用地除外；4.学校、公园和公共建筑、公共福利设施和既无收入也无交易的园地等特殊土地的估价。

三、成本逼近法的基本公式v = Ea+Ed+T+R1+R2+R3 = VE+R3+？？其中:v-土地价格；ea-土地征用费；教育-土地开发费-税费；rl-兴趣；R2-利润R3-土地增值；土地成本价第2节成本逼近法评估程序和方法一、成本法评估步骤1.判断待估土地是否适用成本逼近法；2.收集与估价相关的成本、利息、利润和增值收益信息；3.直接或间接取得拟评估土地的征地费、土地开发费及相关税费、利息和利润；4.确定开发后土地相对于开发前的增值；5.根据地价公式计算估价土地的地价；6.修改土地价格以确定待评估土地的最终价格。

(1)征地费的概念征地费是支付给原土地使用者的征地费用。

(2)不同征地条件下的征地费用及计算方法征地费按照土地使用单位取得土地使用权所支付的客观费用计算。

1.征用农村集体土地时，征地费为征地费。

所有征地费用应根据待估宗地所在地区政府制定的标准或应支付的客观费用确定。

征地费用包括两部分:征地费用和相关税费。

具体如下:(1)征地费用根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)第四十七条，国家征用集体土地并向农村集体经济组织支付费用:“征用土地补偿费包括土地补偿费、劳动安置补助费、土地补偿费和青苗补偿费。

”根据《土地管理法》的规定，征用耕地的土地补偿费为征用前三年平均年产值的六至十倍。

土地估价方法之成本逼近法辅导内容：1、成本逼近法的概念、特点、基本公式2、成本逼近法的应用一、成本逼近法概述1、成本逼近法的定义即以土地开发所耗费的成本构成来推测土地价格的方法，是在我国目前应用很普遍的一种方法。

要区别成本逼近法与一般房地产估价的成本法，后者是假设地价为已知。

2、成本逼近法的基本原理与计算公式基本思路：将土地取得费用和基础设施开发费用作为两大“基本成本”，加上“基本成本”所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，再加上所有权受益，求得土地价格。

基本公式：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益成本逼近法在计算思路上是剩余法的变形，两者计算公式形式类似。

3、成本逼近法与土地价格构成土地价格的本质：现实地租包含了真正的地租和土地投资的折旧及利息两部分，土地价格相应就由地租的资本化和土地投资的折旧及利息两部分构成。

因此分析土地价值时，要把土地区分为土地物质和土地资本两个范畴。

注意4个公式的变换启示：首先，讨论土地价格构成必须针对具体的土地条件进行探讨；其次，要从地租的形成和变化过程中去考察分析土地价格。

开发后土地价格的主要组成部分：（1）土地取得费，分国家征收、征用集体土地和取得已利用城市土地两种情况。

（2）土地开发费（包括相应的开发利润和利息）（3）土地增值收益及土地开发投资现值4、成本逼近法的特点和适用范围一般适用于新开发土地、工业用地、特殊性土地估价，特别适用于土地市场不发育，缺乏交易实例，无法采用其他方法进行估价的土地。

但是，现实土地价格大部分取决于它的效用，而不是所花成本。

二、成本逼近法估价的程序与方法成本逼近法估价的程序程序实际上就是按照基本公式一步步算土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益1、计算土地取得费用：征地补偿费、拆迁安置补助费标准2、计算土地开发费用开发费用由三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费、小区开发配套费首先必须准确确定土地开发程度，注意，准确区分宗地内外开发程度、红线内外开发程度不一致现象〈重点〉。

成本逼近法成本逼近法，是以取得土地和开发土地所投资的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利息、利润、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地使用权价格的估价方法。

其基本计算公式为：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益。

其中，国有土地使用权划拔的划拔价即等于不计算土地增值收益的土地价值。

1.土地取得费及有关税费有两种情况，一是征收集体土地的，二是国有土地上的房屋拆迁的，比如旧城改造。

第一种情况的：（1）土地取得费有土地补偿费、安臵补助费和地上附着物及青苗补偿费。

（2）征地相关税费有征地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、森林植被恢复费、新菜地建设基金等。

