2017年土地估价实务：收益还原法的特点与适用范围考试题

2017 土地估价师实务：利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理考前冲刺一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）1、下列收益还原法的基本公式中，土地使用年期有限且其他因素不变的土地价格计算公式为（）。

A．P=B．P=C．P=D．P=2、开发未确定土地使用权的国有荒山、荒地、荒滩从事种植业、林业、畜牧业或渔业生产的，经县级以上人民政府批准，可以确定给开发单位或者个人长期使用，使用期限最长不得超过（）年。

A．30B．25C．50D．703、某城市的一企业使用土地面积为10 000 ，经税务机关核定其税额为5 元／，其年应纳的土地使用税为元。

A：5000B：50 000C：2000D：20 000E: 土地4、有一宗土地，具有30 年使用年期的地价是50 元／平方米，土地还原利率取6％，假设该宗土地的使用年期是50 年，其地价是元／平方米，土地还原利率取6％。

A: 57．3B: 43．7C: 83．3D: 30．0E:时间因素5、2009 年上半年我国各主要大城市均出现土地市场、房地产市场的火爆现象，房价过快上涨、“地王”频现，业界普遍认为存在一定的房地产泡沫现象。

根据土地估价的基本原理，在出现房地产泡沫的情况下，__才能够评估出估价对象客观潜在的价格。

A .市场比较法B. 成本法C. 收益还原法D. 剩余法6、某宗土地用假设开发法评估其价格，在商业用途下的评估结果为900 万元，在居住用途下的评估结果为1100 万元．城市规划规定该宗土地既可作商业用途，也可作居住用途，则该宗土地的评估价格应为万元。

【2004 年考试真题】A：900B：1000C：1100D：2000E:时间因素7、成本逼近法主要适用于的估价。

A :商业用地B:住宅用地C:写字楼用地D:工业用地或新增建设用地E:国家实行土地估价师资格认证制度8、根据剩余法计算得到的待开发土地的剩余价值为1000 万元，若取得土地使用权的法律、估价及土地使用证书等费用估计为地价款的2％，则待估地块的价格应为万元。

土地估价师-土地估价实务基础-精选练习题三[单选题]1.收益还原法是在估算土地在未来每年预期()的基础上计算的。

A.经营收益B.总收益C.总费用与总收益之和D.纯收益参考答案（江南博哥）：D参考解析：根据收益还原法的原理，应当是每年预期的纯收益。

[单选题]2.土地估价报告合理性的内涵是()。

A.符合法定程序B.符合客观事实，符合常理C.符合我国现行法律法规要求D.符合公司规定的估价流程正确答案：B[单选题]3.在采用极值标准化方法进行分等因子分值计算时，当某项因子对应指标与土地利用效益呈正相关，假定指标最高值和最低值分别为50和20，某一参评城镇对应指标为30，则计算的因子分值为()。

A.25B.40C.33.33D.66.67正确答案：C参考解析：[单选题]4.由于政府是最大的地产主，()为建立公平的土地市场、防止腐败起到了积极作用。

A.标定地价B.基准地价C.成交地价D.出让底价正确答案：B[单选题]5.下列有关农用地特点的说法，错误的是()。

A.我国农用地资源丰富，且可以自行恢复和再生，所以取之不尽，用之不竭B.农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料C.农用地受自然环境的影响显著D.农用地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用正确答案：A[单选题]6.将标准深度100ft4等分，每一等份的价值占路线价的比例分别为40%、30%、20%、10%的路线法则是()。

A.慎格尔法则B.苏慕斯法则C.霍夫曼法则D.哈柏法则正确答案：A[单选题]7.评估对象土地上的()受政府规划的限制。

A.建筑高度B.建造成本C.建筑物装修档次D.物业管理方式正确答案：A[单选题]8.由于不动产的()，使得完全相同的不动产几乎没有，但是在同一市场上具有相近效用的不动产，其价格也应相近。

A.不可替代性B.不同性C.均衡性D.独一无二性正确答案：D[单选题]9.在我国，决定供应的主要因素是()。

2017 土地估价师估价实务：土地价格修正与确定模拟试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某公司以年租金540元/m2的价格租用某商业不动产，该不动产的剩余土地使用年期为30年，建筑容积率为1，建筑物的成新度为70%。

