2017年土地估价实务：利用收益还原法评估土地价格

2017 土地估价师实务：利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理考前冲刺一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、下列收益还原法的基本公式中，土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式为（）。

A．P=B．P=C．P=D．P=2、开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或渔业生产的，经县级以上人民政府批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过（）年。

A．30B．25C．50D．703、某城市的一企业使用土地面积为10 000 ，经税务机关核定其税额为5 元／，其年应纳的土地使用税为元。

A：5000B：50 000C：2000D：20 000E: 土地4、有一宗土地，具有30 年使用年期的地价是50 元／平方米，土地还原利率取6％，假设该宗土地的使用年期是50 年，其地价是元／平方米，土地还原利率取6％。

A: 57．3B: 43．7C: 83．3D: 30．0E:时间因素5、2009 年上半年我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过快上涨、“地王”频现，业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象。

根据土地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的情况下，__才能够评估出估价对象客观潜在的价格。

A .市场比较法B. 成本法C. 收益还原法D. 剩余法6、某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900 万元，在居住用途下的评估结果为1100 万元．城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为万元。

【2004 年考试真题】A：900B：1000C：1100D：2000E:时间因素7、成本逼近法主要适用于的估价。

A :商业用地B:住宅用地C:写字楼用地D:工业用地或新增建设用地E:国家实行土地估价师资格认证制度8、根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为1000 万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2％，则待估地块的价格应为万元。

土地估价收益还原法一.收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益(地租),以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。

土地未来地租的资本化是其基本原理。

收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/(1+r)m]式中:P--有限年期土地收益价格;a--年土地纯收益;r--土地还原利率;m--土地使用年期。

二.运用收益还原法评估宗地价格的程序1.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2.估算年总收益;3.估算年总费用;4.计算年纯收益;5.确定还原利率;6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;7.确定待估宗地地价。

2.3 总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。

2.4 总费用2.4.1 土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:1.土地使用税;2.土地管理费;3.土地维护费;4.其他费用。

2.4.2 房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括:1.经营维修费;2.经营管理费;3.房屋年保险费;4.房屋出租年应交税金;5.房屋年折旧费;6.房资本的利息7.其他费用。

2.4.3 经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:1.销售成本;2.销售费用;3.经营管理费;4.销售税金;5.财务费用;6.经营利润。

2.4.4 生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:1.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2.产品销售费;3.产品销售税金及附加;4.财务费用;5.管理费用;6.企业利润。

2.5 求取年纯收益1.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:::土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。

利⽤收益还原法评估承租⼟地使⽤权价格的原理 利⽤收益还原法评估承租⼟地使⽤权价格，⼜称差额租⾦还原法，是将市场租⾦与实际⽀付租⾦之间的差额采⽤⼀定的还原率还原求取相应的价格，即未来若⼲年租⾦差额的现值之和。

其计算公式为： P=PR/r[1—1/（1+r）n] 式中：P——承租⼟地使⽤权价格； PR——赢余租⾦，即市场租⾦与实际⽀付租⾦的差额； r=r1L+（r2+d）B r——承租⼟地使⽤权还原率； n——收益年期； 由于承租⼟地使⽤权作为财产⽐出让⼟地使⽤权投资风险⼤，收益不确定性⾼，因此在⽤收益还原法估价时，所选⽤的还原率⼀般应⽐出让⼟地使⽤权还原率⾼1个百分点左右。

例题4 某企业于10年前以国家出租⽅式取得某商业⽤地使⽤权，⽬前实际⽀付的年租⾦是8万元，该租约尚有10年到期，余期租⾦不再调整。

据调查，⽬前同类商业⽤地市场年租⾦为10万元，根据测算承租⼟地使⽤权还原率为8％，请计算该企业所拥有的承租⼟地使⽤权价格。

采⽤差额租⾦还原法计算如下： (1)计算年租⾦差额(租⾦盈余) 根据题意，在余下的10年租期内，租⾦不再调整，每年均为8万元，⽽市场同类商业⽤地年租⾦为10万元，因此年租⾦差额(租⾦盈余)为： PR＝10—8＝2万元 (2)题⽬给定承租⼟地使⽤权还原率为8％； (3)计算承租⼟地使⽤权价格 承租⼟地使⽤权价格＝2/8%×[1-1/(1⼗8％)10]＝13.42万元。

