万科金域滨江二期策划汇报

•节点6：8月15日——7#楼精装修样板间正式开放； •节点7：8月30日——7#、8#楼公开发售。
•拟将4#和6#打包推广，6#增加液压室内电梯、4#重新制作样板间；
•5#重新制作样板间，在6月中旬推出；
•7#、8#楼拟分拆销售，7#楼样板间开放拟提前至7月开放，
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•7月底8月初直接推出。万科厦门万科金域蓝湾推广方案汇报
产品 线索
向客户展示 产品的超值性
促进客户提升
精装修小户型 精装修大户型
5-7月
5月1日，启动项目硬性广告 5月启动金域蓝湾香堤推广 6月1日，启动5#样板房开放推广
（5月） 报纸广播网络 （全媒体覆盖）
5月25日， 小户型样板间
开放
5月中旬 走进厦大
6月15日 5#样板房开放
客产 线索
维系客户关系 提升成交客户满意度
SP活动
销售活动： —周末销售活动
价值 线索
向市场展示 蓝湾值得买的信息
提升客户购买理由
为爱家增值
物管篇 园林设施篇
文化篇
4-5月
4月12日， “为爱家增值”新闻发布会启动
同期，启动三篇项目系列软文 (物业、园林设施、社区文化)
（4月） 报纸、电视为
主
网络论坛为辅
4月12日， 新闻发布会
4月18日： —龙岩异地推荐
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万科客户 尊享计划
项目尾盘销售
7-12月
以万科特色活动为时间节点
7-8月：
万客会积分兑换（7月12日）
网络专题、 大户型样板间开
Happy家庭节（8月）
报纸新闻为主
放
万科业主年终答谢会（1万2月科）厦门万科金域蓝湾推广方案汇报

万科项目策划书大连金州新区万科城项目一期工程管理策划书编制：大连万科城项目部审核：集团工程管理部日期：20XX年3月1日目录1. 项目概况 ............................................................................................................................ 3 位置及环境 ..................................................................... 3 建设用地规划要求 ...............................3 建筑概况2. 项 目 部架构 ............................... (7)理人员构 ........................................................ 7主要人员管理职责 ...............................7 项目管理流 (3)建筑分期况 ...............................4项目管理目标 ............................... (6)措施 ...............................项目特点及对应项目管架程................................. 8项目岗位职 责 ...............................总平面管理策1717 4.项目计划保障措质量管15 3.1818质量管19理体系及职能分工 ...............................19 工程质量控制要占丿\\、 ...工程质量重点控制环 (20)节........22 质量管理指导思想..........…24工程质量管理措施..........…25 6.工程成本管理........................ 29项目成本控制目标........理施 ..............................29 7. 安全文明管 理 (30)组织构 ............................................ 30安全文明及成品保护合同清单 .................................. 30 安 全 文 明施 .............................. (35)临时电施工方案 ..............................35 8. 风险管29项目成本控制措安全文明管理架1.项目概况位置及环境本工程位于大连市金州新区先进街道，五一路南侧，渤海街西侧。

看第二套思路前 先洞察我们的客户>>
曾有一部电影叫“20、30、40” 20到30岁、30到40岁，40 到50岁 是每个人都要经历的三个重要阶段 也表达人生不同的境界
有能力买华府的，通常是在30岁～45岁左右， 当然也有些城市新贵在26、27岁财富就相当可观， 但是一眨眼35岁就在眼前了！
代言70后的符号年龄
城市的出现， 是人类走向成熟和文明的标志， 也是人类群居生活的高级形式。
随着城市现代化推进 逐渐形成了中央生活区
真正的世界级中央生活区， 不仅是城市中心，更是资源和资本的中心
而作为代表国际都市象征的CBD， 必定有一个伟大的中央国际住区， 也必定有相对应的伟大建筑来代言。
繁华聚首，中心永恒
———— 金域华府二期 2011年整合推广提案 ————
城市中心代表的是什么？
最能驾驭城市的区域
是文化的中心，是生活的核心，更是事业的重心 屹立在城市根基，不仅要有看见他的繁华的眼光，
并且驾驭它的能力才是最重要的。
土地的价值决定了繁荣的前景
繁荣的前景决定了生活的高度
生活的高度决定了支配的权利 这是一个可以信赖的逻辑线条，在现实中它确实如此
中央商务核心区的开启，昭示更美好的前景 城市中心的土地上，90%以被商务与金融覆盖 唯有10%是留给绿色与生命，惟独只有这里是属于生活 大型居住用地之于城市中心的稀缺性，由此显明
35岁的人，当事业已经成了生活的一部分，更爱生活在中心 身份圈、交际圈、娱乐圈、事业圈 在城市就有更多机会，有中心就有更多便捷 成功人生的标准是在城市的中心找到自己的位置，兼顾家庭和事业 LV和Gucci，是社交，也包裹着这个年龄的尊严和自信 追求那些有独特气质的车型，但会选择比如奥迪、本田、VOVLE奔驰 中版本的 高消耗虽然有时也会心疼但无法降低对车的要求。

