浅谈收益还原法在土地价格评估中的应用

浅析收益还原法新技术思路在土地评估中的应用摘要：本文通过分析近年来评估技术中收益还原法技术思路的新变化，探讨收益还原法新技术思路在土地评估中的应用，同时也提出了潜在影响较大的因素，为土地评估提供技术参考。

关键词：收益还原法；新技术思路；土地评估收益还原法（以下简称收益法）是评估的重要方法之一，无论在土地评估、房地产评估还是资产评估，收益法是常用的评估方法之一。

随着房地产市场的快速发展，收益还原法的技术思路出现一些新的变化。

1 收益法的原理及特点收益法基于预期收益原理，是在估算估价对象未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率，将估价对象在未来每年的纯收益折算为评估时点收益总和的一种方法。

收益还原法是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。

运用此方法在估价时，是把购买估价对象作为一种投资，即购买价款作为购买未来若干年收益而投入的资本。

收益法具有以下几个比较明显的特点：（1）收益性。

投资该估价对象应能够获得一定的收益，或具有潜在的收益。

如果没有了收益，则就没有了所谓将收益还原得到估价对象的价值了。

例如公共免费使用的建筑，基本没有收益，因此不适合采用收益法评估。

（2）预期性。

从投资的角度，投资者购买了估价对象后，是通过估价对象的未来收益来实现投资收益的。

因此投资者购买估价对象时必须预计估价对象未来能获取的收益以及收益方式，而其愿意付出的购买价格也是基于这个预期收益来确定的。

由此可见，从收益法的角度来看，估价对象未来的收益能力和收益方式都是影响估价对象价值的重要因素。

（3）折现性。

未来的收益必须通过折现，才能得到估价时点下价值，这其中涉及到收益法中一个重要参数——还原利率。

还原利率除了考虑资金的时间价值，更重要的是反映投资者的预期收益，即投资者在该项投资中期望所获得的收益。

从财务分析的角度来看，还原利率实际上就是内部收益率。

2 收益法技术思路的变化随着近年来房地产市场发展的速度加快，房地产收益形式及收益能力出现了新的变化。

复习要点：1、掌握收益还原法的原理、特点和适用范围2、重点是熟练运用收益还原法的基本公式和计算步骤一、收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。

2、收益还原法的基本公式（1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：P=a/r P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率 a = P·r（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：P= a/ r·[1-1/（1 r）n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：P= a1 /（1 r1） a 2/（1 r1）（1 r2）… a3 /（1 r1）（1 r2）…（1 r n）本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。

3、收益还原法的特点与适用范围（1）收益还原法的特点A.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据B.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”C.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度（2）收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。

但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。

收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。

二、收益还原法估价的程序和方法（一）估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价（二）计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。

