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第四章不动产估价课程收益还原法1

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房地产估价方法收益还原法课件

房地产估价方法收益还原法课件
计算也有所不同，总费用可分为以下两种情形。
房地产估价方法收益还原法
1、房地产出租中总费用的计算
（1）管理费 是指出租房地产要进行的必要管理所需的 费用。 （面积或租金的2%～ 5%）
（2）维修费 是指为保证房屋正常使用每年所支付的房 屋的维护费（修缮费用）。
（3）保险费 是指房地产所有者为使所拥有的房产免遭 意外而向保险公司支付的费用。（0.15%～ 0.2%）。
房地产估价方法收益还原法
• 其基本思想首先可以粗略地表述如下： • 由于房地产的使用寿命相当长久，占用某一收
益性房地产，不仅现在能取得一定的纯收益， 而且能期待在将来继续取得这个纯收益，这样， 该宗房地产的价格就相当于这样一个货币额， 如果将这个货币额存入银行也会源源不断地带 来一种与这个纯收益等量的收入。形象一点表 示： • 某一货币额× 利息率=不动产纯收益 • 那么，这某一货币额就是该宗房地产的价格。 房地产价格=纯收益/利息率
房地产估价方法收益还原法
（二）适用范围 本方法是以求取房地产纯收益为途径评估房地产 价值的一种方法，它只适用于有收益或有潜在收益 的房地产估价。
房地产估价方法收益还原法
六、估价步骤
（一）搜集整理资料 主要通过走访有关部门及个人，搜集现有资料，
实地调查获取。 对于应用收益法评估时，应根据待估房地产的位
房地产估价方法-收益还原法
房地产估价方法收益还原法
一、பைடு நூலகம் 呼
• 收益法,又称收益还原法、收益现值法、收益 资本化法。是房地产估价中最常用的方法之一， 它是对房地产和其他具有收益性质资产评估的 基本方法。
• 我国常用收益还原法，英文表述为 Income approach investment method

4 收益还原法

4 收益还原法

2 总收益计算方法
• 总收益是指以收益为目的的土地及与此有 关的设施、劳力及经营等要素相结合而产 生的总收益。计算总收益首先分析可能产 生的各种收益，然后按客观 客观、持续及稳定 客观 等原则来确定土地的总收益。 • 客观收益是指排除了土地实际收益中属于 特殊的、偶然的要素后所能得到的一般正 常收益，它可以直接用于评估。
4 资本化率的求取
• 综合还原率：是求取土地及其地上建筑物 合为一体的价格时所使用的还原率。 • 建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时， 所使用的还原率。 • 土地还原率：是用以将土地纯收益还原成 为土地价格的比率。
r = ( r1 L + r2 B ) ( L + B )
r = [ r1 L + r2 ( L + d ) B ] ( L + B )
根据土地参与生产经营过程的形式和业 主以土地取得收益的方式不同，总收益产 生的形式有以下几种情况： ①土地租金 ②房地出租的租金 ③企业经营收益
3 总费用的计算
总费用是指业主为取得总收益而必须支付的 有关费用。 ①土地租赁中总费用的计算 土地税：指因土地使用和租赁发生的，由评估 土地税 土地负担的税赋。如我国的城镇土地使用税等。 管理费：指管理人员的薪水及其他费用。一般 管理费 以年租金额的3％计算。 维护费；指维护土地使用所发生的费用，如给 维护费 排水及道路的修缮费等。
4 收益还原法
一、收益还原法的基本原理
• 收益还原法（income approach），又称收益资 本化法、收益现值法，是将房地产预期未来各年 的正常纯收益以适当的资本化率房现求和（资本 化），求取待估房地产在一定时点、一定产权状 态下价格的一种估价方法。 • 理论依据 ——房地产价格形成的预期收益原理。