据调查，同类建筑物的重置价格为2000元/m2。

同类商业房地产的法定最高年期土地出让价格为3000元/m2, 土地还原率为8%，建筑物还原率为10%，不动产综合还原率为9%。

则该不动产的价格为（）元/m2。

A.3650B.4232C.5270D.55992、会计核算的基本前提包括_。

A.会计主体B.持续经营C.会计监督D.会计分期E.资金流入3、土地估价必须依据充足的土地市场资料，土地价格的形成最终取决于。

A：土地交易双方B：土地区位C：市场D：经济形势E：合法性4、生地价格、熟地价格、毛地价格是按进行分类的。

【2008年考试真题】A：权利类型B：价格形成方式C：价格表示方法D：土地的存在形态E：时间因素5、地产的和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。

A：多用途性B：增值性C：普遍性D：个别性E：时间因素6、下列不属于农用地类别的是_。

A.园地B.林地C.绿化用地D.牧草地7、建设用地的主要特征不包括（）。

A.承载力与非生态利用性B.土地利用的可逆性C.土地利用的永续性D.区位选择的重要性8、在西方古典经济学家的地租理论中，对马克思级差地租理论影响最大、思想脉络最为接近的是的地租理论。

A：威廉.配第B：亚当.斯密C：大卫.李嘉图D：弗朗西斯.魁奈E：时间因素9、新古典主义经济学家关于地租本质含义的阐述主要基于对的比较。

A：产品的市场价格与生产价格B：产品的生产价格与社会平均价格C：边际产品价格与生产要素价格D：产品的社会平均价格与生产要素价格E：时间因素10、《耕地占补平衡考核办法》规定，经依法批准的非农业建设用地，按照补充耕地方案的实施计划需在考核年度内完成补充耕地义务的，列入年度耕地占补平衡的考核范围。

2017年土地估价实务：利用收益还原法评估土地价格一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是。

A：物价变动B：交通条件C：公用设施条件D：环境质量E：时间因素2、城镇土地定级中，商服繁华影响度是指。

A：某一区域的商服繁华程度B：某一区域受各级商服中心的影响程度C：市级商服中心对各级区域的影响D：商服中心的优劣E：时间因素3、现金流量表是以__为基础编制的反映企业财务状况变动的报表。

A．货币资金B．流动资产C．现金D．库存现金4、影响土地价格的因素分析中，（）是最主要的社会经济因素。

A．行政因素B．人口因素C．国际因素D．经济因素5、农业区位论所要解决的主要问题是，如何通过合理布局使农业生产达到（），从而最大限度地增加利润。

A.节约运费 B.扩大市场需求 C.优化品种结构 D.降低生产成本6、为了掌握开发区土地利用情况而进行的全国开发区规模和土地利用效益调查属于。

A：统计报表B：动态调查C：专门调查D：静态调查E：土地7、评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括__。

A．交易底价B．基准地价C．课税价格D．公告(示)地价E．申报地价8、自2002年1月1日起，我国的税设有的税率有__税率。

A．最惠国B．协定C．特惠D．普通E．特定9、__是土地定级工作中必须涉及的一个重要因素，是反映土地经济区位最重要的指标。

A．繁华程度B．道路通达度C．商业繁华影响度D．基础设施完善度10、按照工作程序，地籍调查工作可分为几个阶段。

【2004年考试真题】A：准备工作、权属调查、地籍测量和检查验收B：准备工作、地籍测量、地籍管理和检查验收C：准备工作、权属调查、地籍测量、检查验收和文字总结D：准备工作、权属调查、地籍测量、文字总结和检查验收E：调节消费结构11、下列有关土地、房地产税收的说法正确的是。

2017年土地估价师估价实务：土地与房屋测量一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、下列国家中具有以中央银行为重心的监管体制的是__。

A．法国B．英国C．日本D．韩国2、根据评估目的不同，宗地地价的分类不包括__。

A．基准地价B．标定地价C．出让底价D．交易地价3、按照现行分类，下列属于特殊用地的包括__。

A．监教场所用地B．宗教用地C．殡葬用地D．冰川及永久积雪E．使领馆用地4、按照法律规定，我国的土地登记发证工作具体由__负责。

A．县级以上人民政府土地行政主管部门B．土地登记代理事务所C．县级以上人民政府房屋管理部门D．A和B均可5、某大型国有企业有一临街商铺，耐用年限50年，已经使用2年，残值率2％．现上市需按作价入股方式处置，评估时设定土地出让年限40年，房屋重置价1200元／平方米．假设土地出让年限到期后商铺无偿收为国有，则年折旧费为元／平方米。