土地和房地产收益还原法归纳在经济领域中，土地和房地产一直是备受关注的话题。

土地作为一种紧缺资源，其利用和收益的问题一直备受争议。

为了解决这一问题，土地和房地产收益还原法应运而生。

这种方法通过将土地和房地产的收益进行还原，以便更好地分析和评估其价值。

本文将对土地和房地产收益还原法进行归纳和总结，以便更好地了解其原理和应用。

首先，土地和房地产收益还原法的基本原理是将土地和房地产的收益分解为不同的组成部分。

这些组成部分主要包括地租、改良价值和剩余价值。

地租指的是土地本身所带来的收益，改良价值是由于人为开发和改良所带来的收益，而剩余价值则是指超过成本的收益部分。

通过将收益进行还原和区分，我们可以更好地判断土地和房地产的价值，并进行合理的投资决策。

其次，土地和房地产收益还原法的应用主要体现在以下几个方面。

首先，它可以用于评估土地和房地产的价值。

通过将不同的收益分解，在评估土地和房地产的价值时可以更加准确地判断其所带来的收益和潜在价值。

其次，它可以用于研究土地和房地产的发展趋势。

通过分析地租、改良价值和剩余价值的变化，我们可以了解土地和房地产市场的发展趋势和潜在风险。

最后，它可以用于制定土地和房地产政策。

通过对土地和房地产收益的还原，政府和相关部门可以更好地了解市场需求，并采取相应的措施促进土地和房地产市场的健康发展。

然而，土地和房地产收益还原法也存在一些问题和挑战。

首先，不同地区和不同类型的土地和房地产市场可能存在差异，因此如何在实际应用中进行准确的收益还原仍然是一个挑战。

其次，土地和房地产收益还原法在实施过程中需要大量的数据和信息支持，这对于一些资源匮乏的地区来说可能是一个难题。

此外，土地和房地产市场受到多种因素的影响，如经济环境、政策法规等，因此如何进行全面而综合的分析也是一个需要考虑的问题。

综上所述，土地和房地产收益还原法作为一种评估土地和房地产价值的方法，在实际应用中具有一定的价值和意义。

通过将收益分解为不同的组成部分，我们可以更好地分析土地和房地产的收益和价值，并进行合理的投资决策。

土地估价收益还原法土地估价收益还原法作者：佚名时间：2009-3-9浏览量：一.收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。

土地未来地租的资本化是其基本原理。

收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/m]式中:P--有限年期土地收益价格;a--年土地纯收益;r--土地还原利率;m--土地使用年期。

二.运用收益还原法评估宗地价格的程序.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2.估算年总收益;3.估算年总费用;4.计算年纯收益;5.确定还原利率;6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;7.确定待估宗地地价。

总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。

总费用土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:.土地使用税;2.土地管理费;3.土地维护费;4.其他费用。

房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括: .经营维修费;2.经营管理费;3.房屋年保险费;4.房屋出租年应交税金;5.房屋年折旧费;6.房资本的利息7.其他费用。

经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:.销售成本;2.销售费用;3.经营管理费;4.销售税金;5.财务费用;6.经营利润。

生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2.产品销售费;3.产品销售税金及附加;4.财务费用;5.管理费用;6.企业利润。

求取年纯收益.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×土地估价收益还原法作者：佚名时间：2009-3-9浏览量：建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。

浅谈收益还原法在土地估价实践中的应用作者：高邦怀高帮胜李扣芹周国胜来源：《科技经济市场》2008年第04期土地估价中的收益还原法是根据预期原理，即求得未来收益权利的现在价值。

其主要是运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种估价方法，是不动产估价中最重要的最常用的基本估价方法之一，采用收益还原法求得的价格，称为收益价格。

1 总收益测算1.1确定房地产总收益1.1.1在确定总收益时，一般应考虑以下条件：总收益是指客观收益（一般情况下的正常收益），而不是待估房地实际收益。

如目前空置的写字楼，在评估时不能按零收益计，而应按同类写字楼的平均租金计算收益；经营效益特别好的酒店，不能按它本身的高入住率计算收益，而应参照市场同类酒店的平均入住水平计算；收益必须是长期可以固定取得的收益。

如土地登记用途为“工业”的房地产，目前改作商业使用，租金明显高于工业用途，但由于未进行土地变更登记，政府部门随时会对这种擅自变更用途的行为进行查处，责令业主补交工业用途与商业用途土地出让金的差价，所以目前的商业租金收益是一种无保障、不固定的收益，故不能作为客观收益。

收益是安全可靠的收益（即风险小的收益）。

1.1.2确定收益的方法根据资料收集情况及土地所在地的房地产市场情况，收益有土地收益（单纯的土地租金）、房地收益两种。

如确定土地收益调查、收集土地所在地的与待估宗地同区域的单纯的土地出租案例（土地租赁协议），结合待估宗地的区域因素、个别因素、期日等因素修正，采用市场比较法确定宗地的土地收益。

如确定房地收益，可通过调查待估宗地所处区域、同类用途、结构相似、装修档次相近的房屋租金水平、房屋出租率、有效出租面积等情况，分析、比较确定待估房地的收益。

房地年总收益=年单位面积租金×房屋出租率×有效出租面积（有效使用面积）或者通过确定企业总的营业收入来确定收益（其收入包括主营业务收入和其他业务收入，凡与土地及地上建筑物相关的收入都不得遗漏，也不得重复计算）。

收益还原法在土地估价中的应用收益还原法是土地、房屋等不动产进行估价的基本方法之一，该方法适用于具有现实或潜在收益的土地估价。

在估价过程中能否准确的确定收益还原法中各参数取值，将对评估的科学性和结果的准确性造成很大影响。

标签收益还原法；土地价格评估在我国市地价格评估中，常用的方法有收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法，前三者为国际上所公认市地价格评估的基本方法。