第二种情况的：(1)根据相关法律、法规的规定，城镇国有土地的土地取得费按拆迁安臵费计算。

拆迁安臵费主要包括拆除房屋及构筑物的补偿费、拆迁安臵补助费及相关税费。

(2)相关税费：A、房屋拆迁管理费和房屋拆迁服务费；B、政府规定的其他有关税费。

土地开发费有三种：基础设施配套费、公共事业建设配套费和小区开发配套费；分两个方面，一是宗地红线外开发费，一是宗地红线内开发费。

(1)基础设施配套费。

估价对象的开发程度为“七通一平”，具体指：通上水、通下水、通电、通讯、通气、通热、通路、平整地面。

(2)公共事业建设配套费用。

(3)小区开发配套费。

3.投资利息土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期；开发费的利息可以整个开发费为基数，开发期的一半为计息期的方法计算。

投资利息率一般按评估基准日中国人民银行公布的一年期银行贷款利率取值。

公式为：投资利息=土地取得及相关税费×[（1＋利率）2－1]+土地开发费×[（1＋利率）1.5－1]+土地开发费×[（1＋利率）0.5－1]4.投资利润土地开发总投资包括土地取得费、土地开发费和各项税费。

土地开发利润一般为6一10％。

按照开发性质和当地实际，确定开发中各项投资的正常回报率，估计土地投资应取得的投资利润。

一、评估方法 〔1〕收益复原法 〔2〕市场比较法 〔3〕剩余法 〔4〕成本逼近法 〔5〕基准地价系数修正法二、评估方法的运用 1、收益复原法。

〔1〕确定土地收益，应通过调查市场实例进行比较后得出，符合当前市场的正常客观收益水平，并假设该收益水平在出让年期内保持稳定。

对于待建、 在建的土地，按规划建设条件选用可比较实例。

用于测算收益水平的比较实例 应不少于 3 个。

〔2〕确定各项费用时，应采用当前市场的客观费用。

〔3〕确定复原率时应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年期与 收益风险之间的关系。

2、市场比较法。

〔1〕在综合分析当地土地市场近三年交易实例的基础上，优先选用正常市 场环境下的交易实例。

原则上不采用竞价轮次较多、溢价率较高的交易实例； 不能采用楼面地价历史最高或最低水平的交易实例。

近三年内所在或相似区域 的交易实例不足 3 个的，原则上不应选用市场比较法。

〔2〕比较实例的修正幅度不能超过 30％，即：〔实例修正后的比准价格-实 例价格〕／实例价格≤30％。

〔3〕各比较实例修正后的比准价格之间相差不能超过 40％。

即〔高比准价 格-低比准价格〕／低比准价格≤40％，对超过 40％的，应另选实例予以替换。

实例不足无法替换的，应对各实例进行可比性分析，并作为确定取值权重考虑 因素之一。

3、剩余法。

学习文档 仅供参考〔1〕在假设项目开发情况时，按规划建设条件评估；容积率、绿地率等规 划建设指标是区间值的在区间上限、下限值中按最有效利用原则择一进行评估。

〔2〕假设的项目开发周期一般不超过 3 年。

〔3〕对于开发完成后拟用于出售的项目，售价取出让时当地市场同类不动 产正常价格水平，不能采用估算的未来售价。

〔4〕开发完成后用于出租或自营的项目，按照本标准收益复原法的有关技 术要求评估。

〔5〕利润率宜采用同一市场上类似不动产开发项目的平均利润率。

利润率 的取值应有客观、明确的依据，能够反映当地不动产开发行业平均利润水平。

第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。

故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。

三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。

二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。

(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。

1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。

征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。

征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：（1)土地取得费国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。