西安万科金域华府调研报告1.调研时间：2013年8月31日2.调研楼盘名称：万科金域华府（三期幸福系）3.调研的方式：明调及暗调结合一、项目概况：万科金域华府是万科继城南新地城、金域曲江、万科城之后，进入城北的第一个高品质居住区，隶属于万科产品系列中的金色系，而“金域”系是金色系列中最出色的一种，是万科城市舒适居所的最高级别。

“金域”系列一般拥有两个鲜明的特征：一是处于城市发展核心地带，二是拥有优越的自然资源。

西安金域华府是万科在全国的第十三座全装舒居经典社区，处于市府圈，城市新核心。

被城运公园、张家堡广场、规划中的市政公园三大公园包围。

开发商：陕西瀚博实业有限公司开盘时间：待定位置：经开区未央路与凤城九路交汇处东北角建筑类型：板点结合、多层、小高层、高层物业类别：普通住宅主力户型：69-160平米物业公司：万科物业价格：10000-12000元/㎡（三期幸福系）产权年限：70年容积率：3.50绿化率：35%得房率：92%总户数：总户数2754户，当期户数802户建筑面积：480000平方米占地面积：106720平方米1、楼盘周边环境，及周边配套设施周边商业：世纪金花、赛高街区、崇尚百货、人人乐、苏宁电器、沃尔玛。

周边公园：城市运动公园，文景公园。

周边医院：长安医院、凤城医院。

周边学校：中西安中学、经发国际中小学、西航一中、高铁寨小学、市十六中，白桦林居幼儿园。

周边金融：中国邮局，中国建设银行、工商银行、西安银行。

周边娱乐：奥斯卡赛高国际影城、星座KTV。

2、交通配套公共线路：50路、207路、230路、K228路、530路、K618路、619路、702路在行政中心站下车往北约500米可到。

地铁线路：可乘坐地铁二号线在运动公园站下车。

3、销售信息一期开盘时间：2012年9月28日；二期开盘时间：2013年5月31日；三期样板间开放：2013年8月31日；三期价格：10000-12000元/㎡装修成本：约1500元/㎡入住时间：预计2015年6月份交房。

西北角
一小块 场地
东南角 一小块 场地
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2、本工程6#、8#栋属于超高层建筑，超高层建筑的施工测量； 塔吊、人货梯垂直运输设备选用；垂直运输设备的爬升和拆除， 爬升式脚手架的升降，超高层砼的泵送，超高层施工用水和消防 用水的供给，质量、安全文明施工管理都是难点。
3、节点工期紧、工作量大，施工阶段面临观摩、评估、预售等 各方面的任务，如何进行施工部署与施工组织是关键，也是难点。
根据本工程的特点，6#、8#栋属于超高层，结构形式上下统 一，脚手架采用双爬架，11#栋上部结构有较大变化，不适用爬 架，计划采用传统工字钢悬挑架，其余楼栋均采用工字钢悬挑架。 3、工业化施工：
4、按万科A6版评估要求，项目安全文明必须保持常态化，如何 做好安全文明施工常态化是难点。
5、万科的实测实量对工程质量标准要求高，如何做好各工序的 质量控制，取得评估高分是难点。
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（七）我们的优势
1、本工程场地非常狭小，现场无法布置办公区和生活区，需要工 地外租赁场地，由我方施工，项目办公区，生活区都是现成的， 无须另外找场地布置办公区和生活区，可大大节约施工成本和社 会成本。 2、由我方施工，基础阶段场地运输问题可迎刃而解，我方把一期 1#栋边的道路与二期场地打通，主要材料走一期场地，即可解决 场地运输问题。 3、由我方施工，一、二期场地道路打通，售楼部区块内11#楼土 方也可随即开挖，否则必须把11#栋场地作为主入口，等地下室 施工完成才能进行11#栋基础土方施工。可大大减少与土方单位 的协调及场容场貌管理。 4、由我方施工，无须进行前期资源准备。我方在进行一期1#、 2#栋基坑的施工，人力资源是现成的，随时可加派人手投入二期 基础施工，可大大缩短施工工期。 5、我司有熟悉万科评估经验丰富的管理人员和熟练的技术工人， 能为本工程的进度和质量提供保障。 6、一期周转材料可以利用到二期项目，有利的节约了施工成本。

