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第五章土地估价方法之一——收益还原法第一节收益还原法概述一、收益还原法的定义收益还原法是土地估价中最常用的方法之一，它也是对土地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法。
此方法用于土地估价时，把购买土地作为一种投资，地价款作为购买未来若干年土地收益而投入的资本。
因此，收益还原法是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
二、收益还原法的原理由于土地具有固定性、不增性、个别性、永续性等特性，使用者在占有某块土地时，土地不仅能提供现时的纯收益，而且还能期待在未来年间源源不断地继续取得。
当将此项随时间延续而能不断取得的纯收益，以适当的还原利率折算为现在价值的总额（称为收益价值或资本价值）时，它即表现为该土地的实质价值，也是适当的客观交换价值，这就是收益还原法的原理。
具体表述：假设有一宗土地，每平方米每年可产生1000元的纯收益，土地所有人对此宗土地的纯收益只要能以5%的资本年利率还原即能满意，那么该所有者的土地收益价格应该是每平方米20000元。
即地价＝土地年纯收益÷土地还原率。
再假设此人另以20000元货币以年利率5%存入银行，此人每年得到的利息（货币纯收益）与上述的一平方米土地的收益是等额的。
因此，对该土地所有者来讲，一平方米土地与20000元货币，其资本价值相等。
上述收益还原法的表述，只是在土地纯收益每年不变，土地还原率每年不变，且在土地使用年期为无限年情况下的一种特殊形式。
如果三个基本因素发生变化，土地收益价格的计算公式都将发生变化，这将在以后介绍的公式中反映。
三、收益与地租的关系土地是社会经济活动的基础。
但由于土地的自然条件不同和土地区位的差异性，使土地使用者因使用不同的土地而获得收益。
这种因使用土地而带来的土地收益，将因土地所有权的存在而转化为地租。
也就是说，地租是土地所有者凭土地所有权而得到的收益，是土地所有权借以实现的经济形式，即土地所有者从土地上获取收益的权利。
作业二、收益还原法预测大姚县农用地价格1、大姚县概况大姚位于云南省北部偏西，东邻永仁、元谋县，南同姚安、牟定县毗邻，西和大理州的祥云、宾川县接壤，北濒金沙江，约62公里江岸，与丽江地区的永胜、华坪县隔江相望，属山区农业县，全县国土面积4146平方公里[1]。
县城金碧镇居县境南部，是全县政治、经济、文化的中心，面积为454.5平方公里,县城南距省城昆明市270多公里，离楚雄州府100公里，距钢铁工业城市攀枝花市178公里，处于南永经济带和攀楚经济区域，省道南永二级公路贯穿其中[1]。
在2005年，大姚县实现农业总产值83262万元，工业总产值123001万元，完成固定资产投资44300万元，全县形成了粮、烟、畜、果、冶金矿产、轻纺、能源、医药等多行业并举发展的格局，非公有制经济有了明显发展，人民生活大大改善。
年均温15.6℃,年均降水量796.8毫米。
矿藏有铜、铁、煤、盐、金、沙金、银、铝、铅、石棉、石膏、水晶、冰州石等。
铜矿分布广,储量大。
主要公路干线有南永公路,金沙江边设有渡口。
工业有电力、机械、制盐、皮革、橡胶、服装、印刷、纺织、建材、食品等业。
农产品以稻谷、小麦、玉米、蚕豆、荞、烤烟、油菜子为主,盛产核桃、板栗、苹果、梨、柿。
畜牧业较发达。
特产香菌、木耳、花椒、松茸、牛肝菌、鸡、粉丝。
有红豆杉、冷杉等珍贵树种。
到2010年，实现国民生产总值25亿元以上，全社会固定资产投资年均增长5%以上，力争达10%，城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入年均分别增长6%以上，城镇化率达26%，到2020年，城镇化率将达到36%[1]。
2010年大姚县的人口规模为27.63万人，其中城镇人口为7.18万人，到2020年，城镇人口有望达到9.68万人[1]。
2、农用地估价2.1、农用地估价方法分析收益还原法。
该方法最大的困难在于确定待估地的年总收益。
《农用地估价规程》中定义年总收益是待估宗地按法定用途、合理有效利用土地所取得的持续而稳定的客观正常年收益。
土地估价方法之收益还原法实用1篇土地估价方法之收益还原法 1土地估价方法之收益还原法导语：如果投资者打算购买城市外围的大片毛地并希望通过持有土地来获取增值，他就需要获取关于城市发展方向方面的专业性土地投资分析。
如果对城市未来发展模式判断错误，就会导致投资者等待更长的时间来实现其收益，而随着等待时间的增长，资金的时间价值就会使投资的平均年收益率日趋减少。
第一节收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益;而相对于土地所有者而言，称为地租。