【2008年考试真题】A：24．00B：28．57C：30．00D：31．58E：时间因素6、据报载，某市2004年上半年清理了70％的开发区，发现土地违法行为560件，涉及耕地面积153 h。

文中所用的三项统计指标依次为．A：结构相对指标、总体标志总量指标、总体单位总量指标B：比较相对指标、总体单位总量指标、总体标志总量指标C：比较相对指标、总体标志总量指标、总体单位总量指标D：结构相对指标、总体单位总量指标、总体标志总量指标E：土地7、土地分等定级是在特定的目的下，对土地的__进行综合鉴定，并使鉴定结果等级化的过程。

A．肥沃程度B．区位条件C．自然和经济属性D．质量8、管理费用是指企业的行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，下列属于管理费用的是__。

A．公司经费B．咨询费C．诉讼费D．福利费E．材料费9、按划分，城市中心可分为行政中心，体育中心、科技中心等。

A：规模B：服务范围C：级别D：使用性质E：时间因素10、根据《房产测量规范》，一般套内建筑面积不包括．【2009年考试真题】A：电梯井水平投影面积B：套内壁柜水平投影面积C：共有墙的水平投影面积的一半D：未封闭阳台水平投影面积的一半E：土地11、“杜能圈”是以城市为中心，向外按的顺序呈圈层分布。

收益还原法试题及答案(一)判断题来源：1．地价一土地年收益／土地还原利率。

()2．土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率。

()3．只要由评估对象所产生的并为其产权主体所取得的收益均应计入总收益之中。

()4．一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率。

()5．综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=[r1L+(r2+d)B]/（L+B）不同，它适用于建筑物折旧后的纯收益情况。

() 6．还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率高。

()7．在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的。

()8．城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，但可以用收益还原法评估。

()9．来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；相对于土地所有者而言，称为、土地收益。

()10．收益还原法评估结果的准确度，取决于土地还原利率的准确程度。

()11．收益还原法将土地的价格视为货币额存入银行中，每年所得的利息相当于土地的纯收益。

()12．利用收益还原法评估地价的基本公式是P=a/r[1-1/(1+r)n]。

()13．用收益还原法估价时，其纯收益即从总收益中扣除总费用后的收益。

()14．有形收益是指具有实物形式的收益。

()15．房地出租时所支付的管理费即管理人员工资的支出。

()16．国有土地租赁的承租人取得承租土地使用权后，即可将承租土地使用权转租、转让或抵押。

()17．承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。

()18．一般空房损失属总费用计算范围。

()19．土地的客观收益可以直接用于评估，一般仅包括有形收益。

()20．实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。

()21．承租土地使用权的评估，也可用收益还原法，但土地收益必须以正常市场租金计，而使用年期应由剩余租期计。

()22．由于承租土地使用权的年限要短于出让土地使用权的年限，其承担的风险要小，因此在采用收益还原法评估时，所选用的还原利率一般应比出让土地使用权还原利率低1个百分点左右。

土地估价实务基础考试答案（强化练习）1、多选?某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及A、B、C、D四宗地，土地总面积为20000m2。

其中宗地A为一旧住宅区，土地总面积为8500m2；宗地B 为企业甲所使（江南博哥）用的国有划拨土地，土地面积为7000m2，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地C为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500m2，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地D为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000m2，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。

上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2.0～3.5。

为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，对该国有划拨土地价格进行评估的方法包括（）。

A.收益还原法B.路线价估价法C.市场比较法D.基准地价系数修正法正确答案：A, C, D2、单选在剩余法的基本公式中"地价=开发后的不动产售价-开发成本-利润-利息-税金"中，利息是指（）。

A.不动产售价的利息B.开发成本的利息C.贷款利息D.场地取得费及开发费的利息正确答案：B3、单选罪犯当月考核时间不足（）的不给予嘉奖A、15天B、20天C、25天D、30天正确答案：B4、多选影响土地价格因素中的经济因素有（）。

A.经济发展状况B.居民收入和消费水平C.房地产投机D.财政收支与金融状况正确答案：A, B, D, E5、多选以下对土地的分析中正确的是（）。

A.土地有比较完整的市场B.土地价格高低不由生产成本决定C.土地价格形成时间长且相对比较困难D.资本有机构成的提高导致地价呈上升势态E.土地价格受地区性和地域性影响不明显正确答案：B, C, D6、单选?某企业于2008年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有工业用地，土地总面积为3000m2，交纳的土地出让金为30元／米2，该宗地土地开发程度已达到"五通一平"（通路、通电、通水、通信、排水及场地平整）。

