2016年土地估价实务基础：利用收益还原法评估承租土地使用权价格

2016 土地估价师《理论与方法》：收益还原法概述一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1 个事最符合题意）1、不同用途土地估价的技术路线应该根据具体情况确定，下列说法中，正确的是。

A:液化气储备站、工业物流园、城市轻轨、科研实验基地、中心血站等用地适宜采用成本逼近法评估B:评估别墅、高级公寓等居住用地应首选市场比较法进行评估，且应重点分析人文环境、景观、容积率等因素对地价的影响C:油（气）井场用地适宜选择一定数量的地块作为标准宗地，其他宗地价格一般可经区域因素、个别因素修正后确定D:采用收益还原法评估教育、科技、卫生、文化、体育用地时，收益应取整体收益E:合法性2、土地及建筑物出租会涉及各项费用，其中，的计算一般与建筑物的重置价无关。

A:折旧费B:维修费C:保险费D:管理费E:时间因素3、短期投资的计价方法有__。

A •成本法B. 市价法C. 成本与市价孰低法D. 投资法E. 成本估量法4、某城市以2005年为基期，2006年、2007 年、2008年的地价指数分别为110、115、123.某比较案例2006年成交价为1200元/平方米，则2008年该比较案例价格为元／平方米。

A: 1476B: 1342C: 1200D: 1073E:时间因素5、王某购买李某在城市规划区内的住宅一处，该住宅土地使用权已使用23 年，按照国家建设用地使用权出让年限规定，王某购买的该住宅土地使用权使用年限只有年。

A: 23B: 47C: 50D：70E: 35%〜50%6、下列属于面状分布形式土地因素的特征是（）。

A •所依附的客体在城镇中占地面积小B. 仅对其自身客体所在位置产生影响C •通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系D.在空间分布上聚集现象明显7、市场比较法的理论依据是__。

A •替代原则B •均衡原则C. 价格变动原则D •供求原则8、商品的价格一般由反映该商品将来的所决定。

⼟地使⽤权的价格
在我国现⾏⼟地所有权国有的条件下，国家出让给⽤地单位或个⼈的不是⼟地的所有权，⼟地使⽤者之间转让的也不是⼟地的所有权。

完全的⼟地所有权包括占有、使⽤、收益和处分的权利。

⽽作为代表国家以⼟地所有者⾝份的国⼟资源⾏政主管部门让渡的是⼟地所有权的部分，保留了⼟地使⽤权以外的其他权利，在出让合同中会规定某些限制条件，如⼟地使⽤年限、⼟地的⽤途、⼟地转让条件等。

所以，在实际估价过程中，评估机构评估的不是⼟地所有权的价格，⽽是⼟地使⽤权的价格。

⼟地使⽤权价格是⼟地使⽤者为取得⼟地使⽤权⽽⽀付的⼀定的经济代价，其实质就是地租。

⼟地使⽤者在逐年向国家⽀付地租时，⼟地使⽤权价格就是⼀年⽀付的地租；如果是⼀次性付清，则⼟地使⽤权价格就是⼀定年期的地租现值的总和。

根据(城市房地产管理法)的规定，取得⼟地使⽤权的途径有：⼀是有偿出让。

⼆是⾏政划拨。

出让⼟地使⽤权价格是在正常市场条件下⼀定年期的⼟地使⽤权未来纯收益的现值总和。

其评估⽅法有成本逼近法、市场⽐较法、收益还原法、剩余法和基准地价系数修正法等。

划拨⼟地使⽤权价格是出让⼟地使⽤权价格的⼀种特殊形式，主要由⼟地取得费和⼟地开发费两部分构成。

其评估⽅法可以⽤成本逼近法，逐⼀将⼟地取得费、⼟地开发费、相关税费、利息和开发利润累积相加得出⼟地价格；也可以采⽤市场⽐较法和基准地价系数修正法等⽅式先评估出让⼟地使⽤权价格，再扣除由划拨⼟地使⽤权转为出让⼟地使⽤权所应补交的⼟地使⽤权出让⾦，出让⾦可按⼀定⽐例扣除，例如按出让⼟地使⽤权价格的40％计算。

2016年土地估价师估价相关知识：土地各种产权价格评估要点一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、房屋建筑成本不包括__。

A．勘察设计费B．装修费用C．管理费D．建筑红线以外的土地上的投资2、以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，应按照国家规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地．新增建设用地有偿使用费的上缴中央财政。