金域蓝湾二期精装产品销售统一说辞一、什么是U6？U6是金域蓝湾住宅6大创新体系的简称，代表了我们在万科集团全面家居解决方案的平台上，形成的一个专属于天津的标准体系和价值集成化创新模式，总结来说就是6大创新系统：1、趣味玄关系统2、优雅厨房系统3、科学体贴的卫浴系统4、细致衣帽橱系统（细致收纳系统）5、创意洗衣间系统6、集成智能化系统。

它综合考虑客户最为关心的居住实用需求，全新户型设计与空间结合设计巧妙功能收纳系统，从玄关、卧室、厨房到起居室设计诞生六大创新系统，让生活的舒适性得到全方位提高，是目前天津万科高品质全装房的最高标准。

二、金域蓝湾二期精装产品价格？金域二期精装首批上市产品价格均价12800元/平方米，含1700元/平米的精装标准。

是在金域一期毛坯住宅的基础上的全面升级。

全新户型设计与空间结合设计巧妙功能收纳系统，从玄关、卧室、厨房到起居室等每个功能区都经过设计师精心设计，诞生六大创新系统，是目前天津万科高品质全装房的最高标准。

三、精装产品的户型有哪些？金域二期精装首批上市的户型主要为舒适三室，建筑面积约140-145平米，少量1室和四室，现场开放精装体验示范区，可以亲临现场体验感受。

四、精装产品交房时间：金域二期精装首批上市产品2号楼交房日期为2009年12月31日前。

五、U6的设计理念？——突出产品升级的理念万科产品理念为“持续满足客户不断提升的需求”。

在住宅产品方面的建设，万科已经走过三个阶段：“初级阶段”、“专业化阶段”和“精细化阶段”。

在精细化阶段，万科集团创研中心凭借全国二十多个城市的产品研发平台，依托近九万多户入住万科社区大家庭，对客户家庭多样化生活行为模式深入研究，进行住宅及相关行业的专业价值集成，研发出全面家居解决方案，最终实现客户对高品质生活的要求。

六、什么是万科全面家居解决方案？微信公众号知识星球（前100名免费）“万科全面家居解决方案”是一套涵盖了从低到高不同层面的住宅产品，以及从项目定位、设计、部品配置、项目施工到后期服务等一系列的标准体系，不仅仅停留在全装修的层面。

