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世邦魏理仕_天津中心物业管理费预算方案_39P7“天津中心”物业管理费预算草案物业管理收费标准：元/月/平米各项费用支出写字楼25.00人员工资福利费7,829,451.20行政费（含保险）1,057,400.00商场30.00设备维护保养费1,656,600.00资产折旧费454,908.15酒店7.00清洁卫生费2,021,600.00公共水电消耗费13,548,161.85公寓8.00绿化费216,000.00管理酬金按每年600,000.00保安费1,136,400.00管理费税金1,493,692.23（第一年）车位管理费（元/车位/月200.00管理处人员配置年度物业管理费收入及盈亏133人第一年第二年第三年（不含分包商人员）管理费总收入30,135,564.0030,135,564.0030,135,564.00管理费总支出29,282,105.0629,627,370.5630,645,552.53管理费盈亏853,458.94508,193.44-509,988.53天津中心物业管理费预算草案物业概况项目建筑面积(M2)总面积比例不含停车场各业态计费比例不含酒店及停车场不含公寓及停车场比例不含酒店人员占总员工比例总面积比例不含酒店、公寓和停车场面积比总面积比例实际申请采暖面积业态计费系数业态计费比例写字楼33,89721.71%25.59%36.00%31.15%35.82%25.58%36.00%21.71%47.75%36 .00%33,897 233.00%商业37,095 23.76%28.01%49.00%34.09%39.20%28.00%49.00%23.76%52.25 %49.00%37,095 338.00%酒店23,640 15.14%17.85% 5.00%24.98% 5.00%15.14% 5.00%23,640 210.00%公寓37,81824.22%28.55%8.00%34.76%0.00%28.54%8.00%24.22%8.00%37,8 18 115.00%地下停车场（含地下设备及管理用房）23,690 15.17% 2.00%0.00%17.88% 2.00%15.17% 2.00%0.2 4.00%面积合计156,140100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%100.00%132,4508.2100.00%地面车位数量0地下车位数量415费用计算币种：人民币车位合计415比例一、管理、服務人員的工資和福利費写字楼商场酒店公寓停车场写字楼商场酒店公寓停车场写字楼商场酒店公寓停车场人員薪資与福利652,45426.99%2,677,6723,644,610371,899595,038148,7602,762,2303,759,702383,643613,829153,4572,818,6023,836,431391,473626,356156,5890第一年合计7,437,979第二年合计7,672,862第三年合计7,829,451二、公共設施、設備日常維修及保養費7,437,9797,672,8627,829,451公共設施維修保养費138,050 5.71%481,501556,09776,468400,94951,595481,501556,09776,468400,94951,595506,844585,36580,493422,05254,3100第年合计第年合计第年合计天津中心年度物业管理預算草案第一年第二年第三年正常年度月费用第一年合计1,573,770第二年合计1,573,770第三年合计1,656,600三、綠化管理費1,566,6111,566,6111,649,064綠化管理費18,0000.74%83,21789,82320,40021,60096083,21789,82320,40021,60096083,21789,82320,40021,6009600 第一年合计216,000第二年合计216,000第三年合计216,000四、清洁衛生費216,000216,000216,000清洁卫生费168,467 