A：20％B：30％C：40％D：70％E：35％～50％3、依据交通原则建立起来的中心地体系，上级中心地可以支配下级中心地__的商服活动。

A．全部B．1/2C．1/3D．1/64、地震烈度在度以上的地区，不宜作为城市用地。

A：6B：8C：9D：10E：土地5、一般而言，以下还原利率最高的是A：承租土地使用权还原利率B：土地还原利率C：建筑物还原利率D：综合还原利率E：合法性6、判断土地是否处于最佳开发利用方式中，首先是看是否是最佳。

A：土地用途B：建筑容积率C：建筑高度D：建筑密度E：时间因素7、对具有市场流动性的建筑物估价，应以为基础，采用对照法、残余法、比较法等评估出建筑物的价格。

A：重建成本B：重置成本C：建筑成本D：成新度E：时间因素8、宗地地价评估方法中，有理论基础的估价方法是__。

A．市场比较法与收益还原法B．剩余法与基准地价修正法C．收益法与基准地价修正法D．收益还原法与剩余法9、评估宗地价格一般应采用方法。

A：一种B：两种以上C：三种以上D：两种E：时间因素10、某城市四级工业用地基准地价为300元／平方米，设定的土地开发状况为四通一平(通上水、通下水、通电、通讯和场地平整)，若增加供气、供热将使地价分别增加40元／平方米、30元／平方米．若该四级地上某工业区达到通上水、通下水、通电、通讯、通热和场地平整的状况，其基准地价将达到元／平方米。

【2002年考试真题】A：300B：340C：370D：330E：时间因素11、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)规定，未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属__行为。

土地估价收益还原法一.收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。

土地未来地租的资本化是其基本原理。

收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/(1+r)m]式中:P--有限年期土地收益价格;a--年土地纯收益;r--土地还原利率;m--土地使用年期。

二.运用收益还原法评估宗地价格的程序1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2.估算年总收益;3.估算年总费用;4.计算年纯收益;5.确定还原利率;6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;7.确定待估宗地地价。

2.3 总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。

2.4 总费用2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:1.土地使用税;2.土地管理费;3.土地维护费;4.其他费用。

2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括:1.经营维修费;2.经营管理费;3.房屋年保险费;4.房屋出租年应交税金;5.房屋年折旧费;6.房资本的利息7.其他费用。

2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:1.销售成本;2.销售费用;3.经营管理费;4.销售税金;5.财务费用;6.经营利润。

2.4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:1.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2.产品销售费;3.产品销售税金及附加;4.财务费用;5.管理费用;6.企业利润。

2.5 求取年纯收益1.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:::土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。

利⽤收益还原法评估承租⼟地使⽤权价格的原理 利⽤收益还原法评估承租⼟地使⽤权价格，⼜称差额租⾦还原法，是将市场租⾦与实际⽀付租⾦之间的差额采⽤⼀定的还原率还原求取相应的价格，即未来若⼲年租⾦差额的现值之和。

其计算公式为： P=PR/r[1—1/（1+r）n] 式中：P——承租⼟地使⽤权价格； PR——赢余租⾦，即市场租⾦与实际⽀付租⾦的差额； r=r1L+（r2+d）B r——承租⼟地使⽤权还原率； n——收益年期； 由于承租⼟地使⽤权作为财产⽐出让⼟地使⽤权投资风险⼤，收益不确定性⾼，因此在⽤收益还原法估价时，所选⽤的还原率⼀般应⽐出让⼟地使⽤权还原率⾼1个百分点左右。

例题4 某企业于10年前以国家出租⽅式取得某商业⽤地使⽤权，⽬前实际⽀付的年租⾦是8万元，该租约尚有10年到期，余期租⾦不再调整。

据调查，⽬前同类商业⽤地市场年租⾦为10万元，根据测算承租⼟地使⽤权还原率为8％，请计算该企业所拥有的承租⼟地使⽤权价格。

采⽤差额租⾦还原法计算如下： (1)计算年租⾦差额(租⾦盈余) 根据题意，在余下的10年租期内，租⾦不再调整，每年均为8万元，⽽市场同类商业⽤地年租⾦为10万元，因此年租⾦差额(租⾦盈余)为： PR＝10—8＝2万元 (2)题⽬给定承租⼟地使⽤权还原率为8％； (3)计算承租⼟地使⽤权价格 承租⼟地使⽤权价格＝2/8%×[1-1/(1⼗8％)10]＝13.42万元。