2021年万科精装修第二阶段项目研究总结在领导的扶持下,完成了这个稍有难度的项目,好好总结这次的经验,好为自己单独研究一个项目做基础。

这个项目在研究内容上，难度不大，因为已经有第一阶段作为模版，研究方法也类似，只要研究内容比第一阶段更丰富些就可以，这个小菜一碟。

项目的难度集中在客户沟通与谈判上，这个项目非常特殊，其实它包括了三个项目，同时有三方在合作，零点不仅要为万科服务，还要为浙大qfd小组服务。

在这个项目执行过程中，自己的短势一览无余。

整个项目的总结分以下几点来说明：一、项目研究1、项目设计方面：（1）金域东郡项目定性和定量同时执行，导致定量问卷内容不完善，部分研究内容缺失。

这个结果不是我们直接引起，但对后续的项目执行有一定的借鉴作用：没有定性的方向确定，不能直接进行定量研究，否则引起定量方面性错误，内容不完善等。

（2）定量验证的样本量小。

最小样本量为___个，但这个样本量远远不足以证明存在的规律，只是起到辅助感观判断。

在设计时，要考虑客户的需求来设计样本量，最好能大些。

2、研究方法方面：（1）定量研究：低估客户提供___的执行样本，高估客户提供___的能力。

在设计计划书时要与客户沟通好提供___的难度、有效性的重要性、访问执行的时间地点等。

在项目执行时，在访问前，项目经理对每个样本进行电话筛选，减少无效样本的访问率。

（2）家庭访问：a拍照工作不到位，需要提高拍照的技巧和角度，同时增加照片的数量，多多益善。

b）及时写小结，访问一结束，马上写。

自己的项目：信息全面，进行评议转换。

他人的项目：尽量保持受访者语言全貌。

（3）座谈会：a产品测试研究时，对用于测试的产品要充分了解，与设计师充分沟通，了解产品设计焦点及背后的考虑因素。

b不能过份依赖笔录，在访问结束后，迅速记下心得体会。

3、报告撰写方面：（1）不同项目人群特征区别不明显。

在寻找样本时，设置多个甄别变量，最好与客户深入沟通，了解每个项目的人群的一些特征。

商务班组部
商务主管 班组管理员 预算员 实习预算员
综合办公室
行政主管 保安管理员 行政管理员 文员
1、市场价格咨询、对比，提供分析报告并初步确认价格上报项目经理审核、审批； 2、提供施工预算工程量；与工程进度同步，进行预算量与实际用量分析对比，及时将信息反馈 相关部门； 3、复核劳务班组每月实际完成工程量并上报； 4、建立相对应的工作台账；
发放奖金，低于80分按照奖金乘以得分比例。扣除部分的金额， 将不在结算款中。
b.考核得分低于70分，高于50分项目部将给与警告，连续3个月 低于70分，项目部将班组给与辞退处理。
3
7#栋底部2层 商业，上部4 层办公，高 度23.75米
6#栋底部1层 商业，上部 44层住宅， 高度133.25米
5#栋底部2 层商业，上 部4层公寓式 办公，高度 21.35米
8#栋底部1层 商业，上部 44层住宅， 高度133.25米
14#栋为2层 商业建筑， 高度7.8米
9#栋底部2层 商业，上部 14层公寓式 办公，高度 48.75米
（1）被考核人按照得分乘以绩效工资为当月工资，绩效工资85 分为合格，全额发放工资，低于85分按照绩效工资乘以得分比例。
（2）考核得分低于70分，高于50分公司项目部将给与警告，连 续3个月低于70分，项目部将给与辞退处理。
（ 3）考核低于50分，项目部将给与辞退处理。 （4）采取奖罚措施，跟实测成绩挂钩。 （5）在日常工作中做出突出的成绩并取得明显的经济效益，在 当月绩效考评中进行加分。
以上几点还须建设方的大力支持和推进。
（二）项目管理策划
1、成立项目统筹协调小组： 领导班子主要由项目经理、项目副经理（生产主管、施工主
管、技术工程师、材料主管、商务主管、行政主管）组成，下设 技术质量部、安全生产部、实测实量部、水电安装部、物质设备 部、商务班组部和综合办公室。项目部实行项目经理责任制，项 目经理是所在项目的第一责任人。 2、项目部主要管理人员见下表：