6.97%636,575552,08746,656552,708132,494670,079581,14449,112581,798139,468670,079581,14449,112581,798139,4680第一年合计1,920,520第二年合计2,021,600第三年合计2,021,600五、安全管理費1,920,5202,021,6002,021,600安全管理費94,7003.92%419,746265,50251,506331,58311,243441,838279,47654,217349,03511,835441,838279,47654,217349,03511,8350第一年合计1,079,580第二年合计1,136,400第三年合计1,136,400六、行政辦公費1,079,5801,136,4001,136,400行政办公費88,117 3.64%291,071366,10193,231165,42088,708291,071366,10193,231165,42088,708306,390385,37098,138174,12693,3770第一年合计1,004,530第二年合计1,004,530第三年合计1,057,400七、物業管理資產折舊費1,004,5301,004,5301,057,400资产折旧費37,909 1.57%163,767222,90522,74536,3939,098163,767222,90522,74536,3939,098163,767222,90522,74536,3939,0980 第一年合计454,908第二年合计454,908第三年合计454,908八、公共水、電費454,908454,908454,908公共水电费损耗1,219,92050.46%3,883,9705,782,6921,019,5261,646,884537,6813,883,9705,782,6921,019,5261,646,884537,6814,088,3906,087,0441,073,1861,733,562565,9800第一年合计12,870,754第二年合计12,870,754第三年合计13,548,162九、支出小計(1+ (8)12,870,75412,870,75413,548,162小計2,417,6178,637,52011,479,8161,702,4323,750,575980,5398,777,67 411,637,9401,719,3423,815,908992,8029,079,12712,067,5571,789,7633,944,9221,031,6170第一年合计26,558,041第二年合计26,950,824第三年合计27,920,521十、管理人酬金：按每月5万元提取26,550,88226,943,66527,912,986小計50,000216,000294,00030,00048,00012,000216,000294,00030,00048,00012,000216,000294,00030,00048,00012,0000第一年合计600,000第二年合计600,000第三年合计600,000十一、支出合计(9+10)600,000600,000600,000小計2,467,6178,853,52011,773,8161,732,4323,798,575992,5398,993,67411,931,9401,749,3423,863,9081,004,80209,295,12712,361,5571,819,7633,992,9221,043,6170第一年合计27,158,041第二年合计27,550,824第三年合计28,520,521十二法定稅金(管理费收入*55%)271*********436*********86十二、法定稅金(管理费收入*5.5%)27,150,88227,543,66528,512,986小計135,719537,729731,90974,685119,49529,874495,915674,99568,877110,20327,551513,369698,75371,301114,08228,5210第一年合计1,493,692第二年合计1,377,541第三年合计1,426,026十三、物业管理筹备费用返还1,493,6921,377,5411,426,026小计52,531226,934308,88231,51950,43012,607251,642342,51334,95055,92013,980251,642342,51334,95055,92013,9800第一年合计630,372第二年合计699,005第三年合计699,005十四、綜合服務管理費用支出總額(11+12+13)630,372699,005699,005小計2,655,8669,618,18312,814,6071,838,6353,968,5001,035,0209, 