本章⼩结： 收益还原法是⼟地估价中最常⽤的⽅法之⼀，它也是对⼟地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进⾏估价的基本⽅法。

它包括了各种计算、相关概念及理论。

是历年考试的重点，需要重点把握。

1．某企业以国家出租⽅式取得某办公⽤地使⽤权，⽬前实际⽀付的年租⾦为5万元，租期5年，租⾦不调整。

如果⽬前同类⽤地市场年租⾦为8万元，承租⼟地使⽤权的还原利率为6％，则承租⼟地使⽤权价格为( )万元。

(2002年真题) A．12．64 B．15 C．33．33 D．50 答案：(A) 解析：(1)计算年租⾦差额(租⾦盈余) 根据题意，在余下的5年租期内，租⾦不再调整，每年均为5万元，⽽市场同类商业⽤地年租⾦为8万元，因此年租⾦差额(租⾦盈余)为： PR＝8－5＝3万元 (2)题⽬给定承租⼟地使⽤权还原率为6％； (3)计算承租⼟地使⽤权价格 承租⼟地使⽤权价格＝3/6%×[1-1／(1+6％)5]＝12.64万元。

土地估价之收益还原法土地估价之收益还原法收益还原法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法，下面一起来了解了解这个土地估价方法！第一收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益;而相对于土地所有者而言，称为地租。

2、收益还原法的基本公式(1)土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：p=a/rp-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率a=pr(2)土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：p=a/r[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限(3)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式(4)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式(5)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式(6)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式(7)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+a3/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。

3、收益还原法的特点与适用范围(1)收益还原法的.特点a.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度(2)收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。

但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。

收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。

第二收益还原法估价的程序和方法(一)估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价(二)计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。

运用收益还原法评估土地价格探讨收益还原法是进行土地价格评估时常用的方法之一。

如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等，他们都不同程度的影响了评估的科学性和结果的准确性。

收益还原法在运用过程中产生的问题应该引起重视。

标签：收益还原法；土地评估；注意；问题1 土地相关总收益的确定土地总收益可分为实际总收益和客观总收益。

实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。

目前评估人员在运用收益还原法对出租性土地评估时，普遍都采用客观总收益来作为土地的总收益，但笔者认为对于不同类型的出租性土地，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性土地的总收益。

客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。

实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。

对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其土地总收益。

客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类土地的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估土地的实际情况进行因素修正。

因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。

通过以上的因素修正后，即可求出待估土地的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。

空置率可根据待估土地所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。

实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。

契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。

一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。

土地估价师：采用收益还原法计算题的解题步骤-土地估价师考试-考试吧土地估价师备考指导：采用收益还原法计算题的解题步骤。

在土地估价师计算题中有部分是采用收益还原法计算的,今天考试吧网校教大家如何做好这一类的试题：(一)审题1、明确题意，选择估价方法。

待估地产有收益，适合采用收益还原法2、明确估价时点3、明确题目提供的条件，思考如何利用这些条件计算收益和费用4、明确题目要求计算出的价格类型(二)解题思路第一步：求取房地合一的房地产共同产生的纯收益第二步：计算建筑物部分产生的纯收益第三步：从房地纯收益中扣除建筑物纯收益，得到土地纯收益第四步：计算剩余使用年限下的土地市场价格(三)列出评估过程1、解题思路及计算方法：适宜采用收益还原法2、基本公式(1)房地年纯收益计算公式(2)建筑物年纯收益计算公式(3)土地年纯收益计算公式(4)有限年限土地价格公式3、计算步骤(1)计算房地年总收益(需要逐步列出算式，最好给每步算式加上小标号)①年租金收益=月租金收入×12月②押金年运用收益=押金×押金收益率(四)难点及常见错误分析1、难点(1)估价时点和土地使用年限的关系(2)土地年纯收益的计算(3)所提供条件的清晰分类2、常见错误分析(1)没有解题思路说明(2)房地总收益、费用、押金运用收益等未按年计算(3)房地总收益中未计算押金运用收益或处理错误(4)建筑物年纯收益计算基数错误(5)未进行年期修正或修正的土地使用年限错误(6)没有计算土地单位面积价格(7)解题思路或计算步骤混乱更多土地估价师信息请关注：土地估价师考试1 2 下一页相关推荐：2010年土地估价师资格考试时间：9月11、12日2010土地估价师资格考试报名时间：4月30日开始。