第四章成本逼近法一、考试大纲要求：成本逼近法(一)考试目的测试应考人员对成本逼近法的基本原理及其应用的理解与掌握程度。

(二)考试基本要求掌握：成本逼近法的概念、公式、估价步骤及各项成本测算。

熟悉：成本逼近法的应用特点、适用范围及要求。

了解：成本逼近法的应用限制。

(三)考试范围1．成本逼近法概念2．成本逼近法的基本公式(1)公式的内涵(2)公式的表达式(3)公式各变量的含义(4)各公式的适用条件3．成本逼近法估价步骤(1)确定土地取得费(2)确定土地开发费(3)计算税费(4)计算利息(5)计算利润(6)确定土地增值(7)修正并确定土地价格4．土地取得费的概念、构成及计算方法(1)土地取得费的概念(2)土地取得费的构成及计算方法(3)不同土地取得情况下土地取得费的计算要求及方法5．土地开发费(1)土地开发费的概念(2)土地开发费的构成及计算方法(3)不同条件下土地开发费的计算要求及方法6．利息(1)利息的概念(2)利息计息方式及其区别(3)单利与复利的计算方法7．利润(1)利润的概念(2)利润的计算依据(3)利润的计算方法8．土地增值(1)土地增值的概念(2)土地增值的计算方法(3)不同条件下土地增值的计算要求及方法9．土地价格修正与确定(1)修正的原则及要求(2)修正的因素及修正公式(3)根据估价对象条件修正的要求10．成本逼近法适应范围二、本章知识汇总成本逼近法一、成本逼近法：根据城镇土地估价规程，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来确定土地价格的方法。

需要注意的是，土地的成本逼近法与房地产估价中的成本法不同，后者是以建筑物或建筑改良物重新建造的费用，经减折旧后求得建筑物价格，然后加上已知的土地价格，最终得到整个不动产的价格。

而成本逼近法却是用来推算土地价格的，所以两者的实际应用范围和估价程序、方法都不同。

二、基本公式成本逼近法的基本思路，是把对土地的所有投资包括土地取得费用和基础设施开发费用两大部分作为“基本成本”，运用经济学等量资金应获取等量收益的投资原理，加上“基本成本”这一投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，同时根据国家对土地的所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（税收体现），从而求得土地价格。

2017年广东省土地估价师考试《管理法规》辅导汇总考试试卷一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、成本逼近法主要适用于的估价．(2000年真题)A：商业用地B：住宅用地C：写字楼用地D：工业用地或新增建设用地E：合法性2、招标人采用邀请招标方式的，应当向__个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定的法人或其他组织发出投标邀请书。

A．3B．5C．7D．93、某一城市由县级市上升为地级市，称之为。

A：级别升格B：级别上升C：级别不变D：级别增加E：时间因素4、《土地利用年度计划管理办法》规定，省、自治区、直辖市的土地利用年度计划建议，应当于每年__前报国土资源部，同时抄报国家发展和改革委员会。

A．7月10日B．9月10日C．10月31日D．12月10日5、下列关于特殊情况下的行政赔偿义务机关，表述正确的是__。

A．两个以上行政机关共同实施致害行为时为共同赔偿义务机关B．被授权组织在行使授予的行政权力时侵犯公民、法人和其他组织的合法权益造成损害的，被授权的组织为赔偿义务机关C．赔偿义务机关被撤销的，继续行使其职权的行政机关为赔偿义务机关D．赔偿义务机关被撤销的，没有继续行使其职权的行政机关的，该项赔偿义务机关的上一级行政机关为赔偿义务机关E．经复议机关复议的，最初造成侵权行为的行政机关为赔偿义务机关，但复议机关的复议决定加重损害的，复议机关对加重的部分履行赔偿义务6、行政诉讼程序中，对涉及不动产的具体行政行为从做出之日起超过__年、其他具体行政行为从做出之日起超过__年提起诉讼的，人民法院不予受理。

A．20，5C．30，10D．30，157、某城市写字楼用地的评估中，应选取同时期的__对比较案例估价期日进行修正。

A．全国综合地价指数B．该市综合地价指数C．全国写字楼地价指数D．该市写字楼地价指数8、土地估价的形成具有多方面的因素，但其最终取决于（）。

A.市场资料 B.土地交易双方 C.土地估价师 D.土地供求状况9、某建筑物占地面积3亩，容积率为4，自然耐用年限为70年，经济耐用年限为60年，已使用15年，残值率为5％，重置价格为2000元／平方米，则该建筑物现值为万元。