741,23112,949,4481,853,1704,030,0311,046,333010,060,13813,402,82 31,926,0144,162,9241,086,1180第一年合计29,282,105第二年合计29,627,371第三年合计30,645,55329,274,94629,620,21230,638,017十五、管理费收入25.0030.007.008.00 25.0030.007.008.000.0025.0030.007.008.000.00200.00200.00200.000.000.000.00100%100%100%100%100%0%100%100%100%100%100%0%100%100%100%100%100%0%847,4251,112,850 165,480302,54283,000847,4251,112,850165,480302,54283,000847,4251,112,850165,480302,54283,000每月合计：2,511,2972,511,2972,511,29710,169,10013,354,2001,985,7603,630,504996,000010,169,100 13,354,2001,985,7603,630,504996,000010,169,10013,354,2001,985 ,7603,630,504996,0000每年收入合计：30,135,56430,135,56430,135,56430,135,564十六、管理费盈亏550,917539,593147,125-337,996 -39,020 0427,869404,752132,590-399,527 -50,333 0108,962-48,623 59,746-532,420 -90,118 0853,459860,618508,193515,352-509,989-502,453十寓采费公寓空调使用费（占）元//月入住率（估算）地下车场管理费标准（/月/车位）各业态年度管理费盈亏：地面车场管理费标准（/月/车位）物业管理费月收入：物业管理费年收入：管理费收费标准（/月/建筑平米）管理费年度总盈亏：十七、7.197.551、本预算部分内容为估算。
世邦魏理仕世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是“财富500强”和“标准普尔500强”企业，为全球最大的商业房地产服务公司(按2008年的营业额计算) 。
公司拥有员工超过30,000名，在全球范围内通过300多家办事处（不含联营公司）为地产业主、投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括：物业租售的策略顾问及实施、企业服务、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。
世邦魏理仕是连续三年跻身美国“商业周刊50强”的商业地产服务公司，并连续两年被«财富»杂志评为发展最快的百强企业之一。
世邦魏理仕是拥有200多年历史的全球房地产行业的领导者，客户可通过世邦魏理仕获得多种不同的可行方案，尽享一站式策略顾问服务。
我们着眼于了解客户业务、研究市场动态，这是我们在瞬息万变的市场上应变自如、与客户建立了长久关系的准则。
凭借我们遍及全球和亚太区、覆盖本地的市场网络，世邦魏理仕为客户提供最广泛、全面的服务，满足其各种不同的需求。
1978年，世邦魏理仕在香港设立办事处，在中国大陆的业务始于1988年，当时是为北京国贸中心一期提供独家租赁顾问服务。
1990年，世邦魏理仕在台湾开始业务运营。
经过多年来的发展，世邦魏理仕已经成为大中华地区房地产市场的领导者。
目前，世邦魏理仕在本地区已经设有北京、上海（浦西与浦东）、广州、成都、重庆、天津、杭州、深圳、大连、青岛、沈阳、武汉、香港（香港岛与九龙）及台北16家分公司，建立了10家项目办事处，业务遍及大中华地区的80多个城市。
世邦魏理仕结合了当地市场智慧和全球及地区网络的综合优势，提供最全面广泛的房地产顾问服务，包括研究分析、策略顾问、物业估值、买卖与租赁、投资、物业与资产管理等。
世邦魏理仕最终的目标是为整个地区的客户提供完全符合其业务策略的增值服务。
展望未来，我们在本地区的优质业务平台还将不断地扩大和发展，世邦魏理仕已有良好的市场优势来实现这一业务目标。