利⽤收益还原法评估⼟地价格基本思路：⾸先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到⼟地的纯收益；再以⼟地还原率还原，即可得到⼟地的价格。

计算公式：a－B·(r2+d)＝L·r1L= a－B(r2+d)/ r1= a1/ r1式中： L——⼟地价格；a——建筑物及其相应范围的⼟地所产⽣的纯收益(a如为折旧后收益则去掉d)；B——建筑物的价格(依其他⽅法求得)；r1——⼟地还原率；r2——建筑物还原率；d——建筑物折旧率；a1——⼟地的纯收益例题1某公司于2000年7⽉1⽇经政府出让取得⼀块商业⽤地，⼟地⾯积5000平⽅⽶，⼟地出让年限为2000年7⽉1⽇⾄2040年6⽉30⽇，共40年。

该公司在该地块上建成⼀栋钢筋混凝⼟结构商业楼，总建筑⾯积为15000平⽅⽶，于2001年7⽉1⽇竣⼯投⼊使⽤，该建筑物当时重置价值为1300元／平⽅⽶。

现该物业由业主⾃⾏经营，经营状况正常，年经营收⼊6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费⽤为年经营收⼊的6％，商品销售税⾦及附加为销售收⼊的8.5％，经营利润为年经营收⼊的10％，若2005年7⽉1⽇同类型建筑物重置价值为1500元／平⽅⽶，房屋还原利率为8％，⼟地还原利率为6％，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7⽉1⽇价值。

注意：1．该物业为⾃营物业，总费⽤中需扣除经营者利润；2．总费⽤中扣除房屋年折旧的计算，由于⼟地终⽌⽇期2040年6⽉30⽇短于房屋经济寿命到期⽇(钢筋混凝⼟⾮⽣产⽤房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6⽉30⽇⽌)，故折旧年限到⼟地终⽌⽇2040年6⽉30⽌，共39年。

解：1．年经营收⼈＝6000万元2．年须扣除总费⽤：(1)销售成本及经营成本=4000万元(2)管理费、财务费⽤=6000×6％=360万元(3)商品销售税⾦及附加=6000×8．5％＝510万元(4)房屋年折旧折旧年限从2001年7⽉1⽇⾄2040年6⽉30⽇共39年，房屋重置价＝1500×15000＝2250万元年折旧额＝2250／39＝57．69万元已折旧年限从2001年7⽉1⽇⾄2005年6⽉30⽇共4年。

收益还原法农用地估价方法收益还原法-农用地估价一、农用地概念及特点㈠农用地的概念农用地的概念从广义的角度说通常是指耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。

狭义的农业用地主要指耕地。

㈡农用地的特点1.农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料。

在人类社会的不断发展中，不仅没有削弱人类对土地的依赖性，还将越来越强化其间的关系。

其它部门的生产资料可以更新淘汰，用新的生产资料或产品替代，如用硬质塑料代替某种钢材、用合成板代替木材等。

作为农用地的土壤却是一种特殊的生产资料，时至今日，还没有找到一种可以取代土地的替代品来生产农产品。

2.农用土地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用。

相反，如果掠夺式的过度利用，其生产能力就会遭受破坏，即使可以恢复也要花费一定的时间和投资，甚至是不可恢复的。

3.农用地受自然环境影响显著。

农用地所利用的自然环境因素是多元的，功能是复杂的。

它既利用土地本身，又利用土地的地上环境条件（如地形、温度、光照、降水等）。

其中任何一个因素都对农作物的生长发育有制约作用，而这些因素的综合作用对农业生产的影响就更为重要。

4.农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统循环状况。

农用地生态系统是以农地为基础，由地貌、气候、水文、土壤、植物、动物等自然要素构成，以作物群落为中心，以农作物经济产量为目标的可以人为调控的生态--经济复合系统。

该系统又承载土地、森林、河流、沼泽、滩涂等次级系统，农地生态经济系统内部、农地生态经济系统与非农地生态经济系统之间持续不断的进行着复杂的物质循环与能量交换，从而维持土地生态经济系统的稳定，使土地价值（效用）（含农用地资源价值）得到充分、持久的实现。