2、收益还原法的基本公式(1)土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：p=a/rp-土地价格a-土地纯收益r-土地还原率a=p-r(2)土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：p=a/r-[1-1/(1+r)n]n-使用土地的年限或土地收益的年限(3)土地纯收益在若干年内有变化的`土地价格计算公式(4)未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式(5)纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式(6)纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式(7)纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：p=a1/(1+r1)+a2/(1+r1)(1+r2)+。
+a3/(1+r1)(1+r2)。
(1+rn) 本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。
3、收益还原法的特点与适用范围(1)收益还原法的特点a.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据b.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”c.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度(2)收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。
利⽤收益还原法评估承租⼟地使⽤权价格的原理 利⽤收益还原法评估承租⼟地使⽤权价格，⼜称差额租⾦还原法，是将市场租⾦与实际⽀付租⾦之间的差额采⽤⼀定的还原率还原求取相应的价格，即未来若⼲年租⾦差额的现值之和。
其计算公式为： P=PR/r[1—1/（1+r）n] 式中：P——承租⼟地使⽤权价格； PR——赢余租⾦，即市场租⾦与实际⽀付租⾦的差额； r=r1L+（r2+d）B r——承租⼟地使⽤权还原率； n——收益年期； 由于承租⼟地使⽤权作为财产⽐出让⼟地使⽤权投资风险⼤，收益不确定性⾼，因此在⽤收益还原法估价时，所选⽤的还原率⼀般应⽐出让⼟地使⽤权还原率⾼1个百分点左右。
例题4 某企业于10年前以国家出租⽅式取得某商业⽤地使⽤权，⽬前实际⽀付的年租⾦是8万元，该租约尚有10年到期，余期租⾦不再调整。
据调查，⽬前同类商业⽤地市场年租⾦为10万元，根据测算承租⼟地使⽤权还原率为8％，请计算该企业所拥有的承租⼟地使⽤权价格。
采⽤差额租⾦还原法计算如下： (1)计算年租⾦差额(租⾦盈余) 根据题意，在余下的10年租期内，租⾦不再调整，每年均为8万元，⽽市场同类商业⽤地年租⾦为10万元，因此年租⾦差额(租⾦盈余)为： PR＝10—8＝2万元 (2)题⽬给定承租⼟地使⽤权还原率为8％； (3)计算承租⼟地使⽤权价格 承租⼟地使⽤权价格＝2/8%×[1-1/(1⼗8％)10]＝13.42万元。
本章⼩结： 收益还原法是⼟地估价中最常⽤的⽅法之⼀，它也是对⼟地、房屋、不动产或其他具备收益性质资产进⾏估价的基本⽅法。
它包括了各种计算、相关概念及理论。
是历年考试的重点，需要重点把握。
1．某企业以国家出租⽅式取得某办公⽤地使⽤权，⽬前实际⽀付的年租⾦为5万元，租期5年，租⾦不调整。
如果⽬前同类⽤地市场年租⾦为8万元，承租⼟地使⽤权的还原利率为6％，则承租⼟地使⽤权价格为( )万元。
(2002年真题) A．12．64 B．15 C．33．33 D．50 答案：(A) 解析：(1)计算年租⾦差额(租⾦盈余) 根据题意，在余下的5年租期内，租⾦不再调整，每年均为5万元，⽽市场同类商业⽤地年租⾦为8万元，因此年租⾦差额(租⾦盈余)为： PR＝8－5＝3万元 (2)题⽬给定承租⼟地使⽤权还原率为6％； (3)计算承租⼟地使⽤权价格 承租⼟地使⽤权价格＝3/6%×[1-1／(1+6％)5]＝12.64万元。
收益还原法在土地估价中的应用收益还原法是土地、房屋等不动产进行估价的基本方法之一，该方法适用于具有现实或潜在收益的土地估价。
在估价过程中能否准确的确定收益还原法中各参数取值，将对评估的科学性和结果的准确性造成很大影响。
标签收益还原法；土地价格评估在我国市地价格评估中，常用的方法有收益还原法、市场比较法、剩余法和基准地价系数修正法，前三者为国际上所公认市地价格评估的基本方法。
在我国，基准地价及其修正体系已日趋完善，使用频率和准确度也不亚于前三者，因此，基准地价系数修正法也可称为我国市地价格评估的基本方法之一。
在此结合土地评估实践，就收益还原法及其在土地价格评估中的应用作如下探讨。
