Xinhua Far East CMBS rating criteria
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北大纵横管理咨询公司二〇一九年三月目录第一篇管理办法 (1)第一章总则 (1)第二章考评方法 (1)第三章月度考评 (9)第四章年度考评 (11)第五章申诉及其处理 (13)第六章附则 (16)第二篇实施细则 (17)第七章具体实施办法和考评评分表设计 (17)一、高层管理人员 (17)二、部门负责人 (24)三、部门副职、基层管理人员 (31)四、一般员工 (38)第八章部门考评 (42)第九章考评评分表填表说明 (44)第十章特别罢免条例 (45)第三篇附件 (47)附件一:员工态度考评指标评定表 (47)附件二:员工能力考评指标评定表 (48)附件三:周边绩效考评指标评定表 (53)附件四:管理绩效考评指标评定表 (54)附件五:各部门周边绩效考核权重表 (55)附件六:部门负责人周边绩效考评评分表(月度) (57)第一篇管理办法第一章总则第一条为提高湖北省新华医院基础管理水平,建立科学的现代管理制度,充分调动员工的积极性和创造性,使员工紧紧围绕医院的发展目标,高效地完成工作任务,根据医院目前的实际情况,特制定本管理办法。
第二条适用范围本办法适用于湖北省新华医院(以下简称医院)全体员工。
第三条考评目的1.通过目标逐级分解和考评,促进医院经营目标的实现;2.通过考评合理计酬,提高员工的主观能动性;3.通过绩效考评促进上下级沟通和各部门间的相互协作;4.通过考评规范工作流程,提高医院的整体管理水平;5.通过评价员工的工作绩效、态度、能力和素质,帮助员工提升自身工作水平和综合素质水平,从而有效提升医院的整体绩效和整体员工素质。
第四条考评原则1.以提高员工绩效为导向;2.定性考评与定量考评相结合;3.多角度考评;4.公平、公正、公开原则。
第五条考评用途考评结果的用途主要体现在以下几个方面:1.薪酬分配;2.工资晋升;3.岗位调整;4.员工培训;5.荣誉的评比等。
第二章考评方法第六条考评周期考评分为月度考评和年度考评。
复华标准生命复华标准生命是一家致力于保障个人和家庭未来的保险公司,其核心理念是为客户提供全面的保障和贴心的服务。
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新华海天国际货运(上海)有限公司大连分公司CHINA CONTAINER LINE (SHA) LIMITED.DALIAN BRANCHTEL:(86)411-66669546 FAX:(86)411-82799870ADD:RM 1804 Dalian Gold Name T ower,No.68 Renmin Road Zhongshan Dist Dalian,China.E-mail: xlchen.dlc @ Webside: 一切事业均源自创意,而成功的关键则在化创意为现实。
新华货柜有限公司1996年注册于香港,创业者是一群朝气蓬勃的航运界精英。
新华货柜创业伊始,就将全球最大新兴市场中国和世界最发达国家美国之间的货运代理,无船承运服务和物流供应等定位为自身业务发展的重点。
多年以来,新华货柜凭借其专业,热忱以及细微,体贴的服务,得到了广大客户,同业和专业杂志的认同。
我们的业务也从单一的中美间无船承运服务发展到涵盖欧洲,亚洲及美国之间全方位的运输服务;从纯粹的海运发展到海、陆、空、联运及物流服务;从整箱运输发展到拼箱集运;从只经营美国航线发展成为能提供全球性服务的货运界最知名的企业之一。
面对日新月异的挑战,我们将一如既往地投身航运事业,秉承不断进取的精神,继续在物流领域加大投入,为客户提供最优质的服务。
从公司创立伊始,我们就将“及时、经济、实效”的服务作为我们满足客户运输需求的承诺,“3E”理念已经成为公司的格言,被公司的全体成员所恪守。
目前,新华货柜已经在中国设有25家分公司和代表处,在地理上覆盖了所有主要港口和地区,并且在美国设立了自己的分公司,为中美之间的业务提供了非常专业和全面的服务。
公司数据:承运空运量:908267.4公吨承运海运整箱:265,501标准箱承运海运拼箱:289238.48 运费吨经营仓库面积:28,000平方米自有船队:12艘自有船队载重量:138,060公吨承运散杂货量:4,500,000公吨在中国自有公司数:20员工数:800+美国联邦海事委员会注册登记的无船承运人,货运代理美国联邦海事委员会注册登记的C-TPAT证书中国交通部注册登记的无船承运人中国商业部注册登记的一级货运代理美国贸易同盟反恐组织成员美国AMS和加拿大ACI自行发送成员新华海天国际货运(上海)有限公司大连分公司CHINA CONTAINER LINE (SHA) LIMITED.DALIAN BRANCHTEL:(86)411-66669546 F AX:(86)411-82799870ADD:RM 1804 Dalian Gold Name T ower,No.68 Renmin Road Zhongshan Dist Dalian,China.E-mail: xlchen.dlc @ Webside:新华海天大连分公司新华海天大连分公司目前是地中海航运(MSC)和赫伯罗特(HAPAG-LLOYD)的订舱代理,地中海航运(Mediterranean Shipping)总部设于瑞士日内瓦。
马柯维茨均值-方差模型在丰富的金融投资理论中,组合投资理论占有非常重要的地位,金融产品本质上各种金融工具的组合。
现代投资组合理论试图解释获得最大投资收益与避免过分风险之间的基本权衡关系,也就是说投资者将不同的投资品种按一定的比例组合在一起作为投资对象,以达到在保证预定收益率的前提下把风险降到最小或者在一定风险的前提下使收益率最大。
从历史发展看,投资者很早就认识到了分散地将资金进行投资可以降低投资风险,扩大投资收益。
但是第一个对此问题做出实质性分析的是美国经济学家马柯维茨(Markowitz)以及他所创立的马柯维茨的资产组合理论。
1952年马柯维茨发表了《证券组合选择》,标志着证券组合理论的正式诞生。
马柯维茨根据每一种证券的预期收益率、方差和所有证券间的协方差矩阵,得到证券组合的有效边界,再根据投资者的效用无差异曲线,确定最佳投资组合。
马柯维茨的证券组合理论在计算投资组合的收益和方差时十分精确,但是在处理含有较多证券的组合时,计算量很大。
马柯维茨的后继者致力于简化投资组合模型。
在一系列的假设条件下,威廉·夏普(William F. Sharp)等学者推导出了资本资产定价模型,并以此简化了马柯维茨的资产组合模型。
由于夏普简化模型的计算量相对于马柯维茨资产组合模型大大减少,并且有效程度并没有降低,所以得到了广泛应用。