土地估价理论与方法-6(总分100,考试时间90分钟)一、判断题1. 土地价格实际上是土地经济价值的反映。

( )A. 正确B. 错误2. 马克思指出“真正的地租是为了出售土地而支付的”。

( )A. 正确B. 错误3. 区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。

( )A. 正确B. 错误4. 土地像商品一样可以交易，因此具有价值。

( )A. 正确B. 错误5. 根据中心地理论，圆形市场是联系中心与服务区的最有效理论图式。

( )A. 正确B. 错误6. 土地估价基本步骤中，不包括受理估价委托及明确估价基本事项。

( )A. 正确B. 错误7. 收益还原法是土地估价中最常用的方法。

( )A. 正确B. 错误8. 市场比较法是国外通用的经典估价方法之一。

( )A. 正确B. 错误9. 建筑物主要是指定着于土地上或地下面的具有顶盖、梁柱或墙壁，供人们使用的构造物及其他设施等。

( )A. 正确B. 错误10. 依据建筑物的性质，建筑物估价分为两类：对具有市场流动性的建筑物估价与对不具备市场流动性的建筑物估价。

( )A. 正确B. 错误二、单项选择题(每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意。

)11. 土地估价的基本步骤一般是由( )开始，到撰写估价报告书结束。

A. 拟订估价作业计划B. 确定估价基本事项C. 收集资料D. 实地踏勘12. 根据路线价估价法的基本原理，城市内各宗土地(以商业用地为主)的地价随( )。

A. 临街深度的增加而增加B. 临街深度的增加而递减C. 土地开发成本的增加而增加D. 土地开发成本的增加而递减13. 市场比较法的估价步骤包括：①调查与选择比较案例；②交易情况修正；③个别因素比较与修正；④其他相关修正；⑤估价期日修正；⑥确定价格可比基准；⑦区域因素比较与修正；⑧确定比准价格。

估价步骤顺序正确的是( )。

A. ①⑥②⑤⑦③④⑧B. ①②⑥⑦⑤③④⑧C. ①⑥②⑦⑤④③⑧D. ①②⑥⑦⑤④③⑧14. 决定建筑物价格的最基本因素是( )。

土地估价师考试基本知识考试试题(2)30．收益还原法是借助适当的还原利率，将评估对象在未来给定年期内的各年＿＿＿折现求和，以确定其现值的一种资产评沽方法。

A．预期总收益B．预期纯收益C．实际总收益D．实际纯收益31．收益还原法不适于评估＿＿＿用地。

A．商业B．写字楼C．宾馆D．博物馆32．采用收益还原法评估土地价格时，应以＿＿＿作为评估的依据。

A．有形收益B．无形收益C．实际收益D．客观收益33．空地出租时，土地纯收益的计算公式应为：土地纯收益＝租金［＿＿＿＋管理费＋维护费］A．保险费B．税金C．折旧费Ｄ．利息34．＿＿＿还原利率是求取土地及其地上建筑物的价格时所使用的还原利率。

A．土地B．建筑物C．综合D．其他35．土地还原利率一般应＿＿＿建筑物还原利率＿＿＿。

A．与；相同B．比；高C．比；低D．以上答案都不对36．根据我国《城镇土地估价规程》，确定土地还原利率时可采用的方法是：＿＿＿。

A．根据区域内某一相似地产的年纯收益与价格的比率确定B．根据区域内若干相似地产的年纯收益与价格的平均比率确定C．根据区域内若干相似地产的年纯收益与价格的平均比率确定D．根据区域内若干相似地产的价格与年纯收益的平均比率确定37．在利用收益还原法评估房地收益价格时，计算公式：房地价格＝房地纯收益／房地还原利率之中的房地纯收益应为＿＿＿。

A．扣除房屋折旧前的房地纯收益B．扣除房屋折旧后的房地纯收益C．扣除房屋折旧前、后的房地纯收益均可D．上述答案均不对38．评估饭店用地价格时，可先采用＿＿＿估出该物业价格，然后运用成本法确定建筑物价格并予以扣除，以得到土地的试算价格。