二、农用地的价格特性农用地的价格一般是以其收益能力为构成基础。

农用地有生产能力与收益能力之分。

生产能力是在特定的自然条件（土壤、气候、地形）下，农用地所能生产农作物的能力；收益能力则为获取纯收益大小的能力。

估价方法每种方法的公式是牢记的，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法的公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱。

一，收益还原法1.在收益法中选择相关资料，3年、5年的会在理论方法的小题中考选择持续稳定长期2.年总收益包括租金收入、押金利息收入。

押金利息收入会是一个小考点。

(1)每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一的利息就是在年总收益中的，而且是押金的利息收入。

在计算年总收益的时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以1 2，而且是客观租金，还要记得考虑空置。

（3）复杂一点的就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算然后说年总费用，要明白4种情况下包含的内容。

在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要的一项。

**几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：○1土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；**○2房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；○3经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；○4生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。

A.我们比较常见的就是房地出租的情况，千万不要忘记年折旧费。

建议收益法看到重置价格的时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数。

在我们的00年实务的第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地的。

这里面容易糊涂的就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓的现值或者售价。

B.计算年总费用中的税金，一定要审题，看房产税给的是按月计征租金的1 2%，还是按原值扣除一部分后的1.2%，按月就要换算成年。

C.不常见的经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润。

3.确定土地纯收益***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格=房产价格（现值）+土地价格”“房地产年净收益=房产年净收益+土地年净收益”也就是说“房地=房+地” 。

《土地估价案例与报告》应考精华提炼三（重新整理后）研究一门学问必须读原著，比如研究马恩格斯，不读原著是搞不出名堂的。

土地估价师资格考试的原著就是四个国家标准，其中最重要的是《城镇土地估价规程》，昨夜读一遍，收益匪浅。

教材有的地方提法不规范口径不一致，这个通过读《规程》能得到很好的规范，再有就是好多东西做题的时候冒出来，但教材里没有，如市场法估价中的几张表格。

规程太庞杂，现将要点辑如下，其中没法出题的全部略去，比如基准地价评估。

1、土地价格内涵土地价格,是指在正常市场条件下一定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。

其权利特征是出让土地使用权。

划拨土地使用权价格、承租土地使用权价格是其特殊形式，租赁权价格、地役权价格是其派生形式。

根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。

2、价格影响分类（阐述的简明扼要）一般因素指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位臵、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位臵、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

个别因素指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

3、收益还原法确定土地还原利率土地还原利率应按下列方法确定：（1) 土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估土地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。

（2）安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。

2016年下半年海南省土地估价师考试《管理法规》辅导汇总考试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、采用收益还原法评估某宗土地的价格时，除有租约限制外，应选取作为估价依据。

A：类似土地的客观纯收益B：类似土地的实际纯收益C：类似土地的最高纯收益D：类似土地的最低纯收益E：时间因素2、《土地管理法》规定土地利用总体规划实行分级审批，具体是__。

A．全国土地利用总体规划，由国务院土地行政主管部门会同国务院有关部门编制，报国务院审批B．省级行政区的土地利用总体规划，由省级人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，报国务院审批C．省级人民政府所在地的市的土地利用总体规划，由各市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，经省级人民政府审查同意后，报国务院批准D．人口在100万以上的城市以及旧务院指定的城市的土地利用总体规划，由各市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，经城市人民政府审查同慝后，报省级人民政府批准E．人口在100万以上的城市以及国务院指定的城市的土地利用总体规划，由各市人民政府组织本级土地行政主管部门和其他有关部门编制，经省级人民政府审查同意后，报国务院批准3、可行性研究的目的是使决策__，提高决策的可靠性，并为项目的实施和控制提供依据和参考。

A．科学化B．客观化C．具体化D．可行化E．程序化4、公共设施的服务半径一般确定在__km之间。

A．0.3～0.7B．0.4～0.8C．0.5～0.9D．0～0.55、对商品房面积测绘，一般要求精度达到级。

A：一B：二C：三D：四E：土地6、根据作物吸收肥力的难易程度不同，可将土地肥力分为。

A：自然肥力和人工肥力B：经济肥力和有效肥力C：经济肥力和潜在肥力D：有效肥力和潜在肥力E：35％～50％7、土地估价报告应由签字土地估价师所在机构的法人代表签字，并加盖公章，其中至少为符合土地估价资质的估价机构。