盈科中心盈科中心10.2.1项目基本情况¾该项目位于工体北路甲二号，处于东三环路和工体北路交汇处的西南角，东面隔兆龙饭店与东三环路相邻，西侧为凯富饭店。
¾该项目由香港盈科拓展集团开发，于1998年12月部分投入使用，2001年10月整体竣工，2004年转让给电讯盈科绝对控股的香港上市公司东方燃气。
¾项目总占地面积29380平方米，总建筑面积223000平方米。
由两栋写字楼、两栋服务式公寓、商业裙房和一栋附楼组成，整体定位高档。
图10.1：项目总平面图资料来源：世邦魏理仕表10.2：项目物业组合表物业内容写字楼公寓商业附楼停车位(个)规模(平米) 66273 42567 78000 15000 901位置西侧、东北角东南角、南侧写字楼和公寓裙房东南边缘地下和附楼备注－ 201套－－地下460，附楼401资料来源：世邦魏理仕¾项目周边有207、302、115、118、117、627、31、43等多路公共汽车，规划在该项目东侧出口处设立地铁十号线的工体北路站。
10.2.2写字楼物业(1) 产品特征图10.2：写字楼剖面图资料来源：世邦魏理仕表10.3：写字楼产品特征情况项目名称楼层分布规模(万)层高/净高(米)标准层面积使用率大堂面积大堂挑高走道IBM大厦6－26 4.64 3.5/2.6 240068.8％616.9 5.1 1.8 NOKIA大厦6－16 2 3.5/2.6180068.8％200 5.1 1.8 资料来源：世邦魏理仕(2) 装修情况表10.4：装修情况外立面比利时进口双层镀膜反射玻璃、意大利进口花岗岩窗间幕墙主入口自动玻璃旋转门，两侧双扇平开玻璃门地面大理石墙面工艺扣板大堂天棚石膏吊顶地面大理石墙面大理石电梯厅天棚石膏吊顶地面地毯墙面壁纸走道天棚铝扣板地面瓷砖楼梯墙面涂料地面大理石墙面瓷砖天棚铝扣板台面大理石洁具美标卫生间配套设施洗面镜、干手机、手纸盒办公单元毛坯资料来源：世邦魏理仕(3) 配套设备与设备设施表10.5：配套设备设施情况12部日本三菱原产客梯，速度2.5-3米/秒，荷载为1350千克(18人)写字楼3部日本三菱原产货梯，荷载1350千克(18人) NOKIA大厦共5部电梯，其中，4部客梯，1部货梯共10部电梯，其中客梯8部，分高低区运行电梯IBM大厦4部低区客梯(5－15层)，4部高区电梯(16层-26层)，2部货梯风机盘管四管风机盘管系统，新风风管系统冷冻机组美国特灵离心冷冻机燃油锅炉英国WELLMAN ROBEY燃油采暖锅炉空调采暖系统排烟单独排烟系统通讯系统室内电话线为美国西蒙的光纤设备，暗盒安装结构化综合布线系统综合布线西蒙公司设备，各楼层布线系统包括光缆及多芯电缆人员 24小时值班闭路电视重要区域监控保安系统24小时不间断保安公共入口，电梯厅，楼梯，紧急出口，电梯厢及停车场等地消防预作用系统中水系统泡沫灭火系统水雾灭火系统自备发电机房消防系统消防自动灭火系统工程资料来源：世邦魏理仕(4) 经营情况¾IBM大厦竣工于1998年12月， NOKIA大厦竣工于1999年9月。
一、上海绿地1、扩张房地产领域寻求多元化融资多元化融资在08年中期,张玉良曾表示,“在融资收紧的情况下,我们有三分之一的资金是来自境外银行和信托等的支持。
仅最近半个月,绿地就再将引入十几个亿的资金,内资银行在我们二三线城市项目的贷款上也给予了较大的授信额度。
”但显然,出让参股企业的股权进行套现也是绿地的一种选择。
1月份,绿地将所持有的东方证券2.77%股份中的1000万股(占总股本的0.3036%)在上海联合产权交易所挂牌转让,挂牌价格1.5亿元。
每股15元的挂牌价较东方证券每股净资产2.66元溢价约4.6倍。
4月14日,绿地在上海联合产权交易所挂牌转让上海新华发行集团有限公司10%股权,挂牌价为3.69亿元,该价格已超过当初绿地拿下新华发行集团49%股权时的3.48亿元。
通过上述股权转让,绿地也因此直接回笼资金5.19亿元。
因此有业内人士表示,这些资金显然为绿地集团扩张房地产业务助了一臂之力。
在张玉良看来,2009年随着各项政策规定的出台实施,预计市场总体将逐步趋于稳定。
同时,土地、资金将进一步向优势企业集中。
“大企业掌握资源优势后将实现更大的发展。
”张玉良表示。
这或许是绿地集团在房地产市场的低迷期,多元化融资,募集资金快速扩张房地产业务的重要原因吧。
2、绿地集团海外融资取得成功绿地集团海外融资取得实质性突破。
日前,绿地集团与德国著名房地产投资机构——国际房地产投资银行(HI)达成合作协议,该行向绿地集团提供高达7亿元人民币的贷款额度,第一笔资金已经于近日到位。