A．收益还原法B．剩余法C．路线价法D．成本法39．一个城市住宅用地年地租为10元／平方米，地价为100元／方米，则土地还原利率为＿＿＿A．10％B．9％C．11％D．10.5％40．收益还原法中，土地收益＿＿＿地租。

A．量上等于B．大于Ｃ．小于D．都不对41．替代原理是＿＿＿的理论基础。

2017土地估价师《理论与方法》：收益还原法应用考试试卷2017土地估价师《理论与方法》：收益还原法应用考试试卷一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、资产阶级古典经济学家的地租理论的主要代表人物有__。

A．威廉·配第B．弗朗斯瓦·魁奈C．冯·杜能D．亚当·斯密E．托马斯·罗伯特·马尔萨斯2、在编制建设工程概预算时，土建工程一般属于。

A：单项工程B：单位工程C：分部工程D：分项工程E：土地3、在房地产测绘中，界址点标号通常包括．【2007年考试真题】A：类别代码和宗地编号B：编号区代码、类别代码和宗地编号C：编号区代码、类别代码和点的编号D：编号区代码、类别代码、点的编号和图幅编号E：土地4、有一幢22层的塔楼，每层只有ABCD四种户型，套内建筑面积分别为120 、100 、80、60 ；每层的建筑面积均是420 。

C户型分摊的共有建筑面积是。

A：20．00B：13．33C：16．67D：15．00E：土地5、在进行城镇土地分等时，拟采用极值标准化的方法进行因子分值计算。

在分析城镇人口规模时，该指标最高值和最低值分别为58万人和30 万人，参评的甲城镇对应指标为43万人；在分析区域农业人口人均耕地时，该指标最高值和最低值分别为3．6亩/人和1．2亩/人，参评的乙城镇对应指标为2．3亩/人，则甲、乙城镇计算的因子分值分别为__。

A．53．6、54．2B．46．4、54．2C．56．6、45．8D．46．4、45．86、根据某城市的基准地价图，市中心区商业、居住用地的土地级别分别为一级和三级，而城市边缘某新兴区域的商业、居住用地土地级别却为二级、四级，从基准地价评估的原理分析，对这种现象的正确评价为__。

A．不符合土地使用价值相同、城市不同区域不同行业用地基准地价分布规律应一致的原理B．体现了依据土地利用边际效益原则，城市不同区域不同行业用地基准地价呈现不同空间分布规律的原理C．体现了依据土地报酬递减原则，城市不同区域不同行业用地基准地价的变化规律D．不符合影响土地质量因素一致、不同行业用地基准地价分布范围应一致的原理7、在基础设施建设的原则和要求中，下列说法错误的是．【2006年考试真题】A：先场内，后场外，场外由近及远B：先全场，后单项，全场由平土开始C：先地下，后地上．地下先深后浅D：管线道路先完成主干，再完成分支E：土地8、有限责任公司形式的土地估价机构的__必须具备土地估价师资格。

土地估价师-土地估价实务基础-精选练习题四[单选题]1.不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，在实际中不可以表现为()价格。

A.所有权B.使用衩C.抵押权D.转让权（江南博哥）正确答案：D[单选题]2.因案件执行的需要，人民法院拟对某宗划拨土地使用权进行处置并委托当地政府土地交易中心进行拍卖。

以下对拍卖底价评估的观点正确的是()。

A.属于强制处分范畴，底价评估时需考虑进行价值折减B.采用完全市场公开价值标准评估底价C.根据法院出具的意见评估底价D.根据案件申请执行方的意见评估底价正确答案：B[单选题]3.在一土地估价技术报告中，估价师在运用基准地价系数修正法评估时引用“公用设施完备度”因素的修正系数范围为-3.0%～4.0%，并在市场比较法试算过程中选取该因素参与比较。

对于修正系数的确定，下列做法中()恰当。

A.两种估价方法所采用的因素条件应一致，但修正幅度可以不一致B.根据比较实例宗地的具体特点，确定市场比较法中修正系数取值为-4.0%～8.0%C.不同的估价方法有不同的应用特点，因此市场比较法中的修正系数可根据具体情况确定D.同一因素对地价的影响具有一致性，修正的幅度也应一致，因此市场比较法中的修正系数取值范围也应为-3.0%～4.0%正确答案：D[单选题]4.采用收益还原法评估土地价格时()，因而应选择如下公式：V-a／（r-s）。