本章⼩结： 收益还原法是⼟地估价中最常⽤的⽅法之⼀，它也是对⼟地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进⾏估价的基本⽅法。

它包括了各种计算、相关概念及理论。

是历年考试的重点，需要重点把握。

1．某企业以国家出租⽅式取得某办公⽤地使⽤权，⽬前实际⽀付的年租⾦为5万元，租期5年，租⾦不调整。

如果⽬前同类⽤地市场年租⾦为8万元，承租⼟地使⽤权的还原利率为6％，则承租⼟地使⽤权价格为( )万元。

(2002年真题) A．12．64 B．15 C．33．33 D．50 答案：(A) 解析：(1)计算年租⾦差额(租⾦盈余) 根据题意，在余下的5年租期内，租⾦不再调整，每年均为5万元，⽽市场同类商业⽤地年租⾦为8万元，因此年租⾦差额(租⾦盈余)为： PR＝8－5＝3万元 (2)题⽬给定承租⼟地使⽤权还原率为6％； (3)计算承租⼟地使⽤权价格 承租⼟地使⽤权价格＝3/6%×[1-1／(1+6％)5]＝12.64万元。

收益还原法土地方面1. 以收益还原法评估土地价格按以下公式：（1）土地收益为无限年期：V=a/r （1）式中：V：土地收益价格a：土地纯收益(或地租)r：土地还原利率（2）土地收益为有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2）式中：V、a、r含义同前n：未来土地使用年期2. 程序（1）收集相关资料；（2）测算年总收益；（3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；（6）选用适当的计算公式；（7）试算收益价格；（8）确定待估宗地地价。

3. 收集相关资料收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。

出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。

营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。

直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。

所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。

4.估算年总收益年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。

对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。

5. 确定年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。

在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。

对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。

几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：（1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；（2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；（3）经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；（4）生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。

6.确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。

土地估价之收益还原法土地估价之收益还原法收益还原法是指通过估算被评估资产的未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法，下面一起来了解了解这个土地估价方法！第一收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益;而相对于土地所有者而言，称为地租。

2、收益还原法的基本公式(1)土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：p=a/rp-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率a=pr(2)土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：p=a/r[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限(3)土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式(4)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式(5)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式(6)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式(7)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+…+a3/(1+r1)(1+r2)…(1+rn)本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。

3、收益还原法的特点与适用范围(1)收益还原法的.特点a.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度(2)收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。

但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。

收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。

第二收益还原法估价的程序和方法(一)估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价(二)计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。

运用收益还原法评估土地价格探讨收益还原法是进行土地价格评估时常用的方法之一。

如何准确的确定总收益、总费用、资本化率及收益年限等，他们都不同程度的影响了评估的科学性和结果的准确性。

收益还原法在运用过程中产生的问题应该引起重视。

标签：收益还原法；土地评估；注意；问题1 土地相关总收益的确定土地总收益可分为实际总收益和客观总收益。

实际总收益是在现状下实际取得的收益，客观总收益是排除了实际总收益中的属于特殊的，偶然的因素后所能得到的一般正常总收益。

目前评估人员在运用收益还原法对出租性土地评估时，普遍都采用客观总收益来作为土地的总收益，但笔者认为对于不同类型的出租性土地，总收益的求取是不相同的，因此不能一概用客观总收益来作为出租性土地的总收益。

客观总收益适用于不存在房屋租约的情况下。

实际总收益则适用于已出租的房屋，且签定了长期租约，期满要续租的情况。

对于只存在短期租约，期满不续租的房屋，则需客观总收益和实际总收益综合考虑，即租约限制内采用实际总收益，租约限制外采用客观总收益来确定其土地总收益。

客观总收益的求取通常是采用市场比较法，在市场上收集同类土地的租赁价格，然后对收集来的案例价格，根据待估土地的实际情况进行因素修正。

因素修正主要是从地段因素、面积因素、楼层因素、租赁期限因素、付款方式因素、保证金因素等几方面考虑。

通过以上的因素修正后，即可求出待估土地的客观潜在租金水平，但同时还要考虑空置率和租金损失问题。

空置率可根据待估土地所在区域的平均空置率来确定，租金损失是指包括拖欠租金或不交租金等情况，它与承租人有直接的关系。

实际总收益的求取则根据房屋所有权人和租赁户签定的租赁合同上的租金确定。

契约租金一般分为两种，一种是租金在租赁期内不发生变化；一种是租金在租赁期内根据市场上租金的变动情况作周期性的调整。

一般来说租赁期较长的契约都采用的是第二种，因为市场上租金水平在长期会发生较大的波动，因此出租人为了自身的利益，一般都要求租金在周期内根据市场作相应调整。

利⽤收益还原法评估⼟地价格基本思路：⾸先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到⼟地的纯收益；再以⼟地还原率还原，即可得到⼟地的价格。