在我国，基准地价及其修正体系已日趋完善，使用频率和准确度也不亚于前三者，因此，基准地价系数修正法也可称为我国市地价格评估的基本方法之一。

在此结合土地评估实践，就收益还原法及其在土地价格评估中的应用作如下探讨。

1 收益还原法是土地估价的基本方法收益还原法，又称收益资本化法，即在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总和的一种方法。

收益还原法的经济涵义是：在一定量的土地上进行经济活动，土地提供的收益额，按照一定的资金报酬率计算，付出一定量的资本金，就可以取得与一定量土地提供的等量收益。

收益还原法是评估土地价格的基本方法。

它具有科学性、实用性。

科学性是指收益还原法符合市场经济条件下商品交易的法则，即符合等价交换规律的要求；实用性是指在土地资产评估中是完全可以应用的方法。

因此，其他的几种评估方法，均应以收益还原法为基础。

2 收益还原法的应用前提由收益还原法基本公式P=a/r可知，评估结果取决于土地纯收益及还原率准确程度。

对纯收益进行分析，可得到如下三种收益法的应用前提：第一，续用前提。

其含义是土地的现行投放状态对其未来使用与运营具有有效性。

第二，预用前提。

其含义是当土地尚未投人使用与运营，但其注定可以在未来投入使用与运营，且有收益。

第三，未来预期收益及其成本能用货币衡量，否则就无法利用收益还原法的公式；而土地还原利率是一种社会一般投资报酬率，受很多因素影响，主要包括社会、经济、生活等各方面，确定它也是一个难题。

浅谈收益还原法在土地价格评估中的应用土地价格评估是指专业人员按照一定的土地评估目的，遵循科学的土地估价原则、程序与方法，对土地的市场价格的测定。

土地价格评估的基本方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、路线价法以及基准地价系数修正法。

本文主要介绍了收益还原法的概念、特点以及其在土地价格评估中的基本应用，同时也简要分析了收益还原法的一些缺陷。

标签土地价格评估；方法；收益还原法收益还原法又称收益法、收益资本化法、地租资本化法等，是土地估价中最常用的方法之一，它是对土地、房屋、不动产或者其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。

它是根据预期原理，即求得未来收益权利現在的价值。

其主要是运用适当的资本化率（还原率）, 将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值, 求其之和得出估价对象价格的一种估价方法,采用收益还原法求得的价格,称为收益价格。

1 收益还原法的原理由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能够提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。

当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在的价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值。

其简单意义就是，投资购买一块土地而获得的纯收益，在价值上等于将这笔投资存入银行而每年获得的利息量。

这就是收益还原法的基本原理。

2 收益还原法的基本公式收益还原法以土地纯收益的确定为前提，因此，它只适用于有收益的土地和建筑物或者房地产的估价。

土地的纯收益是在土地收益中扣除非土地因素对土地收益的贡献量，或其应得的报酬后的余额。

这种土地的纯收益是因使用土地而带来的，理应归土地所有者所有，因此，它实际上就是地租。

收益还原法的最一般的计算公式为：V=a11+r1 +a2(1+r1)(1+r2) +…+ an(1+r1)(1+r2)+...+(1+rn)式中：a1, a2,…an分别为未来各年的纯收益；r1,r2,r3 …rn分别为未来各年的还原利率。

收益还原法在土地管理应用中若干问题的探讨收益还原是指以财务收益为目标，以财务成本为主要手段，实现经济最优收益的管理方式。

收益还原法在土地管理中的应用可大大提高土地经营效果，但也存在一些问题。

本文着重探讨收益还原法在土地管理中的应用，以及其中存在的问题。

首先，收益还原法在土地管理中的应用将直接影响到土地的最优利用和利用率。

当土地管理者采用收益还原法时，首先要确定一个最优的土地利用率，而这个最优的土地利用率必须考虑到有效利用土地的财务收益和社会公共利益，也就是说，土地的最优利用和利用率应该使土地的最大收益达到最优的状态。