A.土地纯收益按某-常量每年递增B.土地纯收益按某-常量每年递减C.土地纯收益按桌-固定比率每年递增D.土地纯收益按某-固定比率每年递减正确答案：C[单选题]5.通常情况下，同一块土地用于商业、住宅和工业时的地价()。

A.要靠政策决定B.商业用地效益最高C.住宅用地效益最低D.工业用地效益居第二正确答案：B[单选题]6.收集与调查的资料包括区域年末耕地总面积、区域人口密度等，用于反映区域对城镇未来用地的供应潜力是指()资料的收集与调整。

A.城镇土地供应潜力B.城镇区位C.分等基本D.区域土地供应潜力正确答案：D[单选题]7.收益还原法求得土地价格通常称为()。

复习要点：1、掌握收益还原法的原理、特点和适用范围2、重点是熟练运用收益还原法的基本公式和计算步骤一、收益还原法概述1、收益还原法的定义和原理是在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。

来自土地的收益相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称为地租。

2、收益还原法的基本公式（1）土地年纯收益不变，使用年期无限的土地价格计算公式：P=a/r P-土地价格 a-土地纯收益 r-土地还原率 a = P·r（2）土地年纯收益不变，使用年期有限的土地价格计算公式：P= a/ r·[1-1/（1 r）n] n- 使用土地的年限或土地收益的年限（3）土地纯收益在若干年内有变化的土地价格计算公式（4）未来若干年后的土地价格已知的条件下的计算公式（5）纯收益按等差级数递增或递减的土地价格计算公式（6）纯收益按一定比率递增或递减时的土地价格计算公式（7）纯收益、还原率有变化的土地价格计算公式：P= a1 /（1 r1） a 2/（1 r1）（1 r2）… a3 /（1 r1）（1 r2）…（1 r n）本公式实际上是收益还原法基本原理的公式化，也就是收益还原法公式的最一般形式，前面六类公式都是它的特例。

3、收益还原法的特点与适用范围（1）收益还原法的特点A.收益还原法以地租理论和生产要素分配理论为理论依据B.收益还原法以收益途径评估价格，求得的价格称为“收益价格”C.收益还原法评估结果的准确度取决于土地的纯收益及还原率的准确程度（2）收益还原法的适用范围只适用于有收益或潜在收益的土地和建筑物，或房地产的估价。

但对于没有收益的不动产的估价则大多不适用。

收益还原法是具有理论依据而应用面很广的一种估价方法，但它也有一个缺点，就是稳定纯收益和适当还原率的求取比较困难。

二、收益还原法估价的程序和方法（一）估价程序1、计算总收益2、计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等3、计算土地纯收益4、确定合适的还原率5、选择公式求取地价（二）计算方法1、总收益计算方法采用客观收益，确定客观收益一般要考虑三个条件。

土地估价师估价实务：利润的质量特征一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、收益还原法求得土地价格通常称为__。

A．收益价格B．比准价格C．积算价格D．地租价格2、土地估价过程中需根据市场关系和估价需要进行一些基本条件设定,下列各项中,（）属于对土地价格的设定。

A．对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项B．估价期日C．估价机构对估价结果有解释权D．估价结果的法律责任3、凡独立从事土地估价的人员，必须具备资格。

A：经济师B：会计师C：规划师D：土地估价师E：时间因素4、若开发费以当地收取的基础设施配套费标准计算,则开发费的计息期按照确定。

A：整个开发费为基数，计息期为开发周期的一半B:以整个开发费为基数,计息期为整个开发周期C：以开发费一半为基数,计息期为开发周期的一半D：以开发费一半为基数，计息期为整个开发周期E：时间因素5、清算价格法一般适用于情况下的资产评估。

A：企业破产B：土地出让C：房屋转租D：投资人股E：土地6、以下方法不适宜地租量的求取。

A：从房租中分离出地租B：从地价中求出地租C:从土地开发成本中求出地租D：用类似剩余法的方法求出地租E:时间因素7、某房地产开发商于几年前花费500万元以出让方式取得一块土地建商品房，并已投人600万元进行土地开发．现已达到了建筑的基本条件,预计商品房建成后销售收益为5500万元，花费的建安及专业费等有关税费为2000万元，若不计利息利润，此时地价应为万元。

【2004年考试真题】A:1100B：2400C：3100D：3500E：时间因素8、某宗地房地产，年净收益50万元,建筑物价值250万元，建筑物还原率8％，土地还原率6%,则该宗房地产的总价值为__万元。