计算公式：a－B·(r2+d)＝L·r1L= a－B(r2+d)/ r1= a1/ r1式中： L——⼟地价格；a——建筑物及其相应范围的⼟地所产⽣的纯收益(a如为折旧后收益则去掉d)；B——建筑物的价格(依其他⽅法求得)；r1——⼟地还原率；r2——建筑物还原率；d——建筑物折旧率；a1——⼟地的纯收益例题1某公司于2000年7⽉1⽇经政府出让取得⼀块商业⽤地，⼟地⾯积5000平⽅⽶，⼟地出让年限为2000年7⽉1⽇⾄2040年6⽉30⽇，共40年。

该公司在该地块上建成⼀栋钢筋混凝⼟结构商业楼，总建筑⾯积为15000平⽅⽶，于2001年7⽉1⽇竣⼯投⼊使⽤，该建筑物当时重置价值为1300元／平⽅⽶。

现该物业由业主⾃⾏经营，经营状况正常，年经营收⼊6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费⽤为年经营收⼊的6％，商品销售税⾦及附加为销售收⼊的8.5％，经营利润为年经营收⼊的10％，若2005年7⽉1⽇同类型建筑物重置价值为1500元／平⽅⽶，房屋还原利率为8％，⼟地还原利率为6％，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7⽉1⽇价值。

注意：1．该物业为⾃营物业，总费⽤中需扣除经营者利润；2．总费⽤中扣除房屋年折旧的计算，由于⼟地终⽌⽇期2040年6⽉30⽇短于房屋经济寿命到期⽇(钢筋混凝⼟⾮⽣产⽤房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6⽉30⽇⽌)，故折旧年限到⼟地终⽌⽇2040年6⽉30⽌，共39年。

解：1．年经营收⼈＝6000万元2．年须扣除总费⽤：(1)销售成本及经营成本=4000万元(2)管理费、财务费⽤=6000×6％=360万元(3)商品销售税⾦及附加=6000×8．5％＝510万元(4)房屋年折旧折旧年限从2001年7⽉1⽇⾄2040年6⽉30⽇共39年，房屋重置价＝1500×15000＝2250万元年折旧额＝2250／39＝57．69万元已折旧年限从2001年7⽉1⽇⾄2005年6⽉30⽇共4年。

收益还原法试题及答案(一)判断题来源：1．地价一土地年收益／土地还原利率。

()2．土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。

()3．只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。

()4．一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。

()5．综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/（L+B）不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。

() 6．还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。

()7．在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。

()8．城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。

()9．来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；相对于土地所有者而言，称为、土地收益。

()10．收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。

()11．收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。

()12．利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/r[1-1/(1+r)n]。

()13．用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。

()14．有形收益是指具有实物形式的收益。

()15．房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。

()16．国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。

()17．承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。

()18．一般空房损失属总费用计算范围。

()19．土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。

()20．实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。

()21．承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。

()22．由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。

2017土地估价师：土地估价实务课件与作业(46)考试试题一、单项选择题（共27 题，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为万元。

【2007年考试真题】A：50．5B：67．5C：70．5D：72．5E：时间因素2、我们可以把工程建筑定额划分为__消耗定额。

A．劳动B．机械C．能量D．材料E．人力3、在下列选项中，不属于资产范畴。

A：委托物资B：待处理财产损失C：库存商品D：以融资租赁方式长期租人的固定资产E：土地4、地籍按功能分有__。

A．税收地籍B．产权地籍C．多用途地籍D．数字地籍E．城镇地籍5、目前，我国已建立起了具有中国特色的、以__为核心的地价体系。

A．基准地价B．标定地价C．重置价格D．协议出让最低价E．租赁价格6、下列关于税率和税额的表述，正确的是__。

A．实际税率是指税法规定的税率B．比例税率的高低随征税对象数额的大小而变动C．按比例税率征收的税额与课税对象数额成正比例关系D．定额税率是根据征税对象的单位价格而规定的固定征税数额7、在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和__四者的内在联系。