1 模型理论经典马柯维茨均值-方差模型为:21min max ()..1p T p n i i X XE r X R s t x σ=⎧⎪=∑⎪⎪=⎨⎪⎪=⎪⎩∑T 其中,12(,,...,)T n R R R R =;()i i R E r =是第i 种资产的预期收益率;12(,,...,)T n X x x x =是投资组合的权重向量;()ij n n σ⨯=∑是n 种资产间的协方差矩阵;()p p R E r =和2p σ分别是投资组合的期望回报率和回报率的方差。
点睛:马柯维茨模型以预期收益率期望度量收益;以收益率方差度量风险。
cmbs项目发行评级机构的主要内容CMBS项目发行评级机构主要内容CMBS(商业抵押贷款支持证券)项目发行评级机构是负责对商业房地产贷款组合进行评估和评级的机构。
他们的主要任务是评估商业房地产贷款的风险和回报,并根据评估结果为投资者提供评级报告。
以下是CMBS项目发行评级机构的主要内容:1. 资产评估:评级机构会对商业房地产贷款组合中的资产进行评估。
他们将考虑房地产项目的地理位置、租户质量、租金收入等因素,以确定资产的价值和风险。
2. 信用评级:评级机构会对商业房地产贷款组合进行信用评级。
他们将根据资产的风险水平、现金流情况、贷款偿还能力等因素,为每个贷款组合分配一个评级,如AAA、AA、A等。
3. 评级报告:评级机构会为投资者提供评级报告。
报告将详细说明贷款组合的风险和回报情况,并解释评级的依据和意义。
投资者可以根据评级报告来决定是否投资于该贷款组合。
4. 监测和更新评级:评级机构会定期监测商业房地产贷款组合的表现,并及时更新评级。
如果贷款组合的风险发生变化,评级机构将调整评级并发布相关报告。
5. 专业团队:评级机构通常有一支由房地产专家、风险分析师和财务专家组成的专业团队。
他们会根据自己的专业知识和经验,对商业房地产贷款组合进行全面评估和分析。
6. 独立性和中立性:评级机构应保持独立性和中立性,不受任何利益关系的影响。
他们的评级应仅基于客观的分析和评估结果,确保投资者能够获得真实的信息。
CMBS项目发行评级机构在商业房地产市场中扮演着重要的角色。
他们的评级对于投资者来说是决策的重要参考,也对市场的稳定性和透明度起着积极的促进作用。
通过对商业房地产贷款组合的评估和评级,他们帮助投资者更好地理解和管理风险,促进了商业房地产市场的健康发展。
天津新华投资年终经营绩效考核管理办法(可编辑)年第一版年月日执行张镨程宇梅长春版次日期状态编写审核批准修改说明天津新华投资集团有限公司人力资源专业文件年终经营绩效考核管理办法(第一版)XHRLZY本文件之版权属于天津新华投资集团有限公司未经本公司书面许可任何人不得擅自使用、复制、传递或泄露该文件。
年终经营绩效考核管理办法(集团总部、住宅事业部、地产事业部).目的:为达成企业经营目标将企业的经营业绩和效益与员工的利益相结合以鼓励员工积极工作。
并使员工年终绩效奖金发放有所依据特制定本办法。
.适用范围:集团总部人员、住宅和地产事业本部人员、及住宅、地产事业部所属各经营公司(项目部)本年度月日在职的全体员工。
.职责:集团总部人力资源管理中心负责制定及修订本办法集团总部人力资源管理中心负责集团总部人员年终绩效奖金的计算及发放各事业部负责事业本部及所属各经营公司的年终绩效奖金的计算及发放.名词与术语:正式员工:与集团(公司)签订正式劳动合同及劳动协议的员工非正式员工:未与集团(公司)签订正式劳动合同及劳动协议的员工。
.管理与内容:年度计算:年终绩效奖金发放以每年月日至月日为计算基础。
发放时间:次年春节前。
年终绩效奖金的组成:定额奖及目标计划完成奖。
定额奖发放人员:集团所属当年度月日在职的全体员工发放标准:一个月月薪资额。
目标计划完成奖发放人员及发放规定:)集团所属当年度月日在职的全体正式员工按权重计算)集团所属当年度月日在职的非正式员工按权重计算)不含厨师、保安、保洁。
经营公司目标计划奖发放规定目标计划完成奖基数确定)各经营公司依下表规定的考核指标及权重计算出年度目标计划完成得分:序号考核指标权重备注证照办理工程进度成本管理销售回款指标融资指标管理费用指标工程质量其它合计注:以上考核内容及权重依每家公司具体经营情况在年初经营计划书中约定。
)目标计划完成奖基数依下表规定确定:年度目标计划考核得分基数Lle<Lle<Lle<L)个人年终目标计划奖所得=本人月薪资额times基数times年度本人考核分数times年度本人在岗实际月份times(或))当年度无法制定考核指标的公司不参与本项奖的分配。
Factors in CMBS Credit Rating AnalysisUnlike many other types of securitized assets, commercial mortgages are usually heterogeneous and hence relevant industry-wide loss information is unavailable. As such, rating can’t be based on a statistical analysis of historical data. Instead, a fundamental analysis of each asset will be conducted to determine the credit risk and expected loss in the CMBS, such analysis on the individual property level will then be consolidated at the loan level and eventually at the overall bond level.1) property characteristics analysisThe properties’ power of generating cash flow will be represented by its net cash flow (NCF), defined as earnings before interest, corporate tax, depreciation and amortization, less capital expenses and other fixed charges. Data concerning rents and vacancy rate have to be adjusted to reflect the long term sustainable level. Therefore, a minimum of three years of historical financial statements plus projects for the following years will be taken into consideration.In adjusting