其次，收益还原法在土地管理中的应用也可能导致土地利用不合理而破坏土地生态系统。

例如，当土地管理者使用收益还原法时，可能会忽视土地环境、土地生态系统等因素，将土地利用于不适宜的用途，从而破坏环境和土地生态系统。

因此，土地管理者在采用收益还原法时，必须考虑土地环境和生态系统的保护，避免将土地非法利用和破坏。

第三，收益还原法在土地管理中的应用也可能导致土地使用权的不平等，进而影响当地社会的和谐发展。

收益还原法在土地管理中的应用问题主要体现在土地使用权分配上，如果我们采用收益还原法，将土地利用活动的收益主要由某一类人或者某一机构获得，而其他人或群体的权利可能会被忽视或被剥夺，这种不平等的利益分配将破坏当地社会的和谐发展。

最后，收益还原法在土地管理中的应用也可能会影响土地的价值，因此，土地管理者需要考虑土地的价值增长和未来价值。

通过采用收益还原法，土地管理者将可能错过未来可能出现的有价值的机遇，从而影响土地未来价值的增长。

综上所述，收益还原法在土地管理中的应用可以大大提高土地经营效果，但也存在一些问题，如最优利用和利用率问题、环境和生态系统保护问题、土地使用权分配问题和土地价值问题，土地管理者在采用收益还原法时，应该认真考虑这些问题，以确保土地的合理管理和高效利用。

收益还原法在土地管理应用中若干问题的探讨土地管理的环境价值日益受到重视，如何合理配置土地资源，以及如何确保土地资源的高效利用，一直是我国土地规划经济学家所关注的热点话题。

在这种背景下，国内外学者和决策者都在追求合理的、可持续的土地管理方案。

收益还原法作为一种可以成为土地利用规划的重要决策工具，它的应用被概括为“可持续收益还原”或“总收益还原”，它以确保总量减少和利用优化为目标，并通过对土地利用现状进行评估、分析和优化，来最大化收益。

虽然这种方法可以满足城市发展的需要，但是，收益还原法在土地管理应用中存在着若干问题，比如：(1)由于在收益还原法中收益可以刻用于不同目的，它的实际应用会受到约束；(2)在收益还原法中，评估过程存在着较大的偏差，导致结果的不确定性增加；(3)收益还原法没有考虑土地利用变迁和景观格局的可持续性；(4)收益还原法没有考虑土地投资价值的改变与土地权利的转移，使其在实际应用中存在一定影响；(5)在收益还原法中，约束性因素和潜在因素未得到充分考虑，因此在收益还原法中不能对土地利用进行实质性研究；(6)收益还原法模型设计可能存在跟不上实际发展步伐的缺陷。

为了克服收益还原法在土地管理应用中存在的若干问题，有必要采取一些措施。

首先，应建立更有效的政策机制，通过对土地收益还原的目的和运用的理论和方法进行实践推广，从而积极促进收益还原法在土地管理应用中的实施。

其次，应建立动态监测系统，实现收益还原法完善环节的精细化管理，实现对土地利用的精细管理。

此外，还应建立多元化的协商机制，鼓励各方利益共同参与到收益还原法的实施当中，以提高土地管理的可持续性和可操作性。

综上所述，收益还原法作为一种土地利用规划的重要决策工具，其在土地管理应用中有着重要的应用价值，但实际的应用中也存在着若干问题。

总体而言，当前需要建立更有效的政策机制、动态监测系统和多元化的协商机制，以实现收益还原法在土地管理应用中的有效实施，最终保证土地资源的高效利用和可持续发展。

土地估价方法之收益还原法实用1篇土地估价方法之收益还原法 1土地估价方法之收益还原法导语：如果投资者打算购买城市外围的大片毛地并希望通过持有土地来获取增值，他就需要获取关于城市发展方向方面的专业性土地投资分析。

如果对城市未来发展模式判断错误，就会导致投资者等待更长的时间来实现其收益，而随着等待时间的增长，资金的时间价值就会使投资的平均年收益率日趋减少。

第一节收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益;而相对于土地所有者而言，称为地租。

2、收益还原法的基本公式(1)土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：p=a/rp-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率a=p-r(2)土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：p=a/r-[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限(3)土地纯收益在若干年内有变化的`土地价格计算公式(4)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式(5)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式(6)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式(7)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+。