2016年土地估价师：土地估价实务课件与作业(70)一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列说法中，正确的是。

A：权重确定和因素选择使用的数学方法基本不同，权重是一个因素对土地质量影响程度的体现B：定级单元是评定和划分土地的基本空间单位，其内部土地特性和区位条件有很大差异C：按照规定方法划定的土地定级单元，是一个相对均匀地域，它是各定级因素分值计算的基础，也是土地级别划分的基础空间单元，在两者之间起着纽带作用D：土地质量是土地级别的综合反映E：合法性2、《城市房地产管理法》规定，以出让方式取得建设用地使用权的，转让房地产后，受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得__同意，并依法办理相关手续。

A．原出让方和市、县规划行政主管部门B．原出让方C．城乡规划行政主管部门D．转让人3、影响地价的环境质量主要包括__环境。

A．人文B．社会C．自然D．城市E．经济4、标准深度通常是路线价区段内临街各宗土地深度的。

A：平均数B：中位数C：众数D：总和E：时间因素5、反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一为自然环境，二为环境。

A：社会B：人文C：经济D：地质E：合法性6、经济特区、经济技术开发区和经济发达且人均耕地特别少的地区，耕地占用税的适用税额可以适当提高，但是提高的部分最高不得超过条例规定的当地适用税额的。

A：50％B：25％C：5％D：100％E：土地7、企业所得税实行比例税率，非居民企业的税率是。

A：10％B：20％C：25％D：33％E：35％～50％8、成本逼近法中各组成部分均应当是__A．客观成本B．实际成本C．比较成本D．计划成本9、下列不属于最高最佳使用具体内容的是。

A：最佳用途B：最佳规模C：最佳利润D：最佳集约度E：时间因素10、1982年5月14日发布了__，进一步规范了村镇建房用地管理和国家建设征用土地管理。

A．《农村人民公社工作条例》B．《关于城镇土地国有化请示提纲的记录》C．《村镇建房用地管理条例》D．《国家建设征用土地条例》11、在进行住宅用地定级时，对人口状况对土地质量的影响进行评价时，可以不用考虑。

2016年下半年青海省土地估价师《管理法规》：房地产权试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、《企业会计准则》规定，对发出和领用存货的计价方法，企业可以选择使用的方法有__。

A．先进后出法B．先进先出法C．后进先出法D．加权平均法E．月末一次计价法2、建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当符合土地利用总体规划和（）中确定的农用地转用指标。

A．城市规划B．土地利用年度计划C．村庄规划D．集镇规划3、用地潜力属于城镇土地等级的__因素。

A．城镇规划B．自然条件C．城镇基础设施D．环境质量4、某城市甲、乙两宗地楼面地价分别为2020元／平方米、1850元／平方米，建筑容积率分别为3、5，若其他规划条件相同，则两宗地的总价比较为。

A：甲小于乙B：甲略大于乙C：甲与乙相同D：甲远大于乙E：合法性5、容积率是建筑用地中总建筑面积与之比。

A：建筑基底面积B：总用地面积C：楼层数D：建筑密度E：时间因素6、某临街深度100英尺（1英尺＝0．3048m）的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。

A.50．5 B.67．5 C.70．5 D.72．57、《土地复垦规定》规定，复垦后的土地用于农、林、牧、渔业生产的，依照国家有关规定__；用于基本建设的，依照国家有关规定__。

A．减免农业税B．减免耕地占用税C．减免土地使用税D．给予优惠E．给予处罚8、对于评估已建设完成的普通住宅小区居住用地，土地估价师不宜选用的估价方法是。

A：基准地价系数修正法B：成本逼近法C：收益还原法D：剩余法E：合法性9、在会计实务中，判断一项投资是否属于短期投资，关键是看。

A：投资是否一年到期B：投资目的C：投资性质D：投资是否易变现E：土地10、根据法律规定，各省、自治区、直辖市规定的基本农田应当占本行政区内耕地的__。

复习要点：1、掌握收益还原法的原理、特点和适用范围2、重点是熟练运用收益还原法的基本公式和计算步骤一、收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。

2、收益还原法的基本公式（1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：P=a/r P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率 a = P·r（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：P= a/ r·[1-1/（1 r）n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：P= a1 /（1 r1） a 2/（1 r1）（1 r2）… a3 /（1 r1）（1 r2）…（1 r n）本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。