收益还原法的基本原理

收益还原法的基本原理

[练习9]预计某宗房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年的净收 益会在上一年的基础上增加2万元，收益期限可视为无限年，该类房 地产的报酬率为9%。试计算该宗房地产的收益价格。
[练习10]某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余 年限为48年；预计该房地产未来第一年的净收益为16万元，此后每年 的净收益会在上一年的基础上增长2%；该类房地产的报酬率为9%。 试计算该宗房地产的收益价格。
• ㈡ 收益年限为有限年且资本化率为零
• 基本假设前提为：①净收益a每年不变；②收益 年期为有限年；③资本化率 r=0 。则
V = a+a+a+…+a = na
• ㈢ 收益年限为无限年
V = = a 1
lim
n
r
1
(1
r)n
a r
• 课后习题1
• 甲房地产的收益期为50年，单价2000元/平方米； 乙房地产收益期为30年，单价为1800元/平方米。 报酬率均为6%。请比较两宗房地产的价格高低。
ri－分别为房地产相对于估价时点而言的未来第1期、第2期，…， 第n期的报酬率（折现率）
理论公式，实际无法操作
• 5.2.2最简单的情形
• V = lim n
a r
1
(1
1 r
)n
• =a
r
• a每年不变；r每年不变且＞0；n年期无限
一、净收益及其他因素不变的公式
㈠ 收益年限为有限年
有限年： a b 1 nb
V
( r
r2
) 1
(1
r)n
r (1
r)n
无限年：
• 预测某宗房地产未来第一年的净收益为16万元， 此后每年的净收益在上一年的基础上增加2万元， 收益期可视为无限年，该类房地产的报酬率为9% 。请计算该房地产的收益价值。

第四章收益还原法

第四章收益还原法

V＝
A r
b r2
1
1
1 r n
b r
n
1 r n
20 8%
2 8% 2
1
1
1
8%30
2 8%
30
1 8%30
432.07万元
收益法
资金时间价 值 收益法概述 收益法计算 公式 纯收益 还原利率 收益年限 收益法应用
收益法计算公式
〔四〕净收益按等差级数递增/减的公式
递减 有限年
收益法计算公式
〔四〕净收益按等差级数递增/减的公式
递增 有限年
V
A r
b r2
[1
(1
1 r
)
n
]
b r
n (1 r)n
假定前提：〔1〕净收益按等差级数递增； 〔2〕恢复利率r不等于零； 〔3〕收益年限n为有限年限。
【例】某宗房地产估量未来第一年的净收益为20 万元，尔后每年的净收益会在上一年的基础上添 加2万元，收益年限为30年，该类房地产的恢复 利率为8％。试求该宗房地产的收益价钱。
适用条件：〔1〕净收益每年不变为A； 〔2〕恢复利率r每年不变且大于零； 〔3〕收益年限为有限年
[例]有一房地产正常状况 下的年纯收益为20万元， 恢复利率为10%，其经济 耐用年限可视为有限年， 试计算该房地产的收益价
VA r
20 /10%
200万元
收益法
资金时间价 值 收益法概述 收益法计算 公式 纯收益 还原利率 收益年限 收益法应用
〔三〕收益法的适用对象和运用条 件
适用有收益或有潜在收益的房地产
适 用
如商业、旅馆、餐饮、写字楼、公
范 寓、厂房等房地产
围

土地估价方法之一收益还原法

土地估价方法之一收益还原法

复习要点：1、掌握收益还原法的原理、特点和适用范围2、重点是熟练运用收益还原法的基本公式和计算步骤一、收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。

2、收益还原法的基本公式（1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：P=a/r P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率 a = P·r（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：P= a/ r·[1-1/（1 r）n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：P= a1 /（1 r1） a 2/（1 r1）（1 r2）… a3 /（1 r1）（1 r2）…（1 r n）本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。

3、收益还原法的特点与适用范围（1）收益还原法的特点A.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据B.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”C.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度（2）收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。

但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。

收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。

二、收益还原法估价的程序和方法（一）估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价（二）计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。