偏中小户型产 品
山景、湖 景
4月底
产品户型及总价上与万科城最为重叠的，是香雪山及E墅；
4、5月两盘将共推286套洋房产品，是万科城二期小高层重点的竞争对手；
销售线
推售量 （套）
产品均价 产品总价 （元/㎡） （万元）
120
7800
65-100
200
9000
113-162
500
5500
38-53
500
２０岁以下 ２０－３０ ３０－４０ ４０－５０ ５０－６０ ６０以上
业主年龄分析
４０－５０ 28%
５０－６０ 7%
２０－３０ 11%
３０－４０ 54%
情景洋房业主
小高层业主
➢ 无论情景洋房还是一期小高层客户，30-40岁的年龄区间是选择万科城的主力；
➢ 从与销售人员的座谈以及相关数据中了解到：有孩子的家庭，三口或四口之 家——小太阳家庭，是情景洋房及一期小高层的主力客户群。
• 万科城一期小高层业主
✓ 产品类型接近，总价差异大，主要研究客户来访及工作区域，了解客户基本情况 作一参考。
• 现有储备客户
✓ 在3月底开始现场沉淀的关注洋房产品来访客的研究
工作方法： 对情景业主、小高层业主以及储备客户做电话访谈，共8户。 与销售人员座谈：讨论情景洋房、一期小高层已成交客特征及购买目的，
18月212223中信广场黄埔好又多中天购物中心一楼中厅100模型派发宣传折页等物料电视播放万科宣巡展设计方案省展派单执行方案根据实际的客户定位拟由其他备选场地根据实际的客户定位拟由其他备选场地此部分另有专项计划支1111133
20.3.2 1
万科城二期 小高层营销推广方案
万科城营销组 2008年4月9日

一定坚持高居住舒适度
至宽约290米超视楼距，别墅般境界 楼王气质，质感生活，舒适生活无可媲美
有别墅般的低密度、低 容积率的居住感受；楼 间距普遍在约80-295米 之间，平均楼间距近100 米；除了别墅，一般楼 盘很难做到。
一定住有鼑级会所的社区
近1700平米双层蓝湾会所，五星级酒店般尊崇 可能是大朗最豪华的社区会所 酒店式入口、豪华台阶、精致水景
休闲配套： 帝豪酒店、天域酒店、天域歌剧院、长盛影城、世纪经典沐足。
长盛广场
富民大
道
新世纪·明
上居
本案
帝豪花园酒店
体育 馆
美景大 道
市政公 园
香草天空
香缇雅境
一定住有优质环境的社区
三大主题园林，五星级品质 约1200平米大朗最大的社区泳池
香港迪斯尼设计乐园设计团队精 心打造，五星生活品质呈现
椰风广场
一定住在这个城市最好的地段！
金域蓝湾 中央地王 雄冠大朗
■ 松山湖东区，东莞硅谷配套区 ■ 大朗镇商务中心（CBD），松山湖商务配套核心地带
商业配套： 拥有20万平米的商业配套——长盛广场。长盛广场为综合性的大型商圈，内 包含长盛美食街、歌剧院、盛世缤纷步行街、酒店、电影城等众多生活配套： 大润发超市、长盛影城、国美电器，六福珠宝、耐克专卖店、阿迪达斯专卖 店、肯德基、手机专卖店、音响制品店等，另外，周边银行众多，如广东发 展银行、招商银行、中国银行、东莞银行、兴业银行、东莞农信社、交通银 行等众多大型银行均在社区边。
教育配套： 大朗是广东省教育强镇，拥有省一级学校大朗一中、市一级学校大朗中学、 实验小学、长塘小学、中心小学等重点学校。另外民办教育发展迅速，拥有 启明学校、启明初中、爱乐幼儿园、南洋幼儿园等众多优秀的教育资源。