3、收益还原法的特点与适用范围（1）收益还原法的特点A.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据B.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”C.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度（2）收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。

但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。

收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。

二、收益还原法估价的程序和方法（一）估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价（二）计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。

2016年土地估价师《理论与方法》：收益还原法试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、土地等级评定或土地条件均值区划分以__现状为准。

A．工业用地B．住宅用地C．城镇土地D．农村土地2、下列选项中不属于其他资产核算的范围的是。

A：银行冻结存款B：涉及诉讼中的财产C：临时设施D：其他货币资金E：土地3、对附有建筑物的土地进行估价时，__是最有效的方法。

A．收益还原法B．市场比较法C．剩余法D．路线价估价法4、韦伯认为，__是导致以运输成本确定的工业区位模式产生第一次变形的因素。

A．原料指数B．集聚因素C．分散因素D．劳工成本5、土地估价师在运用市场比较法评估宗地市场公开价格时，可以选择（）作为案例。

A．工业用地最低限价B．拍卖出让底价C．招标出让成交价格D．土地评估价格6、甲公司出租房屋100平方米，房屋租赁合同签订年租金为110元／平方米，则甲公司每年应缴纳的房产税为元．【2006年考试真题】A：120B：132C：200D：1320E：土地7、在计算新建房地产开发项目的土地增值税时，纳税人如果不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额加房地产开发成本之和的计算扣除．【2007年考试真题】A：20％以内B：20％C：10％以内D：10％E：土地8、某宗地采用四种估价方法得到的试算价格分别是331、313、354、294元／平方米，根据分析取各试算价格的中位数作为最终结果，则采用中位数方法确定的最终估价结果为元／平方米。

【2004年考试真题】A：322B：323C：324D：331E：时间因素9、根据土地管理的需要，建立__，保证土地管理有章可循、有法可依，是土地管理的重要任务。

A．健全土地管理制度B．土地资源保护制度C．社会主义土地公有制制度D．合理利用土地制度10、按照现行土地利用现状分类，殡葬场所用地属于。

A：公共管理与公共服务用地B：其他土地C：商服用地D：特殊用地E：35％～50％11、某家庭为了在5年内通过储蓄得到3万元，假定存款发生在年初，年利率为4％，则该家庭每年应储蓄元．【2009年考试真题】A：5539B：5326C：5322D：5200E：土地12、依照我国现行会计准则，企业若要将无偿划拨取得的土地使用权作价入股，其按规定补交的土地出让价款应予以本金化，并计入（）科目入账核算。

云南省2016年土地管理基础与法规：建设用地的概念与分类模拟试题一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、市场中通过商品价格变化及供求变化的内在__关系，实现对资源的优化配置，达到对市场进行调控的目的，并成为市场经济的重要运行规律。

A．互成正比例B．互成反比例C．相互配合D．相互联系E．相互制约2、对于有样点地价的定级单元，如果样点单元内样点数量有个以上且样点条件能代表定级单元的一般条件，可采用平均法计算定级单元的平均地价。

A：2B：4C：3D：5E：国家实行土地估价师资格认证制度3、在下列选项中，不应列入建筑安装工程费用中。

A：直接费B：建设单位管理费C：现场管理费D：利润及税金E：土地4、农用地转为建设用地的依据是。

A：土地利用总体规划、城市规划、土地利用年度计划B：土地利用总体规划、城市规划、建设用地供应政策C：土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地供应政策D：建设用地供应政策、城市规划、土地利用年度计划E：35％～50％5、下列不属于土地利用总体规划的内容是__。

A．确定土地利用结构和各行业用地指标B．进行土地利用空间布局C．划分土地利用区并规定土地用途和使用规则D．分解土地利用年度计划指标6、土地管理的龙头和基本依据是__。

A．土地利用总体规划B．土地开发总体规划C．土地利用详细规划D．土地利用专项规划7、某宗地前三年每年的收益为15万元，以后每年的收益稳定为20万元，土地还原利率为6％，则该宗地50年使用权价格为万元。

【2007年考试真题】A：286．03B：301．87C：351．88D：355．33E：时间因素8、对土地的构成要素、地理位置与投入产出关系等的调查，属于。

A：地籍调查B：土地条件调查C：土地利用现状调查D：土地市场因素调查E：35％～50％9、收益还原法估价的程序中，是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的收益。