A．500。

00B．714。

29C．750.00D．833。

339、当前世界农业生产年平均递增2。

3％，其中2％是靠__取得的。

A．工地肥力的补充B．单产提高C．耕地面积扩大D．科学技术的提高10、会计核算必须以实际发生的经济业务及反映经济业务发生的合法凭证为依据,如实反映财务状况和经营成果，这是的要求．【2002年考试真题】A：重要性原则B：谨慎性原则C：客观性原则D:实际成本原则E:土地11、按照现行分类,下列属于特殊用地的包括__。

收益还原法(总分：43.00，做题时间：90分钟)一、{{B}}判断题{{/B}}(总题数：16，分数：16.00)1.实际收益是在现状下实际取得的收益，可以直接用于评估，作为评估的依据。

( )（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：[解析] 可以直接用于评估，作为评估的依据应当是客观收益。

2.承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。

( )（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：[解析] 利用收益还原法评估承租土地使用权价格的原理，又称差额租金还原法，是将市场租金与实际支付租金之间的差额采用一定的还原率还原求取相应的价格。

3.收益还原法里用到的收益是指客观收益。

( )（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：[解析] 客观收益是收益还原法里用到的收益。

4.地租理论和生产要素理论分配理论是收益还原法的理论依据。

( )（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：[解析] 收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素理论分配理论。

5.运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率应当相等。

( )（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：[解析] 运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原利率可以相等，也可以不等。

6.综合还原率是求取土地及其上面的建筑物合为一体的价格所使用的还原率。

( )（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：[解析] 根据综合还原率概念：综合还原率是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。

7.土地还原利率的大小与土地投资的风险成反比，即投资房地产的风险越大，其还原利率越低。

( )（分数：1.00）A.正确B.错误√解析：[解析] 还原率=安全利率+风险调整值。

土地还原利率的大小与土地投资的风险成正比。

8.采用安全利率加风险调整值法确定还原利率时，可以选用一年期国债利率或一年期银行定期贷款利率为安全利率。

( )（分数：1.00）A.正确√B.错误解析：[解析] 安全利率是指无风险的资本投资利润率，可以选用同一时期的一年期国债年利率或一年期的银行定期存款利率为安全利率。

2017土地估价师《土地估价实务》: 分析相关资料（2）一、单项选择题（共25题, 每题2分, 每题的备选项中, 只有1个事最符合题意）1.农用地定级考虑的因素中不包括__因素。

A. 自然经济B. 人文社会C. 区位差异D. 耕地便利2.我国金融的组织体系是以为主体。

A: 中国银行B: 专业银行C: 国有商业银行D: 政策性银行E: 土地3.土地市场发达的以测算结果为准, 级差收益测算结果验证。

A: 市场交易资料B: 收益资料C: 成本估算资料D: 剩余法资料E: 国家实行土地估价师资格认证制度4.土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。

根据《农村土地承包法》规定, 不同类型农用地的承包经营权期限最长的为年。

A: 30B: 40C: 50D: 70E: 合法性5.影响建筑物价格的最基本因素是__。

A. 建筑年代B. 建筑用途C. 建筑楼层D. 建筑结构6.土地的自然供给量是指__。

A. 地球表面积B. 地球表面的陆地面积C. 适宜于人类生产生活及动植物生长的土地面积D. 除了现有技术条件下无法利用的永久冰盖地、干旱沙漠地、岩石、沼泽地和高寒地等土地以外的陆地面积7、经国务院批准的重点建设项目占用基本农田的, 以出让方式取得土地使用权, 超过规定开工日期一年以上未动工建设, 应按规定缴纳。

A: 土地补偿费B: 土地荒芜费C: 土地复垦费D: 土地闲置费E: 35％～50％8、为确保建筑承包商很好履约, 开发商通常从每次工程进度款中扣留一部分金额, 作为承包商的缺陷责任期．【2006年考试真题】A: 最终付款B: 维修金C: 保留金D: 保险费E: 土地9、土地的__是土地级差生产力的基础。

A. 位置固定性B. 面积有限性C. 质量差异性D. 功能永久性10、征收基本农田以外的耕地35公顷, 其审批部门是__。

A. 国务院B. 省级人民政府C. 市级人民政府D. 县级人民政府土地管理部门11.下列选项中不属于其他资产核算的范围的是。

土地估价实务基础：收益还原法考试资料三1、单选采用收益还原法评估地役权价格时，所确定的土地还原率一般比出让土地使用权还原率高出（）。

A.0.5个百分点左右B.1个百分点左右C.2个百分点左右D.标准（江南博哥）未规定正确答案：B2、单选某土地估价机构于2006年10月下旬接到一宗土地价格评估的委托，估价基准日确定在当年10月31日。