土地估价分析和估价方法选择一、单项选择题1. 成本逼近法主要适用于______的估价。

A.商业用地B.住宅用地C.写字楼用地D.工业用地或新增建设用地答案：D[解答] 根据成本逼近法的适用范围，成本逼近法一般适用于新开发土地的估价，特别适用于土地市场不发育，土地成交实例不多，无法利用市场比较法等方法进行估价时采用。

同时，对于既无收益又很少有交易情况的学校、公园以及公共建筑、公共设施等特殊性的土地估价也很适用。

选项A、B、C都是有收益的，不适合用成本逼近法。

2. 路线估价法主要适用于______。

A.商业用地B.住宅用地C.城市全域用地D.大面积工业用地答案：C3. 下列说法正确的有______。

A.不同的估价目的对应的评估结果内涵不一致，结果也不会有差别，在评估中的技术思路也不尽一致B.不同的估价目的对应的评估结果内涵一致，结果不会有差别，但在评估中的技术思路不一致C.不同的估价目的对应的评估结果内涵不一致，结果也会有差别，在评估中的技术思路也不尽一致D.相同的估价目的对应的评估结果内涵不一致，结果不会有差别，但在评估中的技术思路不尽一致答案：C4. 土地估价需要根据______确定估价时采用何种估价假设前提和何种价格类型。

A.估价对象B.现有资料C.估价目的D.市场发展状况答案：C5. 土地的价值高，常常评估面积大，总价值也大，所以在评估中一般要求用______方法，从不同的角度考评土地的价值。

A.1种B.两种以上C.两种D.3种答案：B6. 土地估价适用原则不包括______。

A.替代原则B.需求与供需原则C.协调原则D.合法原则答案：D7. ______是收益还原法和剩余法估价的基础。

A.替代原则B.贡献原则C.预期收益原则D.报酬递增递减原则答案：B8. 下列各项不适用于路线价估价法的是______。

A.农村用地的估价B.城市的估价C.市街地D.需要在大范围内对多宗土地进行估价的场合答案：A9. 下列情况中，______的土地价格不能用剩余法评估。

成本逼近法在土地评估中的应用探究作者：孙运来来源：《中国科技博览》2018年第11期[摘要]土地是一种资产，具有极高的价值量，在实际对其进行评估时有多种方法可以选择。

现阶段在土地估价实务中已经逐渐实现对成本逼近法的广泛应用，但受到各种客观因素的影响后会将其认定为最后一招估价法。

本文主要针对成本逼近法在土地评估中的应用进行探究，这对土地估价工作的顺利进行有极大的促进作用，同时对土地管理工作的开展有重要意义。

[关键词]成本逼近法；土地价格；案例分析中图分类号：F301.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2018）11-0230-01一、成本逼近法概述社会平均生产费用价值论是成本逼近法的主要依据，该理论主要认为商品价格并不是由实际成本来决定，生产过程中不可避免花费的客观成本以及必要成本对其有直接影响，也就说商品价格需要在实际成本与应得利润之和的基础上确定。

也就是说土地作为一种商品，投资人在根据是否取得效用以及收益的基础上进行购买以及出售，双方的土地价格为促使交易顺利完成会达到一个平衡点，这就是指正常开发的土地价格。

成本逼近法在土地估价中一直作为实用的估价方法存在，尤其是在市场比较法以及收益法受到限制的情况下必须结合实际实现对成本逼近法的利用。

在成本逼近法中我们可将目标估算对象是作为土地价格，这也是促使非专业人员对其进行理解的必要手段。

效用在现实市场中会对土地价格造成直接影响，成本并不能对其进行直接决定，这也是导致成本逼近法估价结果出现偏差的主要原因。

因此在实际使用成本逼近法的过程中会受到一定的限制，下面我们对其主要使用范围进行分析。

1.首先从土地市场的成熟度来说，在缺乏交易实例以及欠发达地区的土地市场都可实现对成本逼近法的利用，尤其是在开发的土地或者正在开发的土地中更适合对成本逼近法的使用，需要注意建成区以及已开发土地则不适合使用成本逼近法。