current rent revenue for its sustainable level, the following factors will be considered:z if current rent revenue is different from historical levelz how the market situation is and if current equilibrium will be brokenz if current rent exceeds market fair valuez external factors that may affect the current vacancy rateIn general, what should be derived is the long term sustainable rent revenue generated by the underlying properties. General expense, such as taxes, insurance, operating costs, management fees and other overheads are deducted from the above revenue. Some of the costs may vary across countries depending on local policies and the expense assumption will reflect such variations. These expenses will also have to be adjusted to reflect their long run level. Temporary higher or lower costs will be adjusted.In addition, capital expense such as replacement reserves, re-letting costs and other improvement costs designed to maintain the property to market standards and its current competitive position will also be deducted from the revenue.Finally, the stability of the rents revenue also has to be considered, and the following are the key elements that may affect the volatility of the property cash flows. All these elements may be ranks on a numerical scale such as from 1 (best) to 5 (worst).z Property quality grade: factors include location, neighborhood, construction quality, tenant profile etc that may affect the desirability of the property.z Property type. Different types of property usually exhibit different levels of stability of cash flows. For example, office buildings and hotels are considered to generate less stable cash flow than multifamily housing and industrial properties. z Tenants credit quality.z Diversity of properties.2) Loan Structure analysisz Amortization profiles: interest only loan, partially amortizing loans, and fully amortization loans will exhibit different credit risk profiles during their terms. For example, the former two will have a lower probability of default during the term as the debt service is limited but a higher probability of default at maturity when the likelihood of refinancing will depend on interest environment and marketability of the property.z Floating rate loans have additional risk associated with rising rates during the term compared with fixed rate loans. In some cases, some heading arrangements will be available to reduce such credit risks.z Seasoning and delinquencies. Seasoning will be typically viewed favorably, especially for loans that have already survived a recessionary period.z Other features, such as existing reserves, tenant improvement or changing leasing cost will also affect the overall risk profile of a loan.3) Implied Loan Debt-service coverage ratio (DSCR) and Loan-to-value ratio(LTV) analysisDSCR and LTV are considered good proxies for the credit risks, with the former as the main driver of the frequency