A．估价原则B．估价方法C．不动产自身状况D．不动产市场状况8、现场勘察时，估价师调查到工艺品加工企业甲已登记发证的出让工业用地建设情况如下：临街建有一栋七层综合楼，其中地上二层出租给某百货公司做超市，三至四层为甲自用办公用房，综合楼后有三栋单层生产车间为甲自用．在进行土地估价时，估价师就该宗地土地用途确定所做的下列分析中正确的是。

A：遵循客观性原则，以实际用途为准设定为商业、工业用途评估B：若企业已就土地出租经营行为向国土部门缴纳了土地收益金，则可设定为商业、工业用途评估C：在没有得到合法批准的情况下，应按原土地登记用途进行评估D：若企业已就土地出租经营行为分别向规划和国土部门补缴了罚款，则可设定为商业、工业用途评估E：合法性9、某城镇有两个长途汽车站A和B，功能分分别是100和70，其影响半径分别为5000m和3000m．有一定级单元距A4000m，距B1000m，则在住宅用地定级中，采用线性衰减公式计算出的该单元长途汽车站的作用分值为。

复习要点：1、掌握收益还原法的原理、特点和适用范围2、重点是熟练运用收益还原法的基本公式和计算步骤一、收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。

2、收益还原法的基本公式（1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：P=a/r P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率 a = P·r（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：P= a/ r·[1-1/（1 r）n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：P= a1 /（1 r1） a 2/（1 r1）（1 r2）… a3 /（1 r1）（1 r2）…（1 r n）本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。

3、收益还原法的特点与适用范围（1）收益还原法的特点A.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据B.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”C.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度（2）收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。

但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。

收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。

二、收益还原法估价的程序和方法（一）估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价（二）计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。

2017土地估价师理论与方法：基准地价评估的程序与方法试题2017土地估价师理论与方法：基准地价评估的程序与方法试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、我国土地资源的特点包括__。

A．土地面积绝对数量大，相对数量小B．后备土地资源有限C．土地类型多样，平地多于山地D．森林覆盖率低E．森林覆盖率高2、财务上盈利能力的主要评价内容有__。

A．项目建成后的盈利水平B．项目偿还贷款期限的长短C．项目整个寿命期内的盈利水平D．项目的获利能力分析E．项目建成后的费用支出3、下列不属于国土资源部职能部门的是（）A．办公厅B．政策法规司C．规划厅D．财务司4、国家在__情况下可以提前收回土地使用权。

A．土地低效利用B．未交纳土地使用税C．为了社会公共利益的需要D．划拨土地用于出租、抵押5、下列关于耕地占用税的计税依据，说法正确的是__。

A．耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据B．耕地占用税以纳税人非实际占用耕地面积为计税依据C．按照规定税率一次性计算征收D．耕地占用税实行据实征收原则E．耕地占用税以纳税人实际占用耕地特点为计税依据6、用样地法来计算农用地自然质量分，包括的步骤有__。

A．设置标准样地B．确定分等因素样地适用区C．确定分等因素D．确定标准样地分值E．编制分等属性图7、利用聚类分析方法或市场资料方法验证城镇土地分等时，应分别保证参与验证的城镇数量占参与分等的城镇总数的比例为。

A：90％以上或60％以上B：90％以上或50％以上C：50％以上或60％以上D：50％以上或90％以上E：时间因素8、资产评估中的无风险利率一般采用．【2002年考试真题】A：政府发行的债券利率B：银行利率C：企业发行的债券D：资金的市场利率E：土地9、下列关于土地资源与土地概念的联系与差别，表述错误的是__。

A．土地资源是指目前或可预见的未来能够产生价值的土地B．在一定的技术经济条件下，土地是土地资源的一部分C．两者之问有差别，但这种差别又是比较模糊的D．土地资源的范围随着科学技术的进步正在不断扩大，目前国内外都是泛用这两个名词，并不做出严格的区分10、全民所有的土地，土地所有权由代表国家行使。