+a3/(1+r1)(1+r2)。

(1+rn) 本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。

3、收益还原法的特点与适用范围(1)收益还原法的特点a.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度(2)收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。

收益还原法在医疗用地地价格评估中的应用收益还原法在医疗卫生用地地价评估中的应用张 静（张静 江苏省苏地房地产咨询评估有限责任公司 南京 210029）摘要 随着我国医疗改革的深入，我省特别是苏南地区以营利性医疗卫生用地进行联营、股份合作、转让等交易方式较为活跃，为了准确测算营利性医疗卫生用地价格，本文在对医疗卫生企业财务数据和相关政策分析的基础上，采用收益还原法对此类用地评估进行探索。

关键词 收益还原法 营利性 医疗用地 土地评估1．概述在我国市场土地价格评估中，常用的方法有收益还原法、市场比较法、成本逼近法和基准地价系数修正法，前三者为国际上公认的市场价格评估方法。

收益还原法是在估算土地在未来每年预期收益的基础上，以一定的还原利率将评估对象在未来每年的预期收益折算为评估日收益总和的一种方法，【1】它适用于有收益和潜在收益的土地评估。

众所周知，公益性医疗卫生用地不适用于采用收益还原法测算，但是随着医疗改革的深入、我国医疗市场作为世界最大的潜在医疗市场，给营利性医院的发展提供了很大的市场空间。

目前我省特别的苏南地区的营利性医疗卫生机构涉及到联营、股份合作、港澳台投资、中外合资的评估时有发生，针对这种情况，本文采用收益还原法对营利性医疗用地评估进行探索。

2．计算公式及分项讨论2.1收益还原法最常用的公式为：()⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯=n r r a P 111 上述公式是在客观收益每年不变，土地使用年期为n 年的条件下地价测算公式。

仔细分析医疗机构的收益状况，排除政策、人员经营状况等其他因素的影响，医疗机构的经营状况在建成前几年收益状况可能出现较大波动，应按照收益还原法最基本的公式测算；从长远的角度看，考虑到随着经济的持续发展，人口老龄化，农村城镇化不断提高等因素，医疗服务业将面临很大的需求，经营状况将呈现出逐年递增的态势，测算公式如下：()⎥⎦⎤⎢⎣⎡++-⨯-++=-=∑t n t i i ti r s s r a r a P 111)1(1式中p ——地价a ——总收益 r ——还原利率s ——纯收益逐年递增的比率 t ——可以预测收益的年限 n ——土地使用年限2.2总收益医疗卫生机构总收益主要分门诊收入和住院收入两方面，影响门诊收入的因素是门诊人次和人次收费，影响住院收入的因素是住院床日和床日收入。

收益还原法在农用地价格评估中的应用浅析发布时间：2021-07-26T04:54:19.037Z 来源：《房地产世界》2021年5期作者：邓书毫[导读] 在我国的土地市场中，坚持农村土地集体所有，土地所有权、土地承包权、土地经营权三权分置，农用地的流转日趋活跃，农用地以转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地的情况将会呈现增多趋势，随着农用地土地市场的逐步活跃，开展农用地估价工作也将逐渐成为土地估价业务中的一个组成部分。

本文结合农用地的特点，针对收益还原法在农用地价格评估中的应用作简要探析，以起到抛砖引玉作用。

邓书毫河南金地评估咨询有限公司河南郑州 450000摘要：在我国的土地市场中，坚持农村土地集体所有，土地所有权、土地承包权、土地经营权三权分置，农用地的流转日趋活跃，农用地以转包、出租、互换、转让及入股等方式流转承包地的情况将会呈现增多趋势，随着农用地土地市场的逐步活跃，开展农用地估价工作也将逐渐成为土地估价业务中的一个组成部分。

本文结合农用地的特点，针对收益还原法在农用地价格评估中的应用作简要探析，以起到抛砖引玉作用。

关键词：收益还原法；农用地价格评估一、农用地估价的背景我国工业化、信息化、城镇化和农业现代化深入推进，农村劳动力大量转移，土地流转和适度规模经营是发展现代农业的必然趋势，农用地作为重要的土地资源，随着建设发展的需要，坚持农村土地集体所有，实现所有权、承包权、经营权“三权分置”政策的确立，在农用地合法流转的基础上，如何客观、公正、科学、合理地评估出农用地价格，显化农用地土地资产价值，避免资产流失，有着重要的现实意义。