2.从区域范围以及土地用途开发角度对其进行分析后发现，在城市区域范围以外的工业用地估价中可对成本逼近法进行使用，但绝对不能使用在城市区域意外的工业用地。

Xxxx卫生用品厂房地产抵押价格评估案例XX市xxxx评估有限公司摘要：选用成本逼近法评估土地价格，土地取得费的确定要根据当地的补偿费用标准，成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地所有权益来确定土地价格的估价方法。

但在工业地价交易案例不多时，成本逼近法仍是一种常用的估价方法。

一、估价对象背景简介委托估价方为XX市XX区xx卫生用品厂，估价对象位于xx区xx路3006号，东临北xx村耕地，南临xx路，西临水坑，北临北耕地。

该土地集体土地使用证号为：xx集用（2003）第00620号，土地使用权面积9999.5平方米，用途为工业，使用权类型为划拨，使用终止日期至2022年11月4日，经现场勘察，该建筑物结构完好，使用正常，权属清晰。

该地区规划整齐，交通便利，自然环境较好，基础设施完备，产业集聚效一般，区域位置一般。

二、估价的重点与难点估价对象坐落于xx市xxx路，设定土地用途为工业用地，使用权类型为划拨。

对于评估方法的选择，根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），通行的宗地估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

评估师采用的估价方法是根据当地的土地市场状况和估价对象的实际情况进行选择的。

Xx市xx区工业用地交易案例比较少且可比性也很差，较少的案例不能反映市场的真实情况，无法确定客观公正的抵押价格，所以市场比较法行不通，本估价对象就采用成本逼近法评估该估价对象的价格，在采用其它方法进行验证其价格的合理性。

Xx市有着完善的征地区片综合地价标准，且原则上由市有关部门每2年调整一次，所以实效性也比较强。

成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税金和土地所有权益来确定土地价格的估价方法。

在用成本逼近法进行评估时，对土地开发费、税费、利息、投资利润及土地所有权益等数据资料比较容易取得，但土地取得费和土地还原率的测算有一定的困难，其测算的准确性直接关系到估价结果的正确与否。

第一节成本逼近法概述一、成本逼近法概念成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。

二、适用范围由于土地的价格大部分取决于效用，而非取决于其成本，故采用成本逼近法有时可能会与市场产生偏差。

故采用成本逼近法估价有一定的限制，一般成本逼近法适用于：1．新开发土地，不适用建成区域已开发土地估价；2．土地市场欠发育，交易实例少的地区，无法用市场比较法估价时采用；3．工业用地估价，城区或市区工业用地除外；4，既无收益又无交易情况的学校、公园及公共建筑、公益设施、园地等特殊性土地的估价。

三、成本逼近法的基本公式V＝Ea+Ed+T+Rl+R2+R3＝VE+R3+……式中：V——土地价格；Ea——土地取得费；Ed——土地开发费T——税费；Rl——利息；R2——利润R3——土地增值；VE——土地成本价格第二节成本逼近法估价程序与方法一、成本逼近法估价步骤1．判断待估土地是否适用成本逼近法；2．收集与估价有关的成本费用、利息、利润及增值收益等资料；3．通过直接或间接方式求取待估土地的土地取得费、土地开发费及相关税费、利息、利润；4．确定土地开发后较开发前的价值增加额；5．按地价公式求取估价土地的土地价格；6．对地价进行修正，确定待估土地的最终价格。

二、土地取得费的概念、构成及计算方法(一)土地取得费的概念土地取得费是为取得土地而向原土地使用者支付的费用。

(二)不同土地取得情况下土地取得费和计算方法土地取得费按用地单位为取得土地使用权而支付的各项客观费用计算。

1．征用农村集体土地时，土地取得费就是征地费用。

征地中各项费用以待估宗地所在区域政府规定的标准，或应当支付的客观费用来确定。

征地费用包括两部分：土地取得费及相关税费，详情如下：（1)土地取得费国家征用集体土地，而支付给农村集体经济组织的费用，根据《中华人民共和国土地管理法》(1999年1月1日起施行)中第四十七条规定：“征用土地的补偿费用包括土地补偿费、劳动力安置补助费以及地上物补偿费和青苗补偿费。