of loss and the latter the severity of loss. The estimated NCF will be used to calculate these two ratios. The property quality grade assigned and the property type mentioned above will also impact the calculation.Once the sustainable cash flow is determined, a stabilized yield (or cap rate) will be applied to arrive at the long term sustainable value of the property. Such cap rate will vary across different types/quality of properties in different regionsThe LTV is then calculated as the outstanding balance of the loan divided by the sustainable property value. The DSCR is calculated by dividing the NCF by the debt service payment, including both interest and principle.4) Portfolio level analysisPortfolio diversification will impact the volatility of the expect loss of the pool and hence the credit enhancement need for the securitized bonds. Diversity is examined by property type, economic sector, geographic location and loan/borrower concentration.Loan/borrower concentration may be proxied by Herfindahl Index (=sum (loan balance/pool balance)^2). Such density score will then be qualitative adjusted for geographic, economic and property type concentrations.Appendix: Useful Information for a CMBS transactionA. GENERAL INFORMATIONI. General Framework• Motivation for planned securitisation of commercial real estate• Selection criteria for presented portfolio• Description of applicable underwriting criteria and origination processII. Market• Underwriter’s market assessment• Historical performance of market and property type: values, rents, concessions, vacancies, delinquencies, losses, recoveries, etc.• Current market characteristics and projectionsIII. Property and Loan Level• Valuation approach and credit decision• Description of due diligence process• Third party appraisal/market study: discussion of market rents, concessions, vacancy, sales & rent comparables, expenses, taxes, lease terms, tenant improvements, leasing commissions, reserves, capital expenditures, net yields, land value, income/expense ratios• Third party engineering/property condition reportsand environmental assessment • Tax assessment• Current tenancy schedule/rent roll• Financial underwriting analysis incl. historical operating statements• Loan characteristics including structural features or omissions• Borrower information• Lease summaries• Release prices/provisions/allocated loan amounts for crossed & blanket mortgages • Property substitution restrictions and/or criteria• Purchase price/construction cost/previous debt financing• Loan seasoning and performance/modificationsIV. Structure and Legal Environment• Term sheet, transaction overview and proposed timing of transaction• Requested tranching and rating levels• Foreclosure process and administration• Legal environment and special issues• Structure: bankruptcy remoteness, SPV, true sale, assignment of rights and liabilities• Interest and currency risks。