房地产估价方法收益还原法90页PPT

房地产估价方法收益还原法90页PPT

31、只有永远躺在泥坑里的人，才不会再掉进坑里。——黑格尔 32、希望的灯一旦熄灭，生活刹那间变成了一片黑暗。——普列姆昌德 33、希望是人生的乳母。——科策布 34、形成天才的决定因素应该是勤奋。——郭沫若 35、学到很多东西的诀窍，就是自由的第一条件。——黑格 尔 7、纪律是集体的面貌，集体的声音， 集体的 动作， 集体的 表情， 集体的 信念。 ——马 卡连柯
8、我们现在必须完全保持党的纪律， 否则一 切都会 陷入污 泥中。 ——马 克思 9、学校没有纪律便如磨坊没有水。— —夸美 纽斯
10、一个人应该：活泼而守纪律，天 真而不 幼稚， 勇敢而 鲁莽， 倔强而 有原则 ，热情 而不冲 动，乐 观而不 盲目。 ——马 克思

土地估价方法之一收益还原法

（3）案例解析
5、实际计算中常见错误
（1）项目和参数使用错误，收益或费用（出租方为取得收益而支出的费用）的项目判断不准或错误
（2）年期计算错误，主要错在折旧年限或房屋剩余使用年限
（3）有几个还原率时，还原率采用不准
（4）计算错误，如只算单价，不算总价，或相反；未能区分楼面地价与地面地价，建筑面积与土地面积等。
例题解析：特别注意在总收益计算时，对押金和保证金运用收益的处理
4、利用收益还原法评估承租土地使用权价格
（1）承租土地使用权的概念
（2）采用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理
采用收益还原法评估承租土地使用权价格又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格，即未来若干年租金差额的现值之和。与前几种方式的不同之处在与以盈余租金替代土地纯收益。并且所选用的还原率一般比出让土地使用权还原率高一个百分点左右。
（6）土地价格确定
土地纯收益确定后，可根据收益变化状况和土地使用权年限等条件，选择适当的土地还原率和公式，求取土地的试算收益价格。
最常用的公式是土地使用年限有限且土地年纯收益不变情况下的土地价格计算公式：
a 1
（2）收益还原法的适用范围
只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。
收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。
二、收益还原法估价的程序和方法
（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式
（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式
（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式

房地产估价方法之收益还原法

房地产估价方法之收益还原法1. 引言收益还原法是一种常见的房地产估价方法，通过对房地产项目的收益水平进行估算，然后将其还原为房地产的估值。

本文将介绍收益还原法的基本原理、计算步骤以及应用场景。

2. 收益还原法的基本原理收益还原法的核心原理是基于预期收益水平来确定房地产的估值。

该方法将房地产看作是一个产生稳定现金流的资产，通过考虑租金收益、资本增值和其他相关因素来估计其未来的收益水平。

3. 收益还原法的计算步骤在使用收益还原法进行房地产估价时，一般可以按照以下步骤进行：3.1 确定估值对象首先需要明确要进行估价的具体房地产对象，包括其类型、位置、用途等相关信息。

3.2 收集租金收益数据接下来需要收集和分析该房地产对象的租金收益数据，包括目前的租金水平以及未来的租金增长预期。

3.3 考虑资本增值因素除了租金收益，资本增值也是房地产估价中重要的考虑因素之一。

需要评估房地产项目的未来增值潜力，包括周边环境、土地供应以及市场需求等因素的影响。

3.4 确定适用的贴现率为了将未来的收益还原为现值，需要确定适用的贴现率。

贴现率可以根据市场情况、风险评估以及时间价值等因素来确定。

3.5 进行收益还原计算根据上述收集到的数据和确定的贴现率，进行收益还原的计算。

一般是将未来的现金流按照适用的贴现率进行折现，然后求和得到房地产的估值。

4. 收益还原法的应用场景收益还原法在房地产行业有着广泛的应用场景，包括但不限于以下几个方面：4.1 项目投资决策对于想要进行房地产项目投资的机构或个人，可以使用收益还原法来评估项目的投资价值，从而帮助决策是否值得投资。