某楼盘2期定价策略报告一、概述本报告旨在对某楼盘2期定价策略进行深入分析和探讨，以期为开发商决策提供有力的依据。

楼盘2期是在已有1期楼盘的基础上进行投资和开发，考虑到市场需求、竞争状况和目标客户的特点，我们制定了以下定价策略。

二、定价目标1. 盈利能力：确保盈利水平与市场预期相符，保证项目的可持续发展。

2. 市场占有率：通过合理的定价策略，争取更大的市场份额。

3. 高质量客户：定价策略要优先吸引有潜力的优质客户群体，提高购买者的整体素质。

三、市场分析1. 市场需求：通过调研发现，在当地的房地产市场，中低端普通住宅市场需求饱和，而高端住宅市场仍然存在较大的需求空间。

2. 竞争状况：目前市场上有少数高端住宅楼盘，但多数是1期楼盘已售出的房源，市场上的供应相对紧张。

3. 目标客户：目标客户主要是有一定经济实力、对房产投资有一定需求的购买者，他们更注重物业品质和配套设施。

四、定价策略基于市场分析和定价目标，我们制定了以下定价策略：1. 高端定位：将2期楼盘定位为高端住宅楼盘，打造高品质的物业和配套设施，突出产品差异。

2. 合理定价：根据市场供需情况和目标客户的消费能力，我们将价格控制在相对合理的范围内。

定价要具备竞争力，既能吸引购买者，又能保证盈利。

3. 分期售卖：将2期楼盘按阶段进行售卖，每个阶段的房源数量和定价会有所不同，随着项目的推进和市场反馈的调整，逐渐提高价格。

4. 引导购买：为了吸引目标客户，我们将采取一些策略来引导购买决策，如推出优惠政策、提供贷款支持等。

五、营销策略1. 宣传力度加大：通过媒体广告、户外广告、网络营销等多种方式，加大宣传力度，提高楼盘的知名度和美誉度。

2. 强调产品优势：在宣传中突出2期楼盘的产品优势，如高品质建筑材料、独特的设计理念、配套设施等。

3. 营造购房热潮：采取一些营销手段来营造购房热潮，如推出限时优惠、组织开放日等活动。

4. 加强客户关系管理：及时回应客户咨询，提供专业的购房咨询服务，建立良好的客户关系。

15887209067
总人 数 1 部门来 源 中原地 产支援 本盘策 划 中原地 产支援 万科物 业 安全员 具体人员 物料 1、换筹客户签到表一本 2、条桌1张 3、椅子2把 4、签到笔2支 1、新认筹客户签到表一本 2、条桌1张 3、椅子2把 4、签到笔2支
该区域团队目标
高效流畅签到 1
马佳15887209067
1 1 1
本盘策 李鹏13888502615 划 中原本 王亚国 15920000852 盘 万科物 业 安全员 1、房源分布图、价格表和产 品说明
跟单
服务组
10
中原地 产支援
客户至签约区
签约区负责人：甘立晓13629410671
第 2 页，共 6 页
地理位置
具体区域 签约等候区
组别分类 服务组
职责 为等候签约的客 户服务
客户到达项目停车场区域
户外车辆总负责：任青合13602506659
地理位置 具体区域 售楼部停车区域 外围停车区 12栋停车区域 引导 组别分类 引导 职责 引导车辆停放、 调度 引导客户进入项 目部停车处 工作内容 引导安全停车、指引至销售中心 标准化指引 引导安全停车、指引至销售中心 3 该区域团队目标 总人 数 4 部门来 源 万科物 业 万科物 业 具体人员 安全员 标准制服 安全员 物料
该区域团队目标 安抚客户等候情 绪
总人 数 3 3
部门来 源 万科物 业 本盘秘 书
具体人员 吧台员
物料
财务签约区 营销中心过道
服务组
协助客户签约
高效流畅签约
5
中原支 援同事
1、财务收据（提前盖章） 2、签字笔（8支） 3、红印泥（4盒） 4、卫生纸（4盒） 5、档案袋（50袋） 6、签约设备（4套） 7、签约须知、认购书（各50 份） 财务 甘立晓13629410671、张 莉18725132779 安全员

• 前期桩基移交及土方开挖进度影响着地下室结构施工及工程款的拨付（节点为±0.00）， 外立面的施工进度制约着爬架爬升进度，影响着主体结构施工。
1100 中建海峡建设发展有限公司厦门公司
第二章
第二节 工程难点
工程特点及难点
（1）地下室水丰富
• 项目北侧为九龙江，根据地勘报告说明，地下水位在黄海2.5~5.1m左右（地下室范围
第三节 项目管理主要目标
第一章
工程概况
序号 1 2 3 4 5 6
目标 工期管理目标 质量管理目标
内容
场地移交后690天内竣工完成，100天内完成 工程改造项目。
确保水仙杯，增创闽江杯
职业健康安全管理目标
福建省建筑安全标准化优良工程
技术管理目标 资金管理目标
CI创优目标
福建省科技示范工程
严格执行合同付款比例。 以收定支， 保证 收支平衡， 争取资金结余
漳州万科城项目开工策划汇报
中建海峡建设发展有限公司
厦门公司
1 工程概况 2 工程特点及难点 3 项目组织管理
4 总平面布置
目 录
5 技术质量施工策划
*
中建海峡建设发展有限公司厦门公司
第一章 工程概况
• 总体概况 • 工程设计概况 • 项目主要管理目标
第一节 工程总体
漳州万科城01地块项 目位于漳州市芗城区江滨 路与金峰南路东北侧，由 漳州万科滨江置业有限公 司投资兴建。总建筑面积 约23万平方米，地下二层， 上部由11栋塔楼组成。
挖。
第三梯段施工
一期在建项目
第一梯段施二工层地下室 第二梯段施工
12 中建海峡建设发展有限公司厦门公司
第二章
第二节 工程难点
工程特点及难点