根据《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）的规定，农用地的估价方法主要有收益还原法、市场比较法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。

农用地土地市场正处于发展阶段，土地市场发育尚不成熟，交易案例较少或基本没有，在采用市场比较法时较难选取到合适的交易案例；由于各地农用地基准地价制订工作正在开展中，目前普遍缺少农用地基准地价成果体系；在采用成本逼近法过程中，也普遍存在缺少经过测算或论证的农用地增值收益率。

收益还原法的应用一、土地价格评估例5－3 某公司于2003年11月以竞拍方式取得A地块50年使用权，并于2004年11月在此地块上建成建筑物B，当时造价为1 200元／m2；其耐用年限为55年，目前该类建筑物重置价为1 500元／m2，残值率为10%。

A地块面积450m2，建筑面积为400m2。

目前该建筑全部出租，每月实收租金为10 000元。

据调查，当地同类建筑出租租金一般为30元／月·m2，土地及房屋还原利率分别为5%和6%，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置价的0．2%。

根据上述资料估算A地块在2007年11月的土地使用权价格。

估价过程如下。

（1）选择估价方法。

该宗地与房屋出租，有经济收益，适宜采用收益还原法进行估价。

（2）估算房地产年总收益。

收益应采用客观收益，即30元／月·m2。

年总收益＝30×400×12＝144 000（元）（3）估算房地产年总费用。

①年税金：年税金＝20×400＝8 000（元）②年管理费：年管理费＝30×400×12×4%＝5 760（元）③年维修费：年维修费＝1 500×400×2%＝12 000（元）④年保险费：年保险费＝1 500×400×0．2%＝1 200（元）⑤房屋年折旧额：房屋年折旧额应根据房屋重置价、耐用年限、残值率等进行计算。

但本案例中土地使用权出让年限，即土地使用者可使用土地的年限小于房屋耐用年限。

然而根据相关规定，使用者可使用房地产的年限即收益年限不能超过土地出让年限。

对本案例而言，房屋可使用年限为50－1＝49（年）。

这样，房屋的残值在使用期满时也并不能由产权人取得。

因此，整个房屋重置价必须在收益年限内全部收回，以回收整个投资。

加油站项目土地价值评估中收益还原法的应用收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产价格的一种估价方法。

加油站为收益性的物业，其土地使用权价值评估时，适宜首先采用收益还原法评估整体资产价值，然后剥离特许经营许可证的无形资产价值、机器设备的价值、房产价值，余下作为加油站土地使用权价值。

即：加油站土地使用权价值=加油站整体资产价值-特许经营权无形资产价值-加油站配套机器设备价值-房产价值。

无形资产不具备独立的经济实体状态，依附于特定主体，但能给特定的主体发挥作用并带来经济利益的经济资源，脱离特定主体则其经济效益也无法实现。

无形资产的收益是一种超额收益。

因为无形资产必须依附于有形资产才能创造收益，一般情况下单独界定无形资产的收益是非常困难的。

在无形资产评估中常采用分成的方法，将被评估的无形资产的收益从总收益中分离出来。

公式：无形资产收益=总收益×收益分成率加油站配套机器设备包括油罐、加油枪、加油机等，可采用重置成本法评估其价值加油站配套机器设备=配套机器设备重置价格－折旧总额＝配套机器设备重置价格－年折旧费×已使用年限房产价值=房屋重置价格－折旧总额＝重置价格－年折旧费×房屋已使用年限⑴待估宗地区域加油站经营状况根据该加油站提供的相关资料可知，该加油站凭借优越的地理位置，营业收入开业后能从稳定走向稳步上升的趋势。

通过估价人员选取与估价对象类似的实例，调查搜集近期发生在实例上的经营状况等资料，分析计算其三年各项财务指标社会平均水平如下表：周边类似加油站近三年财务指标表⑵该加油站年正常净收益预测通过对周边类似加油站2008年—2010年各项经营指标的分析, 近三年各项财务指标在逐步稳步上升，假定该加油站在未来40年内各项财务指标都按目前近三年平均水平稳定不变，我们确定以近三年年平均收入为计算依据，来预测该油站未来40年内年净利润水平。