4.2 市场价值评估收益还原法可以帮助评估房地产的市场价值，对于购房者和卖房者来说具有重要的参考价值。

4.3 融资评估在房地产融资过程中，银行和其他金融机构通常需要对房地产进行估价。

收益还原法可以提供一种基于未来现金流的估价方法，帮助决策者做出融资决策。

5. 总结通过收益还原法，可以从租金收益和资本增值的角度对房地产进行估价。

第四章不动产估价课程收益还原法1


第一步 搜集整理资料
1.资料搜集的途径（书本66页） 2.资料的整理
第二步 确定总收益
不动产的收益可分为实际收益和客 观收益两类，其中客观收益可直接 应用于估价中。 总收益产生的形式有以下几种：
1.不动产出租的租金，如押金利息等 2.企业经营收益
第三步 确定总费用
• 1.不动产出租中总费用的计算（费 用项目？加上折旧）
（1）计算总收益 采用客观收益: 以30元/月计 年总收益=30×450×12=162000元 （2）计算出租总费用 年税金=20×450=9000元 年管理费=30×450×12×5%=8100元 年维修费=1500×450×3%=20250元 年保险金=1500×450×0.3%=2025元 年折旧费=1500×450/49=13775.5元 年总费用=9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5元
三者的关系

综合还原率、 建筑物还原率、 土地还 原率三者虽有严格区分,但又是相互联系 的,计算公式如下: r=(r1L+r2B)/(L+B) 式中：r—综合还原率 r1—土地还原率 r2—建筑物还原率 L—地价 B—建筑物价格
残余法
土地残余法
房地出租中的土地价格求取 ①房地纯收益 =房地出租年总收入-房地出租年总费用 ②房屋现值 =房屋重置价-年折旧*已使用年限 ③房屋纯收益=房屋现值*房屋还原利率 ④土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 ⑤求取土地价格 书本例一
实例
某企业于10年前以国家出租方式取得某 商业用地使用权，目前实际支付的年租 金是6万元，该租约尚有10年到期，余期 租金不再调整。据调查，目前同类商业 用地市场年租金为8万元，根据测算承租 土地使用权还原率为8％，请计算该企业 所拥有的承租土地使用权价格。
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五、收益还原法的适用范围
收益还原法以求取土地纯收益为途 径评估土地价格。 适用于： 有收益或潜在收益的土地和建 筑物，如农地承包，城镇土地租赁、转 让或企业用地的估价。 不适用： 没有收益的不动产的估价，例 如机关、学校、公园等公益用地的估价。
六、收益法的估价步骤
1.搜集整理资料 2.确定总收益 3.确定总费用 4.计算纯收益 5.确定资本化率 6.选用公式，求取收益价格
不同情况下折旧费公式变形：
当土地可使用年限 ＞房屋耐用年限，计算 残值，公式为：
年折旧费=(房屋重置价-残值) /房屋可使用年限 =房屋重置价*(1-残值率) /房屋可使用年限