1 收益还原法是土地估价的基本方法收益还原法，又称收益资本化法，即在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日总和的一种方法。
收益还原法的经济涵义是：在一定量的土地上进行经济活动，土地提供的收益额，按照一定的资金报酬率计算，付出一定量的资本金，就可以取得与一定量土地提供的等量收益。
收益还原法是评估土地价格的基本方法。
它具有科学性、实用性。
科学性是指收益还原法符合市场经济条件下商品交易的法则，即符合等价交换规律的要求；实用性是指在土地资产评估中是完全可以应用的方法。
因此，其他的几种评估方法，均应以收益还原法为基础。
2 收益还原法的应用前提由收益还原法基本公式P=a/r可知，评估结果取决于土地纯收益及还原率准确程度。
对纯收益进行分析，可得到如下三种收益法的应用前提：第一，续用前提。
其含义是土地的现行投放状态对其未来使用与运营具有有效性。
第二，预用前提。
其含义是当土地尚未投人使用与运营，但其注定可以在未来投入使用与运营，且有收益。
第三，未来预期收益及其成本能用货币衡量，否则就无法利用收益还原法的公式；而土地还原利率是一种社会一般投资报酬率，受很多因素影响，主要包括社会、经济、生活等各方面，确定它也是一个难题。
房地产估价报告项目名称：深圳南山区科技工业园3号厂房现值评估受托估价单位：中咨资产评估事务所估价人：梁巨元委托估价方：深圳燕兴投资有限公司估价日期：二零零零年一月十七日至一月二十七日致委托估价方的函深圳燕兴投资有限公司：受贵公司委托，我所对深圳市南山区科技工业园3号厂房的24年土地使用权及房屋所有权的现时市场价值进行了评估。
经过客观、公正的评估，确定该房地产在估价期日2000年1月20日的正常市场价格如下：估价对象现值：872.85万元人民币大写金额：捌佰柒拾贰万捌仟伍佰元人民币楼面价值：1090.51元/平方米需要特殊说明的事项：1、本报告评估的是假设估价对象在现状利用条件下，目的是为委托方进行企业改制，确定房地产现值提供参考依据，如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应的调整。
2、估价对象所在供需圈在进行交易及出租时室内均未进行装修，故本报告房地产价值中不包含室内装修及设备价值。
3、根据房地产抵押协议，房地产权利人中国燕兴深圳公司将估价对象于1999年7月29日抵押给中国银行深圳市分行蛇口支行，作为中国燕兴深圳公司贷款担保，抵押期间为1999年7月29日至2002年7月29日，贷款额为150万美元，因此在考虑估价对象价值时应充分考虑其他项权利对房地产现值产生的影响。
4、本报告的评估结果为估价对象正常情况下的现实市场价格，房地产金融应充分考虑房地产市场行情和利率的波动及通货膨胀率的影响，估价对象在快速变现时往往难以达到其正常的市场水平，因此若进行快速变现则其价格应进行适当调整。
5、本报告评估期日为2000年1月20日，报告有效期为半年，随着时间的推移，该价格需作相应的调整甚至重估。
评估的详细结果、过程及有关说明，详见后附的《估价结果报告》。
顺致敬意中咨资产评估事务所二零零零年一月二十七日估价结果报告第一部分摘要一、估价项目名称：深圳市南山区科技工业园3号厂房现值评估二、委托估价方：深圳燕兴投资有限公司三、估价期日：二零零零年一月二十日四、价格结果：评估人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序，利用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，并结合估价经验，考虑了影响房地产价值的各项因素，确定估价对象在估价期日2000年1月20日的市场价格如下：估价对象现值：872.85万元人民币大写金额：捌佰柒拾贰万捌仟伍佰元人民币楼面价值：1090.51元/平方米五、有关说明1、本报告评估的是假设估价对象在现状利用条件下，目的是为委托方进行企业改制，确定房地产现值提供参考依据，如果评估条件或目的发生变化，该价格需作相应的调整。
利⽤收益还原法评估⼟地价格基本思路：⾸先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到⼟地的纯收益；再以⼟地还原率还原，即可得到⼟地的价格。
计算公式：a－B·(r2+d)＝L·r1L= a－B(r2+d)/ r1= a1/ r1式中： L——⼟地价格；a——建筑物及其相应范围的⼟地所产⽣的纯收益(a如为折旧后收益则去掉d)；B——建筑物的价格(依其他⽅法求得)；r1——⼟地还原率；r2——建筑物还原率；d——建筑物折旧率；a1——⼟地的纯收益例题1某公司于2000年7⽉1⽇经政府出让取得⼀块商业⽤地，⼟地⾯积5000平⽅⽶，⼟地出让年限为2000年7⽉1⽇⾄2040年6⽉30⽇，共40年。
该公司在该地块上建成⼀栋钢筋混凝⼟结构商业楼，总建筑⾯积为15000平⽅⽶，于2001年7⽉1⽇竣⼯投⼊使⽤，该建筑物当时重置价值为1300元／平⽅⽶。