西安万创置业有限公司万科城二期工程建设项目可行性研究报告编制单位：二0一一年二月目录1 总论 (1)1.1 项目概况 (1)1.2 建设单位情况 (3)1.3 项目提出的必要性 (3)1.4 研究的范围 (5)1.5 编制依据 (5)1.6 研究结论及建议 (6)2 区域概况及经济状况 (8)2.1 区域概况 (8)2.2 区域规划 (10)2.3 经济状况 (11)3 房地产市场发展分析 (13)3.1 宏观运行背景 (13)3.2 2010年市场分析 (15)3.3 西安房地产现状 (21)3.4 2011年市场预测 (27)4 工程建设方案 (31)4.1 总平面设计 (31)4.2 规划方案 (33)4.3 建筑单体设计 (35)4.4 结构设计 (37)4.5 给排水设计 (38)4.6 暖通设计 (41)4.7 燃气设计 (43)4.8 电力电信设计 (43)4.9 景观环境设计 (49)4.10 环保、环卫 (49)5 土地利用及建设条件 (50)5.1 项目选址及用地方案 (50)5.2 土地利用合理性分析 (50)5.3 征地拆迁和移民安置规划方案 (50)5.4 建设条件 (50)6 节能措施 (52)6.1 节能依据 (52)6.2 节能措施 (52)6.3 能耗分析 (56)7 环境影响评价 (57)7.1 设计依据 (57)7.2 环境影响评价应坚持的原则 (57)7.3 项目位置环境现状 (58)7.4 项目建设与运营对环境的影响 (58)7.5 项目建设期环境保护措施 (58)7.6 项目运行期环境保护措施 (60)7.7 环境影响评价 (60)8 安全与消防 (62)8.1 安全措施 (62)8.2 消防 (63)9 组织机构及项目组织管理 (65)9.1 施工组织机构 (65)9.2 项目建设管理机构职责 (65)9.3 人力资源配置 (66)9.4 工程建设管理措施 (66)10 工程实施进度安排 (68)10.1 实施进度计划 (68)10.2 建设工期 (68)10.3 工程实施进度安排 (68)11 投资估算和资金筹措 (70)11.1 编制依据 (70)11.2 估算范围 (70)11.3 投资估算 (71)11.4 资金筹措 (71)12 财务分析与评价 (73)12.1 编制依据 (73)12.2 基本参数 (73)12.3 销售收入、营业税及其附加估算 (74)12.4 销售总成本 (74)12.5 土地增值税 (75)12.6 利润总额 (75)12.7 所得税 (75)12.8 财务盈利性分析 (75)13 招标投标管理 (77)13.1 编制依据 (77)13.2 招标方案 (77)13.3 招标应遵循的原则 (78)13.4 评标要点 (79)14 结论与建议 (81)14.1 结论 (81)14.2 建议 (81)附件：企业法人营业执照附图：1、用地范围图2、总平面布置图1 总论1.1 项目概况1.1.1项目名称：万科城二期工程建设项目1.1.2 建设单位：西安万创置业有限公司1.1.3 法人代表：孙嘉1.1.4 建设性质：新建1.1.5建设工期：2011年4月～2014年3月1.1.6拟建地点：西安市长安区郭杜街办茅坡村、岔道口村1.1.7拟建规模及建设内容1.1.7.1 拟建规模本项目总征地面积163754.0m2（约合245.631亩），其中：净用地面积113231.3m2（约合169.847亩），代征路面积26582.7m2（约合39.874亩），代征绿地面积23940.0m2（约合35.910亩）。