当土地可使用年限 ＜房屋耐用年限，残值 为0，公式为：
年折旧费=房屋重置价/房屋可使用年限
第四步 计算纯收益 不动产租赁中的纯收益求取
实例
某企业于10年前以国家出租方式取得某 商业用地使用权，目前实际支付的年租 金是6万元，该租约尚有10年到期，余期 租金不再调整。据调查，目前同类商业 用地市场年租金为8万元，根据测算承租 土地使用权还原率为8％，请计算该企业 所拥有的承租土地使用权价格。
（1）计算年租金差额(租金盈余) PR=8万-6万=2 万元 （2）题目给定承租土地使用权还原率为8％ （3）计算承租土地使用权价格承租土地使用 权价格： 2÷8％* [1-1／(1+8％)10]=13.42万元
我要存款200万元 利息率是5%
每年获利息
10万元！！
我要投资 不动产
〓
每年纯收益 也是10万 元！！！！
解释
不动产的年纯收益相当于“年利息” 不动产的还原利率相当于“存款利息率” 本金=年利息/利息率 不动产价格=不动产的纯收益/还原利率
原理释疑
折现: 把未来或是过去的货币 额通过折现率的修正，折算 到现在的价格水平 。
残余法
建筑物残余法
房地出租中的房屋价格求取 ①房地纯收益
=房地出租年总收入-房地出租年总费用 ②以其他方法求得土地价格 ③土地纯收益= a V r 1 1
(1 r ) n
④房屋纯收益=房地纯收益-土地纯收益 ⑤求取建筑物价格 a 1
V 1 r (1 r ) n
某公司于2006年11月以出让方式取得一面积为500 平方米的地块，50年土地使用权，并于2007年11 月建成一建筑面积为450平方米的建筑物，建筑 物全部出租。已知当地同类建筑物出租租金按建 筑面积算一般为每月30元/平方米，每年支付的 土地税及房产税按建筑面积算为20元/平方米， 支付的管理费为同类建筑物租金的5%，年维修 费为重置价的3%，年保险费为重置价的0.3%。目 前该建筑物重置价为1500元/平方米，残值率为0 ，土地及房屋还原利率分别为5%和6%。试求该 地块在2012年11月的土地使用权价格。
利用收益还原法评估承租土地使用权价格
承租土地使用权
指在国有土地租赁中，国 家将国有土地出租给使用者，使 用者所取得的土地使用权。
承租土地使用权价格 承租土地使用权是一种土地 使用权，权利人有使用、收益 和一定的处置权，所以承租土 地使用权具有相应的价格 。
承租土地使用权价格评估的原理及公式
差额租金还原法：
第五步 确定资本化率
1.概念： 资本化率（又可称为不动产还原利率、 综合收益率）是不动产纯收益与不动产价格的 比率，实质是资本投资的收益率。 2.确定方法： 市场提取法 安全利率+社会风险调整值法 复合投资收益率法 投资收益率排序插入法
还原率的分类
按照评估对象的不同,可以将还原率 分为以下三类: • 1.综合还原率:是求取土地及其地上建筑 物合为一体的价格时所使用的还原率. • 2.建筑物还原率:是求取单纯建筑物价格 时,所使用的还原率. • 3.土地还原率:是求取纯土地价格时,所 应使用的还原率
三者的关系