现该物业由业主⾃⾏经营，经营状况正常，年经营收⼊6000万元，年销售成本及经营成本共4000万元，管理费、财务费⽤为年经营收⼊的6％，商品销售税⾦及附加为销售收⼊的8.5％，经营利润为年经营收⼊的10％，若2005年7⽉1⽇同类型建筑物重置价值为1500元／平⽅⽶，房屋还原利率为8％，⼟地还原利率为6％，不考虑递增及物价因素，求该地块于2005年7⽉1⽇价值。
注意：1．该物业为⾃营物业，总费⽤中需扣除经营者利润；2．总费⽤中扣除房屋年折旧的计算，由于⼟地终⽌⽇期2040年6⽉30⽇短于房屋经济寿命到期⽇(钢筋混凝⼟⾮⽣产⽤房经济寿命为60年，本例房屋经济寿命到2061年6⽉30⽇⽌)，故折旧年限到⼟地终⽌⽇2040年6⽉30⽌，共39年。
解：1．年经营收⼈＝6000万元2．年须扣除总费⽤：(1)销售成本及经营成本=4000万元(2)管理费、财务费⽤=6000×6％=360万元(3)商品销售税⾦及附加=6000×8．5％＝510万元(4)房屋年折旧折旧年限从2001年7⽉1⽇⾄2040年6⽉30⽇共39年，房屋重置价＝1500×15000＝2250万元年折旧额＝2250／39＝57．69万元已折旧年限从2001年7⽉1⽇⾄2005年6⽉30⽇共4年。
收益还原法农用地估价方法收益还原法-农用地估价一、农用地概念及特点㈠农用地的概念农用地的概念从广义的角度说通常是指耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。
狭义的农业用地主要指耕地。
㈡农用地的特点1.农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料。
在人类社会的不断发展中，不仅没有削弱人类对土地的依赖性，还将越来越强化其间的关系。
其它部门的生产资料可以更新淘汰，用新的生产资料或产品替代，如用硬质塑料代替某种钢材、用合成板代替木材等。
作为农用地的土壤却是一种特殊的生产资料，时至今日，还没有找到一种可以取代土地的替代品来生产农产品。
2.农用土地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用。
相反，如果掠夺式的过度利用，其生产能力就会遭受破坏，即使可以恢复也要花费一定的时间和投资，甚至是不可恢复的。
3.农用地受自然环境影响显著。
农用地所利用的自然环境因素是多元的，功能是复杂的。
它既利用土地本身，又利用土地的地上环境条件（如地形、温度、光照、降水等）。
其中任何一个因素都对农作物的生长发育有制约作用，而这些因素的综合作用对农业生产的影响就更为重要。
4.农用地是一个复杂的生态系统，其资源价值取决于系统循环状况。
农用地生态系统是以农地为基础，由地貌、气候、水文、土壤、植物、动物等自然要素构成，以作物群落为中心，以农作物经济产量为目标的可以人为调控的生态--经济复合系统。
该系统又承载土地、森林、河流、沼泽、滩涂等次级系统，农地生态经济系统内部、农地生态经济系统与非农地生态经济系统之间持续不断的进行着复杂的物质循环与能量交换，从而维持土地生态经济系统的稳定，使土地价值（效用）（含农用地资源价值）得到充分、持久的实现。
二、农用地的价格特性农用地的价格一般是以其收益能力为构成基础。
农用地有生产能力与收益能力之分。
生产能力是在特定的自然条件（土壤、气候、地形）下，农用地所能生产农作物的能力；收益能力则为获取纯收益大小的能力。
收益还原法土地方面1. 以收益还原法评估土地价格按以下公式：（1）土地收益为无限年期：V=a/r （1）式中：V：土地收益价格a：土地纯收益(或地租)r：土地还原利率（2）土地收益为有限年期：V=（a/r）[1-1/（1+r）n] （2）式中：V、a、r含义同前n：未来土地使用年期2. 程序（1）收集相关资料；（2）测算年总收益；（3）确定年总费用；（4）计算年纯收益；（5）确定还原利率；（6）选用适当的计算公式；（7）试算收益价格；（8）确定待估宗地地价。
3. 收集相关资料收集的资料包括：待估宗地和与待估宗地特征相同或相似的宗地用于出租或经营时的年平均总收益与总费用资料等。
出租性土地及房屋的宗地应收集三年以上的租赁资料。
营业性土地及房屋的宗地应收集五年以上的营运资料。
直接生产用地应收集过去五年中原料、人工及产品的市场价格资料。
所收集的资料应是持续、稳定的，能反映土地的长期收益趋势。
4.估算年总收益年总收益是指待估宗地按法定用途和最有效用途出租或自行使用，在正常情况下，合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入、押金利息收入等。
对总收益的收益期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总收益。
5. 确定年总费用总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。