评估对象位于华南K市的S湖边，面积500m，是委托方于2000年10月通过拍卖方式购得的土地，使用期限50年。

目前该地块内有一座900m砖混结构的写字楼，建于2002年10月。

写字楼现用于出租，每月租金收入3万元。

市场调查显示，该类房屋耐用年限为55年，残值率为2%，当时建筑物综合造价为每平方米2000元，目前重置价格为每平方米2500元。

该写字楼的利用率为90%。

当地同类写字楼出租正常空置率为10%，租金一般为每月每建筑平方米50元，每年需支付的总费用约每建筑平方米80元。

假定土地还原率和房屋还原率分别为7%和8%。

根据上述情况，计算并回答以下问题。

在上述情况下，如果其他条件不变，假定房屋年折旧固定为5万元，则房屋的现值为（）万元。

A.220B.215C.210D.205正确答案：D3、问答?某城市的地价指数如表7-4所示，可比实例是在2002年成交，成交额为2000元/m2，待估土地的估价期日为2004年，则修正为估价期日的交易实例价格为:表7-4某市地价指数若选择比较案例并要求根据表7-4进行期日修正，该如何计算？正确答案：修正为估价期日的交易实例价格：2000×（180.22/132.46）=2721.12（元/m2）在利用地价指数（或房地产价格指数）进行期日修正时，必须注意价格指数的基期。

如第4题的指数是固定的，通常称为定基指数；而有的价格指数是不固定的，如国家统计局每季度发布的土地价格出让价格指数，是以上一年度同季度为基期的指数，对于这种类型的指数应先调整到定基指数后，再利用上述方法进行修正。

2017土地估价师：土地还原率的概念及其确定方法考试试题一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某住宅小区的平均月租金为21元／平方米，年总费用为72元／平方米，房地产总价为3000元／平方米，土地还原利率为4％，该小区土地楼面价格为900元／平方米，则建筑物还原利率为。

A：5．23％B：6．43％C：6．86％D：7．21％E：时间因素2、在地籍管理过程中，地籍调查的对象分为（）两类。

A．权属调查和地籍测量B．农村地籍调查和城镇地籍调查C．土地权属调查和地价调查D．土地自然要素调查和社会经济条件调查3、不同的土地利用环境不仅反映当前生产力发展水平以及对土地的改造能力和利用程度，而且要求土地利用必须遵循__原则。

A．统筹安排B．协调性C．因地制宜D．时序性4、某企业将其所属的一处厂房作为抵押物贷款进行经营活动，并与某银行签订抵押合同。

此后，该企业又在其厂房内建房两间。

后因经营不善，不能按期归还银行贷款，经司法裁定，抵押物被整体拍卖后，新建两间房屋拍卖所得__。

A．属于抵押财产，应归银行所有B．是抵押财产的附属物，部分归银行所有C．不属于抵押财产，归企业所有D．是抵押财产的增值，部分归银行所有5、在我国根据行政区域范围的不同，可将规划分为__个层次。

A．全国、省级、县(市)级、乡(镇)级四个层次B．全国、省级、地市级、乡(镇)级四个层次C．全国、地市级、县(市)级三个层次D．全国、省级、地市级、县(市)级、乡(镇)级五个层次6、以下资产属于无形资产的是__。

A．房地产B．商誉C．货币D．流动资产7、在以下选项中，__是用来表示各承重构件的布置、形状、大小、材料、构造及其相互关系的一套建筑图纸，是编制预算和工料分析的依据。

A．建筑立面图B．建筑详图C．结构施工图D．建筑施工图8、__不属于其他资产核算的范围。

A．银行冻结存款B．涉及诉讼中的财产C．临时设施D．其他货币资金9、按照《城市用地分类与规划建设用地标准》(GBJ137—1990)的规定，构成二类居住用地的条件不包括以下的．【2007年考试真题】A：市政公用设施齐全B：布局完整，环境较好C：以多、中、高层住宅为主D：有较好的绿地生态环境E：土地10、实现土地利用总体规划的重要技术措施是__规划。