综合还原率、 建筑物还原率、 土地还 原率三者虽有严格区分,但又是相互联系 的,计算公式如下: r=(r1L+r2B)/(L+B) 式中：r—综合还原率 r1—土地还原率 r2—建筑物还原率 L—地价 B—建筑物价格
残余法
土地残余法
房地出租中的土地价格求取 ①房地纯收益 =房地出租年总收入-房地出租年总费用 ②房屋现值 =房屋重置价-年折旧*已使用年限 ③房屋纯收益=房屋现值*房屋还原利率 ④土地纯收益=房地纯收益-房屋纯收益 ⑤求取土地价格 书本例一
第四章：收益还原法
引言
收益还原法是目前国际上公认最经 典的不动产估价方法，它是以马克思地 租理论为基础，在国外广泛的应用于收 益性质的资产估价，被房地产业界誉为 估价方法中的“王后”。
讲课内容
收益还原法的概念 收益还原法的原理 收益还原法的公式 收益还原法的特点 收益还原法的适用范围 实例
一、收益还原法的概念
（1）计算总收益 采用客观收益: 以30元/月计 年总收益=30×450×12=162000元 （2）计算出租总费用 年税金=20×450=9000元 年管理费=30×450×12×5%=8100元 年维修费=1500×450×3%=20250元 年保险金=1500×450×0.3%=2025元 年折旧费=1500×450/49=13775.5元 年总费用=9000+8100+20250+2025+13775.5=53150.5元
（1）计算纯收益 住宿纯收益=300*90*20%*（1-30%） *365=137.97万元 餐饮纯收益=（25-8）*12=204万元 宾馆纯收益=137.97+204=341.97万元 （2）计算宾馆价值 宾馆价值=(341.97/10%) × 〔1-1/(1+10%)20〕 =2911.38万元
书本76页例题 收益法案例一
某旅游区一宾馆共四层，基中首层供餐饮 用，月收入为18万元，余下皆为住宿用， 共300个房间，平均每间每天向客户收取95 元，空置率为27%，该宾馆营业实际每月花 费25万元。当地同档次的宾馆一般每间每 天能有90元的收入，空置率为20%，正常营 业费用为月收入的30%；当地单层餐饮业房 地产月收入为25万元，营业费用为8万元。 该地区的商业不动产的还原率为10%，试用 上述资料帮助宾馆经理测算自己宾馆的转 让价值(宾馆剩余使用年限为20年)。
不动产纯收益 =年租金总收入-年总费用
不动产的纯收益：
总收益 – 总支出费用
项目 城镇用地 农用地
总收益
不动产出租的租金 企业经营收益等
农产品产值，农副产品产值
总支出费 用
物质投入由种子、肥料、农药、 农膜、灌溉、农具折旧等项目组 管理费，维修费，保 成； 险费，税金，折旧费，活劳动投入主要是农业生产所 耗费的工作时日（8元/工作时 其它费用等 日）； 农业税费是指与土地承包经营土 地有关的那部分税费。
概 念 ： 收 益 还 原 法 （ Income Capitalization Method ）是将待估不 动产每年的预期客观纯收益以一定 的还原利率，统一折算到估价期日 现值的一种估价方法。
二、收益还原法的原理
理论基础：土地收益理论 土地是一种天然存在的稀缺性资源。之所 以存在价格，是因为它一种特殊的商品，其价 格是由利用土地所获得的超额利润来决定的。 马克思的地租地价理论：地租是一种收益， 它是土地所有权借以实现的经济形态，真正的 地租是为了使用土地本身而支付的资本额。
r (1 r ) n1 (1 r ) n 2
10%(1 10%) 5
1 ] 50 5 (1 10%)
=306.11万元 P= P1+ P2=110.13+306.11=416.24 万元 故该宗地的收益价格为416.24 万元
四、收益还原法的特点
1. 收益法具有严格的理论基础。地租地价 理论和生产要素分配理论是收益法的理 论基础。 2. 收益法是以收益为出发点评估不动产的 价格。 3. 收益法评估结果的准确度，取决于不动 产纯收益和收益率确定的准确度。
三.收益还原 V ----不动产价格；
a ----不动产的纯收益； r ----不动产的还原利率。
假设前提
纯收益每年不变； 还原率无变化； 获取这个收益的年限是永远，无限年 期的。
使用限制 土地制度不同
• 土地使用权的流转 • 《土地管理法》规定土地最高出 让年限
某公司通过参加拍卖竞得一面积为2500平 方米的土地使用权，性质为商业。并在其 上建造了一座酒楼，建筑面积为8000平方 米。此公司委托估价机构对其酒楼本身进 行收益价格评估，估价期日为2011年3月12 日。据估价人员调查核实，此不动产在评 估期日尚可使用35年，当地同类同档次物 业每月的营业额为50万元，每月管理费和 税费总计为30万元；经市场比较法求得同 交易圈内使用年期35年，容积率在3到4间 的土地使用权价格为6000元/平方米，土地 还原率和建筑物还原率分别为7%和9%.
第一步 搜集整理资料
1.资料搜集的途径（书本66页） 2.资料的整理
第二步 确定总收益
不动产的收益可分为实际收益和客 观收益两类，其中客观收益可直接 应用于估价中。 总收益产生的形式有以下几种：
1.不动产出租的租金，如押金利息等 2.企业经营收益
第三步 确定总费用
• 1.不动产出租中总费用的计算（费 用项目？加上折旧）
在我们社会主义国家制度下，因为土地所有权的 存在，同样存在地租，所以说拥有了土地使用权， 就占有了土地的收益。
预期收益原理：
假设购买了一宗不动产的使用权， 这就等于在未来的使用年期内可以源 源不断地继续获取年纯收益。 收益还原法就是将这些未来的纯收 益折现并汇总，这个现值总额就是不 动产价格。
举例：
是将市场租金与实际支付租 金之间的差额采用一定的还原率 还原求取相应的价格，即未来若 干年租金差额的现值之和。