这是目前国内房地产企业和海外金融机构合作的单项金额最高的案例之一,该项融资不但能有效地促进绿地集团的房地产项目开发,更将绿地集团的项目开发和管理提升至国际水平。
2005年以来,绿地集团继续快速健康发展,规模和实力进一步快速提升。
在突出房地产主营业务的同时,绿地集团实施了相关多元化的发展战略,组建了建设、商业、能源、汽车服务四大产业集团。
物业管理全球五大行介绍1.JLL 仲量联行2.CBRE 世邦魏理士3.DTZ 戴德梁行4.Savills 第一太平戴维斯5.Colliers 高力国际仲量联行仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是唯一连续三年入选福布斯白金400强企业的房地产投资管理及服务公司，拥有大约170个办事处，业务遍及全球60个国家逾700个城市。
所提供的专业房地产顾问及服务领域包括：商铺、住宅、写字楼、工业、物业管理服务、企业设施管理、投资、战略顾问、项目与开发服务以及市场研究等。
主要客户包括不同的政府机构、跨国公司和开发商，以及高档住宅和商业物业的业主。
第一太平戴维斯(Savills)第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。
本公司于1855年创立，具有悠久的历史传统与超群的增长态势。
公司一直不甘落后，引领业界之先，目前已在美洲、欧洲、亚太、非洲和中东各地设立了200家办事处及联营机构。
包括在写字楼，商铺及地产投资领域的顾问服务，设施管理，空间规划，公司房地产服务，物业管理，资产管理，租赁，评估及销售。
戴德梁行戴德梁行是国际房地产顾问“五大行”之一，在全球45个国家200间分公司共有11,000余名员工为客户提供跨国房地产服务。
服务范围包括：环球企业服务、研究及顾问、物业管理、酒店管理和顾问服务、设施管理、估价及顾问、物业投资、写字楼代理、商铺顾问及代理服务、工业房地产投资服务、住宅服务、建筑顾问。
世邦魏理仕世邦魏理仕（纽约证券交易所代号：CBG）总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是“财富500强”和“标准普尔500强”企业，为全球最大的商业房地产服务公司(按2008年的营业额计算) 。
具体包括：物业租售的策略顾问及实施、企业服务、物业/设施及项目管理、按揭融资、评估与估值、开发服务、投资管理、研究与策略顾问等。
世邦魏理仕是连续三年跻身美国“商业周刊50强”的商业地产服务公司，并连续两年被《财富》杂志评为发展最快的百强企业之一。
国际房地产顾问“五大行”简介五大行究竟是哪五大，一般在中国大陆来说是（排名按先后）：1.JLL 仲量联行2.CBRE 世邦魏理士3.DTZ 戴德梁行4.Savills 第一太平戴维斯5.Colliers 高力国际其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。
因此全球范围来看则是：1.CBRE 世邦魏理士2. Cushman & Wakefield 高纬环球3. Colliers 高力国际4. JLL 仲量联行5. Savills 第一太平戴维斯接下来主要说的是他们的业务类型和盈利方式。
1、写字楼写字楼业务主要是为新落成的写字楼进行招商。
举个例子，大家现在能看到陆家嘴新落成了很多甲级写字楼，他们空关着一天业主就损失一天租金，因此业主会专门找代理行来以最快最优的方式把写字楼租赁出去。
在这当中就需要代理行进行相关的市场分析，租户分析，租金定位，以及时间表设置等专业帮助。
业务主要分为两个团队：业主代表和租户代表业主代表是代表某个写字楼的业主为写字楼帮忙招商，手段包括派发印刷品，打广告，赞助活动，举办推介会等。
然后通过吸引各个公司进驻写字楼并让他们交付租金，实现写字楼的商业用途。
租户代表则是逆向的过程，代表某个公司在新开设办公场地，在其租约到期或者需要扩租时，为其寻找合适的办公场地，并为其提供租金预算评估等服务。
很多大公司比如GE，City Group，在全球范围都有开展业务，就需要这种服务商提供专业的服务。
这个部门对英语的要求比较高，基本要达到母语水平。
因为需要用英语口语进行看房，议价，谈判，签订合同，以及用英语书写电邮，意向书，财务报告等。
总的来说，对从业人员的要求比较高，而且需要有非常强的抗压能力。
当然回报也是非常丰厚的，按照每个项目提成。
2、工业地产工业地产和写字楼比较相像，也是分为业主代表和租户代表两个团队，但代理的对象则为工业地产。
工业地产包括物流的堆场，仓库，车间，工厂等，主要分布在郊区的工业园区，而且占地面积通常很大。