在确定土地年总费用时，要根据土地利用方式进行具体分析。
对总费用的支出期超过或不足一年的，要统一折算为年土地总费用。
几种主要用地方式中土地年总费用的主要内容如下：（1）土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用；（2）房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用；（3）经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润；（4）生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润。
6.确定土地纯收益纯收益按总收益扣除总费用计算。
（二）、收益还原法
收益还原法是在估算估价对象在未来每年预期纯收益（正常年纯收益）的基础上，以一定的土地还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和（土地价值）的一种方法。
依据《城镇
2、房地出租年总费用
经了解，当地房地出租年总费用主要包括：管理费、维修费、保险费、房屋年折旧费、税金等。
（1）管理费：指对出租房屋进行的必要管理所需的费用主要包括房屋管理人员工资等，据了解，一般按房地产年租金收益的2%-5%计，根据当地出租管理费的客观水平和估价对象的特点，本次取2%。
则：
管理费=房地年总收益×4%
（2）维修费：指房屋所有者为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费，据了解，当地的房屋维修费一般为房屋重置总价的
1.5%-2%。
根据当地出租市场行情，参考企业的实际维修费支出，本次评估按估价对象建筑物重置总价的2%计算。
根据2016年度贞丰县城区房屋重置价格标准，砖混结构房屋重置价格为1100-1400元/㎡。
本次评估取1300元/㎡，则维修费=房屋重置价格*2%
（3）保险费：指房屋所有者为使自己的房屋免遭意外损失而向保险公司投保应支付的费用。
据了解，目前，贞丰县一般按房屋重置价格的0.15%-0.2%保险费率计收。
本次评估按房屋重置价格的0.2%计算，则：
保险费=房屋重置价格x0.2%
（4）房屋年折旧费：指房屋使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
本次评估中根据各估价对象建筑物实际建造年代及可使用年限、已使用年限、剩余使用年限，确定个估价对象建筑物的年折旧值。
若房屋耐用年<房屋可使用年限，则年折旧费=房屋重置总价·（1-残值率）/房屋可耐用年限
若房屋可使用年限<房屋耐用年限，则年折旧费=房屋重置总价/房屋可使用年限。
根据委托方提供的资料及评估设定：估价对象为主体砖混结构，房屋耐用年限为50年，房屋剩余使用年限为50年，房屋可使用年限（即土地使用剩余年限）设定为40年，则年折旧费=房屋重置价格/房屋可使用年限，具体情况详见下表：
表3-2-1估价对象建筑物折旧一览表
（5）税金：指房地产出租者按有关规定向税务部门缴纳的房产税、营业税及附加等，经测算综合税率取值为17.55%，则：出租税费=房地年总收益*17.55%
其中：
①房产税：依据《中华人民共和国房产税暂行条例》（1996年9月15日国务院发布）可知，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%，则
房产税税金=房地年总收益*12%
②营业税及城建税、教育费附加：依据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令[1993]第136号）营业税取房地年总收益的5%；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》（国发[1985]19号）可知城建税以营业税税额为计税依据，纳税人所在地在市区的，税率为7%，纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%，纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%，则本次评估中纳税人的所在地在市区，城建税为营业税的7%；征收教育费附加时除教育费附加外还征收地方教育费附加，依据《征收教育费附加的暂行条例》及《国务院关于修改<征收教育费附加的暂行条例》的决定》及其相关规定，教育费附加以营业税税额为计税依据，税率为3%，而地方教育费附加为营业税的1%，合计为营业税的4%。
综合上三项合计为房地年总收益的5.55%；税金及费用合计为房地年总收益的17.55%。
综上：房地出租年总费用计算过程见下表：
估价对象房地出租年总费用
3、房地年纯收益
房地年纯收益=房地年总收益-房地年总费用
=263699.71-109109.49=154590.22（元）4、房屋年纯收益。