（二）、收益还原法2、房地出租年总费用经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、保险费、房屋年折旧费、税金等。

（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，一般按房地产年租金收益的2%-5%计，根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取2%。

则：管理费=房地年总收益×4%（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的1.5%-2%。

根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象建筑物重置总价的2%计算。

根据2016年度贞丰县城区房屋重置价格标准，砖混结构房屋重置价格为1100-1400元/㎡。

本次评估取1300元/㎡，则维修费=房屋重置价格*2%（3）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保险公司投保应支付的费用。

据了解，目前，贞丰县一般按房屋重置价格的0.15%-0.2%保险费率计收。

本次评估按房屋重置价格的0.2%计算，则：保险费=房屋重置价格x0.2%（4）房屋年折旧费：指房屋使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。

本次评估中根据各估价对象建筑物实际建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，确定个估价对象建筑物的年折旧值。

若房屋耐用年<房屋可使用年限，则年折旧费=房屋重置总价·（1-残值率）/房屋可耐用年限若房屋可使用年限<房屋耐用年限，则年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限。

根据委托方提供的资料及评估设定：估价对象为主体砖混结构，房屋耐用年限为50年，房屋剩余使用年限为50年，房屋可使用年限（即土地使用剩余年限）设定为40年，则年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限，具体情况详见下表：表3-2-1估价对象建筑物折旧一览表②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令[1993]第136号）营业税取房地年总收益的5%；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）可知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%，则本次评估中纳税人的所在地在市区，城建税为营业税的7%；征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育费附加，依据《征收教育费附加的暂行条例》及《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行条例》的决定》及其相关规定，教育费附加以营业税税额为计税依据，税率为3%，而地方教育费附加为营业税的1%，合计为营业税的4%。

土地估价收益还原法土地估价收益还原法作者：佚名时间：2009-3-9浏览量：一.收益还原法的基本原理收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益,以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加,以此估算待估土地的客观合理价格的方法。

土地未来地租的资本化是其基本原理。

收益还原法的基本公式如下:P=a/r[1-1/m]式中:P--有限年期土地收益价格;a--年土地纯收益;r--土地还原利率;m--土地使用年期。

二.运用收益还原法评估宗地价格的程序.搜集与待估宗地有关的收益和费用等资料;2.估算年总收益;3.估算年总费用;4.计算年纯收益;5.确定还原利率;6.选用适当的计算公式求得试算收益价格;7.确定待估宗地地价。

总收益指客观总收益,即合理使用不动产过程中持续而稳定获得的正常年收入,包括租金收入、保证金和押金的利息收入等。

总费用土地租赁中的总费用土地租赁中的总费用主要包括:.土地使用税;2.土地管理费;3.土地维护费;4.其他费用。

房地出租中的总费用房地出租中的总费用主要包括: .经营维修费;2.经营管理费;3.房屋年保险费;4.房屋出租年应交税金;5.房屋年折旧费;6.房资本的利息7.其他费用。

经营性企业房地产中的总费用经营性企业房地产中的总费用主要包括:.销售成本;2.销售费用;3.经营管理费;4.销售税金;5.财务费用;6.经营利润。

生产性企业房地产中的总费用生产性企业房地产中的总费用主要包括:.生产成本,包括原材料费、人工费、运输费等;2.产品销售费;3.产品销售税金及附加;4.财务费用;5.管理费用;6.企业利润。

求取年纯收益.土地租赁中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=年租金收入―年总费用2.房地出租中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=房地产年纯收益―房屋年纯收益房地产年纯收益=房地产出租年总收入-房地产出租年总费用房屋年纯收益=房屋现值×土地估价收益还原法作者：佚名时间：2009-3-9浏览量：建筑物还原利率3.经营性企业房地产中的土地年纯收益求取:房地产年纯收益=经营总收入―经营总费用土地年纯收益=房地产年纯收益-房屋年纯收益4.生产性企业房地产中的土地年纯收益求取:土地年纯收益=生产总收入―生产总成本5.自用土地或待开发土地的年纯收益求取:自用土地或待开发土地的年纯收益可采用比较法求取,即比照类似地区或相邻地区有收益的相似土地的纯收益,经过区域因素、个别因素的比较修正,求得其土地纯收益。